地产板块政策反转价值重估仍在途

、地产板块政策面：中央地方齐发力，宽松政策频出2022年1以央银监多新的响下A股港房板块反弹幅度较大，涨幅居前。房地产作为关乎国计民生的重要产业，居民刚性和善性需求长期存在。目前在供给与需求双端政策持续改善的情况下，市场复苏前明朗板仍具较的投机。、房地产纾困政策密集推出，保交楼不断推进2021后房产业断出信危，分企出项烂情，害了购者益也伤民的房心自7月28日中政局议确“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”后，各地政府密集出台相关政策推进项目层面保交付。郑州、南宁、绍兴等地成立保交楼纾困基金，通过政府牵头及基金运作，围绕工目展作国开于9底沈市支全首“交”项借款同时9建公拟出资00亿立房赁基，收房存资，改造为租赁住房。在全国性保交楼专项借款和地方纾困基金的推动下，已有多个省市的工目步工保交行取初成。表各地政府密集出台关策推进项目层面保付时间区域发起主体基金规模形式202年8月河南郑州郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司郑州地产集团10亿元政府牵头设立纾困专项基金，规模暂定10亿元，采用母子基金方式运作，再由各区县吸引不同类型社会资本共同有限公司出资设立子基金。202年8月 湖北202年8月 广西南202年6月 浙江

湖北省资产管理有限公司浙资产管理有限公司南宁轨道地产集团南宁交通资集团、南宁威宁房地产公司浙江房协浙商资产管理有限司

50亿元基金首期模30亿元10亿元

加大对全省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼保民生、保稳定”由南宁轨道地产集团、南宁交通投资集团、南宁威宁房产公司、江苏言睿产业投资基金作为管理人，聚焦于住类房地产问题项目成立了“并购重组专项基金”，后续将用于推动危困房项目并购重组，化解房地产行业金融风险，确保问题项顺利完工。共同设立并购重整基金，发挥各自优势，以市场为导向，202年4月 陕西 陕建地产集团、中国信达 10亿

积极围绕危困房企并购开展合作。202年8月 浙江杭

杭州市房地产开发集团有限司

基金首期模20亿元

江苏资产或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模人民币20亿元存续期3年的基金用于中南控202年8月 江苏 江苏资产管理有限公司 20亿元基金首期规

及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、有项目续建等。绍兴市稳保基金将继续围绕绍兴“保交楼”工作目标，推动“盘活一个、激活一批”的杠杆撬动效应，确保稳保纾202年9月 浙江绍兴绍兴市稳保基金资料来源：新京报、新浪财经、中南建设公告、风财讯

模7亿元

困项目实质性、持续性完成“保交楼”，进一步推进绍房地产市场平稳健康发展。图郑州针对保交楼行采母子基金方式运作资料新京报、郑州市房地产纾困基金设立运作方案、、购房者按揭利率大幅调降，支持居民刚性和改善性需求2022年9月29日人行保会布知决定段调差化房信贷策符条的市政自决在222底阶性持调或取消当新放套房款利下9月30日央行调套人房积贷款率1P。图2022年一年期和五年期PR均多次下调50048046044042040038036034032021-21-8-121-0-121-2-122-2-122-4-122-6-122-8-122-0-122-2-122-2-122-4-122-6-122-8-122-0-122-2-122-2-122-4-122-6-122-8-122-0-1贷款市场报价利率(PR):1年 贷款市场报价利率(PR):5年数据、时间 政策 方向 时间 政策 方向 涉及限贷的内容202年5202年9202年9

《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住信贷政策有关问题的通知》《人民银行、银保监会阶段性放部分城市首套住房贷款利率下限《中国人民银行决定下调首套个住房公积金贷款利率》

央行、银保监会将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不放松低于相应期限贷款市场报价利率(PR减0个基点。央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策。对于222年6-8放松 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在222年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。央行自22年0月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率015放松 个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.63.1。时时间 政策 方向 涉及限贷的内容202年9

