房地产业税收检查应对策略及税企间涉税争议焦点问题解析

房地产业税收检查应对策略及税企间涉税争议焦点问题解析及税企间涉税争议焦点问题解析

第一讲营业税检查及税企争议焦点问题解析

《税收专项检查工作方案》

（一）检查应税营业额的合理性、完整性。

1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。

2、营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。

3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。

5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。

6、以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。

7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。

8、房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。

9、纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。

10、各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租”业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。

（二）检查应税营业额的及时性。

1、销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。

2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。（三）其他营业税涉税问题。

1－1、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税？怎样缴纳？（一）房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择

《增值税暂行条例实施细则》：非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规模纳税人。（二）小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算

1、征收率：小规模纳税人增值税征收率为3％。4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税

财税[2009]9号：（1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按2％征收率征收增值税。

“已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。（2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按3％的征收率征收增值税。

例1-1、某房地产公司2006年3月购入2台运货车，每台车单价200000元，增值税税率17％，货车折旧年限为5年。为了提高运输能力，更新车辆，2009年4月公司将这两台汽车出售，每台售价60000元，应如何缴纳增值税。例1－2、甲房地产公司开发的A小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入110000元，缴纳了营业税5500元。这样纳税对么？

1－2自建房产自用是否缴纳营业税？误交营业税如何处理？

例1－5、山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，2008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价1900万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为2800万元，缴纳营业税及附加154万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？

