房地产开发手续流程及相关知识107

房地产开发手续流程及相关知识当前存在的问题1、你做你的计划，我做我的计划，谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道。2、不给别人空间，给自己留足了空间。3、计划赶不上变化。4、计划可操作性很低，基本上是内部原因本次学习目的？？？？本次学习的目的：1、了解房地产相关的政策法规、基础知识2、熟悉房地产开发流程3、掌握如何协调公司各部门进度，达到相互配合4、掌握及控制房地产开发中发生的各种前期费用51房地产相关知识前期所涉及的费用42获取土地流程开发手续流程35前期各部门的协调报告结构总结房地产开发全过程先耽搁大伙一杯茶的功夫。开篇之前，先讲一个小故事。小唐名叫唐阿土，是成都的弯弯（农民）。从来没有出过远门。攒了半辈子的钱，终于参加一个旅游团出了国。

国外的一切都是非常新鲜的，关键是，唐阿土参加的是豪华团，一个人住一个标准间。这让他新奇不已。

早晨，不懂中文的服务生来敲门送早餐时大声说道：

“GOODMORNINGSIR！”

一个XIAO故事

唐阿土愣住了。这是什么意思呢？在自己的家乡，一般陌生的人见面都会问：“您贵姓？”

于是唐阿土大声叫道：“我叫唐阿土！”

如是这般，连着三天，都是那个服务生来敲门，每天都大声说：“GOODMORNINGSIR！”而唐阿土亦大声回道：“我叫唐阿土！”

一个XIAO故事但他非常的生气。这个服务生也太笨了，天天问自己叫什么，告诉他又记不住，很烦的。终于他忍不住去问导游，“GOODMORNINGSIR！”是什么意思，导游告诉了他，天啊！！我晕死！真是丢脸死了。

唐阿土反复练习“GOODMORNINGSIR！”这个词，以便能体面地应对服务生。

又一天的早晨，服务生照常来敲门，门一开唐阿土就抢先大声叫道：“GOODMORNINGSIR！”

此时此刻，服务员楞了一下，然后——大声而有礼貌的回答：“我是唐阿土！”一个XIAO故事这个故故事告告诉我我们——人与人人交往往，常常常是是意志志力与与意志志力的的较量量。不不是你你影响响他，，就是是他影影响你你！同时，，只有有不断断的学学习、、提高高才能能影响响到你你周边边的人人才可以以成为为最强强者。。一个XIAO故事房地产产常用用专业业基础础知识识作为专专业房房地产产开发发公司司的一一员把一些些基础础的、、浅显显的房房地产产知识识梳理理一次次应该该有所所必要要！即便以以下内内容或或许您您已经经熟悉悉了百百分之之七八八十。。。。。。。。一、房房地产产相关关知识识1、什么么是房房地产产、物物业？？房地产产：一般般认为为，房房地产产是地地产和和房产产的合合称。。但其其内涵涵可有有狭义义和广广义之之分。。狭义义房地地产是是指房房屋和和房屋屋所占占用的的土地地，即即只有有土地地和房房屋结结合在在一起起时，，才能能称为为房地地产，，未建建有房房屋的的土地地，只只能叫叫地产产，不不能叫叫房地地产。。广义义房地地产包包括地地产和和房产产，但但并不不是说说，只只有房房产和和地产产合为为一体体时，，才能能称为为房地地产，，单纯纯的土土地也也是可可以称称为房房地产产，是是房地地产的的一种种存在在形态态。需需要说说明的的是，，房地地产是是我国国独有有的概概念，，国际际上一一般称称之为为不动动产。。物业是指建成并并经竣工验验收可交付付使用的各各类房屋建建筑及附属属设备、设设施、场地地、庭院和和相关的建建筑地块的的总称，是是房地产业业的组成部部分。中国房地产产行业发展展历程阶段划分发展特征阶段关键词第一阶段1978年以前计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题住宅统建、福利分房第二阶段1978—1990住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段土地使用制度改革宪法与土地管理法的修改住房制度改革第三阶段1990—1997第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个低谷期快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵压贷款、住房公积金第四阶段1998—2007第二个快速发展阶段快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产……第五阶段至今第二个调整期拐点、通涨、紧缩、猪坚强、范跑跑……房地产开发发企业类型型分类标准类型企业性质

