房地产企业财税疑难问题解析课件1

房地产企业财税疑难问题解析主讲人：汇报日期房地产企业财税疑难问题解析主讲人：汇报日期房地产企业购置土地税收难点分析01房地产企业完工年度企业所得税汇算清缴操作要点08CONTENTS目录房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理03房地产企业公租房增值税、土地增值税和企业所得税、财务核算06房地产企业公共配套设施费财税处理07建设局备案合同、企业提供的总包合同金额、结算报告、发票金额一致性问题05城市建设配套费是否征收契税是是非非02房地产企业增量留抵税额退税条件、程序、财务核算及纳税申报表填报04房地产企业购置土地税收难点分析01房地产企业完工年度企业所得1房地产企业购置土地税收难点分析PartOne1房地产企业购置土地税收难点分析PartOne第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析

一、房地产企业一二级联动的税收处理

(一)政府拆迁主体，房地产企业垫资，财政评审，定率报酬

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七》第十四条

纳税人(以下称投资方)与地方政府合作，投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。投资方收取固定或保底收益的，按照贷款服务税目征收增值税。

财税[2016]36号附：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（五）项第1目贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。

(二)政府拆迁主体，房地产企业投资，土地出让金扣除政府收益金后返还

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七》第十四条纳税人(以下称投资方)与地方政府合作，投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。符合《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局2013年第15号公告)所规定的“投资行为”的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。第一篇房地产企业购置土地税收难点分析一、房地第一篇

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(三)政府拆迁主体，房地产企业在被拆迁村集体划拨地块代建，土地出让金扣除政府收益金后拨付房地产企业作为代建收入

1.营业税

《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》（冀地税发〔2000〕93号）第二条委托建房征税问题

对房地产开发企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业-代理业”征收营业税，其营业额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件:

(一)以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

(二)与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

(三)与委托方事前签订委托代建合同；

(四)不以受托方的名义办理工程结算。

凡不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。第一篇房地产企业购置土地税收难点分析(三)政府拆迁第一篇

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《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕554号）对新疆维吾尔自治区地方税务局批复如下：房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。2.增值税

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八)》第六条关于全面推开营改增后，纳税人“代建”房屋的行为如何征收增值税问题

纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按"经纪代理服务"税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：(1)以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

第一篇房地产企业购置土地税收难点分析《国第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析(2)与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

(3)与委托方事前签订委托代建合同；

(4)不以受托方的名义办理工程结算。

【思考题】地产取得代建工程发票，如何破解骑虎难下的局面？3.土地增值税

《河北省地方税务局河北省国家税务局关于印发土地增值税几个具体问题的暂行规定的通知》（冀地税函〔1995〕53号）第二条

对于房地产开发公司代建房行为是否征收土地增值税？

这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，待项目全部竣工以后收取一定的代建收入。这种收入属于一种劳务收入，所建房地产的权属关系没有发生转移，因此，不构成土地增值税的纳税义务人。

4.财务核算

财会〔2017〕22号第十二条

对于在某一时段内履行的履约义务，企业应当在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。企业应当考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。其中，产出法是根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度；投入法是根据企业为履行履约义务的投入确定履约进度。第一篇房地产企业购置土地税收难点分析(2)与第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析

对于类似情况下的类似履约义务，企业应当采用相同的方法确定履约进度。

当履约进度不能合理确定时，企业已经发生的成本预计能够得到补偿的，应当按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。(四)政府拆迁主体，房地产企业自身地块安置被拆迁人，土地出让金扣除政府收益金后拨付房地产企业作为回迁房屋购房款项

二、房地产企业作为拆迁主体下的毛地出让购置宗地税收处理

（一）营业税

《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）对江苏省国家税务局批复如下：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

【思考】毛地回迁出让项目营改增前集中开票的意义！第一篇房地产企业购置土地税收难点分析对于类第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析

《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》（冀地税发〔2000〕93号）第三条在旧城改造中，房地产开发企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的住房，应按照“销售不动产”税目征收营业税。对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号）第二十条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

