房地产开发贷款共53

《房地产金融》房地产开发贷款2

本章目录

第一节房地产开发贷款概述第二节房地产开发贷款的操作流程第三节房地产开发贷款的风险及防范第四节房地产开发贷款中的冲突问题

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第一节房地产开发贷款概述

一、房地产开发贷款的概念

1.房地产开发贷款的定义房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。//2.房地产开发贷款的主体

(1)贷款人——商业银行

(2)借款人——房地产开发企业、土地储备机构、高校或者承建学生公寓建设的企业。//4

第一节房地产开发贷款概述

相关概念——商业银行商业银行是以存贷款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。与专业银行(比如投资银行、政策性银行、住房储蓄银行)相比，商业银行的业务更综合，功能更全面，可以为客户提供几乎所有的金融服务。而专业银行只集中经营指定范围内的业务和提供专门服务。//5

第一节房地产开发贷款概述

相关概念——土地储备及其贷款土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。土地储备贷款的主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构。//6

第一节房地产开发贷款概述3.房地产开发贷款的特点

(1)贷款数额大、贷款周期长

(2)贷款主体及用途特定

(3)贷款风险比较大

(4)容易受国家政策的影响

(5)财务杠杆效应明显//7

第一节房地产开发贷款概述

二、房地产业开发贷款的分类

1.按照贷款对象划分房地产开发贷款分为房地产项目开发贷款和房地产企业贷款两种。前者以房地产项目为贷款对象，主要考察具体项目的盈利能力，以项目土地使用权或在建工程等固定资产为抵押的封闭贷款。后者以房地产企业为对象，注重房地产企业整体还债能力，贷款方式以综合授信和纯信用贷款为主，主要发放流动资金贷款。//8

第一节房地产开发贷款概述

相关概念——综合授信综合授信业务是指商业银行根据客户(法人)的书面申请，综合评价客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度。授信范围包括对客户的贷款、贴现(未到期汇票)、承兑(到期汇票)、担保及信用证等业务。//9

第一节房地产开发贷款概述2.按照有无担保划分房地产开发贷款可以分为信用贷款和担保贷款两类。由于房地产开发贷款的高风险性，商业银行以担保贷款(保证、抵押、质押)为常态，以信用贷款为例外。

仅《中国建设银行高等院校学生公寓建设贷款暂行办法》规定：学生公寓建设贷款方式分为担保贷款和信用贷款，但信用贷款的对象仅限于符合条件的高校。

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第一节房地产开发贷款概述3.按照贷款用途划分房地产开发贷款可以分为住宅项目储备贷款、住宅房地产开发贷款、商业房地产开发贷款、土地储备贷款、高校学生公寓建设贷款以及流动资金贷款等。