国有、集体、私营、中外合资企业资质

一级、二级、三级、四级开发类型

住宅开发商、综合开发商、商业地产开发商开发区域

本土型开发企业、跨区域开发企业一、房地产产相关知识识2、房地产一一、二、三三级市场有有什么区别别？房地产一级级市场：具具有国家垄垄断性质，，房地产呈呈纵向流通通的市场模模式。主要要体现在国国家作为土土地的所有有者，将土土地使用权权投入市场场运行，如如现行的土土地批租拍拍卖，其价价格和交易易方式是政政府根据国国家的整体体利益而确确定的。此此外还如公公房出售、、廉租房低低租分配等等都是一级级市场的交交易表现。。它是政府府与经营者者、使用者者之间的交交易。房地产二级级市场：具具有经营性性质，房地地产呈横向向流通的市市场模式。。房地产商商品以开发发价值为基基础、价格格由经营向向使用消费费的平行转转移。表现现为经营者者与消费者者之间的交交易行为，，是土地转转让市场和和房地产增增量市场。。如房地产产公司开发发出售的商商品住房就就是典型的的二级市场场行为，也也称住宅一一级市场。。房地产三级级市场：具具有消费性性质，房地地产呈横向向流通的市市场模式。。在调剂需需求条件下下，使用者者、经营者者以效用为为价值尺度度的市场价价格进行平平等交换。。是使用者者之间的交交易行为，，是土地的的再转让和和房地产的的存量多次次交易市场场。如私房房主出租、、出手自己己的私有房房屋就是三三级市场行行为。一、房地产产相关知识识4、什么是控控制性详细细规划、修修建性（实实施性）详详细规划？？控制性详细细规划：是指根据据城市总体体规划及其其对各分区区的功能要要求，对城城市分区地地块给出详详细的土地地经济技术术指标限定定，如用地地面积、道道路坐标、、标高、断断面尺寸等等，并确定定各功能用用地的位置置及市政基基础设施的的配套规划划。修建性（实实施性）详详细规划：是将城市市总体规划划和控制性性详细规划划细化为空空间形象和和景观建设设，并进行行有关技术术经济指标标的限定，，如建筑层层数、容积积率、建筑筑红线的位位置、日照照、建筑形形体示意及及建筑出入入口的位置置、竖向设设计、道路路坐标、标标高及其转转变半径、、坡度等。。泰和世家修修建性详规规泰和世家项项目共计有有54栋楼。其中中12层小高层共共有36栋楼，南侧侧地块有17栋楼，北侧侧地块有19栋楼。16层高层共有有10栋楼，南侧侧地块有7栋楼，北侧侧地块有3栋楼。18层高层共有有8栋楼，南北北两侧地块块各有4栋楼。一、房地产产相关知识识6、什么是标标定（准））地价？它是政府根根据管理需需要，评估估的其一宗宗地在正常市场条件件下于某一一估价期日日的土地使使用权价格格。7、什么是建建筑密度、、建筑容积积率？建筑密度：：就是建筑筑底层占地地面积（建建筑基底总总面积）与与建筑基地地总面积（（建筑总用用地面积））的比率（（%）。它表示示基地内建建筑直接占占用土地面面积的比例例。建筑容积率率：就是建建筑基地内内所有建筑筑物的建筑筑面积之和和与基地用用地总面积积的比例。。一、房地产产相关知识识8、楼间距：：两相邻楼的的外墙面距距离。建筑筑间距的控控制是为了了保障人们们工作、生生活的质量量与安全，，满足必需需的日照、、采光、通通风等要求求；9、日照间距距：建筑物高度度／建筑物物相邻距离离（国家标标准1.2）日照标准：：冬至中午午满窗日照照1小时或斜窗窗日照2小时。10、框架：：是指以钢筋筋混凝土浇浇注成承重重梁柱，再再用预制的的加气混凝凝土、膨胀胀珍珠岩、、浮石等轻轻质板材隔隔墙分户装装配而成的的住宅。适适合大规模模工业化施施工，效率率较高，工工程质量较较好。现浇浇楼板，梁梁、板、柱柱组合，填填充墙。11．砖混结构构：是指小部分分钢筋混凝凝土及大部部分砖墙承承重的结构构。由于抗抗震要求，，砖混结构构住宅一般般在五至六六层以下。。12、钢混结构构：这类住宅的的结构材料料是钢筋混混凝土，抗抗震性能好好，房间的的开间、进进深相对较较大，空间间分割较自自由，多用用于高层住住宅；但工工艺较复杂杂，建筑造造价也较高高。一、房地产产相关知识识13、什么是多多层住宅、、低层住宅宅、小高层层、高层、、超高层层住宅？低层――1～3Ｆ多多以砖混多层――4～6Ｆ砖砖混、框框架小高层――7～9Ｆ框框剪高层――10Ｆ以上～100米以下框框架超高层――100米以上框框架一、房地产产相关知识识14、设立房地地产开发企企业具备的的条件？（1）有自己的的名称和组组织机构（（2）有固定的的经营场所所；（3）有符合国国务院规定定的注册资资本；（4）有足够的的专业技术术人员；（（5）；法律、、行政法规规规定的其其他条件。。15、为什么资资质证书从从事房地产产开发经营营？16、企业资质质等级如何何分类？——详见“资质质管理规定定”一、房地产产相关知识识18、规划中的的七线七线：红线线、绿线、、蓝线、紫紫线、黑线线、橙线和和黄线。其其中“红线”主要针对道道路控制；；“绿线”是规划城市市公共绿地地、公园、、单位绿地地和环城绿绿地等；“蓝线”规定城市水水面，主要要包括河流流、湖泊及及护堤；“紫线”规定历史文文化街区；；“黑线”规定给排水水、电力、、电信、燃燃气等市政政管网。“橙线”轨道交通管管理“黄线”地下文物管管理。"红线"是指道路用用地与其它它建设用地地分界线，，红线与建建筑控制线线之间还有有可能存在在绿线，黄黄线等。