某路项目定位报告及物业发展建议课件2

宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析1宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析2宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市A、降低投资风险通过精确定位，把握客户对产品实际需求，打造符合客户需求的产品，保证项目的成功销售；以合理、经济的成本打造客户所需求的产品，保证产品品质，实现产品价值，安全、顺利的实现稳健销售。B、保证相对高收益在客户对写字楼易感知的关键点着力打造产品，有效增强项目品质，针对大客户赢取价格突破，以相对合理的成本换取相对高收益；C、通过本项目建立汉江恒昇公司在市场影响力通过成功的定位及后期营销实现相对高收益同时，建立汉江恒昇公司在武汉商务市场的市场影响力，为后续开发奠定坚实基础；世联理解的发展商目标3A、降低投资风险世联理解的发展商目标3开发目标思考高投入产出比产品目标：降低开发风险的基础上实现高投入产出比，实现资金稳健回笼，建立市场影响力；打造符合市场实际需求的产品，获得收益、形象与资金投入之间的高比值产出：较高收益，高端形象投入：打造产品的资金投入4开发目标思考高投入产出比产品目标：降低开发风险的基础上实现高宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析5宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市全国宏观经济图1:GDP增速图2:进出口贸易总额增速图3:固定资产投资增速图4:全社会消费品零售总额增速(单位：亿元）(单位：亿美元）(单位：亿元）(单位：亿元）中国经济走出2008年金融危机的低迷，企稳回升，但面临经济结构调整转型挑战，总体机会大于威胁6全国宏观经济图1:GDP增速图2:进出口贸易总额增速图3:固国家4万亿投资计划：为抵抗全球金融危机对中国经济的影响，我国08年底曾计划到2010年年底前投资4万亿元以扩内需、促增长，其中新增中央投资1.18万亿元。该笔投资主要用于民生工程，包括保障性安居工程、农村的民生工程，基础设施的建设以及社会事业的投资，占44%。此外，16%投资用于自主创新、生态调整、节能减排；23%用于重大基础设施的建设，包括交通、铁路、公路、港口、水利工程等；14%用于汶川地震灾后重建；其他公共支出则占3%。2009年新增9.6万亿元银行贷款：为应对国际金融危机，我国加大了金融对经济的支持作用，我国信贷结构不断优化。2009年全年新增贷款接近9.6万亿元。国家4万亿投资与9.6亿银行信贷使通货膨胀在2010年来临，资金将开始寻觅避险途径图5:中国2009年1月-2010年5月的CPI及PPI走势图全国宏观经济09年11月7国家4万亿投资计划：国家4万亿投资与9.6亿银行信贷使通货膨房价过快上涨，为保民生，国家出台新政打压住宅市场，通胀背景下，避险资金转入写字楼市场房价指数2009年1月-2010年5月全国一手房价走势图4.15新政：对贷款购买第二套住宅房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对商品房住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；房地产开发企业应将取得预售许可证的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源以及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。2009年9月-2010年6月深圳中心区写字楼三级市场价格走势图8房价过快上涨，为保民生，国家出台新政打压住宅市场，通胀背景下在经济企稳回升的上升周期，写字楼物业前景如何？写字楼前景提炼与写字楼需求相关的经济要素9在经济企稳回升的上升周期，写字楼物业前景如何？写字楼前景提炼武汉宏观经济单位：亿元单位：亿美元单位：亿元单位：亿元2005-2009年武汉市GDP图2005-2009年武汉市进出口贸易总额2005-2009年武汉市固定资产总额2005-2009年武汉市消费品零售总额武汉经济指标总体向好，经济不断发展是商务市场良好发展的前提10武汉宏观经济单位：亿元单位：亿美元单位：亿元单位：亿元200武汉宏观经济研究的前提：城市GDP总量及人均GDP与写字楼需求量呈现明显的正相关关系：人均GDP增加1000美元，城市办公面积需求增加3000㎡/十万人；一定程度上决定着写字楼市场的发展前景。（单位：元/人）武汉经济发展增速，人均GDP突破7000美元，商务市场发展空间增大2005-2009年北京、武汉、上海人均GDP增长速度对比图

按常住人口计算，2009年武汉全市人均GDP50109元，折合7395美元，增长12.74%。11武汉宏观经济研究的前提：城市GDP总量及人均GDP与写字楼武汉第三产业的发展，是商务市场发展的重要支撑因素武汉第三产业2005-2009武汉第三产业增速

为体现中部地区生产和生活服务中心的职能，武汉将重点强化第三产业，发展金融商贸、行政办公、文化旅游、科教创新、信息咨询等区域性中心城市服务功能。商业方面：武汉将以中山大道、解放大道为主轴，建设形成辐射中部地区的中心商业区；金融贸易方面：将构建王家墩—建设大道、中南路—中北路2个金融贸易区，集中布局国内外金融、证券、保险、信息、咨询机构，形成辐射中部地区的金融中心；科教方面：远景发展江夏五里界科教基地，在武昌南部形成教学、科研、产业一体化的“中部科研技术密集区”。单位：亿元12武汉第三产业的发展，是商务市场发展的重要支撑因素武汉第三产业我国中部地区中心城市的国家战略规划，将聚合周边城市带资源，促使城市新一轮提速发展武汉战略规划城市定位：我国中部地区的中心城市。

城市规模：主城区依托“两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，逐步完善汉口、武昌、汉阳的功能，促进一体化发展。交通优势：发挥武汉区位优势，建设国家重要综合交通枢纽和长江中游航运中心。宜居城市：六台“生态电扇”构建“低碳城市”，维护“江、湖、山、城”自然生态格局。孕育的投资价值武汉城市圈已是全国综合配套改革试验区之一，尤其是光谷获得与中关村同样的政策后，大武汉的快速上升势头不可阻挡。大武汉模式“一核一带三区四轴”一核：即作为城市圈发展极核的武汉都市发展区。一带：即以武汉东部组群、鄂州市区、黄石市区、黄冈市区为主体三区。四轴：均以武汉为起点，分别向鄂东、西部江汉平原、鄂西北、鄂西南发展延伸。13我国中部地区中心城市的国家战略规划，将聚合周边城市带资源，促重要定位启示：A、项目入市前经济恢复、商务投资价值的凸显将对写字楼市场的需求形成强有力支撑；B、武汉被国家定位为中国中部中心城市，将集聚周边城市资源，拉动武汉写字楼需求的繁荣，增加高端企业客户，需重点关注金融、贸易、咨询等第三产业行业客户的需求增长；C、写字楼市场发展迅速，客户对写字楼产品要求提高，产品朝高品质、高舒适度方向发展；宏观经济研究结论14重要定位启示：宏观经济研究结论14宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析15宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市江城武汉唐朝诗人李白在此写下“黄鹤楼中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武汉自古又称“江城”。武汉三镇世界第三大河流长江及其最长支流汉水横贯市区，将武汉一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局。九省通衢武汉是中国内陆最大的水陆空交通枢纽．它距离北京，上海，广州，成都，西安等中国大城市都在1000公里左右，是中国经济地理的“心脏”。城市快照武汉是湖北省省会，我国中部重要的中心城市，全国重要的工业基地和交通、通讯枢纽武汉在湖北的位置

