房地产企业成本核算共43

主讲胡勤勇

房地产企业成本核算

一、房地产企业成本核算概述13二、房地产企业成本核算对象目录2三、房地产企业成本核算项目154四、房地产企业成本归集、分配和结转一、房地产企业成本核算概述（一）房地产企业成本的特点房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。这里主要讲房地产开发成本。1、土地、土建、设备占有比例较大这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。2、配套及其他收费支出标准不一主要是指水、电、热能、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，需要长期占用资金。有些收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。3、耗费的资金量大和筹资成本受益期限较长房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。（二）房地产企业加强成本管理的措施1、针对不同房地产企业特点进行成本管理根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。2、制定成本计划，执行全过程成本管理(1)制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。(2)全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约;另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。3、逐步引进科学的成本管理方法具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。二、房地产企业成本核算对象

成本计算对象，就是指为计算产品成本而确定的生产费用归集和分配的范围，是被计算成本的客体。根据财政部《企业产品成本核算制度（试行）》规定，房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。（一）对单体开发项目一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。（二）对群体开发项目1、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。2、对开发规模较大，工期较长的项目，按综合开发期数确定成本计算对象。

3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。实务中存在以项目整体作为成本核算对象，待项目建成后再按一定的标准在各功能区分配的做法。比如，同一项目既有写字楼、又有公寓等功能。不同的功能导致其设计不同从而建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，但各功能区销售价格和租金价格却相差很大，这样便导致成本和收入的不配比，不符合会计上的配比原则。

成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

三、房地产企业成本核算项目

产品成本项目一般是指计入产品成本的费用按经济用途划分的项目，是对产品成本构成内容所作的分类。设置成本项目可以反映产品成本的构成情况，满足成本管理的目的和要求；有利于了解企业生产费用的经济用途，便于企业分析和考核产品成本计划的执行情况。根据财政部《企业产品成本核算制度（试行）》规定，房地产企业设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等七个成本项目（一）土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。（二二））前前期期工工程程费费是指指项项目目开开发发前前期期发发生生的的政政府府许许可可规规费费、、招招标标代代理理费费、、临临时时设设施施费费以以及及水水文文地地质质勘勘察察、、测测绘绘、、规规划划、、设设计计、、可可行行性性研研究究、、咨咨询询论论证证费费、、筹筹建建、、场场地地通通平平等等前前期期费费用用。。1、勘勘察察设设计计费费。。