商业综合体项目机电问题维修总结T

华润中心二期维修总结（机电问题）一、机电系统实际运营数据二、维保阶段出现问题与分析三、持续改进与建议

一.机电实际运营数据

序号项目住宅商业君悦酒店备注1变压器实际负荷率32%（公用部分）45%65%2空调实际冷负荷与酒店公用一套系统一般开启1台1250RT或650RT主机3实际热负荷一般开启1台2吨热水锅炉和1台蒸汽锅炉4末端实际给水压力一般为0.25~0.35Mpa一般为0.25~0.35Mpa一般为0.25~0.35Mpa5末端实际热水温度50°~55°

华润中心二期自从2009年12月竣工以来，项目部安排专人负责机电系统维护和保养工作。我们从业主方和物业方角度出发，为他们排忧解难，尽最大努力解决维保过程出现的问题，受到业主方和物业方的一致好评。华润中心二期机电系统整体运行情况稳定，但是在维保阶段还是出现了一些问题。接下来，我们就一些主要的问题逐一进行详细说明。

二、机电系统的维保分析A.住宅1.给排水系统-入户水表自转现象：住宅小业主收楼后发现，部分无人员居住的房屋出现水表自转情况，尤以高层出现较多（故障比：8.72%）。原因：经现场打压排除管网漏水可能，我司及物业公司定期检查发现此水表灵敏度较高，由于本项目为超高层住宅，水压波动较大。措施：在水表前后增加止回阀。效果：大部分水表自转情况得以解决。建议：①高层建筑设计阶段可考虑水表前后止回阀的设置；②对楼层进行上下分区，向上变频供水，向下减压供水。2.给排水系统-空中花园侧排地漏返水现象：住宅空中花园2-5层侧排地漏大雨天部分返水。原因：①二层、三层结构反梁，造成住宅空中花园侧排地漏接主排水管在施工过程中，无法放坡或反坡；②主排水管在二层有转换弯头，易造成雨水积滞，发生返水现象。措施：一部分将坡度有问题的管道改至空中花园室外花坛内，一部分将室内侧排口内侧抬高或封堵。效果：问题得以解决。建议：①结构设计应综合考虑机电管线的布置及走向，对于排水管的安装坡度要在通水前进行复核；②建议主排水管在转换部位使用90°斜三通或2个45°弯头来达到顺水效果。3.给排水系统-住宅卫生间有异味现象：住宅卫生间内有异味产生，住宅A户型卫生间地漏返臭。原因：因设计时未考虑卫生洁具安装空间，浴缸排水管直接采用塑料软管接入PVC排水管管口内，用手工弯制存水弯，达不到实际存水弯的效果，所以易出现异味。措施：更换地漏。效果：问题得到解决。建议：①精装修深化时应考虑设备的安装空间；在招采阶段，洁具的存水弯及其它配件必须明确在供应商的供货范围内；②在施工过程中，隐蔽验收时，对相关部位进行严格复查；③在调试与移交阶段，再对洁具以及排水配件进行逐个调试与检查，确保其使用功能。4.给排水系统-单元内排水管管井渗水现象：单元内衣柜返潮、发黑；公共管道井内积水，导致积水向下渗漏。原因：管井设计在衣柜后，管道井未设置地漏。措施：拆除衣柜对管道进行维修并恢复；增加了地漏。效果：问题基本解决。建议：①管道井在考虑建筑美观效果时也要考虑今后的实用性，既要美观也要方便以后检修；②设计阶段必须于管道井内设置地漏；③建议今后项目将管道设置于室外，以便于维修。

