写字楼产品设计要点及标准化配置T

写字楼产品设计要点及标准化配置智能化5A甲级写字楼常规标准参照1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0。

配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。2、建筑规模：一般2—5万平米。3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。5、交通便利：有多种交通工具直达。6、所属区位：位于主要商务区或都心区。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼，如办公与商场复合的类型。功能复合程度之评价标准纯写字楼/综合楼/商务综合体商务综合体是综合楼的高级形态，又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市；其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，聚集着大批的精英阶层和成熟的公司企业，是高档办公居住消费娱乐活动场所。5A写字楼标准5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1、办公智能化系统(OA)：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；2、楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；3、通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。4、安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。5、消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。Ecologicalofficedistrict（绿色生态办公）

Essentialbusinesslocation（重要的商务区）

Elegantbuilding（有品位的建筑）

Excellentfacilityandservice（超一流的硬件设施与服务）

Extraordinarytenant（出众的客户）

Exactplaceforbusiness（纯商务）亦有Exceptionofsale（非卖）一说。随着经济的发展，城市规划、生活标准的提高，企业对办公人性化、科技化以及生态化的要求亦产生新的要求和标准。写字楼6E标准写字楼产品设计要点写字楼外立面外立面在写字楼中的作用：符合建筑物本身的功能需要；是一种文化的特征；注重的是美感，而且要强调某种风格；它是写字楼的“脸面”。主要从以下几个方面打造：立面风格立面形态立面用材立面灯光写字楼产品设计要点三种基本类型：（1）纯几何体——建筑形态的基本形式是规则几何体。如：西格拉姆大厦、原纽约世贸中心大厦。（2）雕塑体——即建筑形体有雕塑性。如香港的奔达中心。（3）象征体——指建筑形体具有某种精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱门。西格丽姆大厦奔达中心拉德芳斯大拱门写字楼外立面写字楼产品设计要点写字楼外立面在形体构成上分类：单体式双体式——奔达中心、纽约世贸、吉隆坡佩重纳斯双塔联体式——德国募黎黑BMW公司大楼BMW公司大楼吉隆坡佩重纳斯双塔写字楼产品设设计要点写字楼外立面面变平面式——通常为上大下下小，如金字塔式、退台式式、台阶式等等，例：旧金山泛美美大厦、贝聿铭香港中银大厦厦等群体式——常被视为“城中中之城”，规规模宏大、壮观，，以群体式解决复杂的的建筑和城市问题，，为超大型城市综合体。