房地产开发程序与管理

RealEstateDevelopment1第一节房地产开发的概念一、房地产开发的涵义

房地产开发

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。

房地产开发是不断地重新配置建造环境以满足社会需要的一种活动。

房地产开发是对地下设施和地上设施进行综合开发，配套建设。

以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

——《中华人民共和国城市房地产管理法》RealEstateDevelopment2第一节房地产开发的概念一、房地产开发的涵义

房地产开发房地产开发提高了土地使用的社会经济效益

房地产开发是开发企业的投资活动

房地产开发是城市规划的实施过程

房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发RealEstateDevelopment3第一节房地产开发的概念二、房地产经营的涵义

经营

产品和服务提供者以市场为对象，以产品、服务的生产和交换为手段，为实现企业的目标而进行的一系列有组织的活动。

房地产经营

指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。

两者关系

房地产开发是房地产经营的一种形式。房地产开发就是房地产经营。RealEstateDevelopment4第一节房地产开发的概念三、房地产开发的特点从投资角度：

开发成本高，投资量大

开发建设期长，投资周转慢

市场具有地区性和分散性

需求具有稳定性

涉及面广，综合性强RealEstateDevelopment5第一节房地产开发的概念三、房地产开发商及其合作伙伴

土地所有者或当前的土地使用者

政府及政府机构

金融机构

建筑承包商

专业顾问消费者或买家RealEstateDevelopment6第二节房地产开发的主要程序遵循房地产开发程序的原因：

1、房地产产品的形成内在的规律性

2、减少投资风险，使开发项目顺利进行

3、城市政府审批制度阶段划分：

1、投资机会选择与决策分析

2、前期工作

3、建设阶段

4、租售与资产管理阶段RealEstateDevelopment7一、投资机会选择与决策分析第二节房地产开发的主要程序投资机会选择市场分析投资决策分析投资机会筛选投资机会寻找项目财务评价开发企业合作对象咨询公司项目财务评价8用地分析立项、选址征地、拆迁、安置、补偿《建设用地规划许可证》开发商、咨询公司发改委规划国土有关部门规划管理局土地部门《土地使用权证》寻找预租（售）客户进一步市场分析开发成本估算承包商选择开发公司、代理公司开发商、咨询公司开发商、造价咨询招标代理机构保险公司项目保险事宜方案设计《建设工程规划许可证》市政设施接驳谈判、协议规划管理局有关部门筹集开发资金勘察规划建筑设计院金融机构二、前期工作RealEstateDevelopment9三、建设阶段第二节房地产开发的主要程序施工组织管理与控制竣工验收、交付使用开发、施工、监理多部门RealEstateDevelopment10四、租售与资产管理阶段