一、房地产产相关知识识19、房地产开开发商销售售商品房应应持有的““五证、二二书五证”：a、规划局—建设用地规规划使用证证；b、规划局--建设工程规规划许可证证；c、国土局—国有土地使使用证（证证明卖方已已缴纳了土土地出让金金，拥有产产权保证））；d、建委--建设施工许许可证；e、房产局--商品房预售售许可证；；其中土地使使用证和商商品房预害害许可证可可以表明所所购房屋属属合法交易易范畴。房地产开发发企业向用用户交付销销售的商品品住宅时，，必须提供供‘“二书”即《住宅质量保保证书》和《住宅使用说说明书》五证两书一、房地产产相关知识识20、套型面积积？21、90/70?复式住宅并不具具备完整的的两层空间间。一般来来说，复式式住宅层高高较高（普普通住宅的的层高一般般为2.8米），可在在层高较处处隔出夹层层，安排卧卧室或书房房等，用楼楼梯联系上上下，其目目的是在有有限的空间间里增加使使用面积，，提高住宅宅的空间利利用率。跃层式住宅是一一套住宅占占两个楼层层，一般在在首层安排排起居室、、厨房、餐餐厅、卫生生间，二层层安排卧室室、书房等等。错层式住宅主要要指的是房房内的客厅厅、卧室、、厨房等处处于几个高高度不同的的平面上，，各个空间间是用几级级台阶联系系在一起的的。房地产常用用专业术语语创新户型错层室内实实景图错跃式室内内效果图按单体结构构分板楼、塔楼楼、板塔结结合别墅按单体体结构分独栋、联排排、双拼、、叠拼房地产常用用专业术语语建筑类别板楼四大优优点南北通透，，采光通风风好；均好性；管理成本不不高；实用率、得得房率高。。板楼两大缺缺陷建筑密度小小，不能充充分挖掘地地土地价值值，且房价价相对高；；房型格局不不宜改造。。按单体结构构分塔楼平面图塔楼四大优优点节约土地资资源，房价价较低；空间结构灵灵活，宜于于改造；结构强度高高，抗震性性好；居高望远，，视野开阔阔。塔楼两大缺缺陷均好性差，，居住密度度高；使用率不高高，存在灰灰色空间。。独栋别墅立立面别墅按单体体结构分联排别墅联排别墅又又称TOWNHOUSE，有天有地地，每户独独门独院，，设有1至2个车位，还还有地下室室。与独栋栋别墅区别别很大的是是，它是由由几幢小于于三层的单单户别墅并并联组成的的联排或住住宅，有统统一的平面面设计和独独立的门户户。建筑面面积一般是是每户250平方米左右右。双拼别墅它是联排别别墅与独栋栋别墅之间间的中间产产品，是由由两个单元元的别墅拼拼联组成的的单栋别墅墅。在美国国被叫作““Twofamilyhouse””，直译为两两个家庭的的别墅。叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的的一种延伸伸，是在综综合情景洋洋房公寓与与联排别墅墅特点的基基础上产生生的，由多多层的复式式住宅上下下叠加在一一起组合而而成，下层层有花园，，上层有屋屋顶花园，，一般为四四层带阁楼楼建筑，这这种开间与与联排别墅墅相比，独独立面造型型可丰富一一些，同时时一定程度度上克服了了联排别墅墅窄进深的的缺点。叠拼别墅立立面图本单元即将将，结束。。。。进入下一单单元。。。。1房地产相关关知识前期所涉及及的费用42获取土地流流程开发手续流流程35前期各部门门的协调报告结构总结房地产开发发全过程二、房地产产开发全过过程——获取土地流流程详见土地获获取流程图图（附件））前期工作流流程图（附附件）开发管理制制度（附件件）二、房地产产开发全过过程——获取土地方方式一、房地产产获得土地地常见方式式1、通过招拍拍挂；2、通过项目目转让；3、通过股权权转让；4、关于合作作建房；5、通过旧城城改造或者者城中村改改造；6、通过企业业改制；二、房地产产开发全过过程——获取土地方方式优点：程序序简单，遗遗留问题较较大；缺点：成本本较大；1、关于交付付条件以及及时间问题题（三通一一平以及违违约金等））；2.关于容积率率问题；3、关于限高高问题；4、关于土地地前期勘察察问题（勘勘察过程中中发现市政政管网、文文物处理））；通过过招拍拍挂挂方方式式获得得土土地地需需要要注注意意问问题题。。二、、房房地地产产开开发发全全过过程程———获取取土土地地方方式式优点点：：后后期期遗遗留留问问题题较较小小；；缺点点：：成成本本增增大大，，程程序序繁繁琐琐；；适用用对对象象：：转转让让方方财财产产状状况况复复杂杂，，公公司司成成立立年年限限长长，，转转让让方方情情况况无无法法有有效效评评估估；；1、关关于于转转让让条条件件问问题题；；2、关关于于转转让让税税收收问问题题（土土地地增增值值税税、、契契税税、、营营业业税税））；；项目目转转让让方方式式二、、房房地地产产开开发发全全过过程程———获取取土土地地方方式式优点点：：成成本本较较小小，，操操作作简简单单；；缺点点：：遗遗留留问问题题较较大大；；适用用对对象象：：单单项项目目公公司司；；1、通通过过股股权权转转让让获获得得土土地地应应注注意意事事项项；；2、关关于于股股权权转转让让税税收收问问题题（（转转让让方方为为个个人人或或者者外外国国企企业业））；；3、公公司司被被吊吊销销营营业业执执照照后后能能否否进进行行股股权权转转让让?4、国国有有产产权权转转让让程程序序问问题题；；通过过股权权转转让让方方式式获得得土土地地需需要要注注意意的的问问题题二、、房房地地产产开开发发全全过过程程———获取取土土地地方方式式1）经经营营状状况况：：主主要要对对目目标标公公司