南京及周边旅游地产市场研究报告148

南京及周边旅游度假地产市场研究报告市场背景及周边项目研究分析1市场背景及周边项目研究分析南京别墅市场分析周边项目研究分析居民可支配收入和置业衍变周边项目客户分析南京旅游市场发展情况市场背景分析1南京别墅市场分析1【南京别墅市场运行情况】——供应和去化方面，2009年至2013年4月份，南京别墅市场（含江宁、江北）整体上市量在8129套，去化10216套，其中2009年去化4979套，主要消化2008年因金融危机而直销的库存别墅产品，整体来看，别墅市场基本处于供销平衡的状态。——受国家对别墅用地控制的影响，别墅产品上市量在逐年减少，年平均上市量在1800套左右。价格也是水涨船高，目前别墅成交均价在18763元，较去年同期上涨20%。南京别墅市场分析1【2013年南京城区及近郊在售别墅项目情况】项目名称物业类型物业地址开发商参考均价参考总价钟山国际高尔夫独栋玄武区环陵路7号南京钟山高尔夫职业有限公司均价54000元/m²总价3800万元/套起售保利紫晶山独栋联排栖霞区马群大庄6号地块保利江苏房地产发展有限公司均价17500元/m²独栋：总价296万元/套起售

联排：总价666万元/套起售英郡华府联排栖霞区东至学子路，南达灵山北路南京栖霞房地产开发有限公司均价19000万元—21000元/m²总价价590-800万元/套阳明山庄独栋宁杭公路以东，古川村以北南京元通置业有限公司均价31800-36800元/m²总价1400万元—2300多万元/套紫园独栋联排叠加环陵路99号南京建发华海房地产开发有限公司均价22000—27000元/m²总价500-600万元/套山河水花园独栋浦口区汤泉路假日路8号南京瑞基房地产开发有限公司均价12500元/m²总价500万元/套起售美达九月森林独栋浦口区江浦街道象山路29号美达集团南京德润置业有限公司均价14000元/m²总价630万元/套起售融侨观邸联排浦口海院路88号（象山南路与海院路交汇处）融侨置业均价11000元/m²总价576-750万元/套大吉山水田园联排浦口区汤泉镇银泉路88号南京大吉房地产开发有限公司均价11000元/m²总价182万元/套起国信自然天城双拼联排独栋浦口区江浦街道沿山东路188号江苏国信象山地产有限公司均价25000—34000元/m²总价1100-1500万元/套绿城玫瑰园独栋浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88号绿城集团南京天浦置业有限公司均价33000—78000元/m²总价2200万—15000万元/套柏悦澜庭央墅联排安德门地铁南侧小行路52号南京雨花台区房地产综合开发有限责任公司均价20000—25000元/m²总价650—900万元/套宏图上水庭院叠加软件大道与共青团路交汇处宏图地产均价23000—26000元/m²总价560—640万元/套香山美墅独栋双拼江宁开发区开元欣街9号南京开元经济开发有限公司均价在21000-23000元/m²总价700-800万元/套加州城联排独院江宁科学园弘景大道3888号江宁市政建设房地产开发有限公司均价16000-20000元/m²联排：总价430-565万

独院：总价820-1100万玛斯兰德独栋江宁开发区将军大道8号南京金陵置业发展有限公司均价33000—35000元/m²总价1500万/套起售伴山香槟园联排江宁方山大学城格致路9好（江宁体育中心对面）南京江宁科学园蓝天房地产开发有限公司均价16000-20000/元m²总价350-450万元【城镇居民可支配收入】年份人均可支配收入（元）年增长率2009年2500410.70%2010年2831013.22%2011年3220013.74%2012年3632212.80%2013年（预估）4000010.12%2009年至2012年的四年时间里，南京城镇居民人均可支配收入从25004元增长到36322元，增幅达38%，预计2013年人均可支配收入在40000元左右。南京城镇居民可支配收入1【居民可支配收入和居民置业衍变】随着城镇居民可支配收入的提高，别墅的客户层面不断扩大，别墅已经从少数财富阶层的专属品转变为中产阶级改变生活方式的途径，并逐渐出现了休闲度假等新的置业需求。居住消费特征指标特征城市特征阶段划分城市化被动郊区化主动郊区化大都市，城市群可支配收入/美元<300可支配收入/美元300—1000可支配收入/美元1000—4000可支配收入/美元>4000，城市化率70%南京市2010年城镇居民可支配收入已达4500美元居民可支配收入和置业衍变1【旅游市场消费情况】2012年，江宁、溧水、高淳、浦口、六合五个郊区共接待旅游者1591.3万人次，其中9成为南京城区居民，较上年增长30.9%，郊区实现旅游总收入207亿元，较上年增长31.3%，郊区旅游总收入占全市旅游总收入的比重达到16.3%。郊区旅游经济持续发展2012年，春节黄金周全市接待旅游者316万人次，较上年增长9.7%，实现旅游总收入28.71亿元，较上年增长13.9%。国庆黄金周全市接待旅游者662万人次，较上年同口径增长18.5%，实现旅游总收入56.84亿元，较上年同口径增长21.7%。节日期间，南京市散客出游、自驾旅游等新型旅游方式的兴起，推动旅游市场日趋多样化，休闲度假与旅游观光相结合的旅游规模逐渐扩大。假日旅游度假经济持续发展南京旅游市场消费情况1别墅市场供销平衡：从2009年到2013年的别墅走势来看，南京别墅市场基本处于供销平衡的状态。主动郊区化显现：根据城镇居民可支配收入和置业习惯的关系可以看出，南京从2010年开始，已步入主动郊区化阶段。休闲度假游规模扩大：南京市散客出游、自驾旅游等新型旅游方式的兴起，推动旅游市场日趋多样化，休闲度假与旅游观光相结合的旅游规模逐渐扩大。