区域省项目投资决策汇报

【182.43亩】【R≤1.94】【438万/亩（含税1874万/亩）】【楼面地价3382元/平（含税14551元/平）】【总货值67.02亿】【净利率9.14%】【旅游度假项目】获取类型：合作开发项目开发：海南区域汇

：刘彬城市及区位资料补充、

、河北、

、东l

该片区购房客户超过95%为岛外客户，其中以三省客户为主。l

购房目的以投资度假为主 兼有养老需求客群来源地置业目的l

项目

三亚最具人气湾区三亚湾项目位于三亚湾度假区内，距离海岸线较近，具备二三线海景资源，为稀缺性土地资源，且周边 天涯海角风景区、南山文化风景区，旅游景点资源丰富、交通路网完善。l

地处三亚城市近郊，周边配套逐步完善，坐享完善生活配套、商圈该地块处于三亚城市近郊，距离机场较近，目前周边生活配套逐步完善，酒店、超市等生活设施齐全，同时只需30分钟即可直达三亚三大繁华商圈（步行街、金润阳光、明珠广场等）。且地块路网完善，交通通达便利。统计数据来源：三亚统计公报本案所在地已有碧桂园项目地区三亚市隶属于海南省，碧桂园目前在海南区域共有14个项目，其中7个在售项目，距离最近项目为三亚湾片区的三亚海项目，距离本案约3公里。宏观经济指标2016年全市总人口75.43万城区户籍人口58.23万城区常住人口75.11万GDP/增速475.56亿元/7.8%人均GDP/增速63046/8.0%财政收入/财政支出89.6亿/125.8亿城镇居民人均可支配收入31103元城乡居民储蓄存款/人均425亿元/60348元社会消费品零售总额198亿元固定资产投资/增速783.1亿元/10.9%房地产开发投资（亿元）410亿元全市商品住宅销售面积250万平米平均交易价格（元/㎡）2016年19457元/平2017年24141元/平亚龙湾项目位置迎宾路占地亩数：182.43综合容积率：R≤1.94，（住宅用地R≤1.01-2.2；商住用地R≤2.0）每亩地价：438万/亩（含税1874万/亩）总地价：8亿元（含税34.18亿元）楼面地价：3382元/平（含税14551元/平）建筑：住宅用地H≤36-67m；商住用地H≤67m商业比例：商住用地商业配比10%-20%公建配套：按

规划是否具备开工条件：具备板块名称特点在售产品房价（元/㎡）迎宾路以中小型项目为主，项目集中，产品相对

，产品多为南北朝向，无海景资源，缺乏公共配套独栋、联排别墅、

洋房洋房：20000-25000元/㎡别墅：40000-65000元/㎡榆亚路以大体量集约开发为主，以公寓为主，产品多为东西朝向、洋房洋房：20000-23000元/㎡三亚湾均为中高端度假产品，公共配套齐全，距离三亚市区近，生活便利，湾区狭长，风浪小，沙滩为公共区域，适合做浴场独栋、联排别墅、多层洋房洋房：22000-39000元/㎡别墅：35000-55000元/㎡亚龙湾均为中高端度假产品，有部分公共配套，湾区狭长，风浪适中，适合做浴场独栋、联排别墅、多层洋房洋房：50000-60000元/㎡