高山流水觅知音的故里国务院命名的中国历史文化名城

中国首批沿江对外开放城市之一

中国近代工业发源地

中国建成史最为悠久的特大城市之一

有“百湖之城”的美誉16江城武汉城市快照武汉是湖北省省会，我国中部重要的中心城市，城市定位商业经济旺盛拥有商业网点12万余个，有3家商业零售企业跻身全国连锁经营企业30强行列，2009年商品零售总额达2164.09亿人民币。市场规范武汉是全国唯一承担国家知识产权局专利管理、交易、产业化及知识产权示范的全面试点工作的城市。重视未来经济武汉财政性教育经费支出占全市生产总值的1.38%。完整工业体系武汉是华中地区最大的工商业城市，拥有钢铁、汽车、光电子、化工、冶金、纺织、造船、制造、医药等完整的工业体系。在清朝末期、国民政府时期，武汉三镇经济繁荣，曾有“东方芝加哥”之称。武汉地处中国腹地,是中国中部地区的工业、金融、商业、科研和文化教育中心武汉城市规划发展的总目标是：把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。

17城市定位商业经济旺盛拥有商业网点12万余个，有3家商主城区：

以三环线以内地区为主，包括局部外延的沌口、庙山和武钢地区；

重点培育和提升城市服务功能，集中发展金融商贸、行政管理、科教文化、信息咨询、旅游休闲等服务业，强化高新技术产业和先进制造业。新城组群：整合新城和与之联动发展的新城组团，形成东部、东南、南部、西南、西部和北部等六大新城组群；

承接主城区疏解的人口和功能，带动区域一体化发展。按照设施共享、分级配套、服务便捷的原则，建设一体化的基础设施体系。

规划形成以主城区为核心，六大新城组群均衡发展的都市发展区都市整体规划主城区西部新城组团国家级武汉食品工业加工区北部新城组团武汉航空城东部新城组团武汉重型工业发展区西南新城组团汽车及零配件、电子信息、家电和包装印刷产业区南部新城组团教育科研产业园区、现代物流基地东南新城组团高新技术产业区18主城区：规划形成以主城区为核心，六大新城组群均衡发展的都市发主城区依托“两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，形成汉口、武昌、汉阳相对独立的城市功能体系，并在此基础上构建三镇一体化发展的总体格局。汉口地区武昌地区汉阳地区主城区三镇关系汉口地区主要发展服务中部、面向全国的金融贸易和商业服务职能。规划常住人口154万人，建设用地面积116平方公里。

武昌地区主要发展科教文化、高新技术、金融商务和省级行政中心职能。规划常住人口247.5万人，建设用地面积231平方公里。

汉阳地区主要发展先进制造业、会展博览、文化旅游、生态居住等职能。规划常住人口100.5万人，建设用地面积103平方公里。19主城区依托“两江交汇、三镇鼎立”的自然格局，形成汉口、武昌、汉口写字楼区域主要由四大板块组成，以建设大道为主要核心，周边片区为辅，四大板块形成各自的特征汉口板块规划20汉口写字楼区域主要由四大板块组成，以建设大道为主要核心，周边“武汉金融街”聚集了200多家金融机构，必会产生群聚效应，加速金融行业发展，与此同时写字楼需求也将相应增大金融街：5家全国金融机构总部：汉口银行、长江证券、合众人寿、交银国际信托、武汉农村商业银行；14家中外资银行区域总部：中行、建行、交行、招行、汇丰、东亚等；19家证券公司区域总部：国信证券、招商证券等；15家保险公司区域总部：太平洋保险、平安保险、阳光保险等。还有投资担保、顾问咨询等非银行类金融企业也在这里聚集。1.招银大厦2.建银大厦3.民生大厦4.浦发大厦5.武银大厦6.农银大厦7.中信银行大厦8.交银大厦9.汉口银行大厦10.广发银行大厦建设大道①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩21“武汉金融街”聚集了200多家金融机构，必会产生群聚效应，王家墩商务区依托汉口核心位置，定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的综合性城市中心区现代服务业中心武汉王家墩商务区定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”现代服务业中心；综合性城市中心区形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。王家墩商务区现代商务中心区王家墩区片主要依托建设大道集中建设金融商务、贸易咨询、会展信息、商业服务等重大设施，形成现代商务中心区；地块位置地跨汉口城区经济最发达的江汉和硚口两个区，周边为城市建成区；地块四至地块北面为汉口火车客运站及江汉经济发展区，西面为汉西火车货运站、汉西建材大市场及硚口经济发展区，南面则临近解放大道商贸区，东面衔接武汉建设大道金融一条街和武汉市最大的市区公园——中山公园。22王家墩商务区依托汉口核心位置，定位为以金融、保险、贸易、信息2020年全面建成商务区，将带动周边市场快速发展，写字楼项目规划期较久，对本项目不存在竞争威胁王家墩商务区规模投资武汉CBD建筑总规模约1300万平方米，建设周期为15-20年，项目开发建设计划吸引投资总额约人民币1000亿元；泛海城市广场在建中的泛海城市广场，用地面积40300平方米，总建筑面积约30万平方米，是集国际五星级酒店、5A级甲级写字楼和高档购物中心于一体的新生态都市综合体。写字楼概况其中国际标准甲级写字楼约4万平方米，建筑高度100米左右，与酒店、购物中心一起形成城市领航性地标建筑，计划2013年后投入使用。232020年全面建成商务区，将带动周边市场快速发展，写字楼项目

城市规划小结A、我国中部中心的定位，将使未来武汉的中部核心地位更加突出，为本项目带来一个广阔市场的大环境；B、汉口依靠聚集了武汉的绝大多数金融贸易和商业，集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块，将继续主导武汉的核心经济，并辐射汉阳、武昌两镇经济；C、建设大道金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办公氛围将提升该区域的市场价值，金融机构相继入驻将起到集聚效应，吸引更多企业入驻，成为项目的一次机遇；D、王家墩区域优势明显，未来商务价值巨大，将提升周边物业价值，但建成尚需时间，与本项目不存在竞争冲突；24城市规划小结A、我国中部中心的定位，将使未来武汉的中部核心宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析25宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市

武汉金三角汉口----武汉CBD汉阳----武汉经济开发区武昌----武汉中南、光谷武汉市区写字楼市场格局武汉商务区由三个板块组成，目前主要写字楼集中在汉口及武昌武汉市区目前较成熟的写字楼主要集中在以汉口西北湖为中心辐射出的区域；武昌中南是以老写字楼为主的片区，光谷片区近年以商业为核心带动一些新写字楼的开发；每一片区已基本形成独立特色，写字楼市场正快速发展。26武汉金三角汉口----武汉CBD武汉市区写字楼市场格局武汉口、武昌商务市场未来发展潜力较大写字楼市场概况27汉口、武昌商务市场未来发展潜力较大写字楼市场概况27

写字楼市场概况武汉高端写字楼基本采用只租不售的物业运营方式；低端写字楼基本都出售；本项目作为高端销售型写字楼，具有较大的市场空间

目前武汉汉口写字楼市场租金价格在60-—80元/月·㎡之间，武昌写字楼租金价格在40-60元/月·㎡之间；投资回报率约在5-6.5%左右，相较深圳写字楼平均约3-4%的回报率，说明价格仍有提升的空间。28写字楼市场概况武汉高端写字楼基本采用只租不售的物业运营方式武汉高档写字楼注重外立面设计，造型美观大方，品质感强；外部建筑空间设计宽裕、大气国贸大厦瑞通广场建银大厦平安大厦民生大厦瑞通广场办公物业特征一29武汉高档写字楼注重外立面设计，造型美观大方，品质感强；外部建部分高档写字楼（以新世界项目为代表）大堂、候梯厅部分装饰精美、亲和；内部空间较为宽裕办公物业特征二国贸大厦建银大厦新世界中心瑞通广场30部分高档写字楼（以新世界项目为代表）大堂、候梯厅部分装饰精美办公物业特征三武汉写字楼卫生间、走道等公共空间硬件配置、装饰一般，不注重细节及人性化设计招银大厦浦发大厦建银大厦瑞通大厦31办公物业武汉写字楼卫生间、走道等公共空间硬件配置、装饰一般，武汉写字楼公共走道净高普遍较低，空间较为压抑办公物业特征四武汉写字楼公共走道主流净宽1.7—1.8m，与深圳水平基本持平；武汉写字楼净高主流在2.3m左右，高度空间较为压抑，深圳写字楼净高基本在2.5m上。泰合广场32武汉写字楼公共走道净高普遍较低，空间较为压抑办公物业武汉写字武汉写字楼物业管理比较松散，只有浦发银行大厦设置了门禁系统，对客户私密性及安全性考虑不足办公物业特征五新世界中心国贸大厦浦发大厦