例：：上海商城。自由式——反传统的、不不规则式建筑筑组合、有个个性、自由、、活泼。上海商城旧金山泛美大大厦写字楼产品设设计要点写字楼外立面面在平面构成上上分类：线生形：以基本线型的组合发化，可生出出无穷发化的平面形式。基本线型有两种：直线、、曲线。形生形：以基本形为构构形基础要素素，创造新形体的构形方式。基本形有：：正方形、矩形、正三角形、园园形、菱形等。基基本形经渐变、弯曲、切割、、错叠、群化化、减切、伸伸展、拉压等等，可产生各各种新的形式。而将原形作作交合、取舍，也可产生许多新形式。北京三里屯央视大楼写字楼产品设设计要点写字楼外立面面在功能和整体体形式上分类类：高层、超高层层建筑一般可明显地地划分出三部部分：楼下部（脚脚）；楼主干（身身）；楼顶部（头头）。三部分有不同的功能和艺术形象特征：主干（身）有有塔式、板式式、墩式三大大类，而各类类形体又有很多发化方方式。楼脚之裙房做法法和楼顶癿处理方法也同样非常丰富。如如果在设计中善于变变化楼的各段段之形体，并把握住整体关系系，则可创造造出异常丰富的高层建筑形体。上海陆家嘴写字楼产品设设计要点写字楼外立面面写字楼外立面面用材写字楼产品设设计要点写字楼外立面面写字楼外立面灯光城市夜景已是是城市的独特风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。设计要点：不可以影响建筑的白天景观；物业维修方便便；不可采用彩色及大量的动态发化光色，简洁不花哨，色系不超三种；光色方面建议采用：黄黄、白两种光光色；灯光线条造型美观与建建筑外观材质质及造型协调调搭配；选择智能控制照明方式，可以节电在在20—50%以上。写字楼产品设设计要点写字楼外立面面写字楼外立面面用材纯玻璃幕墙铝合金板石材金属百叶写字楼产品设设计要点写字楼装修装装饰标准装饰装修标准准外立面：铝板板、玻璃幕墙墙，局部为高高档石材等材材料。大堂：有大堂，大大堂地面应为为大理石、花花岗岩、天然然石材等，墙墙面应为大理理石、花岗岩岩或高级墙纸纸等材料，应应有吊顶，柱柱应包大理石石、不锈钢等等材料电梯厅：采用用高档装饰材材料，地面应应采用石材；；应有不锈钢钢、大理石或或木门套；走廊：高级带带胶垫毯或用用石材地面，，高档吸音材材料吊顶；卫生间：进口口名牌洁具，，高品质、低低噪声，通长长石材洗面台台，设通长面面镜、洗手液液盒、电动动干手机、手手纸，高档防防水防潮吊顶顶、洗面台、、面镜部位提提高照度，高高级瓷砖或石石材墙、地地面，前室空空间能有余度度满足使用者者理容要求；；卫生间数量量指标根据规规范，男厕每每40人设置一个大大便器，每30人设置一个小小便器；女厕厕每20人设置一个大大便器；每40人设置一个洗洗手盆。目前前很多项目的的设计大部分分都超出了规规范的规定。。一般，每个个男厕大便器器的服务面积积集中在500平米左右，而而女厕的服务务面积集中在在300平米左右。办公间：墙面面耐擦洗壁纸纸或高级乳胶胶漆，高档吸吸音材料吊顶顶，刷高级乳乳胶漆，块状状胶垫地毯地地面；生态空间：一一个高档的写写字楼内应该该有一些绿化化生态空间布布局，以增增添写字楼内内部景观。写字楼产品设设计要点标准层面积对于高层写字楼而而言，下面的的公式在一般般情况下成立立：标准层面积≈总办办公面积/[（规划限高-裙房高度）/标准层层高]对于标准层面积大大体确定有三三个相关指标标：标准层层层高、建筑限限高和裙房高高度；另外中国建筑规范范对防火分区区有明确规定定，在有喷淋淋系统时写字字楼标准层一一个防火分区的大小可以到到2000平米。