(一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

(二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

(三)按下列公式核定：，营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

（二）增值税

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八)》第十一条关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题

第一篇房地产企业购置土地税收难点分析《河北省第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析

房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：(一)房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：1.按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。2.按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

(二)房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。第一篇房地产企业购置土地税收难点分析房地产开第一篇

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（三）土地增值税

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

第一篇房地产企业购置土地税收难点分析（三）土地第一篇

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(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。项目A

项目B目前清算A项目，被拆迁户甲(原房屋在A)选择在B项目安置，被拆迁户乙(原房屋在B)选择在A项目安置。【思考】房地产企业产权调换的财务处理方法？房地产企业将收取的回迁户面积差款与应当支付的拆迁补偿费直接抵顶后的余额入账带来的税收风险？第一篇房地产企业购置土地税收难点分析(二)开发企业采第一篇

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(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行。

（四）契税

1.房地产企业一级开发原则上无关。

2.房地产企业二级开发

（1）契税纳税人财税〔2012〕82号第二条以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。第一篇房地产企业购置土地税收难点分析(三第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析国土资发〔2006〕114号：申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

(2)契税计税依据财税〔2004〕134号第一条第(二)项以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函〔2005〕436号)：对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

【注意事项】①签订拆迁补偿协议时的被拆迁房屋价格评估价格作为契税计税依据组成部分。②土地出让金的返还是否冲减计税依据。

（3)契税纳税义务发生时间契税条例第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

第一篇房地产企业购置土地税收难点分析国土资发〔2第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析契税法第九条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

（4）契税纳税申报期限

契税条例第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

契税法第十条纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

《中华人民共和国行政处罚法》第三十三条违法行为轻微并及时改正，没有造成危害后果的，不予行政处罚。初次违法且危害后果轻微并及时改正的，可以不予行政处罚。当事人有证据足以证明没有主观过错的，不予行政处罚。法律、行政法规另有规定的，从其规定。对当事人的违法行为依法不予行政处罚的，行政机关应当对当事人进行教育。第三十六条违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚；涉及公民生命健康安全、第一篇房地产企业购置土地税收难点分析契税法第第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析金融安全且有危害后果的，上述期限延长至五年。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。

（5）契税减免

《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

（五）拆迁补偿费凭据合法性

1.营业税《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号)《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函〔2007〕969号）第一篇房地产企业购置土地税收难点分析金融安全且有危害后果第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）

2.增值税

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)项土地所有者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）第三条土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）附件：《增值税发票开具指南》第二章第一节第十一条第(二)项销售货物、提供应税劳务或者发生应税行为适用增值税免税规定的，不得开具增值税专用发票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。第一篇房地产企业购置土地税收难点分析《国家税第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析

《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

【发票开具方法】商品和服务税收分类编码表

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3.土地增值税

《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十二条第(三)项拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。第一篇房地产企业购置土地税收难点分析《财政部国家税第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析

三、母公司购置土地，投资子公司或者分公司开发的税收处理

(一)节税模式

《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第八条房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(1)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

(2)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

(3)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七》第七条房地产开发企业分公司在项目发生地作为独立纳税人缴纳增值税的，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司可凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。总公司：借：其他应收款—分公司，贷：开发成本—土地征用拆迁补偿费

分公司：借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费贷：其他应付款—总公司第一篇房地产企业购置土地税收难点分析三、母公司购置土第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析(二)一般模式

1.营业税《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）第一条以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。《广东省地方税务局关于以不动产、无形资产投资入股是否开具发票问题的批复》（粤地税函〔2007〕703号）对佛山市地方税务局批复如下：纳税人以不动产、无形资产投资入股不是经营活动，没有发生经营业务收付款行为，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，不开具发票。

2.增值税《2016年5月12日国家税务总局政策解答政策组发言材料》第二个问题，以不动产、无形资产投资入股是否要征收增值税。此次营改增的实施办法中明确规定了销售不动产和无形资产的概念，即有偿转让。有偿的概念包括取得货币、货物和其他经济利益。与增值税条例规定的有偿是一个概念。这个基本规定实际上就解决了以不动产和无形资产投资入股是否征税的问题。投资入股一定有所有第一篇房地产企业购置土地税收难点分析(二)一般模第一篇