新《细则》第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。1－3、甲甲方方提提供供材材料料与与甲甲方方提提供供设设备备怎怎样样纳纳税税？？装装饰饰劳劳务务清清包包工工税税收收政政策策有有何何变变化化？？甲甲方方提提供供材材料料可可否否计计入入开开发发成成本本？？（一一））原原《细则则》第18条：纳税税人人从从事事建建筑筑、、修修缮缮、、装装饰饰工工程程作作业业,无论论与与对对方方如如何何结结算算,其营营业业额额均均应应包包括括工工程程所所用用原原材材料料及及其其他他物物资资和和动动力力的的价价款款在在内内。。纳税税人人从从事事安安装装工工程程作作业业,凡所所安安装装的的设设备备的的价价值值作作为为安安装装工工程程产产值值的的,其营营业业额额应应包包括括设设备备的的价价款款在在内内。。注意意：：营营业业税税的的计计税税基基数数是是营营业业收收入入，，而而不不是是施施工工成成本本。。例1－6、甲甲房房地地产产公公司司将将一一项项开开发发工工程程出出包包给给乙乙建建筑筑施施工工公公司司，，合合同同采采取取甲甲供供钢钢材材的的承承包包方方式式，，乙乙方方现现场场领领用用。。根根据据当当地地建建委委规规定定，，各各项项取取费费标标准准如如下下：：材材料料价价差差3％，，临临时时设设施施费费2％，，法法定定税税金金4％，，法法定定利利润润3.5％，，管管理理费费2.5％，，计计15％。。该该工工程程决决算算：：直直接接费费1000万元元（（其其中中钢钢材材预预算算价价格格200万元元）），，各各项项取取费费150万元元，，包包工工包包料料结结算算价价格格为为1150万元元。。由由于于甲甲方方供供钢钢材材，，实实际际结结算算价价款款为为950万元元。。乙乙公公司司开开具具发发票票950万元元，，请请计计算算乙乙公公司司应应交交营营业业税税税税额额；；甲甲公公司司钢钢材材采采购购成成本本220万元元，，怎怎样样计计入入““开开发发成成本本””？？建筑筑安安装装工工程程计计税税营营业业额额计计算算示示意意图图工程程施施工工：：1.人工工费费2.材料料费费3.机械械使使用用费费4.施工工间间接接费费工程程结结算算（（售售价价））1.直接接费费＝＝工工程程量量×预算算定定额额（人人工工费费、、材材料料费费、、机机械械使使用用费费））工程程结结算算价价款款2.各项项取取费费：：按按直直接接费费一一定定比比例例计计取取材料料价价差差、、临临时时设设施施费费、、长长途途搬搬迁迁费费法定定税税金金、、法法定定利利润润、、社社保保统统筹筹、、管理理费费用用计税税营营业业额额包工工包包料料甲甲供供材材料料包包工工包包料料包包设设备备计税税营营业业额额＝＝按按包包工工包包料料方方式式计计算算的的工工程程结结算算价价款款工程程价价款款结结算算办办法法施工工企企业业会会计计制制度度（二二））财财税税[2003]16号：：通通信信线线路路工工程程和和输输送送管管道道工工程程所所使使用用的的电电缆缆、、光光缆缆和和构构成成管管道道工工程程主主体体的的防防腐腐管管段段、、管管件件（（弯弯头头、、三三通通、、冷冷弯弯管管、、绝绝缘缘接接头头））、、清清管管器器、、收收发发球球筒筒、、机机泵泵、、加加热热炉炉、、金金属属容容器器等等物物品品均均属属于于设设备备，，其其价价值值不不包包括括在在工工程程的的计计税税营营业业额额中中。。其他建筑筑安装工工程的计计税营业业额也不不应包括括设备价价值，具具体设备备名单可可由省级级地方税税务机关关根据各各自实际际情况列列举。计税营业业额＝＝工程结结算价款款－设备备价款（三）新新《细则》第16条：除提供建建筑业劳劳务的同同时销售售自产货货物的行行为外，，纳税人人提供建建筑业劳劳务（不不含装饰饰劳务））的，其其营业额额应当包包括工程程所用原原材料、、设备及及其他物物资和动动力价款款在内，，但不包包括建设设方提供供的设备备的价款款。例1－7、A企业新建一栋栋写字楼楼，楼内内配电梯梯、中央央空调等等设备。。设计概概算为3000万元，其其中设备备价款400万元。请请问，在在工程出出包时，，应当怎怎样签订订合同对对A企业有利利？（四）装装饰劳务务的清包包工以清包工工形式提提供的装装饰劳务务：是指指工程所所需的主主要原材材料和设设备由客客户自行行采购，，纳税人人只向客客户收取取人工费费、管理理费及辅辅助材料料费等费费用的装装饰劳务务。财税[2006]114号规定：：纳税人采采用清包包工形式式提供的的装饰劳劳务，按按照其向向客户实实际收取取的人工工费、管管理费和和辅助材材料费等等收入(不含客户户自行采采购的材材料价款款和设备备价款)确认计税税营业额额。非装饰性性建筑劳劳务——含甲供材材料装饰性建建筑劳务务——不含甲供供材料第16条建筑劳劳务例3－8、甲房地产开开发公司在开开发别墅100套，准备精装装修后出售，，根据设计图图纸计算，装装修直接成本本需要1980万元。其中材材料费占60％，采取何种种出包方式，，可以减少对对装修工程的的营业税支出出？包工包料乙方方计提营业税税额＝1980×3％＝59.4万元清包工乙方计计提营业税＝＝1980×40%×3％＝23.76万元节税＝59.4－23.76＝35.64万元讨论：怎样减少装饰饰材料的浪费费？