别墅：100000-150000元/㎡红塘湾均为中高端度假产品，有部分公共配套，湾区狭长，目前为开发热点湾区洋房，联排别墅、独栋别墅、多层洋房洋房：18000-30000元/㎡别墅：40000-60000元/㎡红塘湾市场定位：旅游度假客户。项目类型为旅游地产型。交通节点距离（km）时间（分钟）路况目标地块至机场高速路口510海榆西线，环岛高速G98，畅通目标地块至凤凰机场510海榆西线，凤凰路，畅通目标地块至三亚动车站1015海榆西线，凤凰路，畅通地块区位图项目所在地本案红塘湾事项是/否描述城市是否吸引度假人群是三亚市是热带滨海旅游城市，气候条件良好，景观优越，是知名热点旅游城市。交通是否便捷是项目距离凤凰机场、三亚动车站、均在15分钟内可到达，道路完好，交通便利。三亚湾片区属三亚度假区人气最高湾区，景观资源较好，区位认可度较高区位是否被度假人群认资源是否具有独特性是项目为二三线海景资源度假养老配套是否齐全是度假、养老配套较为齐全，享有三亚较为齐全生活配套城市及区位资料补充备注：商品房存量面积是指“已取得预售证未销售+在建但未获取预售证”的货量结论：三亚房地产市场项目主要为度假地产为主，客户面向 。三亚近三年市场逐步升温，成交量于2016年达到了历史最佳成绩。成交猛增的背后，是去库存政策的趋导，北方地区 污染的加剧以及 经济环境的转变的结果。海南省三亚市近三年商品住宅市场成交数据年份商品房施工面积（万㎡）施销比商品房竣工面积（万㎡）现销比商品房存量面积

(万m2)存销比商品房当年新增供应面积(万㎡）商品房销售面积

(万m2)商品房销售额（亿元）商品房销售均价（元/㎡）201615527.12451.12121.119325047919633201511257.351901.243532.3153154292.6188872014149615.93181.361852.023393.99295.423185市场结论：从近三年数据看，三亚土地市场供应量价趋于稳定，供应区位由中心城区向东西两侧的新兴海湾（海棠、崖洲）转移，商业、商住地块供应增多，纯住宅用地供应减少。目标市场（主城区）近三年土地成交年份成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）成交总价（亿）201645325.9297521413.5201522020.9729430856.47201468566498515234.17合计1358113//54.14三亚市项目位置3214三亚湾海坡片区控规HPC-07-04地块和HPC-03-01地块内30.9亩，容积率小于1.01地价300万/亩，楼面地价4470元其他商品住宅用地2三亚湾海坡片区控规HPC-08-14地块内7.86亩，容积率1-2地价1050万/亩，楼面地价7888元其他商品住宅用地3绿地控股 （挂牌出让宗地位于红沙棕榈滩控规G3-1、H4-1、H1-11和H1-12地块）、金融用地、其他商品住宅用地213亩，容积率1-2地价1083.33万/亩，楼面地价8125.00元溢价142%4三亚火车站站前区控规YC3-1-1地块内87亩，容积率1-2.1地价548万/亩，楼面地价3919元住宿餐饮批发零售用地市场结论：三亚住宅市场2014-2016年近三年市场持续升

体成交情况为量升价跌。2016年在去库存政策等因素下，三亚市场扩容，达到了历史最好成绩。其中迎宾路、三亚湾地段的中

项目大规模以价换量，去化较快。而海棠湾、大东海等高端区域也得益于市场的火热，成交量大涨，一改平时少人问津的局面。DB、万科湖畔度假公园（品牌房企）占地：420亩,建面，31万m²,容积率：1.1近期开盘时间：预计2017年7月，二期开盘推货产品面积：81-89㎡两房，510套在售价格：23000-24000元/㎡去化：二期已认筹150套，2016年至今销售19亿。本案ABA、鲁能三亚湾（三亚销冠）占地：10199亩，建面：250万㎡；容积率：0.4近期开盘时间：2016年10月，美丽五区开盘产品：洋房1600套，售罄在售产品：非海景26000元/㎡，别墅50000元/㎡去化：2017年至今销售54亿，2016成交70亿。2014-2016年房地产发展情况年度成交额（亿元）销售面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2016479250196332015292.6154188872014295.493.9923185合计1067497.99/CD、翠屏凤凰水城占地：本期185亩，建面24万m²，容积率1.4产品：精装公寓42-72m²，叠拼别墅（洋房）89-305㎡销售情况：2015年10月开盘洋房和别墅共推381多套，去化约289套。价格：公寓3万/㎡（可由酒店托管从总房款减去20%），洋房均价4万/㎡，含4000元/㎡精装。C、珠江俪豪占地：61.49亩，建面15万m²,容积率：2.81开盘：价格：精装洋房62-142m²，2016年12月均价2.4万，2017年2月均价3万/㎡，含4000元/平精装。货量：洋房取证1371套去化：洋房销售1000套，累计去化18亿项目畅销产品类型产品面积总价规划套数推出时间剩余套数产品特征与产品对比珠江俪豪一房62平161万492套2015年10月6套一房一厅圆弧形建筑外观、公摊较大空间利用率上优于竞品凤凰水城左岸小两房72平216万102套2015年1月10套规整两房，超宽景观