市场背景分析1【市场小结】市场背景及周边项目研究分析南京别墅市场分析周边项目研究分析居民可支配收入和置业衍变周边项目客户分析南京旅游市场发展情况周边项目研究分析1本案三大条件：距离南京城区120公里，直线线98公里，约100分钟车程。。山体别墅，，拥有自然山山水景观资源。旅游度假物物业，高尔尔夫球场资资源。调研楼盘筛筛选标准：：距离南京主主城120公里以内。。定位为度假假、旅游、、养生，涵涵盖别墅物物业类型。。拥有自然山山水景观资资源，建有有高尔夫球球场或高尔尔夫练习场场。山体别墅，，风格鲜明明，对本案案有明显的的借鉴意义义。面向南京客客群，处于于推广期或或销售期。。有一定规模模或影响力力，具有一一定知名度度。【个案筛选标标准】周边项目研究分析1【调研区域设设定】滁州市全椒县溧水区句容市溧阳市高淳区六合区和县本案周边项目研究分析1【个案分布情情况】分布特点：：1、主要分布布在南京南南部、东南南部，西部部、东部，，较符合南南京人休闲闲度假出行行方向。2、北部和东东北部区域域如盱眙方方向、扬州州方向类似似的个案较较缺乏。3、主要沿几几条高速分分布：沪宁宁、宁杭（（长深）、、宁高、沿沿江（常合合）、宁合合（沪蓉））。琅琊山冠景国际神山国际社区金牛湖度假中心中国边城如山湖城森湖溪谷香泉湖一号百美山庄卧龙湖小镇高德庄园涵田半岛巴厘原墅凤凰城金沙湾高尔夫白马湖森林人居南京市周边项目研究分析1【个案案基本本情况况】项目名称占地规模（万平米）物业类型状态中国边城650独栋在售涵田半岛660独栋一期尾盘高德庄园25独栋、双拼一期在售如山湖城660公寓、双拼、联排、洋房在售神山国际社区200独栋、双拼未推琅琊山冠景国际社区400独栋、双拼、联排、公寓在售森湖溪谷53类独栋一期尾盘百美山庄186独栋尾盘卧龙湖小镇230类独栋、酒店式公寓在售金牛湖度假中心27酒店式公寓、产权式酒店在售白马湖森林人居86独栋形象改造中香泉湖一号630独栋、双拼、联排、公寓烂尾凤凰城186双拼、联排、洋房、公寓在售经实实地地调调研研及及筛筛选选，，符符合合本本案案可可借借鉴鉴和和可可参参考考性性质质的的个个案案锁锁定定在在中中国国边边城城、、涵涵田田半半岛岛、、高高德德庄庄园园、、如如山山湖湖城城、、神神山山国国际际社社区区、、琅琅琊琊山山冠冠景景国国际际社社区区、、森森湖湖溪溪谷谷、、百百美美山山庄庄、、卧卧龙龙湖湖小小镇镇等等九九个个项项目目。。其其余余项项目目对对本本案案也也有有局局部部或或细细节节的的借借鉴鉴意意义义，，后后期期可可做做专专项项考考察察或或研研究究，，本本报报告告不不再再赘赘述述。。周边项目研究分析1区位地址镇江句容，沪宁42km景观资源高丽山、仑山湖物业类型独栋建筑风格英、法、美、西班牙、意大利占地面积650万平米土地年限70年发展定位集休闲、度假、美食、娱乐、康体疗养、文化交流及商贸洽谈于一体的多产业、综合性、具有国际水平的休闲度假胜地。中国国边边城城位位于于沪沪宁宁高高速速沿沿线线宁宁镇镇山山脉脉最最高高峰峰———海拔拔425米的的高高丽丽山山脚脚下下，，十十平平方方公公里里群群山山和和森森林林环环抱抱，，5500亩清清澈澈水水面面的的仑仑山山湖湖，，生生态态资资源源丰丰富富，，是是江江苏苏省省自自然然生生态态保保护护区区。。中国边城中国国边边城城周边项目研究分析1容积率0.2绿化率74%面积范围252-512主力面积252交付标准毛坯，花园精装修产品特点临湖半山，万国风情车位数每户1-2个物业费3.5元销售价格折后11000元目标客群南京、长三角区域开发商江苏边城发展集团开发进展在售A岛独栋别墅，主推聆湖独栋别墅，和半山小独栋主要配套18洞高尔夫、五星级酒店、健身房、游泳馆、SPA、KTV、棋牌、美容中心、影剧院、图书馆、儿童娱乐中心、雪茄吧、酒吧、沿沪沪宁宁高高速速至至““句句容容茅茅山山””出出口口，，至至边边城城有有一一长长4公里里的的自自建建专专用用景景观观通通道道，，交交通通十十分分便便捷捷。。规规划划开开发发1500栋别别墅墅,将仑仑山山湖湖打打造造成成兼兼具具居居住住，，娱娱乐乐，，休休闲闲度度假假的的大大型型区区域域。。中国国边边城城周边项目研究分析1中国国边边城城周边项目研究分析1中国国边边城城周边项目研究分析1涵田田半半岛岛涵田半岛区位地址溧阳天目湖，长深115km景观资源天目湖风景区物业类型独栋建筑风格东南亚占地面积660万平米土地年限40年发展定位长三角最具魅力的旅游度假胜地涵田田半半岛岛，，被被誉誉为为““长长三三角角最最具具魅魅力力的的旅旅游游度度假假胜胜地地””，，坐坐落落于于风风景景优优美美的的国国家家4A风景景区区———天目目湖湖畔畔。。一一期期规规划划独独占占3500亩湖湖光光山山色色，，包包括括按按五五星星级级和和白白金金五五星星级级标标准准打打造造的的涵涵田田度度假假村村酒酒店店，，和和国国务务院院特特批批的的中中欧欧经经济济论论坛坛永永久久会会址址–涵田田国国际际会会议议中中心心，，以以及及““湖湖在在院院中中，，院院在在山山里里””的的涵涵田田半半岛岛别别墅墅。。除此此之之外外，，还还有有为为之之配配套套的的游游艇艇、、高高尔尔夫夫练练习习场场、、红红酒酒窖窖、、山山顶顶温温泉泉、、中中西西餐餐厅厅等等等等二二十十多多种种高高端端娱娱乐乐度度假假设设施施。。周边项目研究分析1涵田田半半岛岛容积率0.2绿化率90%面积范围188-280平米主力面积220平米交付标准精装修产品特点1、半山、半岛、湖湾，湖光山色2、内饰装修按白金五星级度假酒店标准，配有豪华酒店全套设施、VIP专属私人管家3、户均一亩私家花园车位数每户1-2个物业费10-15元销售价格50000元/平米目标客群长三角区域企业主开发商亚东建发集团开发进展分为三期开发，二期在建主要配套9洞高尔夫，飞行俱乐部、游艇码头、高尔夫练习场、半岛咖啡屋、私人酒窖、山顶温泉、教堂、别墅私人会所、网球场、五星级酒店、棋牌室、户外自助烧烤、卡拉OK、SPA会所。