包包括括勘勘测测丈丈量量费费、、规规划划设设计计费费、、建建筑筑研研究究用用房房费费、、其其他他。。勘勘测测丈丈量量费费：：包包括括初初勘勘、、详详勘勘等等。。主主要要有有：：水水文文、、地地质质、、文文物物和和地地基基勘勘察察费费，，沉沉降降观观测测费费，，日日照照测测试试费费、、拨拨地地钉钉桩桩验验线线费费、、复复线线费费、、定定线线费费、、施施工工放放线线费费、、建建筑筑面面积积丈丈量量费费等等。。规规划划设设计计费费：：规规划划费费：：方方案案招招标标费费、、规规划划设设计计模模型型制制作作费费、、方方案案评评审审费费、、效效果果图图设设计计费费、、总总体体规规划划设设计计费费。。设设计计费费：：施施工工图图设设计计费费、、修修改改设设计计费费、、环环境境景景观观设设计计费费等等。。其其他他：：可可行行性性研研究究费费、、制制图图、、晒晒图图、、赶赶图图费费、、样样品品制制作作费费等等。。建建筑筑研研究究用用房房费费：：包包括括材材料料及及施施工工费费。。2、报报批批报报建建增增容容费费。。报报批批报报建建增增容容费费包包括括报报批批报报建建费费、、项项目目整整体体性性报报批批报报建建费费、、增增容容费费。。报报批批报报建建费费：：包包括括安安检检费费、、质质检检费费、、标标底底编编制制费费、、交交易易中中心心手手续续费费、、人人防防报报建建费费消防防配配套套设设施施费费、、散散装装水水泥泥集集资资费费、、白白蚁蚁防防治治费费、、墙墙改改基基金金、、建建筑筑面面积积丈丈量量费费、、路路口口开开设设费费等等、、规规划划管管理理费费、、新新材材料料基基金金(或或墙墙改改专专项项基基金金)、、招招投投标标管管理理费费等等。。项项目目整整体体性性报报批批报报建建费费：：项项目目报报建建时时按按规规定定向向政政府府有有关关部部门门交交纳纳的的报报批批费费。。增增容容费费：：包包括括水水、、电电、、煤煤气气增增容容费费。。3、、““三三通通一一平平””费费。。三三通通一一平平费费主主要要包包括括临临时时通通水水、、通通电电、、通通路路，，场场地地平平整整。。临临时时道道路路：：接接通通红红线线外外施施工工用用临临时时道道路路的的设设计计、、建建造造费费用用。。临临时时用用电电：：接接通通红红线线外外施施工工用用临临时时用用电电规规划划设设计计费费、、临临时时管管线线铺铺设设、、改改造造、、迁迁移移、、临临时时变变压压器器安安装装及及拆拆除除费费用用。。临临时时用用水水：：接接通通红红线线外外施施工工用用临临时时给给排排水水设设施施的的设设计计、、建建造造、、管管线线铺铺设设、、改改造造、、迁迁移移等等费费用用。。场场地地平平整整：：基基础础开开挖挖前前的的场场地地平平整整、、场场地地清清运运、、旧旧房房拆拆除除等等费费用用。。4、、临临时时设设施施费费。。临临时时设设施施费费包包括括临临时时围围墙墙、、临临时时办办公公室室、、临临时时场场地地占占用用费费、、临临时时围围挡挡。。临临时时围围墙墙：：包包括括围围墙墙、、围围栏栏设设计计、、建建造造、、装装饰饰费费用用。。临临时时办办公公室室：：租租金金、、建建造造及及装装饰饰费费用用。。临临时时场场地地占占用用费费：：含含施施工工用用临临时时占占道道费费、、临临时时借借用用空空地地租租费费。。临临时时围围板板：：包包括括设设计计、、建建造造、、装装饰饰费费用用。。（三三））建建筑筑安安装装工工程程费费是指指开开发发项项目目开开发发过过程程中中发发生生的的各各项项主主体体建建筑筑的的建建筑筑工工程程费费、、安安装装工工程程费费及及精精装装修修费费等等。。1、建筑工程程费指项目开发过过程中发生的的主体内列入入土建预算内内的各项费用用。主要包括括基础造价、、结构及粗装装修造价、门门窗工程、公公共部位精装装修费、户内内精装修费。。基础造价：：包括土石方方、桩基、护护壁（坡）工工程费，基础础处理费、桩桩基咨询及检检测费、降水水。结构及粗粗装修造价：：主要包括砼砼框架（含独独立柱基和条条基等浅基础础）、砌体、、找平及抹灰灰、防水、垂垂直运输、脚脚手架、超高高补贴、散水水、沉降缝、、伸缩缝、底底层花园砌体体（高层建筑筑的裙楼有架架空层，原则则上架空层结结构列入裙楼楼、有转换层层结构并入塔塔楼）。门窗窗工程：主要要包括单元门门、入户门、、户内门、外外墙门窗、防防火门的费用用。公共部位位精装修费：：主要包括大大堂、电梯厅厅、楼梯间、、屋面、外立立面及雨蓬的的精装修费用用。户内精装装修费：主要要包括厨房、、卫生间、厅厅房、阳台、、露台的精装装修费用。