阳台空间利用率上优于竞品鲁能三亚湾房96平250万9602016年10月0套板楼设计通透采光南北通透横厅设计鲁能三亚湾联排别墅90平16年初开盘220-270万2952015年12月0套小面积低总价

高性价比负一层，及花园面积大结论：市场畅销洋房主力产品集中80-100平三房，别墅为小面积别墅总价300万以下。（1）、当地销冠项目与目标地块基本数据对比目标地块鲁能三亚湾竞品：鲁能三亚湾对比项目竞品目标地块占地1.02万亩182.43亩容积率综合容积率约为0.4综合容积率约为1.94建筑面积250万平23.65万平每亩地价498万/亩438万/亩（含税1874万/亩）楼面地价6611元/平楼面3382元/平（含税14551元/平）当前售价/定价海景洋房28000元/㎡，非海景26000元/㎡，独栋50000元/㎡精装洋房29000元/㎡酒店式公寓29000元/㎡精装别墅41237元/㎡毛坯底商30000元/㎡首期开盘时间2007年10月预计2017年12月销售情况2017年至今销售18亿1000套，2016成交70亿未售待开发+销售积存近千套，20亿总货值约67.02亿元三亚市区（2）、当地销冠项目小区与目标地块结论对比评价项目竞品目标地块对比结果交通区位位于三亚湾中段，基础配套与交通状况较优，二线海景地块位于三亚湾中段，海榆西线南侧；道路通达，属于二三线线海景地块☆☆周边配套机场、星级酒店群、三亚市政、疗养中心、

球场机场、星级酒店群、三亚市政、疗养中心、

球场☆☆自然景观资源二线海岸线资源二三线海景资源，距离海边近☆☆开发商品牌鲁能，知名房企碧桂园，

房企十强☆☆☆规划大规模、大规划、大货量度假城市高品质项目☆☆区内园林环境良好良好☆☆区内配套星级酒店、

、商业街、会所、公园层

、商业街☆户型点评开发较早、房型丰富80㎡以上小户型、小面积别墅☆☆☆备注：

☆☆☆:优于竞品

☆☆：与竞品持平

☆：略逊于竞品别墅区项目鸟瞰展示园林（3）、当地销冠项目实景项目海岸线户型面积总价（万元）规划套数套数占比整体去化率1室2厅1卫69㎡179万72113%90%2室2厅1卫85㎡221万184733.5%90%2室2厅2卫122㎡291万3室2厅2卫125㎡325万2865%90%（4）、当地销冠项目洋

品套型总价分析结论：主力热售产品，洋房：2居180万（69m²）、3居221万（85m²）。（4）、当地销冠项目产品分析（精装洋房）项目名称竞品户型户型对标结果户型图☆☆☆建筑面积96㎡/三房88㎡/三房☆☆单价/总价2.6万元/平；250万2.9万元/平；255万☆☆梯户比2梯4户3梯6户（电梯入户）☆☆☆层高3m3m☆☆首层

