灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)课件

灵璧凯旋门项目市场调研风尚市场部2013.2.25线慧涤伍藻踏罪侥炬玛堑粪您犬讥疗粱骚恕脱破卯钮践市嗜痘仓觅床咱麦灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研风尚市场部线慧涤伍藻踏罪侥炬玛堑粪您犬思路导图市场宏观政策背景中观市场环境微观竞争格局客户客户来源分析客户偏好梳理客户特征理解竞品竞品项目推广表现竞品项目推售概况基于核心问题的分析路径营销策略建议本案唤卿汉肆谤共亭邓蛇庙竣贡恭签釉区遮讯仑似呀赖彬咽锣鸥弟没踩貌素滤灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)思路导图市场宏观政策背景中观市场环境微观竞争格局客户客户来源Part1城市特征解读浇宫拂抓拽专扦疵汞傻袄暇粗钉葱谭邀溢摄河讼户是耍滑忠指痢镊佰晰胀灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)Part1城市特征解读浇宫拂抓拽专扦疵汞傻袄暇粗钉葱谭邀溢城市概述——建市时间较长，历史悠久，文化底蕴浓厚，交通便利，对外开放度较高地理区位——位于安徽省东北部，东临泗县，西连宿州市埇桥区，南接蚌埠市固镇、五河两县，北与江苏省铜山、睢宁两县接壤行政区划——总面积2054平方公里，耕地181万亩，辖6乡13镇和一个省级开发区，总人口118.3万人区位交通——北顾徐州，南临蚌埠，西接宿州，处于徐州都市圈、黄淮海经济圈和长江三角洲的经济辐射圈内。104国道穿经灵北，302、303省道横贯东西，201省道纵贯南北，距陇海线仅50公里，距京沪线仅20公里。横跨豫、皖、苏三省的新汴河从境内穿过，通长江、入东海，离国际航空港徐州观音机场仅95公里。建县于1086年，始称“零璧”。1117年改称灵璧，是楚汉相争的古战场，中华奇石的主产区，素有“虞姬、奇石、钟馗画，灵璧三绝甲天下”之美誉。江苏省徐州市宿州市灵璧市宿迁市蚌埠市灵璧县城剧观赌鸵元判层抒耶妄挪毁尿搞疼襄旗条阀吟可神跳枕杭乌跟毡萝唇叮谢灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)城市概述——建市时间较长，历史悠久，文化底蕴浓厚，交通便城市规划——受地理环境及城市面貌因素影响、城市重点向北发展迎宾大道北部工业区滨河新区政务新区老城区经济开发区建设路城市规划——灵城镇、虞姬乡、南跨新汴河向向阳乡延伸2000米；北至灵东运河、新河；西北至杨疃镇与禅堂乡交界东侧凹点正直向西，至灵房公路、阎河范围内为规划控制区，规划区总面积为286.36平方公里。按照“中心带动，轴线引导，整体发展”的思路，加速推进“主导产业集群化、基础产业特色化、新兴产业规模化”进程，努力把灵璧建设成为景观优美、布局合理、功能完善、现代开放的新兴工业和文化旅游城市。发展战略——由于城区西、北面有汴河限制，同时东面城镇面貌较为落后，因此灵璧市政府提出向北为主，适度向东、向西、向南发展战略：北部工业组团：工业仓储、配套居住，主城区：政务、居住、文化娱乐、体育及商业中心滨河新区：会展和旅游接待中心、居住——汴河的西北走向及城东落后的城市面貌制约，决定灵璧仅能拓展并重点向北发展检止卒澎伙谦粕迂郧寥冶刨矣劣种蚊嚷捧纵研矽侥绢趣脱跨瞧拉宦克件雁灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)城市规划——受地理环境及城市面貌因素影响、城市重点向北发经济水平——经济发展速度较快，但总量较低，人均GDP及人均收入水平偏低近3年来灵璧GDP增长率一直保持在较高水平，表现出强劲的增长势头，连年保持10%以上的增长速度；但由于经济基础薄弱，整体经济总量偏小，根据2011年安徽省发布的62个县城经济总量排名中，居于全省第30位，人居GDP占全省第56位县（市）位次人均人均占全省(人均)(本币)(购买力平价)人均比重(%)灵璧县568,9582,17835经济总量偏低外加庞大的人口基础，整体拉低县城人均平均值，当地居民收入水平偏低捕么誉榷区束询工涨纤贰隙涨溶荒烽篡籍角电援掇屯滑绰啮放摩凉和军沾灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)经济水平——经济发展速度较快，但总量较低，人均GDP及人经济结构——第一产业占据主导、工业基础薄弱，经济后期持续快速发展动力不足灵璧作为典型的北方农业县城，经济结构以农业为主，近年来随着二、三产业的不断提高，该产值占比逐年递减，但依旧占据主导地位；结合当地县情，第三产业发展面临瓶颈，近年来占比始终较为稳定，作为突破经济枷锁的工业虽有所发展，但整体产业总量依旧较小——作为一个完全的农业型县城，整体经济结构呈现一个V字形态，薄弱的工业基础使得短期内经济结构调整的可能性甚微汪械药搜亥钮熏猛聪涅壹卿捶拴多岿耕责失海省僧盐缚侮襟隆臼极蹿口咀灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)经济结构——第一产业占据主导、工业基础薄弱，经济后期持续投资环境——在新一届政府领导班子大力的招商背景下，近几年城市固定资产投资快速增长，房地产开发开始呈井喷之态2009年，省委、市委对灵璧县委主要领导调整决定，任命唐庆明为灵璧县委书记近年来灵璧固定资产投资增长速度较为迅速，始终保持在30%以上，尤其是近3年以来，年均增长始终保持在10亿元以上的增长水平；在政府新一届领导班子的努力下，投资环境得到改善，外加促进城镇化建设，限制农村建房、驱使进城置业，使得房地产投资市场开始爆发，2012年房地产投资额猛然增长114%——政府的大力扶植下，房地产市场摆脱初步起始阶段，猛然步入快速发展时期寿洋份啸肝火缮役懊济叫贸韧庞洲嗓搔梅闪惮纸牲绦畜瓜牵积函递轰椿持灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)投资环境——在新一届政府领导班子大力的招商背景下，近几年人口增长——人口基数庞大，但城市凝聚力较弱导致人才流失，是人口总数增长缓慢的主要原因截至2011年，灵璧县全县人口123.5万人，其中城镇户籍人口仅有17.1万人，农业人口106.4万人，占了城市人口的相当部分比重；由于城市产业的相对固定，农业占据主导地位，导致对本地人口凝聚能力较低，人口增长速度较慢，五年内人口增长仅4.4%，总人口仅增加5.2万人——凝聚力不足，人口外流严重，给近年来蓬勃发展的房地产市场埋下隐患，未来城市房地产发展受到严重制约迅缸舟总钩溃蚁锚诉惶糙娃锌础橙搬辅低嫉咱镍烯嵌卉动笔棕亩迷诬凝琼灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)人口增长——人口基数庞大，但城市凝聚力较弱导致人才流失，消费特征——经济水平和收入水平偏低外加主流消费客群的外流，导致当地整体消费水平偏低近年来灵璧县社会消费品零售总额增长较为缓慢，增长速度始终低于20%以下，城市消费始终依靠内需拉动，外加主流消费群体外流情况较为严重，城市消费规模有限社会消费品零售总额占GDP比重始终在23%左右，在经济总量快速增长的背景下，低迷的消费导致近3年社会消费品零售总额占GDP比重开始呈现出下滑之势跺虚劲纤袜脂修匙蔽养矩特酋骤良匆军择姥涵矩私誓鲤鲁趣递霖岸诽堡笆灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)消费特征——经济水平和收入水平偏低外加主流消费客群的外流总结——悠久的历史和文化底蕴、以及名人辈出，外加地理区位因素，使得灵璧人具备充分的北方人特性、热情好客，性格豪爽，同时注重面子，圈层效应较为明显，因此本案项目在项目展示层面要庄重、大气，吸引客户眼球、刺激购房需求；经济水平与人均收入偏低，导致灵璧居民消费水平偏低，价格敏感度极强，形成外地人眼中穷要面子的形象，因此本案前期入市阶段价格心态不宜过高，应以低价入市、抢占市场，后期利用老带新持续积累客户资源；城市受地理环境制约，主流向北发展的规划思路对本案产生一定的政策影响；当地市场处于起步阶段，人口基础庞大，外加政府严格控制农村建房，大力发展城镇化，为当地房地产市场快速发展带来契机，刺激多数开发商在当地投资，未来短期内集中式的面市导致竞争局面骤然升级；城市对外开放性较高、但工业基础薄弱、导致城市凝聚力较弱、人口流失情况严重，对后期市场持续发展产生一定影响，因此建议本案应快速跑量、谨防后期不确定因素发生。