房地产企业购置土地税收难点分析有权转移，同时取得股权就是取得了经济利益。《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》第十三条第三款以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。3.土地增值税4.契税5.印花税6.财务核算第一篇房地产企业购置土地税收难点分析有权转移，同时取得股2城市建设配套费是否征收契税是是非非PartOne2城市建设配套费是否征收契税是是非非PartOne第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非

一、争议缘由

(一)国家明文规定城市建设配套费作为计税依据

《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)第一条以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

(二)市政建设配套费和城市基础设施配套费是否为同一收费名目之争

《财政部关于城市基础设施配套费的批复》(财综函〔2002〕3号)第一条按照《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(计价格〔2001〕585号)规定，各省、自治区、直辖市财政、价格主管部门要对各类(市政建设)专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费，取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。因此，各地征收的市政基础设施配套费应统一归并为城市基础设施配套费。

(三)契税纳税义务发生时间、纳税期限和先税后证管理模式的矛盾第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非一、争议缘由第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非

《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。第十条纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。

第十一条纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发〔2004〕137号)第四条根据契税法规和相关政策协调与国土部门、房管部门的工作关系，确保“先税后证”，有效控制税源。

《石家庄市人民政府办公厅关于提高城市基础设施配套费标准的通知》(石政办函〔2013〕第5号)规定：提高城市基础设施配套费的实施区域为桥西区、桥东区、裕华区、长安区、新第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非《中华人民第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非华区、高新区、正定新区。凡在上述区域范围内的建设项目，按住宅128元/平方米、非住宅108元/平方米征收城市基础设施配套费。地下建筑面积部分按非住宅收费标准征收。人防工程免收城市基础设施配套费。在2012年12月31日前取得《建设工程规划许可证》的建设项目，经审核认定，可以按2012年的收费标准征收城市基础设施配套费。缴纳城市基础设施配套费及相关政府收费是核发《建筑工程施工许可证》的必要条件。对没有缴纳城建收费的项目，建设部门不得办理施工许可手续。市房管局房屋资产权属登记监理中心在办理房屋产权初始登记前，需复核项目单位是否足额缴纳城市基础设施配套费及相关政府收费，项目单位未取得完费证明的，需到财政部门补交相关费用并取得完费证明。

《重庆市地方税务局关于契税政策执行若干问题的通知》(渝地税发〔2010〕32号)第五条第(一)项承受土地的项目开发人按照重庆市城市建设配套费征缴办法以及区县级以上政府规定的征收标准，计算缴纳的城市建设配套费，应按原规定的方式计入受让土地契税的计税依据。根据房地产项目开发管理的相关规定，办理城市建设配套费缴费手续(以当期实际工程建设规模)应在其完成土地权属登记之后，因此，承受土地的项目开发人在各期配套费缴纳环节，应按规定补缴契税。第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非华区、高新区、正定第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非《大连市地方税务局关于进一步加强城市基础设施配套费契税征收管理的意见》要求：各基层局在征收契税时，要严格按照当地城市基础设施配套费标准计征契税；对于地方政府以各种名义减免的城市基础设施配套费，在确认契税计税依据时不得扣除。《大连市地方税务局关于明确财产与行为税有关问题的通知》(大地税财行便函〔2011〕0001号)第十一条：对纳税人按规定时间申报和缴纳契税后，又陆续发生的拆迁补偿等费用，其支付时间与入账时间不一致的，按照“孰先”的原则确定纳税义务发生时间。城市基础设施配套费的契税纳税义务发生时间从属于国有土地使用权契税纳税义务发生时间，纳税人按规定时间申报和缴纳契税时，不论城市基础设施配套费是否缴纳，均应计入计税依据一并申报缴纳契税。

(四)成都市地税局文件引用国家税务总局口头回复暂缓征收，一语激起千层浪

2017年4月17日，《成都市地方税务局财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》(财行便函〔2017〕14号)：总局和省局均认为，房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费(一般计入开发成本)是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税。据此我市从2017年4月1日起，暂缓将成都市建委收取的特大城市市政基础设施在取得第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非《大第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费(一般计入开发成本)是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税。

