房地产基础知识培训讲解稿共78

房地产基础知识培训房地产优秀建筑鉴赏房地产的定义及特征房地产开发基础知识房地产建筑基础知识房地产规划基础知识目录房地产基础知识Part1房地产的定义及特征

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。又被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产的定义：房地产的特征：PART

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房地产开发基础知识Part2房地产开发基础知识有关房屋产品类型的名词——居住类地产多层——4-6层为多层住宅普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。高层——10层以上为高层住宅中高层——7-9层为中高层住宅超高层——高度超过100米的住宅低层——1-3层为低层住宅有关房屋产品类型的名词——居住类地产高档住宅高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。有关房屋产品类型的名词——居住类地产独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。别墅：即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。有关房屋产品类型的名词——居住类地产联排别墅联排别墅于19世纪四五十年年代发源于英英国新城镇时期，欧美普普及。联排别别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每每户独门独院院。它是由几几个三层左右右的单户别墅并并联组成，每个单元与共共邻单元之间间共用一道建筑筑分割墙。叠拼别墅有关房屋产品品类型的名词词——居住类地产该类别墅是由由两组类似复式式的住宅上下下叠加而成，高高度为为四层或四层层半，上面两两户，下面两两户，每一套套户型或有天天（叠上有露露台）或有地地（叠下有花花园）。定义旅游地产：即旅游房地产产，就是以旅游、休闲闲、度假人群群为目标、为为最终消费者者的物业形式式。旅游地产包括括：休闲度假村、、运动村、产产权酒店、高高尔夫度假村村、风景名胜胜度假村、海海景住宅、民民俗度假村，，所有这些以以旅游、休闲闲度假为主题题的置业，可可称为旅游地地产。有关房屋产品品类型的名词词——旅游地产定义建筑物内供办办公人员经常常办公的房间间称为办公室室，以此为单单位集合成一一定数量的建建筑物称为办办公建筑。办公类地产的的分类：公寓式办公楼楼、酒店式办办公楼、商商务写字楼有关房屋产品品类型的名词词——办公类地产定义商业地产，即即商业房地产产，也叫商业业物业商业地地产是指用于于各种零售、餐饮、、娱乐、健身身服务、休闲闲设施等经营营用途的房地地产形式，从经营模式式、功能和用用途上区别于于普通住宅、、公寓、别墅墅等房地产形形式。有关房屋产品品类型的名词词——商业地产业态介绍百货店：是在一个大建建筑物内，根根据不同商品品部门设销售售区，开展各各自的进货、、管理、运营营的零售业态态。超级市场：是采取自选销销售方式、以以销售生鲜商商品、食品和和向顾客提供供日常必需品品为主要目的的的零售业态态。大型综合超市市：是采取自选销销售方式，以以销售大众化化实用品为主主，并将超级级市场和折扣扣商店的经营营优势合为一一体、满足顾顾客一次性购购全的零售业业态。便利店：是指满足顾客客便利性需求求为主要目的的零售业态。。专业店：是指经营某一一大类商品为为主，并且具具备有丰富专专业知识的销销售人员和提提供适当售后后服务的零售售业态。有关房屋产品品类型的名词词——商业地产业态介绍专卖店：是指专门经营营或授权经营营制造商品品品牌和中间商商品牌的零售售业态。购物中心：是指企业有计计划地开发、、拥有、管理理运营的各类类零售业态、、服务设施的的集合体。仓储商店：是指在大型综综合超市经营营的商品基础础上，筛选大大众化实用品品销售，并实实行储销一体体、以提供有有限服务和低低价格商品为为主要特征的的、采取自选选方式销售的的零售业态。。家居中心：是指以与改善善、建设家庭庭居住环境有有关的装饰、、装修等用品品、日用杂品品、技术及服服务为主的、、采取自选方方式销售的零零售业态。