涵田田半半岛岛别别墅墅占占地地105亩，，由由60栋东东南南亚亚风风格格别别墅墅组组成成，，二二十十六六度度的的坡坡地地式式建建筑筑设设计计将将浩浩渺渺碧碧波波尽尽收收眼眼底底。。逐逐次次散散落落布布局局，，半半山山、、半半岛岛、、湖湖湾湾构构成成别别样样意意境境。。半岛岛别别墅墅由由国国际际设设计计团团队队设设计计，，采采用用东东南南亚亚建建筑筑风风格格，，按按白白金金五五星星级级度度假假酒酒店店标标准准营营建建，，配配有有豪豪华华酒酒店店全全套套设设施施、、有有VIP专属属私私人人管管家家，，户户均均一一亩亩私私家家花花园园。。周边项目研究分析1涵田田半半岛岛周边项目研究分析1涵田田半半岛岛周边项目研究分析1涵田田半半岛岛周边项目研究分析1涵田田半半岛岛周边项目研究分析1涵田田半半岛岛周边项目研究分析1高德德庄庄园园高德庄园区位地址句容茅山，沿江70km景观资源茅山山脉，茅东水库物业类型独栋建筑风格欧美新古典占地面积25万平米土地年限70年发展定位集旅游、休闲、度假、养生、观光为一体，南京一小时都市圈高端墅居区，居住养生胜地。高德德庄庄园园项项目目位位于于句句容容市市沿沿江江高高速速茅茅山山景景区区出出口口，，是是茅茅山山景景区区内内首首席席山山水水资资源源别别墅墅区区。。位位居居南南京京、、镇镇江江、、常常州州几几何何中中心心，，一一小小时时大大南南京京经经济济圈圈，，沿沿江江高高速速直直达达，，紧紧密密互互动动镇镇江江常常州州。。项目目定定位位为为集集旅旅游游、、休休闲闲、、度度假假、、养养生生、、观观光光为为一一体体的的高高端端墅墅居居区区。。周边项目研究分析1高德德庄庄园园容积率0.35绿化率40%面积范围300-700平米主力面积500平米交付标准毛坯产品特点1、山泉直饮水、温泉以及地暖2、每户送一分地3、送地下室、送300-1700平米庭院车位数每户1个物业费4.5元销售价格16000元/平米目标客群长三角、南京开发商北京翔峰房地产开发进展分为四期，一期在建，酒店部分年后动工主要配套五星酒店、温泉SPA、咖啡厅、中西餐厅、宴会厅、会议中心、养生型酒店、有机农场、水岸风情商街、无污染有机种植基地高德德庄庄园园规规划划分分为为四四期期，，目目前前正正在在开开发发的的一一期期望望园园29栋独独院院别别墅墅，，每每户户赠赠送送半半亩亩庭庭院院。。并并引引入入山山泉泉直直饮饮水水、、温温泉泉以以及及地地暖暖等等配配套套。。内内部部配配套套养养生生型型酒酒店店、、有有机机农农场场、、水水岸岸风风情情商商街街等等，，开开辟辟无无污污染染绿绿色色种种植植基基地地，，并并赠赠送送每每户户业业主主一一分分地地。。周边项目研究分析1高德德庄庄园园周边项目研究分析1高德德庄庄园园周边项目研究分析1如山山湖湖城城如山湖城区位地址安徽和县，沪蓉80km景观资源如方山、水库物业类型公寓、双拼、联排、洋房建筑风格地中海占地面积666万平米土地年限70年发展定位集休闲娱乐、旅游度假、投资居住于一体的休闲度假型社区。碧桂桂园园如如山山湖湖城城位位于于安安徽徽省省和和县县，，定定位位在在集集休休闲闲娱娱乐乐、、旅旅游游度度假假、、投投资资居居住住等等功功能能于于一一体体的的复复合合式式开开发发项项目目，，项项目目总总占占地地约约一一万万亩亩，，规规划划建建设设有有五五星星级级标标准准酒酒店店、、交交通通中中心心、、高高尔尔夫夫练练习习场场运运动动馆馆等等高高尚尚生生活活配配套套设设施施。。周边项目研究分析1如山山湖湖城城容积率1.08绿化率50%面积范围120-258平米主力面积140平米交付标准精装修产品特点1、面积小、单价低、总价低2、精装修交付3、交通配套和生活配套齐全车位数每户1个物业费1.8元/平米销售价格7500元/平米目标客群南京开发商碧桂园开发进展在售玲珑美墅和临湖组团钻石郡主要配套高球练习场，五星级酒店、运动馆、超市、室外泳池、18间大型商务会议厅、社区班车、购物班车、600㎡华联超市、社区医院、垂钓中心。项目目物物业业类类型型涵涵盖盖花花园园美美墅墅（（双双拼拼）），，亲亲邻邻美美墅墅（（联联排排））及及度度假假公公寓寓等等多多种种产产品品。。在在售售120-140平方方米米玲玲珑珑美美墅墅，，一一口口价价88万/套起起；；在在售售临临湖湖别别墅墅组组团团““钻钻石石郡郡””，，面面积积217-258平方方米米，，约约200万一一套套。。周边项目研究分析1如山山湖湖城城周边项目研究分析1如山山湖湖城城周边项目研究分析1神山山国国际际社社区区神山国际社区区位地址安徽全椒，沪蓉76km景观资源神山国家森林公园物业类型独栋、双拼、联排建筑风格山水田园、法式占地面积200万平米土地年限40年-70年发展定位大型休闲、旅游、度假、养生项目项目目位位于于安安徽徽滁滁州州全全椒椒神神山山国国家家森森林林公公园园风风景景区区，，整整个个项项目目依依山山傍傍水水，，与与经经济济发发达达的的长长三三角角地地区区山山水水相相连连，，也也是是““大大滁滁城城””建建设设的的副副中中心心。。由由安安徽徽政政和和集集团团下下属属全全资资子子公公司司安安徽徽神神山山旅旅游游发发展展有有限限公公司司打打造造的的大大型型休休闲闲、、旅旅游游、、度度假假、、养养生生项项目目。。项项目目距距合合肥肥98公里里，，距距南南京京76公里里。。周边项目研究分析1神山山国国际际社社区区容积率0.6绿化率40%面积范围120-243平米主力面积130平米交付标准毛坯产品特点1、私家定制，独栋，单套面积小。2、户均送400平米以上大花园。车位数每户1个物业费待定销售价格11000目标客群合肥、南京开发商安徽神山旅游发展有限公司开发进展首期即将公开主要配套18洞高尔夫，西餐厅、中餐厅、宴会厅、狩猎场、健身房、3000平米温泉会所、1300亩体育公园、农耕休闲娱乐区、开心果园、开心农场、2300平米会议中心。