司的的未未来来可可营营利利性性进进行行判判断断分分析析；；2）财财务务调调查查，，主主要要审审查查目目标标工工地地财财务务状状况况、、完完税税状状况况、、债债权权债债务务状状况况、、投投资资及及担担保保情情况况等等；；3）法法务务调调查查，，主主要要审审查查工工商商登登记记状状况况、、债债权权债债务务状状况况、、有有无无隐隐形形或或其其他他遗遗留留问问题题；；4）人人事事调调查查，，主主要要对对目目标标公公司司劳劳动动关关系系状状况况、、薪薪金金状状况况、、人人员员状状况况、、三三金金退退休休等等问问题题进进行行审审查查；；1、通通过过股股权权转转让让获获得得土土地地应应注注意意事事项项二、、房房地地产产开开发发全全过过程程———获取取土土地地方方式式2、关关于于股股权权转转让让税税收收问问题题（（转转让让方方为为个个人人或或者者外外国国企企业业））3、公公司司被被吊吊销销营营业业执执照照后后能能否否进进行行股股权权转转让让?4、国国有有产产权权转转让让程程序序问问题题；；1）初初步步审审批批。。转转让让方方就就本本次次股股权权转转让让的的数数额额、、交交易易方方式式、、交交易易结结果果等等基基本本情情况况制制定定《转让让方方案案》，申申报报国国有有产产权权主主管管部部门门进进行行审审批批，，在在获获得得同同意意国国有有股股权权转转让让的的批批复复后后，，进进行行下下一一步步工工作作。。2）清清产产核核资资。。由由转转让让方方组组织织进进行行清清产产核核资资（（转转让让所所出出资资企企业业国国有有产产权权导导致致转转让让方方不不再再拥拥有有控控股股地地位位的的，，由由同同级级国国有有资资产产监监督督管管理理机机构构组组织织进进行行清清产产核核资资）），，根根据据清清产产核核资资结结果果编编制制资资产产负负债债表表和和资资产产移移交交清清册册。。3）审审计计评评估估。。委委托托会会计计师师事事务务所所实实施施全全面面审审计计，，在在清清产产核核资资和和审审计计的的基基础础上上，，委委托托资资产产评评估估机机构构进进行行资资产产评评估估。。（（评评估估报报告告经经核核准准或或者者备备案案后后，，作作为为确确定定企企业业国国有有股股权权转转让让价价格格的的参参考考依依据据））二、、房房地地产产开开发发全全过过程程———获取取土土地地方方式式4）内内部部决决策策。。转转让让股股权权所所属属企企业业召召开开股股东东会会就就股股权权转转让让事事宜宜进进行行内内部部审审议议，，（（如如果果采采取取协协议议转转让让方方式式，，应应取取得得国国有有资资产产主主管管部部门门同同意意的的批批复复，，转转让让方方和和受受让让方方应应当当草草签签转转让让合合同同，，并并按按照照企企业业内内部部决决策策程程序序进进行行审审议议）），，形形成成同同意意股股权权转转让让的的决决议议、、其其他他股股东东放放弃弃优优先先购购买买权权的的承承诺诺。。涉涉及及职职工工合合法法权权益益的的，，应应当当听听取取职职代代会会的的意意见见，，并并形形成成职职代代会会同同意意转转让让的的决决议议。。5）申请挂牌。。选择有资格格的产权交易易机构，申请请上市交易，，并提交转让让方和被转让让企业法人营营业执照复印印件、转让方方和被转让企企业国有产权权登记证、被被转让企业股股东会决议、、主管部门同同意转让股权权的批复、律律师事务所的的法律意见书书、审计报告告、资产评估估报告以及交交易所要求提提交的其他书书面材料。6）签订协议。。转让成交后后，转让方和和受让方签订订股权转让合合同，取得产产权交易机构构出具的产权权交易凭证。。7）审批备案。。转让方将股股权转让的相相关文字书面面材料报国有有产权主管部部门备案登记记。8）产权登记。。转让方和受受让方凭产权权交易机构出出具的产权交交易凭证以及及相应的材料料办理产权登登记手续。9）变更手续。。交易完成，，标的企业修修改《公司章程》以及股东名册册，到工商行行政管理部门门进行变更登登记。特点：共同投投资、共同经经营、共享利利益、共担风风险；条件：应当至至少一方具有有房地产开发发资质，合作作土地为出让让土地；优点：节约成成本，降低风风险，资源共共享；缺点：合作伙伙伴选择要求求高、管理团团队配合要求求高、制度和和理念认可程程度均较高；；1、通过土地使使用权作价入入股方式合作作开发房地产产营业税问题题2、土地作价入入股时土地增增值税问题；；3、合作开发房房地产性质认认定问题；关于合作开发获取取土地问题二、房地产开开发全过程——获取土地方式式二、房地产开开发全过程——获取土地方式式1、通过土地使使用权作价入入股方式合作作开发房地产产营业税问题题土地出让方以以土地使用权权、房地产开开发企业以资资金合股组成成合营企业，，合作建房是是否交纳营业业税分三种情情况：1）若房屋建成成后双方采取取风险共担、、利润共享的的合作方式，，对土地出让让方向合营企企业提供的土土地使用权，，视为投资入入股，不征营营业税；只对对合营企业销销售房屋的收收入按"销售不动产"税目征收营业业税；对双方方分得的利润润不征营业税税。2）房屋建成后后双方按一定定比例分配房房屋，则此种种经营行为未未构成“以无无形资产投资资入股，共担担风险”不征征营业税的行行为，因此对对出让土地方方向合营企业业转让的土地地，应当按““转让无形资资产”税目征征收营业税。。