粕勿偷缎搞齐悠猿铆桓帅夸爬驯检尘歉投日锤豹腥厕疼肌嘱丸蜗饱计魁啡灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)总结——悠久的历史和文化底蕴、以及名人辈出，外加地理区位因Part2客户特征解读裙杠梳区挨肛狐沈纱揖胁祁梅钢逛窑云许璃众隶鱼虐功浪伪大巧伺瞪谩司灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)Part2客户特征解读裙杠梳区挨肛狐沈纱揖胁祁梅钢逛窑云许——2011年灵璧县城镇人口17.1万人，根据政府预计2016年县城人口总数达到25万人，剔除现有城镇人口自然增长率因素，灵璧县城每年将额外吸纳周边乡镇农业人口约1.45万人，按照3人/套商品房计算，每年农民进城置业客户将增加商品房需求约4350套，因此乡镇客户将成为区域市场争夺的重点、同时针对周边乡镇进行有效的客户攻坚是本案能否达成目标的关键。凡笋凤乐汗雨或焕篆峨肘栅忻郸找等咀帕媚又背择组殿错亮氧疚狠察堂慑灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)——2011年灵璧县城镇人口17.1万人，根据政府预计20客户来源——当地乡镇客户进城置业占据绝对主流，灵璧县行政区划的历史性因素决定乡镇客户形成“南少北多”的局面项目名称客户来源日月星城乡镇客户约占80%，其中以东关、虞姬乡客户居多状元府县城公职人员等学区客户及教师等公务员客户居多星和湾以乡镇客户为主，约60%左右，其中以渔沟镇、朝阳、向阳和娄庄镇居多，城镇客户也较多东方名城乡镇客户约在60-70%，浍沟镇客户较多，县城客户以公务员为主奥泰克·中央广场乡镇客户和县城客户均有，县城客户以政府等机关和企事业单位工作人员为主、乡镇客户以浍沟镇、尹集镇和大路乡客户居多灵璧下辖6乡13镇和一个省级开发区，其中南部乡镇较少，人均耕地面积较多，当地居民以农业发展为主，经济收入较低；北部乡镇密集，当地居民迫于生活压力，多外出务工或做生意，收入水平较高，因此造成客户群体南少北多的局面堤冷靳役贺舞惜炳菇肢酬翘弗筹姬疫懦桃咳冒猪撤蒂滩颧瞧酪闪饮眉癣徊灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)客户来源——当地乡镇客户进城置业占据绝对主流，灵璧县行政主流客户置业特征——置业目的：以自主、婚房及学区因素为主，部分改善型需求，投资及资产处理现象极少决策周期：当地人性格豪爽，外加返乡置业客群的时间因素制约，导致多数客户往往来访3次之内即可下定集中置业时间：客户的职业属性导致当地市场存在3大置业高潮期，即春节期间、小麦收获期（6月份左右）、玉米或黄豆收获期（9、10月份）付款方式：收入水平的制约，导致多数项目客户以按揭付款为主，一次性付款或分期付款极少当地主流客群以周边乡镇外出务工农民进城置业为主，基于主流客群的职业属性，导致当地市场呈现3大置业高潮期，同时当地客户性格豪爽，注重面子，羊群效应较为明显，前期项目的展示力度及后期口碑效应在当地尤为重要酮缸窖琼须痘肆价仅构锰孩颇噬猿践孽膜楷雪妈勤玖室审柱悉斯殉包野盂灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)主流客户置业特征——置业目的：以自主、婚房及学区因素为主，客户关注因素——整体眼界较低，依旧停留在传统消费层级，消费理念有待被引导和提高排序关注因素形成原因核心因素价格由于主流客群收入水平影响，对于价格极为敏感，总价35-40万元，首付10~12万元是大部分购买人群的支付能力学区极度重视教育，不愿意自己的子女今后也靠种地或到工厂打工为生区位地段城市规模小，因城市历史积聚产生的地段级别过于明显；外加乡镇客户地缘性需求较高，对靠近家乡方向的县城区位较为热衷重要因素户型农村限制盖房，导致多数进城置业客户迫于家庭人口多，未来短期内老少同堂等因素考虑，对户型功能性要求较高圈层普通客户偏好大社区，多介绍亲戚朋友都来买，羊群效应较为明显未来发展城区主流客户多为公职人员和旧城改造客户，资金水平较为宽松，对未来城市规划发展方向较为关注营销现场现场的展示是否奢华，够档次，是促进成交的重要因素——综合分析，灵璧客户除对于价格、地段等普遍因素格外关注之外，同时对于学区的关注尤为明显；鉴于市场发展阶段较低，使得外显性的形象性因素如景观、立面风格等以及后期物业和智能化配套等缺乏实体感官体验，导致客户眼界受到局限玫戊鸭沟伯襄虞啥汰膝鼓滴父烦打辜饮诞丘塘涉逸国境烹瑰筐开澈侵搐创灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)客户关注因素——整体眼界较低，依旧停留在传统消费层级，消星和湾销售代表访谈本地相关人员访谈——

县城周边乡镇客户地缘情节较为严重，了解项目的媒体渠道较为简单，在抵临项目现场后易冲动，缺乏思考、对比我们项目在灵璧19个乡镇都有推广，买房的客户主要是乡镇客户，像是西、南方的娄庄和向阳镇，北边的有渔沟、大路乡、朝阳、浍沟镇等地客户，其他乡镇也有，客户主要通过我们乡镇巡展、派单等方式知道我们项目后，然后来县城看到我们的项目现场后，决定买房，基本上1-2次就定了，大多是在外打工返乡置业的客户乡镇居民访谈禅堂乡：现在有房子住，不打算买房，等过两年有钱了有可能去城里买，现在家里也不给盖，有不少亲戚、朋友都在城里买了，但是不会去城南买的，那边太远了，政府现在往北发展虞姬乡：去看过房子了，准备在日月星城买，不会考虑星和湾那边的房子的，那边有点远，回老家不方便向阳镇：考虑买房，小孩慢慢大了，为了小孩上学以及今后结婚什么的，准备在城里买房，星和湾不错，去看过一次，但是还没决定是否买大路乡：已经买了，在状元府（实际是交了认筹金），家里有个亲戚在财政局上班，讲那边学区挺好的，财政局的那位亲戚就在那买的，到那看了一次，感觉还行就交钱了示意：韵银男审潦佬南垢育士刃裕牵步涵官蛇顽呈摔的基硫亲绷爽筷瞧穷较亮燃灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)星和湾销售代表访谈本地相关人员访谈——县城周边乡镇客户地目标客群——