2、安装工程程费安装工程费包包括室内水暖暖气电管线设设备费、室内内设备及其安安装费、弱电电系统费。室室内水暖气电电管线设备费费主要包括：：室内给排水水系统费（自自来水、排水水、直饮水、、热水）；室室内采暖系统统费（地板热热、电热膜、、分户燃气炉炉、管道系统统、暖气片））；室内燃气气系统费；室室内电气工程程费：包括楼楼栋及单元配配电箱、电表表箱、户配电电箱、管线敷敷设、灯具、、开关插座、、含弱电工程程管盒预埋。。室内设备及及其安装费：：通风空调系系统费：包括括空调设备及及安装费用、、空调管道、、通风系统费费用；电梯及及其安装费；；发电机及其其安装费：包包括发电机供供货、安装、、机房降噪费费；消防系统统费：包括水水消防、电消消防、气体灭灭火、防排烟烟工程费；人人防设备及安安装费：包括括密闭门、气气体过滤装置置等。弱电系系统费：居家家防盗系统费费用：包括阳阳台及室内红红外探测防盗盗、门磁、紧紧急按扭等；；对讲系统费费用：包括可可视及非可视视对讲系统费费用；三表远远传系统费用用：包括水、、电、气远程程抄表系统费费用；有线电电视费用：包包括有线电视视、卫星电视视主体内外布布线及终端插插座费用；电电话系统费用用：包括主体体内外布线及及终端插座费费用；宽带网网：包括主体体内外布线及及终端插座费费用等。（四）基础设设施建设费是指开发项目目在开发过程程中发生的道道路、供水、、供电、供气气、供暖、排排污、排洪、、消防、通讯讯、照明、有有线电视、宽宽带网络、智智能化等社区区管网工程费费和环境卫生生、园林绿化化等园林、景景观环境工程程费用等。1、室外给排排水系统费。。主要包括小小区内给水管管道、检查井井、水泵房设设备、及外接接的消火栓等等费用；雨污污水系统费用用。2、室外采暖暖系统费。主主要包括管道道系统、热交交换站、锅炉炉房费用。3、室外燃气气系统费：主主要包括管道道系统、调压压站等。4、室外电气气及高低压设设备费。包括括红线到配电电房的高压线线、高压柜、、变压器、低低压柜及箱式式变压设备费费用；室外强强电管道及电电缆敷设：室室外强电总平平线路部分费费用；室外弱弱电管道埋设设：包括用于于电视、电话话、宽带网、、智能化布线线的管道预埋埋、检查井等等费用。5、室外智能能化系统费。。停车管理系系统费用：包包括露天停车车场管理系统统、地下室或或架空层停车车场管理系统统的费用；小小区闭路监控控系统费用：：包括摄像头头、显示屏及及电气系统安安装等费用；；周界红外防防越系统费用用：红外对扫扫等；小区门门禁系统费用用；电子巡更更系统费用；；电子公告屏屏费用等。6、园林环境境工程费。园园林环境工程程费指项目所所发生的园林林环境造价，，主要包括绿绿化建设费、、建筑小品、、道路、广场场建造费、围围墙建造费、、室外照明、、室外背景音音乐、室外零零星设施。绿绿化建设费：：包括公共绿绿化、组团宅宅间绿化、一一楼私家花园园、小区周边边绿化支出；；建筑小品：：雕塑、水景景、环廊、假假山等；道路路、广场建造造费：道路广广场铺设、开开设路口工程程及补偿费等等；围墙建造造费：包括永永久性围墙、、围栏及大门门；室外照明明：室外照明明电气工程，，如路灯、草草坪灯；室外外背景音乐；；室外零星设设施：儿童游游乐设施、各各种指示牌、、标识牌、示示意图、垃圾圾桶、座椅、、阳伞等。（五）公共配配套设施费是指开发项目目内发生的、、独立的、非非营利性的且且产权属于全全体业主的，，或无偿赠与与地方政府、、政府公共事事业单位的公公共配套设施施费用等。配套设施费指指房屋开发过过程中，根据据有关法规，，产权及收益益权不属于开开发商，开发发商不能有偿偿转让也不能能转作自留固固定资产的公公共配套设施施支出。主要要包括以下几几类：1、在开发小小区内发生的的不会产生经经营收入的不不可经营性公公共配套设施施支出，包括括居委会、派派出所、岗亭亭、儿童乐园园、自行车棚棚等；2、在开发小小区内发生的的根据法规或或经营惯例，，其经营收入入归于经营者者或业委会的的可经营性公公共配套设施施的支出，如如建造幼托、、邮局、图书书馆、阅览室室、健身房、、游泳池、球球场等设施的的支出；3、开发小区区内城市规划划中规定的大大配套设施项项目不能有偿偿转让和取得得经营收益权权时，发生的的没有投资来来源的费用；；4、对于产权权、收入归属属情况较为复复杂的地下室室、车位等设设施，应根据据当地政府法法规、开发商商的销售承诺诺等具体情况况确定是否摊摊入本成本项项目。