房地产估价报告工业房产(成本法)

房地产估价报告工业房产(成本法)房地产估价报告工业房产(成本法)房地产估价报告工业房产(成本法)房地产抵押估价报告估价项目名称：＊*＊＊*＊有限企业位于*＊房产抵押价值评估估价拜托人：＊＊＊＊有限企业房地产估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任企业参加估价的注册房地产估价师：＊＊＊＊＊＊估价报告编号：晋同房评报字［201*]第*F*＊＊号估价报告出具日期：二○一＊年＊*月＊日________________________________________________________________________________________有限企业位于房产抵押价值评估第1页致估价拜托人函＊*＊＊＊*有限企业：我企业接受贵方的拜托，为了抵押贷款的需要，遵守公认的估价原则，依照慎重的估价程序，采纳成本法对贵方所属的位于*＊＊＊,总建筑面积＊*＊＊＊＊平方米的房产在价值时点201＊年*＊月*日的抵押价值进行了评估。估价目的：为确立房地产抵押贷款额度供给参照依照而评估房地产抵押价值。经评定,估价对象在价值时点时的正常市场价值为人民币＊＊元整(RMB：＊*＊*＊元）;估价对象在考虑法定优先受偿款后的抵押价值为人民币*＊＊＊元整RMB:*＊＊*＊元)。详尽见《估价结果明细表》(下页）。估价相关状况和说明，请见附后的估价报告。本估价报告使用限期至201＊年代*＊*日止.另请特别关注估价报告中的价值内涵和假设和限制条件及变现能力解析。此致法定代表人：山西同业房地产咨询估价有限责任企业二〇一＊年＊*月*＊＊日估价结果明细表房产建筑面积评估单价评估总价幢号结构用途层数建成年代证号(m2）（元/m2)（万元）12有限企业位于房产抵押价值评估第2页3456合计4577有限企业位于房产抵押价值评估第3页77(7(9)99)1010(1112(12(121321估价师申明我们郑重申明：1、我们在本估价报告中陈说的事实是真实和正确的。2、本估价报告中的解析、建讲和结论是我们自己公正的专业解析、建讲和结论，但遇到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制.3、我们与本估价报告中的估价对象没有益害关系，也与相关当事人没有个有限企业位于房产抵押价值评估第4页人利害关系或成见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导建议》进行解析，形成建讲和结论,撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘探。6、没有人对本估价报告供给重要专业帮助。7、本报告依照了估价拜托人供给的相关资料,估价拜托人对供给资料的真实性、完好性以及产生的结果负责,我们仅对操作过程及采纳方法的公允性负责。8、注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签名署名日期*＊＊**＊*＊＊＊*＊估价假设和限制条件一、假设前提条件1、*＊＊合法有偿获得估价对象房地产，并支付相关税费。2、估价对象房地产作为工业用途,获取最有效利用。3、在价值时点的房地产市场为公开、相同、自觉的交易市场。4、任何相关估价对象的运作方式及程序吻合国家和地方的相关法律、法规。5、估价对象房地产于价值时点未设定租借权、抵押权等他项权益。6、估价对象房地产于价值时点未设定其余法定优先受偿款。7、估价拜托人供给的《房屋所有权证》等资料复印件真实、合法、有效，估价对象房地产无司法机关查封、行政机关严禁转让情况,房地产权属清楚,无纠有限企业位于房产抵押价值评估第5页纷.二、限制条件1、本报告估价结果是在本次估价特定的估价目的下形成的，即为确立房地产抵押贷款额度供给参照依照而评估房地产抵押价值，不对其余用途和目的负责,若改变用途或估价目的，需对估价对象重新评估。2、本报告估价结果是在现行正常市场状况下形成的，未考虑国家宏观调控政策发生变化、政策调整及遇有不行抗力对房地产价值可能产生的影响。3、本次评估估价对象建筑面积依照了估价拜托人供给的《房屋所有权证》（＊房权证字第＊＊＊＊＊*＊＊＊号)上所载建筑面积，我们并未进行实地测量。4、本报告一定完好使用，对仅使用报告中的部分内容以致相关方面的损失,本企业不负任何责任。未经评估单位书面赞同，本报告的所有或任一部分均不得使用于公开的文件、通知或报告中，也不得以任何形式公开发布。