房地产企业管控模式和流程管理

房地产企业管控模式和流程管理课程附件：房地产开发关键节点

设计配合

采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工

项目取得项目策划阶段竣工入伙产品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证

项目取得

市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销招商方案策划租售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入园手续配合租售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成

控制性目标成本确定

合约框架

动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服战略用地规划许可证国有土地使用证

规划许可证

（办理房地产预售施工许可证（

基础提前施工报建）

许可证）产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业

公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后

评估

项目运营策划（含项目计划）景观/专项／二次设计、部品策划

内部立项项目论证阶段

项目策划会

方案评审会方案设计阶段

初设-施工图阶段主体结构开工

开盘销售

程管理阶段

销售管理阶段房地产开发基本模式（7阶段、7专业、53个关键活动/节点）里程碑节点集团增加的15个节点某标杆企业的项目关键节点（集团25、城市公司３１））1.

投资分析完成2.

概念设计3.

规划用地许可证4.

基础施工图完成5.

施工报建图完成6.

取得《建设工程规划许可证》7.

节能审批通过8.

室外综合管网与景观施工图完成9.

取得《施工许可证》10.基础开工11.（销售展示区实施计划确定）12.（销售展示区开放时间）13.外脚手架拆除14.室外配套、园建完成15.模拟验收及整改完成

城市公司增11个1.

项目启动时间2.

施工至正负零3.

交付风险检查完成４.

装修样板房样板验收５.

土建单位与安装单位工作面移交1.

项目定位(分解)2.

规划方案3.

单体方案4.

施工图设计５.

总包监理确定６.

开工７.

（达预售条件）８.

结构封顶９.竣工备案1０.集中入园

45产品定位、营销管理

地块调查、客户细分/体验研究、竞品调研、可行性研究……

项目定位、产品建议（集团产品品类、产品线支撑）

营销策划总案

品牌管理、会员管理

营销推广

销售模式选择、合作单位选择及控制

展示区设计、工程管理

销售现场管理

内部认筹、开盘、入伙、售后服务、权证办理、……

数据分析、后评价6规划设计管理建造标准、设计任务书、深度要求设计出图计划（各阶段）勘察设计单位的招标选择设计全程跟踪管理设计评审标准、物业管理前期介入不同阶段、不同设计单位、不同层级设计管理部门的穿插协作设计与报批报建、招标采购的紧密互动材料、设备选型，材料确样/封样设计评审（关注各专业协调）、设计优化、设计监理设计变更管理变更提出单位变更类别（需否通过设计部门？）变更技术审查变更预警/估算变更后的图纸管理变更实施确认（设计合同履约）7规划设计管理（续）施工中的设计配合设计交底、图纸会审深化设计、综合管线设计样板验收、确认现场指导设计效果监督

注：设计合同的约束条款设计后评价、标准化工作设计师设计院例：规划设计改进信息渠道内外部检查、设计评审、图纸会审标杆学习、行业资讯

规划设计部项目后评价/管理评审案例库、设计任务书、审图要点、产品/部品标准等示意物业管理处、集团客服部(维修报告及投诉)建立如下图所示的规划设计改进机制顾客满意信息员工合理化建议9概念设计规划设计单体设计施工图部品设计标杆企业通过流程的知识化，实现了质量和效率的提升！初步设计传统设计管理流程某地产公司现行设计流程：产品创新研究刚刚才起步，对住宅产品没有系统的研究成果，部品定板则是由事业部在工程实施阶段配合规划创意中心选定，设计周期长，一旦要赶“开盘”，就经常会出现“忙中出乱、乱中出错”的情况。10拿地节点