项目目建建设设用用地地3000余亩亩。。其其中中涵涵盖盖了了600多栋栋山山湖湖别别墅墅，，总总建建面面约约180000平米米；；以以及及20000多平平米米的的五五星星级级假假日日酒酒店店，，5000平米的会会议中心心；5000平米的温温泉和3000平米的高高档会所所；占地地1300亩的体育育公园，，占地16000多亩的华华东国际际狩猎场场。周边项目研究分析1神山国际际社区周边项目研究分析1琅琊山冠冠景国际际社区琅琊山冠景国际社区区位地址安徽滁州，沪蓉75km景观资源琅琊山风景区物业类型独栋、双拼、联排、公寓建筑风格地中海占地面积400万平米土地年限40年发展定位集“运动休闲、观光体验、健康养生、商务会议”于一体，大琅琊国际生态休闲旅游社区”，长三角的重要休闲旅游目的地琅琊山国国际社区区位于安安徽滁州州，毗邻邻琅琊山山风景名名胜区。。项目占占地约7000亩，主要要包括七七大精品品产业集集群：游游览观光光体验集集群、度度假会议议酒店集集群、生生态体育育运动集集群、主主题文化化商业集集群、国国际教育育培训集集群、康康体理疗疗保健集集群、山山水养生生物业集集群。周边项目研究分析1琅琊山冠冠景国际际社区低密度住住宅集群群部分，，40年产权，，涵盖独独栋、双双拼、联联排别墅墅以及花花园洋房房，在售售联排别别墅部分分，面积积180-220平米，内内部配套套建有建建有高球球练习场场、五星星级花园园酒店、、商业小小镇、国国际学校校、葡萄萄庄园、、温泉SPA、马术、、垂钓、、射箭场场等。容积率0.36绿化率40%面积范围180-500平米主力面积200平米交付标准毛坯产品特点1、送地下室、地下车库、前后庭院车位数每户1个物业费待定销售价格7000元/平米目标客群南京、滁州开发商开发进展在售一期联排别墅部分主要配套18洞高尔夫，商业小镇、特色餐饮、西餐厅、中餐厅、宴会厅、马术练习场、射箭练习场、游泳池

垂钓、温泉SPA、美容中心、棋牌、KTV、娱乐会所、国际学校、葡萄庄园、会议厅周边项目研究分析1琅琊山冠冠景国际际社区周边项目研究分析1琅琊山冠冠景国际际社区周边项目研究分析1森湖溪谷谷森湖溪谷区位地址南京溧水，宁高70km景观资源傅家边、无想山、神柳凹湖物业类型类独栋建筑风格现代中式占地面积53万平米土地年限70年发展定位3万亩湖山深处，830亩纯独栋度假社区森湖溪谷谷项目位位处于国国家AAA级风景旅旅游区——溧水傅家家边现代代农业园园区内，，毗邻无无想山风风景区，，自然景景观资源源丰富，，距南京京约一小小时车程程，交通通较为便便捷。周边项目研究分析1森湖溪谷谷容积率0.24绿化率60%面积范围180-252平米主力面积200平米交付标准毛坯产品特点1、中国人居环境金牌试点旅游度假住区；2、设置前院、后院、侧院、内院多重庭院。车位数每户1个物业费3.5元销售价格11000元/平米目标客群南京开发商南京德文房地产开发进展一期基本售罄，二期年后动工主要配套规划中商业街区、社区会所、万亩有机农业生态园、5星级远程医疗项目占地地面积800亩，一期期规划由由104栋独立别别墅构成成，全部部为类独独栋别墅墅，面积积在180-252平米之间间，目前前已基本本售罄。。但由于于物业服服务较差差，社区区处于无无人管理理状态，，杂草丛丛生，入入住率较较低。周边项目研究分析1森湖溪谷谷周边项目研究分析1百美山庄庄百美山庄百美山庄庄是由新新加坡元元立集团团开发建建设，新新加坡元元立集团团，涉及及产业从从高尔夫夫球场、、养生到到度假休休闲和泰泰生农业业等。已已拥有并并自主经经营“太太阳岛””品牌系系列的五五家高尔尔夫球场场。分别别是上海海太阳岛岛，昆山山太阳岛岛，苏州州太阳岛岛，南京京太阳岛岛和扬州州太阳岛岛。区位地址南京溧水，宁高55km景观资源天生桥风景区、太阳岛高尔夫物业类型独栋建筑风格意大利托斯卡纳占地面积186万平米土地年限70年发展定位南京近郊，纯正高尔夫度假独栋别墅周边项目研究分析1百美山庄庄百美山庄庄位于溧溧水天生生桥风景景区，占占地2800多亩的南南京太阳阳岛高尔尔夫球场场内。别别墅建筑筑面积约约2万平米，，容积率率仅为0.32，为纯独独栋社区区。百美美山庄共共分四期期开发，，总幢数数78幢，面积积从215.36——470.61平方米。。目前一一期、二二期、三三期已基基本售罄罄，主要要是在销销售四期期尾盘。。容积率0.32绿化率60%面积范围215-470平米主力面积215平米交付标准毛坯产品特点27洞高尔夫景观环抱车位数每户2个物业费3元销售价格16000元/平米目标客群南京及长三角城市开发商新加坡元立开发进展现房销售，基本售罄主要配套29洞高尔夫球场，高尔夫会所餐饮、中西餐厅、酒吧、高尔夫球场、健身房、高尔夫俱乐部会所、高尔夫用品专卖店、高尔夫五星物业服务周边项目研究分析1百美山庄庄周边项目研究分析1百美山庄庄周边项目研究分析1卧龙湖风风情小镇镇位于溧溧水北，，紧邻南南京南部部最大交交通枢纽纽——桂庄立交交，由宁宁杭、沿沿江、机机场高速速和宁杭杭高速二二期四条条高速公公路相交交而成。。卧龙湖湖风情小小镇环抱抱整个原原生态的的卧龙湖湖主湖面面，依山山傍湖，，分布于于湖滨半半岛和丘丘陵山麓麓之间，，社区规规划面积积230万平方方米，，建筑筑面积积80万平米米，容容积率率0.35，绿化化率70%。卧龙湖湖风情情小镇镇区位地址溧水卧龙湖，长深45km景观资源卧龙山、卧龙湖水库物业类型别墅、公寓建筑风格南加州圣芭芭拉占地面积230万平米土地年限70年发展定位一座集旅游、度假、购物、餐饮、会议功能的具有南加州圣芭芭拉风情的主题小镇。卧龙湖小镇周边项目研究分析1卧龙湖湖风情情小镇镇容积率0.35绿化率70%面积范围240-290平米主力面积260平米交付标准毛坯，自选精装修产品特点三个精装修标准：3000元/平米、4000元/平米、5000元/平米车位数每户1-2个物业费3.9元/平米销售价格15000目标客群南京市区开发商南京卧龙湖置业开发进展在售第五期别墅组团，在建五星级酒店主要配套五星级酒店、9洞高尔夫练习场、社区GOLF体育公园、马会俱乐部、游划艇俱乐部、室内外游泳馆、健身SPA理疗馆、网球俱乐部、社区购物中心、国际双语学校。