第二节房地产开发的主要程序销售、租赁计划、推广销售、租赁物业经营、管理房地产咨询公司房地产代理公司开发、物业公司RealEstateDevelopment11严格地讲讲，土地地使用权权取得方方式：1、行政划划拨（土土地使用用权出让让金免））2、出让3、转让4、土地或或房地产产租赁第三节土土地地使用权权的获取取RealEstateDevelopment12一、土地地使用权权出让定义：是是指国家家将一定定年限内内的国有有土地使使用权出出让给土土地使用用者，由由土地使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为。第三节土土地地使用权权的获取取RealEstateDevelopment13划拨、协议方式出让让深圳：1987.11.25(土地招标标)、1987.12.1（拍卖）“第四条条商商业、旅旅游、娱娱乐和商商品住宅宅等各类类经营性性用地，，必须以以招标、拍卖或者挂牌方式出让让。”——2002.7.1《招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定》要加快工工作进度度，在2004年8月31日前将历历史遗留留问题界界定并处处理完毕毕。8月31日后，不不得再以以历史遗遗留问题题为由采采用协议方式出让让经营性性土地使使用权。。——2004.3.30《关于继续续开展经经营性土土地使用用权招标标拍卖挂挂牌出让让情况执执法监察察工作的的通知》第三节土土地地使用权权的获取取RealEstateDevelopment14一、土地地使用权权出让（一）协协议方式式指国有土土地的所所有者或或其代表表，作为为出让人人与要求求使用国国有土地地者，即即开发企企业作为为受让人人，就出出让土地地使用权权所涉及及有的关关事项，，如出让让土地的的面积、年年限、用用途、出出让金等反复协协商，达达成一致致意见后后，由出出让方向向受让方方出让国国有土地地使用权权的一种种出让方方式。第三节土土地地使用权权的获取取15一、土地地使用权权出让（一）协协议方式式用地申请请复核、协协商签订土地地出让合合同1、土地的的座落、、四至、、地形等等；2、开发项项目建设设条件：：①项目目性质、、规模和和开发期期限。②②规划控控制指标标及规划划设计要要求。③③基础设设施和公公共服务务配套建建筑的建建设要求求。④基基础设施施和公益益设施建建成后的的产权界界定。⑤⑤项目拆拆迁补偿偿安置要要求。⑥⑥项目经经营方式式等；3、出让年年限、出出让金评评估值及及付款方方式；4、出让合合同文本本；5、其它特特殊要求求及有关关规定。。程序第三节土土地地使用权权的获取取RealEstateDevelopment16一、土地地使用权权出让（二）招招标拍卖卖挂牌第八条出让人人应当至至少在投投标、拍拍卖或者者挂牌开开始日前前20日发布招招标、拍拍卖或者者挂牌公公告，公公布招标标拍卖挂挂牌出让让宗地的的基本情情况和招招标拍卖卖挂牌的的时间、、地点。。——2007.9.1《招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定》第三节土土地地使用权权的获取取RealEstateDevelopment17一、土地地使用权权出让（二）招招标拍卖卖挂牌1、招标拍拍卖挂牌牌公告出让人的的名称和和地址；；出让宗地地的位置置、现状状、面积积、使用用年期、、用途、、规划设设计要求求；投标人、、竞买人人的资格格要求及及申请取取得投标标、竞买买资格的的办法；；索取招标标拍卖挂挂牌出让让文件的的时间、、地点及及方式；；第三节土土地地使用权权的获取取RealEstateDevelopment18一、土地地使用权权出让（二）招招标拍卖卖挂牌1、招标拍卖挂挂牌公告招标拍卖挂牌牌时间、地点点、投标挂牌牌期限、投标标和竞价方式式等；确定中标人、、竞得人的标标准和方法；；投标、竞买保保证金；其他需要公告告的事项。武汉市挂牌出出让国有土地地使用权公告告第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment19一、土地使用用权出让（二）招标拍拍卖挂牌2、招标方式招标：是指市市、县人民政政府土地行政政主管部门发发布招标公告告，邀请特定或者不特定的公民、法人和和其他组织参加国有土地地使用权投标标，根据投标标结果确定土土地使用者的的行为。