据此我市从2017年4月1日起，暂缓将成都市建委收取的特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据。对于2017年4月1日前，已在税收日常检查，执法监督、税务稽查中被发现的，未将特大城市市政础设施配套费纳入契税计税依据的纳税人，均暂缓补征或追征其该部分契税，对于已将特大城市市政基础设施配套费纳入契税计税依据并已将契税缴纳入库的纳税人，在上级部门明确以前，不予退税。

《海南省地方税务局关于土地契税缴纳事宜的复函》(琼地税函〔2013〕431号)对中国重汽集团五指山泺海房地产有限公司回复如下：经我局请示国家税务总局，国家税务总局对财税〔2004〕134号的解读为：房地产开发企业通过“招、拍、挂”程序取得的开发用地一般应为净地，出让土地成交总价款应包含政府相关部门所有应收的费用，即既应包括国土部门收取的费用，也应包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用。如土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费和市政建设配套费等都应该作为契税计税依据。如果在现实情况中，有些地方的国土部门只是按土地现状(土地还未平整)进行"招、第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非土地使用权后第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非拍、挂"，此时房地产开发企业承受土地权属签订合同时成交价中仅包含国土部门收取的费用，没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的费用，如市政建设配套费等，虽然这笔费用是在办理土地证之后，在立项报建环节才发生，也应作为契税计税依据依法征收契税。

《河南省政协十二届一次会议第1210075号提案的答复》(豫财办案〔2018〕26号)对省工商联答复如下：

贵单位提出的关于“暂缓讲城市配套费计入契税计税依据”的提案收悉。经与省发展改革委、省地税局共同研究，现答复如下：

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及实施细则规定，“国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税计税依据为成交价格”。“成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。以竞价方式出让的，其契第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非拍、挂"，此时房地第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非税计税价格一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。目前，我省主要依据以上政策规定计征契税。关于成都市地税局将城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的情况，我们向国家税务总局进行了了解，国家税务总局已责成四川省地税局纠正。按照管理权限，税收政策制定、解释属于财政部和国家税务总局事权。贵单位提出的“暂缓将城市配套费计入契税计税依据”问题，主要涉及税收政策解释。下一步，我们将联合省地税局积极把提案内容向财政部和国家税务总局反映，呼吁财政部和国家税务总局尽快研究本提案提出的问题。

二、土地成交价款的含义

(一)城市建设配套费是政府性基金，不是行政事业性收费

《财政部国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)第一条根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第(一)款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非税计税价格一般应确第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

《财政部关于城市基础设施配套费的批复》(财综函〔2002〕3号)第二条城市基础设施配套费是城市人民政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，其征收主体与征收对象之间不存在直接的服务与被服务关系；同时，收益者与征收对象也没有必然的联系，与各级政府部门或单位向特定服务对象提供特定服务并按成本补偿原则收取的行政事业性收费有明显区别。因此，城市基础设施配套费在性质上不属于行政事业性收费，而属于政府性基金。

(二)城市建设配套费在土地成交价款之外单独收取，不是土地成交价款为理顺土地成交价款和相关税费的关系，进一步规范相关资金缴库行为，《财政部国土资源部中国人民银行关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知》(财综〔2009〕89号)就有关事项通知如下：第一条明确土地成交价款的内涵土地成交价款是政府以土地所有者的身份取得的非税收入，是土地使用者为取得土地使用权而支付的费用，是政府土地所有权在经济上的实现，与国家作为社会管理者凭借政治权力(行政权力)取得的税收、政府性基金、行政事业性收费等收入不同，应当区别对待，严格第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非的组成部分，不应从第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非征收管理。