规划为为三大大功能能系统统：南南加州州圣芭芭芭拉拉风情情小镇镇（旅旅游度度假、、酒店店酒吧吧、国国际名名品直直销店店等）），国国际乡乡村俱俱乐部部（GOLF体育公公园、、马会会、游游划艇艇和健健身会会馆等等），，高尚尚居住住区（（美式式别墅墅、度度假公公寓等等）。。周边项目研究分析1卧龙湖湖风情情小镇镇周边项目研究分析1卧龙湖湖风情情小镇镇周边项目研究分析1卧龙湖湖风情情小镇镇周边项目研究分析1【交通条条件对对比】项目名称距南京城区距离车程距高速出口连接主干道中国边城42405km-沪宁自建4公里景观道-沪宁涵田半岛1159012km-长深自建1公里景观道-x106高德庄园70600.9km-沿江沿G104如山湖城809025km-沪蓉自建3.5公里景观道-s206神山国际社区769022km-沪蓉4公里-x032琅琊山冠景国际社区759019km-沪蓉3公里-滁州市区金牛湖度假中心576014km-长深4公里-宁天城际轻轨森湖溪谷707014km-宁高自建1.8公里景观道-x305百美山庄55503km-宁高1.5公里高尔夫景观道卧龙湖小镇43450.8km-长深绿化2.2公里景观道-x202从车程程距离离来看看，距距离南南京城城区最最近的的项目目有句句容的的中国国边城城、溧溧水的的卧龙龙湖小小镇、、百美美山庄庄，车车程一一般在在40-50分钟左左右。。距离南南京城城区较较远的的项目目除溧溧阳的的涵田田半岛岛之外外，多多集中中在安安徽，，车程程一般般在90分钟。。为了营营造度度假的的分为为以及及能够够连接接交通通干道道，多多数项项目或或自建建数公公里景景观道道，或或对原原有省省道、、县道道进行行绿化化处理理，凸凸显整整体调调性。。周边项目研究分析1【资源和和定位位分析析】项目名称所属区位车程核心资源发展定位自然人文景观高尔夫中国边城句容40高丽山、仑山湖18洞集休闲、度假、美食、娱乐、康体疗养、文化交流及商贸洽谈于一体的多产业、综合性、具有国际水平的休闲度假胜地涵田半岛溧阳90天目湖风景区9洞长三角最具魅力的旅游度假胜地高德庄园句容60茅山、水库/集旅游、休闲、度假、养生、观光为一体，南京一小时都市圈高端墅居区，居住养生胜地。如山湖城和县90如方山、水库练习场集休闲娱乐、旅游度假、投资居住于一体的休闲度假型社区神山国际社区全椒90神山国家森林公园18洞大型休闲、旅游、度假、养生项目琅琊山冠景国际社区滁州90琅琊山风景区18洞集“运动休闲、观光体验、健康养生、商务会议”于一体，大琅琊国际生态休闲旅游社区”，长三角的重要休闲旅游目的地金牛湖度假中心六合60金牛湖青奥帆船基地练习场离尘不离城，山水之间的城市度假居所森湖溪谷溧水80傅家边、无想山、神柳凹湖/3万亩湖山深处，830亩纯独栋度假社区百美山庄溧水50天生桥风景区、太阳岛27洞南京近郊，纯正高尔夫度假独栋别墅卧龙湖小镇溧水45卧龙湖山水景观18洞集“商务休闲，度假旅游，生态环保，北美新生活方式”的高尚主题小镇就自然然景观观资源源来说说，从从南京京出发发，车车程在在60分钟左左右，，山水水自然然景观观资源源很多多。1个项目目配建建27洞高尔尔夫，，4个项目目配建建有18洞高尔尔夫，，3个项目目配建建有9洞高尔尔夫或或练习习场。。定位方方面：：休闲闲、度度假、、旅游游、养养生等等字眼眼已充充斥旅旅游度度假地地产市市场，，“旅旅游、、休闲闲、度度假””等功功能能已成成为多多数项项目的的定位位方向向。周边项目研究分析1【建筑风风格】项目名称建筑风格中国边城英、法、美、西班牙涵田半岛东南亚高德庄园欧美新古典如山湖城地中海神山国际社区山水田园、法式琅琊山冠景国际社区地中海森湖溪谷现代中式百美山庄意大利托斯卡纳卧龙湖小镇南加州圣芭芭拉周边项目研究分析1【户型产产品分析】项目名称当期产品中国边城独栋涵田半岛独栋高德庄园独栋如山湖城双拼神山国际社区独栋琅琊山冠景国际社区联排森湖溪谷独栋百美山庄独栋卧龙湖小镇独栋在售别墅项目中，最小户型为如山湖城的120平米双拼别墅，最大面积为高德庄园的独栋别墅。市场上主力户型面积在200-220平米之间，该类户型有独栋、也有双拼，联排较少。百美山庄、森湖溪谷、涵田半岛都是独栋产品，琅琊山冠景为联排户型。如山湖城的玲珑别墅，双拼产品，面积在120-140平米，精装修交付，值得借鉴。周边项目研究分析1【户型产产品分析】涵田半岛户型(溧阳)一层平面二层平面户型建筑面积：214平米，设计为两层。一层为二间卧室、景观庭院，二层为大堂和餐厅。优点：该户型亮点为结合坡地形态，二层入户；景观展示面均被解放、视野通透无遮挡，但又具备了一定的私密性；卧室与庭院结合较为紧密；缺点：室内空间及功能较为单一简洁；由室内进入庭院内需穿越卧室或从室外绕行；周边项目研究分析1【户型产产品分析】如山湖城户型A(安徽全椒)一层平面二层平面户型建筑面积：121平米，设计为两层，二室一厅二卫。一层包含有客厅、餐厅、卧室、活动花园，二层为一间卧室及观景平台。优点：该户型亮点为面积控制较为经济，多处灰空间的处理给予业主更灵活的调整空间；根据实际居住情况调整了各个功能空间的尺度关系；二层具有较大的的观景露台；缺点：各个功能空间较为紧凑，舒适度有一定的影响；门厅入户无玄关。周边项目研究分析1【户型产产品分析】如山湖城户型B(安徽全椒)一层平面二层平面户型建筑面积：140平米，设计为两层，二室一厅二卫。一层包含有客厅、餐厅、活动花园，二层为二间卧室及观景平台。