如开发发商通过补交交地价或人防防工程费等措措施，得到政政府部门认可可，取得了该该配套设施的的产权，则应应作为经营性性项目独立核核算。该成本项目下下按各项配套套设施设立明明细科目进行行核算，如：：游泳池：土土建、设备、、设施；业主主会所：设计计、装修费、、资产购置、、单体会所结结构；幼儿园园：建造成本本及配套资产产购置；学校校：建造成本本及配套资产产购置；球场场；设备用房房：配电房、、水泵房土建建及装修费；；车站建造费费：土建、设设备、各项设设施。（六）开发间间接费指企业为直接接组织和管理理开发项目所所发生的，且且不能将其直直接归属于成成本核算对象象的工程监理理费、造价审审核费、结算算审核费、工工程保险费等等。为业主代代扣代缴的公公共维修基金金等不得计入入产品成本。。1、工程管理理费。主要包包括工程监理理费、预结算算编审费、行行政管理费、、施工合同外外奖金、工程程质量监督费费、安全监督督费、工程保保险费。工程程监理费：支支付给聘请的的项目或工程程监理单位的的费用；预结结算编审费：：支付给造价价咨询公司的的预结算的编编制、审核费费用；行政管管理费：直接接从事项目开开发的部门的的人员的工资资、奖金、补补贴等人工费费以及直接从从事项目开发发的部门的行行政费；施工工合同外奖金金：赶工奖、、进度奖；工工程质量监督督费：建设主主管部门的质质监费；安全全监督费：建建设主管部门门的安监费；；工程保险费费。2、营销设施施建造费。广广告设施及发发布费、销售售环境改造费费、售楼处装装修、装饰费费、其他。广广告设施及发发布费：车站站广告、路牌牌广告；销售售环境改造费费：会所、推推出销售楼盘盘(含示范单单位)周围等等销售区域销销售期间的现现场设计、工工程、装饰费费；临时销售售通道的设计计、工程、装装饰等费用；；售楼处装修修、装饰费：：设计、工程程、装饰等；；样板间：包包括样板间设设计、装修、、家具、饰品品以及保洁、、保安、维修修费。主体外外搭设的样板板间还包括建建造费用；主主体内样板间间销售后回收收的设计、装装修、家具、、家私等费用用，在主营业业务收入中单单列或单独记记录，考核时时从总费用中中扣除；其他他。（七）借款费费用是指符合资本本化条件的借借款费用。资资本化借款费费用包括直接接用于项目开开发所借入资资金的利息支支出、折价或或溢价摊销和和辅助费用，，以及因外币币借款而发生生汇兑差额。。因借款而发发生的辅助费费用包括手续续费等。开始资本化的的条件有三个个：资产支出出已经发生；；借款费用已已经发生；为为使资产达到到预定可使用用或者可销售售状态所必要要的构建或者者生产活动已已经开始。终终止资本化的的条件有三个个：符合资本本化条件的资资产的实体建建造(包括安安装)或者生生产工作已经经全部完成或或者实质上已已经完成；所所购建或者生生产的符合资资本化条件的的资产与设计计要求、合同同规定或者生生产要求相符符或者基本相相符，即使有有极个别与设设计、合同或或者生产要求求不相符的地地方，也不影影响其正常使使用或者销售售；继续发生生在所购建或或生产的符合合资本化条件件的资产上的的支出金额很很少或者几乎乎不再发生。。房地产企业自自行进行基础础设施、建筑筑安装等工程程建设的，可可以比照建筑筑企业设置有有关成本项目目。四、房地产企企业成本核算算归集、分配配和结结转（一）房地产产企业成本费费用核算涉及及主要账户1、预付账款。。核算在取得得发票前预先先支付给建筑筑商、供应商商和其他劳务务提供者的款款项。为了便便于管理，其其明细科目应应与合同上对对方单位名称称一致。2、在建工程。。核算自建自自用项目的工工程成本。3、开发成本。。核算各种商商品房、经济济适用房、还还建房的在建建项目成本。。5、应付账款。。核算办理进进度结算，已已经取得发票票的应付款。。6、开发产品。。核算各种商商品房、经济济适用房、还还建房的已经经完工可交付付客户使用的的开发项目成成本。既要核核算总成本，，也要核算建建筑面积和单单位成本。7、主营业务成成本。核算纳纳入损益的已已经销售和视视同销售种商商品房、经济济适用房、还还建房的的成成本。注意：纳入成成本核算内容容与期间费用用不能混淆。。如营销设施建造造费不能与“销售费用”混淆；总部管管理人员薪酬酬不能与项目目管理人员薪薪酬混淆；资资本化借款费费用不能与“财务费用”混淆。（二）开发成成本不用进行行共同成本和和间接费用分分配的核算1、适用范围（1）以独立编制制概算或施工工图预算的单单项开发项目目；（2）同一开发地点点、结构类型型相同、开竣竣工时间相近近、由同一施施工单位施工工的群体开发项目目。