有关房屋产品品类型的名词词——商业地产定义产业地产：是指以产业为为依托，地产产为载体，以以工业楼宇、、高新技术产产业研究与发发展用房、生生态写字楼为为主要开发对对象，综合开开发、集约化化经营的多功功能综合性产产业商服地产产。产业地产的形形态：城市新区、城城市副中心、、都市型产业业园、大学产产业园区、创创意产业园、、媒体产业园园等。有关房屋产品品类型的名词词——产业地产广州科学城Part3房地产建筑基基础知识民用建筑基本本分类建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑基本分类类居住建筑宿舍建筑公共建筑办公建筑科研建筑文化建筑商业建筑体育建筑医疗建筑交通建筑司法建筑纪念建筑园林建筑综合建筑有关建筑类型型的名词——塔楼塔楼主要是指以共共用楼梯、电电梯为核心布布置多层住房房的高层住宅宅。通俗的说，塔塔楼以电梯、、楼梯为布局局核心，上到到楼层之后，，向四面走可可以直接进入入户内。塔楼的基本形形式：传统的塔楼形形式有十字形、井字型和品型塔楼，改良后后的塔楼形式式为蝶型塔楼。板楼是指由多个住住宅单元组合合而成，每单单元均设有楼楼梯或楼梯、、电梯均有的的住宅每个单元用自自己单独的楼楼梯、电梯。。板楼又称排排楼，是并排排兴建而成的的建筑体，一一般为多层或或者小高层。。有关建筑类型型的名词——板楼建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑结构分类类剪力墙结构——在框架结构体体系中适当布布置剪力墙，，组成框架与与剪力墙协同同工作的结构构体系。在框框架结构体系系中适当布置置剪力墙，组成框架与剪剪力墙协同工工作的结构体体系。筒体结构——将建筑物内的的墙体围成筒筒构形成空间间薄壁筒体，采用一个或或多个这类的的筒体做为结结构的主要抗抗侧力构件的的结构体系称称为筒体结构构体系。板柱结构——由楼（屋面））板、柱等构构件组成的、承受垂直直及水平荷载载的空间结构构体系,常用于医药、食品、、冷库、商场场及医院等建建筑框架结构——框架结构是由梁、柱等线线形杆件组成成的一种结构体体系。广泛用用于多层厂房房、旅馆、科科研楼、办公公楼、医院、、商场、学校校等多、高层建筑筑。砌体结构——内外墙、柱等等由砖、石、砌块块砌成，并用以承重重，统称砌体体结构，常用于单层空空旷的房屋或或八层以下的的多层房屋普通钢结构——钢结构工程是是以钢材制作作为主的结构构，是主要的建建筑结构类型型之一。钢钢结构是现代代建筑工程中中较普通的结结构形式之一一。建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标建设用地的分分类建设用地建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。代征市政用地由政府征用集体所有土地，并负责拆迁、安置现状居民后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。代征绿化用地政府征用集体所有土地，并负责拆迁、安置现状居民后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理规划城市公共绿地。其它代征用地由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负负责拆迁并安安置现状居民民的用地容积率＝总建筑面积（地上）建设用地面积建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标容积率越高，，则意味着建建筑面积越大大，单位土地地成本越低，，房屋成本越越低。容积率关系到到居住的舒适适程度，容积积率越低，舒舒适度相对越越高容积率容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.1～1.6多层住宅、小高层住宅1.8～2.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容积率对对应的产品类类型注：本文主要要指在普遍情情况下不同容容积率所对应应的产品类型型建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标绿化率＝绿地面积土地面积建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标绿地率通常以以下限控制。。