亮点：该户型为面积控制较为经济，多处灰空间的处理给予业主更灵活的调整空间；根据实际居住情况调整了各个功能空间的尺度关系；二层具有较大的的观景露台；缺点：各个功能空间较为紧凑，舒适度有一定的影响；周边项目研究分析1【户型产产品分析】卧龙湖湖小镇镇户型型A(溧水)一层平平面二层平平面户型建建筑面面积：：237平米，，设计计为两两层，，四室室两厅厅三卫卫。一一层为为客厅厅、餐餐厅、、卧室室、车车库和和活动动花园园，二二层为为三间间卧室室。该户型型亮点点为灰灰空间间较多多，可可与庭庭院结结合；；客厅厅挑空空且有有2个景观观面；；缺点：：入户户过道道过长长；客客卧公公共卫卫生间间过多多，可可调整整为套间。。周边项目研究分析1【销售价价格分析】项目名称均价交付标准房屋赠送花园面积中国边城11000毛坯精装300涵田半岛50000精装精装660高德庄园15000毛坯毛坯350如山湖城7000精装简装170神山国际社区11000毛坯毛坯200琅琊山冠景国际社区6500毛坯毛坯200森湖溪谷11000毛坯毛坯200百美山庄16000毛坯简装150卧龙湖小镇15000毛坯简装200从销售均价来看，除涵田半岛单价在5万元之外，均价超过1万元的有中国边城、高德庄园、神山国际社区、森湖溪谷、百美山庄和卧龙湖小镇，这些楼盘均为毛坯交付。琅琊山冠景的6500为联排别墅，其独栋别墅在销售期时，均价在12000左右。从主力总价来看，3个项目总价在100万-140万之间，3个项目主力总价在330-400万之间，其中如山湖城为精装修交付，通过产品设计和控制面积，总价在98万左右，深受客户认可。周边项目研究分析1【去化速速度分析】项目名称推出套数销售套数去化周期（月）中国边城602414涵田半岛605960高德庄园291410如山湖城1221003神山国际社区000琅琊山冠景国际社区961618森湖溪谷10410152百美山庄787256卧龙湖小镇40106碧桂园如山湖城在售玲珑双拼别墅，面积120-146平米之间，均价7000元，精装修交付，深受南京客群的青睐。月均去化33套，在周边类似个案中可谓一枝独秀。其他个案在售的产品中，平均每月去化套数在1.5套至2套之间，去化速度较为缓慢。其中去化速相对度较好的森湖溪谷，位于溧水傅家边，开盘价在8000元左右，目前均价11000元，其热销期多采用人海派单战术，降低了调性和品质，后续开发基本乏力。卧龙湖小镇和中国边城距离南京50分钟车程左右，从形象和硬件配套方面投入较大，月均去化1.7套。高尔夫纯独栋别墅百美山庄，太阳岛高尔夫环抱，景观资源优越，月均去化1.3套。周边项目研究分析1【slogan和销售售主张张】项目名称定位语销售主张中国边城中国最佳山水别墅小镇三山一湖，三年一栋涵田半岛别墅一方净土养三生享生态，玩生意，醉生活高德庄园中国茅山，首席养生庄园悟道茅山，养心高德如山湖城南京山水度假第一城万亩山湖，五年大城，至好美墅神山国际社区五星级酒店，狩猎场，体育公园，定制别墅以征服之名感悟真我人生琅琊山冠景国际社区滁宁第一生态人居大盘，3000亿巨献7000亩国际社区琅琊山麓，纯粹低密度，度假养生果岭墅金牛湖度假中心南京，珍藏级度假半岛不在三亚，在金牛湖森湖溪谷秦淮源，中国墅50分钟车程，转身给世界一个背影百美山庄2800亩高尔夫中央78幢托斯卡纳独栋意墅40分钟，南京主城，隐于山水之间的最佳距离卧龙湖小镇别墅，球场，马会，游艇，美国小镇让您实现世界籍的生活梦想从各项项目的的定位位语和和销售售主张张来看看，多多数提提到了了山水水湖等等自然然景观观资源源，并并由此此提炼炼出度度假和和养生生的概概念，，进而而升华华到养养心、、征服服、生生活梦梦想等等人生生境界界，并并突出出产品品性质质，明明确““墅””的物物业类类型。。这也也是当当下远远郊度度假物物业销销售主主张的的主流流方向向。周边项目研究分析1【配套情情况分析】项目名称基础部分水电气中国边城市政水市政电天然气涵田半岛市政水市政电天然气高德庄园市政水、直饮水市政电天然气如山湖城市政水市政电天然气神山国际社区市政水市政电待定琅琊山冠景国际社区市政水市政电天然气金牛湖度假中心市政水市政电无森湖溪谷市政水市政电天然气百美山庄市政水市政电天然气卧龙湖小镇市政水市政电天然气在售项项目中中，除除金牛牛湖度度假中中心主主力产产品为为酒店店式公公寓和和产权权式酒酒店，，没有有天然然气之之外，，神山山国际际社区区天然然气未未定，，其他他项目目均为为市政政水、、市政政电、、天然然气入入户。。作为远远郊度度假项项目，，更应应该完完善基基础配配套设设施的的投入入和建建设，，满足足基本本生活活所需需。才才能在在此基基础上上，完完善和和提升升其他他方面面的配配套。。周边项目研究分析1【配套情情况分析】项目名称高尔夫酒店商业配套餐饮运动休闲娱乐其他中国边城18洞五星4万平米西餐厅、中餐厅、宴会厅、咖啡馆、边城会所健身房、游泳馆、瑜伽馆、登山步道、划艇、登山步道、网球场SPA、KTV、棋牌、美容中心、影剧院、图书馆、儿童娱乐中心、雪茄吧、酒吧、垂钓、美玉轩、美陶吧、韦岗温泉、山地自行车道会议室、酒廊、美仑画室、周末集市涵田半岛9洞五星2万平米原味会所、法式铁板烧、中餐厅、西餐厅、进口食品屋、宴会厅游泳池、健身房、桌球、乒乓球巴厘养生会所、游艇码头、山顶湖景温泉、半岛咖啡屋户外拓展基地、酒窖、会展中心、飞行俱乐部、土特产商场、教堂高德庄园/五星5.6万平米西餐厅、中餐厅、宴会厅、咖啡厅、红酒吧健身房、桌球室、网球、乒乓球温泉会所、棋牌、酒吧、影音室有机农场、水上七星会所如山湖城待建五星3万平米高档中西餐厅、宴会厅、特色酒吧康体设施、室外泳池、网球场、篮球、排球、羽毛球私人会所，KTV娱乐、酒店精品店、休闲山地车、游船、岛上烧烤18间大型商务会议厅、社区班车、购物班车、600㎡华联超市、社区医院、垂钓中心神山国际社区18洞五星2万平米西餐厅、中餐厅、宴会厅狩猎场、健身房3000平米温泉会所、1300亩体育公园、农耕休闲娱乐区、开心果园、开心农场2300平米会议中心琅琊山冠景国际社区18洞五星4万平米商业小镇、特色餐饮、