第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment20一、土地使用用权出让（二）招标拍拍卖挂牌3、拍卖方式是指政府或其其代表，作为为拍卖人在特特定时间，特特定的公开场场合，组织符符合条件，有有意受让土地地的开发企业业来竞投一定定年期的土地地使用权。第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment21一、土地使用用权出让（二）招标拍拍卖挂牌4、挂牌方式是指出让人发发布挂牌公告告，按公告规规定的期限，，将拟出让的的土地的交易易条件在指定定的土地交易易所挂牌公布布，接受竞买买者的报价申申请并更新挂挂牌价格，根根据挂牌期限限截止时的出出价结果确定定土地使用权权受让人的一一种土地出让让方式。第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment22一、土地使用用权出让（二）招标拍拍卖挂牌4、挂牌方式具体程序是：：1）发布挂牌公公告2）挂牌竞卖第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment23一、土地使用用权出让（二）招标拍拍卖挂牌4、挂牌方式3）成交一个竞买人：：报价高于底价价，并符合其其他条件的，，挂牌成交两个或者两个个以上的竞买买人：出价最高者者为竞得人，，出价相同时时，先提交报报价单者为竞竞得人，但报报价低于底价价者除外两个或两个以以上的竞买人人要求报价的的：现场竞价，出出价最高者为为竞得人。不成交：无应价者、竞竞买者的报价价低于底价、、不符合其他他条件，挂牌牌不成交4）签约第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment24二、土地使用用权转让1、以出让方式取得的土地使使用权的转让让土地使用权转转让时，原土土地使用权出出让合同载明明的权利、义义务随之转移移土地使用权转转让，只是对对原权利剩余余期限的转让让改变原出让合合同约定的土土地用途的转转让，必须取取得主管部门门的同意，签签订土地使用用权出让合同同变更协议，，并调整出让让金转让时，房屋屋已经建成的的，原使用人人应持有房屋屋所有权证书书，并先行办办理房屋所有有权变更登记记，而后再凭凭变更后的房房屋所有权证证书，申请土土地使用权变变更登记第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment25二、土地使用用权转让2、以划拨方式取得的土地使使用权的转让让以划拨方式取得土地使用用权的，转让让房地产时，，应当按照国国务院规定，，报有批准权权的人民政府府审批。有批批准权的人民民政府准予转转让的，应当当由受让方办办理土地使用用权出让手续续，并依照国国家有关规定定缴纳土地使使用权出让金金以划拨方式取取得的土地使使用权，转让让房地产报批批时，有批准准权限的人民民政府可以不办理土地使使用权出让手手续的，转让方应应当按照规定定的将转让房房地产所获收收益中的土地收益上缴缴政府或者作作其他处理第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment26三、土地使用用权出让合同同1、合同正文的的主要内容第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment27四、土地使用用权出让价格格与用地类型型划分1、土地使用权权出让价格及及其含义土地使用权出出让金毛地价熟地价第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment28四、土地使用用权出让价格格与用地类型型划分2、土地使用权权出让过程中中的用地类型型划分居住用地商业用地工业用地公共设施用地地市政公用设施施用地其他用地第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment29五、旧城区房房地产开发的的特点1、开发前景2、旧城区状况况与开发条件件六、新城区房房地产开发的的特点1、开发前景2、新城区状况况与开发条件件第三节土土地使用权的的获取RealEstateDevelopment30第四节城城市规划及其其对房地产开开发的影响一、城市规划划的作用和任任务城市规划，是城市政府为为了确立城市市性质、规模模和发展方向向，实现城市市经济和社会会发展目标，，合理利用城城市土地、协协调城市空间间布局和各项项建设的纲领领性文件。