这里的绿地地包括公共绿绿地、宅旁绿绿地、公共服服务设施所属属绿地（道路路红线内的绿绿地），不包包括屋顶、晒晒台的人工绿绿地。绿化率建筑密度＝建筑基底总面积建设用地总面积建筑密度建筑密度是指建筑物的的覆盖率，具具体指项目用用地范围内所所有建筑的基基底总面积与与规划建设用用地面积之比比（％），它它可以反映出出一定用地范范围内的空地地率和建筑密密集程度。建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标建筑高度指建筑物室外外地面到其檐檐口（平屋顶顶）或屋面面面层（坡屋顶顶）的高度建筑高度一般地区，其其建筑高度，，平顶房屋按按女儿墙高度度计算；坡顶顶房屋按屋檐檐和屋脊的平平均高度计算算。屋顶上的的附属物不计计入建筑高度度。采用传统坡屋屋面形式的建建筑，一般以以屋面下檐口口计算建筑高高度。屋顶坡坡度大于30°时,按坡屋顶高度度一半处计算算建筑高度。。对于屋顶部分分采取错落方方式的复杂形形体建筑，以以大于标准层层建筑面积20％的最高点处处计算建筑高高度。建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标建筑间距指两栋建筑物物或构筑物外外墙外皮最凸凸出处（不含含居住建筑阳阳台）之间的的水平距离。规划设计计时应综合考考虑防火、防防震、日照、、通风、采光光、视线干扰扰、防噪、绿化、卫生、、管线埋设、、建筑布局形形式等要求，，确定合理的的建筑间距。。建筑间距系数数一般指在正南南北或正东西西方向上出现现重叠的建筑筑之间，遮挡挡建筑与被遮遮挡建筑在正南北或正东东西方向上的的水平距离与与遮挡建筑高高度的比值。。建筑间距与建建筑间距系数数建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标群体布置时板板式居住建筑筑的间距系数数建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.51.7H(1.6H)1.4H1.5H北0º～20º20º以上～60º60º以上在规划设计中中要特别注意意两个临界角度(20º、60º)的准确性。在正南北向按按照1.6（改建区）或或1.7（新建区）间间距系数计算算后，建筑间距大于120米时，可按120米控制建筑间距。。在正东西向向按照1.5间距系数计算后后，建筑间距距大于50米时，可按50米控制建筑间间距。建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标遮挡阳光建筑群的长高比1.0以下1.0～2.02.0以上～2.52.5以上新建区1.01.21.51.7改建区1.01.21.51.6多栋塔式居住住建筑的间距距系数中小学教室、、托儿所和幼幼儿园的活动动室、医疗病病房建筑的间间距系数建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上建筑间距系数1.91.61.8建筑间距与建建筑间距系数数建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标多层建筑的消消防间距多层民用建筑筑之间的防火火间距，不应应小于下表的的规定。消防间距民用建筑的防防火间距耐火等级耐火等级一、二级三级四级防火间距(m)一、二级679三级7810四级91012建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标高层建筑的消消防间距高层建筑之间间及高层建筑筑与其它民用用建筑之间的的防火间距不不应小于下表表的规定高层建筑之间间及高层建筑筑与其它民用用建筑之间的的防火间距(m)建筑类别高层建筑裙房其它民用建筑耐火等级一、二级三级四级高层建筑13991114裙房96679消防间距建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标通风间距通风间距是为为了获得较好好的自然通风风，两幢建筑筑间为避免受受由于风压而而形成的负负风压影影响所需保持持的最小距离离。生活私密性间间距应在设计中注注意避免出现现对居室的视视线干扰情况况。一般最小小为18米。城市防灾疏散散间距城市主要防灾灾疏散通道两两侧建筑间距距应大于40米，且应大于于建筑高度的的1.5倍。