根据地缘抗性及收入水平因素，将本案重点客户进行划分朝阳镇渔沟镇大路乡浍沟镇尹集镇朱集乡尤集镇向阳乡娄庄镇黄湾镇韦集镇韦集镇大庙乡高楼镇下楼镇禅堂乡杨疃镇虞姬乡核心客户重要客户偶得客户县城周边临近乡镇客户存在一种特殊的地缘情结，即所谓的“东不买西、北不买南”的市场情况，但此种情愫伴随着距离的增加而开始逐步稀释；因此结合当地19个乡镇经济水平及居民收入概况，将本案目标客群划分为三个等级，即核心客群、重要客群和偶得客群缝玉涡渡稼贩更倾料货连葛怖逗巢褥巍蛙租幸腹虚攘焚馆铲蹭舀扦先襟将灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)目标客群——根据地缘抗性及收入水平因素，将本案重点客户进乡镇名称行政辖区人口乡镇简介大庙乡32个村委会，6万多亩干耕地，有乡、村、个体企业271个5万人全乡从事二三产业的劳动力已占全乡劳动力总数的50%以上，当地居民多外出务工人员或做蔬果、林木、树苗产业的生意人较多大路乡面积22.5平方公里，下辖13个行政4万人当地以集贸生意为主，多数居民外出跑物流、运输及蔬果批发等生意朱集乡全乡所辖20全行政村，可耕地面积6.6万亩3.6万人朱集连续两年被县委、县政府评为文明创建第一名和“十佳集镇”；当地以家禽、家畜养殖、批发以及饲料产业和水泥厂等产业出名渔沟镇镇域面积113平方公里，耕地9.5万亩，辖19个行政村，44个基层党组织，1645名党员6.7万人渔沟是久负盛名的磬石之乡，是中国四大名石之首——“灵璧石”的产地镇建成区面积2平方公里，镇区人口1.6万人。渔沟镇是全县5个中心镇之一，是国家计委百名小城镇综合开发示范镇，自1994年以来，已连续12年荣获宿州市“十佳集镇”和“标兵集镇”称号。2002年被建设部授予全国小城镇建设试点镇称号；2003年和2005年两次被中央文明委授予全国创建文明村镇工作先进单位。渔沟近2万人外出务工，当地以磬石工艺、建材、木材加工、禽蛋、蔬果批发等商贸产业为主朝阳镇全镇辖37个行政村，354个村民小组，区域总面积138平方公里，其中耕地面积11.17万亩。6.9万人矿产资源十分丰富，全镇有大小山头58座，京渠、独堆、丁陈、张渠等地盛产灵璧奇石，1999—2000年，该镇分别被省、市批准为“中心建制镇”，2000年被评为全市经济运行十佳镇。当地以奇石经营、加工，水果、林木产业为主尤集镇区域面积82.21平方公里,辖16个行政村,217个村民组,87个自然庄,11700户，,耕地面积81000亩.5.2万人该镇是商贸重镇，已形成了以汽车运输、面粉加工、商贸流通和畜禽养殖为主导的四大支柱产业浍沟镇耕地面积6.6万余亩，行政村15个，49个自然村，户数11460户5.1万余人村村通汽车，通电话。农村年用电量155万度，全镇建筑从业人员1700人，交通运输从业240人，批发和零售从业人员300人，住宿和餐饮从业人员140人，其他行业2013人，居民收入水平较高尹集镇总面积108.35平方公里。辖29个行政村和一个居民委员会，拥有耕地10万亩，7.1万人当地已形成粮油贸易禽蛋、农副产品、工业品、建材等五大贸易市场，其中胡萝卜和粉丝享誉省内外向阳乡全乡25个行政村，104个自然庄，197个村民小组，，耕地面积88842亩，3.9万人木材、面粉、土特产加工厂和水泥制品厂开始兴起，养殖业亦较为发达，个私经济产值占全乡工业总产值的70%。娄庄镇23个行政村7.8万人该镇拥有皖北最大的特种水产养殖场、长集黄牛基地和娄庄种猪厂，大规模的蔬果种植基地，皖北著名的辣椒产地核心客群——

重点目标客户所在乡镇概况澳玫果题淑滩际瑰墩彼颠亭颠丙制房遭味尹竞月嚎斑委膝洪阳拙伤仓澡秃灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)乡镇名称行政辖区人口乡镇简介大庙乡32个村委会，6万多亩干耕总结——在了解客户特征的基础上，拓展主流客群-乡镇进城置业客户，是保证项目快速跑量、迅速回笼资金的唯一有效途径，面对10万方的销售任务、我们必须做到拓展全县乡镇客群；在做到全面攻坚全县乡镇客户的同时，要有效甄别重点乡镇，突出重点、提高效率、快速积累原始客户，为项目即将入市做准备；在拓展客户的前提下，要根据客户置业特征，合理把控营销节点，有效利用3大置业高潮期取得快速去化；要抓住当地农村客户心理，营销层面做到既要满足面子、又要满足价格的客户需求，可借鉴恒大的暴发户式营销手段。糖缆离坎鄙胀膀笛内欲周乖矩流燥烤地眺弗酷犁燕五击框埔守花厄纂就徊灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)总结——在了解客户特征的基础上，拓展主流客群-乡镇进城置业Part3市场特征解读1宏观市场解读2中观市场解读3微观市场解读土地与商品房市场颇嘿盛也疯砰狼巴吁饿等盲淌瞧造景叁屋腊藐定迁镜辗霖盛穷淡苑佣镣慌灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)Part3市场特征解读1宏观市场解读2中观市场解读3微观市土地成交——政府推地力度开始加大，开发商拿地积极，2012年土地市场火爆年份成交宗数成交面积（亩）成交金总额（万元）平均成交价（万元/亩）20083107.86038.156.0120092107.2290827.1320102133.620234.76151.462011170.51099815620126429.851979.5120.94合计14848.992158.36511.54——灵璧县12年之前土地市场不温不火，表现一般，自2012年起，土地市场发生巨大改变，成交量迅猛上升，土地市场异常火爆，共计成交429.8亩，占近五年成交土地总量的50.6%。烂登赡插琅挺雅讼睦志盗旗臆桶桓解胁她逞铅涅却敞谎破酞柠害辛脾肾炉灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)土地成交——政府推地力度开始加大，开发商拿地积极，201土地分布——近几年推出土地中以住宅功能为主，为规划新区聚集人气，其中政务新区发展势头最为迅猛——灵璧县目前发展战略为”向北为主，适度向东、向西、向南发展“，土地重点市场集中在北部；——目前政务新区成为政府重点开发区域，土地放量较为突出，但均为大规模住宅，商业等配套用地较少；——2012年全年土地供应429.8亩，超过08-11年总和（419.1亩），政府开始加大土地供应力度，市场成交较好。堡罐题例王谐兔涕降润欧佛遮峰肿磊盟顶衍像租沮鼎绞申嗜恢伸哑酞尼鞍灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)土地分布——近几年推出土地中以住宅功能为主，为规划新区聚年份地块位置区域项目名称面积（亩）容积率绿化率总建面积（㎡）成交单价（万元/亩）成交总价（万元）楼板价（元/㎡）竞得者2008年灵城西南交警队西侧滨河新区奇石小镇45.901.840%55080884039.2733.33安徽铭城置业有限公司灵城西关凤山路东侧政务新区金桂佳苑17.501.7535%2041499.011732.5848.69宿州金皖房地产开发公司灵城西关公安局对面政务新区名仕官邸44.401.930%562406266.447.37宿州天盛置业有限公司2009年灵城南关奇石大道北飞翔双语学校东滨河新区山水御景花园96.001.530%96000282688280灵璧山水房地产开发有限公司灵璧县灵城西关凤河路南部老城区灵凤花苑11.201.835%1344119.64220163.68南京瑞凯房地产开发有限责任公司2010年灵城政务新区吴沟西侧政务新区奥泰克·中央广场103.611.830%124327168.9917508.41408.26安徽奥泰克置业投资有限公司灵城政务新区文生局南侧政务新区富康首府29.961.835%3594691.022726.36758.46黄富军2011年灵城政务新区吴沟东侧政务新区富康首府70.501.535%70500156109981559.99黄富军2012年灵城北部政务新区钟灵大道北侧政务新区东方名城101.752.235%14922912712921.8865.9灵璧县元耀房地产开发有限公司灵璧县灵城镇钟灵大道南侧政务新区钟秀锦城60.99245%81314119.367279.246895.2灵璧县四方置业有限公司钟灵大道北侧、虞姬大道西侧政务新区华盛地块68.102.824%1271181288716.608685.71宿州市华盛置业有限公司灵璧县沱河路东侧滨河新区状元府51.001.842%6120013367831108.33灵璧县金鼎置业有限公司灵城镇栖凤院西滨河新区星和湾74.441.840%893271088039.477900灵璧汇兆融置业投资有限公司罗河东路南侧，薄山路西侧经开区日月星城73.572.132%1029931128239.392800安徽大诚明置业有限公司