1－4、转让在建项项目怎样缴纳纳营业税？购购入在建项目目后再投资建建设，建成后后销售怎样纳纳税？例1－82007年，甲房地产产公司通过拍拍卖取得乙商商业公司一幢幢商用楼，拍拍卖价格14800万元，经过投投资建设，于于2009年建成，销售售价格32600万元，甲公司司应当怎样缴缴纳营业税？？《关于营业税若若干政策问题题的通知》（财税[2003]16号）：单位和和个人销售或或转让其购置置的不动产或或受让的土地地使用权，以以全部收入减减去不动产或或土地使用权权的购置或受受让原价后的的余额为营业业额单位和个人销销售或转让抵抵债所得的不不动产、土地地使用权的，，以全部收入入减去抵债时时该项不动产产或土地使用用权作价后的的余额为营业业额。财税[2003]16号第二条：单单位和个人转转让在建项目目时，不管是是否办理立项项人和土地使使用人的更名名手续，其实实质是发生了了转让不动产产所有权或土土地使用权的的行为。对于于转让在建项项目行为应按按以下办法征征收营业税：：1、转让已完成成土地前期开开发或正在进进行土地前期期开发，但尚尚未进入施工工阶段的在建建项目，按““转让无形资资产”税目中中“转让土地地使用权”项项目征收营业业税。2、转让已进入入建筑物施工工阶段的在建建项目，按““销售不动产产”税目征收收营业税。在建项目是指指立项建设但但尚未完工的的房地产项目目或其它建设设项目1－5房地产开发企企业取得土地地使用权后再再转让有何纳纳税技巧？（一）不能不不开发。国税发[2007]132号第38条：对取得土土地使用权后后（不论是生生地或是熟地地），未进行行任何形式的的开发即转让让的，核实有有无违反税收收规定加计扣扣除的情形。。如果不开发就就转让在计算算土地增值税税时不得加计计扣除30%。（二）不得过过量开发。财税[2003]16号：转让已进进入建筑物施施工阶段的在在建项目，按按“销售不动动产”税目征征收营业税。。在计算营业税税计税营业额额时不得差额额计算。1－6、房地产产开发企业取取得的“生地地”，对土地地进行一级开开发怎样纳税税？总局《关于政府收回回土地使用权权及纳税人代代垫拆迁补偿偿费有关营业业税问题的通通知》（国税函[2009]520号）：纳税人人受托进行建建筑物拆除、、平整土地并并代委托方向向原土地使用用权人支付拆拆迁补偿费的的过程中，其其提供建筑物物拆除、平整整土地劳务取取得的收入应应按照“建筑筑业”税目缴缴纳营业税；；其代委托方方向原土地使使用权人支付付拆迁补偿费费的行为属于于“服务业—代理业”行为为，应以提供供代理劳务取取得的全部收收入减去其代代委托方支付付的拆迁补偿偿费后的余额额为营业额计计算缴纳营业业税。计税营业额＝＝全部收入－－代委托方支支付的拆迁补补偿费例1－9、甲房地产公司司从市国土管管理局取得一一块土地使用用权，土地现现状为毛地，，合同约定由由甲公式负责责一级开发，，开发费用抵抵顶土地出让让金，开发总总金额700万元，其中中建筑物拆拆除、平整整土地等劳劳务费300万元，受托托向原土地地使用权人人支付拆迁迁补偿费400万元。由于于，甲公司司采用异地地购房安置置的方式，，实际发生生购房安置置费用370万元，请计计算甲公司司应缴纳的的营业税。。1－7、怎样判定定营业税合合法有效凭凭证？（1）支付给境境内单位或或者个人的的款项，且且该单位或或者个人发发生的行为为属于营业业税或者增增值税征收收范围的，，以该单位位或者个人人开具的发发票为合法法有效凭证证；（2）支付的行行政事业性性收费或者者政府性基基金，以开开具的财政政票据为合合法有效凭凭证；（3）支付给境境外单位或或者个人的的款项，以以该单位或或者个人的的签收单据据为合法有有效凭证，，税务机关关对签收单单据有疑义义的，可以以要求其提提供境外公公证机构的的确认证明明；（4）国家税务务总局规定定的其他合合法有效凭凭证。《国家税务总总局关于企企业销售未未取得发票票的抵债不不动产和土土地使用权权征收营业业税问题的的批复》（国税函[2005]77号）：合法有效凭凭证，包括括法院判决决书、裁定定书、调解解书，以及及可由人民民法院执行行的仲裁裁裁决书、公公证债权文文书。1－9、新《营业税暂行行条例》对价外收费费规定有哪哪些变化？？价外收费费怎样判断断是否应交交纳营业税税？《条例》第五条，营营业额为纳纳税人收取取的全部价价款和价外外费用。价外费用，，包括收取取的手续费、补贴、基金、集资资费、返还利润润、奖励费费、违约金金、滞纳金金、延期付付款利息、、赔偿金、、代收款项、、代垫款项项、罚息及其他各种种性质的价外收费费，但不包包括同时符符合以下条条件代为收收取的政府府性基金或或者行政事事业性收费费：（1）由国务院院或者财政政部批准设设立的政府府性基金，，由国务院院或者省级级人民政府府及其财政政、价格主主管部门批批准设立的的行政事业业性收费；；（2）收取时开开具省级以以上财政部部门印制的的财政票据据；（3）所收款项项全额上缴缴财政。凡价外费用用，无论会会计制度规规定如何核核算，均应应并入营业业额计算应应纳税额。。