物业管理机构与组织设置

75/75第二章物业治理机构第一节物业治理企业第二节业主自治治理组织第三节行政治理部门和相关部门第二章物业治理机构物业治理运作主体是业主委员会、物业治理企业(包括物业治理公司和专业服务公司)、政府主管部门和相关部门。物业治理的健康运作的前提是主体各尽其职和相互间的良好协作。业主委员会维护业主权益和发挥决策、监督功能，物业治理企业承担各项具体治理服务工作，政府主管部门从法制、政策上实施治理和指导，相关部门则在各自业务范围内行使职权。本章对物业治理的运作主体和相关部门的机构设置、职责范围分不加以介绍。第一节物业治理企业一、物业治理企业的类不(一)按投资主体物业治理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业。(1)全民物业治理企业即国有物业治理企业，资产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分离的原则授予企业经营治理权；(2)集体所有制物业治理企业资产属于劳动群众集体所有；(3)私营物业治理企业资产属于私人所有。(4)联营指企业之间或企业、事业单位之间联营，或组成新的经营实体，取得法人资格；或共同经营，不具备法人条件，按合同约定各自独立经营，并承担相应的权利和义务；(5)三资物业治理企业是指依照中国有关法律在中国境内设置的全部资本由外国投资者投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人经中国政府批准在中国境内，同中国的公司企业或其他经济组织共同举办合资经营企业，或举办中外合作经营企业。(二)按股东出资形式可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。(1)物业治理有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资，并以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人；(2)物业治理股份有限公司是一般由5个以上发起人成立，全部资本为等额股份，每个股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司是以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。股份有限公司，其注册资本必须在1000万元人民币以上。目前，商业、贸易、工业、房地产等行业中有一批股份有限公司。随着物业治理市场进展，集团化的物业治理股份有限公司将逐步出现；(3)股份合作型物业治理企业，其原则是自愿组合、自愿合作、自愿参股、民主治理、自负盈亏、按劳分配、入股分红。这种企业股东一般就为职工，股东订立合作经营章程，按其股份或劳动享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。近年来，随着物业治理的进展，全国各地物业治理企业如雨后春笋大量涌现，如上海市到1997年为止，共有物业治理企业1540家，其中内资企业为856家，三资企业为108家，有限公司和股份公司为537家。内资企业中，由原房管所转制为物业治理企业的为157家。上述1540家物业治理企业对全市范围内近9600万平方米的各类物业进行着治理服务职能。(三)按经营服务方式分为代理租赁服务型、托付治理服务型两种。(四)按是否具有法人资格一种是具有企业法人资格的物业治理的专营公司或子公司；另一种是以其他经营项目为主如房地产开发、商业、贸易等而兼营物业治理的不具备企业法人资格的物业治理部。二、物业治理企业的组建(一)组建条件1.企业名称预先审核企业有名称，犹如自然人有姓名一样。企业的名称一般由四部分组成：企业所在地、具体名称、经营类不、企业种类等。其具体名称可考虑原行业的特点、所管物业名称特点、地理位置、企业发起人名字等，如“东湖”、“万科”“XX不墅”等。除叫物业治理公司外也有称物业治理有限公司、物业进展公司、物业公司等。依照国家工商行政治理局制定的《企业名称登记治理规定》的有关精神，企业名称中不得含有下列内容和文字：(1)有损于国家社会公共利益的；(2)可能对公众造成欺骗或误解的；(3)外国国家地区名称、国际组织名称；(4)党政名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号；(5)汉语拼音字母(外文名称中使用的除外)、数字；(6)其他法律、行政法规规定禁止的。关于企业中使用中国、中华或者冠以国际字词的企业名称只限于全国性的大公司、国务院或者授权机关批准的大型进出口企业和大型企业集团，国家工商行政治理局规定的其他企业。在企业名称中用“总”字的必须设三个以上分支机构等。依照公司登记治理有关规定，设立公司应当申请名称预先核准。法律、行政法规规定必须报经审批后成立的公司，例如三资公司或者公司经营范围中有法律、行政法规规定必须审批的项目的，应当在报送审批前办理公司名称预先核准，然后以核准的名称报送审批。例如设立外商投资的物业治理企业，在报经有关外经贸行政治理机关审批前必须将申请名称报工商行政治理部门预先核准。设立有限责任公司，应当由全体股东指定的代表或共同托付的代理人申请名称预先核准；设立股份有限公司，由全体发起人指定的代表或共同托付的代理人申请名称预先核准。申请时，必须提交：(1)全体股东或发起人签署的申请书；(2)股东或发起人的法人资格证明或者自然人的身份证明等。工商行政治理机关应当自收到申请文件之日起10日内作出核准或驳回的决定。决定批准的，应当发给《企业名称预先核准通知书》。公司名称是企业的品牌中一部分，从开始起名的时候就要注意其合法性和效应性，一般要求简明、响亮、有寓意、有创意。2.公司住宅《民法通则》规定，法人以它的要紧办事机构所在地为住宅。物业治理公司的要紧办事机构所在地为物业治理公司的住宅。物业治理公司设立条件中的住宅用房能够是自有产权房或租赁用房。在租赁用房作为住宅时，必须办理合法的租赁凭证，房屋租赁的期限一般必须在1年以上。有了确定的住宅，就能够确定所属工商行政管辖的行政机关。3.法定代表人物业治理公司作为企业法人，经国家授权审批机关或主管部门审批和登记主管机关核准登记注册后，其代表企业法人行使职权的要紧负责人是企业法人的法定代表人。全民和集体企业的要紧负责人是经有关主管机关审查同意，当企业申请登记经核准后，要紧负责人取得了法定代表人资格。法定代表人必须符合下列条件：(1)有完全民事行为能力；(2)有所在地正式户口或临时户口；(3)具有治理企业的能力和有关的专业知识；(4)具有从事企业的生产经营治理能力；(5)产生的程序符合国家法律和企业章程的规定；(6)符合其他有关规定的条件。物业治理公司选好法定代表人对企业的经营治理有着至关重要的作用。“千军易得，一将难求”确实是讲决策人物的重要性。物业治理公司法定代表人应在合法前提下，在企业章程规定的职责内行使职权履行义务，代表企业法人参加民事活动，对物业治理全面负责，并同意本公司全体成员监督，同意政府部门、主管物业治理的行政机关的监督。