建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标其它间距建筑图纸的基基础认识——建筑平面图建筑平面图反反映出房屋的的形状、大小小及房间的布布置，墙、柱柱的位置和厚厚度，门窗的的类型和位置置等，是施工工图中最基本本、最重要的的图样之一。。建筑图纸的基基础认识——户型图建筑立面图主主要表示房屋屋的外貌特征征和立面处理理要求。主要要有正立面、、背立面和侧侧立面。建筑筑立面图主要要为室外装修修所用。阅读立面图应应注意以下内内：与平面图对照照，了解房屋屋的外形、屋屋顶形式以及及门、窗、阳阳台、台阶和和檐口等的形形状及位置等等；了解立面各部部位的装修做做法；了解建筑物的的总高和各层层的标高及室室内外高差。。建筑图纸的基基础认识——建筑立面图建筑剖面图主主要表示建筑筑物内部在高高度方向的结结构形式、高高度尺寸、内内部分层情况况和各部位的的联系，是与与平面图、立立面图配套的的三大图样之之一。阅读建筑剖面面图应注意以以下内容：明确剖面图的的剖切位置、、投影方向；；了解各部分（（如梁、板与与墙、柱）的的相互关系、、构造做法及及结构形式等等；了解建筑物的的总高、室内内外地坪标高高、各楼层标标高、门窗及及窗台高度等等；注意图中索引引及文字说明明，了解详细细的位置、内内容等。建筑图纸的基基础认识——建筑剖面图住宅建筑的透透视图，具有有强烈的三度空空间透视感，，非常直观地地表现了住宅宅的造型、体体量量、空间布置置、色彩和外外部环境。一般都是在在住宅设计和和住宅销售时时使用。从高外俯视的的透视图又叫叫做“鸟瞰图”或或“俯视图””。建筑图纸的基基础认识——建筑透视图和和表现图小区规划图主主要说明拟建建筑物所在的的地理位置和和周围环境的的平面布置。。一般在图上应应标出小区内内各功能建筑筑物的平面形形状、平面布布置；建筑图纸的基基础认识——规划图Part4房地产规划基基础知识建筑面积的分分类和技术规规范——住宅技术经济济指标标准层使用面面积系数——标准层使用面面积除以标准准层建筑面积积套型型建建筑筑面面积积———套内内使使用用面面积积除除以以标标准准层层的的使使用用面面积积系系数数住宅宅标标准准层层建建筑筑面面积积———外墙墙结结构构外外表表面面及及柱柱外外沿沿或或相相邻邻界界墙墙轴轴线线所所围围合合的的水水平平投投影影面面积计计算算，，当当外外墙墙设设外外保保温温层层时时，，按按保保温温层层外外表表面面计计算算住宅宅标标准准层层总总使使用用面面积积———本层层各各套套型型内内使使用用面面积积之之和和套内内使使用用面面积积———套内内各各功功能能空空间间使使用用面面积积之之和和套型型阳阳台台面面积积———套内内各各阳阳台台结结构构底底板板投投影影净净面面积积之之和和套内内使使用用面面积积包括括卧卧室室、、起起居居室室（（厅厅））、、厨厨房房、、卫卫生生间间、、餐餐厅厅、、过过道道、、前前室室、、贮贮藏藏室室、、壁壁柜柜等等的的使使用用面面积积的的总总和和：：建筑筑面面积积的的分分类类和和技技术术规规范范———住宅宅技技术术经经济济指指标标烟囱囱、、通通风风道道、、管管井井等等均均不不计计入入使使用用面面积积；利用用坡坡屋屋顶顶内内空空间间时时，，顶顶板板下下表表面面与与楼楼面面的的净净高高低低于于1.20m的空空间间不计计算算使使用用面面积积；净净高高在在1.20m~2.10m的空空间间按按1/2计算算使使用用面面积积；；净净高高超过过2.10m的空空间间全部部计入入使使用用面面积积；；阳台台面面积积应应按按结结构构底底板板投投影影面面积积单单独独计计算算，不不计计入入每每套套使使用用面面积积或或建建筑筑面面积积内内。。计入入建建筑筑面面积积的的部部分分建筑筑面面积积的的分分类类和和技技术术规规范范———住宅宅技技术术经经济济指指标标单层层建建筑筑物物高高度度在在2.20米及及以以上上者应应计计算算全面面积，，高高度度不不足足2.20米者应应计计算算1/2面积积。。单层层建建筑筑物物内内设设有有局局部部楼楼层层者者，，局局部部楼楼层层的的二二层层及及以以上上楼楼层层，，有有围围护护结结构构的的应应按按围围护护结结构构外外围围水水平平面面积积计计算算，，无无围围护护结结构构的的应应按按其其结结构构底底板板水水平平面面积积计计算算。。层层高高在在2.20米及及以以上上者者应应计计算算全全面面积积，，层层高高不不足足2.20米者者应应计计算算1/2面积积。