西餐厅、中餐厅、宴会厅、咖啡厅马术练习场、射箭练习场、游泳池垂钓、温泉SPA、美容中心、棋牌、KTV、娱乐会所、洗浴休闲国际学校、葡萄庄园、会议中心森湖溪谷/规划中5万平米规划中商业街区规划中社区会所万亩有机农业生态园5星级远程医疗百美山庄27洞//高尔夫会所餐饮、中西餐厅、酒吧高尔夫球场、健身房高尔夫俱乐部会所高尔夫用品专卖店、高尔夫五星物业服务卧龙湖小镇9洞五星10万平米中餐饭店、西餐店、酒吧、半岛度假酒店、温泉度假酒店、企业会馆度假村社区GOLF体育公园、马会俱乐部、游划艇俱乐部、室内外游泳馆、网球俱乐部、登山环湖徒步、湖滨沙滩浴场SPA理疗馆、垂钓俱乐部、老人公寓（美式康复中心）、加尼福利亚酒坊酒吧街、小镇湖滨演艺广场、卧龙湖国际艺术中心、理疗馆社区购物中心、国际双语学校、会员私人名品专卖店、名品直销商业街周边项目研究分析1【客户情情况分析】项目名称销售主张客群区域定位实际客群区域中国边城三山一湖，三年一栋南京、长三角区域句容周边及南京涵田半岛一方净土养三生长三角溧阳为主，长三角城市为辅高德庄园悟道茅山，养心高德长三角、南京北京、周边城市如山湖城万亩山湖，五年大城，至好美墅南京南京神山国际社区以征服之名感悟真我人生合肥、南京全椒周边为主琅琊山冠景国际社区滁宁第一生态人居大盘，3000亿巨献7000亩国际社区南京、滁州滁州周边为主金牛湖度假中心不在三亚，在金牛湖南京及周边南京及周边森湖溪谷50分钟车程，转身给世界一个背影南京南京百美山庄40分钟，南京主城，隐于山水之间的最佳距离南京及长三角城市长三角、溧水周边企业主卧龙湖小镇让您实现世界籍的生活梦想南京南京四个项项目的的客群群定位位和实实际客客群情情况较较为吻吻合，，如山山湖城城、金金牛湖湖度假假中心心、森森湖溪溪谷和和卧龙龙湖小小镇，，全部部将目目标客客群锁锁定为为南京京区域域。周边项目研究分析1【客户情情况分析】项目名称区域来源客户身份购买动机中国边城句容周边及南京企业主、文艺界人士、政界人士度假、商务活动、养老涵田半岛溧阳为主，长三角城市为辅溧阳当地企业主、医疗、餐饮行业自住、度假、养老、投资高德庄园北京、周边城市民企老板居多，在长三角有生意度假、养生、投资如山湖城南京南京市民度假、养老、投资神山国际社区全椒周边为主待定待定琅琊山冠景国际社区滁州周边为主企业主、私营业主度假、养老金牛湖度假中心南京及周边私营业主、金融、文体界投资、度假森湖溪谷南京私营业主、拆迁户度假、养生、养老百美山庄长三角、溧水周边企业主企业主居多度假、商务卧龙湖小镇南京南京及溧水企业主、归国教授、外籍高管、生物、法律、金融界度假、商务、养老、投资从类比比个案案的客客户构构成可可以看看出，，企业业主占占据旅旅游度度假物物业客客群的的绝大大多数数，区区域仍仍以南南京或或项目目周边边为主主，购购买动动机则则多为为度假假、养养老、、兼具具投资资功能能。周边项目研究分析1【市场小小结】从车程距离来看，周边类比个案车程一般在1小时左右，而为了营造度假的氛围以及考虑交通的便利，多自建数公里景观道，或对原有道路进行绿化处理，凸显整体调性。南京周边山水自然景观资源分布广泛，多数旅游度假项目依山傍水而建，且都建有高尔夫球场或练习场。而在定位方面，休闲、度假、旅游、养生等主题已成为旅游度假地产的主流开发方向。市场上主力户型面积在200-220平米之间，为独栋或双拼，如山湖城的玲珑双拼别墅，面积在120-140平米，精装修交付，值得借鉴。类似项目的总体量都比较大，前期需要做好整体定位规划，且在投入较大资金做好形象或配套之后，才开始启动别墅物业的开发。周边项目研究分析1总价方面，集中在两个区间，分别集中在100万-140万和330-400万之间，其中如山湖城双拼别墅，总价在98万左右，精装修交付，深受客户追捧。销售方面，个案月均销售套数在1.5~2套之间，去化速度较为缓慢。如山湖城月均去化33套，与其合理控制总价有直接关系。客群方面，如山湖城、金牛湖度假中心、森湖溪谷和卧龙湖小镇，都将目标客群锁定为南京区域，和实际客群情况较为吻合，其余半数项目客群定位过于拔高。而喜欢打高尔夫的人，并不偏好购买高尔夫或者度假类的物业。配套方面，绝大多数项目配套完善，如五星级酒店、集中商业街区、中西餐饮、运动健身、休闲娱乐设施等，已然已成为旅游度假地产行业标准配套。【市场小小结】周边项目研究分析1市场背景及周边项目研究分析南京别墅市场分析周边项目研究分析居民可支配收入和置业衍变周边项目客户分析南京旅游市场发展情况周边项目客户分析1【类比个个案客户构构成】项目名称销售主张客群区域定位实际客群区域中国边城三山一湖，三年一栋南京、长三角区域句容周边及南京涵田半岛一方净土养三生长三角溧阳为主，长三角城市为辅高德庄园悟道茅山，养心高德长三角、南京北京、周边城市如山湖城万亩山湖，五年大城，至好美墅南京南京神山国际社区以征服之名感悟真我人生合肥、南京全椒周边为主琅琊山冠景国际社区滁宁第一生态人居大盘，3000亿巨献7000亩国际社区南京、滁州滁州周边为主金牛湖度假中心不在三亚，在金牛湖南京及周边南京及周边森湖溪谷50分钟车程，转身给世界一个背影南京南京百美山庄40分钟，南京主城，隐于山水之间的最佳距离南京及长三角城市长三角、溧水周边企业主卧龙湖小镇让您实现世界籍的生活梦想南京南京从客群群分布布区域域来看看，四四个项项目的的客群群定位位和实实际情情况较较为吻吻合，，如山山湖城城、金金牛湖湖度假假中心心、森森湖溪溪谷和和卧龙龙湖小小镇，，全部部将目目标客客群锁锁定为为南京京区域域。