4.注册资本公司法定的人员、住宅和注册资本是公司设立的三要素，其中注册资本是公司从事经营活动，享受和承担债权债务的物质基础。一般来讲，注册资本的大小直接决定公司的债务能力和经营能力。世界各国对公司的最低的资本额都有具体严格的规定。我国有关法律也对各类公司注册资本有规定。企业法人登记治理有关规章对申请企业法人登记规定了各类公司的注册资金：生产性公司注册资金不得少于30万元人民币，咨询服务性公司的注册资金不得少于10万元人民币。物业治理公司，作为服务性企业，其注册资本不得少于10万元人民币。《中华人民共和国公司法》对有限责任公司和股份有限公司的注册资本分不作出最低限额规定。有限责任公司的注册资本，生产经营为主的、以商业为主的公司为人民币50万元，以商业零售为主的公司为人民币30万元，技术开发、咨询、服务性公司为人民币10万元。股份有限公司注册资本最低限额为人民币1000万元人民币。股东或发起人能够用货币出资，也能够用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作出资。股东或发起人用非货币出资时，要对非资货币作价评估，评估时要核实财产，不得高估或低估作价。关于土地使用权的评估作价，要按照有关房地产法法规、行政规章的规定办理。还应当指出：股东以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％，国家对采纳高新技术成果有特不规定的除外；同样，发起人以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过股份有限公司注册资本的20％。这些规定在组建物业治理股份有限公司都必须遵守。5.公司章程公司章程是明确企业宗旨、性质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形式、组织机构，以及利益分配原则、债权债务处理方式、内部治理制度等规范性的书面文件。其内容一般应包括：(1)公司的宗旨；(2)名称和住宅；(3)经济性质；(4)注册资金数额以及来源；(5)经营范围和经营方式；(6)公司组织机构及职权；(7)法定代表人产生程序及职权范围；(8)财务治理制度和利润分配方式；(9)其他劳动用工制度；(10)章程修改程序；(11)终止程序；(12)其他事项。联营企业章程还应载明：(1)联营各方出资方式、数额和投资期限；(2)联合各方成员的权利和义务；(3)参加和退出的条件、程序；(4)组织治理机构的产生、形式、职权及其决策程序；(5)要紧负责人任期。有限责任公司的章程应载明下列事项：(1)公司名称和住宅；(2)公司经营范围；(3)公司注册资本；(4)股东的姓名或名称；(5)股东的权利和义务；(6)股东的出资方式和出资额；(7)股东转让出资的条件；(8)公司的机构及产生方法、职权、议事规则；(9)公司法定代表人；(10)公司解散事由与清算方法；(11)股东认为需要规定的其他事项。股东应当在公司章程上签名、盖章。股份公司章程应当载明下列事项：(1)公司名称和住宅；(2)公司经营范围；(3)公司设立方式；(4)公司股份总数每股金额和注册资本；(5)发起人的姓名或者名称，认购的股份数；(6)股东的权利和义务；(7)董事会的组成、职权、任期和议事规则；(8)公司法定代表人；(9)监事会的组成、职权、任期和议事规则；(10)公司利润分配方法；(11)公司的解散事由与清算方法；(12)公司的通知和公告方法；(13)股东大会认为需要规定的其他事项。6.公司人员企业法人登记治理有关规章规定，申请成立全民、集体、联营、私营、三资等企业，必须有与生产经营规模和业务相适应的从业人员，其中专职人员不得少于8人。物业治理公司一般应具有8名以上的专业技术治理人员，其中中级职称以上的须达3人以上。依照《公司法》设立物业治理有限责任公司，应当由2人以上50以下股东共同出资；设立股份有限公司，除国有企业改建为股份有限公司的外，应当有5个以上发起人，且其中须有过半数的发起人在中国境内有住宅。国家授权投资的机构或部门能够单独设立国有独资的有限责任公司。外国投资者包括外国的企业和其他经济组织或个人，能够独资设立外资性质的物业治理有限责任公司。(二)设立登记1.三资物业治理企业的设立登记三资物业治理企业在向工商行政治理机关申请登记之前，如前所述，首先要进行向工商行政部门申请名称登记，然后进行审查批准即通过对外经济贸易主管部门审查批准。对外经贸行政主管部门要紧审查外资企业、中外合资企业、中外合作企业的经营目的、范围、资金和章程，合资企业合营各方签订的合营协议、合同、章程，合作企业中外合作者签订的协议、合同、章程等文件。审查机关一般在三个月内作出批准或不批准的决定。当三资物业治理企业接到对外经济贸易主管部门的批准书之后30日内，向工商行政治理机关申请营业登记。营业登记要紧看是否具备了开业的条件：是否有符合规定的名称，是否有审批机关批准的合同章程，是否有固定的经营场所、必要的设施，是否有规定的从业人员，是否有符合国家规定的注册资金，经营范围是否符合国家法律、法规和政策规定，是否有健全的财会制度等。营业登记的要紧事项有：名称、住宅、经营范围、投资总额、注册资本、企业类不、董事长、副董事长、总经理、副总经理、经营期限、分支机构等。在登记时应向工商行政治理部门提交下列文件、证件：(1)由董事长、副董事长签署的外商投资企业登记申请书；(2)合同章程以及审批机关的批准文件和批准证书；(3)项目建议书、可行性研究报告及其批准文件；(4)投资者合法的开业证明；(5)投资者的资信证明；(6)董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派(任职)文件和上述中方人员的身份证明；(7)其他有关文件证件。当三资物业治理取得营业执照后，将取得进入资质登记和资质备案时期。2.内资物业治理企业的设立登记内资全民所有制、集体所有制、联营、私营、股份制、股份合作制等物业治理企业，当具备前文所述的设立条件时，这些条件概括起来包括：名称、组织机构和章程；固定的经营场所和必要的设施；符合规定的并与其经营规模相适应的资金数额和从业人员；能够独立承担民事责任；符合规定的经营范围等时，即可进行营业登记。登记的要紧事项有：名称、地址、负责人、经营范围、经营方式、经济性质、隶属关系、资金数额等。当登记核准取得营业执照后，进入资质登记和资质备案时期。应当指出的是，原区县房管行政部门组建的物业治理集团公司，一般领导着由原房管所转制成立的物业治理公司，当前要依照政、企、事分开的原则，实行企业化治理，与原房屋行政治理部门从经济、人员、产业上分开。(三)资质等级治理1.资质等级治理的目的物业治理企业的资质治理是行业归口治理，是对企业经营规模、能力和规模的治理。为了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业治理企业的治理，促进物业治理有序进展，提高物业治理的整体水平，必须对物业治理企业进行资质等级治理。