2、开发成本明明细设置二级科目：某某开发项目三级科目：（（1）土地征用及及拆迁补偿费费；（2）前期工程费费；（3）建筑安装工工程费；（4）基础设施建建设费；（5）公共配套设设施费；（6）开发间接费费；（7）借款费用。。四级科目：按按成本项目具具体内容设置置。五级科目：不不针对所有项项目，只对部部分成本项目目具体内容再再细分类。如如“开发间接费--工程管理费”中的管理人员员薪酬等。对对外提供的主要目的是为了满足税税收管理需要要。3、主要业务账账务处理（1）取得土地使使用权借：开发成本本--某开发项目--土地征用及拆拆迁补偿费--土地出让金贷：银行存款款（2）向政府支付付大市政配套套费借：开发成本本--某开发项目--土地征用及拆拆迁补偿费--大市政配套费费贷：银行存款款（3）按合同支付付拆迁费借：开发成本本--某开发项目--土地征用及拆拆迁补偿费--拆迁补偿费贷：银行存款款（4）直接支付设设计费借：开发成本本--某开发项目--前期工程费--设计费应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（5）向某公司支支付场地平整整费借：开发成本本--某开发项目--前期工程费--场地平整费应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（6）开发商自行行采购室内电电器借：库存商品品应交税费---待抵扣进项税税额贷：银行存款款（7）采购电器投投入安装并支支付安装费借：开发成本本--某开发项目--建筑安装工程程费--某安装工程应交税费---待抵扣进项税税额（取得安安装费发票内内进项税）贷：预付账款款---某公司银行存款（8）与某建筑公公司办理工程程进度结算，，取得增值税税专用发票借：开发成本本--某开发项目--建筑安装工程程费--某建筑工程应交税费---待抵扣进项税税额贷：预付账款款---某公司银行存款（9）支付某公司司总承包室外电气及高高低压设备费费，取得增值税专专用发票借：：开开发发成成本本--某开开发发项项目目--基础础设设施施建建设设费费--室外外电电气气及及高高低低压压设设备备费费应交交税税费费---待抵抵扣扣进进项项税税额额贷：：预预付付账账款款---某公公司司银行行存存款款（10）支支付付工工程程监监理理费费，，取取得得增增值值税税专专用用发发票票借：：开发发成成本本--某开开发发项项目目--开发发间间接接费费--工程程管管理理费费--工程程监监理理费费应交交税税费费---待抵抵扣扣进进项项税税额额贷：：银银行行存存款款（11）计计提提项项目目管管理理人人员员工工资资借：：开发发成成本本--某开开发发项项目目--开发发间间接接费费--工程程管管理理费费—项目目管管理理人人员员工工资资贷：：应应付付职职工工薪薪酬酬—项目目管管理理人人员员工工资资（12）支支付付售售楼楼部部装装修修费费，，取取得得增增值值税税专专用用发发票票借：：开发发成成本本--某开开发发项项目目--开发发间间接接费费--营销销设设施施建建造造费费—装修修费费应交交税税费费---待抵抵扣扣进进项项税税额额贷：：银银行行存存款款（13）支支付付项项目目管管理理人人员员交交通通费费借：：开开发发成成本本--某开开发发项项目目--开发发间间接接费费--工程程管管理理费费—管理理人人员员交交通通费费贷：：银银行行存存款款（14）应应付付某某开开发发项项目目专专门门借借款款利利息息（（建建造造期期间间利利息息））借：：开发发成成本本--某开开发发项项目目—借款款费费用用贷：：长长期期借借款款—某银银行行借借款款（15）在在开开具具售售房房发发票票，，确确认认销销项项税税额额同同时时按按比比例例抵抵减减土土地地成成本本借：：应应交交税税费费--应交交增增值值税税--销项项税税额额抵抵减减贷：：开开发发成成本本--某开开发发项项目目--土地地及及拆拆迁迁补补偿偿费费—土地地出出让让金金（16）在在开开具具售售房房发发票票，，确确认认销销项项税税额额同同时时，，确确认认进进项项税税额额，，若若进进项项税税额额大大于于销销售售税税额额，，仅仅以以销销项项税税额额结结转转待待抵抵扣扣进进项项税税额额。。