方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图

部品材料定板封样论证阶段工程管理规划设计扩初设计市政施工图设计部品材料清单示范区景观、装修施工图

扩初报建

施工图报建概念规划方案产品创新建筑、规划方案结构、设备初步方案销售示范区策划市政概念及方案住宅设计管理流程参考标杆－优秀企业设计管理思路部品材料调研提高有效性及效率！11开发报批报建建流程国土规划部门门报建办理土地转让让手续、核实实地价规划、建筑方方案报建初步设计报建建施工图报建规划查丈、规规划验收建设主管部门门报建工程招投标或或直接发包基坑支护方案案备案桩基提前施工工许可证施工合同备案案墙体材料使用用手续施工许可证办办理燃气工程验收收项目竣工验收收计划主管部门门报建计划立项固定资产投资资许可证12开发报批报建建流程（续））消防局报建方案报建扩初报建施工图报建消防工程竣工工验收环保局报建项目环境影响响审批，提出出环境评估报报告环保验收（包包括发电机机机房噪音单项项验收、排污污验收、排烟烟与隔油验收收）城管办报报建占用绿化及人人行道的审批批开路口审批营销广告审批批供电部门报建建水务部门报批批……链接：房地产产开发项目报报批报建一览览表13工程计划管理理项目发展计划划工程进度控制制总计划、总总计划评审记记录、总计划划调整施工图交付计计划及调整情情况承建商进场计计划及调整情情况甲供材料进场场计划及调整整情况样板确认计划划及调整情况况施工过程控制制计划施工总进度计计划报表及评评审意见（内内/外控计划？））施工月进度计计划及评审意意见施工周进度计计划及评审意意见延长工期报审审表或报告（（考核及问责责）房地产企业的的计划体系战略规划年度计划月度计划项目总体控制制计划项目销售计划划项目开发计划划项目资金计划划现场工程进度度计划项目设计计划划项目招标采购购计划项目报批报建建计划项目开发计划划项目计划统筹筹项目关键节点点计划战略层面（概念计划））战术层面（执行计划））实施层面（滚动计划））总进度计划ABCDP1P2P3里程碑碑计划划标段计计划执行计计划一级计计划二级计计划三级计计划四级计计划如何制制订计计划分级计计划示示意图图项目开开发总总计划划示例例项目施施工进进度计计划（（四级级节点点，有有约300个节点点）供应商商（供供方））管理理供应商商资源源库供应商商准入入初次考考察评评价禁用、、不合合格、、准入入级、、合格格级、、优秀秀级、、战略略级履约过过程评评价按重要要性分分级评评审（（评审审主体体层级级、频频次））评审信信息渠渠道与付款款审批批节点点捆绑绑合同履履约完完成后后评价价年度评评审定定级、、调级级思考？？什么样样的施施工单单位才才是好好的施施工单单位？？什么样样的监监理单单位才才是好好的监监理单单位？？招标采采购管管理招标采采购计计划（按照照项目目发展展计划划和合合约规规划、、前置置）招标委委托（（尽量量做到到图纸纸完备备、标标准明明确））招标文文件的的编制制和审审查工程量量清单单、标标底编编制邀请招招标过过程控控制（数量量、准准入门门槛、、可竞竞争性性、异异常状状况应应对））开标、、评标标、谈谈判、、定标标中标通通知书书的签签发招标后后评价价纪律要要求及及审计计的介介入20评标过过程风风险识识别：：1、评标标组人人员的的资质质、能能力、、公正正性？？2、评标标准则则的合合理性性3、技术术标针针对性性和雷雷同性性4、材料料设备备是否否存在在被限限制品品牌的的排他他性陷陷阱5、材料料设备备是否否未明明确档档次6、是否否存在在不平平衡报报价7、对低低于合合理成成本的的投标标者是是否进进行质质询？？8、评标标过程程是否否存在在泄密密风险险？9、评标标组是是否能能得到到有关关投标标者不不良业业绩的的信息息？10、评标标过程程是否否关注注是否否挂靠靠投标标？是是否围围标、、串标标？……风险识识别评评价运运用——评标管理流流程关关键点点识别别？