第二条理顺土地成交价款与税款的关系

契税、耕地占用税等税款应当按照有关规定及对应的政府收支分类科目，分别缴入地方国库，不得与土地成交价款混库。由市县人民政府作为用地申请人缴纳耕地占用税的，所需缴纳的税款可以通过土地出让支出预算予以安排；已缴税款在土地出让时计入土地出让底价，不得在土地成交价款外单独收取。由农用地转用审批文件所标明的建设用地人缴纳耕地占用税的，所缴税款不列入土地成交价款。

【思考题】房地产企业缴纳的耕地占用税是否可以作为增值税扣额法扣除项目？第三条理顺土地成交价款与相关政府性基金、行政事业性收费的关系市县人民政府及其相关部门为征收土地、进行土地前期开发、开展土地出让已缴纳的政府性基金和行政事业性收费，一律纳入土地出让底价，不得在土地成交价款外单独收取。市县人民政府及其相关部门缴纳上述政府性基金和行政事业性收费，可以通过土地出让支出预算予以安排。由土地受让人承担的政府性基金和行政事业性收费，如城市基础设施配套费、土地登记费等一律在土地成交价款之外单独收取，并按照有关规定及对应的政府收支分类科目，缴入第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非征收管理。第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非国库，不得与土地成交价款混库。【思考题】房地产企业缴纳的城市建设配套费是否可以作为增值税扣额法扣除项目？市县人民政府缴纳新增建设用地土地有偿使用费，必须通过土地出让支出预算安排。各地不得在土地出让环节从土地成交价款之外另行收取新增建设用地土地有偿使用费。第四条理顺土地成交价款与经营服务性收费的关系市县国土资源管理部门为出让土地而向中介机构支付的各种经营服务性成本费用，如土地评估费、交易服务费、公告费等，一律纳入土地出让底价，不得在土地成交价款之外另行收取。上述费用可以通过土地出让支出预算予以安排。

土地受让人向中介机构支付的经营服务性费用，不得与土地成交价款一并收取。

【思考题】房地产企业支付的招拍挂中介机构服务费是否可以作为土地增值税扣除项目。第二篇城市建设配套费是否征收契税是是非非国库，不得与土地成3房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理PartOne3房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理PartOne第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理第一节一般计税方法下预售收入的财务核算、企业所得税和土地增值税处理一、房地产企业增值税一般计税和简易计税区分方法《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法。房地产老项目，是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

【关注】建筑工程施工许可证管理办法。《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第31号）第九条房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理第一节一第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理海开工日期在2016年4月30日前的，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。《财政部税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第2号）第二条房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

支付的购置价款+承担的债务

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款

预收账款—老业主

应付账款—施工企业二、房地产企业增值税预缴计税依据和时点国家税务总局公告2016年第18号第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

（2018年5月1日后按照10%税率，2019年4月1日之后适用9%税率）第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理海开工日期第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理三、房地产企业收取的订金、诚意金、VIP卡是否预缴增值税

（一）行业监管法规《建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第一条第(一)项加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。《住房和城乡建设部中宣部公安部司法部国家税务总局国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号）第二条整治重点

(三)房地产开发企业违法违规行为。1.在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理(二）高院判定规则《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

（三）营业税《河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告》（河北省地方税务局公告2010年第2号）第二条房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理(第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理(四）增值税《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》第四条第一款预收款包括分期取得的预收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八)》第七条房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：(一)收取的款项金额不超过5万元(含5万元)；

(二)收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。

（五）企业所得税

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理(第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理四、房地产企业取得预售收入的账务处理借：银行存款贷：预收账款

应交税费—待转销项税额

新项目

应交税费—简易计税老项目《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）第一条第(八)项“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。第二条第（二）项第1目按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点早于按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点的，应将相关销项税额计入“应交税费—待转销项税额”科目，待实际发生纳税义务时再转入“应交税费—应交增值税(销项税额)”或“应交税费—简易计税”科目。《财政部关于修订印发<企业会计准则第14号—收入>的通知》(财会〔2017〕22号)第三十九条企业向客户预收销售商品款项的，应当首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当企业预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，企业预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，应当按照客户行使合同权利的第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理四第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理模式按比例将上述金额确认为收入；否则，企业只有在客户要求其履行剩余履约义务的可能性极低时，才能将上述负债的相关余额转为收入。