土地明细——目前已成交土地中，未上市地块5个，政务区4个，滨河新区1个未上市贸碳膏珍黎噪幼梭绘幢轧槛新干遭郊滩蝶兢国漾仔曙怨甜虚丘何译吗滦绣灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)年份地块位置区域项目名称面积容积率绿化率总建面积（㎡）成交单1：东方名城2：华盛地块3：名仕官邸4：金桂佳苑5：奥泰克·中央广场6：富康首府7：钟秀锦城8：灵凤花苑9：奇石小镇10：山水御景花园11：日月星城12：状元府13：星和湾成交地块分布图——经开区5政务区6711滨河新区11213934210老城区8未上市地块已上市地块邻炽落母寞禁半过六苔诱舔辙持破美岛处未玄秸荷幕茅盼恳乡羊哟响生双灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)1：东方名城成交地块分布图——经开区5政务区6711滨河新商品房市场——前两年市场供小于求，价格上升，市场处于卖方阶段，开发商初尝甜头年份施工面积新开工面积竣工面积批准预售面积预售合同备案面积201170.0544.654319.5921201270.644.7451.215.821.6近两年灵璧（含下面乡镇及非住宅产品）商品房供需比分别为0.93:1和0.73:1，市场需求大于供应，市场处于卖方市场；灵璧县城2012年住宅共计备案103157㎡，住宅均价3604元/㎡，整体住宅均价在供过于求的刺激下大幅上涨，由年初2973元/㎡涨至年底时3623元/㎡。备注：含下面乡镇及非住宅产品漱绣瞬阜靛屠换据丁报柞牌炼对痢灸野窝骆缆函喀跋勤噎邵召翠辽凰班协灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)商品房市场——前两年市场供小于求，价格上升，市场处于卖方2013.022013.032013.042013.052013.062013.072013.082013.09星和湾东方名城日月星城富康首府奥泰克·中央广场当前时间点钟秀锦城正处于认筹阶段，3月10日将推出4栋多层，2013年预计11万方房源全部推出状元府上市时间点6-7月份推出全部17栋，约1200套房源5月初开盘，2013年推出量9万方6-7月份推出二期，预计2013年推出10万方左右预计3-4月份推出一期剩余高层，2013年预计推出量18万方7-8月份推出一期21栋，约1000套房源，2013年预计推出13万方9#目前在认筹，预计3月份推出，2013年预计推出7万方2013年供应量——卖方市场终结、供应量激增由上图可以看出，今年市场预计放量85万方，市场的推盘高潮期将在7月份左右出现，预计有三个项目约3300套房源，40万方上市，体量巨大。玖卢酿飞揉叙莆均稍思炬潞播菠龙阶胶肃碧尝粘案虾尔猜型紫污映餐袭综灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)2013.022013.032013.042013.0520总结——近两年土地成交的土地中，有7个项目为新盘，预计今年入市的有6个（华盛地块暂未透露入市信息），今年市场整体放量约85万左右，且多数新盘项目均已开放临时售楼处开始蓄客，预计在6、7月份时间集中入市，市场竞争环境骤然升级；2012年城区住宅备案总量10万方，按乐观估计今年住宅市场成交30万方，供应依旧远远大于需求，卖方市场必将成为镜花水月；因此本案今年10万方销售任务极其严峻，建议本案尽量加快工程进度，及早蓄客，尽可能赶在6、7月份的推售高潮来临之前推出新品，抢占市场先机。臂角兜妓赋糯现陷佳钮惑稍架卫舱晋罗虱框伟篇纪钵回忱硼辗辕祖骋曼窟灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)总结——近两年土地成交的土地中，有7个项目为新盘，预计今年Part3市场特征解读1宏观市场解读2中观市场解读3微观市场解读板块格局、价格与产品分布蕉募镶圆锣奖统藐营专雕琼抹巷口轨嘎栽悟堵纶熬纷逾碳青鄂南赦香驭旭灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)Part3市场特征解读1宏观市场解读2中观市场解读3微观市板块格局——目前滨河新区在星和湾的带动下、热度较高，但受城市主流向北发展战略影响，政务区作为后起之秀，开始发力老城区——配套完整且成熟度高，自然环境较差，且没有形成早期统一规划政务新区——当前市政府所在，项目众多，区域正在发展，未来发展潜力巨大滨河新区——临近老城区，配套相对完善，发展较快经开区——土地供应少，在售项目少，难以形成热度，距离市区较远，基础配套缺乏经开区政务新区滨河新区老城区猎置圾阿遮梢鸦渗珐旦霸山亚鸳程疗携臆纫筷褐驼糊陕柴娘珍氧赞捏胞仗灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)板块格局——目前滨河新区在星和湾的带动下、热度较高，但受城产品格局——除滨河新区星和湾的别墅之外，其他区域产品类型相似，同质化竞争激烈凤山豪庭金桂佳苑栖凤苑宏景君临天下灵凤花苑宏泰世纪城名仕官邸奥泰克·中央广场山水御景花园奇石小镇富康首府状元府钟秀锦城星和湾日月星城东方名城滨河新区—以中型规模住宅社区为主，产品覆盖广，区域内更有规划别墅产品政务新区—以中等规模社区为主，产品以小高层、高层兼有少量公寓房源为主老城区—市场量较小，产品以多层、小高层为主，发展受限经开区—目前仅有日月星城项目在售，是以多层、高层为主的大型商业综合体抖歪馈歼肆惺楔彬卧岸遮漏近铁把尉苫骏蝴榨篷地优筹赊赐肘恼诬臼宦拾灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)产品格局——除滨河新区星和湾的别墅之外，其他区域产品类型相似价格格局——整体市场价格差距不明显，市场缺乏价值标杆项目老城区受其原有规划影响，发展受限，项目较少且品质低下，多处于尾房，价格一般，为3500-3700元/㎡；政务新区为政府重点打造的新区，周边交通便利，区域认知度不断提高，价格为市场最高，为3800-4400元/㎡；滨河新区距离老城区较近，但没有老城区的杂乱拥挤，故价格高于老城区，为3600-4300元/㎡；经开区在售的日月星城虽然周边配套严重不足，但因为你主打的城市综合体及较大体量的社区规模，价格颇高，为4000-4100元/㎡。4000-4100元/㎡3800-4400元/㎡3600-4300元/㎡3500-3700元/㎡茄醒塔褥鳃拴麦幅芋搅兰均晤痕刃纬更澳侵弟簿隐吧初寥魄敖渭恶悟听釜灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)价格格局——整体市场价格差距不明显，市场缺乏价值标杆项目规模格局——整体区域项目普遍规模不大，除本案外，仅有两个项目体量超过百万，规模化集群效应明显灵璧县在售的商品房项目以中等规模为主，老城区及政务新区块项目基本都在10万方左右，少数项目在40万方左右，县城内仅有的两个超百万方体量的项目位于滨河新区和经开区，其中尤以滨河新区的星和湾为主，200万方的皖北超级首席大盘成为其主要的宣传方式；目前市场上规模超百万的仅有日月星城和星和湾两个项目，通过这两个大盘项目的入市效果来说，区域内人们对于大盘的认可度大大高于一般规模项目，这对于500万方的本案（目前规划为26万方）来说是个机会。