5、本次评估我们已对估价对象房地产权属证书的真伪以及能否与估价对象房地产现状吻合履行了必需的注意义务。但估价师对影响房地产权属的法律和所有权问题不担当证明的责任。6、本报告除正式估价报告外，其余复印、影印件均没法律效劳.7、本报告有效期为自报告完成之日起一年（即自201＊年＊*月*＊*日起至201*年＊*月＊＊*日止）。8、本报告由山西同业房地产咨询估价有限责任企业负责解说。三、特别事项说明、价值时点时，估价对象房地产已设定抵押权。考虑到重新设定抵押需注销现有他项权益,故本次评估未考虑现有他项权益对估价对象房地产价值的影响。2、在估价报告有效期内假如估价对象自己状况或国家宏观经济政策、房地产市场状况发生重要变化而引起估价对象价值发生变化时,对付估价对象价值重新进行评估。3、抵押时期，抵押权人应当关注估价对象因不行抗力要素也许其余原由造有限企业位于房产抵押价值评估第6页成抵押物价值的改变而可能产生的房地产信贷风险.4、抵押权人要按期或在房地产市场价格变化较快时对估价对象价值进行再评估。5、估价报告使用者应认真阅读并整体使用本报告,按既定的估价目的合理使用本报告.6、估价对象作为＊＊用房，其价值除受自己要素（实物要素、权益要素和区位要素）影响外,还遇到制度政策、经济要素、社会要素、交易方式等外面因素的影响，特别是抵押限期届满抵押权人未受清账而将估价对象房地产拍卖也许变卖办理的，其拍卖也许变卖价格受变现时间长短、办理方式、营销策略、办理税费种类、数额和清账序次的影响而不一样。办理财富现一般采纳迅速变现方式，在无其余法定优先受偿款的影响下，按其清账序次一般将产生评估费、拍卖佣金、交易税、契税及按规定应缴纳的其余花费，提请报告使用者注意。房地产估价结果报告一、估价拜托人拜托方:*＊＊＊有限企业地址：＊＊*＊＊＊联系人：＊联系电话：*＊＊＊二、房地产估价结构估价机构：山西同业房地产咨询估价有限责任企业机构地址:*＊（县）市迎泽区迎泽南街鼎元时代广场第G区28号A座十七层1704号资格证书号：【晋】房估02201034有限企业位于房产抵押价值评估第7页法人代表：王建民联系电话：（0351)83902558390259三、估价目的为确立房地产抵押贷款额度供给参照依照而评估房地产抵押价值。四、估价对象（一）权益状况1、房产登记状况依照估价拜托人供给的《房屋所有权证》（*＊*＊＊＊*＊＊＊*号）显示：房屋所有权人：*＊＊*有限企业；房屋坐落：＊＊＊＊；丘（地）号：*＊＊＊;产别：＊＊＊＊;填发单位：*＊*＊；填发日期：201＊年＊月＊＊*日.其余状况详见下表：幢号房号结构房屋总层数所在层数建筑面积(m2）设计/规划用途123456合计＊＊＊＊2、他项权益状况(未设定他项权益）依照估价拜托人供给的相关资料,至价值时点时，估价对象房地产未设定抵押权等他项权益。(已设定他项权益）依照估价拜托人供给的相关资料，至价值时点时,估价对象房地产已设定他项权益（他项权益人：＊＊*＊*＊＊，他项权益金额：＊＊＊万元，他项权益限期:20年＊月日起至20＊＊年＊月＊*日止)。（二)实物状况1、地域地址估价对象位于.东、南、西、北四至。有限企业位于房产抵押价值评估第8页2、交通状况（交通便利）估价对象*临*＊*路（街），(东/南/西/北）距＊＊＊路（街）约＊米（公里），周边分布有*＊＊路(街)、*＊＊路（街）等道路，通有＊＊＊路、＊＊＊路、＊＊*路等公交线路，距＊＊高速公路＊＊出入口约*＊*公里，距火车站约＊公里，交通便利.(交通一般）估价对象*临＊路(街），周边分布有＊*＊路（街）等道路，通有城乡公交车,交通一般.(交通不便）估价对象＊临＊（支路），（东/南/西/北)距＊＊＊路（街）约*＊＊米，未通有公交线路，交通不便.3、地域特色（家产集聚程度较高）估价对象位于＊*园(开发)区，园(开发）区大要,周边分布有＊*＊＊*＊、*＊*＊＊*、＊＊＊＊＊*等企业，家产集聚程度较高.（家产集聚程度一般）估价对象位于*＊＊（乡）镇,(乡)镇大要，地域内分布有*＊*＊、＊*等部分企业,家产集聚度一般。(家产集聚程度低）待估宗地所处地域为农村,地域内工业企业分别，家产集聚度低.4、估价对象基本大要纳入本次评估范围的估价对象为位于＊＊＊＊＊＊幢，总建筑面积*幢号设计/规划用途结构层数层高（m)建成年代建筑面积（m2）装修及设施状况123456合计*＊*＊＊＊＊*＊平方米。