根据中国人民银行2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号文件”)，禁止商业银行发放房地产流动资金贷款。//11第一节房房地产开开发贷款概概述三、房地产产业开发贷贷款的合同同关系1.贷(借)款合同(1)贷款人的义义务贷款人应按按合同约定定的日期、、数额向借借款人提供供借款，造造成借款人人损失的应应当赔偿损损失。借款的利息息不得预先先在本金中中扣除，利息预先先在本金中中扣除的，，按照实际际借款数额额返还借款款并计算利利息。//12第一节房房地产开开发贷款概概述(2)贷款人的权权利①可以要求求借款人提提供担保；；②可检查、、监督借款款使用情况况；③借款人未未按约定用用途使用借借款的，可可停止发放放、提前收收回或解除除合同。//13第一节房房地产开开发贷款概概述(3)借款人的义义务①按合同约约定的时间间和数额收收取贷款；；②接受贷款款人的用款款检查监督督；③按照合同同约定的用用途使用借借款；④按照合同同约定的还还款期限和和方式还本本付息。//14第一节房房地产开开发贷款概概述(4)借款人的的权利①请求贷贷款人按按合同约约定的期期限、数数额交付付贷款；；②依合同同约定的的用途使使用借款款；③可以向向贷款人人申请贷贷款延期期；④借款人人可提前前还款。。//15第一节房房地地产开发发贷款概概述2.担保合同同(2)担保合同同的性质质担保合同同具有附附属性、、选择性性、保障障性。//我国《担保法》中的担保保是指法法律为确确保特定定的债权权人实现现债权，，以债务务人或第第三人的的信用或或者特定定财产来来督促债债务人履履行债务务的制度度。(1)担保的概概念16第一节房房地地产开发发贷款概概述(3)担保及担担保合同同的种类类法律规定定担保有有保证、抵押、质押、留置、定金等五种形形式。其其中保证证和定金金产生的的权利是是债权，，不具有有优先受受偿性，，而抵押押、留置置、质押押取得的的是担保保物权，，对担保保物及其其变现所所得的价价款具有有优先受受偿的权权利。担保合同同包括保证合同同、抵押合同同、质押合同同、定金合同同，行使留留置权无无须签订订合同。。担保合同同可以是是单独订订立的书书面合同同，也可可以是主主合同的的担保条条款(混合合同同)。///17第一节房房地地产开发发贷款概概述相关概念念——保证、抵抵押、质质押、留留置、定定金保证是债债务人以以外的第第三人为为债务人人履行债债务而向向债权人人所提供供的一种种担保，，当债务务人不履履行债务务时，保保证人按按照约定定履行债债务或者者承担连连带责任任。抵押是指指债务人人或第三三人不转移财财产占有有，而将该该财产(通常是不不动产)抵押作为为债权的的担保，，当债务务人不履履行债务务时，债债权人有有权依法法以抵押押财产折折价或以以拍卖、、变卖抵抵押财产产的价款款优先受受偿。质押是债债务人或或第三人人将其动产或权权利移交交债权人占占有，将将该动产产作为债债权的担担保，当当债务人人不履行行债务时时，债权权人有权权依法就就该动产产卖得价价金优先先受偿。。//18第一节房房地产开发贷贷款概述相关概念——保证、抵押、、质押、留置置、定金留置是指债权权人按照合同同约定占有债债务人的动产产，债务人不不按照合同约约定的期限履履行债务的，，债权人有权权依照法律（（担保法）规规定留置该财财产，以留置置财产折价或或者以拍卖、、变卖该财产产的价款优先先受偿的权利利。定金是在合同同订立或在履履行之前支付付的一定数额额的金钱作为为担保的担保保方式。给付定金的一一方不履行约约定的债务的的,无权要求返还还定金；收受受定金的一方方不履行约定定的债务的,应当双倍返还还定金。//19第一节房房地产开发贷贷款的操作流流程相关知识——定金与预(收)付款区别定金是在合同同订立或履行行前支付的一一定数额的金金钱作为担保保的担保方式式，是一种押押金。预付款款是双方当事事人商定的在在合同履行前前所支付的一一部分价款。。定金和预付款款在性质上是是完全不同的的：(1)定金具有担保保作用，而预预收款则没有有；(2)交付定金的协协议是从合同同，而收取预预收款的协议议一般是主合合同的一部分分；(3)定金具有惩罚罚性，而预收收款则没有。。///20第二节房房地产开发贷贷款的操作流流程一、贷款申请二、贷款调查、评评估与审批三、合同签订与贷贷款发放四、贷后管理与贷贷款回收//21第二节房房地产开发贷贷款的操作流流程一、贷款申请请房地产企业申申请房地产开开发贷款需要要提交的资料料有：《贷款申请表》、贷款企业资料料、贷款项目资料料以及抵(质)押物或贷款担保人资资料等。贷款项目资料料有：项目立立项批文、土土地使用权证证、建设用地地规划许可证证、建设工程程规划许可证证、建筑工程程施工许可证证及预售许可可证(“五证”齐全)等。