房地产开发之设计管理探讨120

设计管理探讨房地产开发之我国改革开放已经接近30年，出现了大量的被广大消费者接受和称赞的住宅区……

但这些住宅小区的出现，并非源自建筑师的主观驱动。也非城市开发商的能力所及。?建筑产品建筑师开发商市场/消费者一、建筑师与房地产是什么样的关系？设计是主导？抑或是营销主导？房地产开发中，设计和营销是什么角色？从二十世纪六七十年代的“火柴盒”，到注重绿化居住环境、关注立面美感、满足舒适生活需要的现代住宅……

市场

是推进这一进程的原动力。由于我国建筑业的发展，建筑师的就业范围在不断扩大。那么，在房地产公司中工作的建筑师的作用是什么？我认为是桥梁，连接市场和建筑师之间的有效通道，也就是我们常说的“设计管理”。将市场研究成果进行设计语言转换，以建立开发企业与设计单位的无障碍沟通。实现市场信息、企业意图、设计师创作灵感在方案设计中得以最佳体现。二，房地产公司中的设计师的作用—桥梁我们将房地产开发中项目设计工作分为投资分析、设计前期、实施方案和施工图设计4个阶段。达到“提高设计质量、保证项目质量、控制项目开发成本”的目的。在此过程中，遵循下列原则：1，设计与市场、成本相结合的原则；2，管理和技术相结合的原则；3，计划管理的原则；4，检查与反馈的原则。三，项目设计中的四个阶段中的控制设计和营销在房地产的开发中，始终在不断的互动中工作。房地产开发之设计管理讨论题一：问题讨论你了解的房地产开发的过程是怎样的？你认为应该有那些部门参与工作。请用图示和文字表示。作为一个普通消费者，你认为影响你决定购买一个楼盘的关键因素是那些，请列举并说明理由。以小组为单位，就下面的2个问题进行讨论。结果写到白纸上，最后选一个代表作陈述，其余小组成员补充意见。小组讨论时间15分钟，小组发言陈述时间为5分钟。（项目的位置、价格、户型的设计、小区的规划、发展商的信誉、物业管理、交通等）说明及图例：：代表集团听证会节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目投资评审会项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证，编制可研报告初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算市场与产品报告听证会概念规划方案听证会实施方案听证会营销策划报告听证会项目价格策略报告听证会开发程序及听证会节点房地产开发流程和关键点控制

设计前期阶段

实施方案阶段

施工图阶段

3.1，投资分析阶段投资分析阶段什么是投资分分析阶段？决定立项与否具备拿地意向主要成果：《项目可行性性研究报告》》主导部门：项目发展部工作目的：分析经营前景景，为决策提供依依据设计部在此阶阶段的角色项目发展部成本部营销部设计部工程部设计部主要成成果：《项目可行性性研究报告》》规划设计部分分《项目可研报报告》规划设设计部分(本阶段设计部部主要工作））项目基础资料料：自然条件、社社会条件、竞竞争楼盘信息息设计分析：规划设计草案案、经济技术术指标分析、、产品分析控制性项目设设计工作计划划基础资料的内内容宗地自然条件件：位置、地形形、气温、地地质情况等宗地社会条件件：周边人文环境境、交通、公公共设施、当当地法规、设设计要点竞争楼盘信息息设计分析工作作目的经设计分析得得到初步产品品数据（类型型、数量）为为：营销部门初步步市场定位提供依据成本部门初步步成本测算提供依据其本质是为分分析项目财务务前景提供技术术支持模拟案例地块：220米X220米的正方基地地用地面积：4.84公顷顷一梯两户单元元1户型面积：120平米三房两厅:10.5米米（面宽）X11米（进深）一梯两户单元元2户型面积：135平米三房两厅:11.3米（（面宽）X12米（进深）住宅层数为六六层层层高为2.9米间间距系数1.5蓝色单元120平米户户型，红色单元135平米户户型，总户数数并不应户型型大小而变化化，两方案的的总建筑面积积相差12%!总建筑面积:7.8万万平米容积率:1.6总户数:576总建筑面积:6.9万万平米容积率:1.43总户数:576设计草案假设的问题:如营销建议以以120平米米为主力,设设计结结论135平平米户型效率率高出12%问题如何解决决?营销,成本和和设计之间的草案需要互互相沟通,最终形成现实实一致的可研报告此阶段设计工工作的特点·以项目发展部部门为主导，，设计部是协协作部门·和相关部部门动态合作作，工作成果果互为条件·设计分分析支持的两两个方向是市市场和成本·规划设计草案案的分析必须与市场部部门的产品建议书、成成本部的测算书一致投资分析阶段段实施方案阶段段