各幢详尽状况详见下表：有限企业位于房产抵押价值评估第9页五、价值时点二○一＊年代＊＊*日六、价值种类本次估价采纳的价值种类为房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值,等于假设未成立法定优先受偿权益下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价原则（一）基根源则1、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上,脚踏实地、公正正直地评估出对各方估价利害关系人均是公正合理的价值或价格。2、合法原则合法原则要求估价结果是在依法判断的估价对象状况下的价值或价格.3、价值时点原则价值时点原则要求估价结果是在依据估价目的确定的某一特准时间的价值或价格.4、代替原则代替原则要求估价结果与估价对象的近似房地产在相同条件下的价值或价格误差在合理范围内。5、最高最正确利用原则最高最正确利用原则要求估价结果是在估价对象最高最正确利用状况下的价值或价格。（二）特别原则慎重原则慎重原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性要素的状况下作出估价相关判断时，应当保持必需的慎重,充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能遇到的限制、将来可能发生的风险和损失，不高估假设有限企业位于房产抵押价值评估第10页未成立法定优先受偿权益下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。八、估价依照1、《中华人民共和国财富评估法》（中华人民共和国主席令第46号）2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国物权法》4、《中华人民共和国担保法》5、《房地产估价规范》（GB/T50291－2015)6、《房地产抵押估价指导建议》7、《房屋所有权证》（*房权证＊*字第＊＊*＊*号)8、估价拜托人供给的相关资料9、估价人员实地勘探、检查所获取的资料10、估价方所掌握和采集的房地产市场相关资料九、估价方法依据估价对象的详尽状况和估价目的，本次评估采纳成本法进行评估。成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧,而后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。十、估价结果经评定，＊*＊＊有限企业所属位于＊＊*＊的＊*＊＊*＊幢房产，总建筑面积*＊＊＊＊＊平方米，在现时状况下于价值时点201*年＊月＊日的评估总价为*＊＊＊＊*万元(详见《估价结果明细表》）。估价结果明细表房产建筑面积评估单价评估总价幢号结构用途层数建成年代证号（m2）(元/m2)（万元）1有限企业位于房产抵押价值评估第11页23合计估价结果汇总表币种：人民币估价方法成本法相关结果总价（万元）：测算结果单价（元/m2）:总价（万元):评估价值单价（元/m2）：房地产抵押价值评估结果汇总表币种：人民币估价对象项目及结果估价对象1。假设未成立法定优先受偿权下的价值总价（万元)：单价（元/m2)2。估价师知悉的法定优先受偿款总价(万元）：2.1已抵押担保的债权数额总价（万元）:2.2拖欠的建设工程价款总价（万元）：2。3其余法定优先受偿款总价（万元）：3.抵押价值总价（万元）：单价（元/m2）十一、注册房地产估价师参加估价的注册房地产估价师姓名注册号签名署名日期有限企业位于房产抵押价值评估第12页＊*＊＊*＊＊＊＊＊＊＊*＊*＊＊*＊＊十二、实地查勘日期二○一＊年*＊月＊＊＊日至二〇一*年*＊月*＊＊日十三、估价作业日期二○一*年＊*月*＊*日至二〇一＊年＊*月＊日房地产估价技术报告一、个别要素解析（一）权益状况同结果报告。（二)实物状况同结果报告。二、地域要素解析(一)地域地址同结果报告.(二）交通状况同结果报告。（三）地域特色同结果报告。三、最高最正确利用解析房地产估价以房地产的最高最正确利用为前提,是估价对象的一种最可能、最经济的用途，能使估价对象利益最大化。依据估价对象四周环境及整体布局，估有限企业位于房产抵押价值评估第13页价对象作为用房，吻合最高最正确利用原则。四、市场背景解析*（县)市作为山西省省会，是山西省的政治、经济、文化中心和交通枢纽，也是中央政府确立的内地开放城市之一。至2015年终，*＊（县）市常住人口逾万。最近几年来，受国内外经济环境的影响,*＊（县)市经济运转虽有下滑，但整体态势优异，城市基础设施建设特别是道路交通建设方面见效明显，跟着经济社会的迅速发展和人口的不停增添,作为城市建设主力的房地家产也获取了迅速发展，房地产市场活跃。