//22第二节房房地产开发贷贷款的操作流流程二、贷款调查查、评估与审审批1.贷款调查(1)借款人(企业)是否符合要求求①贷款人基本情情况：营业执执照及资质证证书，企业性性质、管理机机构、管理制制度、开户银银行、开发经经验等；②借款人资信信情况：信用用状况(还款情况、有有无拖欠工程程款等)、经审核的财财务报表。//23第二节房房地产开发贷贷款的操作流流程(2)贷款项目是否否符合贷款条条件①立项及审批文文件是否齐全全；②项目是是否可行：审审查项目投资资分析报告或或可行性研究究报告以及项项目概预算、、施工计划、、销售方案；；③项目资本金是否到位。(3)抵(质)押物或保证人人的情况①抵(质)押物的清单、、权属证书、、价值评估报报告、鉴定书书，抵(质)押人同意(质)押的承诺书；；②担保人的的资信情况以以及贷款担保保承诺书的真真实性和有效效性。//24第二节房房地产开发贷贷款的操作流流程相关知识——房地产项目资资本金调整情情况1998年，《城市房地产开开发经营管理理条例》规定房地产开开发项目资本本金占项目总总投资的比例例不得低于20％。2003年，中国人民银行行《关于进一步加加强房地产信信贷业务管理理的通知》(“121号文件”)规定房地产开开发项目申请请银行贷款的的条件之一是是资本金比例例不低于30％。。2004年9月，，银银监监会会发发布布的的《商业业银银行行房房地地产产贷贷款款风风险险管管理理指指引引》规定定，，房房地地产产开开发发项项目目的的资资本本金金比比例例不不低低于于35%。2009年5月，，《国务务院院关关于于调调整整固固定定资资产产投投资资项项目目资资本本金金比比例例的的通通知知》：保保障障性性住住房房和和普普通通商商品品房房项项目目的的最最低低资资本本金金比比例例为为20%，其其他他项项目目的的最最低低资资本本金金比比例例为为30%。//25第二二节节房房地地产产开开发发贷贷款款的的操操作作流流程程2.信用用(资信信)评估估信用用评评估估是是防防范范信信用用风风险险的的有有效效措措施施。。对对于于房房地地产产企企业业，，以以企企业业未未来来盈盈利利能能力力和和现现金金流流分分析析为为核核心心；；对对房房地地产产开开发发项项目目，，主主要要评评价价其其财财务务效效益益。。国际际通通用用的的资资信信评评估估等等级级分分为为4等10级制制：：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。//26第二二节节房房地地产产开开发发贷贷款款的的操操作作流流程程3.贷款款审审批批银行行根根据据贷贷款款审审批批权权限限，，提提出出贷贷与与不不贷贷、、贷贷款款额额度度、贷款期期限、贷款利利率、担担保方式式等意见见。//27第二节房房地地产开发发贷款的的操作流流程三、合同同签订与与贷款发发放1.合同签订订按照《贷款通则则》、《合同法》和《担保法》的规定签签订贷款款合同、、保证合合同或抵抵押或质质押合同同，并办办理抵押押登记及及保险手手续等。。2.贷款发放放银行按按照借借款合合同约约定发发放贷贷款(通常是是分期期发放放)，并将将贷款款资金金划入入借款款人账账户。。//28第二节节房房地地产开开发贷贷款的的操作作流程程四、贷贷后管管理与与贷款款回收收1.贷后管管理(1)检查贷贷款是是否按按照合合同规规定的的用途途使用用(2)检查贷贷款项项目的的开发发经营营情况况(3)检查贷贷款抵抵(质)押物有有无变变化(4)检查借借款企企业的的财务务状况况和第第三方方保证证人(企业)的偿债债能力力变化化情况况总之，，要对对贷款款的质质量和和风险险程度度进行行定期期检查查。//29第二节节房房地地产开开发贷贷款的的操作作流程程相关知知识——贷款风风险分分类管管理2002年起，，我国国银行行业全全面推推行贷款风风险分分类管管理制度。。贷款款风险险分类类管理理又称称为贷贷款五五级分分类，，是指指银行行依据据借款款人的的还本本付息息的能能力，，确定定贷款款遭受受损失失的风风险程程度，，将贷贷款质质量划划分为为正常、关注、次级、可疑和损失五类(后三类类被称称为不不良贷贷款)。//30第二节节房房地地产开开发贷贷款的的操作作流程程2.贷款回回收借款人人按照照合同同规定定的期期限和和数额额还清清贷款款后，，解除除担保保合同同，收收回相相关担担保证证明材材料。。///31第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范一、宏观风风险二、微观风风险三、不同类类型房房地产产的风风险比比较//32第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范一、宏宏观风风险1.