房地产开发设计与成本的关系共52

设计与成本----从成本角度看设计目录一、成本的概念二、方案设计与成本1、方案设计与成本2、建筑风格对成本影响3、地下室面积与成本4、建筑面积与可售面积5、外立面选择与成本6、会所成本三、施工图设计与成本1、结构指标对成本影响2、图纸的中间审查（合理性、及时性）3、图纸优化四、标准化与成本五、设计变更与成本设计与成本我们是干啥的？

非也！房地产商。政府机关？慈善机构？设计院？设计与成本

省钱等于赚钱

成本管理不等于省钱设计与成本成本管理的宗旨：以经济合理设计与成本的关系性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。产品观？在一定成本前提下为客户提供最大化的价值。一、关于成本的几个概念建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建安工程费、基础设施费（社区管网、园林景观）、配套设施费4大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。25%~30%项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。一、方案设计与成本1、方案设计与成本

大家经常听说设计阶段影响成本70%？案例1：XX方案选择100M、120M、150M建安造价比较：1、桩基：100M以管桩为主，平米指标140元/M2左右；120M2及以上以钻孔灌注桩为主，平米指标260元/M2左右；2、结构：100M&120M：含钢量8KG*6.5=52元/M2；砼含量0.05*560=28元/M2100M&150M：含钢量20KG*6.5=130元/M2；砼含量0.15*560=84元/M23、措施费：100M&120M：塔吊、超高费等差价在30元左右；100M&150M：塔吊、脚手架、超高费等差价在80元左右；4、安装工程：100M&120M：差价（给排水、消防）在50元/M2左右，；100M&150M：差价在80元/M2左右。5、汇总：100M&120M：[（260-140）+52+28+30+50]=280元/M2100M&150M：[（260-140）+130+84+80+80]=494元/M26、以26万方为例：100M&120M：280*26万=7280万；100M&150M：494*26万=12844万。以上费用仅计取直接的建安费用，不包含因超限增加的报批、施工工期增加引起的损失。以三个月计取土地费用利息：22亿*年息12%/12月*3个月=6600万。一、方案设设计与成本本案例2:XX地块方案一、方案设设计与成本本案例2：XX项目商业售售价比较:商业内街（（旧）与外外街（新））售价比较较：旧方案：3万/M2*1.2万=3.6亿；新方案：4万/M2*1.2万=4.8亿；直接售价差差=4.8-3.6=1.2亿。集中商业与与小商业的的售价及销销售速度均均存在较大大的区别，，集中商业业整体出售售的对象比比较狭，除除特殊要求求外，商业业配比能做做成沿街店店面在销售售的价格及及去化率是是比较好的的。一、方案设设计与成本本2、建筑风格格对成本影影响2、建筑风格格对成本影影响法式风格好好不好？案例3：XX项目别墅：：法式全干挂挂外立面：：2050元/M2英式面砖外外立面：500元/M2（GRC线条，若为为石材线条条1200左右）意式全干挂挂外立面：：1800元/M2石材线条的的价格与大大板比例1:1.2以10万M2算：直接成成本1550*10=15500万每户300*1550/10000=46.5万/户大家认为可可以多卖一一点卖回来来？是不是是都可以卖卖回来？2、建筑风格格对成本影影响利润分析：：XX项目联排：：满铺地下下室面积：：45085M2，总户数：212户，上部部面积约：：63000M2平均每户：：上部300M2/户，地下室室45085/212=213M2/户每户售价：：300M2*1.8万=540万当外立面2050时：利润：540-（（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它它513*0.01））*1.25=19.1万利润率=19.1/540=3.5%当外立面500时：利润：540-（（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它它513*0.01））*1.25=54万利润率=54/540=10%2、建筑风格格对成本影影响建安组成：：基础250+主体1650+安装300+外立面2050+木铝窗1500*0.45+入户门150+屋面瓦145+电梯500+弱电40+提升泵40+消防60+花架70+铝合金雨落落管40+栏杆20=59902、建筑风格格对成本影影响案例4：XX项目别墅XX项目联排部部分满铺地地下室面积积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2换个售价：：XX项目原售价价0.8万/M2，假设售价1.1万/M2平均每户：：26330/86=306M2/户，地下室室23466/86=273M2每户售价：：300M2*1.1万=330万利润：330-（（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它它300*0.01））*1.25=-59万利润率=-59/330=-18%实际别墅地地价按占地地分摊2900元/M2，实际售价9300元/M2，利润率？法式风格对对室内装修修及景观都都会较大影影响。一、方案设设计与成本本3、地下室面积积与成本问题：1、人车分流好好不好？2、是不是所有有的项目都都适合？3、地下室面积积做多少合合适？