房地产住宅设计要点解读文件T格式

11住宅设计要点解读研发支持中心2011年12月2目录楼层的划分及产品形式124楼梯及电梯案例分析3住宅间距5居住区相关规范33楼层的划分及产品形式4低层住宅为1F~3F；多层住宅为4F~6F；中高层住宅为7F~9F；高层住宅为≥10F;高度超过100m时，为超高层。

1F2F3F低层(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多层(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高层(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高层(≥10F)10F超高层(＞100m)住宅按层数划分如下：5一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系容积率与产品形态低层多层中高层高层6容积率与产品形态7楼梯及电梯812-18层18层以上1-6层7-11层超高层楼梯及电梯9顶层为跃层住宅时，六层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。＜16米1F2F3F4F5F6F跃层无电梯住宅不应超过六层。1-6层住宅107层及7层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。

电梯不应与卧室、起居室紧邻布置，受条件限制需要紧邻布置时，必须采取有效的隔音和减震措施。超过六层的塔式住宅应设封闭楼梯间，如户门采用乙级防火门时可不设。＞16米1F2F3F4F5F6F7F电梯7-11层住宅11优：核心筒面面积小，使用用率较高；楼楼梯间自然采采光；核心筒筒规整，户型型对称。劣：户型进深深随之加大，，影响采光；；受电梯影响响，在起居室室须采取有效的的隔音和减震震措施；优：楼梯间自自然采光，户户型进深小，，采光好，劣：核心筒面面积较大，使使用率较低，，且需牺牲一一户部分使用用面积；且有有噪音震动影影响。7层及7层以上的住宅宅核心筒的几几种常见形式式12十二层及以上上的高层住宅宅，每栋楼设设置电梯不应应少于两台，，其中宜配置置一台可容纳纳担架的电梯梯（消防电梯梯）。12-18层住宅13优：用于楼门门门面宽较宽宽，且户型规规整楼体，核核心筒自然采采光，将电梯梯对户内的影影响减弱到最最小。劣：核心筒面面积增大，使使用率减小，，路线长，直直达性不强。。优：楼体电梯梯共用前室，，减少面积提提高使用率，，直达性强，，楼梯间、电电梯厅自然通通风采光，劣：电梯井贴贴近住户，有有震动和噪音音影响。12~18层住宅核心筒筒的几种常见见形式14根据《高规》要求，18层以上（不含）单元式住宅，需设设置两个安全全出口，每个个疏散口有独独立的前室并并有独立的防防烟楼梯间。。在设置两个个独立楼梯间间确实困难的的情况下，可可设置剪刀梯梯且有各自的的消防前室。。在塔楼中，，如设置独立立的消防前室室确有困难，，可设置共用用前室，但必必须有加压送送风设备。18层以上住宅15什么是剪刀梯梯：多用于18层以上的住宅宅，其其特点点是：：在同同一楼楼梯间间里设设置了了两个个楼梯梯，具具有两两条垂垂直方方向疏疏散通通道的的功能能。剪剪刀楼楼梯在在平面面设计计中可可利用用较狭狭窄的的空间间，设设置两两部楼楼梯，，因而而提高高了建建筑面面积使使用率率。16优：楼楼梯间间自然然采光光通风风，电电梯井井紧贴贴楼梯梯间，，对住住户的的影响响不大大。劣：电电梯厅厅需人人工照照明，，去往往楼梯梯间的的路线线过长长。优：楼楼梯间间、电电梯前前室自自然采采光通通风，，电梯梯、楼楼梯间间直达达性较较强。。电梯梯与住住户之之间设设有管管道井进行行空间间过度度，减减少电电梯运运行的的震动动和噪音音影响响。剪刀梯梯与电电梯结结合的的几种种常见见形式式175.12大地震震后，，西南南地区区的高高层都都强制制要求求设置置避难难层超高层层建筑高高度超超过100m的公共共建筑筑，应应设置置避难难层，并应符符合下下列规规定：：避难层层的设设置，，自高高层建建筑首首层至至第一一个避避难层层或两两个避避难层层之间间，不不宜超超过15层。避难层层可兼兼作设设备层层。18封闭楼楼梯间间：设设有能能阻挡挡烟气气的双双向弹弹簧门门的楼楼梯间间。