4、下列收费费是否属于于价外收费费：天然气集资资费、暖气气集资费、、有线电视视初装费、、网络宽带带初装费、、电话电缆缆初装费、、水电增容容费、热计计量表费、、办证费（（房屋交易易手续费、、产权登记记费、他项项权利登记记费、权证证工本费））、契税、、商品房购购销合同印印花税、房房屋所有权权证印花税税、土地使使用权证印印花税、住住房维修专专项基金等等。（1）代收的政政府性基金金、行政事事业收费免免税如：办证费费（房屋交交易手续费费、产权登登记费、他他项权利登登记费、权权证工本费费）、契税税、住房专项维维修基金、、商品房购销销合同印花花税、房屋屋所有权证证印花税、、土地使用用权证印花花税。（2）只有取得得财政票据据才不纳税税。如：天然气气集资费、、暖气集资资费、有线线电视初装装费、网络络宽带初装装费等有些些地区不再再属于行政政事业收费费，而属于于经营性收收费，不能能取得财政政票据，不不免税。（3）区分应计计入成本核核算还是作作为往来核核算根据国家计计委、财政政部《关于全面整整顿住房建建设收费取取消部份收收费项目的的通知》（计价格[2001]585号）：取消消与城市基基础设施配配套而收取取的水、电电、气、热热、道路以以及其他各各种名目的的专项配套套费。主要包括开开发项目内内道路、供供水、供电电、供气、、排污、排排洪、通讯讯、照明等等社区管网网工程费和和环境卫生生、园林绿绿化等园林林环境工程程费。1－10、支支付付境境外外公公司司来来华华提提供供咨咨询询、、设设计计、、施施工工等等劳劳务务费费，，如如何何按按规规定定代代扣扣营营业业税税和和企企业业所所得得税税？？新《细则则》规定定，，在在中中华华人人民民共共和和国国境境内内（（以以下下简简称称境境内内））提提供供条条例例规规定定的的劳劳务务、、转转让让无无形形资资产产或或者者销销售售不不动动产产，，是是指指：：（1）提提供供或或者者接接受受条条例例规规定定劳劳务务的的单单位位或或者者个个人人在在境境内内；；（2）所所转转让让的的无无形形资资产产（（不不含含土土地地使使用用权权））的的接接受受单单位位或或者者个个人人在在境境内内。。（3）所所转转让让或或者者出出租租土土地地使使用用权权的的土土地地在在境境内内；；（4）所所销销售售或或者者出出租租的的不不动动产产在在境境内内。。（三三））境境内内企企业业在在境境外外提提供供建建筑筑劳劳务务征征税税的的规规定定财税税[2009]111号：：1、对对中中华华人人民民共共和和国国境境内内（（以以下下简简称称境境内内））单单位位或或者者个个人人在在中中华华人人民民共共和和国国境境外外（（以以下下简简称称境境外外））提提供供建建筑筑业业、、文文化化体体育育业业（（除除播播映映））劳劳务务暂暂免免征征收收营营业业税税。。2、境境外外单单位位或或者者个个人人在在境境外外向向境境内内单单位位或或者者个个人人提提供供的的完完全全发发生生在在境境外外的的《营业业税税暂暂行行条条例例》规定定的的劳劳务务，，不不属属于于条条例例第第一一条条所所称称在在境境内内提提供供条条例例规规定定的的劳劳务务，，不不征征收收营营业业税税。。根据据上上述述原原则则，，对对境境外外单单位位或或者者个个人人在在境境外外向向境境内内单单位位或或者者个个人人提提供供的的文文化化体体育育业业（（除除播播映映）），，娱娱乐乐业业，，服服务务业业中中的的旅旅店店业业、、饮饮食食业业、、仓仓储储业业，，以以及及其其他他服服务务业业中中的的沐沐浴浴、、理理发发、、洗洗染染、、裱裱画画、、誊誊写写、、镌镌刻刻、、复复印印、、打打包包劳劳务务，，不不征征收收营营业业税税。。例1－10、2009年3月15日，，某某房房地地产产公公司司委委托托A国的的设设计计院院进进行行开开发发小小区区的的设设计计，，按按合合同同规规定定支支付付设设计计费费100万美美元元。。A国设设计计院院在在我我国国境境内内没没有有代代理理机机构构，，该该公公司司应应当当代代扣扣营营业业税税和和外外国国公公司司的的企企业业所所得得税税。。已已知知当当天天美美元元与与人人民民币币的的汇汇率率中中间间价价为为6.8373。应当代扣营业业税＝6.8373×1000000×5％＝341,865元代扣预提所得得税＝6.8373×1000000×10％＝683,730元1－11、什么是合作作建房？合作作建房怎样缴缴纳营业税？？合作建房，是是指由一方（（以下简称甲甲方）提供土土地使用权，，另一方（以以下简称乙方方）提供资金金，合作建房房。合作建房房的方式一般般有两种：第一种、纯粹粹的“以物易易物”，即双双方以各自拥拥有的土地使使用权和房屋屋所有权相互互交换。具体体的交换方式式也有以下两两种：1.土地使用权和和房屋所有权权相互交换，，双方都取得得了拥有部分分房屋的所有有权。2.以出租土地使使用权为代价价换取房屋所所有权。例如如，甲方将土土地使用权出出租给乙方若若干年，乙方方投资在该土土地上建造建建筑物并使用用，租赁期满满后，乙方将将土地使用权权连同所建的的建筑物归还还甲方第二种方式是是甲方以土地地使用权、乙乙方以货币资资金合股，成成立合营企业业，合作建房房。1.房屋建成后，，如果双方采采取风险共担担、利润共享享的分配方式式按照营业税税“以无形资资产投资入股股，参与接受受投资方的利利润分配、共共同承担投资资风险的行为为，不征营业业税”的规定定。