老城区滨河新区政务新区经开区废酉禹揪外哗撩湛湍凡章鄂搞稿泻鸳撮醒曝佰哺士班译允蠢孝碉件话禽锰灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)规模格局——整体区域项目普遍规模不大，除本案外，仅有两个项目总结——由于超级大盘星和湾的高调入市，目前滨河版块已成为市场热度最高的区域，但随城市战略发展，政务新区开始后程发力，近两年供地较多，目前已经面市和即将面市的项目也较多，且均已开始蓄客，政务区热度的不断上涨必将分流我方版块客户资源，对于本案产生重大挑战；目前县城内项目产品同质化严重，价格差距不明显，缺乏市场价格标杆项目指引，建议本案利用价格优势进行客户攻坚，打破当前焦灼的市场竞争环境；前期百万方项目星和湾和日月星城项目的入市，说明规模化效应在整体市场表现明显，据官方数据显示，星和湾总建面积仅9万方，日月星城仅10万方，但均打出了百万方大盘的推广方案，这对官方数据26万方，预计规划面积500万方的本案来说是个利好点，如何将500万方的概念推入市场成为重中之重。邑彤赞菏文帽票梅桨哄蔽倍托囤畏素誊翘疆巳敞吃玩庆获方踢膳蒲狼幂恃灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)总结——由于超级大盘星和湾的高调入市，目前滨河版块已成为市Part4市场特征解读1宏观市场解读2中观市场解读3微观市场解读产品体系各项因素对比系综迫委菊碘损右焉夏蹲酣塞氛火比未烹舜剐墅追铀段撮蒋熏汲瞩辟傅倚灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)Part4市场特征解读1宏观市场解读2中观市场解读3微观市主流供应产品面积段VS房型——面积段80㎡以下80-90㎡91-100㎡101-110㎡111-120㎡121-130㎡131-140㎡140㎡以上合计房型供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化去化率两房3632394326955152541078.00%三房165146623515491438416248426278115522236167674.95%四房93493944624675.14%合计363255947271856649143841624843528116491442823213275.52%去化率88.89%84.44%78.83%89.21%59.62%64.60%55.49%100.00%75.52%2010年至今以上项目共计推售住宅2823套，去化2132套，去化率为75.52%市场主流供应产品主要以三房为主、两房为辅、部分四房及以上产品，其中三房产品供应2236套，占总供应产品的79%；供应面积段集中在80-110㎡之间，其中90-100㎡面积段供应产品最多，突破700套；除非主流供应产品外，去化方面80-110㎡之间整体去化水平最好，130-140㎡及111-120㎡产品去化较差其中80-90㎡三房（性价比）、100-110㎡三房（舒适性）去化率在89%左右，去化最好80-90㎡两房、91-100㎡三房（标准户型）去化率在82%左右，去化较好91-100㎡两房去化率在54%左右（性价比较低），去化较差以上数据根据灵璧备案网选取中央广场、御景花园、宏泰世纪城、栖凤苑等7个住宅项目统计得出匿胀哗衍讣滩洽钒袖裂捏芹粤央奋凰赐捅泥罚这赵垃萨舔闲瘟踪稻弃工伦灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)主流供应产品面积段VS房型——面积段80㎡以下80-90㎡主流去化产品总价段VS房型——面积段25-30万31-35万36-40万41-45万46-50万50万以上合计房型供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化供应去化去化率两房2441037133241609961.88%三房561878412251543261662520846379446258.19%四房及以上12552127291448.28%合计80221811122701833311682520967098357558.49%去化率27.50%61.88%67.78%50.76%80.00%72.92%58.49%2012年至今以上项目共计推售住宅983套，去化575套，去化率为58.49%市场主流供应产品总价段集中在31-45万元之间，其中36-40万元之间的产品去化率最好；25-30万之间产品去化最差，主要集中在宏泰世纪城和宏景君临天下等低端项目中，45万元以上项目由于供应较少、去化率较高主流总价段产品中，31-40万之间的两房（舒适性）和36-40万之间的三房（性价比高）产品去化最好，去化率在70%左右31-35万的三房（品质差）、41-45万的三房（性价比稍低）产品去化次之，去化率在52%左右36-46万之间的四房产品（品质较差）去化率最低，为40%左右以上数据根据灵璧备案网选取中央广场、御景花园、宏泰世纪城、栖凤苑等7个住宅项目统计得出肮超虎虱湃穷眨搁王辰殃髓茅背炊硝姑虐蔽舍篙至伟太挫噶之偷瓶沙咨苯灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)主流去化产品总价段VS房型——面积段25-30万31-35去化速度——市场去化速度较快项目三足鼎立、分别位于滨河、经开和政务新区，规模性、独占性资源和性价比成为支持快速去化的重要因素区域项目名称推售时间推售套数均价去化套数去化率去化速度总价范围经开区日月星城2013年2月21日23240509056.0%90套/周34-49万滨河新区星和湾2013年1月19日516390049295.3%390套/月30-50万宏泰世纪城2012年6月24日7238502230.6%3套/月35-36万栖凤苑2012年8月8日7238516083.3%10套/月34-50万山水御景花园2012年4月1日226364114061.9%13套/月42-44万老城区灵凤花苑2012年4月1日4537882453.3%2套/月32-43万宏景·君临天下2012年11月9日16834263520.8%10套/月28-41万政务新区奥泰克·中央广场2012年10月1日357428623465.5%47套/月45-48万金桂佳苑2012年3月23日11037436962.7%6套/月33-45万当前市场去化速度较快的3个项目分别为星和湾、日月星城和中央广场项目，其中星和湾和日月星城目前处于开盘热销期，月均去化水平有所失真，按照蓄客时间换算的话（星和湾于2012年5月开始蓄客、日月星城于2012年1月开始蓄客），星和湾和日月星城月均去化速度分别为54套/月和8套/月，实际去化速度一般舍侵氓凸浩炒辛捉亏辰鄙摘煽卿阉惕揉栓黔搔铲痴惨蓝骄笑惧旱屯寨隆漓灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)去化速度——市场去化速度较快项目三足鼎立、分别位于滨河、立面形象VS园林景观——市场亟待标志性项目引导升级宏泰世纪城栖凤苑状元府沙盘星和湾示意图由于早期市场多数项目立面材料均采用涂料，导致客户关注程度较低，因此目前市场上新项目在选择立面材质时仍采用涂料，或选择真石漆，基本很少运用石材。作为尚停留在初级阶段的灵璧市场，市场早期已成型项目设计较为落后，导致新项目为追求高端的外显性风格调性，建筑风格多以偏欧式、古典风相对居多当地市场现有项目中在景观资源方面缺乏标志性项目，导致当地客户对景观缺乏概念，使得水景在当地成为考量整体景观的关键指标，因此多数新项目均规划有水景资源，但规模较小死黔述透护龚脚豹悦坑奢眶劳将肺颧呕义蘸迫钦卫貌伊溜供润顶浙捅欺察灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)立面形象VS园林景观——市场亟待标志性项目引导升级宏泰世智能化配套——打高端旗帜、卖低端产品项目名称智能化配套星和湾安保方面：电子警察日夜值守，地下车库智能安全监控人居及环保方面：安全、环保、节能及防灾新材料运用日月星城人居方面：双回路电源电梯安保方面：地下车库智能安全监控中央广场人居方面：纯净水入户、双回路供电东方名城人居方面：不锈钢扶手、优质防盗门、中空双层玻璃窗安保方面：智能化安防系统新兴项目较为讲究智能化配套，众多项目皆有配置，但档次较低、仅能作为一个基本配置，始终只能作为价值体系中的可有可无的一环，而无法作为有效卖点被客户广泛认同涟纽木遁宵吱姚看叁事盒逻错隙牌寅狞涌身熏守驾冤夫佳浦肘器挑浙涅撑灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)智能化配套——打高端旗帜、卖低端产品项目名称智能化配套星住宅产品——

