房地产经营管理-1

房地产经营管理-1第一页，共86页。本部分分八项内容讲解一、对房地产管理（市场、经营）相关概念的前沿探索二、目前房地产“新政”和“续政”分析三、房地产开发相关数据及房地产开发管理四、房地产（经营管理）个别问题探讨五、房地产市场营销管理六、房地产交易与权属登记管理七、租售比的实质与管理八、上海住宅建设“十一五”计划的主要内容第二页，共86页。一、对房地产管理（市场、经营）

相关概念的前沿探索导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。（+金融制度改革）第三页，共86页。（一）（房地产）管理概念的不同认识“management”意指经营、管理、操纵、驾驶等。“administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。第四页，共86页。1、（房地产）管理的概念成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。”幸福值第五页，共86页。2、机制（生产—流通—消费）不以人的意志为转移的一种规律？第六页，共86页。3、城市建设的怪圈区位----第一代住宅配套----第二代住宅环境----第三代住宅生态----第四代住宅第七页，共86页。（二）房地产概念的定位1、房地产：房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例）2、房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。第八页，共86页。（三）土地概念的拓展土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体）有限性土地的特点：集资性扩延性生地劳动产品毛地熟地

土地的价格：土地使用权的交换价格（价值），不是土地的购买价格（买未来）第九页，共86页。（四）土地权属的改变1、所有权：占有、使用（性质可变）、收益和处分的权利。2、使用权：依法享有利用（性质不可变）土地的权利。第十页，共86页。（五）土地使用制度的历史沿革第十一页，共86页。（六）土地使用方式的认识收土地使用费出让（协议、招标、拍卖）+挂牌转让划拨其他（出租、作价入股等）第十二页，共86页。二、目前房地产“新政”和“续政”分析第十三页，共86页。（一）《央行通知》--前奏2003年6月中国人民银行下发了《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，“一石激起千层浪”。第十四页，共86页。1、《央行通知》内容①加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向

②严格控制土地储备贷款的发放

③规范建筑施工企业流动资金贷款用途

④加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要

⑤强化个人商业用房贷款管理

⑥充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用

⑦加强个人住房公积金委托贷款业务的管理

第十五页，共86页。2、《央行通知》的重点①开发贷款方面：规定开发企业申请银行贷款，自有资金应不低于开发项目总投资的30％；②土地储备贷款：规定不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

③施工企业贷款：规定施工企业流动资金贷款只能用于购买施工所必需的设备。

④个人住房贷款：规定只有购买主体结构已封顶的商品房，银行才能向购房者放贷。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)住房的借款人，银行适当提高首付款比例，并不再执行优惠住房贷款利率。第十六页，共86页。3、《央行通知》对房地产市场的影响政府对房地产市场有两点明显的目的：①防止房地产泡沫，降低房地产风险，要求房地产市场作出结构调整。②规范房地产开发投资，保障中低收入者的利益，支持市场持续稳定发展。第十七页，共86页。4、《央行通知实施细则》

对房地产市场会有以下几个变化：①房地产企业面临大洗牌②引导房地产产品向中低收入人群倾斜③抑制个人投资（机）性购房④

房地产客户心理打击较大⑤房地产的价格会有变化

第十八页，共86页。5、《央行通知》不足之处①各种房地产企业实行“一刀切”，不符合实际情况。②应该抑制投机型购房，而不是投资性购房。③对施工企业流动资金的严格控制是对市场的一种干扰。④对银行本身的冲击缺乏考量。第十九页，共86页。（二）国务院通知国务院在2003年8月12日印发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。8月25日央行宣布将存款准备金率提高一个百分点。

第二十页，共86页。（三）2005—2006国家及上海市的“组合拳”对楼市有影响的措施主要有以下大政策（1）贷款利率按上调利率执行。（2）土地有偿使用费将实行先缴后分。（3）人民法院民事查封冻结财产的新规实施，导致各大银行收紧贷款口子。（4）2月18日，二手房网上交易平台启动。第二十一页，共86页。(5)3月3日，市房地局发布《关于加强商品房销售监管的通知》，与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的措施相对应，打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。

第二十二页，共86页。(6)3月5日，市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，以加大对房地产市场的调控力度。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为如今沪上房地产开发的基本原则。2005年配套商品房建设面积将大为扩容，南汇周浦、康桥、嘉定江桥和宝山顾村四大配套商品房基地将在原有基础上扩大。第二十三页，共86页。(7)3月7日，市财政局发出《调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知》，在2003年11月10日的《贴息实施意见》基础上，根据房地产市场的实际变化，针对房价标准和贴息标准作了调整。房价标准调整为：购买的商品住房每平方米单价，由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；购买的二手房总价，由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。贴息标准保持不变。此前，市财政局已发文明确，中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元；