施工图阶阶段设计前期阶段段3.2，设计计前期阶段设计前期阶段段项目立项审批通过规划方案设计开始项目设计“正式开始””1.本阶段的起点点和终点＋市场营销部门设计部本阶段任务完成市场定位及产品建议书完成项目设计指导书营销前期设计前期2.设计部成为“1/2主角角”综合经济技术术指标1.产品建议议书是否可行行？对土地的的利用是否合合理？

2.结合成本、、销售，验证证各公建面积积指标的合理理性。

3.……规划设计方面面1.如何分期期开发？2.如何设置置主入口？3.如何利利用用地内、、外景观资源源？

4.……“回答发展商商必须回答，，做出决策的的问题。”概念设计研究究的内容项目难易程度度、特点不同同，我们在概概念设计阶段段重点研究的的具体内容也也不尽相同。原则一依据经营、销销售的要求，，兼顾工程、成本的因素素；原则二侧重与规划设设计方面的研研究设计并非唯一一主导，本阶阶段是市场定定位和规划设设计同时深入入的过程。需与营销、工工程、成本部部门密切配合合。形成的成果将将指导整个项项目设计工作作。项目指标■规划总总用地：67571.1平方米■总建筑筑面积：50678平方米，其中中一期建筑面积积：26343平方米，107户；二期建筑面积积：24335平方米（其中中包括商业（含会会所）2000平方米），约约340户。■容积率率：0.75案例：“万科17英里”项目概念设计计“17英里”项目位于深圳圳市龙岗区葵葵涌镇。项目目三面环海、、背靠青山，，用地海景线线长约662米。万科17英里项目盐坝高速小梅沙景区下洞油气码头松灵嘴泥壁角盐葵公路大梅沙景区葵涌土洋南洋商业银行度假村万科·17英里位置图项目的地理位位置海岸山坡海景沙灘场地现状及特特色海岸山坡海景沙灘场地现状及特特色海岸山坡海景沙灘场地现状及特特色海岸山坡海景沙灘场地现状及特特色其地理位置得得天独厚，北北望青山绵延延500余米；东西南南三面临海600余米，为海湾湾与半岛的结结合体，烟波波浩淼的大鹏鹏湾一览无遗遗。1，确定项目的的风格；2，研究设计单单位的设计作作品和设计风风格。一般来来说，设计单单位的设计手手法以及风格格在一定时期期内是相对稳稳定的；3，如果认可设设计单位的设设计风格和设设计哲学，就就要放手让设设计师发挥积积极性，放心心让其设计；；确定合适的设设计单位是项项目成功的关关键之一专业组合。在在项目策划的的前期阶段，，如何根据项项目本身的市市场定位与开开发理念选择择专业设计单单位，并对其其进行优化组组合？建筑设计：：许李严设设计（亚洲洲）有限公公司华森建筑与与工程设计计顾问有限限公司景观设计：：美国SLAStudioLandInc.深圳市北林林苑景观规规划设计有有限公司许李严设计计（亚洲））有限公司司严迅奇是许许李严设计计（亚洲））有限公司司执行董事事，是近二二十年来香香港最成功功的建筑师师之一，亚亚洲地区有有其大量的的建筑作品品，且屡获获国际大奖奖。他在国国内的代表表作有北京京“长城脚脚下的公社社”、海南南博螯的““蓝色海岸岸”，深得得业界的好好评。海南博螯的的“蓝色海海岸”万科17英里與山勢結合合減少山坡平平整寛濶的海岸岸線设计概念與山勢結合合減少山坡平平整寛濶的海岸岸線设计概念與山勢結合合減少山坡平平整寛濶的海岸岸線设计概念佈局層次依山而建避免景觀受受阻总体布局佈局層次依山而建避免景觀受受阻总体布局佈局層次依山而建避免景觀受受阻总体布局问题讨论1.以客户的支付付能力为X轴，以客户的生命命周期为Y轴，建立““生命周期期与支付能能力矩阵””来进行客客户细分，，你认为大大致可以分分为几种类类型？2.选取上面分分类中的一一个客户类类型，对其其家庭结构构、年龄、、收入状况况、以及对对住房的需需求要求等等客户特征征作详细的的描述。以小组为单单位，就下下面的2个问题进行行讨论。结结果写到白白纸上，最最后选一个个代表作陈陈述，其余余小组成员员补充意见见。小组讨讨论时间15分钟，小组组发言陈述述时间为5分钟。房地产开发发之设计管管理讨论题题二：房地产客户户细分帕尔迪是以以客户的支付付能力为X轴，以客户的生命命周期为Y轴，建立了了“生命周期与与支付能力力矩阵”。运用这个个矩阵，帕帕尔迪公司司建立了两两大类，共共有11类细分客户户。按照这这个分类，，各个细分分客户的年年龄段逐步步上升。而而按照支付付能力上升升排序则依依次是：单身工作、、单人工作作丁克家庭庭、有婴儿儿的夫妇、、单亲家庭庭、成熟家家庭、空巢巢家庭、常常年工作流流动人士、、双人工作作丁克家庭庭、富足成成熟家庭、、大龄单身身贵族，再再加活跃老老年人住宅宅。可以说这这样的客户户细分标准准，将社会会上形形色色色的人都都一网打尽尽了。市场定位与与产品建议议项目总体定定位万17英里项目远离市区，，自然资源源独特以休闲度假假为主题的的度假住宅宅区适合举家前前往休闲、、娱乐、度度假以休闲度假假为主题的的度假住宅宅区客户群体：：度假居住住类会务务性产品类型：：度假住宅宅（1期）旅游公寓（（2期）特色会所（（2期）项目定位一期住宅指指标“万科.17英里”项目户型建筑面积表产品类型户型详细编号数量房间数建筑面积(m2)小计(m2)多拼式住宅AAa145276.473870.58Ab144284.983989.72BB1143187.772628.78B2143188.012632.14B325256.62513.24B425256.86513.72CC1164217.743483.84C2164217.793484.64双拼式住宅DD135311.92935.76D235313.25939.75D355313.371566.85D455313.871569.35总建筑面积：