2016年3月在第十二届全国人民代表大会第四次会议上，政府工作报告中指出，2016年房地产政策将以推动城镇保障性安居工程建设和房地产市场安庄重康发展为要点.当年棚户区住宅改造600万套，要提升棚改钱币化部署比率。完美支持居民住宅合理花费的税收、信贷政策,满足住宅刚性需乞降改进性需求，因城施策化解房地产库存。随之，中国人民银行、中国银行业督查管理委员会公布了《关于调整个人住房贷款政策相关问题的通知》,通知明确，在不实行“限购”措施的城市，居民家庭初次购买一般住宅的商业性个人住宅贷款,原则上最低首付款比率为25%，各地可向下浮动5个百分点。中国人民银行、住宅城乡建设部、财政部也结合印发了《关于完美职工住宅公积金账户存款利率形成体系的通知》，决定自2月21日起，将职工住宅公积金账户存款利率，由现行依照归集时间履行活期和三个月存款基准利率，调整为一致按一年期按期存款基准利率履行。财政部、国家税务总局、住宅城乡建设部三部门亦于2月19日结合公布了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,对个人购买家庭唯一住宅，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1。5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改进性住宅，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，有限企业位于房产抵押价值评估第14页减按2％的税率征收契税。受国家相关房地产众多利好政策的影响，估计今后一段时间内,＊*(县)市房地产将连续朝着健康安稳的方向发展。五、估价方法依据估价对象的详尽状况和估价目的，本次评估采纳成本法进行评估。成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，而后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。六、估价测算过程（一）原理及公式:成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，而后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法.公式:评估价值=重置成本×成新率重置成本=建设成本+管理花费+销售花费+投资利息+销售税费+开发利润(二）成新率的确定成新率是依据房屋建筑物的耐用年限、已使用年限，并依据现场勘探的实质完损程度，参照原城乡建设环境保护部《房屋完损等级评定标准》（试行）综合予以评定。（1）理论成新率=尚可使用年限/耐用年限×100％(2）勘探成新率=完损等级评定合计参照《房屋完损等级评定标准》，确立其综合成新率.《房屋完损等级评定标准》完损等级新旧程度评定标准100％新建、完好、坚固、无变形、使用优异、装修粉刷有鲜感完满房90％新建、完好、坚固、无变形、使用优异、但微见稍伤害80％新建、完好、坚固、无变形、使用优异、油化粉刷色彩尚好70%结构整齐、色彩不鲜、内外粉刷少许剥落基本完满房60%结构基础完满、有少许损坏、装修局部剥落及使用不便50%房屋完好、结构有损、使用不灵、粉刷风化酥松一般损坏房40％结构许多损坏、强度有减、屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落严重损坏房30％以下地基明显沉降、承重构件开变、漏雨、起砂、门窗使用不灵巧、内外粉刷严重剥落（三)测算过程:有限企业位于房产抵押价值评估第15页（若为单幢）/（若为多幢）以第*＊幢为例1)建设成本：建设成本指在获得的房地产开发用地长进行基础设施建设、房屋建设所必需的直接花费、税金等.主要包含：建筑安装工程费、勘探设计、和先期工程费、开发时期税费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其余工程费等。①建筑安装工程费包含建筑房屋及隶属工程所发生的土建工程花费、安装工程花费、装修装修工程花费等。参照《山西省建设工程计价依照（2011)》、《山西省建设工程投资估量指标》和近在即似工程的造价资料，结合现场勘探和估价对象的实质状况，综合确立建筑安装工程费为＊＊元/平方米。②勘探设计和先期工程费及开发时期税费：包含可行性研究、工程勘探、环境影响议论、规划及建筑设计、建设工程招招标、施工的通水、通电、通路、场所平坦及暂时用房等开发项目先期工作的必需支出；税费包含相关税收和地方政府或相关部门收取的花费，如绿化建设费、人防工程费等。