2.房屋建成后，，甲方如果采采取按销售收收入的一定比比例提成的方方式参与分配配，或提取固固定利润，则则不属营业税税所称的投资资入股不征营营业税的行为为，而属于甲甲方将土地使使用权转让给给合营企业的的行为。3.如果房屋建成成后双方按一一定比例分配配房屋，则此此种经营行为为，也未构成成营业税所称称的以无形资资产投资入股股，共同承担担风险的不征征营业税的行行为。1－12以“拆一还一一”方式进行行动迁补偿，，怎样计算营营业税？国税函发[1995]549号：“对偿还还面积与拆迁迁建筑面积相相等的部分由由当地税务机机关按同类住住宅房屋的成成本价核定计计征营业税””。1．按拆迁合同同价预提拆迁迁补偿费借：开发成本本—土地征用及拆拆迁补偿费贷：应付账款款—暂估拆迁补偿偿费2.出售新房给动动迁户借：应付账款款－暂估拆迁迁补偿费现金等科目贷：主营业务务收入第二讲土土地增值值税检查及税税企争议焦点点问题解析《税收专项检查查工作方案》1、是否按规定定申报预缴土土地增值税，，其会计处理理是否正确。。2、是否不按规定定进行成本分分摊，增值额的计算算是否正确。。3、对普通标准准住宅的界定定是否符合要要求，是否将将高档住宅与与普通标准住住宅混淆在一一起预交或清清算土地增值值税。4、是否以工程程未结算、未未决算或商品品房未销售完完毕等理由不不进行土地增增值税的清算算。5、是否不按规规定确定土地地增值税的清清算单位。6、是否按规定定对开发成本本中的利息支支出进行分离离，超过贷款款期限的利息息和罚息是否否税前剔除。。7、土地增值税税清算后再有有偿转让房地地产是否按规规定纳税。2－1、土地增值税税的征收范围围如何界定？？土地增值税：：是对转让国国有土地使用用权、地上建建筑物及其附附着物并取得得收入的单位位和个人，就就其转让房地地产所取得的的增值额征收收的一种税。。（一）纳税人人：（二）征税范范围：有偿转转让国有土地地使用权、地地上建筑物及及其附着物产产权所取得的的增值额。１、“国有土地”是指法律规定定属于国家所所有的土地；；2、地上建筑物物及附着物连连同土地一并并转让。（三）征税范范围的界定：：1．土地增值税是是对转让国有有土地使用权权、地上建筑筑物和附着物物的行为征税税。只对转转让国有土地地使用权征税税，转让集体体所有土地是是违法行为；；2．土地增值税只只对国有土地地使用权及其其地上的建筑筑物和附着物物的转让行为为征税。不包括出让；；不包括未转转让（出租、、自用）；；3．土地增值税只只对转让房地地产并取得收收入的行为征征税。虽转让让未取得收入入不征税。2－2、如何确认土土地增值税的的收入总额？？收入总额包括括转让房地产产的全部价款款及有关经济济利益的流入入。房地产开发企企业将开发产产品用于职工工福利、职工工奖励、对外外投资、分配配给股东或投投资人、债务务重组、非货货币性交易等等，发生所有有权转移时应应视同销售房房地产,缴纳土地增值值税。国家税务总局局《关于土地增值值税清算有关关问题的通知知》国税函[2010]220号：（1）已全额开具商商品房销售发发票的，按照照发票所载金金额确认收入入；（2）未开具发票票或未全额开开具发票的，，以销售合同同所载的售房房金额及其他他收益确认收收入；（3）合同所载房房产面积与实实际测量面积积不一致，应应在计算土地地增值税时予予以调整。2－3、计算增值额额时允许扣除除的开发成本本包含哪些内内容？怎样计计算允许扣除除的房地产开开发费用？计算土地增值值税的增值额额时允许扣除除的项目：（1）取得土地使用用权所支付的的金额；（2）房地产开发成成本；（3）房地产开发费费用；（4）财政部规定的的其他扣除项项目；（5）与转让房地产产有关的税金金；（6）旧房及建筑物物的评估价格格。“开发成本”分分为土地使用权所所支付的金额额、房地产开开发成本（一）取得土土地使用权所所支付的金额额：是指纳税税人为取得土土地使用权所所支付的地价价款和按国家家统一规定交交纳的有关费费用。包括地地价款、契税、缴纳有关登登记、过户手手续费等。1.同一宗土地有有多个开发项项目，是否予予以分摊，分分摊办法是否否合理、合规规，具体金额额的计算是否否正确。2.是否存在将房房地产开发费费用计入取得得土地使用权权支付金额以以及土地征用用及拆迁补偿偿费的情形。。3.房地产开发企企业逾期开发发缴纳的土地闲置费不得扣除。（二）房地产产开发成本1.土地征用及拆拆迁补偿费：：包括土地征征用费、耕地地占用税、劳劳动力安置费费及有有关地地上、、地下下附着着物拆拆迁补补偿的的净支支出、、安置置动迁迁用房房支出出等。。（1）企业业用本本项目目建造造的房房地产产安置置回迁迁户的的，安安置用用房视视同销销售处处理，，同时时确认认为房房地产产开发发项目目的拆拆迁补补偿费费。房房地产产开发发企业业支付付给回回迁户户的补补差价价款，，计入入拆迁迁补偿偿费；；回迁迁户支支付给给房地地产开开发企企业的的补差差价款款，应应抵减减本项项目拆拆迁补补偿费费。（2）企业业采取取异地地安置置，异异地安安置的的房屋屋属于于自行行开发发建造造的，，房屋屋价值值按视视同销销售处处理，，并计计入本本项目目的拆拆迁补补偿费费。