26128.37投资分析阶阶段设计前期阶阶段施工图阶段段实施方案阶阶段3.3，实实施方案阶阶段1，编制方方案设计任任务书；2，完成规规划设计方方案及规划划评审；3，完成总总体规划、、建筑单体体及深化方方案的确定定；此阶段工作作重点1，准确的市市场定位；；2，建筑设计计风格的掌掌握；3，建筑效果果的反复推推敲，实验验。对建筑风格格的掌握和和效果的推推敲是项目目成功的关关键之二甲方如何将将项目市场场定位意见见和产品设设计意图进进行设计语语言转化，，以最直观观准确的方方式向规划划设计委托托方表述，，形成多方方无障碍沟沟通？A、B、C多拼住宅现代风格，，海上漂浮浮的方盒子子多拼户型平平面---Aa/Ab型下层AbAaA户型建筑面面积：280平方米Aa多拼户型平平面---Aa/Ab型入户层AbA户型建筑面面积：280平方米多拼户型平平面---Aa/Ab型上层AbAaA户型建筑面面积：280平方米多拼标准组组团--南立面高层公寓高层公寓户型高层公寓户型高层公寓户型景观设计CADBA

SBD样板房销售大厅S楼王*开盘区域域不以围板板围合，而而以植物围围合第一次开盘盘区域开盘区域景观分析图图两个泳池无边界泳池池大棚池泳池剖面、、立面泳池实际效效果泳池实际效效果主入口大门门方案A户型入口花花园B户型入口花花园D户型入口花花园海滩现状海滩景观总总平面实际效果实际效果露天酒吧露天酒吧和和雕塑雕塑之一雕塑之二投资分析阶阶段设计前期阶阶段实施方案阶阶段施工图阶段段3.4，施施工图阶段段1，完成施施工图设计计任务书、、指导书；；2，督促协协助施工图图设计单位位完成施工工图设计，，保证图纸纸及时到位位及设计质质量；3，组织专专家评审和和内部评审审；4，组织施施工图图纸纸会审和技技术交底；；5，完成营营销设计交交底。此阶段工作作重点设计任务书书工程名称：：万科·17英里项目设计阶段：：建筑施工工图设计单位：：################深圳市##建筑设计计顾问有限限公司二OOX年X月X日总则一、目的为使万科地地产在深圳圳地区开发发的住宅项项目设计满满足居住舒舒适、造价价经济、管管理安全、、维修方便便的要求，，提高住宅宅设计质量量，制订本本《施工图图设计指导导书》。二、依据本指导书作作为“万科·17英里”项目的施工工图设计指指导手册，，是在国家家相应标准准及规范的的基础之上上，结合万万科地产以以往住宅项项目开发的的实践经验验，对设计计中的一般般要求和常常用做法进进行必要的的明确、补补充和完善善后编制而而成。三、适用范范围承接万科地地产在深圳圳“万科·17英里”项目的设计计单位，在在设计中宜宜参考本指指导书，预预防设计常常见问题，，提高住宅宅设计质量量。投资分析阶阶段设计前期阶阶段实施方案阶阶段施工图阶段段3.5，现场配合合阶段现场配合阶阶段1，建筑材料料的价格；；2，使用的面面积，使用用的部位，，对整体的的效果的影影响；3，对于重点点涉及整体体效果的部部位，建筑筑材料即使使贵一点，，仍然要保保证。对材料以及及建筑细部部的推敲是是项目成功功的关键之之三甲方如何根根据专业公公司提供的的设计方案案进行方案案优化调整整和造价控控制？1，建筑材料料的价格；；2，使用的面面积，使用用的部位，，对整体的的效果的影影响；3，对于重点点涉及整体体效果的部部位，建筑筑材料即使使贵一点，，仍然要保保证；。