一般按建安工程费的必定比率测算。本次取建安工程费的*%.则：勘探设计和先期工程费及开发时期税费=＊＊×*%=＊*（元/平方米）（保留两位）③基础设施建设费：包含城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设花费。依据当地政府相关文件规定，此处基础设施配套费取＊＊元/平方米（保留两位）。④公共配套设施建设费:包含城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生(如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会)、市政公用（如公共洗手间)等非营业性设施的建设花费.考虑估价对象为工业用房的实质状况，此项花费不予计取。⑤其余工程费：包含工程监理费、完工查收费等。有限企业位于房产抵押价值评估第16页检查＊*（县）市目前工程监理费及完工查收花费状况，一般为建安造价的＊%。则其余工程费=＊＊×*％=（元/平方米）（保留两位)建设成本为①—⑤项合计:＊*+＊＊+＊*+0+＊＊=*＊（元/平方米）(保留两位)管理花费：是指业主为组织和管理房屋开发经营活动的必需支出,包含人员薪水及福利费、办公费、差旅费等。检查*＊（县）市目前开发企业管理花费的状况，本次管理花费取建设成本的＊％：管理花费=＊*×*％=＊＊（元/平方米）（保留两位）（3）销售花费:是指预售将来开发完成的房地产也许销售已经开发完成的房地产的必需支出，包含广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员花费也许销售代理费等。考虑到估价对象自己的实质状况。本次评估此项花费不予计取。（4）投资利息:是指在开发完成也许实现销售从前发生的所有必需花费应计算的利息。建设成本、管理花费、销售花费都应计算利息。依据估价对象的详尽状况，确立建设期为1（2)年,依照中国人民银行2015年12月24日宣告的贷款利率,取一年之内（一至五年）期银行贷款利率4。35%4.75%）作为资本利息率，按单(复）利计算,其计息基数为前三项花费之和。（单利）（＊＊+*＊＊＊+0）×4。35％×1/2=＊*+*＊*＊V(元/平方米）（保留两位）（复利）(＊＊＊＊+＊＊+0）×[（1+4。75%)2/2-1]=＊＊*＊+＊*V（元/平方米）(保留两位）（5）销售税费：是指销售已经开发完成的房地产也许预售将来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费.包含“两税(营业税、城市保护建设税）一费(教育费附加）"及其余销售税费（印花税、交易手续费等）。则：考虑到估价对象自己的实质状况。本次评估此项花费不予计取.（6）开发利润有限企业位于房产抵押价值评估第17页是指开发业主的正常回报。检查＊＊（县）市同种类项目开发利润的均匀水平，本次评估按建设成本、管理花费、销售花费、投资利息之和的10％计取.开发利润=（+*＊＊*+0+＊*＊*+*＊V）×10%=＊*＊＊+*＊*＊V（元/平方米）（保留两位)（7)房屋重置成本（V）V=(1）+(2）+（3）+(4）+（5）+（6）=(略）=*＊(元/平方米）（保留两位）（8)成新率确立估价对象建成于＊*年，结构为*＊结构，耐用年限为＊*年，距价值时点时已使用＊*年，则理论成新率=（计算过程略）估价人员经过现场勘探,估价对象使用保护状况优异/较好/一般，为*＊＊*房，勘探成新率为＊*％,综合确立估价对象成新率=理论成新率×*＊％+勘探成新率×*＊％=%(9）估价对象房屋单价估价对象房屋单价=重置单价×成新率=＊＊×＊＊%=＊＊＊*（元/平方米）（结果取整)估价对象房屋总价=*＊*＊×（建筑面积）=＊＊（万元）（结果取整）经过以上测算过程，估价对象评估总价为＊*万元。详尽见《评估测算明细表》。有限企业位于房产抵押价值评估第18页有限企业位于房产抵押价值评估第19页评估测算明细表勘探设计和建筑安装先期工程基础设施建设费公共配套设施建设费其余工程费费及开发层高工程费（元）(元)（元)(元）序号房屋总层数结构时期税费（m)用途（元）AB=A×*%CDE=A×*％建设成本管理费（元）销售花费(元）投资利息（元）稍售税费（元）重置单价(元）开发利润(元）(元/平方米）建筑面积I=(F+G+H）×成新率序号（%）(平方米)×4.35％×1/2/（单利)FG=F×＊％HJK=（F+G+H+I)[（1+4。75%）2/2—1]（复L=F+G+H+I+J+K×10％(15％）利)合计