《国家税务总局关于支持居民换住房个人所得税政策有关征管事的公告》

财政部税务总局发布自22年0月1日至23年2月31日，放松 对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。资料来源：中国政府网、国家税务总局、央行、从过往历史看，购房者对于按揭利率非常敏感，房贷利率走势和住宅销售积走势相。考往轮周，房款均率分调140个244个（分为01年Q4至212年Q42014年Q3至016年3过案在按揭率行，场遍都回。图住房贷款利率走势左）与住宅销售面积比右轴）负相关9 108 107 806 605 404 203 02 -01 -020-20-220-721-221-921-421-121-621-121-821-321-021-521-221-721-221-921-421-121-622-122-822-322-022-5个人住房贷款加权平均利率（） 商品房销售面积累计同比（）数据、2022以，要业行在揭加房的支力，揭款率持续降根贝研院的据0重城按揭款率首已从201年10月点5.7下到202年0的4.1；二也从5.99下到.91。叠加较短的放款周期，目前居民端在按揭贷款的利率和放款周期方面，已经处于过往3中优的。图50个重点城市按揭利左轴放周右自222年以来不断下降70% 8060% 7050% 6040% 504030% 3020% 2010% 102102221022104210621082110211222022204220622082210221222022204220622082210221222022204220622082210） 率 数据贝壳研究院、中央刚需和改善需求政策不断放松，地方政府也根据市场情况调整房贷利。截至0底有超20下调套贷率至4以下包武汉天等二线城市超城调套积金款率给方市提了的市段。城市 首套房最低商贷利率表超0城市 首套房最低商贷利率辽宁大连、山东济宁、安徽阜阳、云南昆明、云南大理、安徽安庆天津湖北武汉湖北襄阳湖北宜昌贵州贵阳内蒙古包头广东阳江、广东江门、四川泸州

3.5%3.9%浙江温州、河北石家庄、河北秦皇岛 3.8%广东清远 3.7%广东云浮、广东湛江 取消利率下限资料来源：中指研究院、“第二支箭”持续推进，民营房企发债融资获支持1月8日交商会续推并大企券资工，人银再款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险释证直购债券方，持营业发融，计支约250亿元企权中债信司发知持民融加落至1月中旬湖新控和美置共00储式注发受易协受，更多企债信债在推中。事实在2022年5月易商会经开营业债融发调座会，组织债用进司动设中民债融资持具推家优质民企功债。时间 事件 主体 时间 事件 主体 规模 介绍202年1

交易商协会继续推进并扩民营企业债券融资支持工龙湖集团00亿元储架式注

包括房地企业在内民营企业

250亿

人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购债券等方式支持民营企业发债融资预计可支持约200亿民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。储架式注册发行是市场化法治化公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行。龙湖集团可选聘多202年1202年1202年1

发行受交易商协会受理新城控股拟申请新增50亿债务融资工具的注册额度美的置业申请新增50亿元务融资工具的注册额度

龙湖集团 20亿新城控股 10亿美的置业 10亿

家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实确定当期发债规模、资金用途、主承销商。储架式中期票据已获中国银行间市场交易商协会受理，申请册规模人民币10亿元，中债信用增进投资股份有限公司同受理公司增信业务意向。储架式中期票据已获中国银行间市场交易商协会受理，申请册规模人民币10亿元，中债信用增进投资股份有限公司同受理公司增信业务意向。资料来源：中国银行间市场交易商协会、各公司公告、央行发布十六条措施，多方面支持房地产行业稳定发展1月13日国民银监近联印《于好前融持房地市平健发工作通出了16条金支房产场定展的措施。其中提到（1）稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产业一同重支理完聚主资好的地企稳发（）明确文印之起来半内期贷允许出规多期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致（3）延长房地产贷集中度管理政策过渡期，以及保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理等。相较以地宽政金支地的6策力较施为面具体。金融政策支持对象范围广，涵盖居民需求端和企业供给端的双重融资需求既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资。从政策看，在债务展期和延长款集度渡方，出市预。表央行发布金融支持产16条政策中延长了房产款集中度政策过渡期银行业金融机构分档类型第一档：中资大型银行中国工商银行中国建设银行中国农业银行中国银行国家开发银行交通银行中国邮政储蓄银行第二档：中资中型银行农业发展银行浦发银行中信银行兴业银行中国民生银行中国光