对合营企业业的房屋，在在分配给双方方后，如果各各自销售，则则再按“销售售不动产”税税目征收营业业税。3）若房屋建成成后，土地出出让方采取按按销售收入的的一定比例提提成，或提取取固定金额利利润的方式参参与分配，属属于土地出让让方将土地使使用权转让给给合营企业的的行为，对于于出让方取得得的固定利润润或从销售收收入按比例提提取的收入按按"转让无形资产产"税目征收营业业税；对于合合营企业则按按全部房屋取取得的销售收收入，按“销销售不动产””税目征收营营业税。2、土地作价入入股时土地增增值税问题；；二、房地产开开发全过程——获取土地方式式3、合作开发房房地产性质认认定问题；1）项目约定提提供土地一方方不承担经营营风险，只收收取固定利润润，视同土地地转让；2）合作开发房房地产项目约约定提供资金金一方不承担担经营风险，，只分配固定定数量房屋的的，视同房屋屋买卖；3）合作开发房房地产项目提提供资金一方方不承担经营营风险，只收收取固定数额额的货币的，，视同借款；；4）合作开发房房地产项目约约定提供资金金的一方不承承担经营风险险，只以租赁赁或其他方式式使用房屋的的，视同租赁赁；二、房地产开开发全过程——获取土地方式式难点：拆迁安安置问题优势：成本低低廉，土地资资源丰富；缺点：获得土土地周期长，，易出现纠纷纷；1、关于区政府府、管委会签签署合作协议议书问题；2、关于村民与与开发商签署署合作协议问问题；3、关于政府挂挂牌后进行拆拆迁问题；4、关于城中村村改造以及旧旧城改造程序序；第一阶段:启动改造阶段段通过旧城改造或城城中村改造获取土地方式式二、房地产开开发全过程——获取土地方式式第二阶段:土地和规划手手续办理阶段段区人民政府组组织区国土资资源局进行城城中村土地地地籍调查,进行土地初始始登记发证。。土地确权资资料齐备后,编制城中村改改造控制性详详细规划和安安置区修建性性详细规划。。市规划局下达达规划设计条条件市土地储备中中心审核城中中村改造用地地规模,会同区人民政政府拟定土地地储备方案,签订土地储备备协议或出具具相关说明。。市房管局注销销拆迁村民原原有房产证,设定安置房、、配套开发商商品房及廉租租房的户型、、套型面积土土地出让前置置条件。市国土资源局局依据城中村村改造方案拟拟定土地出让让方案,报市人民政府府批准后,办理安置和配配套开发用地地公开出让。第三阶段:项目建设阶段段。第四阶段:村民回迁阶段段5、集体建设用用地用途以及及对外出租问问题；兴办乡镇企业业和村民建设设住宅经依法法批准适用本本集体经济组组织农民集体体所有的土地地，或者乡镇镇村公共设施施和公益事业业建设经依法法批准使用农农民集体所有有土地外，其其他情况均不不能使用集体体土地。6、拆迁人与被被拆迁人达不不成拆迁补偿偿安置协议问问题根据相关法律律规定，如拆拆迁人与被拆拆迁人达不成成拆迁补偿安安置协议的，，经当事人申申请，由房屋屋拆迁管理部部门裁决，如如对裁决不不不服的，可以以提出诉讼。。但诉讼期间间不停止拆迁迁的执行。7、被拆迁范围围内存在设定定抵押权房屋屋问题对于拆迁设有有抵押权房屋屋实行产权调调换的，由抵抵押权人与抵抵押人重新签签订抵押协议议，抵押权人人与抵押人重重新签订抵押押协议后，由由抵押权人与与抵押人按照照所拆房屋的的使用性质进进行产权调换换并与拆迁人人之二、房地产开开发全过程——获取土地方式式间相互结算结结构差价，但但如抵押权人人与抵押人经经协商不能达达成抵押协议议的，由拆迁迁人提出拆迁迁补偿安置方方案，报请房房屋拆迁主管管部门批准后后，进行拆迁迁，并进行证证据保全。对于拆迁设有有抵押权房屋屋实行货币补补偿的，应当当将补偿款进进行提存或者者提前支付给给抵押权人或或者采取保全全措施。8、被拆迁范围围内出现产权权不明确的房房产如何处理理？根据相关法律律规定，拆除除产权不明确确的房屋，拆拆迁人应当提提出拆迁安置置方案，报房房屋拆迁管理理部门审核同同意后实施拆拆迁。拆迁前前，拆迁人应应当就被拆迁迁房屋的有关关事项向公证证机关办理证证据保全。9、被拆迁范围内内出现房屋所所有权人下落落不明如何处处理？如在被拆迁范范围内，出现现被拆迁房屋屋下落不明情情况，根据相相关文件规定定，下落不明明的房产可以以由房屋拆迁迁管理部门或或者政府代管管，而对于代代管的房屋需需要拆迁的，，拆迁补偿安安置协议必须须经公证机关关公证，并办办理证据保全全。10、被拆迁范围围内出现房屋屋所有权人已已经死亡如何何处理？被拆迁人死亡亡，分为两种种情况：一种种情况为：已已经明确房屋屋的继承人的的，由其继承承人与拆迁人人签署《拆迁安置补偿偿协议》，一种情况是是未能确定继继承人或者存存在继承纠纷纷的，对于这这种情况可以以比照产权不不明确时的原原则处理。二、房地产开开发全过程——获取土地方式式二、房地产开开发全过程——获取土地方式式国有企业出售售程序问题；；1）拟定出售方方案。2）征求职工代代表大会意见见。3）审批出售方方案；出售县(旗、区、市)属企业，由县县级人民政府府提出方案，，报地级市人人民政府(含州、盟，下下同)审批，并由地地级市人民政政府报省级人人民政府备案案，省级人民民政府认为不不宜出售的企企业，不得出出售；出售地地级市属企业业，由地级市市人民政府提提出方案，报报省级人民政政府审批。除除地级市以上上地方人民政政府有权审批批其管辖范围围内的企业出出售外，其他他任何部门、、机构、企业业和个人均不不得决定出售售企业。