A户型衣柜发黑A户型衣柜发黑A户型衣柜发黑5.给排水系统-住宅户内墙面结露渗水现象：个别住宅内卫生间外围靠近踢脚线墙面及木地板结露渗水。原因：①卫生间内淋浴（或盆浴）混水阀阀芯与供水管接头处连接不紧密渗水。长时间渗水造成墙体内水分饱和，因内部为石材装饰面，不宜透水，从而由外墙处渗水。②2#楼32C经检查发现，卫生间混水阀安装过程中将给水铜管拧裂，造成渗水。③3#6C精装修施工时将给水铜管钉破后，造成墙体内渗水。措施：①装修单位重新安装混水阀阀芯，并对损坏墙面及地板进行恢复。②、③机电三队配合重新更换损坏铜管，装修单位对损坏墙面及地板进行恢复。效果：问题得以解决。建议：①严格要求精装修单位做好二次试压、试水工作；②将精装修二次试水、试压、灌水等测试工作纳入到业主、监理、总包的日常机电管理工作中。6.住宅内电器设设备烧坏现象：多起住宅厨房房内电器设备备被烧坏。原因：住宅入户箱接接线不规范，，住宅用电三三相严重不平平衡，未将零零线并接零线线排，而是串串接零线，造造成只要入户户箱内一个器器件出现问题题就会连带烧烧坏厨房电器器。措施：相关单位江苏苏向荣对所有有入户配电箱箱重新进行检检查及接驳工工作。效果：问题得得以解决。建议议：：设计计时时考考虑虑三三相相用用电电平平衡衡；；施施工工安安装装前前请请电电箱箱厂厂家家复复核核三三相相用用电电平平衡衡；；零零线线、、地地线线应应单单独独接接入入零零线线排排、、地地线线排排，，而而非非串串接接。。电气系统7.地下室潜水泵故障频频发现象：①排水泵为耦耦合式，固定定杆锈蚀严重重，无法耦合合，故障频发发；②控控制箱内KBO故障率率高，，缺相相就烧烧电机机。原因：：①产产品自自身问问题；；前期期投入入使用用时间间过早早，造造成损损耗较较大；；管理理不到到位，，未能能及时时清理理集水水井内内垃圾圾，造造成堵堵塞，，进而而导致致泵烧烧毁；；②KBO的技术术尚未未完善善。措施：：①①更换换水泵泵；②②更更换KBO设备。。效果：：问题题解决决。建议：：①选择择质量量更好好的设设备；；②②在前前期使使用阶阶段可可使用用临时时潜水水泵进进行排排水；；③可可于集集水坑坑内再再下挖挖一个个底坑坑，用用于沉沉淀杂杂物，，水泵泵入水水口不不到达达最底底部，，这样样也可可有效效延长长水泵泵使用用寿命命；④④在正正式潜潜水泵泵安装装使用用阶段段，要要求并并监督督各单单位对对于潜潜水坑坑的杂杂物进进行定定期清清理，，水泵泵及电电箱进进行定定期检检查；；⑤加加强后后期对对设备备的管管理及及维护护，维维保期期内协协同物物业定定期检检查，，定期期维护护。电气系系统8.门禁系系统故故障频频发现象：：住宅门门禁、、智能能化、、可视视对讲讲系统统出现现诸如如：杂杂音大大、图图像不不稳定定、无无法开开门、、无法法对讲讲等故故障。。原因：①产品为为博世品品牌，由由业主指指定分包包中航进进行采购购及施工工。住宅宅部分总总共为768户，据了了解该品品牌之前前并无这这么多户户数的施施工案例例。联网网后，系系统出现现故障；；②为了了美观，，室外主主大门主主机未采采用原厂厂箱体，，而是采采用了根根据要求求更改过过的箱体体。措施：联系设备备厂家检检修。效果：仅能初步步解决问问题，但但无法彻彻底根除除。建议：①设计阶阶段需参参考产品品性能及及实际案案例，给给出选型型的相关关参数；；招采阶阶段进行行参数的的准确复复核；施施工阶段段进行最最终的数数据复核核；②业业主指定定分包必必须纳入入管理范范围，包包括设备备选型、、采购到到施工、、调试的的整个过过程，对对于有疑疑问的地地方提出出合理化化建议。。弱电系统统9.消防走廊廊感应灯灯频繁烧烧坏现象：住宅消防防通道近近900个感应照照明灯的的灯泡频频繁烧坏坏。原因：①根据现现场测试试及检查查发现西西门子感感应开关关没有消消防接口口，施工工人员安安装时接接线错误误；②为为满足消消防强制制要求，，回路接接驳后造造成灯泡泡基本上上处于长长亮不灭灭状态，，造成灯灯泡大量量损坏。。措施：更换带有有消防接接口的感感应开关关，并重重新接线线。效果：问题得以以解决。。