借：：应应交交税税费费--应交交增增值值税税—进项项税税额额贷：：应应交交税税费费--待抵抵扣扣进进项项税税额额（17）开开发发项项目目完完工工，，结结转转尚尚未未支支付付工工程程成成本本借：：开开发发成成本本--某开开发发项项目目--（相相关关明明细细））贷：：应应付付账账款款—某公公司司（（单单位位））（18）开开发发项项目目完完工工，，结结转转开开发发产产品品总总成成本本借：：开开发发产产品品---某开开发发产产品品贷：：开开发发成成本本--某开开发发项项目目--（各各明明细细账账金金额额））（19）在在确确认认销销售售收收入入同同时时确确认认销销售售成成本本借：：主主营营业业务务成成本本贷：：开发发产产品品---某开开发发产产品品（三三））开开发发成成本本需需要要进进行行共共同同成成本本和和间间接接费费用用分分配配的的核核算算1、适适用用范范围围（1）群体体开开发发项项目目中中开开工工时时间间相相距距较较大大项项目目（（分分期期数数））（2）群群体体开开发发项项目目中中房房屋屋结结构构和和功功能能不不同同（（如如住住房房和和商商用用））（3）同同一一项项目目管管理理部部门门管管理理的的不不同同地地理理环环境境开开发发项项目目2、“开发发成成本本”明细细科科目目设设置置主要要是是在在“某开开发发项项目目”后设设置置具具体体成成本本计计算算对对象象三三级级科科目目，，而而成成本本项项目目则则为为四四级级科科目目，，再再分分细细五五级级科科目目，，甚甚至至六六级级科科目目可可设设置置多多栏栏式式明明细细账账核核算算。。3、具具体体成成本本计计算算对对象象三三级级科科目目设设置置（1）期期数数；；（（2）住住宅宅楼楼栋栋；；（（3）商商用用楼楼栋栋；；（（4）公公益益建建筑筑；；（（5）楼楼栋栋名名称称。。房地地产产开开发发企企业业可可根根据据实实际际情情况况确确定定，，如如花花园园二二期期住住宅宅楼楼，，圣圣境境一一期期别别墅墅楼楼；；豪豪门门写写字字楼楼等等。。根根据据重重要要性性原原则则，，某某个个住住宅宅楼楼门门面面房房用用于于商商业业用用途途，，没没有有必必要要单单独独作作一一个个具具体体成成本本计计算算对对象象。。共同同成成本本和和间间接接费费用用如果果事事先先未未明明确确具体成本本计算对对象，可在开开发成本本设置相相应的共同成本本和间接接费用明明细账，待明确确后转入入具体成本本计算对对象。4、开发成成本的归归集与分分配开发成本本的归集集与分配配原则：：能直接接计入直直接计入入具体成成本对象象，不能能直接计计入按受受益标准准分配计计入具体成本本对象。。（1）土地征征用及拆拆迁补偿偿费的归归集与分分配土地征用用可按“占地面积积法”分配某具体成成本对象象应分摊摊土地征征用费=（具体成成本对象象建筑面面积/容积率））*单位面积积土地征征用费拆迁费一一般直接接计入安安置房成成本中。。大市政配配套费视视同土地征用用进行分分配。账务处理理：借：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅-土地征用用及拆迁迁补偿费费-土地出让让金开发成本本--某开发项项目--某期商业业-土地征用用及拆迁迁补偿费费-土地出让让金贷：银行行存款向税务部部门申报报土地征征用抵减减税额时时：借：应交交税费应交税费费——应应交增值值税--销项税额额抵减贷：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅-土地征用用及拆迁迁补偿费费-土地出让让金开发成本本--某开发项项目--某期商业业-土地征用用及拆迁迁补偿费费-土地出让让金（2）前期工程程费的归归集与分分配前期工程程费能直直接计入入某具体体成本计计算对象象的尽可可能直直接计入入，如勘勘察设计计费、报报批报建建增容费费等在一一个合同同内统一一结算，，或者使使用同一一结算票票据的则则分配计计入具体成本本计算对对象，可可按“预算造价价法”分配。某具体成成本计算算对象应应分配成成本=该具体成成本计算算对象预预算金额额/总体预算算金额*总体实际际成本“三通一一平”费费、临时时设施费费可按“占地面积积法”分配。需需要考虑虑的是某某个具体成本本计算对对象尚未未开工就就不要计计算其分分配额，，某个具具体成本本计算对对象已经经完工也也不要计计算其分分配额。。按其受受益期间间计算分分配额。。账务处理理：借：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅--前期工程程费--设计费开发成本本--某开发项项目--某期商业业--前期工程程费--设计费应交税费费---待抵扣进进项税额额贷：银行行存款（（或应付付账款或或预付账账款）（3）建筑安装装工程费费归集与与分配建筑安装装工程费费主要是是对墙面面内施工工，按实实际结算算发票归归集，一一般不用用分配。。