武汉写字楼的物业管理系统较为松散，大堂均使用保安维持门禁，只有浦发银行大厦设置了简单的门禁系统。33武汉写字楼物业管理比较松散，只有浦发银行大厦设置了门禁系统，写字楼市场总结A、汉口CBD聚集了武汉大多数高端写字楼，是武汉商务核心地带；B、武汉高端写字楼基本采取只租不售运营方式，可售项目基本以中端商务公寓为主，本项目作为高端销售型物业，具有较大竞争优势；C、武汉多数项目外立面设计美观，但对内部硬件配置、建筑尺度等客户后期使用关注的要点考虑不足，存在较大的提升空间，因此本项目可以考虑在硬件、智能化和建筑尺度上等可以提高使用舒适性的关键点上有所突破；详细调研资料见附件一34写字楼市场总结A、汉口CBD聚集了武汉大多数高端写字楼，是武宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析35宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市36未来写字楼项目集中在江汉区，建设大道沿线，项目大多以城市综合体形式出现，体量大，档次高未来入市项目概况3636未来写字楼项目集中在江汉区，建设大道沿线，项目大多以城市37从项目区位、物业类型、品质、入市时间等多维度考虑，项目最主要竞争对手为广发银行大厦竞争项目进度表1.广发银行大厦预计2011年上半年入市，主销期与本项目重叠，产品形式档次与本项目相近，为主要竞争对手；2.新华名典和万达广场的物业类型和档次与本项目不同，且其入市时间较早，对本项目竞争不大；3.武汉天地、中华城、浙商国际和葛洲坝国际建筑规模大，品质高，但入市较晚，与项目主销期重叠度小，故项目应把握销售进度，力争在其入市前销售完毕；3737从项目区位、物业类型、品质、入市时间等多维度考虑，项目最38与本项目属同一区位，且其档次、规模、入市时间与本项目接近，为本项目主要竞争对手广发银行大厦3838与本项目属同一区位，且其档次、规模、入市时间与本项目接近该产品拥有宽裕的客梯服务面积和柱距空间，产品舒适度较好产品分析产品优点：1.电梯数量一共13部客梯(低区6部、高区7部），单梯服务楼层为3.2层（本项目3.5层）；2.柱距超大柱距设计，意味着标准层空间单位尺度更大，室内通透光亮；3.空间充分利用低区候梯厅和电梯在高区楼层转化成办公空间，增加高区可售面积；4.外挑空调板将空调板外挑在昭示性较差的两面，在影响外观较小的情况下，节省标准层空间。39该产品拥有宽裕的客梯服务面积和柱距空间，产品舒适度较好产品分40标准层实用率较低，局部结构设计使办公使用不便；单位产权面积划分相对较大；产品分析三角形结构不方正，办公使用不方便洗手间空间不足，男女厕各只有两蹲位产品缺陷：单层面积约1400m2左右，核心筒占比例较大，使用率较低；一层只有四个单位，单位面积约200—400m2，销售门槛相对较高，销售难度相对较大；4040标准层实用率较低，局部结构设计使办公使用不便；单位产权面两产品区位相近，规模相近，产品品质、细节设计等客户关注点的比拼成为竞争的关键广发银行大厦本案产品比较广发银行大厦广发银行大厦售楼处约10月开放，预计2010年中开始发售41两产品区位相近，规模相近，产品品质、细节设计等客户关注点的比42简洁现代的商务公寓，适合投资和中小企业自用新华名典4242简洁现代的商务公寓，适合投资和中小企业自用新华名典42434.5米层高LOFT和超过1：1的车位比为项目主要卖点1-3F商业中心4-9F停车场10-15F4.5米层高LOFT16-20F精品小户型16-20F主推26-93㎡精品小户型，报价1.4-1.5万/㎡；10-15F主推40-160㎡LOFT户型，报价1.6万/㎡；4-9F和地下一层为停车场，总共超过170个车位，套数车位比例超过1：1，解决武汉市场上停车位普遍不足现象。新华名典43434.5米层高LOFT和超过1：1的车位比为项目主要卖点144集商业、办公、酒店、住宅为一体的大型城市综合体葛洲坝国际广场4444集商业、办公、酒店、住宅为一体的大型城市综合体葛洲坝国际大高层、高挑空大堂、玻璃幕墙及领先国际的技术配置，使A5成为武汉沿江商务区首个国际甲级写字楼45武汉天地A5项目45大高层、高挑空大堂、玻璃幕墙及领先国际的技术配置，使A5成为46超高层国际甲级5A综合性商务项目浙商国际4646超高层国际甲级5A综合性商务项目浙商国际4647由酒店、商业、写字楼、住宅组成的高品质城市综合体项目中华城4747由酒店、商业、写字楼、住宅组成的高品质城市综合体项目中48

竞争项目分析小结Ａ、未来将入市的写字楼项目集中在汉口区域，体量超过50万m2，入市时间与本项目重叠的主要是广发银行大厦，是主要竞争对手；Ｂ、广发银行大厦与本项目区域、规模较为相近，主要比拼之处在于项目内部品质；Ｃ、未来竞争项目产品档次和配置高端，多为大型综合体，竞争优势明显；Ｄ、综合体项目主要集中在2012年后发售，本项目可把握2011年下半年竞争对手少的机会点，实现快速销售，不与大型项目主销期冲突。4848竞争项目分析小结Ａ、未来将入市的写字楼项目集中在汉口区宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析49宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市一、汉口写字楼客户分析二、写字楼客户关注点50一、汉口写字楼客户分析50一、汉口写字楼客户分析二、写字楼客户关注点51一、汉口写字楼客户分析51客户从事行业汉口写字楼客户从事行业以实业、金融、零售、IT、贸易为主新世界中心世贸大厦新世界国贸

汉口写字楼客户中实业占最大比重，如东芝、佳能、西门子等国际集团在武汉分公司，比重约23%；汉口作为金融贸易区，金融、贸易、零售企业比例较大，如汇丰、中行、汉口银行等国内外金融机构，约占34%左右；此外以用友、金蝶软件为代表的IT、咨询等第三产业也占较大比重；实业零售金融52客户从事行业汉口写字楼客户从事行业以实业、金融、零售、IT、客户资金性质汉口客户以内资私营企业为主体；外资企业约占1/5的比例，以日本、美国、香港籍为主

汉口写字楼入驻的企业以内资为主，约为80%，外资企业比例约为18%；在外资企业中，以日本、美国、香港籍企业为主；53客户资金性质汉口客户以内资私营企业为主体；外资企业约占1/5内、外资企业从事行业汉口内、外资企业均以从事实业、金融、零售、贸易为主，其中外资企业以从事实业为主内资所从事行业分布图外企所从事行业分布图实业零售实业贸易金融金融