房地产贷款 个人住房贷款占比上限 占比上限40% 3250%大银行华夏银行进出口银行广发银行平安银行北京银行上海银行江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行2750%20%第三档：中资小型银行和非县域农合机构城市商业银行、民营银行大中城市和城区农合机构第四档：县域农合机构县域农合机构1750%1250%第五档：村镇银行村镇银行1250%7.0%资料来源：央行公告、研究所、优质房企出具保函置换预售监管资金，保障企业层面保交付1月14日中银监房城建部民银联印关业银行具函换售管资有工的知指导业行市化法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，明确保函置换金额不得超过监管户确项竣交付需资额的3，此政也控地产金融风险不再扩大，不再新增违约主体。对资金不太紧、仍有扩表动力的企业，本政策当给了3换资额的营杆资金本保的用保证金利息；对资金相对紧，有保交付压力，在边缘的房企，本次政策给与了额外的腾挪空间能帮减资压力保项后顺交付。2022以，对多发企发资流性题，国地整售金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设金安全。本次政策从全国层面对保函置换预售监管资金的方式提出细致要求，既许房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充额度，保障项目竣工交付。从重点房企受限资金占比来看，保利发展、招商蛇口等优质企过30，售资监比较，次政出后各的售资金监管策望快地行，优房释更资金动。图重点房企受限监管金比较高6050403020100