对材料以及及建筑细部部的推敲新材料应用用铜板、锌版版屋面、墙面面材料采用用了具有“生命力”的铜板和锌锌版，它们们和时间以以及气候共共同成长。。在立面方盒盒子上使用用。在此项项目中，使使用面积为为2400平方米。建建筑业用铜铜的生产由由英国标准准BS2870和德国标准准DIN17650控制。l铜板已经被被证明是一一种高稳定定、低维护护的屋面和和幕墙材料料，铜是一一种环保、、使用安全全、易于加加工并且极极抗腐蚀，，使用寿命命超过100年。l同时铜的循循环使用率率很高，90%以上，这是是环保材料料的重要特特征。1）材料：原原铜板（KME产品）2）规格：厚厚度0.7。3）采用立边边咬合系统统。油漆系统－－适于海滨金金属栏杆1)传统金属防防腐漆，如红丹/铁红/云铁类底漆漆+氯化橡胶/氯磺化普通通环氧体系系已难以达达到长时间间的防护要要求.2)聚氨酯\环氧树脂料料是一个综合合性能非常常佳的产品品，耐久性性、耐侯性性、耐化学学物质、存存色性、存存光性、在在腐蚀环境境和海洋环环境下也能能有极佳的的性能,所以常常应应用在一些些防护要求求高的环境境.为此,17英里项目使使用DEVOE工业防腐漆漆系统。一般正常情情况下可为为建筑提供供长达10年以上保护护。铝合金外门门窗：1.从材料的耐耐腐蚀性考考虑,框料采用氟氟碳喷涂;2.从建筑的安安全性考虑虑,玻璃采用6mm+0.72mm+6mm夹胶玻璃。。门窗1、本项目采采用欧式NIJ系列铝合金金门窗。2、合金门窗窗型材为深深灰色，表表面处理使使用氟碳喷喷涂。理由由是氟碳喷喷涂其耐用用性和耐久久性可以使使用15年，而粉末末喷涂耐腐腐蚀能力教教差，在大大气爆晒中中粉末喷涂涂彩铝表面面一般10年后既会褪褪色。门窗--铝型材1、由于项目目靠近大海海，所以玻玻璃的隔声声性能要足足够。同时时考虑住宅宅的安全防防盗性能，，以最大限限度的满足足高端客户户的安全要要求。玻璃采用6mm+0.76+6mm的夹胶玻璃璃。夹胶玻玻璃和中空空玻璃的隔隔声量对比比如下：6mm+0.75+6mm的夹胶玻璃璃的平均隔隔声量为37分贝，而5mm+12mm+5mm中空玻璃的的隔声量为为30分贝。通过过数据的分分析，6mm+0.76+6mm的夹胶玻璃璃的隔声量量高于6mm+9mm+6mm中空玻璃的的隔声量。。门窗—夹胶玻璃彩釉玻璃方盒子采用用部分彩釉釉玻璃。体体现现代建建筑的新颖颖感。4、门窗—彩釉玻璃1、珠江水利利委员会的的海洋水文文专家对现现场沙滩的的研究人造沙滩大鹏湾涨潮潮流场图通过对水动动力状况及及潮汐分析析，建立数数学模型，，研究人造造沙滩的可可能性。计算水下工工程的抛填填总量分析人造沙沙滩的年维维护量人造沙滩现状照片改建后效果果环保设施部分屋面采采用绿化屋屋面，使用用的耐旱植植物佛甲草草。其特点点是几乎不不需要特别别打理，管管理成本降降低。绿化屋面的的显著特点点是节能，，可降低室室内的空气气温度，节节约空调费费用。同时时保护建筑筑结构，使使屋面结构构的温度应应力减少，，延长建筑筑结构的使使用年限，，减少屋面面的渗漏几几率。1、绿化屋面面原设计屋面面为反梁结结构，存在在漏水隐患患，现采用用GBF高强薄壁管管现浇混凝凝土空心楼楼盖，板厚厚300mm。造价与现现有结构接接近。GBF楼盖提供了了屋面的保保温隔热性性能，可节节约室内的的空调费用用。