物业治理企业必须同意并按照资质治理的规定从事物业治理服务。市、区、县房地产行政治理部门是物业治理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批各类物业治理企业资质，同意资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业治理企业资质等级治理的日常工作。2.资质等级目前，部分省和都市依照当地实际情况制定了物业治理公司资质审批规定，但尚无全国性的规定。依照上海市房地局制定的《上海市物业治理企业资质等级治理暂行方法》的规定，物业治理企业按资质条件分为一、二、三级和无级。一级物业治理企业需具备的条件是：治理物业规模50万平方米以上，或治理涉外物业20万平方米以上；治理物业类型3种以上，或涉外物业2种以上；必须有2个以上优秀小区或大厦，所管物业达标面积50％以上；企业经理或常务副经理须从事专业物业治理工作3年以上；有经济类、工程类中级职称治理人员10人以上；经营年限须在3年以上；注册资本在100万元人民币以上。二级物业治理企业需具备的条件：治理规模20-50万平方米，或治理涉外物业5-20万平方米；治理物业类型2种以上，或治理涉外物业；须有1个以上优秀小区或大厦，所管物业达标30％以上；有经济类、工程类中级职称治理人员6人以上；经营年限须在2年以上；注册资本在50万元人民币以上。三级物业治理企业须具备的条件：治理物业规模3-20万平方米，或涉外物业1-5万平方米；有中级专业技术职称3人以上；企业注册资本10万元人民币以上。暂不定级的物业治理企业：治理物业规模在3万平方米以下或涉外物业1万平方米以下的。3.资质等级审批依照上海市规定，资质备案与核发资质等级证书同步进行。物业治理企业，一般要在取得营业执照30日内按规定申办资质备案。外商独资、中外合资、中外合作的物业治理企业的资质备案和资质等级向市房地局申报，由市房地局审批。内资物业治理企业资质备案和资质等级向注册地的区县房管部门申报，其中符合一级资质条件的由区县房管部门初审后报市房地局审批，二级以下资质等级由区县房管部门审批。申办物业资质备案和资质证书，必须提交下列文件和资料：(1)企业法人营业执照；(2)公司经理出任聘任书；(3)中级以上职称人员的证书或证明材料；(4)资质等级申报表；(5)公司的治理章程、治理合同；(6)其他所需材料。市房地局和区县房地产治理部门应当自受理物业治理企业申请之日起20日内，核发物业治理资质证书。4.日常资质治理资质证书有效期2年；无正当理由不申请的企业要责令其限期申请；企业开业两年内不实施物业治理的，复评不再核发证书；企业如注销或破产，资质证书交回主管部门。对物业治理企业违反以下规定的行为，区县房管部门有权限期整改，并可降低资质，直至建议工商行政治理部门取消其经营资质：(1)不履行物业治理合同及治理方法规定的；(2)治理制度不健全，治理混乱，业主住户投诉较多的；(3)被物价部门认定乱收费或收费不规范，又不认真整改的；(4)利用治理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；(5)关于业主、住户投诉置之不理，又不服从行政主管部门监督的；(6)因治理失职，造成重大事故的。三、物业治理企业的权利和义务(一)物业治理企业权利以及权利来源建设部第33号令《都市新建住宅小区治理方法》指出，物业治理公司的权利是：(1)物业治理企业应当依照有关法规，结合实际情况，制定小区治理方法；(2)依照物业治理合同和治理方法对住宅小区实施治理；(3)依照物业治理合同和有关规定收取治理费用；(4)有权制止违反规章制度的行为；(5)有权要求管委会协助治理；(6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项治理业务；(7)能够实行多种经营，以其收益补充小区治理经费。这些权利的得到首先必须贯彻合法的原则，要依法取得，即权利主体、权利内容要符合法律和行政法规的规定。只有符合法律和行政法规的规定，物业治理企业的权利才能受到法律的爱护。假如不符合法律和行政法规的规定，物业治理企业不仅不能达到预想的治理效果，反而可能造成其治理行为产生的后果无效。物业治理企业在实施治理时，必须制定小区或大厦等治理方法，这些方法不能与法律法规和行政规章相悖，而是要在法律的范畴之内制定。如：哪些是物业使用的禁止行为，对限制性行为产生后果如何样处理；业主或使用人假如要改变住宅使用性质，如何对待；业要紧进行装修有哪些注意事项；对消防设备的治理平常如何保持良好状态；各小区内各种公共设施和管线如何样治理，小区车辆停放、绿化治理等，都要依照相关法规制定治理条文。小区的治安治理也一定要纳入社会治安总的范畴，要执行行政部门颁布的治安治理条例和规章。其次，物业治理公企业治理权利来之于合同。那个地点有三个方面：(1)物业治理服务合同。合同签订双方业主委员会和物业治理企业是平等的民事主体，是托付和被托付的关系。合同明确了物业治理服务的事项、权限、标准费用、期限和违约责任等，在治理服务的权限之内确实是物业治理企业的服务范围。即托付后，才进行治理；不委托，不能超越权限。假如超越治理权限，事后要得到业主委员会的追认。物业治理公司行使托付之外的职权，业主委员会如不予认可，则由物业治理公司自己承担责任。例如，假如没有托付代办产权证、代办装煤气和电话等合同，物业治理公司自行其是，业主们能够予以否决，不支付费用；(2)对物业使用中的各种禁止行为，物业治理企业要与业主有书面约定，或用“公约”、“合约”、“方法”等这些约定、协议来得到业主的认可，并在协议中双方约定违约的责任。如此物业治理公司才能有效进行制止违章行为，使得行使制止违章的行为有效，并具有追究对方违章的权限；(3)关于聘请专业公司如保安公司、绿化公司，情况也是如此，一定要通过签订转托付合同，把业主托付的权限转托付给这些专业公司，同时事先要得到业主委员会的同意。(二)物业治理企业的要紧义务《都市新建住宅小区治理方法》指出，物业治理企业的义务是：(1)履行物业治理合同，依法经营；(2)同意管委会和住宅小区内居民的监督；(3)重大的治理措施应当交管委会审议，并经管委会认可；(4)同意房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。物业治理企业的义务，首先是履行合同，对合同规定的事项要全面履行：(1)治理服务合同一经签订，受国家法律爱护，合同义务受国家法律监督。假如物业管理企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。(2)不得擅自变更和解除治理服务合同，双方必须信守合同。假如发生新的情况，要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当时人都不得擅自变更或解除合同，也不同意单方拒绝履行或者变更差不多订立的治理服务合同；(3)依法解决治理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管部门的调解解决，也能够向人民法院起诉。