4）发布出售信信息；5）拟购买者提提出购买时申申请，审查拟拟购买者资信信状况；6）对拟出售国国有企业法定定代表人进行行离任审查并并进行资产清清查；7）产权界定和和资产评估；；出售方委托具具备资格的评评估机构对企企业资产(包括无形资产产)和土地使用权权进行评估，，评估结果应应按有关规定定经有关部门门确认。通过企业改制方式式获取土地二、房地产开开发全过程——获取土地方式式8）出售价格的的确认并确定定购买者；出售方应以有有关主管部门门确认的评估估值为依据，，合理确定出出售底价，通通过拍卖、招招标或协议转转让等方式确确定企业出售售价格及购买买者。9）购买者落实实相关事宜；；在与出售方签签订出售协议议之前，购买买者应当与社社会保险经办办机构落实企企业职工社会会保险的事宜宜。如果企业业有债权人的的还应当与债债权人签订转转贷协议或者者还款协议，，并提供相应应的担保，以以保证债权人人的利益不受受企业出售影影响。此外，为了保保护债权金融融机构的利益益，在改制过过程中必须要要征得债权金金融机构的同同意，保全金金融债权，国国有企业才能能改制，金融融债务未落实实的企业，不不得进行改制制。10）签订出售协协议；出售方与购买买者签定出售售协议。采取取协议转让方方式出售的企企业，经上一一级人民政府府审核批准后后协议方可生生效。11）办理企业产产权变动证明明、土地使用用权证书和申申请登记；12）权利利义务务承担担和职职工安安置；；企业出出售后后，如如果原原企业业法人人资格格被注注销的的，购购买企企业应应当承承继原原企业业的债债权债债务关关系，，接受受原企企业的的职工工和离离退休休人员员，并并根据据劳动动法相相关规规定履履行相相应义义务。。如果果原企企业法法院被被注销销，购购买企企业以以原企企业资资产成成立新新法人人的，，原企企业债债权债债务由由新法法人承承继。。13）未了了事项项的处处理。。二、房房地产产开发发全过过程——获取土土地方方式最佳实实践:地产公公司拿拿地术术最佳实实践:地产公公司拿拿地术术万科在在2008年致股股东信信中有有一段段发人人深省省的话话，“在土地地交易易完全全市场场化的的背景景下，，部分分先发发企业业在不不可替替代资资源上上的独独占性性已不不复存存在，，随着着存量量土地地资源源的逐逐步消消耗，，这一一方面面的先先发优优势正正在迅迅速弱弱化并并日渐渐消亡亡，因因而房房地产产行业业所能能够期期待的的，只只能是是一个个公平平的收收益水水平”。尽管管招拍拍挂制制度实实行之之后，，各企企业在在拿地地能力力方面面的差差距呈呈缩小小趋势势，但但很多多开发发商还还是不不遗余余力地地修炼炼自己己的独独门秘秘籍，，以期期立于于“公平收收益水水平”之上。。1、高境境界：：无招招胜有有招（（代表表公司司：万万科））2、早计计划：：从小小培养养（代代表公公司：：中南南建设设）3、竖大大旗：：组建建亲友友团（（代表表公司司：万万达））4、硬靠靠山：：父母母包办办（代代表公公司：：信达达地产产）最佳实实践:地产公公司拿拿地术术1、高境境界：：无招招胜有有招（（代表表公司司：万万科））万科的的拿地地策略略：万科在在把握握土地地获取取量时时，并并非像像大多多数企企业以以土地地面积积作为为约束束变量量，而而是以以总获获取金金额作作为核核心的的约束束变量量，并并下达达到各各区域域为单单位的的子公公司。。核心思思想：：一般地地产商商拿地地有三三种策策略，，顺周周期（（追涨涨杀跌跌，大大多数数公司司如此此），，反周周期（（国内内很少少企业业能做做到）），万万科采采用的的是规规避周周期策策略。。这种种方式式类似似于定定投，，其要要点在在于，，因为为锁定定了每每期的的买入入金额额，所所以价价格越越低的的时候候，买买入的的数量量就越越多，，这样样在经经历一一次完完整的的周期期后，，平均均买入入成本本会低低于波波动中中轴。。这种种规避避周期期的策策略适适用于于趋势势不明明朗的的情况况，近近几年年住宅宅市场场周期期日益益缩短短，使使得预预测和和把握握周期期成为为一项项超出出人力力范围围的工工作，，万科科的策策略以以不变变应万万变，，无招招胜有有招，，在瞬瞬息万万变的的行业业里，，其中中庸之之道正正是脱脱颖而而出的的利器器。1、高境境界：：无招招胜有有招（（代表表公司司：万万科））市场表表现：：无论行行业在在高点点还是是低位位，万万科都都会拿拿地，，即使使在2007年提出出拐点点论后后都没没有停停止购购地，，2008年更是是成为为唯一一一个个购地地超过过100亿元的的公司司。从从下表表可以以看出出，拿拿地上上万科科投入入的资资金量量波动动小，，周期期特征征不明明显。。正如如万科科在2007年年报报中的的话一一样，，“土土地不不同于于其他他生产产原料料，难难以从从市场场上随随时购购得，，企业业如不不能提提前购购入一一定量量土地地，经经营的的持续续性都都会遇遇到挑挑战，，更遑遑论发发展，，完全全停止止购地地，是是一个个十分分极端端的决决定””。正正是这这样的的策略略使万万科在在2005年地产产调控控年拿拿到了了大量量便宜宜土地地，开开始一一路领领先，，并在在行业业普遍遍彷徨徨时将将2006-2008年设定定为高高速增增长期期，而而很多多顺周周期的的企业业就不不免遭遭受行行业周周期的的洗礼礼了。。