合约管管理之之工程程分判判合同同管理理合约规规划：：工程分分判范范围的的划分分及其其相互互关系系认质认认价及及材料料样板板策划划项目整整体施施工招招标方方案及及计划划（含含结算算形式式）招标采采购合同谈谈判（（一次次、二二次））合同编编号、、归档档、传传递（（包括括保密密）合同内内、外外部交交底和和解释释办理工工程保保险和和保险险索赔赔事宜宜合同履履约的的推动动（如如计划划、会会议、、激励励）合同履履约检检查评评价（（检查查监督督分判判合同同执行行情况况，建建立承承建商商履约约情况况记录录）合同执执行偏偏差的的原因因分析析及纠纠偏调调整、、信息息反馈馈（供供方资资信评评价））；合同后后评价价合约管管理之之物资资分判判合同同管理理（补补充））编制甲甲供物物资采采购进进度计计划组织工工程物物资的的招标标工作作及评评标定定标工工作提供需需送样样报审审物资资的样样品工程维维修备备用物物资的的移交交及工工程剩剩余物物资处处理工工作工程物物资的的统计计工作作乙供物物资的的询价价工作作工程成成本管管理立项阶阶段区域、、参照照产品品成本本数据据库调调研、、建立立产品定定位建建议、、部品品建议议编制项项目建建安成成本匡匡算编制分分部分分项工工程成成本匡匡算设计阶阶段限额设设计要要求编制项项目建建安成成本估估算、、预算算目标成成本、、责任任成本本编制成成本控控制建建议书书发包阶阶段编制项项目工工程量量清单单、标标底商务标标评比比招标谈判、、交底底材料、、设备备认质质认价价24工程成成本管管理（（续））施工阶阶段制项目目资金金投入入计划划明细细变更、、签证证预警警、动动态管管理审核工工程进进度款款、补补充预预算建安成成本动动态评评估竣工阶阶段工程竣竣工结结算外审单单位的的运用用和管管理内审审核保保固金金的支支付成本后后评价价思考：：成本投投入与与产品品定位位、客客户定定位？？最低低价中中标的的思考考？目标成成本的的刚性性？目标成成本的的阶段段和精精细程程度？？何为成成本预预警？？如何何实施施？变更、、签证证的编编号重重要吗吗？一一单一一算？？一月月一结结？造价工工程师师的管管理？？26施工准准备及及施工工阶段段之技技术管管理项目管管理策策划书书（不不仅是是技术术管理理内容容）图纸管管理图纸会会审审审查要要点编编制图纸会会审纪纪要及及补充充设计计变更更图纸会会审与与图纸纸的标标识设计变变更管管理施工组组织设设计施工组组织设设计审审查要要点施工单单位总总平面面布置置的关关注施工方方案专家论论证、、重要要工艺艺方法法标准准（合合约附附件））、方方案交交底监理规规划、、监理理细则则的审审查规范标标准的的管理理适用规规范标标准清清单、、检查查测量管管理基准点点座标标测量报报验资资料沉降及及变形形观测测记录录仪器配配备的的要求求及校校准施工过过程之之工程程质量量管理理建立质质量目目标、、明确确甲方方管控控重点点精密的的合约约系统统和管管理项目策策划设备材材料进进场控控制（验收收标准准、封封样、、品牌牌及合合格证证验收收、复复检、、平行行检测测、甲甲供材材料现现场移移交、、材料料退场场管理理）方案先先行样板引引路：：样板清清单样板交交底、、样板板验收收（大大面积积施工工前15天）、、样板板返工工、样样板档档案实物交交底、、考试试甲方方进进行行技技术术交交底底工序序控控制制措措施施人机机料料法法环环控控制制，，工工作作面面交交接接，，会会议议的的管管理理验收收的的控控制制（检检验验批批、、分分项项、、分分部部、、交交工工验验收收、、专专项项验验收收———内部部预预验验））档案案资资料料标标准准化化质量量通通病病预预防防成品品保保护护措措施施对监监理理的的管管理理示例例链链接接：：监监理理单单位位管管理理流流程程28风险险识识别别评评价价运运用用———房地地产产企企业业应应重重点点控控制制的的工工序序房地地产产企企业业工工程程质质量量控控制制关关键键点点（（工工序序））1验线线2工程程质质量量样样板板的的制制作作与与交交底底3混凝凝土土浇浇灌灌4渗漏漏5总平平标标高高、、管管线线标标高高、、外外网网管管线线铺铺设设6桥梁梁预预制制（（含含预预应应力力））、、道道路路沉沉降降控控制制7工作作面面移移交交8水管管试试压压、通通水水试试验验昆明明某某小小区区的的桩桩位位偏偏差差案案例例：：由于于