其次，服从政府部门房地产等有关行政主管部门的监督，同意物业治理相关部门的指导和监督，这又是物业治理企业的另一条重要义务：(1)首先要同意工商治理。工商行政机关依法确定各类企业和个体工商业的合法地位，监督治理或参与治理市场上的各种经济活动，检查处理经济违法违章行为，爱护合法经营，取缔非法经营，维护正常的市场秩序，保证社会主义市场经济的健康进展。物业治理公司要依法登记成立，经营范围要明确，以营业执照为准。与业主委员会订立治理服务合同要对比经济合同订立的条件：双方当事人是否具有主体资格；合同内容是否合法；是否损害国家利益、社会公共利益或第三者利益；是否超越企业经营范围；双方当事人意思是否表示真实；订立合同是否符合法定程序。依照规定，物业治理服务合同应到房地产主管部门备案。另外，物业治理公司在经营活动中使用商标、广告等，也要服从行政部门的治理；(2)同意行业行政主管部门和政府有关行政主治理部门的行政治理。这要紧是要同意资质核准登记治理，对物业治理行为的治理，对违反物业治理有关规定进行行政处罚，社区治理规定等；(3)同意物业治理的价格治理。物业治理关系到千家万户的安居乐业，其收费既要考虑公平合理，还必须实行公开，还要考虑与物业所有权人、使用人经济承受能力相适应。物业治理企业要在物业治理价格政策范围之内经营。四、物业治理企业的机构设置(一)机构设置的要点1.精悍的科学决策领导机构物业治理企业作为独立的经济实体，决策机构上进行经营决策，决定着用人机制，关系到企业的生存和进展。这就要求设立一个精悍、高效、富有战斗力的领导班子。一种是经理负责制，要求有水平高、明白经营、素养好的经理，上级部门要加强领导，职工参与民主治理；第二种是董事会制，决策层和治理层分离，分级负责，权责对应。2.适应市场风险的机制服务治理要向市场要效益，寓治理、效益于服务之中。机构设置要体现企业风险共同承担的原则。企业要承担次级风险即自负亏损，也要承担最大风险即破产倒闭，要把个人劳动、部门服务质量、经济效益与企业风险挂钩，要“定岗、定员、定职责”，使得进行物业管理的人、物及场所达到最佳结合。3.集约化的治理体制物业治理企业的经营者、工程技术人员和全体操作工人要把企业动力作用的方向集中到不断开拓市场，依靠技术进步改善治理、降低成本，提高服务质量上来，从而实现物业治理企业的有效经营。(二)有关部门的设置物业治理企业的内部机构的具体设置，要依照治理物业的规模和服务治理的目标内容，以及物业治理企业实际情况决定。通常物业治理企业的内部机构设置一般有如下几种模式：1.事业部制所谓事业部制，原是西方国家一些大公司将公司所属的分公司或工厂，按产品大类划地区组织事业部，实行集中决策指导分级经营实行单独核算的一种组织形式。即物业治理公司(有的称总公司)下设若干事业部，每个事业部又负责若干经营事务，总公司掌管战略决策，确定经营方针，统管人员，统一调度人力、物力、财力等。如图示：2.直线-职能制职能制是设有职能机构，由机构负责人在业务范围内下达和布置工作。直线-职能制是治理机构有两个层次，一个是治理层，一个是作业层，经理通过部门领导实施内部治理。如图示：香港往往把部门归并为三块：治理、服务和内务。如图示：不论是事业部制或直线职能制，各部职能大致如下：经理室。它是决策机构，经理对公司负全面责任，对重大问题作出决策，布置和协调各部门工作。办公室。要紧负责公司内部日常行政事务，包括人事、后勤、档案等，有时办公室还负责招聘和培训职职员作。财务部。要紧负责财务治理，在经理领导下做好资金运作的日常工作，负责治理服务费的收缴，会计、出纳分开，做好财会账册、报表，缴纳财税，要经常向经理报告公司财务情况。工程部。这是负责物业维修及设备运行的技术治理部门，一般由房屋工程、电气工程、给排水等方面的中、高级技术人员组成，包括房屋的设备检验、维修工程安排，对业主装修的指导和监督等。治理部。一般有房屋及设备急修以及一般报修受理或作业，负责保安、消防、车辆交通等工作，辖区内的环境爱护和日常清扫，绿化设施的治理，树木、绿地养护等。经营进展部。这是物业治理公司“一业为主、多种经营”的治理部门，对物业治理公司贯彻以业养业的方针至关重要。经营进展部负责各种文化、娱乐、生活、商业等公共性服务经营设施和部门，同意业主综合性或个不性的托付、代办服务。3.物业治理有限责任公司的组织机构依照《公司法》，有限责任公司设立股东会、监事会和董事会。股东会是公司的权力机构。它决定公司的经营方针和投资打算，选举和更换董事，选举和更换由股东代表担任的监事，对发行公司债券等作出决议等。监事会由股东会选出的监事和公司职工民主选举产生的监事组成，这是公司监督机构。董事会是经营决策机构和业务执行机构，董事长为公司的法定代表人。有限责任公司经理，由董事会聘任或解聘。如图示：4.物业治理股份有限公司的组织机构股份有限公司和股份合作公司应订立章程，其内容前文已述。发起人、认股人进行创立大会，通过公司章程，选举董事会成员，选举监事会成员等。如图示：五、物业治理企业的经营治理物业治理集服务、经营为一体，既是一种服务行为，又是一种经营行为。物业治理企业应在国家宏观政策、法规的调控下，按照市场需求，采取科学的治理方法，运用先进的治理手段和治理工具自主地组织服务与经营。物业治理企业在治理服务活动中，必须以经营为手段，以效益为目的。以经营为手段，确实是要在物业治理的全过程中实行有偿服务，并通过经营各种实业，解决物业治理中的各项经费开支；以效益为目的，确实是以社会效益、环境效益、经济效益和心理效益为最终目标。由于物业治理与社会的关系紧密，物业治理企业对社会的贡献除本身的经济效益以及缴纳税费外，对其他行业来讲还有更多的社会效益、环境效益和心理效益。例如，良好的物业治理能够为业主提供一个方便、安全、清静、整洁、舒适的居住和工作条件，使人们能安居乐业；优良的物业治理还能制造优美的小区环境，为树立城市形象增添光彩。把经济效益与这些社会效益、环境效益和心理效益结合起来就形成了物业治理的综合效益。良好的综合效益能为企业带来良好的企业形象，而良好的企业形象又是形成商业信誉的重要源泉，因而它也是构成企业无形资产的重要组成部分。一家拥有较高商誉的企业无疑具有更大的进展空间，其重要意义在于能够睦邻公众关系，促进治理服务的销售，获得行业竞争优势。鉴于目前人们对物业治理的适应性和承受性差距较大，人们的观念还没有完全转变，我国的物业治理企业要提高经济效益乃至综合效益就必须从自身经营治理入手，实施规范化、规模化、信息化的经营治理。规范化确实是要求物业治理企业必须完善企业治理，物业治理的运作必须做到规范化，尤其是目前问题较多的收费治理。关于物业治理的差不多业务和专项业务，一般以“保本微利”为原则，只向业主收取低廉的费用。关于物业治理的特色业务，一般以“低利”为原则，即在成本之上再收取稍高一些的费用。关于物业治理的多种经营业务，则要求讲究经济效益。物业治理企业应充分发挥能动作用，积极开拓多种经营的新领域，同时在提高经济效益的同时注意提高社会效益和环境效益。规模化确实是要求物业治理企业尽可能实行规模化经营，使物业治理不断优化。