万一统统一开具具发票未未分清具具体成本本计算对对象，可可按“预算造价价法”进行分配配。账务处理理：借：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅----建筑安装装工程费费--某工程开发成本本--某开发项项目--某期商业业----建筑安装装工程费费--某工程应交税费费---待抵扣进进项税额额贷：银行行存款（（或应付付账款或或预付账账款）（4）基础设施施建设费费归集与分分配基础设施施建设费费一般是是室外工工程，如如果合同同和结算算发票不不能分清清是某个个具体成成本计算算对象的的，需要要分配计计入成本本。可按按“预算造价价法”进行分配配。如果果判断某某个具体体成本计计算对象象与使用用土地面面积关联联度很大大，也可可采用“占地面积积法”分配。账务处理理：借：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅---基础设施施建设费费---某工程开发成本本--某开发项项目--某期商业业---基础设施施建设费费---某工程应交税费费---待抵扣进进项税额额贷：银行行存款（（或应付付账款或或预付账账款）（5）公共配套套设施费费归集与与分配公共配套套设施费费属于公公益性质质，属于于售后业业主共有有或者交交由政府府管理的的，应纳纳入计税税成本，，在计算算土地增增值税和和企业所所得税时时纳入售售房收入入的扣除除项目。。如果属属于开发发商所有有，开发发商建造造后能取取得额外外收入（（如地下下车库））则应作作为一个个单独成成本计算算对象进进行核算算。公共配套套设施费费属于公公益性质质的，一一般不分分摊土地地征用及拆拆迁补偿偿费、成本能直直接计入入尽可能能直接计计入，不不能直接接计入按按“预算造价价法”分配或者者“建筑面积积法”分配。账务处理理:借：开发发成本--某开发项项目---某公益项项目---建筑费开发成本本--某开发项项目---某公益项项目---安装费开发成本本--某开发项项目---某公益项项目---基础设施施建设费费应交税费费---待抵扣进进项税额额贷：银行行存款（（或应付付账款或或预付账账款）（6）开发间间接费的的归集与与分配在一个项项目部门门管理群群体开发发项目中中，虽然然费用内内容繁多多，也并并不是所所有成本本都需要要采用分分配方法法。凡是是结算票票据和相相关合同同能明确确分清具具体成本本计算对对象的应应直接计计入。不不能直接接计入的的费用（（如项目目行政管理理费等））则分配配计入成成本。一一般按“预算造价价法”或“建筑面积积法”进行分配配。建筑面积积法某具体成成本计算算对象应应分配某某项间接接费=该具体成本本计算对对象/总建筑面面积*某项间接接费总额额账务处理理：借：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅----开发间接接费--某费用开发成本本--某开发项项目--某期商业业----开发间接接费--某费用应交税费费---待抵扣进进项税额额贷：银行行存款（（或应付付账款或或预付账账款）（7）借款费用用的归集集与分配配能明确分分清具体体成本计计算对象象的应直直接计入入，不能能分清一一般按“预算造价价法”分配。账账务处理理借：开发发成本--某开发项项目--某期住宅宅----借款费用用--利息开发成本本--某开发项项目--某期商业业----借款费用用--利息贷：长期期借款---某银行借借款---应付利息息（四）房房地产企企业成本本费用核核算举例例1、某房地地产开发发企业拍得环山山土地120.6亩（（80404平平方米）），该地地块已七七通一平平，土地地出让金金546747336元，，出让金金含城市市基础设设施配套套费，应应支付契契税16402420.08元（（546747336×3%），印印花税273374元元（546747336×0.5‰‰），已已支付土地出让让金首付付款273373668元元，现支支付余款款。借：开发发成本——环山土土地—土地征用用及拆迁迁补偿费费563149756.10税金及附附加—印印花税273374.00贷：预付付账款——市土地地资源局局273373668.00银行存款款290049462.102、收到太太平路项项目勘察察设计院院设计文文件，支支付余款款并取得得勘察费费专用发发票。发发票载明明税额19201.28元，不含含税价计计320021.3元元，已预预付96484.8元元，按小小区建筑筑面积126918.4㎡分分配。