汉口写字楼入驻的内资企业主要从事实业、金融、零售行业，行业相对分散，企业有上海震旦办公自动化、安讯金融设备系统等；

汉口写字楼入驻的外资企业主要从事实业、金融、贸易，其中实业所占比重较大（38%），如东芝、西门子等知名企业；54内、外资企业从事行业汉口内、外资企业均以从事实业、金融、零售客户需求面积汉口客户主要需求为300㎡以下单位，占总比例的68%，为市场主流

汉口写字楼企业主要需求面积为150㎡以下的中小面积办公单位，占总比例的36%；300㎡以下单位面积占总比例的68%；中小企业为汉口写字楼客户的主流；需求500㎡以上的中、大客户也占20%比例。大客户比例占20%55客户需求面积汉口客户主要需求为300㎡以下单位，占总比例的6大客户分析大客户以内资企业为主，占80%；以从事金融、实业、零售为主；美、德、法、香港籍企业为主

汉口租赁500㎡以上写字楼的中、大客户以内资企业为主，约占80%比例；

大客户以从事金融、实业、零售等行业为主，如中国银行、蒂森克虏伯电梯、欧莱雅、博士伦、周大福等；外资企业大客户中，以美、德、法、香港企业为主。金融实业零售大客户所从事行业分布图大客户来源地56大客户分析大客户以内资企业为主，占80%；以从事金融、实业、

汉口写字楼大客户中，内资、客户均以从事实业、零售为主，两个行业占到总比例的约60%；外资企业以实业为主，占45%；国企中，以工商银行、建设银行等金融企业为主，占总比例的72%；大客户分析内资大客户主要从事实业、零售业；外资大客户主要从事实业，且比重较大；外资大客户所从事行业分布图内资大客户所从事行业分布图国企大客户所从事行业分布图实业金融零售实业金融57汉口写字楼大客户中，内资、客户均以从事实业、零售为主汉口客户总结Ａ、从事行业：实业、金融、零售、IT、贸易为主；Ｂ、资金性质：内资私营企业、国企为主体；Ｃ、需求面积：以300㎡以下的中小户型为主（６８％），但仍有２０％的需求500㎡以上的大客户；Ｄ、大客户特征：以内资企业为主，部分知名跨国企业武汉分公司、国企入驻；基本以从事实业、零售、金融为主，其中外资大客户从事实业的比重较大；国企主要是四大银行在武汉的分公司为主；58汉口客户总结Ａ、从事行业：实业、金融、零售、IT、贸易为主；一、汉口写字楼客户分析二、写字楼客户关注点59一、汉口写字楼客户分析59基于客户需求的产品力通过海量客户分析，结合高端客户深度访谈，深刻理解客户心目中的“甲级”，得出客户对写字楼最为关注的要点，指导产品设计和更精准、更高效的营销诉求！高端写字楼客户体验点总表60基于客户需求的产品力通过海量客户分析，结合高端客户深度访谈，地段、周边商务氛围及配套、景观资源是客户最为关注的外部因素68%59%50%商务氛围及配套景观资源稀缺成熟产业链77%0%20%40%60%80%100%地段45%23%23%未来规划投资前景公共交通客户对于办公物业的外围关注点主要集中在区位形象、办公便捷性及景观资源等方面客户较为关注的区位、商务氛围、景观资源本项目均较好，但周边竞争项目同样具备接近的资源，因此需从内部下功夫，领先对手。客户关注的写字楼外部因素61地段、周边商务氛围及配套、景观资源是客户最为关注的外部因素6建筑本体（平面布局、外立面、大堂尺度、层高、公共空间装饰等）、硬件配置（电梯、空调、幕墙等）是客户对产品本体的主要关注点18%33%46%18%21%27%5%59%5%14%5%23%0%10%20%30%40%50%60%70%幕墙空调外立面电梯实用率大堂公共空间平面布局商业裙楼物业管理管理费价格花园前广场5%停车位14%14%客户购买或租赁专业写字楼目的在于借助高档物业提升企业自身形象，因此对于产品本体的关注点集中体现在表征“面子感”的地方，产品设计需在这些方面做足功课，赢取客户认同。这些方面也是进一步研究写字楼产品为本项目设计所借鉴的关键点。客户关注的写字楼内部因素62建筑本体（平面布局、外立面、大堂尺度、层高、公共空间装饰等）客户关注点总结A、地段、周边商务氛围及配套、景观资源是客户最为关注的外部因素，但面对周边竞争项目，外部资源的类同将促使项目从产品内部进行竞争；Ｂ、建筑本体（平面布局、外立面、大堂尺度、层高、公共空间装饰等）、硬件配置（电梯、空调、幕墙等）为客户对产品本体主要关注点，本项目需抓住客户关注且市场并未满足的要点，着力突破，领先市场。63客户关注点总结A、地段、周边商务氛围及配套、景观资源是客户最宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目地块价值城市规划开发目标解析64宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市项目地处新华路——连接金融街建设大道及商贸街解放大道的“黄金走廊”第一排，交通方便，昭示性强地块交通建设大道新华路解放大道西北湖江汉北路小南湖中山公园地处建设大道及解放大道之间的新华路中段；东邻小南湖公园，南靠江汉北路，西临新华路，位于西北湖，小南湖，中山公园之间；喷泉公园65项目地处新华路——连接金融街建设大道及商贸街解放大道的“黄金地块四至地块四至：项目西临新华路，南临江汉北路，东临锦江之星酒店，北临登月大厦及居民区。用地范围：地块南北长约120m，东西长约99m，呈南窄北宽的不规则多边行。项目地块项目地块宽裕，且具有207米限高规划，有成为区域标志性建筑的先天优势66地块四至地块四至：项目地块项目地块宽裕，且具有207米限高规地块环境分析地块西南侧为写字楼、酒店，楼体外观较美观，入驻多家银行机构，具有商务氛围，地块价值较高凯盟大厦浦发银行大厦纽宾凯国际酒店本项目地块新华名典67地块环境分析地块西南侧为写字楼、酒店，楼体外观较美观，入驻多地块环境分析地块东侧、北侧为高层住宅、破旧民房、低端写字楼，整体环境较差，地块价值较低登月大厦天下国际红公馆、破旧住宅天上人间夜总会、小南湖锦江之星酒店、云湖大厦本项目地块68地块环境分析地块东侧、北侧为高层住宅、破旧民房、低端写字楼，地块景观资源分析西北湖中山公园新华路体院场宝岛公园喷泉公园公园项目地块四周2KM范围内分布有多个公园、湖泊，景观资源丰富地块四至：项目四周2KM范围内分布有西北湖、中山公园、宝岛公园、喷泉公园等多个公园、湖泊，景观资源丰富；其中距离项目距离近且景观更好的资源为喷泉公园和中山公园；69地块景观资源分析西北湖中山公园新华路体院场宝岛公园喷泉公园西北湖中山公园宝岛公园喷泉公园公园本项目120m120m60m80m100m30m150m35m60m20m80m40m60m因地块周围建筑杂乱，且高度落差较大，需按项目层段分析景观资源价值地块景观资源分析新华路江汉北路70西北湖中山公园宝岛公园喷泉公园公园本项目120m120m60西北湖中山公园宝岛公园喷泉公园公园本项目120m120m60m80m100m30m150m35m60m20m80m40m60m低区办公单位，仅有东面单位可看到项目旁边的公园及宝岛公园景观，其他面基本无景观资源67m地块景观资源分析价值一般面可视景观资源不可视景观资源价值最高面说明：低区办公单位（67m以下），无法看到景观最好的西北湖、中山公园、喷泉公园景观，只有东面可以看到旁边公园及远处宝岛公园景观，故东面景观资源价值最高；价值较低面西面、南面被80-100m高度建筑遮挡；景观资源较差北面西北湖景观被60m高建筑遮挡；景观资源较差新华路江汉北路东面可看旁边小公园景观，但公园品质一般，景观资源一般价值较高面71西北湖中山公园宝岛公园喷泉公园公园本项目120m120m60西北湖中山公园宝岛公园喷泉公园公园本项目120m120m60m80m100m30m150m35m60m20m80m40m60m中区办公单位可看到大部分景观资源，但被周边建筑部分遮挡，且据部分景观距离较远，整体景观资源一般131m地块景观资源分析说明：中区办公单位（67-131m），无法看到喷泉公园景观、但中山公园、喷泉公园景观，宝岛公园景观均可可到，但都存在距离远及遮挡问题，故整体景观资源一般；西面、南面被80-100m高度建筑遮挡部分景观；景观资源一般北面西北湖景观被遮挡，且喷泉公园被北面120米住宅遮挡，景观资源一般新华路江汉北路东面可看旁边小公园景观，但公园品质一般，景观资源一般价值一般面可视景观资源不可视景观资源价值最高面价值较低面价值较高面72西北湖中山公园宝岛公园喷泉公园公园本项目120m120m60西北湖中山公园宝岛公园喷泉公园公园本项目120m120m60m80m100m30m150m35m60m20m80m40m60m高区办公单位基本都可以拥有良好景观资源，其中西、南面单位景观资源最好，价值最高196m地块景观资源分析说明：高区办公单位（131-196m），可基本看到项目四周景观资源，景观价值较高；其中南向单位因可以看到大片的中山公园及旁边小公园，景观资源最好，价值最高；西面可看中山公园景观；南面可看中山公园及旁边小公园景观，景观资源最好；北面西北湖景观资源被遮挡，可看喷泉公园景观资源，景观资源较好；新华路江汉北路东面可看喷泉公园及旁边小公园、宝岛公园景观，景观资源较好；价值一般面可视景观资源不可视景观资源价值最高面价值较低面价值较高面73西北湖中山公园宝岛公园喷泉公园公园本项目120m120m60地块交通分析