依照规模经济理论，企业只有达到了经营规模程度，现在治理服务的单位成本最低，如此才能提高企业的经济效益。物业治理尽管是服务性行业，但作为一个企业，在开拓物业治理业务时，应立足于提高企业经济效益和减低业主治理费负担，考虑运用规模经济理论进展企业。依照目前不同规模物业治理企业的经营状况分析，能够发觉凡是上规模的物业治理企业，既能够减轻业主的经济负担，又能为自身创取较好的经济效益。此外，上规模的物业治理企业，更能使业主受到全方位、多层次、多项目的服务。随着人们生活水平的不断提高和观念的改变，业主对提高物业功能质量，改善物业环境的要求也会越来越高，要求物业治理企业提供的服务内容也会越来越多。上规模的物业治理企业，由于社会网络众多，各种人才齐全，能够满足业主的要求，而一些小企业则无法做到。信息化确实是要求物业治理企业充分利用信息系统。当代社会是一个信息化的社会，信息的收集、分析和利用是企业成败的关键。尤其是实行了规模化经营的企业，为了适应物业治理的需求，计算机治理信息系统技术在物业治理中将会得到越来越广泛的运用。物业治理信息系统的应用，是指运用现代计算机技术，把有关物业治理信息物化在各种设备中，并由这些设备和物业治理人员构成一个为物业治理目标服务的人机信息处理系统。通过信息系统的应用，能够使物业治理的许多日常工作实现自动化。例如，利用计算机操纵建筑物的空调系统、防火安全自动报警系统、建筑物内的垂直交通系统、照明系统、建筑物部件及附属设备安全报警系统、大厦保安系统、辅助物业治理人职员作的资产治理信息系统、建筑物出租(租客、租金、租约)治理系统、财务分析与治理系统、治理决策辅助支持系统、人员治理系统等。自动化对物业治理产生两个明显的效果：首先能提高效率，达到降低成本的效果。因为自动化能够使在员人数相同或减少的情况下，在一段指定的时刻内做更多的工作。其次能提高成效，达到增值的效果。因为借助自动化能够引进崭新的服务或加强现有的服务，向业主提供更高水准或更优良的服务，这既能提高物业治理的收入水平，又能达到物业增值的效果。六、物业治理企业的文化建设物业治理企业在追求利润目标的同时，还必须加强企业进展的灵魂建设即企业文化建设。企业文化是企业独特的经营个性、治理风格、企业理念、人员素养的综合体现，它包括文化理念、价值观念、企业精神、道德规范、行业标准、历史传统、企业制度、文化环境和企业产品等。因此，加强企业文化建设，对提高企业凝聚力是专门有意义的。一般认为现代企业文化是由四个层次构成的，即表层的物质文化，浅层的行为文化，中层的制度文化和深层的精神文化。表层的物质文化，又称物质文化层，是现代企业文化的第一层次。它是指由企业职员创造的品牌形象和各种物质设施等所构成的器物文化，包括企业服务的物业环境和社会阻碍，企业职员劳动环境和娱乐休息环境，以及职员的文化设施等。表层的物质文化是企业职员的理想、价值观和精神面貌的具体反映。因此，它尽管是企业文化的最外层，但却集中表现了一个现代企业在社会上的外在形象。因此，它是社会对一个企业做出总体评价的起点。浅层的行为文化，是现代企业文化的第二个层次，它是企业职员在服务经营、学习娱乐和人际交往时产生的活动文化，要紧包括企业的经营活动、教育宣传活动、协调人际关系的活动和各种文娱体育活动等。这些活动实际上也反映了企业的经营作风、精神面貌、人际关系等文化特征，也是企业精神、企业目标的动态反映。中层的制度文化，是现代企业文化的第三个层次。它是指与现代企业在服务经营活动中形成的企业精神、企业价值等意识形态相适应的企业制度、规章和组织机构等。这一层次要紧是企业文化中规范人和物的行为方式的部分。实际上，现代企业内的领导制度、组织结构体系、治理的规章制度等无不反映出企业的价值观、精神和文化，故它也是企业文化中的一个层次，可称为企业文化中的强制性文化。深层的精神文化，是现代企业文化中的核心层。它是指企业在服务经营中形成的独具企业特征的意识形态和文化观念，包括企业精神、企业道德、价值观念、企业目标和行为准则等。例如，万科物业治理的精品概念“高品质服务＝认真+创新+顾客需求”就反映了其企业的深层精神文化。由于企业的精神文化具有企业的特点，故它往往是在企业多年的经营过程中逐步形成的。现代企业的这四个层次形成了企业文化由表层到深层的有序结构。物质文化作为具体实在，属于表层，它构成了企业文化的硬件外壳；行为文化层是一种处在浅层的活动，形成企业的软件外壳；制度文化是观念形态的转化，成为企业文化硬、软外壳的支撑；精神文化则是观念形态和文化心理，是企业文化的核心。因此企业精神文化是企业文化的精髓，它体现了现代企业的共性与特性，主导着本企业文化的进展规范模式。具体的讲，精神文化通过制度文化的表现，支撑和规范企业职员的行为，使之具有企业核心文化的特点，构造出企业的实物外貌，并从事实上物外貌中反映出本企业的核心文化。现代企业文化具有导向、约束、凝聚、激励和辐射五大功能，通过创立和建设企业文化，使它成为全体职员所共同拥有、互相认同的行为方式和思想方法，从而产生一种凝聚力，使他们不仅情愿投身于企业，而且同心同德的去维护企业的形象和利益。这是一种巨大的财富，是企业进展的动力。七、物业治理的人员培训利润是企业追求的目标，文化是企业进展的灵魂，人才是企业的资本。物业治理是一种全方位、多功能的治理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。不管是智能型大厦、大型展览中心，依旧住宅小区；不管是商场、饭店宾馆，依旧工业厂房，都要求物业治理必须拥有一批素养高、技术硬的治理队伍。尤其是住宅小区的物业治理，治理人员要面对数百以至数千的住户，房屋所有人和使用人不仅分布在各行各业，而且他们的经济状况、文化素养、生活品位以及生活适应都存在着差异，因此物业治理企业必须以优质的服务态度和优质的服务水平来适应各项治理工作的要求。物业治理企业应具有治理型和工程技术型两类人才，其从业人员不仅必须具有较高的治理水平、文化水平和专业技术水平，而且还要有良好的思想作风、职业道德和服务态度。物业治理属于知识密集型的治理行业，没有通过专业训练的队伍，是不能适应物业治理现代化和专业化的要求的。一支高素养治理队伍的建立，有赖于对培训工作的重视和建立一套严密的职员培训制度。物业治理企业必须始终把加强职员队伍建设作为一项重要的基础工作，要制定严密的职员培训制度，通过各种形式，开展不同层次的职工培训，包括职前培训、在职培训、专题讲座、学历培训等，着重抓职员的思想作风、职业道德和服务态度教育，抓职员的业务素养和专业技术建设，以提高职员的治理服务水平。1.思想作风引导和教育职员牢固树立“服务第一，方便业主”的思想，把“热诚、优质、团结、奉献”作为企业精神。工作时刻统一着装、统一挂牌、统一用语。在接待业主时，应做到态度和气可亲，举止端庄，谈吐文雅，把“顾客至上”作为行动的最高信条。以“想业主之所想，急业主之所急，解决业主之困难”为服务宗旨，管好物业，用好物业，修好物业，努力改善业主的工作和生活条件。2.职业道德提倡职员爱房地产行业，爱本职岗位，爱护企业声誉，对业主多一点奉献，多一点爱心。引导和教育职员坚持原则，秉公办事，廉洁奉公，不以权谋私，作风正派，虚心好学，热心公益，爱护公物，体现出职员的品质人格和精神境地。