标准层层高、、净高写字楼的层高是指写写字楼标准层层的结构底板板上表面到上上一层底板上上表面的距离离;写字楼的净高是指标标准层地板装装饰面到本层层吊顶下表面面的距离；层高及净高指标主主要从规范、、使用者感受受、设备要求求等方面考虑虑，在评判写写字楼的舒适性时，净高指指标比层高指指标更真实；；在设计时考虑到到梁板、吊顶顶及地面装修修等种种的因因素，一般将将层高减去1.2米后约为净高，但因可能铺铺设网络地板板及结构设计计问题，会有有一定的出入入；建筑设计规范要求净高高不得低于2.4米，作为甲级级写字楼标准准应在2.6—3.3米之间；甲级写字楼层高一一般在3.8米以上。写字楼产品设设计要点核心筒布置核心筒的布置置方式主要是是指核心筒在在标准层中的的位置，主要要有以下几种种方式：1、中央布置：：集中在标准准层的中央，，这种方式就就是普通的核核心筒式，对对一般的小公公司和大公司有较好的适应应性；2、外围布置：：核心筒布置置在办公空间间外围，在中中间留下连续续无阻隔的大大空间，这种种方式一般针对大的公司司布置；3、综合布置：：结合了上述述两种方式，，核心筒集中中成组布置，，在每组周边边有较小进深深的空间，而核心筒组组之间又有连连续的无阻隔隔大空间。中央布置外围布置综合布置写字楼产品设设计要点写字楼客梯设设置电梯是中高层写字字楼中最主要要的垂直交通通工具，其数量在很大程度上上决定了核心心筒的构成；；电梯的设置取决于于电梯的运力力，而运力由由４个因素决定：电梯的数量量、每部电梯梯的容量、电电梯的速度，，电梯的组合；电梯的具体设设置要求无明明确标准，根根据实际经验验及写字楼等级，可以估估测出：1、顶级写字楼楼3000-4000平米/1000Kg客梯2、甲级写字楼楼4000-5000平米/1000Kg客梯3、乙丙级范围围5000-8000平米/1000Kg客梯4、电梯平均等等候时间：顶顶级写字楼一一般不超30秒，甲级写字楼一般不不超45秒写字楼产品设设计要点写字楼客梯设置电梯按速度分类1、低速电梯：：速度为1m/s＞V的电梯；2、中速电梯：：速度为1.75m/s＜V＜2.5m/s的电梯；3、高速电梯：：速度为2.5m/s＜V＜6m/s的电梯；4、超高速电梯梯：指速度为为6m/s＜V的电梯。写字楼产品设设计要点写字楼客梯设置写字楼客梯的上下分区区建筑高度超过75米或层数在25层以上高层建建筑的客梯应分层（奇奇数、偶数层层）停靠，或或按低区、中中区、高区）分区区停靠；分区区停靠又分分分区直通和分分区设转换层停靠靠两种方式；；停靠分区一般按每每15层左右作为一一区，低区层层数可稍多一些，高高区宜少些；；竖向空间布局时时考虑将人多多的空间（办办公、餐饮等）布置在低层层区，人少的的空间（旅馆馆、公寓）布布置在中层区或高层层区；每个分区由一一到数部部电梯组组成，每每个分区区的电梯梯自成一组，，互相连连成一排排布置，，每排不不超过4部；电梯的速度可可随分区区所在部部位的增增高而加加快，即高层区电电梯速度度比中低低层区为为快，再再加上高高层区电电梯在中低层层不停站站，大大大缩短了了运行时时间，从从而减少电梯数量量。写字楼产产品设计计要点写字楼客客梯设置置写字楼客客梯的上上下分区设转换层分分区停靠靠：对于于特别高高的超高高层建筑筑，采用以上上方法分区区就不够够经济合合理了。。因为每每组电梯梯均要占用下部的层层层建筑筑面积，，越往下下部，电电梯井道道所占面积越多，且电电梯效率率极低，，投资庞庞大，从从技术上上、经济济上都是极不合理理，甚至至是不可可能的。。为此，，这类超高层建建筑常将建筑筑从高度度上分为为2~3个区域，，称为低低区、中中区、高区，在区域域交接处处设转换换电梯的的空中大大堂，在在中区或或高区工作者，，由底层层大堂分分乘穿梭梭高速电电梯直接接抵达第一或第二空中中大堂，，再由空空中大堂堂转乘本本区内的的分区电梯抵达达第一或第第二空中中大堂，，再由空空中大堂堂转乘本本区内的分区电梯抵达达区内的的不同楼楼层。采采用高速速穿梭电电梯，大大提高了中中区、高高区乘客客的交通通效率，，通常穿穿梭电梯梯从底部抵达空中中大堂可可控制在在30~50s以内。