交通拥堵：项目地块周边道路极为不规则，其中江汉北路车道狭窄，且其中一个停车场双向入口设在此处，在上下班高峰期容易出现交通拥堵的状况；

进入性：项目江汉北路出入口，除从江汉北路由南至北车辆较易进入之外，其他方向车辆进入困难；地块周边道路环境复杂，且车流量大，在上下班高峰期，容易出现交通堵塞；地块进入性也较弱江汉北路拥挤车流江汉北路停车场出入口74地块交通分析交通拥堵：项目地块周边道路极为不规则，其地块特质小结地块优势：A、项目地处交通要道新华路沿线第一排，交通方便，昭示性强；B、项目地块宽裕，且具有207米限高规划，有成为区域标志性建筑的先天优势；C、地块西南侧建筑整体形象好，具有商务氛围，地块价值较高；D、地块周边分布多个优质景观资源，其中项目高区单位景观资源最佳；地块限制条件：A、地块东侧、北侧建筑整体形象不佳，环境较差，地块价值较低；B、地块低区办公单位因周边建筑遮挡，除东面景观资源一般之外，其他面的办公单位景观资源较差；C、地块中区可看部分景观资源，因周围高层建筑遮挡，景观资源一般；D、地块周边道路环境复杂，且车流量大，在上下班高峰期，容易出现交通堵塞状况；75地块特质小结地块优势：75宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目写字楼案例地块价值城市规划开发目标解析76宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市√77√77项目整体发展策略充分利用并放大项目所处地段及207米高度在区域建筑中的昭示性优势，打造高形象、优硬件、人性化、有特色的都市金融圈国际商务标杆SO策略78项目整体发展策略充分利用并放大项目所处地段及207米高度在区LaDéfense这里是城市经济的心脏79LaDéfense这里是城市经济的心脏79这里是城市的黄金走廊80这里是城市的黄金走廊80这里是城市的核心金融圈81这里是城市的核心金融圈81这里是全城瞩目的商务新高度82这里是全城瞩目的商务新高度82这里是划时代的中心83这里是83它是嘈杂城市中的思想家，与周边的喧哗、浮躁全然不同大气、美观、简洁、沉着、富有时代感84它是嘈杂城市中的思想家，与周边的喧哗、浮躁全然不同84

它是工程艺术的精灵，与周围建筑的厚重石材、普通幕墙外表面相比，更通透、明亮、精致、棱角分明、富有线条感85它是工程艺术的精灵，85

它是舒适办公的倡导者内部空间大气、宽阔、通透、现代、简约，注重人性化设计和建筑细节打造，硬件设备高品质且运作高效86它是舒适办公的倡导者金融圈国际商务旗舰金融圈：项目位于建设大道金融圈内，尽享成熟金融区之便国际：现代的建筑设计风格及人性化的设计理念是国际化商务物业标志旗舰：高品质的硬件配置及富有特色的产品设计是树立市场标杆的保障87金融圈国际商务旗舰87区域：武汉汉口为主、涵盖武昌、汉阳及周边新建组团行业：以实业、金融企业为主要客群，IT、贸易类企业为辅类型：国内大型企业武汉分公司为主，跨国公司的武汉分公司或区域总部、武汉本地大中型企业为辅按武汉市区现有客户特征，结合未来客户发展趋势，写字楼目标客户定位为：目标客群主要关注产品的高形象、舒适度总体目标客户细化说明客户定位88区域：武汉汉口为主、涵盖武昌、汉阳及周边新建组团按武汉市区现总体达到目前武汉写字楼较高水平（新世界国贸、新世界中心），在形象面、硬件配置、人性化细节、个性化设计等方面，适当选取相关着力点突破提升档次定位基于武汉未来写字楼竞争突破口研判，本项目写字楼部分整体档次定位为武汉写字楼在在建筑的个性化打造上缺乏设计感和创新，楼体缺乏可吸引人、加深人们对其印象的亮点设计未来高端客户（本项目目标客群）对形象、个性、舒适度、人性化的要求逐步提高，武汉写字楼注重外在形象包装，忽略内部硬件配置及装修品质的打造，不注重建筑细节设计，且对物业管理关注度不够，在此些方面仍有较大的提升空间，故本项目存在明确的突破方向档次定位前提——武汉未来写字楼竞争突破口研判89总体达到目前武汉写字楼较高水平（新世界国贸、新世界中心），在宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市场客户分析竞争项目写字楼案例地块价值城市规划开发目标解析90宏观经济发展战略、定位报告结构思路地块写字楼发展建议写字楼市一、现阶段建筑设计需调整部分二、后期装饰部分91一、现阶段建筑设计需调整部分91一、现阶段建筑设计需调整部分二、后期装饰部分92一、现阶段建筑设计需调整部分92现有设计弊端：1.结构柱过密，遮挡标准层使用者视线，舒适度不足；2.过多结构柱遮挡，影响室内采光；3.影响大门主入口设计，使得入口较为局促；不够大气；4.外立面石材过多，过于厚重。立面优化建议目前过密柱网对采光、视野均有一定程度的影响，建议进行调整设计调整建议外部形态内部空间硬件配置原设计重要93现有设计弊端：立面优化建议目前过密柱网对采光、视野均有一定程幕墙包裹结构柱，隐藏过密的柱网；幕墙外采用金属条体现外立面竖向线条幕墙结构调整建议幕墙包裹结构柱深圳东海国际中心