XX项目别墅XX项目地块XX项目指标3、地下室面积积与成本案例3：利润分析：：XX项目联排部部分满铺地下室面积积：45085M2，总户数：212户上部面面积约：63000M2平均每户：：上部300M2/户，地下室45085/212=213M2/户每户售价：：300M2*1.8万=540万当外立面2050时：利润：540-（（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.6+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它它513*0.01））*1.25=19万利润率=19/540=3.5%当外立面500时：利润：540-（（地价300*0.3+地下室213*0.35+上部建安300*1.3*0.45+前期513*0.015+基础设施513*0.07+配套等其它它513*0.01））*1.25=54万利润率=54/540=10%3、地下室面积积与成本案例4：XX项目别墅XX项目联排部部分满铺地下室面积积：23466M2，总户数：86户，上部26330M2换个售价：：XX项目原售价价0.8万/M2，现售价1.1万/M2平均每户：：26330/86=306M2/户，地下室23466/86=273M2每户售价：：300M2*1.1万=330万扣除地下室室后售价：：（330万-273M2*0.4万）/300M2=0.63万/M2利润：330-（（地价300*0.1+地下室274*0.35+上部建安300*1.3*0.35+前期600*0.015+基础设施600*0.06+配套等其它它300*0.01））*1.25=-59万利润率=-59/330=-18%3、地下室面积积与成本案例5：以高层为例例：1、若车位售价价7万/个2、平均车位成成本：30~35M2/个*0.4万/M2=12~14万/个售价-成本=每个车位亏亏损：-5~7万。3、设机械停车车位1.3~1.5万/个每个车位成成本：（35*0.4*1.2+1.5）/2=9.15万/个售价-成本=每个车位亏亏损：-2.15万。4、以1000个停车位成成本比较：：车位亏损：：-7*1000=-7000万设机械车位位亏损：-2.15*1000=-2150万减亏：7000-2150=4850万一、方案设设计与成本本4、建筑面积积与可售面面积赠送面积是是不是越多多越好？4、建筑面积积与可售面面积案例6：以100M2户型为例：：赠送10%成本增加100*10%*2500元/M2=2.5万直接成本25000/100=250元/M2售价≥250*1.25=313元/M2才能回收成成本成本：313*100=3.13万/套4、建筑面积积与可售面面积案例7：以100M2户型为例：：赠送15%成本增加100*15%*2500元/M2=3.75万直接成本37500/100=375元/M2售价≥375*1.25=469元/M2才能回收成成本成本：469*100=4.69万4、建筑面积积与可售面面积假定售价6000，，原计划利润润率10%来：假定利润：：6000*100*10%=6万/套实际利润：：6-4.69=1.31万/套实际利润率率：1.31/60=2.18%一、方案设设计与成本本5、外立面选择择与成本5、外立面选择择与成本1、外立面材料料：石材、、瓷砖、涂涂料石材：干挂挂费用350+石材大板150~800=500~1150，，不含线条；；价格高，，施工周期期长，档次次高；面砖：施工工费用80~100+材料30~150=110~250；价格适中，，对基层外外架要求高高，施工周周期较长；；涂料：施工工费用20~30+材料30~150=50~180，价格低，施施工方便，，耐久性差差。2、线条：应应尽量少，，成本上及及施工难度度上EPS＞GRC＞石材XX项目干挂GRC线条特别多多3、门窗：高层层窗墙比尽尽量控制在在0.3~0.32以内，木铝铝窗1200~1500，系统窗800~1200，，中空双层普普通门窗480~600。北方的开窗窗面积与南南方有明显显的地域差差距。4、墙地比：控控制在1.1~1.2以内一、方案设设计与成本本6、会所成本标注为会所所的，是不不可售的6、会所成本案例8：XX项目会所：：会所面积：：4132M2，总价2870万元，平米米指标=6945元/M2。案例9：XX项目会所：：会所面积：：3100M2，总价3343万元，平米米指标=10784元/M2。一、投入大大，二、维维护成本高高，三、带带来验收问问题，最好好是考虑成成可以经营营的物业，，移交给物物业管理后后可自求平平衡。二、施工图图设计与成成本1、结构指标标与成本1、结构指标标与成本二、施工图图设计与成成本2、图纸中间间审查（合合理性、专专业配合））案例9：XX指标改前改改后对比钢筋及砼含含量均有所所下降。案例10：XX项目总建筑筑面积11万，大面积积GRC外墙干挂：：合同总额额1800万，按建筑筑面积164元/M2，比整个外立立面涂料造造价都高。。同样规模的的XX项目总价580万，指标52元/M2说明图纸设设计有明显显的优化空空间。二、施工图图设计与成成本3、专业分包包图纸优化化3、专业分包包图纸优化化可以借助专专业队伍力力量进行优优化案例11：XX项目保温面面积通过施施工单位提提交优化方方案并负责责审图通过过，施工面面积从81700M2优化到41562M2，节省近半的的工程量，，造价从500万优化后226万。同样其它专专业也可以以考虑，特特别是供水水、供电、、市政方案案等；屋面保温公公消（2012））350号文废止（（2011））65号文A级材料要求求，节省三份之之一造价以以上，工期期上也有保保障。三、标准化化与成本无休止的改改图……忙死了……无休止的招招标……忙死了……无何止的返返工……忙死了……三、标准化化与成本1、设计标准化化的好处：：对设计节省省设计时间间、研究透透彻；对工程节省省工期、质质量有保证证；对成本节省省招标时间间，大批量量定单招标标上具有话话语权，成成本可控。。2、战略采购对对设计的影影响战略采购的的战略价值值：短期价值：：降低成本本、提升效效率、统一一品牌、保保证品质长期战略价价值：提升升集团的品品牌影响力力、实现子子公司项目目之间的部部品资源共共享、促进进设计效益益，实现换换装式设计计、战略采采购与部品品及设计的的标准化相相互要求和和推动，最最终使企业业通过建筑筑标准化和和工业化达达到规模经经营，实现现规模效益益四、设计变变更与成本本总价包干合合同，寻找找机会找空空子案例12：XX项目精装房房精装户内分