建议：设计阶段段充分考考虑设备备所应具具备的功功能；招招采阶段段复核产产品性能能能否达达到设计计要求；；施工阶阶段严格格按要求求进行施施工。消防系统统B.商业1.风机房百百叶飘水水现象：下雨时，，风机房房百叶飘飘水，倒倒入风管管内。原因：该处安装装百叶非非防水百百叶，百百叶上方方有雨水水渗入风风管。措施：风管内增增加集水水槽。效果：问题得到到解决。。建议：①外墙处处采用防防雨百叶叶；②于风管管下部做做集水槽槽。通风空调调系统2.地下室-2F通道异味味大现象：地下室-2F通道异味味很大。。原因：地下室-2F有个隔油油池房间间，房间间内通风风效果不不好，导导致里面面的异味味往通道道扩散。。措施：我司建议议物业公公司在地地下室-2F通道上增增加排风风管道，，在隔油油池房间间内增加加排风系系统。效果：问题得以以解决。。建议：隔油池肯肯定有异异味产生生，设计计阶段应应考虑隔隔油池实实际使用用情况，，设置机机械排风风系统去去除异味味，排出出前做活活性炭过过滤，再再排除室室外；施施工阶段段加以复复核确认认。通风空调调系统3.地下室-3F水泵房给给水管振振动大现象地下室-3F水泵房一一条商业业给水管管卡箍螺螺丝断裂裂，管头头松脱漏漏水。原因：水泵房进进水池水水面波动动过大，，液位浮浮球阀频频繁开关关，给水水管道振振动幅度度较大。。措施：①将水泵房房内进水水箱的所所有给水水管卡箍箍接头换换成双球球橡胶软软接头；；②将补水浮浮球阀移移至远离离进水口口处，减减小浮球球阀在进进水时的的震动。。效果：问题题得以解决决。建议：①进水口位位置设置到到远离浮球球一端；②②所有给水水管道卡箍箍接头处换换成双球橡橡胶软接头头；③进水水管入水箱箱口做消能能管至水箱箱底；④设设置电磁阀阀及液位控控制系统控控制进水。。给排水系统统4.水景系统溢溢水现象：水景系统溢溢水，下雨雨天尤为严严重。原因：二次设计问问题，考虑虑到噪音，，回水管设设计不够、、管径偏小小。措施：增大回水量量。效果：问题暂时得得到解决。。建议：做好设计阶阶段的数据据确认，施施工阶段给给予复核。。给排水系统统5.平衡衡水水箱箱溢溢水水现象象：：平衡衡水水箱箱于于晚晚上上系系统统停停止止后后运运行行，，会会税税后后溢溢水水。。原因因：：平衡衡水水池池容容量量小小，，进进水水多多于于回回水水，，当当系系统统晚晚上上停停止止运运行行后后，，回回水水逐逐渐渐回回流流到到水水箱箱，，造造成成溢溢水水。。措施：增大平衡水池池容量。效果：问题得到解决决。建议：①应于设计阶阶段计算好相相关数据，并并进行确认，，施工阶段给给予严格的复复核；②将溢溢水管管口位位置抬高。给排水系统6.商业D栋室外扶梯雨雨天下机仓滴滴水现象：商业D栋室外二层扶扶梯下机仓雨雨天滴水至首首层扶梯入口口。原因：因扶梯在室外外，雨天有雨雨水从扶梯台台阶面漏入下下机仓，下机机仓不是全部部封闭状态，，一层天花为为网格状故漏漏水至首层扶扶梯入口处。。措施：在下机仓下部部做接水盘，，将雨水引入入附近排水管管。效果：问题得以解决决。建议：今后项目施工工阶段需考虑虑电梯排水问问题，设置排排水系统，将将雨水于到达达天花前排出出；施工阶段段加以确认及及复核。给排水系统7.地下二层一、、二期连接通通道处渗水现象：商业地下二层层一、二期连连接通道结构构伸缩缝处渗渗水，水源来来源不明，且且一直有渗水水现象。原因：与土建工程师师现场勘查初初步确定为结结构防水未处处理好。措施：在伸缩缝处做做不锈钢接水水槽，将水源源引至旁边集集水井，由水水泵抽水排出出室外。效果：问题得以解决决。