（3）异地地安置置的房房屋属属于购购入的的，以以实际际支付付的购购房支支出计计入拆拆迁补补偿费费。（4）货币币安置置拆迁迁的，，房地地产开开发企企业凭凭合法法有效效凭据据计入入拆迁迁补偿偿费。。《清算管管理规规程》：审查查支付付给个个人的的拆迁迁补偿偿款、、拆迁迁（回回迁））合同同和签签收花花名册册或签签收凭凭证是是否一一一对对应。。2.前期工工程费费：包包括规规划、、设计计、项项目可可行性性研究究和水水文、、地质质、勘勘察、、测绘绘、““三通通一平平”等等支出出。3.基础设施费费：指指开发发项目目在开开发过过程中中所发发生的的各项项基础础设施施支出出，主主要包包括开开发项项目内内道路路、供供水、、供电电、供供气、、排污污、排排洪、、通讯讯、照照明等等社区区管网网工程程费和和环境境卫生生、园园林绿绿化等等园林林环境境工程程费。。审查时时应当当重点点关注注：（1）前期期工程程费、、基础础设施施费是是否真真实发发生，，是否否存在在虚列列情形形。（2）是否否将房房地产产开发发费用用记入入前期期工程程费、、基础础设施施费。。（3）多个（（或分分期））项目目共同同发生生的前前期工工程费费、基基础设设施费费，是是否按按项目目合理理分摊摊。4.建筑安装工工程费费：指指开发发项目目开发发过程程中发发生的的各项项建筑筑安装装费用用。主主要包包括开开发项项目建建筑工工程费费和开开发项项目安安装工工程费费等。。（1）发生生的费费用是是否与与工程程结算算报告告（书书）、、工程程决算算报告告（书书）、、审计报报告、、工程施施工合合同记记载的的内容容相符符。（2）房地地产开开发企企业自自购建建筑材材料时时，自自购建建材费费用是是否重重复计计算扣扣除项项目。。（3）参照照当地地当期期同类类开发发项目目单位位平均均建安安成本本或当当地建建设部部门公公布的的单位位定额额成本本，验验证建建筑安安装工工程费费支出出是否否存在在异常常。销销售已已装修修的房房屋，，其装修费费用可以计计入房房地产产开发发成本本。（4）建筑筑安装装发票票是否否在项项目所所在地地税务务机关关开具具（例例，铝铝合金金门窗窗）。。5.公共配套设设施费费：指指在开发发区内内建造造的会会所、、物业业管理理场所所、电电站、、热力力站、、水厂厂、文文体场场馆、、幼儿儿园等等配套套设施施。独立的的、非非营利利性的的，且且产权权属于于全体体业主主的，，或无无偿赠赠与地地方政政府、、政府府公用用事业业单位位的公公共配配套设设施支支出。。（1）公共共配套套设施施的界界定是是否准准确，，公共共配套套设施施费是是否真真实发发生，，有无无预提的公共共配套套设施施费情情况。。（2）是否否将房房地产产开发发费用用计入入公共共配套套设施施费。。（3）多个个（或或分期期）项项目共共同发发生的的公共共配套套设施施费，，是否否按项项目合合理分分摊。6.开发间间接费费：指指企业业为直直接组组织和和管理理开发发项目目所发发生的的，且且不能能将其其直接接归属属于特特定成成本对对象的的成本本费用用性支支出。。主要要包括括管理理人员员工资资、职职工福福利费费、折折旧费费、修修理费费、办办公费费、水水电费费、劳劳动保保护费费、工工程管管理费费、周周转房房摊销销以及及项目营营销设设施建建造费费等。——属于弹弹性较较大的的费用用项目目。审核开开发间间接费费用时时应当当重点点关注注：①是否否存在在将企企业行行政管管理部部门（（总部部）为为组织织和管管理生生产经经营活活动而而发生生的管管理费费用记记入开开发间间接费费用的的情形形。②开发间接费费用是否真真实发生，，有无预提提开发间接接费用的情情况，取得得的凭证是是否合法有有效。（三）房地地产开发费费用：房地地产开发费费用是指与与房地产开开发项目有有关的销售售费用、管管理费用、、财务费用用。房地产产开发费用用按照“取得土地使使用权所支支付的金额额”和“房房地产开发发成本”之和的10％以内计算算扣除。具具体比例由由各省、自自治区、直直辖市人民民政府规定定。—依附“制造造成本法””，可称““按照建造造成本的10％扣除”（四）财政政部规定的的其他扣除除项目：是是指从事房房地产开发发的纳税人人可按照““取得土地使使用权所支支付的金额额”和“房房地产开发发成本之”之和加计20％的扣除；；可称按照照建造成本本的20％加计扣除除（五）与转转让房地产产有关的税税金：是指指在转让房房地产时缴缴纳的营业业税、城市市维护建设设税、教育育费附加和和印花税。。（六）旧房房及建筑物物的评估价价格,是指在转让让已使用的的房屋及建建筑物时,由政府批准准设立的房房地产评估估机构评定定的重置成成本价乘以以成新度折折扣率后的的价格。评评估价格须须经当地税税务机关确确认。财税[2006]21号第二条第第一款规定定“纳税人人转让旧房房及建筑物物，凡不能能取得评估估价格，但但能提供购购房发票的的，经当地地税务部门门确认，取取得土地使使用权所支支付的金额额、新建房房及配套设设施的成本本、费用，，可按发票票所载金额额并从购买买年度起至至转让年度度止，每年年加计5％计算”。。计算扣除项项目时“每每年”按购购房发票所所载日期起起至售房发发票开具之之日止，每每满12个月计一年年；超过6个月、未满12个月的，可可以视同为为一年。