写字楼产产品设计计要点写字楼消消防电梯梯消防电梯梯的设置范范围下列高层建筑筑必须设设消防电电梯：1、一类公公共建筑筑。2、塔式住住宅。3、12层及12层以上的的单元式式住宅和通廊式式住宅。4、高度超超过32m的其他二二类公共共建筑。。消防电梯梯设置数量量1、楼层面面积不大大于1500平方米时时，应设一一部；2、当大于于1500平方米但但小于4500平方米时时，应设二二部；3、当大于于4500平方米时时应设三部部；4、消防电电梯可另另作客梯梯、货梯梯或服务务电梯之之用，但应符合消消防电梯梯的要求求。写字楼产产品设计计要点写字楼大堂车行大堂堂设置车行大堂，可增加项目目卖点，体体现开发发商注重重品质，，让项目目在同质产产品中脱脱颖而出出。建议要点：车车行大堂堂的设计计需要注意雨篷的设设置；需需要考虑虑明确的的人车分分流，使使车行动动线与人人行动线线互不干干扰。通过交通障碍碍物或围栏的设置实现人车车分流写字楼产产品设计计要点写字楼大大堂大堂设计计——考虑因素素外部交通通枢纽：：临主要市市政道路或人人流容易达到的地地段，并并且车辆辆容易到达门前前接送；；内部交通通枢纽：：首层入口口大厅是重要的交交通枢纽，与办公公室、会议室室、商店、餐厅、多多功能厅厅、车库库、防灾灾中心……都有直接接联系，，需要进行行人流组织设计计，首层层人流线路包括办公公人流流线线，大楼楼管理人人员流线线、来访访者流线线、外来来开会、进餐、、购货人员等流流线；动态导向：：动态导向即在运动的的过渡空空间中，对前进方向向做提示、、强调。。主要办办公人流方向向从入口到电梯厅厅需强调调。其他他到餐厅厅、多功功能厅等等也需要要一定的导导向性。。动态导导向常用一种种暗示的方方法：线条醒目的地地面、吊顶召召唤人们们向前，，台阶、、栏板暗暗示楼梯梯向上……当然，也也可利用用标志牌牌明示；；限定空间间：对运动人人流导向向的同时，休息人人群则需要空间的限定。。空间限限定指隔隔而不断断、又围又又透，在在大空间中中限定更小的的特定活活动区域域空间的的建筑处理。如如在地面面上铺地地毯等方法。大堂设计计——考虑因素素大堂多入口：如超高层的的电梯数量多，，所以要要注意一一个方向来来人很可可能对大堂压力力过大，所以应该有两个面的入口口较好，必必要时四四面都能进门，，或大堂里不设商业。双层大堂：在很多超过200M高的建筑筑，往往是城市的的标致性建筑，，，每层的的建筑面面积就很很大，电梯的数数量很多，占用核核心筒的面积积也很多多，在首层的人人数也特多，，所以有有时可以以设双层大堂堂，即首首、二层层都设大堂，以以解决疏散进出出的拥挤挤，在首层大堂堂单设自动扶扶梯直接上二层大大厦。写字楼大大堂写字楼产产品设计计要点写字楼产产品设计计要点写字楼大大堂大堂是继写字字楼第一一张脸－－建筑外外形后的的第二张张脸，常常识是大大堂越大大挑高越越高装修修越高档档，品质就越高，，但也需需要考虑虑写字楼楼的实际际定位、、卖点诉诉求及实实用性；；但综合合品质评评价标准准或建筑规范并未未对大堂堂的面积积、挑高高及装修修等有明明确的要要求；一般情况况大堂的的面积约约占总建建筑面积积的1%－2%之间；如如50000平米的大大楼可取500-1000平米之间。挑挑高：一般般大堂挑挑高为5－12米，一般般情况大大堂面积积越大挑挑高越高高。建筑高度100米左右，，大堂高高度大概概占据底层2-3层高度；建筑高度200米左右，，大堂高高度大概概占据底层3-4层高度；建筑高度200米以上，，大堂高高度/建筑高度度大概为为7.5%；写字楼产产品设计计要点写字楼卫卫生间卫生间在在产品设设计上容容易被忽忽视，但但却是在在使用过过程中非非常重要要的公共共空间；；数量指标标：根据据规范，，男厕每每40人设置一一个大便便器，每每30人设置一一个小便便器，每每40人设置一个个洗手盆盆；女厕厕每20人设置一一个大便便器；每每40人设置一一个洗手手盆，高高级别写字字楼男女各不不少于2个盆为好好，最高高档的卫卫生间，，可以一一厕一盆盆。