高高层建建筑的的封闭闭楼梯梯间的的门应应为乙乙级防防火门门防烟楼楼梯间间：在在楼梯梯间入入口处处设有有前室室（面面积不不小于于6平方米米，并并设有有防排排烟设设施））或设设专供供排烟烟用的的阳台台、凹凹廊等等，且且通向向前室室和楼楼梯间间的门门均为为乙级级防火火门的的楼梯梯间附件：：封闭闭楼梯梯间/防烟楼楼梯间间19住宅间间距20日照标标准及及气候区区划住宅间间距塔式建建筑与与板式建建筑住宅间间距，，应以以满足足日照照要求求为基基础，，综合合考虑虑采光光、通通风、、消防防、防防震、、管线线埋设设、避避免视视线干干扰等等要求求确定定。日照间间距民用建建筑的的防火间间距住宅朝朝向耐火等等级的的划分分住宅防防火间间距要要求侧面间间距21好朝向好朝向次好朝向在住宅宅建筑筑评价价指标标体系系中有有：““平均均每套套良好好朝向向的卧卧室、、起居居室面面积以以多者者为优优。””其中良良好朝朝向是是指南向和和东南南向；东向为次好好朝向向。住宅朝朝向北22住宅类类不能能有纯纯北向向套型型设计规规范要要求：：住宅宅立项项的项项目，，不能能出现现纯北北向的的套型型（即即一套套住宅宅里面面的客客厅、、卧室室等主主要居居室空空间，，不能能全部部朝北北，至至少有有一个个朝向向南、、东或或西，，并满满足当当地的的日照照要求求）住宅朝朝向北为了满满足规范和和报规规要求求，每每一套套房，，至少少要有有一个个朝东东或者者朝西西的外外窗（如图图中粉粉色户户型））23h—太阳高高度角角H—前幢房房屋檐檐口至至地面面高度度；H1——后幢房房屋窗窗台至至地面面高度度。日照间间距日照间间距，，指前前后两两排或或者几几排房房屋之之间，，为保保证后后排房房屋在在规定定的时时日获获得所所需日日照量量而保保持的的一定定间隔隔距离离。D（日照间距）H1hH北24IIVIIVIIIVVIVVIVIIIIII住宅日日照标标准应应符合合下表表规定定日照间间距/日照标标准及及气候候区划划每个城城市的的规划划管理理部门门依据据全国国气候候区划划图，，结合合每个个城市市不同同的特特点，，制定定不同同的日日照要要求25日照间间距一一般与与项目目的建建筑形形式有有密切切关系系：塔塔式建建筑与与板式式建筑筑塔式建建筑，，是指指各个个面长长高比比都小小于1的建筑筑板式建建筑，，是指塔式建筑以以外的的建筑筑塔式建筑板式建筑HABHAB日照间间距/塔式建建筑与与板式式建筑筑板楼的的日照照遮挡挡，主主要取取决于于前后后间距距；而而塔楼楼的日日照遮遮挡，，主要要取决决于左左右空空隙26民用建建筑的的耐火火等级级应分分为一一、二二、三三、四四级。。地下、、半地地下建建筑(室)的耐火火等级级应为为一级级；重重要公公共建建筑的的耐火火等级级不应应低于于二级级。高层建筑的的耐火等级级应分为一一、二两级级，一类高层建建筑的耐火火等级应为为一级，二二类高层建建筑的耐火火等级不应应低于二级级。裙房的耐火火等级不应应低于二级级。高层建建筑地下室室的耐火等等级应为一一级。防火间距/耐火等级的的划分27防火间距/住宅防火间间距要求≥13m高层（≥10F）高层（≥10F）≥9m高层（≥10F）群房≥6m群房群房28住宅侧面间间距，应符符合下列规规定：(1)板式住宅，，多层之间间不宜小于于6m；多层建筑筑与多层建建筑的防火火间距应不不小于6米，高层建建筑与多层层建筑的防防火间距不不小于9米，高层层层与高层建建筑的防火火间距不小小于13米。(2)高层塔式住住宅、多层层和中高层层点式住宅宅与侧面有有窗的各种种层数住宅宅之间应考考虑视线干干扰因素，，适当加大大间距。≥6m板式住宅多层（4F-6F）防火间距/侧面间距≥13m≥9m高层高层多层≥6m多层29居住区相关关规范430基地机动车车出人口位置规定住宅红线的的退让居住区分级级基地道路等等级划分居住区相关关规范31住区分级住区人口规模模规定住区人口规模越大，，相应公建建配套的比比例越高；；组团级配配套比例最最低，仅需需满足最基基本的生活活需求即可可。32公共服务设设施控制指指标(㎡/千人)注：①居居住区级指指标含小区区和组团级级指标，小小区级含组组团级指标标，②公共服务务设施总用用地的控制制指标应符符合表3.0.2规定；③总指标未未含其他类类，使用时时应根据规规划设计要要求确定本本类面积指指标；④小区医疗疗卫生类未未含门诊所所；⑤市政公用用类未含锅锅炉房，在在采暖地区区应自行确确定公共服务设设施控制指指标33注：小区路：建建筑控制线线之间的宽宽度，需敷敷设供热管管线的不宜宜小于14m；无供热管管线的不宜宜小于10m;组团路：建建筑控制线线之间的宽宽度，需敷敷设供热管管线的不宜宜小于10m；无供热管管线的不宜宜小于8m；在在多雪雪地区，应应考虑堆积积清扫道路路积雪的面面积，道路路宽度可酌酌情放宽，，但应符合合当地城市市规划行政政主管部门门的有关规规定。