3.服务态度物业治理人员的服务态度直接关系到政府和行业的形象，因此，物业治理企业应引导和教育职员，坚持以“主动热情，周到优质”的服务态度实行文明治理。业要紧求服务应随叫随到，及时为业主排忧解难。对客户的无理言行，应尽量容忍，耐心讲明，不以恶相待，不容许与客户发生打骂行为，做到文明用语，礼貌待人，给业主以亲切感。4.业务素养物业治理人员的业务素养高低，直接关系到治理服务水平的高低。因此，物业治理企业应要求职员精通业务，掌握相应的房地产经济理论知识、房地产产业产籍治理知识、房地产经营治理的差不多知识，了解相关的法律法规政策、相应的建筑知识、物业的差不多状况，明白得机电设备维修保养知识和必要的公关知识等，使每位职员对自身的职责，业主间的权益和相互责任，以及公共设施的使用等方面均有清晰的了解，遇到问题和纠纷时，能公正地阐明有关问题及提供意见，遇到违反规定的行为，能依照有关条款迅速做出反映及采取相应的措施，使问题能迅速、妥善地得到解决。5.专业技术物业治理人员专业技术水平的高低，直接关系到物业治理和服务质量的高低。物业治理企业职员须持有专业治理部门颁发的《岗位合格证书》，方可上岗担负物业治理工作。职员必须同意物业治理专业培训，刻苦钻研专业技术，掌握本岗位必备的应知应会知识和专业技术，不断提高专业水平。第二节业主自治治理组织一、业主大会或业主代表大会业主自治治理组织机构各地有不同的规定和做法。上海、深圳等地规定了召开业主大会(业主代表大会)的一些做法。有的地点只成立业主委员会，本节重点讲述上海市的规定。(一)物业治理区域1.物业治理区域划定的条件物业治理区域是一个由业主委员会治理的物业的范围。它的划定有如下几个条件：(1)原设计构成自然街坊和封闭小区。自然街坊是都市建设中自然形成的相对独立的居住区。近年来房地产开发中形成的居住小区，一般由4-5个住宅组群组成，用地一般为15-20公顷，建筑面积15-20万平方米。按照政府有关建设小区规划的规定，小区要配置居委、学校、托儿所、幼儿园、文化活动室、综合商店、自行车棚等公共设施项目。小区水、电、煤等公共设施相关程度高，在开发时一起建成，一起交付，再让居民入住。这种小区，大都实行封闭治理，称为封闭小区。一个封闭小区划为一个物业治理区域，有利于对房屋及相关设施的管理。(2)物业治理区域的范围，由区、县房地产行政治理部门按照楼宇与附属设施的相关情况，能够是一栋或几栋大楼，也能够是一个楼宇群体进行适当的调整划定。划定后应通知有关街道和已进行治理的物业治理公司。区、县房地产行政治理部门应在辖区地图上予以注记。一经划定，如无专门情况，不作任意改动。如此，物业治理区域范围相对固定，有利于业主委员会和物业治理公司治理上的稳定性和连续性。2.非物业治理区域的物业关于公共设施与房屋相关联系不专门紧密的房屋，或只有一个或少数几个业主的单幢房屋，或没有划入物业治理区域之内的房屋，业主能够自行负责房屋治理，或托付物业治理企业实施专业化的物业治理。关于一些单位如机关、企业、学校等筹建在单位内部或外部的职工住宅，形成不了住宅小区，也没有托付房管部门治理的，也能够成立由业主或使用人组成的治理房屋小组，与原单位的总务后勤部门配合，实施物业的治理，或托付物业治理企业实施专业化的物业治理。(二)业主房管小组业主房管小组简称房管小组或业主小组，由本幢房屋内业主协商选举产生，其成员应具有完全民事行为能力，一般由3人或3人以上组成。在一个物业治理区域内，应按建筑面积来确定和分摊房管小组成员。建筑面积一样的幢(或大厦中一个层面)，推选的业主房管小组成员数应相同；建筑面积不相同的幢(或大厦中一个层面)，按分摊到的成员数推选。一般每500-1000平方米建筑面积产生一名小组成员。要推选好业主小组成员，这是业主自治治理的基础工作。要让本幢业主和有关使用人都参与和了解业主小组成员的推选过程，使业主小组具有一定的群众基础。住宅出售单位要请街道、居委会配合做好首次业主小组的组织成立工作。业主小组成立后，其成员要尽快进入角色。业主小组具有以下职能：(1)代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的治理。要了解掌握本幢房屋的建筑情况，建筑结构、面积，共用设备如电梯、水泵等情况；(2)听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的建议和意见。要经常和业主、使用人沟通和联系；(3)决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集；(4)决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；(5)协助调解房屋使用、修缮纠纷；(6)执行业主代表大会和业主委员会作出的决定；(7)督促业主遵守业主公约和房屋使用公约等。成立业主委员会的业主小组的一切决定都不得违反业委会的决定。(三)第一次业主大会或业主代表大会1.第一次业主大会或业主代表大会召开的条件一个物业治理区域内，当业主人数较少时，应当召开业主大会；当业主人数较多时，应当召开业主代表大会，代表成员由业主小组成员组成。如上海市房地局有关文件指出，业主超过100人的，应当召开业主代表大会，其代表成员一般不超过100人。第一次业主大会或业主代表大会，由物业所在地的区、县房地产治理部门会同房屋出售单位组织召开。当具备下列条件之一时，就应当召开第一次业主大会或业主代表大会。(1)公有住宅出售建筑面积达30％以上；(2)新建商品住宅出售建筑面积达50％上；(3)在那个物业治理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年的。2.第一次业主大会或业主代表大会的筹备工作当满足召开第一次业主大会或业主代表大会的条件时，房屋出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时刻、业主清单等材料报区、县房管局，区、县房管局在接到材料后45天内会同房屋出售单位组织业主做好以下筹备工作：(1)组织成立第一次业主大会或业主代表大会筹备组，其成员由所在地区、县房管局、房屋出售单位、业主代表组成，能够邀请居委会人员参加。筹备组一经协商成立，即进行筹备工作；(2)按幢协商产生业主小组成员，业主小组成员一般为业主代表；(3)协商推举业主委员会候选人，按建筑面积的比例，业主包括公房业主和拥有物业的开发商等推举候选人；(4)起草业主委员会章程和业主公约草案，可参照市有关示范文本，并听取业主和相关人员意见，结合本区域情况进行修改；(5)确定会议的时刻、地点，做好会议的各项会务预备工作。整个筹备工作能够在物业所在地房地产行政治理部门主持下进行，开发建设单位和前期物业治理单位要紧密配合。在筹备期间，筹备组的推选产生，每次会议讨论的决定和意见都要作必要记录。3.第一次业主大会或业主代表大会的程序业主大会或业主代表大会是行使业主自治治理职权、决定治理事项的重要组织形式。