周边项目客户分析1【类比个个案客户构构成】项目名称区域来源客户身份购买动机中国边城句容周边及南京企业主、文艺界人士、金融界人士度假、商务活动、养老涵田半岛溧阳为主，长三角城市为辅溧阳当地企业主、医疗、餐饮行业自住、度假、养老、投资高德庄园北京、周边城市民企老板居多，在长三角有生意度假、养生、投资如山湖城南京南京市民度假、养老、投资神山国际社区全椒周边为主待定待定琅琊山冠景国际社区滁州周边为主企业主、私营业主度假、养老金牛湖度假中心南京及周边私营业主、金融、文体界投资、度假森湖溪谷南京私营业主、拆迁户度假、养生、养老百美山庄长三角、溧水周边企业主企业主居多度假、商务卧龙湖小镇南京南京及溧水企业主、归国教授、外籍高管、生物、法律、金融界度假、商务、养老、投资从类比比个案案的客客户身身份中中可以以看出出，企企业主主成为为旅游游度假假别墅墅的主主力客客户，，他们们拥有有一定定财富富基础础，容容易接接受远远距离离的旅旅游度度假物物业，，多作作为度度假、、养老老用途途，兼兼具商商务额额投资资。周边项目客户分析1【重点个案客户分分析】客户情况所购房屋原住区域南京市雨花台区置业时间2010年客户身份原为木工，现已退休。物业类型独栋别墅重要信息年龄60岁，拆迁户，在南京有5套拆迁安置房。面积226平米置业目的度假，养老，别墅梦。总价130万元客户观观点：：1、距离离南京京不太太远，，一个个多小小时车车程，，社区区班车车半小小时一一班，，往返返南京京都很很方便便。2、空气气好，，环境境好，，总价价不高高。3、日常常生活活便捷捷，买买菜、、洗澡澡都有有班车车。如山湖湖城业业主刘刘先生生周边项目客户分析1【重点个案客户分分析】百美山山庄业业主黄先生生客户观观点：：1、高尔尔夫球球场里里面，，有档档次，，环境境好；；2、一般般作为为企业业接待待会所所使用用，固固定资资产，，还可可以保保值；；3、周末末、假假期自自己和和家人人度假假居住住。客户情况所购房屋原住区域南京市溧水区置业时间2013年客户身份企业主物业类型独栋别墅重要信息浙江人，在溧水开厂；购买三套别墅，并不喜欢打高尔夫。面积215平米置业目的会所，度假，养老，保值总价330万元/套，总计1000万元。周边项目客户分析1【重点个案客户分析】客户情况所购房屋原住区域南京市建邺区置业时间2012年客户身份52岁，某科技公司老总物业类型独栋重要信息奔驰车主，爱好自驾游。面积260置业目的度假自住，养老总价360万卧龙湖业主主丁先先生客户观点：：1、喜欢山水水别墅的干干净舒适，，安静悠闲闲，为退休休以后养老老。2、距离市区区不远，高高速交通都都很便捷；；3、看好社区区以后的规规划和配套套建设。周边项目客户分析1【重点个案客户分析】客户情况所购房屋原住区域南京苜蓿园置业时间2013年客户身份48岁，主任律师物业类型独栋重要信息新富阶层，沃尔沃车主。面积260平米置业目的度假、休闲、养老；别墅梦。总价450万卧龙湖业主主王先先生客户观点：：1、交通方便便，自然环环境好，度度假养生都都可以；2、总价能承承受，450万可以买到到近郊山水水别墅；3、看好社区区的品质和和档次，圆圆了自己的的高端别墅墅梦。周边项目客户分析1【重点个案客户分析】卧龙湖业主主马先先生客户观点：：1、距离企业业很近，开开车10分钟左右。。2、环境好，，空气好，，山水景观观资源日益益稀缺。客户情况所购房屋原住区域南京溧水置业时间2013年客户身份49岁，溧水开发区企业主物业类型独栋重要信息在溧水开厂，生产制造业；宝马740车主。面积295平米置业目的公司会所，个人度假、养老。总价450万周边项目客户分析1【周边项目客客户特征归归纳】客户身份：：企业主、经经商人士成成为主力客客户，尤以以从事地产产、金融、、制造、医医疗、教育育等相关行行业为主。。区域来源：：多以项目所所处区域为为主，后期期可逐渐辐辐射到周边边城市或区区域。置业目的：：多以自用为为主，如度度假、养生生、休闲，，兼具部分分商务活动动。关注重点：：看重自然资资源、交通通条件、配配套情况和和未来发展展潜力。周边项目客户分析1国内知名旅游度假项目研究2国内知名旅游度假项目研究2【旅游度假地地产概念】所有依托周边旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。就目前而言，旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。江浙湖泊岛岛屿川西民居黄山脚下海南国际旅游岛海景及高尔夫地产大连、烟台、威海等主打滨海度假江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区国内旅游地地产发展格格局（区域域分布）:旅游地产仍仍处于起步步阶段，全全国各地争争相打出旅旅游地产概概念，东部部为热点发发展区域，，项目发展展以依托自自然和人文文资源为主主海南热带海海洋沙滩高尔夫球运运动文化古镇……沿海发达区区域是旅游游地产发展展的重点，，发达区域域高收入人人群是旅游游度假项目目的客户基基础自然、人文文资源，人人工景点是是旅游地产产依托的主主要资源类类型国内知名旅游度假项目研究2国内知名旅游度假项目研究2成都度度假旅旅游地产案案例研究青城山房小院青城上善栖保利石象湖交通路线：：沿成灌高高速至“崇义站”出口转彭青青路；路程程全长（由由市区至项项目所在））约66.2公里；；行驶时间间约80分分钟；青城山房项目位置容积率0.33绿化率70%面积范围140-230主力面积200交付标准毛坯产品特点组院别墅,户户观山车位数每户1个物业费3.0元销售价格均价13000元；小独栋最低200万元/套目标客群成都及周边地区开发商四川广居民生实业有限公司开发进展在售叠拼和少部分独栋别墅主要配套相临太平镇及附近区域沿街有多个小型超市项目简介：：青城山房房位于国家家5A级旅旅游景区———青城山山脚下，距距青城山前前山山门约约1000米。项目目占地约251亩，，总户数为为281户户，综合建建筑容积率率约0.33。青城山房项目产品信信息：主要由““组院别墅墅”和相对对小巧的““叠院公寓寓”两种建建筑类型组组成。“组组院别墅””为1-2层,位于于地块的核核心部位,更利于欣欣赏山景,面积控制制在140-220m2;““叠院公寓寓”为整个