主要任务是：：研究确定城市市的性质、发发展目标和发发展规模（包包括人口规模模和用地规模模）；确定城城市布局形式式和功能分区区；制定城市市道路和交通通系统规划，，城市园林绿绿地系统规划划，城市给水水、排水、防防洪、供电、、供热、燃气气供应、邮电电等专项工程程规划以及城城市各项工程程管线设计。。此外，还制制定主要公共共建筑位置的的规划方案、、地震设防城城市的防震规规划、城市改改建规划等。。RealEstateDevelopment31第四节城城市规划及其其对房地产开开发的影响二、城市规划划及与其他规规划的关系1、层次城市规划城市总体规划划城市分区规划划控制性详细规规划修建性详细规规划城市总体规划城市详细规划RealEstateDevelopment32第四节城城市规划及其其对房地产开开发的影响二、城市规划划及与其他规规划的关系2、内容3、城市规划的的动态变化4、与其他规划划的关系纳入国民经济济和社会发展展规划，应与与国土规划、、区域规划、、江河流域规规划、土地利利用总体规划划相协调。RealEstateDevelopment33第四节城城市规划及其其对房地产开开发的影响三、城市规划划建设用地的的分类1、居住用地2、公共设施用用地3、工业用地4、仓储用地5、市政公用设设施用地6、绿地RealEstateDevelopment34第四节城城市规划及其其对房地产开开发的影响四、开发项目目规划设计方方案中的主要要技术经济指指标1、居住区开发发项目技术经经济指标居住区总用地地、居民每人人占地、居住住区总建筑面面积、总户数数、平均每户户居住建筑面面积、居住建建筑密度、容容积率、人口口毛密度、人人口净密度、、平均层数、、高层比例、、住宅间距、、居住区平均均造价、建设设周期2、非居住区开开发项目技术术经济指标建筑容积率、、总建筑面积积、地上建筑筑面积、建筑筑密度、规划划建设用地面面积、建筑高高度、绿化率率、停车位个个数、有效面面积系数RealEstateDevelopment35第四节城城市规划及其其对房地产开开发的影响五、土地出让让和房地产开开发过程中的的规划管理1、土地使用权权出让控制性详细规规划土地出让土地使用权出出让合同附件件：1、规划设计条条件：面积、使用性性质、容积率率、建筑密度度等。2、附图：区位和现状、、坐标、标高高、道路红线线坐标和标高高、建筑界限限以及地块周周围地区环境境与基础设施施条件。RealEstateDevelopment36第四节城城市规划及其其对房地产开开发的影响五、土地出让让和房地产开开发过程中的的规划管理1、土地使用权权出让控制性详细细规划土地出让土地使用权权出让合同同附件：1、规划设计计条件：面积、使用用性质、容容积率、建建筑密度等等。2、附图：区位和现状状、坐标、、标高、道道路红线坐坐标和标高高、建筑界界限以及地地块周围地地区环境与与基础设施施条件。RealEstateDevelopment37第四节城城市规划划及其对房房地产开发发的影响五、土地出出让和房地地产开发过过程中的规规划管理2、房地产开开发主要体现：：选址、建建设用地规规划许可证证、建设工工程规划许许可证、验验收等RealEstateDevelopment38第四节城城市规划划及其对房房地产开发发的影响开发商申请请开发商提交交：立项文件、、用地申请请、工程情情况说明、、选址要求求、拟建方方案、1/2000、1/500地形图及其其他材料。。1、选址、定点审批审核征询意见发《选址规划意意见通知书书》审核开发商提交交：征询意见表表、征地和和拆迁安置置补偿方案案及土地部部门盖章的的征地协议议、项目初初步设计方方案、批准准的总图或或用地图。。RealEstateDevelopment39第四节城城市规划划及其对房房地产开发发的影响开发商申请请开发商提交交：计划部门的的征地计划划、市政府府批准的征征用农地文文件、1/2000或1/500地形图、《选址规划意意见书》及其他材料料。2、申请建设用用地规划许许可证阶段段审核主要规定：：用地性质、、位置、界界限。