相关数数据据国家家统计计局统统计，，2004年房地地产业业共筹筹集开开发资资金17169亿元，，其中中定金金及预预收款款占43.1%，企业业自筹筹资金金占30.3%，银行行贷款款占18.4%，其他他资金金来源源占8.2%。中国人人民银银行发发布的的《2004年中国国房地地产金金融报报告》指出：：“企业自自筹资资金中中有大大约70%来自于于银行行贷款款；定定金和和预收收款也也有30%的左右右的资资金来来自银银行贷贷款，，因此此房地地产开开发资资金中中银行行贷款款的比比重占占55%以上。。”2007年全国国银行行信贷贷总量量为3.63万亿，，房地地产开开发投投资2.53万亿，，按房房地产产开发发投资资的55%来源于于银行行信贷贷计，，房地地产贷贷款占占银行行信贷贷总量量的38.33%。//332.房地产产信贷贷资金金比例例过大大的后后果(1)过度依依赖银银行信信贷会造成成房地地产业业高负负债经经营，，不利利于房房地产产业稳稳步健健康发发展(案例)。(2)过度依依赖银银行信信贷会使房房地产产投资资的市市场风风险和和融资资信用用风险险集中中于商商业银银行。。(3)房地产产业占占用大大量的的银行行信贷贷资金金，挤挤压了了其他他实体体产业业的发发展空空间。。//第三节节房房地地产开开发贷贷款的的风险险及防防范34案例分分析——顺驰地地产神神话的的终结结1998年，天天津顺顺驰投投资公公司成成立；；2003年，顺顺驰开开始全全国扩扩张；；2004年，在在全国国16个一线线城市市拥有有42个项目目，销销售收收入超超100亿元，，为当当年的的销售售冠军军,成为了了一家家全国国性的的大型型房地地产公公司；；2005年，顺顺驰荣荣膺2005中国房房地产产公司司品牌牌价值值TOP10。顺驰快速扩扩张的模式式：“现金—土地—现金”，其真正的的窍门就是是尽一切可可能缩短项项目运营时时间，加速速资金的流流转。该模模式带来了了三“高”：土地成本本高、财务务成本高、、人力成本本高。由于于上市计划划搁浅，到到2005年底，顺驰驰已险象环环生。最终终顺驰的控控股权拱手手让人，其其所创造的的中国地产产界迄今最最绚烂的神神话也告终终结。//第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范353.防范房地产产信贷资金金比例过大大的措施要降低房地地产信贷资资金的比例例，金融创创新是必由由之路，融融资多元化化势在必行行！中国人民银银行在其研研究报告中中所建议：：“大力发展多多元化的房房地产金融融市场，形形成具有多多种金融资资产和金融融工具的房房地产二级级金融市场场，以分散散银行信贷贷的风险。。”//第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范36第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范二、微观风风险1.贷款项目不不能完工的的风险(1)主要原因①销售不畅畅影响资金金来源②选择承包包商不当③项目合规规性问题//37第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范(2)防范措施①严格审查查销售方案案的可行性性②考察承包包商的资质质、实力及及信誉③要求“四证”或“五证”齐全④要求开发发商投保项项目完工保保险//38第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范2.贷款资金被被挪用的风风险(1)挪用资金的的类型①将流动资资金用于购购买土地②将开发贷贷款用于购购买土地③将某个项项目的贷款款资金用于于其他项目目④中途改变变项目性质质//39第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范(2)防范信贷资资金挪用的的措施①严格贷款款审查(自有资金、、贷款期限限等)②通过贷款款合同进行行控制(规定贷款用用途；设立立贷款和还还款专门账账户以便监监控等)③加强贷后后管理(每笔用款需需要证据；；根据进度度分批投入入贷款；付付款不经过过开发商账账户；发现现开发商违违规可停止止放贷或提提前收回等等)//40第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范3.假按揭骗贷贷的风险(1)主要表现①利用假价价格进行骗骗贷开发商在购购房合同上上为购房者者提高成交交金额(假价格)，购房者实实际无需支支付首付款款(开发商开给给购房者一一份虚假的的首付款发发票)，从而使开开发商等获获得相当于于房产全款款的贷款。。