采用通透的大幅玻璃幕墙，获得平整通透效果；若为保持塔楼竖向线条产生的挺拔效果，可以采用全明框幕墙或半隐框玻璃幕墙（横隐竖不隐）京基国际金融中心设计调整建议外部形态内部空间硬件配置94幕墙包裹结构柱，隐藏过密的柱网；幕墙外采用金属条体现外立面竖幕墙结构调整建议将原入口两扇门之间柱子去掉，并将两个大门排布在一起，增强大门的尊贵感大门被柱隔断，因宽度仅3m，显得较为局促；玻璃隔墙将两扇门分隔开，使得大门集中度不够现方案建议方案柱子去掉并将两个大门合并，尊贵感增强设计调整建议外部形态内部空间硬件配置95幕墙结构调整建议将原入口两扇门之间柱子去掉，并将两个大门排布简洁、挺拔的立面设计，配以线条的变化和色调的组合，塑造现代、简约的立面形象

目前武汉写字楼外立面大多采用石材+普通灰、蓝玻璃幕墙的形式，本项目可以采用其他跳跃感比较强的色调的幕墙，与周边项目形成色调上的差异，或在幕墙上增加具有跳跃感的线条，丰富立面，使项目更具个性及可识别性。卓越世纪中心彩色幕墙线条卓越时代广场一期竖向幕墙线条设计调整建议外部形态内部空间硬件配置立面优化建议次要高形象KPI特征96简洁、挺拔的立面设计，配以线条的变化和色调的组合，塑造现代、

建筑顶层以上改造部分可考虑设置3层结构构架，增强顶部美观，待项目竣工验收完毕后，在构架梁上搭板改造为办公空间，可用于对外出租或发展商保留自用，该部分面积不计入容积率，因此可以有效增加项目附加值。顶部构架建议顶部设置构架，增强项目美观度，提高项目实用价值设计调整建议外部形态内部空间硬件配置重要高形象KPI特征97建筑顶层以上改造部分可考虑设置3层结构构架，增强顶部靠近新华路位置昭示性较好，建议调整大堂主入口朝向新华路，更好展示项目形象大门朝向优化建议调整原因：1.符合项目形象新华路为汉口的金融街、主干道，昭示性好，主入口朝向新华路满足项目形象要求；2.江汉北路昭示面相对较差，不宜承载项目的主昭示面形象；3.交通便捷性从新华路进入大堂、地下停车场更为便捷；江汉北路新华路主入口重要设计调整建议外部形态内部空间硬件配置高形象KPI特征98靠近新华路位置昭示性较好，建议调整大堂主入口朝向新华路，更好更改电梯门厅为大堂，增加大堂面积，更好的和类如银行等与写字楼商务气质相似的商业衔接大堂面积优化建议调整原因：1.增加大堂面积增强大堂空间感和通透感，提升大堂形象；2.与商业衔接，办公人群可以更为便捷的进入商业区域（银行营业厅），体现项目的商务形象；设计调整建议外部形态内部空间硬件配置取消次要99更改电梯门厅为大堂，增加大堂面积，更好的和类如银行等与写字楼大堂调整为“I”型，保证大堂整体感；并将大堂一、二层通高，扩大大堂空间；原江汉路一侧大堂空间改为开放式商业，增加项目商业面积100大堂大堂（开放式商业）新华路主入口调整原因：1.增强昭示性靠新华路位置昭示性较好，将大堂和主入口设于此处能增强项目的昭示性；2.保持整体性优化后大堂比原设计的L型大堂在形状上相对完整，大堂空间感较强；3.提高项目价值靠江汉北路大堂空间可以调整为商业功能，提高项目商业部分价值。原设计大堂大堂面积优化建议设计调整建议外部形态内部空间硬件配置重要100大堂调整为“I”型，保证大堂整体感；并将大堂一、二层通高，大堂空间尺度香港ICC高形象KPI特征将大堂1、2F打通，除保证高度阔绰；且需考虑整体空间视觉舒适性7m6m13m设计调整建议外部形态内部空间硬件配置重要需将两层空间完全打通，理由为：1.若局部打通，2F节省出的商业空间局促，难以利用，商业价值不高；2.大堂两层空间打通，将有效提升项目整体形象，对办公单位价值有整体拉升作用。增加整体价值比增加部分商业可售面积获取的收益大。101大堂空间尺度香港ICC高形象KPI特征将大堂1、2F打通，除大堂空间尺度将大堂空间外延5米，使大堂空间更宽裕，舒适性更佳5m办公大堂增加大堂空间增加大堂空间

目前大堂入口据核心筒位置仅为10m左右，进深较浅，建议将两层高大堂外挑5m，使大堂空间更宽裕，舒适性更好。项目平面项目剖面设计调整建议外部形态内部空间硬件配置次要有特色KPI特征102大堂空间尺度将大堂空间外延5米，使大堂空间更宽裕，舒适性更佳设计调整建议外部形态内部空间硬件配置外挑大堂示意图纯玻璃幕墙构成的外挑大堂给人新颖、奇特的室内外光影变幻的感受外挑的大堂“玻璃盒子”上还可打造项目LOGO有特色KPI特征103设计调整建议外部形态内部空间硬件配置外挑大堂示意图纯玻璃幕墙将商业电梯设为观光梯+旋转楼梯，并使用点支式幕墙，打造项目亮点104调整原因：1.昭示性大堂西北面的具有良好昭示性，设计精致、个性的观光电梯能够提升项目品质；2.增加项目亮点可考虑参考香港朗豪坊的螺旋式观光电梯，并采用通透点支式幕墙，电梯内可观赏到户内外景观。夜间观赏效果更为出色，使之成为本项目一大亮点。调整平台楼梯平台楼梯裙楼商业电梯优化建议观光梯效果图示有特色KPI特征设计调整建议外部形态内部空间硬件配置次要104将商业电梯设为观光梯+旋转楼梯，并使用点支式幕墙，打造项目亮观光电梯意向图美国写字楼项目深圳新世界中心武汉首个拥有旋转观光商业电梯的写字楼项目设计调整建议外部形态内部空间硬件配置105观光电梯意向图美国写字楼项目深圳新世界中心武汉首个拥有旋转观资料来源：世联地产写字楼商业配套研究规律一：写字楼裙楼主流业态为餐饮、银行、品牌店、便利店提示：

餐饮、金融、便利店构成写字楼底商主流业态，可为本项目办公人群提供配套所需，是本项目不可或缺的构成。1F银行、快餐、便利店、文具店……2F、高档餐饮、健身等……写字楼裙楼商业布局规律：裙楼平面优化建议设计调整建议外部形态内部空间硬件配置106资料来源：世联地产写字楼商业配套研究规律一：写字楼裙楼主流业规律二：写字楼裙楼超过两层较难存活提示：深圳中心区/中心西区写字楼群楼商业大部分为1-2层，将部分1、2层单位连通打包租售给银行、餐饮已经被验证是可行的操作形式；