发《建设用地规规划许可证证》RealEstateDevelopment40第四节城城市规划划及其对房房地产开发发的影响开发商申请请开发商提交交：计划任务、、开发商对对拟建项目目说明、方方案示意图图、地形图图、控制性性规划方案案及其他相相关资料。。3、规划设计条条件审批阶阶段审核主要规定：：用地性质、、位置、界界限。下发《规划设计条条件通知书书》及用地红线线图RealEstateDevelopment41第四节城城市规划划及其对房房地产开发发的影响开发商提交交：2个及以上方案设计、、方案报审审表、总平平图、平立立剖面图、、设计说明明书及其他他相关资料料。4、设计方案审审批阶段开发商申请请修改、调整整发《规划设计方方案审批通通知书》审核RealEstateDevelopment42第四节城城市规划划及其对房房地产开发发的影响开发商提交交：年度施工任任务批准文文件、工程程施工图纸纸、工程档档案保证金金证明、其其他行政主主管部门审审查意见及及相关协议议等资料。。5、建设工程规规划许可证证阶段开发商申请请综合图会签签发《建设工程规规划许可证证》6、竣工验收阶阶段检查验收RealEstateDevelopment43第五节房房地产开开发法律体体系一、房地产产开发法律律体系～：由法律律、行政法法规、部门门规章、规规范性文件件和技术规规范等构成成。作用：保障房地地产开发活活动的健康康有序的发发展。RealEstateDevelopment44第五节房房地产开开发法律体体系一、房地产产开发法律律体系1、按立法层层次房地产开发发法律房地产开发发法规房地产开发发规章房地产开发发其他相关法法规RealEstateDevelopment45第五节房房地产开开发法律体体系一、房地产产开发法律律体系2、按法律的的内容房地产开发发的基本法律房地产前期阶段的法律规范范房地产开发发建设阶段法律规范房地产开发发交易服务阶阶段法律规范房地产产权登记管管理的法律规范范RealEstateDevelopment46第五节房房地产开开发法律体体系二、房地产产开发基本本制度（一）房地地产开发经经营管理制制度1、项目资本本金制度“从1996年开始，对对各种经营营性投资项项目，包括括国有单位位的基本建建设、技术术改造、房房地产开发发项目和集集体投资项项目，试行行资本金制制度，投资资项目必须须首先落实实资本金才才能进行建建设。……。公益性性投资项目目不实行资资本金制度度。”——国务院《关于固定资资产投资项项目试行资资本金制度度的通知》（国发［1996］35号））RealEstateDevelopment47第五五节节房房地地产产开开发发法法律律体体系系二、、房房地地产产开开发发基基本本制制度度（一一））房房地地产产开开发发经经营营管管理理制制度度1、项项目目资资本本金金制制度度资本本金金：：是指指在在投投资资项项目目总总投投资资中中，，由由投投资资者者认认购购的的出出资资额额，，对对投投资资项项目目来来说说是是非非债债务务性性资资金金，，项项目目法法人人不不承承担担这这部部分分资资金金的的任任何何利利息息和和债债务务。。出资资方方式式：：货币币、、实实物物、、工工业业产产权权、、非非专专利利技技术术、、土土地地使使用用权权RealEstateDevelopment48第五五节节房房地地产产开开发发法法律律体体系系二、、房房地地产产开开发发基基本本制制度度（一一））房房地地产产开开发发经经营营管管理理制制度度1、项项目目资资本本金金制制度度“钢钢铁铁项项目目资资本本金金比比例例由由25％及及以以上上提提高高到到40％及及以以上上；；水水泥泥、、电电解解铝铝、、房地地产产开开发发项项目目（不不含含经经济济适适用用房房项项目目））资资本本金金比比例例由由20％及及以以上上提提高高到到35％及以上上。””———《《国务务院院关关于于调调整整部部分分行行业业固固定定资资产产投投资资项项目目资资本本金金比比例例的的通通知知》（国国发发[2004]13号））2004.4.26RealEstateDevelopment49第五五节节房房地地产产开开发发法法律律体体系系二、、房房地地产产开开发发基基本本制制度度（一一））房房地地产产开开发发经经营营管管理理制制度度2、““两两书书””制制度度“第第三三条条房房地地产产开开发发企企业业在在向向用用户户交交付付销销售售的的新新建建商商品品住住宅宅时时，，必必须须提提供供《住宅宅质质量量保保证证书书》和《住宅宅使使用用说说明明书书》。