五、房地产企业增值税税率变动对于增值税预缴计税依据影响及企业所得税预计毛利影响

（一）增值税国家税务总局公告2016年第18号第十一条应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

（2018年5月1日后按照10%税率，2019年4月1日之后适用9%税率）

（二）企业所得税

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理模式按比例第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。【例题】房地产开发企业开发A项目适用一般计税方法，2019年10月交房，2018年1月1日开始预售，含税销售收入分别是2018年1月1日至2018年4月31日实现1110万元，2018年5月1日至2018年12月31日实现3300万元，2019年1月1日至2019年3月31日实现1100万元，2019年4月1日至2019年12月31日实现5450万元。那么，企业进行2018年度和2019年度企业所得税汇算清缴时如何进行处理？第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理六、房地产企业预缴增值税的账务处理借：应交税费—预缴增值税一般计税方法

应交税费—简易计税

简易计税方法

应交税费—应交城建税

应交税费—应交教育费附加

应交税费—应交地方教育附加贷：银行存款财会〔2016〕22号第一条第(八)项“应交税费—简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。第二条第（七）项目第3目预缴增值税的账务处理。企业预缴增值税时，借记“应交税费—预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费—未交增值税”科目，贷记“应交税费—预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费—预交增值税”科目结转至“应交税费—未交增值税”科目。第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理【核算要点】

1.税款计算单和完税证（税收缴款书）、银行电子汇款凭证一同作为原始凭证国家税务总局公告2016年第18号第二十七条房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。2.按照项目核算

七、房地产企业预缴税额冲减销项税额方法

（一）国家规定国家税务总局公告2016年第18号第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理【核第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理（二）地方规定《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》第八条因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补(退)税额”填报100万元。第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理（第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理八、房地产企业预售收入土地增值税处理《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

简易计税计税依据1=105-105÷1.05×5%=105÷1.05=100简易计税计税依据2=105-105÷1.05×3%=102

一般计税计税依据1=109-（109-对应土地价款）÷（1+9%）×9%=109÷（1+9%）+对应土地价款÷（1+9%）

一般计税计税依据2=109-109/（1+9%）×÷3%第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理

第二节一般计税方法下房地产企业预售收入发票开具方法(不征税和征税)及纳税申报表填报方法

一、房地产企业预售收入发票开具办法（不征税和征税）

（一）不征税发票开具《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条第(十一)项增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之八)》第四条关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预收款发票开具问题房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预收款需要开具发票的，如规格型号、数量、单价暂无法确定的，规格型号、单位、数量、单价栏可暂不填写，其他项目应填写齐全，第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理第第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理商品名称为“房地产项目名称-商品房预收款”，备注栏注明预收款性质(如：定金、30%首付款等)预售不动产的详细地址和商品房面积。《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之七)》第八条房地产开发企业收取预收款时，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。并按照《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)的规定，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。同时《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》第四条"关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题"中不得开具发票规定废止。（二）征税发票《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之四)》表四例8：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，开具增值税专用发票，允许扣除的土地价款100万元。计算金额(不含税)、税额方法如下：税额=10000000÷(1+11%)×11%=990990.99元；金额=10000000-990990.99=9009009.01元；按照上述金额(不含税)和税额开具增值税专用发票。M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额990990.99元。第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理商品名称为第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目营改增主要政策及发票开具一览表第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理房地产开发第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理备注：1.房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。2.房地产开发企业的增值税留抵税额不能抵减预缴税款。3.房地产开发企业在地税机关已申报营业税未开具发票的，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码×××”字样。纳税申报时，可在开具增值税普通发票的当月，以无票收入负数冲减销售收入。【关注】1.开具征税发票是否需要收回不征税发票问题2.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条第(二)项按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额(或含税评估额)和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。第四条第（四）项纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理备第三篇房地产企业预售收入和销项税额抵减额财税处理第三节房地产企业销项税额抵减额计算与财务核算方法

一、房地产企业销售不动产收入增值税纳税义务发生时间分析

（一）国家规定《财政部国家税务