成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.40102690.51住宅楼86192.00217330.79合计126918.402.5215320021.30借：开发发成本——太平路路小区——商务写写字楼——前期工工程费——勘察费费102690.51—住宅楼楼——前期工工程费——勘察费费217330.79应交税费费--待抵扣进进项税额额19201.28贷：预付付账款——某勘察察设计院院96484.80银行存款款242737.783、市建工工总公司司中标商商务写字字楼，中中标价129873600元，监监理工程程师和合合同预算算部审核核确认市市建工总总公司预预付款支支付申请请，经财财务部复复核中标标单位预预付款保保函和预预付款支支付申请请同意，，按中标标价的10%，，支付中中标单位位预付款款12987360元，工工程完成成80%开始抵抵扣。借：预付付账款——市建工工总公司司12987360贷：银行行存款129873604、为太平平庄路项项目取得得工商银银行一年年半期贷贷款200000000元元，贷款款利率6.78%，利利息每季季支付一一次，实实际利率率7.35%，，因贷款款发生的的各种直直接费用用2100000元元。借：银行行存款197900000长期借款款—工商商银行贷贷款利息息调整2100000贷：长期期借款——工商银银行贷款款成本2000000005、市建工工总公司司申请支支付商务务写字楼楼已完工工程价款款。经监监理工程程师签字字确认，，公司合合同预算算部审核核签字确确认已完完工程量量为1200万万元。财财务部收收到工程程价款结结算账单单和已完完工程月月报，经经与中标标工程量量清单报报价和已已完工程程量和工工程形象象进度对对比时，，认为不不符，退退回预算算合同部部要求复复审，经经与监理理部门，，施工单单位均测测量复核核，施工工单位多多报已完完工程量量100万元，，重报工工程价款款结算账账单和已已完工程程量月报报，本期期已完工工程量为为1100万元元，财务务部予以以确认，，并取得得增值税税专用发发票所载载税额121万元。借：开发发成本——太平路小小区—商商务写字字楼—建筑安安装工程程费—土建工工程费11000000应交税费费—待抵扣进进项税额额1210000贷：应付付账款——市建工工总公司司122100006、收到经经监理工工程师，，预算合合同部签签字确认认，朝阳阳一建公公司住宅宅楼工程程价款结结算账单单和已完完工程月月报，本本期已完完工程量量为1650万元，经经与中标标工程量量清单比比对审核核，财务务部确认认，并取得增增值税专专用发票票所载税税额181.5万元。借：开发发成本———太平路小小区—住住宅楼—建筑安安装工程程费—土土建工程程费16500000应交税费费—待抵扣进进项税额额1815000贷：应付付账款——朝阳一一建公司司183150007、分配本本月市政政公共配配套设施施费借：开发发成本——太平路小小区—商商务写字字楼—配套设设施费38185.49开发成本本—太平路小小区—住住宅楼—配套设设施费80814.51贷：开发发成本——太平路小小区—上上水工程程16400开发成本本—太平路小小区—下下水工程程15800开发成本本—太平路小小区—热热力工程程20400开发成本本—太平路小小区—煤煤气工程程13400开发成本本—太平路小小区—雨雨水工程程11200开发成本本—太平路小小区—道道路工程程27200开发成本本—太平路小小区—电电力工程程11000开发成本本—太平路小小区—绿绿化工程程3000开发成本本—太平路小小区—围围墙工程程600成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.4038185.49住宅楼86192.0080814.51合计126918.400.936761190008、分配本本月开发发间接费费用（1）分配利利息费用用（2）其他开开发间接接费用分分配成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.403617887.37住宅楼86192.007656776.63合计126918.4088.833911274664成本计算对象建筑面积分配率分配金额商务写字楼40726.40470402.91住宅楼86192.00995545.09合计126918.4011.5503