《住宅宅质质量量保保证证书书》可以以作作为为商商品品房房购购销销合合同同的的补补充充规规定定。。””———《《商品品住住宅宅实实行行住住宅宅质质量量保保证证书书和和住住宅宅使使用用说说明明书书制制度度的的规规定定》建设设部部建建房房[1998]102号RealEstateDevelopment50第五五节节房房地地产产开开发发法法律律体体系系二、、房房地地产产开开发发基基本本制制度度（一一））房房地地产产开开发发经经营营管管理理制制度度住宅宅质质量量保保证证书书是房房地地产产开开发发企企业业对对销销售售的的商商品品住住宅宅承承担担质质量量责责任任的的法法律律文文件件，，房房地地产产开开发发企企业业应应当当按按住住宅宅质质量量保保证证书书的的约约定定，，承承担担保保修修责责任任。。应当当包包括括以以下下内内容容：：（1）工工程程质质量量监监督督部部门门核核验验的的质量量等等级级；（（2）地基基基基础础和和主主体体结结构构在合合理理使使用用寿寿命命年年限限内内承承担担保保修修；；（（3）正正常常使使用用情情况况下下各各部位位、、部部件件保保修修内内容容与与保保修修期期：屋屋面面防防水水3年；；墙墙面面、、厨厨房房和和卫卫生生间间地地面面、、地地下下室室、、管管道道渗渗漏漏1年；；墙墙面面、、顶顶抹抹灰灰层层脱脱落落1年；；RealEstateDevelopment51第五五节节房房地地产产开开发发法法律律体体系系二、、房房地地产产开开发发基基本本制制度度（一一））房房地地产产开开发发经经营营管管理理制制度度住宅宅使使用用说说明明书书应当当对对住住宅宅的的结结构构、、性性能能和和各各部部位位（（部部件件））的的类类型型、、性性能能、、标标准准等等作作出出说说明明，，并并提提出出使使用用注注意意事事项项。。一般般应应当当包包含含以以下下内内容容：：（1）开开发发单单位位、、设设计计单单位位、、施施工工单单位位，，委委托托监监理理的的应应注注明明监监理理单单位位；；（（2）结结构构类类型型；；（（3）装修、、装饰注注意事项项；（4）上水、、下水、、电、燃燃气、热热气、通通讯、消消防等设设施配置置的说明明；（5）有关设设备、设设施安装装预留位位置的说说明和安安装注意意事项；；（6）门、窗窗类型，，使用注注意事项项；（7）配电负负荷；（（8）承重墙墙、保保温墙、、防水层层、阳台台等部位位注意事事项的说说明；（（9）其他需需说明的的问题。。RealEstateDevelopment52第五节房房地地产开发发法律体体系二、房地地产开发发基本制制度（一）房房地产开开发经营营管理制制度3、项目手手册制度度要求房地地产开发发企业应应当将房房地产开开发项目目建设过过程中的的主要事项项记录在房房地产开开发项目目手册中中，并定定期送房房地产主主管部门门备案。。RealEstateDevelopment53第五节房房地地产开发发法律体体系二、房地地产开发发基本制制度（一）房房地产开开发经营营管理制制度4、商品房房预售许许可制度度“第六条商品房预预售实行行许可制制度。开发企业业进行商商品房预预售，应应当向房房地产管管理部门门申请预预售许可可，取得得《商品房预预售许可可证》。”——《城市商品品房预售售管理办办法》（1994年建设部部令第40号发布，，2004年修订））RealEstateDevelopment54第五节房房地地产开发发法律体体系二、房地地产开发发基本制制度（一）房房地产开开发经营营管理制制度商品房预预售应当当符合下下列条件件：1、预售人人已取得得房地产产开发资资质证书书、营业业执照；；2、按照土土地管理理部门有有关规定定交付土土地使用用权出让让金，已已取得土土地使用用权证书书；3、持有有建设设工程程规划划许可可证和和建设设工程程施工工许可可证，，并已已办理理建设设工程程质量量和安安全监监督手手续；；4、已确确定施施工进进度和和竣工工交付付使用用时间间；5、七层层以下下的达达到主主体工工程封封顶；；七层层以上上的，，主体体工程程须建建到工工程预预算投投资总总额的的三分分之二二以上上层数数；6、已在在项目目所在在地商商业银银行开开设商商品房房预售售款专专用账账户；；7、法律律、法