城市市居居住住区区规规划划设设计计规规范范———居住住区区分分级级控控制制规规模模居住区分级控制规模居住区小区组团户数(户)10000～160003000～5000300～1000人口(人)30000～5000010000～150001000～3000Part5房地地产产产产品品规规划划知知识识园林林绿绿化化公共共设设施施外立立面面户型型设设计计智能能系系统统道路路车车位位总体体规规划划房地地产产产产品品规规划划基基础础知知识识总体体布布局局是是指指对对居居住住区区的的各各功功能能用用地地根根据据居居民民生生活活活活动动的的需需要要所所采采取取的的某某种种形形式式。。可可分分为为三三种种基基本本形形式式：：居住住区区———小区区———组团团三级级结结构构。。城市市居居住住区区规规划划设设计计规规范范———总体体布布局局居住住区区的的规规划划布布局局，，应应综合合考考虑虑周边边环环境境、、路路网网结结构构、、公公建建与与住住宅宅布布局局、、群群体体组组合合、、绿绿地地系系统统及及空空间间环环境境等等联联系系，，构构成成一一个个完完善善的的、、相相对对独独立立的的有机机整整体体。建筑筑密密度度空间间层层次次建筑筑密密度度住栋栋布布置置M1M2M4M3城市市居居住住区区规规划划设设计计规规范范——总体规规划布布局城市居居住区区规划划设计计规范范——园林绿绿化规划布布局和和建筑筑应体体现地地方特特色，，与周周围环环境相相协调调设置建建筑小小品，，美化化环境境园林：：在一定定的地地域运运用工工程技技术和和艺术术手段段，通通过改改造地地形（（或进进一步步筑山山、叠叠石、、理水水）、、种植植树木木花草草、营营造建建筑和和布置置园路路等途途径创创作而而成的的美的的自然然环境境和游游憩境境域，，就称称为园园林。。住区公共绿绿地至至少有有一边边与相相应级级别的的道路路相邻邻。应满满足有有不少于于1/3的绿地地面积在在标准准日照照阴影影范围围之外外。块状状、带带状公公共绿绿地同同时应应满足足宽度度不小小于8m，面积不不少于于400㎡㎡的要求求。当住区区临近近交通通干线线，应应采取隔隔离和和降噪噪措施施。城市居居住区区规划划设计计规范范——园林绿绿化采取道道路声声屏障障、低低噪声声路面面、绿绿化降降噪注重小小区绿绿化环环境城市居居住区区规划划设计计规范范——道路规规划道路系系统构构架出入口口选择择住区道道路路路面及及便道道自行车车停车车位标示标标牌住区周周边交交通道路规规划内内容居住区区内尽尽端式式道路路的长长度不不宜大大于120米，并并设不不小于于12米×12米回车车场地地。临街布布置的的住宅宅，其其出入入口应应避免免直接接开向向城市市道路路和居居住区区级道道路。。城市居居住区区规划划设计计规范范——道路规规划道路类型规范居住区道路红线宽度不宜小于20米小区路路面宽5－8米，建筑控制线之间的宽度不宜小于14米组团路路面宽3－5米，建筑控制线之间的宽度不宜小于10米间小路路面宽度不宜小于2.5米地面停停车场场用地地面积积，每每个停停车位位宜为为25-30平米；；停车车楼和和地下下停车车库的的建筑筑面积积，每每个停停车位位宜为为35-40平米。。城市居居住区区规划划设计计规范范——车位规规划普通居居住区区三环环路以以内3辆/10户三环路路以外外5辆/10户。公寓按按照1辆/户别墅区区按照照2辆/户居住区区配套套停车车位要要求外立面面指的是是建筑筑和建建筑的的外部部空间间直接接接触触的界界面，，以及及其展展现出出来的的形象和构构成的的方式式，一一般情情况下下建筑筑外立立面的的所指指包括括除屋屋顶外外建筑筑所有有外围围部分。。城市居居住区区规划划设计计规范范——外立面面城市居居住区区规划划设计计规范范——外立面面建筑立立面主主要的的作用用有：：功能性性：为建筑筑物起起到遮风挡挡雨的作用用，是是最基基本的的功能能。产品形形象展展示功功能：：是建筑筑物对对外界界展示示的一一种产品形形象，，是个性的的表现现。通风采采光：：建筑立立面一一般包包括门门窗、、通道道、管管道等等，其其作用用就是是进行行内外沟沟通的一一种方方式和和平台台。城市居居住区区规划划设计计规范范——户型设设计户型设设计指根据据居住住活动动的基基本要要求和和活动动规律律，来来布局局和确确定住住宅功功能空空间的的总体体关系系。空间布布局合合理，动静分分区，电梯梯、楼楼梯和和排水水管井井不邻邻近居居住空空间布布置，，垃圾间间位置置避免免串味味和污污染环环境。。单元平平面应应规整整，无过过分凹凹凸现现象，，体形形系数数不宜宜过大