基地道路等等级划分34宅间道路断断面图示意意居住小区级级道路断面面图示意居住组团级级道路断面面图示意道路剖面示示意图35城市主干道道城市次干道道居住小区级级道路居住组团级级道路宅间小路36距大中城市市主干道交交叉口的距距离，自道道路红线交交点量起不不应小于70m；距非道路交交叉口的过过街人行道道（包括引引道、引桥桥和地铁出出入口）最最边缘线不不应小于5m；距公共交通通站台边缘缘不应小于于10m；距公园、学学校、儿童童及残疾人人等建筑的的出入口不不应小于20m；当基地通路路坡度较大大时，应设设缓冲段与与城市道路路连接；与立体交叉叉口的距离离或其它特特殊情况时时，应按当当地规划主主管部门的的规定办理理。≥70m城市主干道居住区≥10mBUS站学校出入口≥20m出入口基地机动车车出人口位位置规定37城市快速路路——城市道路中中设有中央央分隔带，，具有四条条以上的车车道，全部部或部分采采用立体交交叉与控制制出入，供供车辆以较较高的速度度行驶的道道路。建筑物与城城市道路或或用地红线线的距离：：多层一般般不小于退退让5m，高层退让让不小于10m从建设部门门获悉，今今后，沿道道路两侧新新建、扩建建、改建的的建筑物应应当按照规规定后退道道路红线。。其中，沿沿城市主、、次干路的的各类建筑筑，后退距距离应当不小于15m。按按照要求求，今后，，沿城市快快速路的各各类建筑，，后退距离离应当不小小于20米；沿城市市主、次干干路的各类类建筑，后后退距离应应当不小于15m；沿城市支支路的各类类建筑，后后退距离应应当不小于10m；沿建制镇镇主要道路路的各类建建筑，后退退距离应当当不小于8m；沿建制镇镇一般道路路的各类建建筑，后退退距离应当当不小于5m；在道路交交叉口的建建筑，其后后退距离还还应当满足足道路交通通安全视距距要求。住宅红线的的退让（如果果规划意见见书有具体体要求，则则按规划意意见书执行行）多、低层（1F-6F）≥10m道路高层≥5m38≥3m≥3m多、低层（1F-6F）裙房道路沿城市道路路两侧新建建、改建无无大量人流流、车流集集散的多、、低层建筑筑（含高层层建筑裙房房），其后后退道路规规划红线的的距离不得得小于3m。在市区旧旧区中心地地段的商业业街，按此此规定控制制确有困难难的，经城城市规划管管理部门和和公安交通通管理部门门核定，其其后退距离离可适当缩缩小。39建设工程与一般城市道路红线之间的最小距离(米)摘自《北京地区建设工程规划设计通则》2.3.2-4北京地区住住宅退让要要求40案例分析541居住区人口口规模规定定建材市场京开高速京九铁路中铁黄土岗岗项目规划条件总占地面积208628㎡规划建筑面积247620㎡其中：建设用地面积99048㎡容积率≤2.5代征地面积109580㎡建筑密度≤25%规划用途居住用地建筑限高≤60米规划建筑面面积：247620平方米。（其中约6万平方米为为限价房；；6万平方米为为廉租房；；12万平方米为为商品房））42本案中，建建筑产品形形态与容积积率对应关关系43容积率拆分分其中，户型型配比是根根据市场研研究的结论论得出的44总户数：619+705+1536=286045道路红线建筑红线道路中心线建筑物应距距离城市道道路或用地地红线的程程度：多层层一般不小小于退让5m，高层退让让不小于10M46做总体规划划之前，先先进行地块块价值分析析居住价值：东地块>西地块商业价值：中间规划路>两侧影响因素：京九铁路>建材城>京开高速>城中村改善因素：东侧绿地>西侧绿地西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块N京九铁路噪声影响京开高速噪声影响建材市场综合影响待拆迁城中村综合影响150米绿带改善环境降低噪声100米绿带改善环境47确定规划设设计原则西侧绿化隔离带东侧绿化隔离带东侧居住地块西侧居住地块NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1总建筑面积积做满，实实现总体2.5容积率；适度拆分总体容容积率；拔高西地块容积积率指标，，做足高度度，降低东东地块容积积率；所有商品住宅均均为南北通通透的板式式建筑，舒舒适性较高高；打造地块内内部均质化