/大堂层高无☆电梯品牌日立/☆☆客厅朝向/面积/开间北/19/3.8m南/22㎡/3.5m☆☆☆南向房间数量12☆☆☆年限7070☆☆（4）、当地销冠项目产品分析：别墅项目名称竞品户型（已售罄）户型对标结果户型图☆☆建筑面积类独栋（合院）别墅90㎡双拼别墅97㎡☆☆单价/总价16年初开盘2.8万元/平；252万41237万元/平；400万☆花园面积60㎡104㎡☆☆☆面积104㎡44㎡☆客厅中空无有☆☆☆室有无☆客厅开间西/25/5.4米南/41㎡/5.5m☆☆☆南向房间数量23☆☆☆年限7070☆☆（1）、当地大品牌项目与目标地块基本数据对比对比项目竞品目标地块占地总3216亩，本期185亩182.43亩容积率本期容积率1.4综合容积率约为1.94建筑面积本期24万平米23.65万平每亩地价其他途径出让土地438万/亩（含税1874万/亩）楼面地价不详楼面3382元/平（含税14551元/平）售价/定价公寓均价3万元/平，含4000精装。叠拼别墅均价4万元/㎡精装洋房29000元/㎡酒店式公寓29000元/㎡精装别墅41237元/㎡毛坯底商30000元/㎡首期开盘时间本期开盘约2014年8月预计2017年12月销售情况开盘至今已售32.58亿，2016年约售7.15亿未售待开发+销售产品为精装公寓和叠拼洋房，已推出的

公寓仅剩59套，叠拼洋房剩33套总货值约67.02亿元项目效果图目标地块凤凰水城（2）、当地品牌房企项目与目标地块结论对比评价项目竞品目标地块对比结果交通区位位于三亚市育新路与水城路交汇处交通状况较优位于三亚市海榆西线南侧；道路通达，属于二三线线海景地块☆☆周边配套旺毫超市、解放路商业街、三亚农垦医院、三亚市一中、三亚市第四小学机场、星级酒店群、三亚市政、疗养中心、

球场☆☆自然景观资源部分楼层可看河二三线海景资源，距离海边近☆☆☆开发商品牌翠屏国际碧桂园，

房企十强☆☆☆规划总3216亩，本期185亩、洋房、叠拼别墅、五星级酒店度假城市高品质项目☆☆区内园林环境良好良好☆☆区内配套三亚

街、中医温泉养生

、家庭度假公园、

教育中心。师范大学基础教育实验学校层

、商业街☆户型点评叠拼别墅一梯两户80㎡以上小户型、小面积别墅☆☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平

☆：略逊于竞品（3）、当地大品牌项目小区实景及效果图项目洋房实景本期效果图叠拼别墅实景项目售楼处（4）、当地大品牌项目套型总价分析结论：热售

公寓，72㎡精装两房、均价3万元／㎡，总价216万；热销叠拼别墅，121㎡平层，均价4万/㎡，总价484万。叠墅户型面积推售总套数推售面积（㎡）已售套数已售面积（㎡）销售均价（万元/㎡）已售金额（万元）销售比例4房2厅4卫（跃）937651655841785.686%3房2厅2卫（平）1216679866072602323291%4房2厅4卫（跃）121784767262323.286%4房2厅2卫（平）%4房2厅3卫（跃）140811205700231063%7房2厅6卫（跃）142811362284937.225%5房2厅4卫（跃）105884033151039.538%4房2厅4卫（跃）1918152823821260.625%小计121157138811077-35755.573%公寓户型面积推售总套数推售面积已售套数已售面积销售均价已售金额销售比例2房2厅705135704531503819088%2房2厅725136724733848798.492%1房1厅42102428410042001092098%2房2厅105282940510503.5367518%3房2厅12128338841210423514%小计2601785420112994-35818.477%合计3813356728924071-71573.976%项目名称竞品户型户型对标结果户型图☆☆建筑面积72㎡/两房88㎡/三房☆☆单价/总价3万元/216万元2.9万元/平；255万☆☆☆梯户比2梯8户3梯6户（电梯入户）☆☆☆层高3m3m☆☆首层

/大堂层高无无☆☆电梯品牌///客厅朝向/面积/开间南/12㎡/3m南/22㎡/3.5m☆☆☆南向房间数量12☆☆☆其他7070☆☆（5）、当地大品牌项目产品分析：公寓事项是/否描述城市和资源是否吸引度假人群是三亚市为著名旅游城市，常年温度适宜，气候环境优良，旅游度假资源丰富，对度假人群具有