2、GBF空心楼楼盖3、生生态态工程程护坡坡系统统生态工工程护护坡系系统是是基于于生态态工程程学、、工程程力学学、植植物学学、水水力学学等学学科的的基本本原理理，利利用活活性植植被材材料，，并结结合其其它工工程材材料在在边坡坡上构构建具具生态态功能能的护护坡系系统，，通过过生态态工程程系统统的自自支撑撑、自自组织织与自自我修修复等等功能能来实实现边边坡的的抗冲冲蚀、、抗滑滑动加加固和和生态态恢复复，以以达到到减少少水土土流失失、维维持生生态多多样性性和生生态平平衡以以及美美化环环境等等目的的。优点：：生生态工工程护护坡系系统护护坡效效果显显著、、造价价低、、安全全可靠靠、符符合环环保和和景观观要求求。。1）短期期目标标整治措措施完完工后后一个个月内内边坡坡植被被覆盖盖率不不小于于80%，六个个月内内植被被成活活率不不小于于85%，覆盖盖率不不小于于90%，水土土流失失基本本得到到控制制，景景观效效果明明显改改善。。2）长期期目标标水土流流失治治理95%，边坡坡植被被覆盖盖90%，植被被能够够自我我恢复复而不不需要要人工工管养养，边边坡稳稳定，，整体体景观观与周周边环环境协协调。。4、地地方建建筑材材料的的使用用为了节节约资资源和和能源源，我我们大大量使使用了了现场场生产产的石石材。。作为园园林的的挡土土墙，，道路路和广广场地地面的的铺砌砌材料料。价格对对比：传统统挡墙墙石材材贴面面为200～300/平方米米，运运用现现场石石材为为120元/平方米米挡土墙墙5、原生生植物物的保保护和和利用用在项目目现场场大量量生长长着原原生植植物，，主要要为木木麻黄黄、大大叶相相思树树等。。我们们除了了尽量量保持持原始始植物物，同同时为为了保保持植植物生生长的的一致致性，，在新新种植植的园园林中中也大大量使使用了了木麻麻黄、、大叶叶相思思树等等作为为园林林植物物的主主要种种植。。6、海滨滨植物物选择择由于基基地内内岩石石裸露露多，，海风风大，，在树树种选选择上上考虑虑以根根系发发达、、抗风风性能能好的的品种种，除除为木木麻黄黄、大大叶相相思树树外，，还有有榕树树、鸡鸡冠刺刺桐、、串钱钱柳等等。1，小区区出入入口的的设置置；2，行人人和车车辆的的管理理；3，小区区管理理分区区的划划分；；4，小区区安防防设施施的设设计；；5，公共共区域域和半半公共共区域域以及及私密密区域域的管管理方方式。。物业管管理的的前期期介入入，小小区管管理方方案的的合理理是项项目成成功的的关键键之四四在规划划设计计方案案开始始的时时候，，物业业公司司就应应该介介入。。并贯贯穿在在设计计的全全过程程。配套、、安防防和物物业管管理万科·17不是一一个简简单的的住宅宅项目目，是是可以以从心心理上上，功功能上上满足足到人人们休休闲娱娱乐的的名利利沙龙龙作为南南中国国海资资产新新贵名名利沙沙龙，，17英里的的会所所扮演演的角角色十十分重重要，，高级级的休休闲设设施、、完善善的商商务功功能及及优质质的服服务必必不可可少。。在项项目规规划指指标中中，会会所、、商业业面积积2000平方米米做配套套的原原则是是兼顾顾服务务业主主和商商家经经营，，并体体现特特色。。在内内容设设置上上，满满足度度假、、居住住之需需，兼兼顾业业主、、小孩孩、老老人的的需求求，设设立一一些特特色配配套设设施，，增