建议：设计阶段需考考虑伸缩缝排排水问题，建建议于伸缩缝缝处设置集水水坑，两边做做排水沟进行行积水排出。。给排水系统8.屋面层渗水现象：商业屋面层暴暴雨过后在墙墙根部会发生生渗水。原因：屋面层地面有有陶粒回填层层，回填层内内没有设计二二次排水，导导致里面积水水后往墙根部部渗水。措施：：我司建建议物物业公公司在在屋面面层陶陶粒回回填层层增加加二次次排水水措施施，增增加侧侧排地地漏。。效果：：问题得得以解解决。。建议：：需于设设计时时考虑虑回填填层二二次排排水系系统的的设置置，应应设置置排水水管，，于管管上隔隔距开开孔，，用于于二次次积水水的排排出，，再统统一接接入排排水系系统排排出；；施工工阶段段加以以严格格复核核。给排排水水系系统统9.火灾灾漏漏电电保保护护系系统统无无法法正正常常使使用用现象象：：火灾灾漏漏电电保保护护系系统统无无法法正正常常使使用用，，大大部部分分长长期期处处于于报报警警状状态态。。原因因：：装修修施施工工时时将将线线路路打打断断，，存存在在断断路路情情况况；；产产品品自自身身质质量量问问题题；；整整定定值值设设定定过过小小；；电电缆缆接接线线问问题题；；线线路路问问题题。。措施施：：重重新新调调高高探探测测器器漏漏电电整整定定电电流流值值；；检检查查接接线线是是否否正正确确；；复复核核检检查查全全部部线线路路。。效果果：：经经设设备备厂厂家家检检查查，，将将整整定定电电流流值值调调高高，，但但问问题题仍仍然然存存在在，，只只有有个个别别探探测测器器能能正正常常使使用用。。建议议：：设计计该该套套系系统统，，但但建建议议安安装装完完毕毕后后，，不不启启用用该该套套系系统统。。电气气系系统统10.消防防系系统统分分区区与与实实际际使使用用区区域域冲冲突突现象象：：由于于设设计计分分区区与与实实际际使使用用区区域域有有出出入入，，造造成成跨跨区区域域误误报报。。原因因：：业主主前前期期介介入入不不够够，，导导致致设设计计时时的的分分区区并并未未考考虑虑实实际际使使用用功功能能分分区区，，造造成成跨跨区区域域误误报报情情况况产产生生。。措施施：：无。。效果果：：无。。建议议：：业主主前前期期充充分分介介入入项项目目设设计计阶阶段段，，于于设设计计阶阶段段就就考考虑虑后后期期使使用用实实际际情情况况，，准准确确划划分分区区域域，，使使不不同同功功能能使使用用区区形形成成相相对对独独立立的的系系统统，，在在施施工工阶阶段段予予以以准准确确复复核核。。消防防系系统统11.疏散散指指示示牌牌与与实实际际不不符符现象象：：地下下室室车车库库疏疏散散指指示示牌牌与与实实际际不不符符。。原因因：：原安安装装正正确确，，但但后后期期分分隔隔后后造造成成指指向向与与实实际际不不符符合合；；业业主主需需于于设设计计阶阶段段介介入入项项目目。。措施施：：按现现场场实实际际分分隔隔进进行行调调整整。。效果：问题得到解决决。建议：设计时业主介介入不够，导导致设计未考考虑到后期功功能区的二次次分隔，最好好能参考后期期实际使用分分区进行设置置。消防系统C.酒店1.排烟系统问题题及处理现象①1881餐厅排烟风口口处无较好排排烟设备，将将风口熏黑；；②厨房排烟口口正对幸福里里住宅，噪音音较大，遭业业主投诉。原因：设计缺陷。措施：①1881改造加装水烟烟罩；②厨房改造加加装消音器。。效果：问题解决。建议：今后设计时，，厨房排烟若若并入公共排排烟系统，应应于并入前进进行烟气处理理；系统厨房房排油烟风机机风量预留多多些，并设置置感温变频调调速装置，以以便后期调试试及运行工作作的进行。通风空调系统统2.酒店客房维修空间不足足现象：酒店客房检修修口维修空间间不足。