新增土地面积/万平方米土地款/亿元年份万科保利金地万科保利金地2005651.22006120131112763.837.12007934639.6505318169.3161.6200846559488.5136.161.218200910361338248.2461万科、、保利利、金金地历历年拿拿地情情况2、早计计划：：从小小培养养（代代表公公司：：中南南建设设）拿地策策略：：这类公公司在在二三三线城城市大大量存存在，，通过过帮助助政府府做一一级开开发，，一边边“从从小培培养””，一一边和和“娘娘家””打好好关系系，从从而在在二级级开发发拿地地中掌掌握主主动权权。核心思思想：：在城市市化快快速发发展的的背景景下，，许多多城市市的老老城区区已经经成为为城市市扩张张最大大的瓶瓶颈，，不得得不开开辟新新城。。建新新城就就意味味着要要建大大量市市政配配套，，而政政府往往往没没有充充足的的配套套资金金，所所以政政府有有找企企业帮帮助做做一级级开发发的内内在需需求，，从而而给城城投公公司介介入提提供了了机遇遇。对对开发发商而而言，，介入入一级级开发发可以以加强强与政政府沟沟通，，更好好把握握规划划定位位等，，便于于在二二级开开发拿拿地中中掌握握主动动权。。尽管管这些些公司司在二二级市市场拿拿地时时仍然然走招招拍挂挂程序序，但但地方方政府府通常常会做做出倾倾向于于公司司的限限制性性政策策，比比如公公司的的属性性、资资产规规模等等，以以杀退退竞争争对手手，直直接把把绣球球抛给给“中中意的的”公公司。。2、早计计划：：从小小培养养（代代表公公司：：中南南建设设）市场表表现：：中南建建设获获取的的南通通、常常熟、、盐城城项目目均位位于新新城区区，通通过为为政府府建市市政配配套低低价获获取。。其中，，南通世世纪城城150多万平平米，，楼面面地价价1000元/平米，，售价价9000元/平米，，毛利利率达达54.6%。盐城项项目260万平米米，楼楼面价价780元/平米，，售价价4300元/平米。。另外，，中南南建设设在2009年8月与海海南省省儋州州市人人民政政府签签订合合作框框架协协议，，计划划对儋儋州滨滨海新新区第第二组组团的的4500亩土地地进行行一级级开发发，土土地开开发完完成后后将进进行出出让，，儋州州市人人民政政府与与公司司各占占开发发收益益的30%和70%，这也也是介介入海海南土土地市市场的的好机机会。。3、竖大大旗：：组建建亲友友团（（代表表公司司：万万达））拿地策策略：：万达是是以商商业地地产、、高级级酒店店、文文化产产业、、连锁锁百货货为四四大支支柱产产业的的大型型集团团。在在项目目开工工前，，就基基本完完成主主力店店招商商，订订出70-80%的租赁赁面积积，已已与7家不同同业态态的主主力店店签约约为““紧密密型合合作伙伙伴””，还还有30多家家““战战略略合合作作伙伙伴伴””，，另另外外自自由由院院线线是是国国内内排排名名第第一一的的院院线线。。所所以以万万达达每每到到一一地地，，都都有有声声势势浩浩大大的的““亲亲友友团团””陪陪同同，，让让地地方方政政府府不不重重视视也也难难。。核心心思思想想：：虽然然万万达达拿拿地地很很少少走走公公开开招招拍拍挂挂，，但但拿拿地地成成本本不不到到其其他他开开发发商商的的一一半半已已经经是是公公开开的的秘秘密密。。同同等等条条件件下下，，不不少少地地方方政政府府商商业业地地块块招招商商都都会会向向万万达达倾倾斜斜，，同同样样宽宽松松的的还还有有付付款款条条件件，，万万达达启启动动的的部部分分商商业业地地块块可可以以分分期期付付款款。。地地方方政政府府当当然然不不是是给给万万达达让让利利，，而而是是因因为为万万达达能能启启动动整整个个区区域域，，虽虽然然在在卖卖地地上上可可能能少少收收几几亿亿元元，，但但项项目目完完成成后后周周边边的的地地能能多多卖卖很很多多钱钱。。3、竖竖大大旗旗：：组组建建亲亲友友团团（（代代表表公公司司：：万万达达））市场场表表现现：：万达达的的杀杀手手锏锏是是订订单单地地产产，，在在项项目目开开工工前前，，就就基基本本完完成成主主力力店店招招商商，，订订出出70-80%的租租赁赁面面积积。。万万达达已已与与7家不不同同业业态态的的主主力力店店签签约约为为““紧紧密密型型合合作作伙伙伴伴””，，签签订订生生死死契契约约，，万万达达广广场场在在哪哪里里开开业业就就必必须须跟跟到到哪哪里里，，否否则则罚罚款款，，同同时时还还有有30多家家““战战略略合合作作伙伙伴伴””，，也也都都签签了了合合作作协协议议，，但但是是他他们们有有选选择择权权，，某某个个项项目目可可以以来来也也可可以以不不来来。。万万达达早早期期百百货货主主力力店店通通常常选选择择与与新新世世界界和和百百盛盛等等知知名名连连锁锁百百货货巨巨头头合合作作，，万万达达自自有有院院线线占占全全国国14%的票票房房份份额额。。正正因因如如此此，，例例如如万万达达石石景景山山项项目目，，楼楼面面地地价价是是2100元/平米米，，而而一一街街之之隔隔的的另另一一个个项项目目的的楼楼面面地地价价是是6000元/平米米。。4、硬硬靠靠山山：：父父母母包包办办（（代代表表公公司司：：信信达达地地产产））拿地地策策略略：：信达达地地产产实实质质上上是是将将原原中中国国建建设设银银行行分分布布于于各各省省市市的的房房地地产产开开发发业业务务进进行行整整合合后后实实现现了了整整体体上上市市。。