表—1建设成本（元)F=A+B+C+D+E表—2评估单价评估总价（元/平方米）(万元）________________________________________________________________________________________有限企业位于房产抵押价值评估第20页（四）法定优先受偿款的确定（如已设定他项权益）经估价人员检查并结合估价拜托人供给的相关资料，估价对象房地产在价值时点时已设定抵押权，不存在其余法定优先受偿款。考虑到重新设定抵押需注销现有他项权益，故本次评估未考虑他项权益对评估价值的影响,估价对象法定优先受偿款为零.（如未设定他项权益）经估价人员检查并结合拜托方供给的相关资料,估价对象房地产在价值时点时未设定抵押权等他项权益，不存在其余法定优先受偿款.故估价对象法定优先受偿款为零。（五）估价对象房地产抵押价值的确定估价对象房地产抵押价值=*

=假设未成立法定优先受偿权益下的价值—法定优先受偿款＊＊-0=＊*＊（万元）七、估价结果经评定,*＊＊＊＊*有限企业所属位于*＊＊＊的＊＊*＊幢房产,总建筑面积＊*平方米,在现时状况下于价值时点201＊年＊月＊*＊日的评估总价为＊*万元（详见《估价结果明细表》).估价结果明细表房产

建筑面积

评估单价

评估总价幢号

结构

用途

层数

建成年代证号

（m2)

（元/m2)

（万元）123合计________________________________________________________________________________________有限企业位于房产抵押价值评估第21页估价结果汇总表币种:人民币估价方法成本法相关结果总价（万元)：测算结果单价（元/m2）:总价（万元):评估价值单价（元/m2）：房地产抵押价值评估结果汇总表币种：人民币估价对象项目及结果估价对象1。假设未成立法定优先受偿权下的价值总价（万元）:单价（元/m2）2.估价师知悉的法定优先受偿款总价(万元)：2.1已抵押担保的