原因：为保证美观，，减少了必要要的检修口以以及调整了检检修口的位置置，造成维修修困难。措施：新增检修口。。效果：局部有改善，，但有些空间间太小，仍无无法维修。建议：对于检修口应应该在保证功功能的前提下下再考虑美观观，在客房内内预留合适的的检修口，并并使用低导热热天花材料。。通风空调系统统3.酒店客房热水水管出水慢，，温度不够现象：部分酒店客房房热水管出水水慢、温度不不够。原因：经检查发现酒酒店热水循环环泵功率不足足，同时管道道平衡阀正常常运行过程中中调节不合理理。措施：更换热水循环环泵组，相关关参数见右表表。效果：问题得到解决决。建议：设计阶段需考考虑泵组分配配的合理性，，按最大使用用量并留足余余量设计选型型泵组，施工工阶段给予复复核，调试及及使用阶段对对平衡阀进行行正确的调节节。流量m³/h扬程m功率kW备注原泵323.40.37新泵10331.1给排水系统4.热水系统管道道伸缩节漏水水现象：酒店热水系统统管道伸缩节节接头处漏水水。原因：伸缩节接头处处橡胶垫片遇遇热老化破裂裂，导致漏水水。措施：重新采购耐高高温石墨垫片片，将所有热热水管道上橡橡胶垫片予以以更换。效果：问题得到解决决。建议：特殊施工环境境下，选择有有相关操作证证的工人进行行施工，确保保正确的施工工工艺，并于于施工前审核核施工方案；；热力系统施施工中全部使使用耐高温石石墨垫片。给排水系统5.锅炉水箱锈蚀蚀、铁超标现象：锅炉镀锌钢钢板水箱锈锈蚀、铁含含量超标。。原因：水箱铁离子子含量超标标。措施：更换不锈钢钢水箱。效果：问题得到解解决。建议：采用不锈钢钢水箱；热热水膨胀水水箱应在每每台锅炉顶顶部安装阀阀门，便于于维修时隔隔离其它锅锅炉。给排排水水系系统统6.酒店店裙裙楼楼二二层层天天面面排排水水地地漏漏堵堵塞塞现象象：：酒店店裙裙楼楼二二层层天天面面两两个个地地漏漏不不通通。。原因因：：排水水管管道道弯弯头头处处杂杂物物堵堵塞塞。。措施施：：使用用管管道道疏疏通通机机疏疏通通，，并并在在地地漏漏口口加加钢钢丝丝网网，，防防止止杂杂物物掉掉入入。。效果果：：问题题得得以以解解决决。。建议议：：设计计阶阶段段于于地地漏漏口口设设置置钢钢丝丝网网罩罩，，施施工工阶阶段段予予以以复复核核，，后后期期管管理理阶阶段段，，定定时时做做好好巡巡检检，，及及时时发发现现杂杂物物，，及及时时进进行行清清理理。。给排水系系统7.排污泵无无法自动动切换现象：排污泵控控制柜两两泵不能能互相切切换。原因：未设计自自动切换换功能。。措施：更改水泵泵控制箱箱系统图图纸，增增加自动动切换功功能。效果：问题得到到解决建议：设计阶段段应对排排污泵控控制系统统设计自自动切换换功能；；采购阶阶段对设设备功能能进行复复核；施施工阶段段予以确确认。电气系统统8.电梯内监监控摄像像头运行行中图形形模糊现象：高速电梯梯内监控控摄像头头在电梯梯运行过过程中图图像模糊糊，静止止时正常常。原因：电梯内监监控摄像像头电源源接驳电电梯电源源，电梯梯随行电电缆并非非专用电电缆，且且监控系系统井道道内接地地不好，，造成电电梯运行行时，摄摄像头受受强烈电电磁场干干扰。措施：因后期电电梯井道道布线不不现实，，故在摄摄像头信信号源处处增加防防干扰器器。效果：基本解决决问题。。建议：①今后项项目高速速电梯内内摄像头头可考虑虑采用监监控UPS电源自行行供电；；②随行行电缆采采用专用用电缆；；③施工工阶段对对于高精精密度的的设备，，需做好好抗干扰扰措施。。弱电系统统9.BA系统故障障现象：①生活水水箱水位位报警时时整个系系统瘫痪痪及操作作缓慢；；②西门子子电动阀阀阀体经经常卡死死，出风风和回风风温度偏偏差大。。