受限资金（亿元） 监管比例

3%3%2%2%1%1%5%0%数据各公司公告、、地方需求端放松政策往高能级城市推进地方策面自4月治局议出城策策以，指究统的月度策布数持位，910月国有超60省市台策超30条政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴低售限面入1松的宽政也渐高级城市蔓延：北京1月8通州台、驹两商品房括建品房和二住房双购式消；杭州1月1日首套认条由认又认”整“房认贷同二房低比至40；成都1月17日各区间限束被开，高南外中城区统一为一个限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都新区部区房格居民庭均在限区域购住；西安1月19日在限区无房居家庭迁户后需户满一年即可买一套二手房；在限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，购买一套手房保两缩至个月。楼市政策调整往一二线高能级城市转移，对于整个市场具有积极作用，短地政策放松力度有望加大，需求端政策仍将继续改善，后续销售有望正式迈入复道路。图2022年4月以来地方政策发布次数维持位10101010108060402001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月2022年各月政策发布次数数据中指研究院、、地产板块估值面：各细分赛道估值均位于历史底部参考nd房产块分，地板下三子行：WND房产发、nd房产务nd房地经公从业务类型看，房地产开主包括各类住宅商业房地产开公司房地产服务主要括房地产代理经纪物管理、园区类公司；房地产经营公司主要包括商业地产租赁、酒店运营、商业物业管理类公司。、房地产开发板块估值水平：市净率0.89，市盈率10截至2022年1月22，房产发块内地市司市靠的主要包括保利展、万科A、招商蛇、金地集、新城控股等中国香上市司中市值靠前的主要包括华润置地、中国海外发展、长实集团、万科企业、龙湖集团、和业。从估值角度看，房地产开发板块（内地股票，8250.W）估值较低。月22日净率08在0.36的史位999年12至1月22日市盈率TM剔负0.0处在3.49的史位数205年9至今。图1月22日房地产开发块市净率0.9 图1月22日房地产开发块PE估值100ND房地产开发板块市净ND房地产开发板块市净ND房地产开发板块PE估房地产开发板块市率房地产开发板块估值0 8 6 4 2 50 0数据、 数据、、房地产服务板块估值水平：市净率1.45，市盈率12.4截至2022年1月22，房产务块内地市司市靠的主要包括陆家嘴、上海临港、浦东金桥、张江高科等；中国香港上市公司中市值前的要括物、利物、城务雅活服等。从估值角度看，房地产服务板块（内地股票，8259.W）估值较低。1月22日净率14在17.95的史位2013年2至1月22日市盈率TM剔负2.4处在2.09的史位数205年9至今。图1月22日房地产服务块市净率1.5 图：1月22日房地产服务块PE估值124ND房地产服务板块市净ND房地产服务板块市净ND房地产服务板块PE估房地产服务板块市率房地产服务板块估值2 0 8 6 4 2 0 0数据、 数据、、房地产经营公司板块估值水平：市净率1.5，市盈率16.3截至2022年1月22，房产营司块，地市司市靠前的主要包括中国国贸、广汇物流、富森美、深赛格等；中国香港上市公司中市靠前主包壳九龙置、古产华润象活。从估角，房产经公板内票88293.W估较。1月2日率1.5处在7.69的史位203年2至今1月2日市盈TT，除16.，在1.12的史分数205年9今。图：1月22日房地产经营块市净率1.5 图：1月22日房地产经营块PE估值163房地产经营公司板房地产经营公司板市净率房地产经营公司板E估值7 6 54 3 21 0 0数据、 数据、、地产板块资金面：机构资金和南向资金均看好地产板块1月份以来机构资金买入A股地产公司我知虎上构用能够代机资动我们了1份房地行公股龙榜中，机构用位交情可以现机专席现在只产的虎。其中新控科、华股等股构用净入多2021新城控股净入4.8，科A净入18。构的净入为表机资金认可再款策产本面逻。表1月份以来机构资金买入A股地产公司日期股票代码股票名称机构专用买入额机构专用卖出额净买入（万元）202196015.SH新城控股18250182520210002SZ万科A2301590175120210083SZ三湘印象705744-3920216035SH华发股份85120164020216015.SH新城控股49290492920213097SZ特发服务99815084820216066SH绿地控股0788-7820240018SZ中天服务395039520266065SH天地源0513-5320270018SZ中天服务360480310数据来源：、研究所（数据截至222）1月份南向资金净流入股地产板块看好地产块后续行情们计了1月份向金有股同地股持比变情况剔动0本整体来1份向平均持为0.4部分产司股例增加。从主地公的股例变情来1月南向金持要产司表明“明”好产后行。图：1月份南向资金净流入股地产：港股地产持比例变化数据来源：、研究所（数据截至2221）表1月份南向资金增持主地产公司最新持股市值 持股比例 持股比例证券代码 证券简称 持股比例变化亿)202120201068.中国海外发展16.47.7%7.5%0.2%19.华润置地90793.9%3.9%0.0%608.碧桂园服务8421140%122%1.8%390.绿城中国6067207%189%1.8%207.碧桂园46716.9%4.3%2.6%090.龙湖集团43153.4%1.5%1.9%222.万科企业4155163%161%0.2%087.中国金茂2328109%109%0.1%09.保利置业集团1098178%169%0.9%390.美的置业9.57.6%6.7%0.9%数据、（数据截至2221）、华夏中证全指房地产：深度追踪地产板块价值重估中证全指房地产指数估值处于历史低位。中证全指房地产指数（代码：93177.）是踪A房地行的用数我们示中全房产数PBban至2022，中全房产数B估为09，值平处历史低。图：中证全指房地产指数Ban：指数估值处于历史数据、（数据截至2221）当前场证指地产数的TF产品仅有只其华中全指房产ET（代码51060.H在化益面更优。华夏证指产TF基金于209年1月28该TF产品可为投资提投资A房产行的捷式主体现以几方）站式交易通过资华证全指地产ET，投资者可以现投一篮地产相关的股成当包含0只地开个及5只房产务股投者在分享政策面回暖红利的同时亦可分散特质性风险（2）产品具有费率优势，其中管费为0.5于类均0.5管为0.0于类均01同时无销服费。表华夏中证全指房地产F基本信息基金简称华夏中证全指房地产EF基金代码5100SH成立日期209-1-上市日期2000103基金管理人华夏基金管理有限公司基金经理李俊基金托管人中国银行股份有限公司上市板上海证券交易所运作方式契约型开放式投资类型被动指数型基金管理费率0.0%托管费率0.0%比较基准 中证全指房地产指数收益率投资目标 紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差最小资料来源：从净维华中证