//41第三节房房地产开开发贷款的的风险及防防范②利用用假假身身份份进进行行骗骗贷贷开发发商商为为尽尽快快回回笼笼资资金金，，利利用用假假身身份份证证(或利利用用甚甚至至盗盗取取别别人人真真实实的的身身份份证证)与开开发发商商签签订订购购房房合合同同，，开开发发商商垫垫资资首首付付款款并并还还本本付付息息，，然然后后向向银银行行套套取取房房贷贷(实质质是是开开发发贷贷款款)。//42第三三节节房房地地产产开开发发贷贷款款的的风风险险及及防防范范(2)防范范措措施施①加加强强对对贷贷款款申申请请人人资资格格审审查查②要要求求提提供供安安全全的的担担保保措措施施③加加强强信信用用档档案案体体系系的的建建设设④加加强强银银行行内内部部管管理理//43第三三节节房房地地产产开开发发贷贷款款的的风风险险及及防防范范三、、不不同同类类型型房房地地产产的的风风险险比比较较1.商品品房房项项目目贷贷款款由于于商商品品房房项项目目开开发发的的政政策策性性强强、、市市场场不不确确定定性性大大，，因因此此其其贷贷款款风风险险也也较较大大。。实践践中中应应当当注注意意集集团团客客户户内内部部关关联联方方之之间间相相互互担担保保的的风风险险，，严严格格审审核核其其资资信信情情况况。。//44第三节房房地产开发贷贷款的风险及及防范2.经济适用房项项目贷款由于经济适用用房基本没有有销售风险，，其开发贷款款属于房地产产开发贷款中中的优良贷款款。什么是经济适适用房？//45相关知识——经济适用房经济适用住房房是指政府提提供政策优惠惠，限定面积积和价格，按按照合理标准准建设，面向向城市中低收收入家庭的保保障性、政策策性住房。经济适用房在在土地供应方方式、税费优优惠、开发利利润、建设标标准、销售对对象、上市交交易等方面与与商品房具有有很大的不同同。//第三节房房地产开发贷贷款的风险及及防范46第三节房房地产开发贷贷款的风险及及防范3.高校学生公寓寓项目贷款高校学生公寓寓虽具有稳定定的租金收入入，但因由其其是公益性财财产，若到期期不能还贷，，银行不能请请求法院强制制执行，因此此存在一定的的风险。银行可以要求求政府部门提提供书面承诺诺，这类承诺诺虽然只能提提供道义上的的支持，但政政府的承诺函函一定程度上上能增加还款款的确定性。。//47第三节房房地产开发贷贷款的风险及及防范4.土地储备项目目贷款由于土地储备备中心负债率率较高、银行行监管难度大大、土地出让让市场存在风风险以及存在在担保无效等等原因，造成成土地储备贷贷款风险较大大。///48第四节房房地产开发贷贷款中的冲突突问题一、在建工程程抵押权和建建设工程价款款优先权的冲冲突1.相关规定建设部颁发的的《城市房地产抵抵押管理办法法》(1997年)规定：“房地产开发在在建工程抵押押是指抵押人人为取得在建建工程继续建建造资金的贷贷款，以其合合法方式取得得的土地使用用权连同在建建工程的投入入资产，以不不转移占有的的方式抵押给给银行作为偿偿还贷款履行行担保的行为为”。//49第四节房房地产开发贷贷款中的冲突突问题《物权法》(2007年)第179条规定：抵押权是指为为担保债务的的履行，债务务人或者第三三人不转移财财产的占有，，将该财产抵抵押给债权人人的，债务人人不履行到期期债务或者发发生当事人约约定的实现抵抵押权的情形形，债权人有有权就该财产产优先受偿的权利。《合同法》(1999年)第286条规定：“建设工程优先先权是指发包人逾期不不支付时，承承包人可以与与发包人协议议将该工程折折价，也可申申请法院将该该工程拍卖。。建设工程的的价款就该工工程折价或拍拍卖的价款优先受偿”。//50第四节房房地产开发贷贷款中的冲突突问题最高人民法院院发布的《关于建设工程程价款优先受受偿问题的批批复》(2002年)规定：“建筑工程承包包人的优先受受偿权应该优优于抵押权和和其他债权”。法理理基基础础：：没没有有承承包包人人的的建建设设行行为为就就没没有有工工程程的的最最终终完完成成，，也也就就没没有有其其他他权权利利存存在在的的物物理理基基础础，，因因此此该该权权利利应应该该优优于于抵抵押押权权和和其其他他债债权权。。2.银行行如如何何防防范范建建设设工工程程价价款款优优先先权权带带来来的的风风险险(1)防止止建建设设单单位位拖拖欠欠工工程程款款(2)要求求借借款款人人提提供供其其他他担担保保///51第四四节节房房地地产产开开发发贷贷款款中中的的冲冲突突问问题题二、、房房地地产产开开发发贷贷款款与与个个人人住住房房抵抵押押贷贷款款的的冲冲突突1.冲突突问问题题描描述述房地地产产销销售售中中，，购购房房者通通常常会向向银银行行申申请请个个人人住住房房抵抵押押贷贷款款，，该该抵抵押押贷贷款款往往往往正正是是以以其其所所购购买买的的房房屋屋为为抵抵押押的的