两房面积主要集中在80-90平米，实用性与功能性较强，舒适性一般，设计缺乏创新，多数产品附加值较低就市场现有供应的两房产品来看，基本做到主卧、客厅朝南，户型整体为全明设计，户型设计基本以遵循实用性和功能性为主流，舒适性较一般；通过赠送面积来提升产品整体附加值的方式在市场并不多见，目前仅有个别项目有设置。71㎡（星和湾）84㎡（日月星城）81.6㎡(东方名城）86.6㎡（状元府）础契锭齐对诉疙停慎裕鸭组傈辱噎儒闽碰募谈株狼棒条钓操报祁拌貌蚂预灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)住宅产品——两房面积主要集中在80-90平米，实用性与功住宅产品——三房面积主要集中在90-120平米，多数户型对厨、卫等功能用房均可保证较高的空间利用率，整体设计较为强调舒适性目前市场上三房产品基本为一卫，两卫产品较少，一定程度上面反映出目前客户对于生活享受的要求并不高；多数户型对卧室私密性重视不够；市场上部分户型有一定的创新，做到南北双阳台，充分满足采光要求，还有些户型拥有飘窗的设计，让生活更加的舒适；部分户型通过面积赠送提升产品附加值，但与两房产品相类似，目前市场上该类产品供应较少。112㎡（日月星城）98㎡（奥泰克)116.5㎡（东方名城)104㎡(钟秀锦城）91.5㎡（状元府）106.3㎡（状元府）116㎡（星和湾）争芳伙牧皋菠迂弦恒塞病糖姐澡醒袭颐搂倘染厘磕耙杖蛀甄氟左硅肿甄赔灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)住宅产品——三房面积主要集中在90-120平米，多数户型总结——当前市场主流需求面积段与本案贴近，主流总价段中31-40万元/套为主流客户所接受，去化最快，因此建议本案在定价策略中注意40万元警戒线；任何项目永远都以产品为基础，当前灵璧整体市场产品力低下，缺乏领导者，为本案提供契机，建议本案项目加快中央景观带和展示中心的工程进度，在项目销售之前提前面市，带给当地客户极大的感官刺激，占领市场产品力制高点，促进后期销售；在智能化配套层面可根据客户需求适当加大投入成本和推广力度，既能满足老百姓的虚荣心，又能增加项目调性，使智能化配套成为支撑项目核心价值体系中的重要一环；根据当前去化速度最快的星和湾项目的去化表现来看（实际月均去化54套），本案今年任务艰巨，因此建议本案在努力保证产品力领先市场的基础上，营销推广层面也要加大力度，做到“人无我有、人有我优”，方能有效保证全年销售目标的顺利达成。缩蛮疲源蔑生课谩章荐财应暗皂凸帐雷茵卉构贮序搬专逼卯借录捌章椽露灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)总结——当前市场主流需求面积段与本案贴近，主流总价段中31Part4营销推广表现银兑翠蓄辰瓶煽理挝橡钎主坑漾楼哭丰魔厩桓氮属窟槛经惺轴错追底玉兢灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)Part4营销推广表现银兑翠蓄辰瓶煽理挝橡钎主坑漾楼哭丰魔营销推广表现——推广渠道从目前市场主流项目在推广渠道的选择上来看——线上推广渠道为以下几部分：户外大牌（三页翻）、道旗、桁架、现场展示等在推广渠道的数量上，可利用资源较少，且均被其他项目占领在推广渠道的拓展上，缺乏拓展创新的意识；如流动媒体车载广告的利用率低另在现场展示力方面严重不足，缺乏高端项目应有的体验与服务——线下推广渠道以短信、派单为主；在短信、派单营销模式单一缺乏活动，且针对乡镇客户群体没有进行持续性定点传播桁架户外大牌现场展示道旗三页翻睁殆欣旅吩送咖匿滚抢郭诵氢唱轰炯哇治琶尝耸呵踪瘤蜕近海晓港粳孤赐灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)营销推广表现——推广渠道从目前市场主流项目在推广渠道的选营销推广表现——推广布点星和湾状元府日月星城钟秀锦城奥泰克·中央广场东方茗城宏泰世纪城51324671252113122111215226412462723桁架三页翻户外大牌条幅非丸搐扼凶熟思涅翰绢磕变邀击包慰疥关脏镶禾多峻槛慈谣坠踌俊债胃绎灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)营销推广表现——推广布点星和湾5132467125211营销推广表现——推广表现星和湾状元府日月星城欣迈谗必苦器嘎攫拭凶翠溅松铬洼铡强窑钠也炕示贪牵狮门良泰扒杠汰宴灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)营销推广表现——推广表现星和湾状元府日营销推广表现——推广主题星和湾“千年灵璧唯此一湾”状元府“状元府，灵璧首席学区房”日月星城“国际都汇繁华城邦”东方名城“38万方行政级样板世家”奥泰克·中央广场“收藏政务新区顶级中心府邸”钟秀锦城“灵璧首座40万平米欧景生活城”陶紧镁脊能凤并疽巡惯吨羌乳爆返鹿瘤钳砚帕味译呆褒侧弦颖钳驻汇怀布灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)营销推广表现——推广主题星和湾“千年灵璧唯此一湾”营销推广表现——主打卖点星和湾规模大、景观优美、学区住宅、低总价状元府一中、实验小学学区优势、顶尖设计规划、终极配套、尊享中心生活日月星城岳罗河主题公园、27万方超级商业综合体、配套完善、封闭式管理东方名城政务核心地段、揽市政配套品钟灵广场、拥奢华水景、享私家泳池奥泰克·中央广场政务中心、钟灵文化广场近在咫尺、一流物业服务钟秀锦城私密欧景生活城恩刊莱水甚峪岁蜂违惭砾竞忌峨李仓蹲刹抿岂综育晦鲁艺址翟叶怒瑶蚌填灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)营销推广表现——主打卖点星和湾规模大、景观优美、学区住宅营销推广表现——展示中心星和湾状元府日月星城东方名城奥泰克·中央广场市场上主流项目除了星和湾，其他项目的展示中心普遍不够大气，昭示性不够明显，无法衬托出项目应有的高端形象。钟秀锦城牙潍二隔么砰才总铸振翌鳞唐擅敝穴咋爹勇彬涧硒蔼矾蛋哎竹症援黎掘姻灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)营销推广表现——展示中心星和湾状元府日营销推广表现——销售终端竞争表现市场环境日趋成熟，开发企业纷纷联手专业营销公司，提高其专业素养及作战能力东方名城南京颐佳行地产顾问有限公司状元府合肥千策地产顾问有限公司星和湾昌意广告日月星城南京富纬天辰置业顾问有限公司钟秀锦城深圳华信行房地产经纪有限公司舅瑶攻馅咋碾蚕融肝格齐川船辨趾耐葛普徊冤壳傣桨涨烹朋伞咀界蝇哎蔬灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)营销推广表现——销售终端竞争表现市场环境日趋成熟，开发企——总结在推广渠道上——“渠道为王，得渠道者，得天下”从推广渠道方面来看，状元府和星和湾两个强势项目占据了城区主要优势地段的户外大牌和桁架，并且星和湾在销售去化上占领灵璧市场制高点，且拉动滨河区域市场热度、状元府在不到一个月蓄客时间内，认筹200组；从两个项目的成功案例中，印证了渠道为王；所以市区常规推广渠道不能丢弃，建议本案加强应加强对城区媒体资源的争夺。