裙楼平面优化建议设计调整建议外部形态内部空间硬件配置107规律二：写字楼裙楼超过两层较难存活提示：裙楼平面优化建议设计规律三：常规业态的面积需求既定提示：

根据目标业态划分商铺，便于整体商业的规划。裙楼平面优化建议设计调整建议外部形态内部空间硬件配置108规律三：常规业态的面积需求既定提示：裙楼平面优化建议设计调整依据一层商铺商业价值高低，设置相应适合的银行、餐饮等业态109裙楼商业设置建议一层商业设置：1.西北面位置昭示较好，建议引进与项目商务气质相符的商业业态，优先选择外资银行，做银行的营业厅及ATM柜员机；（一般建议持有，价格合适可出售）2.东面物业商业价值较低，建议设置写字楼必要业态或定点消费业态，可做便利店或快餐门面；（可出售)3.南面临汉江北路，昭示性较好，并拥有广场资源，建议做与项目形象相符的商务商业，比如咖啡厅。（持有经营）二层商业设置：1.二层裙楼西北面可设置对私密性要求较高的银行办公区、贵宾理财厅和VIP贵宾室，吸引银行商家加盟；（可出售）2.裙楼二层价值相比一层价值低，可将一层用作商铺门面，将用餐区、厨房等置于二层；（可出售）3.南面位置做一层快餐用餐区；（可出售）银行办公区、贵宾理财厅、VIP贵宾室餐饮后台用房、用餐区银行营业厅、ATM柜员机（约500㎡）便利店、快餐门面（100-140㎡/间，共4间）咖啡厅（约200多㎡）设计调整建议外部形态内部空间硬件配置便利店、快餐门面（约200㎡）餐饮后台用房重要109依据一层商铺商业价值高低，设置相应适合的银行、餐饮等业态10

三层商业设置餐厅，四层商业设置会所，满足客户就餐和休闲需求110三层商业设置：三层裙楼北面设置西餐厅，东面、西南面设置中餐厅，满足客户不同场合的就餐需求以及外企的用餐习惯。（可出售）裙楼商业设置建议四层商业设置：四层裙楼商业设置为会所或休闲中心，满足客户休闲解压需求。（持有经营）中餐厅会所西餐厅中餐厅中餐厅会所会所会所设计调整建议外部形态内部空间硬件配置110三层商业设置餐厅，四层商业设置会所，满足客户就餐和休闲需求