第二十四页，共86页。（8）对居住不满一年出售住房，销售时按销售价减去购入原价后的差额征收5.55%营业税的税。（9）3月17日对房贷加息。（第二套首付比例等）（10）3月26日国务院稳定房价的“老国八条”—调控正式开始(11)

4月6日取消一年内转按揭。（12）4月27日“新国八条”（税收、交易、银行调控）（13）4月30日国办发26号（七部委）稳定住房价格。（14）5月27日国税发89号（三部委）房地产税收管理（15）6月1日大限。（普通房界定标准）第二十五页，共86页。（16）6月7日人民日报谢家瑾宏观调控对话（17）8月20建设部：不出调控新政策；（18）8月24建设部：不取消商品房预售。（以后不属“新政”范围---属“续政”）06年：按需供地定向供地第二十六页，共86页。06续政：（1）1月11日建设部工作要点--稳定房价（2）2月22日发改委工作重点—控制投资规模、稳定房价（3）3月31日建设部紧急通知，40个城市提供供应及空置房数据，为中央提供决策（4）4月28日加息(贷款上调0.27个百分点，5.58/5.85,存款不变）（5）5月17日国务院“国六条”---再调控（6）5月29日“国六条”细则出台（九部委15条）（7）6月1日大限第二十七页，共86页。（8）6月16日（7月5日起）上调存款准备金率0.5个百分点，至8.0%（抑制货币信贷总量过快增长）（9）7月6日三部委许可证后10日内预售7月10日建设部、发改委、工商总局整顿规范房地产交易秩序（预（销）售、广告、经纪）（10）7月21日（从8月15日起）上调存款准备金率0.5个百分点。（11）7月24日6部委《规范外资准入和管理的意见》（1年以上适合自住自用）（12）7月24日国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》。9个。第二十八页，共86页。（13）7月26日国税局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题得通知》。8月1日执行。（14）8月15日上调存款准备金率0.5个百分点，至8.5%（控制流动性，锁定1500亿元）。（15）8月19日加息，存贷款利率均上调0.27个百分点（存：1年/2.25/2.52；5年/3.60/4.14。贷：1年/5.85/6.12；5年/6.39/6.84。个贷0.9/0.85第二十九页，共86页。（16）9月5日新华社授权播发“国务院关于加强土地调控有关问题的通知”。（保护耕地、工业用地出让最底价标准公布制度、禁止擅自农转建）。一等840、二等720…（17）9月5日财政部“加强住房公积金管理等有关问题的通知”。控制缴存比例和基数。（18）9月14日税务总局“加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知”。第三十页，共86页。（19）11月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。执行9％的标准。（20）12月18日国土资源部、国家发改委“关于发布（限制用地项目目录（2006年本））和《禁止用地项目目录（2006年本））的通知》。第三十一页，共86页。2007年续政（1）1月1日国务院《关于修改“中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》。提高2倍，严限减免（包括外商）（2）1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。执行9.5％的标准。（3）1月16日国税局〈关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉。2月1日执行。（4）2月25日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至10%。锁定1600亿。(5)3月10日两会期间建设部官员:不再出调控新政策,要落实已出台的政策。(6)3月16日物权法草案通过(70年后住宅用地续期免费\车库权属按约定处理\细化拆迁补偿的数额)