厕所距离离最远的工工作地点点不应大大于50m，厕所应有天然然采光和不向邻邻室对流流的直接接自然通风风，条件不许许可时，应设设机械排排风装置置。写字楼产产品设计计要点写字楼停停车位停车场方方式：普普通平面面停车、、机械式式停车（（升降平平移式、、垂直循循环式））停车场方方式——平面停车车现大部分分采用地地下室外外停车相相结合的方式，以地下下停车为为主。需要有十十分宽余余癿占地地条件需要对办公室室部分的柱柱间距和停车空间间进行整整合；需要对建筑物的的总平面和车车行路线进行行整合写字楼停停车位写字楼产产品设计计要点地下停车车建筑面面积约为为35--40平米／个个，地上上停车位位的面积积约25--30平米／个个；一般写字字楼的柱柱网在8--9米左右，，这样正正好可以以在两个个柱子之之间停3辆车。常规情况况下，规规划要求求写字楼楼1000㎡配置6.5个以上车车位；写字楼产产品设计计要点餐厅总面积＝＝就餐区区面积+厨房面积积＝写字字楼预计计总办公公人员×80%（办公人人员实际上班率率）×50%（最高峰峰就餐率率）×人均所需需就餐区区面积中餐厅的的厨房等等操作空空间面积积一般为为餐厅总总面积的的50%；人均所需需就餐区区面积指指标一般般在1-1.5平米／人人，常规规可取中中间值1.2平米／人人；写字楼预预计总办办公人员员：按建建筑面积积15平米/人计算，，总建筑筑面积/15即为整栋栋满租的办公人员员写字楼餐餐厅写字楼产产品设计计要点写字楼会会议室或或多功能能厅会议室或或者多功功能厅并并不是写写字楼所所必须配配备的设设施，多多数公司司在内部部会有各各自的会议室；；一般在在顶级及及部分甲甲级写字字楼才会会有配置置；一般来讲讲，多数数多功能能厅和会会议绝对对大小在在200-1000平米之间间。根据据资料，，建议会议或多多功能厅厅的面积积＝写字字楼预计计总办公公人员×（0.4-0.8）平米／／人；写字楼预预计总办办公人员员：按建建筑面积积15平米/人计算，，总建筑筑面积/15即为整栋栋满租的办公人人员。写字楼产产品设计计要点写字楼主主要空调调系统考虑因素：空调的运行模式和计量方方式直接接影响着企业运营成本，其其设置往往是客户进进入购买买决定阶阶段最为为关注的的问题之之一。建议要点：公共空间间均安设新风风系统和中中央空调调；提供24小时全天天候服务务，无时时差办公公，满趍不同同类型型公司司需求；；预留分体空调调室外机机位置置；分户计计量：：写字楼楼部分按按电量量计费费，计计费点点尽可可能按按产权权单位划分，，公共空间通过物业管管理费费分时时段收收取；；在条件允允讲的情情况下尽量选用进进口设备。。写字楼楼产品品设计计要点点写字楼楼主要要空调调系统统写字楼楼空调调系统统以人人体的的舒适适要求来来控制制房间的的空气气参数，且需需考虑整整体美美观、、档次次感视视，主主要采采用中央空空调系系统。。缺点：：大多数数使用用中央空空调系系统的的大厦厦，会在工作作日的的早上上9点到晚晚上6点提供空空调，如果果因为为加班班而要要求使使用中央空调，除了要提早早向物物管申申请，还要要支付高额的的中央央空调加班使用费费，因为一一开空调，整栋楼的空空调系系统都都会随随之启启动。写字楼楼产品品设计计要点点写字楼楼主要要空调调系统统中央空空调品牌美国约约克美国开利美国特特灵美国麦麦克维维尔日本大大金日本三三菱国产海海尔国产美的国产格力写字楼产品品设计要点点VRV空调系统VRV，就是可变变流量的意思，它是依赖赖于机电方方面的变频频技术而产产生的空调调系统设计安装方式。自从大大金公司80年代发明了了VRV系统之后，，由于VRV系统只是输输送制冷剂剂到每个房房间的分机机，所以不不需要设计计独