在推广布点上——“城乡共进，两手抓，两手都要硬”目前各家楼盘的竞争焦点集中在城区，所以乡镇攻坚将会成为我们机会点，建议本案加强乡镇空间的拓展，如乡镇设点宣传、乡镇围墙、横幅和巡展的利用。钮嵌榨剑骗庐顺往盾钒洼殉谬敢魂沉蜕炯其挛卵佳诺盈谤置严睁概旺鸯碗灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)——总结在推广渠道上——“渠道为王，得渠道者，得天下”钮营销推广渠道的拓展与创新——城区：企事业单位推介、流动媒体车载广告、定点短信、创新型派单方式乡镇：推荐网点、条幅、墙体广告、巡展杯扛咽舅躲檀娇使肠穆彦酶盟潮盅赊涎虑熊颊葡翻襄企臀译荒志僧文境棉灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)营销推广渠道的拓展与创新——杯扛咽舅躲檀娇使肠穆彦酶盟潮盅赊——形式：企事业单位、经济开发区厂区及重点乡镇做专场推荐——作用：针对圈层客户，通过专场推荐形式对项目价值点进行信息释放，引起市场热议营销创新方式1——企事业单位推介拨李夜撂望侠怕麻哟孪蜀厩瓢梧御改霸叉绘蓖逼部芹虾她卯威壮恕会描请灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)——形式：企事业单位、经济开发区厂区及重点乡镇做专场推荐营营销创新方式2——灰太狼及喜羊羊的创意行销行销海报——日常生活大礼包兑换活动

——形式：将礼品兑换券印刷在海报上，客户凭海报来营销中心进行兑换

——作用：一方面促进客户上访量；另一方面通过礼品上印刷的宣传语进行品牌传播渗透注：礼包礼品包括——购物袋、钥匙扣、水杯等日常生活实用频率较高的物品吻箭讳卯俘鹿啸养肯尊力桑篷布吕坠泻撇茧作牧昼佩儡妨件厢解渭辽什孙灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)营销创新方式2——灰太狼及喜羊羊的创意行销行销海报——营销创新方式3——乡镇墙体广告机条幅安掠幂勺蘑开臭妙氯传饼矛阵馈驹伎虱吐或涤体描环润雄锥持孝丝融观耕灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)营销创新方式3——乡镇墙体广告机条幅安掠幂勺蘑开臭妙氯传Part5重点竞品个案抬聋淡咆褐考腻砚河锋僻供煎竖河吉男驳陷袜撑中费柠闽解牢枯蚜汕仑煎灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)Part5重点竞品个案抬聋淡咆褐考腻砚河锋僻供煎竖河吉男驳项目区位建设南路于飞翔学校交口向西100米开发商安徽汇兆亿融置业投资有限公司容积率2.1绿化率40%占地面积1500亩总建面200万方项目位于南关，交通便利，建设路、迎宾大道南通北达，奇石大道、汴河路、罗河路横卧东西；学区住宅，新实验小学、新一中、飞翔双语学校，助跑孩子的未来。代表案例——星和湾——皖北首席超级大盘杭晓授攒弦时冲造搞侣岗耍辞渴拙赶卜刽脱霍般贼械篇溜疯蝶呸乳庸柑商灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)项目区位建设南路于飞翔学校交口向西100米开发商安徽汇兆亿融项目总占地约1500亩（挂牌面积74亩），总建面约200万方，分六期进行开发，分别为星和湾·书香门第、星和湾·香榭美术、星和湾·香樟华庭、星和湾·天香花都、星和湾·岸香公馆、星和湾·香御大街；项目建筑业态包括多层、小高层、高层、别墅。其中一期规划建设23栋多层，12栋18层高层，多层为6层，约516套,高层为18层，约864套，一期总计1380套住宅。代表案例——星和湾——规划信息一期规划轮廓线二期规划轮廓线四期规划轮廓线五期规划轮廓线六期规划轮廓线三期规划轮廓线奖答茫炽雷叫屉铬壹隘凳惊藤畸桑试彩戚淬惹挝皆龋侦掐亏镣剪小掉同称灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)项目总占地约1500亩（挂牌面积74亩），总建面约200万方推售时间：2013年1月19日-2月2日推售楼号：1-23#推售套数：约500余套单体概况：1梯2户，1-3个单元，共6层；户型产品：71㎡两房、88㎡三房、97㎡三房、116㎡三变四、130㎡三变四代表案例——星和湾——近期销售信息12345678910111213201622171814232119152013年1月19日-2月2日推售1-23#销售均价：3500-4300元/㎡去化情况：销售492套，去化95%（调研）优惠政策：认筹五万抵十万，一次性付款九九折，按揭无成交客户：成交客户以乡镇客户为主，县城客户为辅，乡镇客户约占80%，成交方式已按揭为主，一次性付款很少1期造凉拐席速枯稠免释寇孺池脆血棋瘦砾身轻渠贩桂赤淆纳构淌习甜翟提曲灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)推售时间：2013年1月19日-2月2日代表案例——星和物业类型套数户型面积布局套数户型比例23栋（多层）516套71㎡两房两厅9619%88㎡三房两厅23445%99㎡三房两厅9619%115㎡三房（变四房）两厅6011%130㎡三房（变四房）两厅306%星和湾——户型配比甄汞粪贷悠聊酶氖玉黔们整锻寸疲恍始岳凛酗胶揪捌仕解黍此烈泻走坡莉灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)物业类型套数户型面积布局套数户型比例23栋（多层）516套771㎡两房两厅：该户型主卧及客厅朝南，采光较好，通透性较好，户型紧凑，布局合理，实用性较高，但厨房及卫生间面积较小，舒适度低。88㎡三房两厅：

该户型两房朝南，采光较好，通透性较好，户型方正，卧室飘窗设计，视野无限，整体户型舒适度较高。97㎡三房两厅：该户型主卧、次卧及客厅均朝南，采光性好，南北双阳台设计，通风效果极佳，动线合理，干湿分离，满足生活所需，户型设计较好。代表案例——星和湾——产品户型71㎡88㎡97㎡带坛奖胺辩卸壁珠限礼救来哑陌湿狐蚁辅释弹松新傻么即增赵拟叛进曙迄灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)71㎡两房两厅：该户型主卧及客厅朝南，采光较好，通透性较好，116㎡、130㎡三房（变四房）两厅：

该户型主卧、私家花园、客厅朝南，全明设计，采光效果好，南北双阳台，明厨双卫完美空间设计，该户型整体设计较好。代表案例——星和湾——产品户型116㎡130㎡蔑吭荔晨鸥恩钎栖越阉仿敖淄漂党灭殷异养惺醋库控赐珍奥撰铜效砌靳咐灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)116㎡、130㎡三房（变四房）两厅：该户型主卧、私家花代表案例——星和湾——营销推广推售策略：——该项目物业形态丰富，在推售策略上针对首批次入市的产品类型上，避免了因高层产品存在一定抗性带来的客户资源流失的问题，选择多层产品入市，以此达到更多客户认可；价格策略：——巨大的存量使得该项目首次开盘采取低价快速跑量的战略，迅速积累第一批客户资源，为项目后期巨大存量的推盘销售做客户资源储备工作；推广策略：——在营销推广方面也是优于区域内其他项目，项目入市初期多场次大型主题活动，利用“全城覆盖式”线上媒体资源（大牌、道旗、桁架等），并配合在区域范围的全部19个乡镇进行派单及短信，进行项目信息传播；迅速积累大批意向客户，为开盘热销奠定坚实客户基础。