第三十二页，共86页。(7)2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年3月18日起，个人住房公积金贷款利率实施上调。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。五年期以下(含五年)从4.14%调整为4.32%，五年期以上从4.59%调整为4.77%。第三十三页，共86页。(8)从4月16日起，今年第3次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至10.5%。锁定1700亿。(9)从5月15日起，今年第4次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至11%。锁定1700亿。第三十四页，共86页。（10）10年来首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。从5月19日起，上调存贷款基准利率（存3.06%，贷6.57%)；公积金（存1.98%到2.07%，贷1-5，4.32%到4.41%，5以上，4.77%到4.86%)。从6月5日起，今年第5次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至11.5%。锁定1800亿。是06年以来第8次。同时，5月21日扩大RMB兑USD交易价浮动幅度，从千分之三到千分之五。第三十五页，共86页。（11）7月1日调整公积金交存基数（12）7月15日起，转让非普通商品房，缴纳土地增值税。（1-3年转让收入的0.5%，4-5年减半）（13）7月21日上调存贷款基准利率（存3.33%，贷6.84%)；（14）8月1日讨论、8月7日定稿、8月13日发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三十六页，共86页。（15）8月15日利息税20%降到5%，活期5年来首次上调（0.72%0.81%）（16）从8月15日起，今年第6次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至12%。锁定1800亿。是06年以来第9次。第三十七页，共86页。（17）8月22日上调存贷款基准利率（存3.60%，贷7.02%)；CPI5.6%太高而加。（18）9月6日宣布，从9月25日起，今年第7次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，至12.5%。锁定1800亿。是06年以来第10次。(19)自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。CPI6.5%。3.60%到3.87%；由7.02%到7.29%；个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。第三十八页，共86页。(20)从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是今年以来第7次提高存款准备金率。第三十九页，共86页。(21)9月27日人民银行、银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第二套以家庭为单位。（上海33平方米/人）第四十页，共86页。(22)10月11日，发行1500亿元的3年期央行票据。今年第六次发行此类定向票据，而每一次定向票据发行总是与加息“如影随形”。

加息总在定向票据一周之后

今年3月9日，发行1010亿元定向票据，3月18日，宣布加息；

5月11日，发行1010亿元定向票据，5月18日，宣布加息；

7月13日，发行1010亿元定向票据，7月20日，宣布加息；

8月17日，发行1010亿元定向票据，8月21日，宣布加息；

9月7日，发行1510亿元定向票据，9月14日，宣布加息。第四十一页，共86页。(23)10月13日第二阶段全国土地执法百日性，全国3.1万多件，面积330多万亩。上海违规土地194件，面积3312亩第四十二页，共86页。(24)为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2007年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至13%。是今年第8次上调金融机构存款准备金率。锁定1800亿（25）07年11月26日，今年第9次上调金融机构存款准备金率，至13.5%。第四十三页，共86页。(26)12月1日国家发改委、商务部《外商外商投资产业指导目录（2007年修订）》—全部列入“限制”。(27)12月1日实施《廉租住房保障办法》，资金来源：公积金增值余额、财政、出让金10%、廉租住房租金收入。上海用20亿收储廉租房。(28)12月21日央行第6次加息：存款上调0.27，贷款上调0.18，5年不变，个贷不变。(29)12月国务院督查组巡查房价及供应结构(30)12月24日国务院常务会议：努力控制房价过快上涨。（31）07年12月25日，今年第10次上调金融机构存款准备金率，至14.5%。第四十四页，共86页。08年续续政（1）1月7日国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国3号），1-2年20%闲置费，2年以上无偿收回，及用地招拍挂。（2）1月7日国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（小产证房）。（3）1月21日公布《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划（2008-2012）》。建经济适用房2000万（5年），每年占住宅新开工面积20%。（4）1月25日上调存款准备金率至15%。（5）1月底市十三届人大一次会议记者招待会，韩市长：08-09年，加大旧城改造，二级以下旧房510万平方米，危棚简屋37万平方米。（6）1月30日全国土地管理工作会议：闲置土地6月底前完成处理。第四十五页，共86页。（7）2月7日国务院发布《土地调查条例》。（8）3月3日财政部、国税总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》。经济房契税减半，廉租房经营单位租金收入免征营业税、房产税，个人出租减征10%个人所得税。（9）3月25日上调存款准备金率至15.5%。（10）4月25日上调存款准备金率至16%。（11）4月30日国土资源部发布《土地违法案件查处办法》第四十六页，共86页。（12）5月央行上海总部发布《2008年上海市信贷投向指引》。（二套首付及利率、限制外商投资信贷、对保障房和节能建筑）（13）5月20日上调存款准备金率至16.5%。（14）5月30日中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部《违反土地管理规定行为处分办法》，坚守18亿亩土地。第四十七页，共86页。（15）6月底发布消息：更新上海基准地价。（16）6月30日上海二手房交易“全资金监管”。在系统内交易的二手房不需要还清贷款就可以过户。（17）6月15、25日上调存款准备金率各0.5至17%和17.5%。（18）6月19日上海市人大审议《上海市房地产登记条例（修订草案）》（19）7月1日国土部、工商总局《国有建设用地使用权出让合同》示范文本实施。商品住宅开发时间不得超过3年。第四十八页，共86页。（20）7月14日美国两房危机爆发。（21）7月21日上海市住宅建设规划（08-12）（征求意见稿）发布（土地管理、住房保障）（22）7月23日国务院常务会议审议并原则通过《民用建筑节能条例（草案）（23）8月27日央行、银监会《关于金融促进节约集约用地的通知》，（囤地两年不能贷款）第四十九页，共86页。解读：市场：月销售状况（量、价）政府：一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线——连续刹车、抑制投机，但并不希望房价大起大落，应稳中有升（10%以内）。