为了体现宽敞业主的共同意志，使决策更具有广泛的民主性，业主大会应当有半数以上业主参加，作出的决定要全体业主过半数通过；业主代表大会应当有半数以上业主代表参加，作出的决定要全体业主代表过半数通过。审议通过业主委员会章程，审议通过业主公约，选举产生业主委员会是第一次业主大会或业主代表大会的三方面重要任务。要参照有关行政部门的示范文本制定好业主委员会章程，对业主委员会组织、职责、会议、经费与办公用品等作出规定。业主公约也要参照示范文本来明确业主和物业使用人的合法权益，约定业主与物业使用人安全、合理使用物业的有关义务，如不得有损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌等各种禁止行为。推选业主委员会成员的选举方式，按业主委员会章程进行，如召开的是业主大会，要有全体业主半数以上通过；如召开的是业主代表大会，要有全体业主代表半数以上通过，而不能以与会代表过半数通过这种简单多数为准。第一次业主大会或业主代表大会的程序一般如下：(1)由大会筹备组介绍大会筹备情况；(2)由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况，候选人也可作自我介绍；(3)审议通过业主委员会章程和业主公约；(4)由业主大会成员或业主代表大会代表投票选举产生业主委员会成员；(5)审议决定其他物业治理重大事项。(四)业主大会或业主代表大会的职权1.业主大会或业主代表大会参加成员和例会、临时会议业主大会由物业治理区域内全体居住和非居住房屋业主组成，包括已售及未售公房、已售及未售商品房、旧私房的产权人即业主等。召开业主大会时，全体业主应当参加，因故不能参加，能够依法托付代理人参加。业主代表大会的业主代表应按物业治理区域内各种物业包括公房、商品房、旧私房等占有建筑面积比例分摊产生。召开业主代表大会时，自然人业主代表应当参加，一般不托付代理人；法人或其他组织业主代表能够书面托付代理人参加。例如，公房业主代表，公房产权人即区、县房地产行政部门能够托付区、县公房资产经营公司有关人员作为代理人参加业主代表大会。书面托付代理书，可由业主大会或业主代表大会召集人业主委员会或房地产行政治理部门印制。不论是业主大会或业主代表大会，应按幢或按一定比例邀请非业主的房屋使用人如租赁人列席会议，还应当邀请居民委员会代表列席。列席代表没有表决权。当召开涉及改选或罢免业主委员会成员的业主大会或业主代表大会时，业主委员会应通知区、县房管局派员参加会议。业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会，总结本年度区域内的各项物业治理工作，决定物业治理的重大事项。15％以上业主或业主代表提议，业主委员会要在接到提议30日内召开业主大会或业主代表大会。如业主委员会不召开，业主和业主代表可向区、县房管局反映，区、县房管局应督促业主委员会召开，经督促业主委员会仍不召开会议的，区、县房管局能够组织业主召开业主大会或业主代表大会。经15％以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会对提出的议案已作出决定，一般在半年内不再以同一提案再召开业主大会或业主代表大会。2.业主大会或业主代表大会的职权业主大会或业主代表大会行使下列职权：(1)选举、罢免业主委员会委员；(2)审议通过业主委员会章程和业主公约，必要时修改业主公约和业主委员会章程；(3)听取和审议物业治理服务的工作报告，包括业主委员会工作特不是业主委员会选聘物业治理公司等情况报告，物业治理公司的工作报告；(4)决定物业治理的其他重大事项。如确定业主委员会经费筹集方式、来源和标准；物业维修基金不足时的筹集方法和数量；物业治理区域内修建、新建建筑物或构筑物等。这确实是讲，物业治理区域内重大治理事项都必须由业主大会或业主代表大会讨论决定或审批通过。业主大会或业主代表大会认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。(五)业主公约业主公约是全体业主制定的行为准则。一般可由业主大会或业主代表大会筹备组制定，并交业主大会或业主代表大会审议通过。业主公约要遵循有关法律、法规、行政规章和规范性文件，依照物业治理区域实际情况制定。制定时可参照房地产行政治理部门制定的示范文本，在文本基础上修改、补充。一般来讲要明确物业使用、经营、转让必须遵守法律规范，在物业使用有哪些禁止行为，对违章行为如何治理，小区治理中公共道德和精神文明建设等。二、业主委员会建设部《都市新建住宅小区治理方法》指出，住宅小区应当成立由住宅小区内房地产产权人和使用人选举代表成立的住宅小区治理委员会。北京市规定由住宅小区内房地产产权人、使用人代表和居委会代表组成物业治理委员会。深圳市由住宅区业主选举产生管委会。《上海市居住物业治理条例》规定，业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。(一)业主委员会成立的步骤1.选举在一个物业治理区域内，第一次业主大会或业主代表大会召开时，即当公有住宅出售建筑面积达30％以上，或新建商品住宅出售建筑面积达50％以上，或住宅出售已满两年时，就具备选举产生业主委员会的条件。业主委员会的委员由业主担任，非业主的使用人不得担任业主委员会成员。房地产行政治理部门和房屋出售单位要协助业主做好首届业主委员会候选人的酝酿、推选工作，征求各业主小组意见，把遵纪守法、具有一定的物业治理法律知识、热心公益事业、能履行职责的业主作为业主委员会的候选人，提请第一次业主大会或业主代表大会选举。业主委员会人数要依照物业治理区域规模决定，通常由5-15人组成。业主委员会成员不得兼任本物业治理区域内物业治理企业工作。物业治理企业成员又是治理区域内业主的，不能担任业主委员会委员。2.核准第一次业主大会或业主代表大会选举业主委员会之日起15日内，应当到所在地的区、县房地产治理部门办理登记。房地产治理部门应当在受理登记申请之日起15日内，对予登记的完成登记工作；对不符合登记的不予登记，予以登记或不予登记都要书面通知申请人。当接到予以核准登记的书面通知时，该业主委员会正式成立，任期正式开始。在向区、县房地产治理部门办理登记申请时，必须提交以下文件：(1)成立业主委员会的登记申请书，包括以下内容：业主委员会的名称，所辖物业治理区域范围，房屋建筑面积，房屋出售面积，时刻和所占比例，出售房屋的户数；(2)第一次业主大会或业主代表大会的会议记录，应到人数及名册，实到人数及名册，投票选举结果，会议所作决定等；(3)业主委员会办公场所，如是借用或租用场所，要有协议或合同。(二)业主委员会的性质和法律地位《上海市居住物业治理条例》第六条第一款规定：“业主委员会是在物业治理区域内代表全体业主对物业实施自治治理的组织”。在民事活动中，业主委员会能够作为民事诉讼的当事人。业主委员会具有民主性、自治性和公益性的特点。业主委员会是房屋治理体制改革中新生事物，其法律地位由于各地成立程序规定不同不甚一致。1.