原因：①原生活活水箱内内为干簧簧管式浮浮球液位位控制器器；②空调系系统管道道冲洗不不干净，，开关未未设置到到合理位位置，手手动打开开不复位位，无法法自动控控制，造造成系统统故障。。措施：①对水位位报警系系统进行行改造，，改成浮浮球式液液位控制制器；②冲洗管管道，将将开关设设置到自自动状态态，出现现故障及及时维修修。效果：问题得到到解决。。建议：①设计阶阶段对水水位报警警系统设设计联动动启停功功能；②②采购阶阶段对设设备功能能进行复复核；③③施工阶阶段予以以最终复复核；④④调试运运营阶段段，对管管道进行行合格冲冲洗，各各设备开开关设置置到合理理位置。。弱电系统统1、设计阶阶段设计阶段段应充分分结合之之前项目目的实际际案例，，对一些些经常性性通病做做到初期期解决或或预防，，部分案案例如下下：酒店厨房房补风口口直吹工工作区域域或菜肴肴，设计计不合理理。建议议业主于于设计阶阶段就深深入介入入项目，，设计院院参考实实际使用用区域设设置风口口。开放式式厨房房设计计排风风不够够。建建议今今后酒酒店项项目厨厨房排排油烟烟风机机设计计时预预留足足够的的余量量，并并可设设置变变频调调速装装置，，以便便于运运行调调节及及调试试。酒店蒸蒸汽锅锅炉仅仅服务务于洗洗衣房房，基基本上上常年年只开开1台2吨锅炉炉。建建议今今后相相关项项目设设计时时参考考进行行相关关设计计。洗衣房房高温温凝结结水目目前未未设计计进行行利用用，造造成大大量闪闪蒸排排出室室外，，锅炉炉房内内也有有蒸汽汽溢出出。建建议今今后的的项目目设计计中可可增加加换热热设备备，将将此部部分余余热回回收利利用。。酒店降降板区区未设设置二二次排排水，，造成成漏水水。建建议今今后项项目设设计时时在降降板区区设置置二次次排水水地漏漏。三、持持续改改进与与建议议含油废废水管管道易易堵塞塞。建建议在在隔油油池间间增设设给水水点以以便清清洗。。强电间间设计计空间间太小小，不不便于于人员员进入入操作作。建建议在在保证证整体体美观观的同同时，，也要要留足足设备备操作作间的的实际际所需需操作作空间间。弱电线线槽过过饱和和。建建议单单独设设置通通讯运运行商商的独独立线线槽。。住宅、、酒店店、商商业的的火灾灾自动动报警警系统统联网网属于于一套套系统统，不不利于于不同同功能能区的的实际际使用用，跨跨区域域误报报情况况较多多。建建议业业主于于设计计阶段段就充充分介介入，，将实实际后后期功功能分分区提提供给给设计计单位位，以以便设设计单单位能能按实实际功功能区区进行行报警警系统统的布布置。。建议强、弱弱电管线避避开卫生间间、厨房等等容易渗水水处穿过。。2、招采阶段段招采阶段应应复核相关关设备之前前项目的实实际案例，，对参数及及要求进行行确认，部部分案例如如下：DN65丝接阀门质质量不好。。建议后期期项目中DN65规格阀门采采用法兰连连接型。东方泵业的的排水泵返返修率高。。建议今后后项目可选选购品质更更好的进口口水泵。马桶给水软软管更换不不便，需拆拆开马桶，，属选型问问题。以后后选择设备备时应参考考现场实际际安装尺寸寸进行选型型。三菱电扶梯梯故障多，，建议后期期项目选择择品质更好好的电扶梯梯。门禁系统故故障频发，，已排除线线路问题。。建议今后后项目选择择设备时需需参考其已已有的实际际施工案例例。客房内日顺顺牌音量控控制开关为为无极调音音，损坏率率极高。建建议后期酒酒店项目该该部分采用用质量更好好的设备。。3、施工及调调试阶段施工阶段应应复核相关关参数，调调试阶段应应对整个系系统进行调调试、测试试，达到设设计及规范范要求，部部分案例如如下：后期部分