第五十页，共86页。（四）房地产税

1、房地产税的背景2、房地产税对市场影响3、房地产税如何收？第五十一页，共86页。（五）配套商品房

1、以居住为主、以市民本地消费为主、以普通商品房为主

2、达到两全的手段就是“封闭运作”

3、成本＋微利

4、一房一厅50平方米左右、二房一厅70平方米左右、三房一厅90平方米左右为主

第五十二页，共86页。（六）新政的影响军旗—象棋—围棋—麻将第五十三页，共86页。三、房地产开发相关数据及房地产开发管理第五十四页，共86页。（一）房地产开发相关数据1、公司数第五十五页，共86页。2.批租数年份8889909192939495…00…0304050607单年批租数113819425146749913251538173915392611969累计1424约60008123第五十六页，共86页。3.相关数据住宅投资增加值/GDP≤5%----供不应求住宅投资增加值/GDP≧8%----供过于求特大城市≧12%----供过于求上海8%离12%还有较大的空间。6.9%--7.4%--8.4%--7.9%--8%--7.8%02年0304050607第五十七页，共86页。（二）房地产开发程序管理第五十八页，共86页。1、多余的话House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）开发的是房，好的住宅不仅仅是一套漂亮的房子，而且应该提供和引导一种新的生活方式。第五十九页，共86页。2、住宅建设工程实施与规划管理关系图住宅建设工程实施过程

城市建设管理过程可行性研究报告建设工程施工建设工程使用土地建设工程竣工建设工程设计建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划管理监督检查工程竣工规划验收建设用地规划管理规划实施检查监督建设工程规划管理第六十页，共86页。3、开发程序（1）决策（2）前期a、美国熊猫（中国）公司策划经过、单独设计与整体设计b、出让土地及实例c、审图公司第六十一页，共86页。（3）施工（建设施工）抓好：三控（进度、质量、成本控制）二管（合同、信息管理）一协调（组织协调）第六十二页，共86页。（4）竣工验收与交付使用[验收、物业管理（谁开发谁管理）]《新建住宅交付使用许可证》------验收合格可使用。

物业管理早期介入前期物业管理物业管理

项目设计启动项目竣工验收出售业主委员会成立第六十三页，共86页。（三）房地产开发项目可行性研究1、项目背景与概况2、基本数据3、成本估算（华联房产公司——打桩、阳光厅、东方明珠选址及玻璃等）

4、进度安排5、资源供给6、市场分析7、财务评价8、风险分析（西宝兴路）9、国民经济评价10、结论（唯一）

第六十四页，共86页。（四）房地产项目评估管理1、市场研究（基本面）A、一般因素分析（宏观）B、相关因素分析（微观）第六十五页，共86页。2、财务评价（技术面）a、传统评估技术b、现金流评估（价与时间不成比例）c、财务内部收益率评估（重点）①财务内部收益率②投资回收期③衡量项目盈亏的主要指标第六十六页，共86页。四、房地产（经营管理）个别问题探讨第六十七页，共86页。（一）居住房地产投资价值的疑惑第六十八页，共86页。（二）关于居住小区环境的思索1、空间环境——硬件第六十九页，共86页。2、生态环境（ISO14000）生态环境是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统非生命物质生命物质无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等）有机物质（腐殖质等）气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）生产者（绿色植物）消费者（各种动物）分解者（细菌、真菌、食腐动物）智能住宅小区智能化内容：信息通信系统、安全防范系统、建筑设备监控系统、物业管理系统四大部分。有基本配置和可选配置。第七十页，共86页。3、视觉环境4、人文环境5、交通环境第七十一页，共86页。（三）房型与价格的误区第七十二页，共86页。1、房型（1）是板式还是点式（2）户室（比）（3）建筑面积（4）车库第七十三页，共86页。2、价格第七十四页，共86页。（四）经营123

第七十五页，共86页。五、房地产市场营销管理第七十六页，共86页。（一）房地产市场营销分析三个阶段：宣传、沟通阶段；谈判阶段；签约阶段。（大定、小订）第七十七页，