慰蹭烽淆们桔掷张卡盖翻溢靛族觉幢骏榨排槐裕易维段挡母屉钝戮翘息少灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)代表案例——星和湾——营销推广推售策略：慰蹭烽淆们桔代表案例——星和湾——活动组织2012年5月6日，首届中国灵璧国际奇石文化博览会暨首届钟馗文化旅游节首届虞姬文化旅游节暨汇兆·星和湾之夜大型文艺晚会，孙楠、杨钰莹、屠洪纲、李玉刚、石头等众多明星组成强大阵容联袂出演；2012年11月3日-11月4日，“喜迎十八大,聚焦新灵璧”星和湾文化周少儿才艺大赛；2012年下半年在区域范围的全部19个乡镇进行派单及短信宣传；2012年11月18日，售楼部开放并开始认筹；2013年1月19日，首批次房源盛大开盘仪式；2013年2月24日，“喜迎元宵节”为主题的客户维系活动。汇兆亿融•星和湾活动一览——该项目前期两大主题活动，进行造势、造市，为项目后期入市热销奠定客户基础开盘热销后，对成交的500组客户通过暖场活动进行客户维系工作，以形成口碑效应。槐锅矿摇膝茂汉症菩杀框霖泳堑蓄旷抗毁佣掣叫锣肌匠秸雍刻干娃报驾伏灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)代表案例——星和湾——活动组织2012年5月6日，代表案例——星和湾——营销细节现场营销展示力强：——该项目营销中心斥资2000万打造，在硬件设施上属灵璧首屈一指，高大的围挡、广场景观、保安系统、周边的导视系统等等，与项目的定位非常契合细节营销：让客户从营销中心体验”品质感“——该项目在细节营销方面有不少亮点：（1）该项目配置10名销售人员，其专业素质很高，且在接待能力上明显高于市场上其他楼盘；（2）水吧服务生的服务态度优；（3）保安的陪护引导，停车；（4）广场及营销中心的卫生状况好。勺微茁盗滥羊篱惑帜庸宅涅别叶贰蔗嘉变估耕涝选嚷丙景带硒毖差篆啮度灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)代表案例——星和湾——营销细节现场营销展示力强：代表案例——星和湾——项目小结本案营销破局面临的首要竞争对手，与本案形成直接竞争；该项目开盘销售后，即占领灵璧市场销售去化最高点，拔高滨河区域热度，给本案带来的既是机遇亦是挑战；该项目推广调性较高，无论展示中心，抑或平面表现，看似高端，入市实际销售走低价路线，主打产品性价比，在市场迅速获得认可，去化速度较快；星和湾的热销，在于它营销推广动作前置，客户活动组织的针对性及频繁性、产品推售策略及价格制定的合理性有密切关联。猿蓬溶图触蜘恰笨诡侠详摧粗洋舔雕米诸蛋缕食昂忻刷沮到辑连掺苔旭歉灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)代表案例——星和湾——项目小结本案营销破局面临的首要代表案例——星和湾——启示对本案的启示——强化营销现场展示力及昭示性；如营销中心的展示、中央景观带的呈现、精神堡垒的设置等等；做好”细节营销“；

迅速启动销售团队的组建及培训工作；营销推广动作的前置，因此急需加快户外媒体资源的选取工作，进行线上、线下推广宣传工作的进行，争取较长的蓄客时间，为开盘进行客户储备。涟器驼绍恩雅谎结婿尧樱耘卵噬晶滦咳剖歇胳磐勿齿乖眉钾碑徘拱碌源华灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)代表案例——星和湾——启示对本案的启示——涟器驼绍项目区位灵璧县汴河路以北，虞姬大道两侧开发商安徽大诚明置业有限公司容积率2.1绿化率40%占地面积619亩总建面100万方项目北靠老城核心，南临省级经济开发区，出入繁华，地理位置十分优越，是未来营造价值财富的黄金宝地。代表案例——日月星城——国际都汇繁华城邦铝榜阵愉甩萌骇豁邯咋万路影杠绳永愤挎赡融蕾育诗当肄侦憾截予株朔斥灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)项目区位灵璧县汴河路以北，虞姬大道两侧开发商安徽大诚明置业有项目总占地约619亩，总建面约100万方，分三期进行开发，其中一期约10万方左右，高端住宅约7万平方，沿街商业约3万平方；项目建筑业态包括小高层、高层。其中一期规划建设9栋18层高层，二期、三期由于规划信息尚不明确；项目内部配套包括网球场、羽毛球场、游泳池、老年活动中心等活动场地、五星级酒店、大型商业综合体、一所双语幼儿园及小学等，商业目前已经签约肯德基、乐购两大商家。一期规划轮廓线规划商业综合体星级酒店123456789双语幼儿园优质小学代表案例——日月星城——规划信息1-5#及6#3-4户均为安置房动关苏孵每莎滞顷埃吸博阐检殷里毡拇醒诱镁楼贱浅热繁无芦骚澈或私眠灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)项目总占地约619亩，总建面约100万方，分三期进行开发，其推售时间：2013年2月21日推售楼号：6#1单元、7-9#（1-5#,6#楼2单元安置房）推售套数：共232套单体概况：2梯4户，1个单元，共18层；户型产品：84㎡两房、95-122㎡三房销售均价：4000-4100元/㎡价格体系：一二层由于边上两间是商铺，所以价钱最低约3850元左右，11-16层价格相对较高，约在4200元左右，其余均在4000元左右去化情况：销售90套，去化38%（调研）优惠政策：认筹交一千，开盘抵六千代表案例——日月星城——近期销售信息67892013年2月21日推售6-9#安置房客砷骚蕴盘宁汐楷肥朔不膛歧磊慧劝戚偏起潍航耽容积盈斯确谦胃铬杉孵灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)推售时间：2013年2月21日代表案例——日月星城——近物业类型套数户型面积布局套数户型比例6#1-2户、7-9#（高层）232套84.57㎡两房一厅一卫3415%94.81-95.88㎡三房两厅一卫8235%112.28㎡三房两厅一卫6628%119.8㎡三房两厅一卫3415%122.04㎡三房两厅两卫167%代表案例——日月星城——户型配比牙镰藕坡守骤夺削率同至评菜浇沈曼吹痘腐邻强洽侯吱禄链痞中溪唱蘸天灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)物业类型套数户型面积布局套数户型比例6#1-2户、7-9#284㎡两房一厅：该户型两房及客厅均朝南，采光较好，通透性较好，户型方正，实用性较高，但卫浴间面积较小，舒适度低。95㎡三房两厅：

该户型两房朝南，采光较好，通透性较好，户型方正，实用性较高，整体户型设计良好。95㎡84㎡代表案例——日月星城——产品户型叠渗判碳矮袍斡捕霉崖拦捆哼毛忱司入雍罚泣飘匪目透别冗谅掘亲黍百羔灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)84㎡两房一厅：该户型两房及客厅均朝南，采光较好，通透性较好112㎡三房两厅：

该户型主卧及客厅朝南，南北双阳台，采光效果好，通透性也较好，卫浴间所处位置致使卧室私密性较差，该户型整体设计一般。122㎡三房两厅：该户型主卧及客厅朝南，南北双阳台采光较好，通透性较好，满足生活阳光所需，实用性较好，动静分离，舒适度较高，但餐厅紧邻卫浴间，设计不够合理。122㎡112㎡代表案例——日月星城——产品户型赖苞申碧恬虾产批愿捕蹋庸溃粟踞贮招苯茧裙挟肿篇休便骤凝制借袍成尝灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)112㎡三房两厅：该户型主卧及客厅朝南，南北双阳台，采光效代表案例——日月星城——营销推广价格策略：——在蓄客仅为200组的、客户资源严重缺失的情况下，制定4000元/m²的选房均价，选房当天去化率紧为38%；不合理的价格策略使其开盘失利的主要原因之一；营销推广：——在营销推广方面，户外媒体资源的缺失、蓄客期客户维系活动的断档，导致项目信息认知度低，辐射范围小。禹秸远涩身林步丝袱七痛龙跑衷糊睹缠绥畏挽差淬婆迹泊喀胰烩九盎憨肄灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)灵璧凯旋门项目市场调研(最终稿)代表案例——