房地产开发案例分析34

房地产开发经营房地产开发案例分析中国人民大学张跃松yuesong51@

‘2011房地产经营管理课程1房地产开发流程房地产种类房地产投资及其基本特性房地产市场参与者我国的住房供给体系房地产开发基础知识2房地产开发的主要程序四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。3房地产的分类从物理形态上划分，分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。

而按照使用目的划分，包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。4

房地产投资的特性1.位置的固定性或不可移动性2.寿命周期长3.适应性4.各异性5.政策影响性6.对专业管理的依赖性7.相互影响性8.弱流动性5开发商土地所有者和当前使用者政府及政府机构金融机构建筑承包商专业顾问（建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、房地产经纪人、物业管理经理、市场研究专家、经济师、造价工程师、律师）消费者或买家房地产开发商及其合作伙伴6我国的住房供给体系高收入家庭20%中高收入家庭20%中等收入家庭20%中低收入家庭20%低收入家庭20%廉租住房经济租赁房经济适用房限价商品房商品房7房地产开发模式新旧城区房地产开发比较新区房地产开发旧城区房地产开发房地产地域扩张模式文化地产的开发

8新旧城区房地产开发比较旧城区所处区位优越：适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地不断上涨的地价项目建成后出售或出租的价格水平较高。来自新区开发的挑战旧城区土地开发费用高环境污染严重流动人口日益增加居住郊区化趋势旧城区建设居民住宅的难度越来越大前景开发建筑密度高拆迁、安置、拆除清理费用较高规划条件苛刻（建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区）旧城区房地产开发9所处位置并不优越新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮娱乐用房适合建造高级住宅和公寓。有利条件新城区的拆迁安置比较容易拆迁安置补偿费要比旧城区低城市规划条件限制也少。前景开发获得政府的征地审批非常困难不具备开发建设条件,道路和绿化用地均作为开发商的市政代征地而由开发商承担土地开发费用新区房地产开发10异地开发本土土化化与与异异地地开开发发如何何成成功功的的实实现现异异地地开开发发异地开发房地地产产开开发发地地域域扩扩张张模模式式11异地地开开发发与与本本土土开开发发的的差差异异环境境变变化化，，是是异异地地开开发发与与本本地地开开发发的的本本质质区区别别这里里的的环环境境是是广广义义范范畴畴，，或或者者指指的的是是广广义义的的市市场场自然然、、经经济济、、人人文文、、社社会会环环境境；；人才才团团队队；；资资金金来来源源；；关关系系网网络络；；从开开发发过过程程分分析析差差异异化化12异地地开开发发的的关关键键从开开发发流流程程分分析析从异异地地开开发发的的竞竞争争力力分分析析13从开开发发流流程程分分析析－－－－房房地地产产开开发发的的流流程程四个个阶段段一投资资机会会选选择择与与决决策策分分析析二前前期期工工作作三建建设设阶阶段段四租租售售阶阶段段（（维维护护阶阶段段））14异地地开开发发的的竞竞争争力力城市市理理解解能能力力政府府公公关关能能力力资金金运运营营能能力力文化化灌灌输输能能力力人才才储储备备能能力力产品品开开发发能能力力15文化化地地产产的的开开发发16文化化地地产产的的开开发发文化化地地产产的的定定义义文化化地地产产的的分分类类开发发文文化化地地产产的的意意义义文化化地地产产的的表表现现形形式式文化化地地产产的的开开发发案案例例17文化化地地产产的的定定义义文化化地地产产是是指指在在房房地地产产开开发发过过程程中中,充分分发发掘掘和和运运用用文文化化内内涵涵来来提提升升项项目目品品质质,满足足居居民民文文化化生生活活的的形形式式。。文化化地地产产提提倡倡在在满满足足房房地地产产项项目目建建设设基基本本物物质质要要素素的的基基础础上上，，提提升升独独特特的的文文化化要要素素，，以以可可持持续续发发展展的的理理念念，，保保障障居居住住者者生生理理、、心心理理和和社社会会人人文文、、情情感感、、历历史史、、精精神神、、艺艺术术等等多多个个层层次次文文化化需需求求，，进进一一步步提提高高房房地地产产质质量量和和生生活活品品位位。。18地产产开开发发需需要要文文化化的的融融入入从消费者者角度分分析从开发商商角度分分析－－泛文文化运动动,与运动\网络\教育\明星相结结合,塑造地产产的文化化个性,增加附加加值.19文化地产产的分类类地脉文化化建筑文化化园林文化化住宅文化化社区文化化品牌文化化营销文化化20开发文化化地产的的意义有利于和和谐社会会的创建建提高居民民素质和和生活质质量改善居住住条件和和生活方方式发扬和传传承本地地区特有有文化提升开发发商的社社会形象象和物业业价值21文化地产产的表现现形式产品定位位体现的的文化特特征营销体现现的文化化特征地产品牌牌文化的的表现特特征社区体现现的文化化特征22如何进行行文化地地产的开开发围绕项目目定位进进行规划划营造良好好的室内内外环境境利用建筑筑风格体体现文化化23房地产开开发项目目策划房地产开开发项目目策划内内容房地产市市场研究究市场定位位的前提提－－市市场细分分房地产开开发项目目策划成成功案例例24房地产开开发项目目策划内内容1、区位分分析与选选择2、开发内内容和规规模的分分析与选选择3、开发时时机的分分析与选选择4、合作方方式的分分析与选选择5、融资方方式与资资金结构构的分析析与选择择6、产品经经营方式式的分析析与选择择25房地产市市场研究究26目标客户户政府资本竞争对手手需求的特特点－接收的的价格－地理位位置－户型－面积－装修绿绿化等消费心理理－购买考考虑因素素－购买动动机构成特点点－年龄－婚姻及及家庭成成员－职业特特点－教育程程度－家庭收收入－是否拥拥有轿车车土地使用用权获得得规划限制制市政资源源的利用用项目数量量及地理理位置分分布楼宇特点点客户定位位价格资金的使使用成本本资金的使使用时间间我们的产产品和营营销设计－规划/面积/景观服务－交通装装修环境境价格－房价物物业管理理费产品的市市场定位位及推广广27什么是市市场研究究？是客户（（市场））与企业业间的纽纽带，是是企业理理性决策策的前提提！28房地产公公司需要要什么样的的市场研研究？29有利于房房地产公公司的市市场研究究探索性研研究产品需求求研究市场细分分研究价格研究究新产品概概念开发发广告及广广告概念念测试市场及客客户满意意度调查查市场销量量预测媒介研究究30房地产市市场分析析案例北京经济济适用房房北京老年年住宅市市场分析析31如何进行行市场细细分？什么是市市场细分分以目标消消费者为为对象的的市场细细分为例例32北京地产产项目策策划的成成功案例例项目策划划之珠江温泉城项目策划划之万柳柳之蜂鸟鸟社区项目策划划之万城城华府项目策划划之建外外SOHO项目策划划之世贸贸天阶项目策策划之之太阳阳城331.张跃松松，房房地产产项目目管理理，中中国人人民大大学出出版社社，20102.张跃松松，地地产经经营与与管理理，中中国人人民大大学出出