社会团体有些都市规定，业主治理委员会经民政部门依法核准后，取得社会团体法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。业主委员会作为社会团体独立行使民事权利，承担民事责任。2.其他组织依照社会团体登记治理有关条文规定，在同一行政区域内，不得重复成立相同或相似的社会团体。一般来讲，一个大中型都市，少则有几百家多则有几千家业主委员会。拿上海来讲，至1997年底，业主委员会达1600多家。因此，如业主委员会作为社团，将使得一个都市或地区出现许多类似的××业主委员会的社会团体。《民事诉讼法》第49条规定，“公民、法人和其他组织能够作为民事诉讼的当事人”。业主委员会通过业主大会或业主代表选举产生，经房地产行政治理部门核准登记成立，是合法成立、有一定的组织机构和财产的，是民诉法所称的“其他组织”。它虽不具有法人资格，但作为合法组织，完全能够行使民事权利，承担民事责任。(三)业主委员会的任期和职权1.任期业主委员会的任期每届为两年，能够连选连任。在任期期满三个月前，应选举新一届业主委员会；其选举工作由原业主委员会主持，房地产行政治理部门派员参加；新一届业主委员会名单应报所在地区、县房管局备案。业主委员会委员因故不能履行职责，如个人物业产权转让、因病、长期出国等，须书面通知业主委员会。在业主委员会章程中，能够规定业主委员会缺额补选方法，章程没有约定的，一般可在半年内召开业主大会或业主代表大会予以补选。业主委员会是依法成立的业主自治组织，业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。如果出现这种反常情况，房产治理部门应予以阻止。由于物业治理区域的变化引起业主委员会的撤销、合并，须经原核准登记的区、县房管局核准。业主委员会可设主任1名，副主任1-2名。有的地点，业主委员会聘用执行秘书，负责日常事务。2.职权业主委员会是业主大会或业主代表大会的常设机构，是业主行使自治治理权利的执行机构。业主委员会应当维护全体业主的合法权益，执行业主大会或业主代表大会的决定。《都市新建住宅小区治理方法》指出，管委会的权利是：(1)制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；(2)决定选聘或续聘物业治理公司；(3)审议物业治理公司制定的年度治理打算和小区治理服务的重大措施；(4)检查、监督各项治理工作的实施及规章制度的执行。该方法指出，管委会的义务是：(1)依照房地产权利人和使用人的意见和要求，对物业治理公司的治理工作进行检查和监督；(2)协助物业治理公司落实各项治理工作；(3)同意住宅小区的房地产权人和使用人的监督；(4)同意房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。业主委员会的职权由各地地点性法规、行政规章进行规定。要紧职权有以下几个方面：(1)向业主大会或业主代表大会报告物业治理工作，召集和主持业主大会或业主代表大会，提请审议重大治理事项和措施；(2)选聘或解聘物业治理企业，与物业治理企业订立、变更或者解除物业治理服务合同，督促物业治理企业执行合同进行治理服务；(3)管好、用好物业维修基金；(4)检查、督促业主和使用人合理、安全使用物业，协助物业治理企业对个不业主和使用人违章装修和不合理使用物业的行为进行劝阻和监督等；(5)其他事宜。如提出修改业主公约和业主委员会章程议案，组织换届工作，建立业主委员会工作制度等。业主委员会一般一个季度召开一次例会，会议必须有半数以上委员出席才有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会可临时召集会议。必要时，可邀请政府有关部门、物业治理企业、居委会代表列席。每次业主委员会会议，都应当有会议记录，记录应整理归档。(四)业主委员会的章程和日常工作1.章程业主委员会筹备组成立起，就要拟订业主委员会章程。业主委员会章程是业主委员会活动的规范性文件。章程必须经业主大会或业主代表大会审议通过后施行。业主委员会筹备组能够在房地产行政治理部门有关业主委员会章程的示范文本基础上制定章程，制定时结合本辖区的实际情况，征求业主小组的意见，其内容不得违反有关法律、法规、行政规章和规范性文件。业主委员会章程的内容一般包括：(1)本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等；(2)组织及职责；(3)会议制度及工作制度；(4)委员的条件、选举及权利和义务等；(5)经费来源、经费账目治理；(6)办公用房；(7)章程、生效、修改、补充等有关事宜。2.日常工作业主委员会的日常工作要依照业主委员会章程来决定，一般讲来有如下几项：(1)了解掌握物业治理区域、业主和使用人的差不多情况，包括辖区物业面积、建筑结构、产权性质，辖区基础设施、绿化、公建配套情况，辖区周围环境、交通等情况。业主和使用人按户登记造册。对本辖区的物业治理的目标和要求在广泛征求业主意见后提出初步方案供讨论；(2)如辖区原已有物业治理公司进行治理，对原来的物业治理工作作出评价，包括取得的成绩、得当的治理措施，存在的问题，收费项目和标准的合理性，对原来的物业治理公司是否续聘或解聘提出意见，向业主大会或业主代表大会报告；(3)与物业治理公司签订物业治理服务合同，可参照房地产行政治理部门制定的示范文本对合同草案条款逐项进行拟订，明确双方权利和义务，辖区物业治理的标准和收费在报送所在地区县房地产行政治理部门备案前，最好事先征求意见，然后签订合同并办理备案手续；(4)治理好物业维修基金，掌握好对物业维修基金的使用权，遵循专款专用的原则，要求物业治理公司在账务上按幢立账、按户核算，在年终时可托付有资质的审计单位对物业治理维修基金的账务进行审计，并把结果向业主大会报告；(5)提出本辖区年度房屋修缮打算、设备维修更新打算、公共设施维修养护打算，并提出财务预算，提请业主大会或业主代表大会审议。必要时，做好物业维修基金的筹集工作；(6)督促业主和使用人遵守业主公约、小区治理公约、房屋使用公约等行为准则，协调好物业使用中业主的相邻关系，关于违章装修，协助物业治理公司进行治理，如有违章行为的人不听劝阻要报告有关行政治理部门依法处理；(7)做好辖区内道路场地，车辆行驶和停放，以及设置广告等方面的治理；(8)做好内部治理工作：起草有关物业治理公约、方法的草案；做好委员的增补选举工作；建立工作制度、会议制度和档案制度；做好办公经费的筹集和使用治理工作；做好办公用房的设置和治理工作；做好换届选举工作等。(五)业主委员会与物业治理企业的关系1.经济合同的平等双方业主委员会与物业治理企业是一种托付与受托付的关系，签订物业治理服务合同前后，双方地位差不多上平等的。签订合同前，双方能够双向选择；合同签订时，关于治理目标、要求和费用，双方都要协商，协商取得一致，才签约。其间双方没有隶第三节行政治理部门和相关部门一、行政治理的涵义和工作内容(一)行政治理的涵义物业治理的行政治理是国家或国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业治理实施行