（（意味着不不足6个月的不计计算扣除额额）2－4、扣除项目有哪些些具体要求求？开发费费用中利息息怎样计算算扣除？（一）对原原始凭证的的要求：根据《土地增值税税暂行条例例》第六条及其其实施细则则第七条的的规定执行行。除另有有规定外，，扣除取得得土地使用用权所支付付的金额、、房地产开开发成本、、开发费用用及与转让让房地产有有关税金，，须提供合合法有效凭凭证；不能能提供合法法有效凭证证的，不予予扣除。《清算管理规规程》：在土地增增值税清算算中，扣除除项目金额额中所归集集的各项成成本和费用用，必须是是实际发生生的，应当当取得但未未取得合法法凭据的不不得扣除。。（1）拆迁补偿偿费的规定定：《清算管理规规程》第22条：拆迁补补偿费是否否实际发生生，尤其是是支付给个个人的拆迁迁补偿款、、拆迁合同同和签收花花名册或签签收凭证是是否一一对对应。（2）扣留质量量保证金的的规定：房房地产开发发企业在工工程竣工验验收后，根根据合同约约定，扣留留建筑安装装施工企业业一定比例例的工程款款，作为开开发项目的的质量保证证金，在计计算土地增增值税时，，建筑安装装施工企业业就质量保保证金对房房地产开发发企业开具具发票的，，按发票所所载金额予予以扣除；；未开具发发票的，扣扣留的质保保金不得计计算扣除。。解决办法：：在合同中中约定。（二）对单位面积建建安造价的的规定：房地产开发发企业办理理土地增值值税清算所所附送的““前期工程程费、建筑筑安装工程程费、基础础设施费、、开发间接接费用”的的凭证或资资料不符合合清算要求求或不实的的，地方税税务机关可可参照当地地建设工程程造价管理理部门公布布的建安造造价定额资资料，结合合房屋结构构、用途、、区位等因因素，核定定上述四项项开发成本本的单位面面积金额标标准，并据据以计算扣扣除。具体体核定方法法由省税务务机关确定定。（京地税地[2009]245号）《清算管理程程序》第25条：参照当当地当期同同类开发项项目单位平平均建安成成本或当地地建设部门门公布的单单位定额成成本，验证证建筑安装装工程费支支出是否存存在异常。。（三）房地地产开发费费用中利息息的计算：：1.《细则》规定：利息支出，，凡能够按按转让房地地产项目计计算分摊并并提供金融融机构证明明的，允许许据实扣除除，但最高高不能超过过按商业银银行同类同同期贷款利利率计算的的金额。其其他房地产产开发费用用，在按照照“取得土土地使用权权所支付的的金额”与与“房地产产开发成本本”金额之之和的5％以内计算算扣除。2.《国家税务总总局关于印印发<土地增值税税宣传提纲纲>的通知》（国税函发发[1995]110号）规定：：财务费用用中的利息息支出，凡凡不能提供供金融机构构证明的，，利息不单单独扣除，，三项费用用（指销售售费用、管管理费用、、财务费用用）的扣除除按取得土土地使用权权所支付的的金额及房房地产开发发成本的10％以内计算算扣除。3.国税函[2010]220号：（1）利息支出出凡不能按按转让房地地产项目计计算分摊利利息支出或或不能提供金金融机构证证明的，房地产开开发费用在在按“取得得土地使用用权所支付付的金额””与“房地地产开发成成本”金额额之和的10%以内计算扣扣除（2）全部使用用自有资金金没有利息息支出的，，按照以上上方法扣除除（3）房地产开开发企业既既向金融机机构借款，，又有其他他借款的，，其房地产产开发费用用计算扣除除时不能同同时适用本本条（1）、（2）项所述两两种办法。。——选择一种（4）土地增值值税清算时时，已经计计入房地产产开发成本本的利息支支出，应调调整至财务务费用中计计算扣除。。4.财税字[1995]048号：贷款逾逾期利息、、加罚息不不得扣除。。5.关于房地产企业业借款费用用计算的变变化国税发[2000]84号第三十五五条从事事房地产开开发业务的的纳税人为为开发房地地产而借入入资金所发发生的借款款费用，在在房地产完完工之前发发生的，应应计入有关关房地产的的开发成本本。国税发[2007]132号：在计算算加计扣除除项目基数数时，审核核是否剔除除了已计入入开发成本本的借款费费用。结论：企业业开发项目目的利息支支出不能够够提供金融融机构证明明的，开发发费用按建建造成本的的10％计算扣除除；开发项项目的利息息支出能够够提供金融融机构证明明的利息允许据实扣除除，其余开发费用用按5％扣除。审核利息支出出时应当重点点关注：①是否将利息息支出从房地地产开发成本本中调整至开开发费用。——计算土地增值值税时，将利利息支出“从从开发成本””中剔除②分期开发项项目或者同时时开发多个项项目的，其取取得的一般性性贷款的利息息支出，是否否按照项目合合理分摊。——按照直接成本本法分配。③利用闲置专专项借款对外外投资取得收收益，其收益益是否冲减利利息支出。6.土地增值税的的计算方法及及程序：（1）增值额＝销销售收入总额额－扣除项目目金额（2）扣除项目金金额＝建造成成本＋开发费费用＋加计扣扣除额＋相关税金＝＝建造成本＋10％建造成本＋＋20％建造成本＋5.5％销售收入总额＝1.3×建造成本＋营营业税金及附附加（3）增值率＝（（增值额÷扣除项目金额额）×100％（4）选择适用税税率：四档税税率（5）土地增值税税＝增值额×适用税率－扣扣除项目金额额×扣除率前提：《实施细则》规定的建造成成本中不含利利息支出。