。产品和总价是否优于销冠项目是总价与销冠项目基本持平，产品优于销冠项目。产品和总价是否优于品牌房企项目否总价与品牌项目优于持平，产品优于销冠项目。城市及区位资料补充占地：182.4亩其中住宅用地124.8亩；用地11亩；商住用地46.6亩。综合容积率：1.94，（住宅用地R≤1.01-2.2；商住用地R≤2.0）地价：438万/亩（含税1874万/亩）楼面地价：楼面3382元/平（含税14551元/平）总价：8亿元(含税34.18亿)；地块分宗情况：共分为十宗土地是否可提前预售：需沟通是否可规划变更：需沟通是否可调整户型：需沟通建筑密度：≤30-35%，建筑

：住宅用地H≤36-67m商住用地H≤67m90/70：无商业比例：住宅用地无要求（商住用地商业配比10%-20%）公建配套：是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：是西侧地块（青海东侧地块）较为平整，现状主要为杂草，二线海景资源，南侧临河，景观资源较好，北侧东侧临路，道路通达。东侧北地块，地势北高南低，土方已动工，地块北侧已搭建临建板房，现状主要土方堆积，杂草；三线海景资源，景观资源较好，地块北侧南侧临路，道路通达。东侧南地块，地势较低，地块内已建成三层临时办公楼，二线海景资源，景观较好。项目整体定位：度假/旅游地产优势机会1、项目处于三亚湾旅游区，三亚湾片区属三亚旅游度假人气最高湾区，距离海岸线较近，周边旅游景点资源丰富，区位认可度较高2、项目具备二三线海景资源，景观资源较好（一般客户前来三亚 度假产品的都是渴望海景或者 海边居多）。3、三亚市区内，享受三亚繁华市政商圈配套三亚市区的海景及近海 资源，开始陆续销售怠尽。目前市场库存严重不足，以碧桂园品牌优势强势登陆三亚市场，凭借优秀产品线可抢占今年市场成交份额。劣势项目 机场，飞机起飞降落产生噪音较大，考虑到2019年机场搬迁至红塘湾，需重点引导客户市场预期，消减客户抗性。1、

红塘湾片区，鲁能、

、城建，陕煤等大开发商相继进驻，市场竞争较为激烈。2、清水湾湾区、海棠湾区，陵水黎安港等弯曲逐步完善，货量增多，导致三亚城市市场客户外溢，对 进行

。事项客户特征1客户特征2客户特征3客户特征4共性特征描述地域重庆石家庄沈阳职业公务私企私企企业高管置业目的度假/养老度假/养老度假/养老度假/养老其他----总价承受能力150万220万190万180万若按揭，首付507060100月供----需求面积70~80m280~100m280m290m2选取户型----预估首期去化套数200套200套250套350套结论：中等面积，控制总价在220万左右度假

房事项典型客户1典型客户2典型客户3典型客户4实际意向客户特征描述来源航空VIP私人银行企事业单位私人银行职业亲属私企金融高管名企资产存款300万存款400万存款300万/其他四口之家6口之家三口/总价需求300万400万以下250万左右500万以下面积需求3房200方左右150方左右250方对

户型的认可认可可接受可接受可接受结论：控制400万左右低总价小户型别墅，客户接受度高，空间度假感强。结论性说明：1、以中小面积80~90平 房为主力洋

品。2、受到海边控规 影响，洋房

仅约20层，可着力打造低密度三亚高品质近海度假小区。3、结合小面积别墅作为补充，提升项目品质。4、受 要求停止建设80平以下住宅产品，商住用地商业部分建设以60平小两房突破市场，抢占小两房面积段客户。产品占地（亩）占地比例（%）容积率计容建面（㎡）净利润率（%）亩产利润（万元）精装YJ85洋房125.566%2.05171843.422.3%876精装YJ85T洋房33.519%2.351896.123.3%998精