核心筒设置原则依据客户需求，甲级写字楼核心筒设计原则如下：Ａ、核心筒集约化：在保障核心筒功能完善、适用的前提下，使核心筒面积集约，实用率保证在70%以上；B、电梯配置数量合理：除保证总客梯数量满足运载要求外，各区客梯数量也需满足运载要求；C、分区合理：电梯合理分区，保证人流动线不高度重叠，上班高峰期，候梯厅不产生拥堵；保证高区候梯厅私密性及舒适性；D、导视清晰：各区候梯厅排布清晰，可使访客通过导视方便快捷找到所需到达的候梯厅；E、空间利用率高：各区充分利用闲置空间，作实用功能用房，提高项目实用率，增加项目价值；设计调整建议外部形态内部空间硬件配置111核心筒设置原则依据客户需求，甲级写字楼核心筒设计原则如下：112112现核心筒设计缺陷现核心筒设计存在低区电梯严重不足，低区人流干扰其他区域，导示不清晰等问题中区高区低区现有设计的弊端：1.分区不合理由于低区业主以中小型企业为主，通往低区的人流较为杂乱，把低区设置于核心筒中间位置，搭乘低区的人员必须经过中区或高区，必定会对高、中区的高端客户产成一定的干扰，影响两区品质；2.导示不清晰此核心筒设计导示牌无法准确指示，致使访客不能快速找到访问楼层侯梯厅；3.低区电梯负荷过大低区为复式楼层，人流量多，该区只设有两部客梯，（货梯本身使用者多且混杂，速度慢）运载能力不足，导致企业员工使用不便，办公效率下降。设计调整建议外部形态内部空间硬件配置112112112现核心筒设计缺陷现核心筒设计存在低区电梯严重不足现核心筒设计缺陷中高区核心筒利用不够集约，利用不够充分面积较大。若能集约利用，增加高价值面单位面积，可增加销售价值设计调整建议外部形态内部空间硬件配置高区平面图中区平面图利用不充分空间面积杂物间杂物间杂物间走道杂物间走道每层利用不够充分面积约70㎡，高区27-41层共计面积约900㎡每层利用不够充分面积约35㎡，中区15-25层共计面积约400㎡113现核心筒设计缺陷中高区核心筒利用不够集约，利用不够充分面积较深圳荣超经贸中心项目产品形式与本项目接近，其核心筒设置集约、合理114核心筒参考案例设计调整建议外部形态内部空间硬件配置深圳荣超经贸中心114深圳荣超经贸中心项目产品形式与本项目接近，其核心筒设置集约、“十”字形核心筒设计，电梯分区清晰，电梯数量布置合理，且通达性较好低区中区高区优点：1.电梯分区清晰合理：不会造成区域相互干扰，减少共用候梯厅造成的人流高峰期拥堵现象，提高办公效率；2.通达性好、昭示性均好：“十”字形核心筒大大缩短行进距离，且可满足更多商家昭示需求；3.渐收式设计中、高区可采取减缩式设计，增大办公单位面积，提升实用率；设计调整建议外部形态内部空间硬件配置核心筒参考案例深圳荣超经贸中心正门入口方向中高区设置于核心筒后部，保证舒适性115“十”字形核心筒设计，电梯分区清晰，电梯数量布置合理，且通达渐收式核心筒设计增大高区办公空间，增大实用率，可实现更高价值116低区标准层中区标准层设计调整建议外部形态内部空间硬件配置核心筒参考案例深圳荣超经贸中心高价办公单位面积增大116渐收式核心筒设计增大高区办公空间，增大实用率，可实现更高价值117中区标准层高区标准层设计调整建议外部形态内部空间硬件配置核心筒参考案例深圳荣超经贸中心办公单位面积增大渐收式核心筒设计增大高区办公空间，满足高区大客户对办公空间舒适度要求117117中区标准层高区标准层设计调整建议外部形态内部空间硬件配低区电梯空出空间调整为储藏室和办公空间，高区候梯厅调整为洗手间；增加高价单位面积，从而增加销售收入低区标准层中区标准层设计调整建议外部形态内部空间硬件配置核心筒参考案例高区候梯厅作卫生间增加南向好景观单位面积，增加销售收入118低区电梯空出空间调整为储藏室和办公空间，高区候梯厅调整为洗手低中区电梯空出空间调整为洗手间和办公空间；增加高价单位面积，从而增加销售收入中区标准层高区标准层设计调整建议外部形态内部空间硬件配置核心筒参考案例高区候梯厅作卫生间增加南向好景观单位面积，增加销售收入119低中区电梯空出空间调整为洗手间和办公空间；增加高价单位面积，客梯分区优化建议中、低区位置调整，增加1台低区电梯，分别减少一台中区及高区电梯，保证各区域电梯运载能力充足原设计调整后高区中区低区主入口主入口分区优化建议：1.将中区、低区排布位置互换，并对电梯数量进行调整；2.对高区使用一套门禁系统，对中、低两采用另一套门禁系统，使人流动线分隔；分区位置调整原因：1.为达到渐缩式核心筒目的进行调整；2.将人流分流至2个入口，有效避免人流冲突，保证高区的独立性和舒适性；中区设置在核心筒内部，舒适性更好；电梯数量调整中区原客梯数为4台，低区为2台，建议减少一台中区电梯，增加一台低区电梯，将低区电梯数调整为3台；保证负荷最大的低区域电梯运载能力充足；设计调整建议外部形态内部空间硬件配置高区低区中区重要120客梯分区优化建议中、低区位置调整，增加1台低区电梯，分别减少设计调整建议外部形态内部空间硬件配置渐缩式核心筒建议走道办公单位低区功能房卫生间蓝框部分为可以考虑核心筒渐缩的空间，且该部分面积单位价值较高，有进行结构改动，提高其面积的价值。低区中区走道办公单位卫生间卫生间前室功能房在中高区局部调整竖向剪力墙，将原低区电梯、功能房面积作为走道，将原走道位置并入办公单位；卫生间等用房调整位置在中区，将一个卫生间调整至高区走道位置，将低区电梯位置设置为功能用房，原部分功能房及电梯位置设置为走道；功能房功能房重要121设计调整建议外部形态内部空间硬件配置渐缩式核心筒建议走道办公设计调整建议外部形态内部空间硬件配置渐缩式核心筒建议高区办公单位卫生间前室功能房走道办公单位低区功能房卫生间蓝框部分为可以考虑核心筒渐缩的空间，且该部分面积单位价值较高，有进行结构改动，提高其面积的价值。低区调整后中、高区减少的走廊公摊面积约400㎡以上，南向高价值单位面积也将提高，使整体物业价值提高在高区，将部分中、低区电梯厅位置及低区电梯位置设置卫生间，中区及部分地区电梯位设置为功能房；卫生间功能房走道卫生间功能房122设计调整建议外部形态内部空间硬件配置渐缩式核心筒建议高区办公深圳写字楼电梯指标客梯品牌当前深圳甲级写字楼电梯多选择迅达、三菱等国际领先品牌，规格最高达到2400KG/24人，其中以进口三菱品质较好，深圳配置进口三菱电梯的写字楼多年运行效果依然平稳、舒适；建议高区全部采用进口三菱电梯，保证高区品质；中、低区可采用上海三菱电梯本项目电梯配置建议：电梯品牌：选择国际领先品牌，建议高区全部使用进口三菱电梯，保证高区品质；中低区采用国产三菱电梯，建议与厂家协商，将上海三菱电梯LOGO的中文去掉，保留英文字样；设计调整建议外部形态内部空间硬件配置123深圳写字楼电梯指标客梯品牌当前深圳甲级写字楼电梯多选择迅达、客梯基本指标原方案建议方案建议低区电梯载重量增大至1600kg/21人的重量，以满足运载要求；并将各区电梯轿厢净高提升本项目电梯配置建议：电梯载重量：因低区电梯数量较少（3台），建议将载重量提高至1600kg/21人，以满足低区运载需求；电梯门洞高度、轿厢净高：建议提升电梯门洞高度、轿厢净高，增强电梯的舒适性及品质感；电梯运载速度：目前高区电梯配置为3台4m/s电梯；1台6m/s电梯。而6m/s电梯所起噱头作用大于实用效果。建议比较目前方案及将4台高区均设置为5m/s的电梯的成本，若成本更低或不高出很多，可考虑将4台高区电梯均设置为5m/s，可更实用，且一样可以具有很好营销效果；设计调整建议外部形态内部空间硬件配置124客梯基本指标原方案建议方案建议低区电梯载重量增大至1600k消防梯消防梯兼顾货梯功能，需有较大的尺寸及载重量，并且对材质、电源、控制系统具有较高的安全要求设计调整建议外部形态内部空间硬件配置125消防梯消防梯兼顾货梯功能，需有较大的尺寸及载重量，并且对材质低区洗手间设置共用前室，充分利用空间，并体现人性化设计洗手间优化建议前室残位残位核心筒调整后优点：1.私密性设置前室避免出现整装镜反射洗手间内部，体现人性化关怀；2.充分利用空间男女厕同用整装镜和洗手池，有效节省空间；洗手台设计调整建议外部形态内部空间硬件配置次要人性化KPI特征126低区洗手间设置共用前室，充分利用空间，并体现人性化设计洗手间产权单位分隔产权分隔需考虑资源平均、户型面积区间合理、各办公单位总价合理等设计原则户型分隔原则：1.资源均好：争取办公单位在景观资源、户型昭示性、采光、面积、结构、噪音等方面各具优势，各办公单位资源均好；2.户型面积区间合理：为满足不同规模公司的面积需求，应设置小、中、大几种面积的单位。且小面积单位可以稍多，便于客户拼合购买；北侧单位被民生银行等超高层建筑遮挡东侧单位被高层公寓遮挡西、南侧高层单位可看到中山公园景观设计调整建议外部形态内部空间硬件配置127产权单位分隔产权分隔需考虑资源平均、户型面积区间合理、各办公产权单位分隔办公空间分隔需考虑资源平均、户型面积区间合理、各办公单位总价合理等设计原则设计调整建议外部形态内部空间硬件配置目前产权单位存在问题：1.单位面积小：目前标准层产权单位分隔为16户，平均每个单位面积为80㎡左右，实用率较低且档次不高；2.高低区单位面积相同：高区单位一般进驻大企业，客户对于楼盘品质及形象要求较高，单位户数少更能获得其青睐。建议：在核心筒最终确定后，依据分隔原则重新划分产权单位。128产权单位分隔办公空间分隔需考虑资源平均、户型面积区间合理、各层高调整原因：1.稀缺性5.4米层高具有稀缺性，在后期营销价值较高，能够得到高销售价格，故保留低、中区5.4米层高产品；2.定位客户群5.4m层高产品多属中小企业改复式所用，与高区定位客户群不同，故更改高区3层5.4m层高产品；3.保证舒适性高区以高端客户为主，考虑到高端客户的舒适性，平摊高区的层高，调整为4米，且为保证舒适度，净高需大于3米；4.预留较大空间为网络地板和VRV空调吊板预留较大空间；为使项目价值最大化，建议保留低、中区5.4米层高产品，高区调整为4.0米层高，保证净高超过3米5.4米层高4米层高不同层高产品排布建议楼层划分依据：1.纯粹性由于两种层高的客户群体不同，5.4米层高客户多以中小型企业为主，人流量大，故采取以避难层为界限划分，保持高区部分的纯粹性，不会造成物业类型混杂和人流交叉；2.独立区域高区楼层可以整区的售予大机构客户，使之拥有独立的办公楼层、电梯和候梯厅；设计调整建议外部形态内部空间硬件配置重要高形象KPI特征129层高调整原因：为使项目价值最大化，建议保留低、中区5.4米层本项目主要客户为区域内主流行业即实业、金融、贸易类等企业，对于写字楼形象、品质要求较高，5.4m层高产品应着重考虑5.4m层高产品定位设计调整建议外部形态内部空间硬件配置浦发银行大厦客户

由建设大道、新华路写字楼客户调查结果显示，区域内主要客户群为实业、金融、贸易类企业为主，该类客户对写字楼形象、品质要求较高，故本项目提供的产品需满足此类企业的需求，在项目的档次、品质上着力打造。

所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。由于LOFT出身并不“高贵”，且此前的LOFT产品并不高端，使得市场对LOFT的认识为中低端产品，本项目5.4m产品的关键即为引导高端客户的固有观念，强势推出创新产品；130本项目主要客户为区域内主流行业即实业、金融、贸易类等企业，对本项目主要客户为区域内主流行业即实业、金融、贸易类等企业，对于写字楼形象、品质要求较高，5.4m层高产品应着重考虑参考案例：海上海设计调整建议外部形态内部空间硬件配置

海上海创意LOFT，三幢纯玻璃幕墙的外立面，分别开设三个形态各异的洞口；131本项目主要客户为区域内主流行业即实业、金融、贸易类等企业，对海上海项目“LOFT”自身产品的特征：其以高挑高、大面宽等自身典型的特征正符合了知识产业特有的对空间释放感的追求，所以自然得到众多智力型产业客户的高度认可。项目展示方式：精装创意