这这样样公公司司最最早早属属于于建建行行下下属属三三产产企企业业，，具具有有较较长长的的房房地地产产开开发发历历史史，，后后来来由由于于政政策策限限制制均均从从银银行行资资产产中中剥剥离离而而进进入入信信达达资资产产管管理理公公司司。。从从信信达达地地产产历历史史看看，，主主要要资资产产来来自自于于整整合合建建行行剥剥离离的的资资产产，，未未来来发发展展中中这这也也将将是是信信达达地地产产获获取取低低价价土土地地的的一一条条重重要要通通道道。。市场场表表现现：：2009年注注入入的的资资产产中中在在开开发发和和待待开开发发项项目目35个，，总总占占地地面面积积300万平平米米，，可可开开发发建建面面510万平平米米，，这这部部分分资资产产约约78%的土土地地是是在在2001-2006年获获得得的的，，平平均均土土地地成成本本最最多多不不超超过过1200元/平米米，，主主要要分分布布在在宁宁波波、、嘉嘉兴兴、、青青岛岛、、长长春春、、乌乌鲁鲁木木齐齐等等12个城城市市。。公公司司项项目目的的整整体体销销售售均均价价约约5000元，，保保证证了了利利润润率率水水平平。。另另外外，，信信达达地地产产的的实实际际控控制制人人信信达达资资产产也也使使信信达达地地产产能能从从各各银银行行，，特特别别是是建建行行获获得得较较便便宜宜的的金金融融资资源源。。听完完这这些些枯枯燥燥的的东东西西》………“饿滴滴神神啊啊！！瞌瞌睡睡都都听听出出来来了了………””“别着着急急，，调调节节一一下下………””我也也认认为为，，““以以上上内内容容，，太太过过死死板板令令人人不不屑屑一一顾顾。。””现在，让我们们来了解一下下不一样的建建筑。首先，，您知道世界上哪一栋栋建筑在严重重的进度延误误和费用超支支的情况下完完成，历时14年，造价从从700万美元膨胀胀到1.2亿美元，比比预算增加加了17倍？悉尼歌剧院身为隆基泰和和实业公司的的一员，您知道：“不求最好，但但求最贵”的香港写字间间是哪一栋吗吗？香港汇丰银行行总部号称：停放在在港口海岸地地面上的一艘“宇宙飞船”您知道：香港中银大厦厦为什么被誉誉为“节节高”吗？您知道中国哪一栋建建筑看起来很很舒服，修建建起来难度滔滔天吗？“好看难建”的ＣＣＴＶ大大楼您知道：国家大剧院的的建筑理念是是什么吗？“一滴晶莹的水水珠”曾经是周总理理未能完成的的夙愿。位于人民大会会堂西侧，全全世界独一无无二的恢宏建建筑。可惜，由法国国人担纲设计计…….1房地产相关知知识前期所涉及的的费用42获取土地流程程开发手续流程程35前期各部门的的协调报告结构总结房地产开发全全过程房地产开发全全过程——开发手续流程程河北省房地产产项目行政审审批流程图及及相关说明（（附件）沧州房地产项项目行政审批批流程图（附附件）房地产开发全全过程——开发手续流程程国有土地出让让的条件？国有土地出让让方式？招拍挂有什么么不同？——见“招拍挂土土地出让规定定”房地产开发全全过程——开发手续流程程下列建设工程程必须进行地地震安全性评评价：（（一）国国家重大建设设工程；（（二））受地震破坏坏后可能引发发水灾、火灾灾、爆炸、剧剧毒或者强腐腐蚀性物质大大量泄露或者者其他严重次次生灾害的建建设工程，包包括水库大坝坝、堤防和贮贮油、贮气、、贮存易燃易易爆、剧毒或或者强腐蚀性性物质的设施施以及其他可可能发生严重重次生灾害的的建设工程；；（（三）受地震震破坏后可能能引发放射性性污染的核电电站和核设施施建设工程；；（（四）省人民民政府认为有有重大价值或或者有重大影影响的其他建建设工程。按照国家强制制性标准应当当进行地震安安全性评价的的建设工程或或者区域，以以及其他涉及及人民生命财财产安全的重重要社会建筑筑工程，也必必须进行地震震安全性评价价。——《河北省地震安安全性评价管管理条例》房地产开发全全过程——开发手续流程程环评审核意见见：编制环境影响响报告书、报报告表→建设单位填填写环境影响响登记表→现场勘查→专家论证证→（环境检检测）→公示→作出审批批意见土地证1、沧州市人民民政府建设用用地批复（至至土地局土地地利用处办理理）2、国有土地使使用权出让合合同、成交确确认书。3、出让金票（（原件、复印印近）4、契税完税证证（原件、复复印件）5、营业执照、、企业代码证证、法定代表表人身份证（（复印件）6、地籍调查表表调查、申请请书、宗地图图、界址点成成果表（地产产服务中心领领取）房地产开发全全过程——开发手续流程程房地产开发全全过程——开发手续流程程项目核准证：：1.开发企业申请请报告2.开发资质；3.企业营业执照照；4.土地出让合同同；5.企业法人身份份证复印件；；6.资金证明；7.选址意见书、、选址设计条条件通知书；；8.环评报告、环环境影响登记记表；9.具有工程咨询询资质单位编编制的可研报报告或评估报报告（需要有节能能专篇或节能能专项报告））；建设用地规划划许可证：1.办证申请；2.建设项目《选址意见书》3.建设项目有关关批文；4.建设用地红线线图、建设用用地定线坐标标图两份；5.批准的总平面面规划图；6.申报单位法人人代表委托书书和受托人身身份证复印件件（验看原件件）7.建设用地规划划审批表；8.土地出让合同同；9.规划设计条件件。房地产开发全全过程——开发手续流程程建设工程规划划许可证：1、申请2、1：500或1：1000现状地形图1份（附电子文文档光盘）3、已审定的修修建性详细规规划或建设工工程设计方案案总平面图4、已审定的建建设工程