097别墅5.63%0.1870018.8%95酒店式公寓2.23%2.1320014.9%307底商4.63%1305011.9%179116%0.85866--方产品类型户型是否标准户型外立面单户建筑面积套数套数比例货值货值占比总建筑面积（㎡）精装别墅B097是现代97㎡8套0.3%0.29亿元0.5%700别墅小计0.29亿元0.5%700洋房YJ85是现代88㎡1950套73.7%49.83亿元74%171843洋房YJ85T是现代88㎡624套24%15.05亿元22.5%51896酒店酒店式公寓否现代50㎡64套2%0.93亿元1.5%3200洋房小计65.81亿元98%226940底商——0.92亿元1.5%3050总计67.02亿元100%230690产品类型占地面积（万平）容积率建筑面积（万平）单方成本（元）单方售价（元）单方利润（元）总成本总收入总利润车位防车位——5.2230481.59亿人防车位——1.33745————0.49亿————可售部分不可售部分———其他可售部分不可售部分（

）73330.80.595104——0.3亿———展示区情况补充说明—产品类别2017201820192020合计销售均价精装YJ85洋房销售面积（㎡）22340670195842724058元/平面积比例13%39%34%14%100%预估单价（元/平）2900029000290002900029000精装YJ85T洋房销售面积（㎡）6746202391764572655189629000元/平面积比例13%39%34%14%100%预估单价（元/平）2900029000290002900029000酒店式公寓销售面积（㎡）41612481088448320029000元/平面积比例13%39%34%14%100%预估单价（元/平）2900029000290002900029000精装B097别墅销售面积（㎡）912732389870041237元/平面积比例13%39%34%14%100%预估单价（元/平）4123741237412374123741237底商销售面积（㎡）39711901037427305030000元/平面积比例13%39%34%14%100%预估单价（元/平）3000030000300003000030000城市及区位资料补充本期总地价

包税总地价：8亿（34.18亿）本期面积：182.4亩每亩地价包税地价:438万/亩（1874万/亩）容积率：1.94楼面地价包税楼面地价：3382元/㎡（14551元/㎡）规划容积率:折合楼面价包税楼面地价:1.943468元/㎡（14552元/㎡）总收入：67.02亿总投入：60.89亿净利润总额:6.12亿土地获利倍数：0.77IRR：17.7%净利率:净利润率：9.14%6.23%我方净利润（55%）：3.366我方投资收益率：24%我方自有报率：回31%投入峰值（亿）回正需时（月）我方合作方（泰坤）合作方（联信）我方合作方（泰坤）合作方（联信）14.29亿30.46亿9月9月9月同心共享（万）成就共享（万）土地（万）2053399184.3万预售2017/12解除共管2017/5542合同签订2017/51支付股权收购款2017/6开发建设2017/6-126支付合作对价2018/3月自有

合计投入17.75亿元投入14.29亿元外部

合计投入8亿元销售回款20.84亿元项目净利润6.12亿元712月开发周期2018/68项目小结：首年

自有

投入14.29亿元，首年

自有

回收14.29亿元，项目净利润6.12亿元。签约后五个工作日内支付共管3亿元合作方（泰坤）签约后五个工作日内

支付共管

8亿元，其中我我

司投入72500司

万元，

代泰坤公司投入7500万元解除土地抵押100%收购项目公司项目公司证件移交与泰坤公司支付其中

支付23948.15万元，泰坤公司支付12676.85万元(代投)3尽调、解除股权质押、100%收购目标公司，公章移交解付11亿元共管合作对价36635万元。自有

合计取得预售证90日内，与泰坤公司支付引入开发合作对价25875万元。8亿

其中

应投入

元

17020.3万元，泰坤公司应投入8854.7万元(

代投)与泰坤公司投入开发2.6亿元。其中应投入1.69亿元，泰坤公司应投入0.92亿元( 代投)支付开发0.46亿元（我司代投）合作方（联信和）共管

11亿元，其中10亿元用于清偿披露的项目公司对外负债暂估7。15亿元以及项目公司预计发生费用2