7.根据清算规定定调整后的扣扣除项目的计算公公式：（1）企业开发项项目的利息支支出不能够提提供金融机构构证明的：扣除项目金额额＝（建造成成本－已计入入开发成本的的借款利息））×1.3＋与转让房地地产有关的税税金＝1.3×不含息建造成成本＋营业税税及附加（2）企业开发项项目的利息支支出能够提供供金融机构证证明的：扣除项目金额额＝（1.25×不含息建造成成本＋营业业税及附加））＋实际支付的的利息金融机构利息息支出＞5%建造成本据据实扣除除法金融机构利息息支出≤5%建造成本比比例扣除除法2－5、什么是普通通标准住宅，，企业出售普普通标准住宅宅怎样享受土土地增值税的的税收优惠政政策？销售保保障性住房是是否应当预缴缴土地增值税税？（一）纳税人人建造普通标标准住宅出售售，增值额未未超过扣除项项目金额20％的免征土地地增值税。财税[2006]141号规定：“普普通标准住宅宅”的认定，，可在各省级级人民政府根根据国办发[2005]26号制定的“普通住房标标准”的范围围内从严掌握握。（二）国办发[2005]26号对普通标准准住宅的原则则规定：1、住宅小区建建筑容积率在在1.0以上；2、单套建筑面面积在120平方米以下；；3、实际成交价价格低于同级级别土地上住住房平均交易易价格1.2倍以下。允许单套建筑筑面积和价格格标准适当浮浮动，但向上上浮动的比例例不得超过上上述标准的20％。经济适用住房房建设单位利利润要控制在在３％以内。。（三）国税发[2010]53号：除保障性住住房外········。（四）普通标标准住宅免税税临界点：例2-1、某房地产公公司从事普通通标准住宅开开发，2008年，出售一栋栋普通住宅楼楼，总面积12000平方米，平均均单位售价2000元，销售总额额2400万元，该楼支支付土地出让让金324万元，房屋开开发成本1200万元，其中：：利息支出100万元，假设不不能提供金融融机构借款费费用证明，城城建税率7%，教育费附加加3%，印花税率0.5‰，当地政府规规定房地产开开发费用允许许扣除比例10%。1、收入总额：：2400万；2、扣除项目金金额（扣除利利息支出100万）：（1）取得土地使使用权金额：：324万（2）房地产开发发成本：1100万（3）房地产开发发费用：（324+1100）×10%=142.4万（4）加计20%扣除数：（324+1100）×20%=284.8万（5）扣除营业税税及附加：2400×5%×（1+7%+3%）=132万扣除项目金额额合计：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万3、增值额：2400－1983.2=416.8万4、增值率：416.8÷÷1983.2=21.02%建造成本5、应交土地增增值税：416.8××30%－0=125.04万6、获利金额＝＝收入－成本本－费用－利利息－税金＝＝2400－324－1100－100－132－125＝619万假设：降价到到1975元/平方米，销售售收入总额为为2370万元。增值额＝2370－1981.6＝388.4万；增值率＝388.4÷÷1981.6＝19.6%小于20%，免缴土地增增值税。获利金额＝2370－324－1100－100－130.4＝715.6万多获利＝715.6－619＝96.6万《计算免税临界界点》：设销售收入总总额为X，设不含息建建造成本为Y。于是：按照建造成本本10％计算的房地地产开发费用用为0.1Y；财政部规定的的加计20％扣除额为0.2Y；允许扣除的营营业税、城建建税、教育费费附加为：X×5％×（1＋7％＋3％）＝0.055X

X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）

0.934X＝1.56YX＝1.67024Y

即：增值率＝20%时，售价为建造成本的1.67024倍;

当X＜1.67024Y时,增值率＜20%,根据税法规定,免交土地增值税。所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。

＝20%根据上述计算算方法，我们们计算得到高高收益最低定定价系数为1.82014。用图表示如如下：不交土地增值值税税税负重、、利润少相相对税税负轻、利润润高1.670241.82014（免税临界点点定价系数））（高收益益最低定价系系数）上例建造总成成本1424万元，单位建建造成本1186.66元/平方米免税临界点定定价＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米高收益最低定定价＝1186.66×1.82014＝2159.91元/平方米（二）经济适适用房需要预预征土地增值值税吗？国办发[2005]26号：经济适用住房房建设单位利利润要控制在在３％以内。国税发[2010]53号：除保障性性住房外··········。《河北省土地增增值税管理办办法》（冀地税发[2006]37号）第十二二条：纳税人人承建经政府府有关部门认认定的经济适适用住房不预预征土地增值值税，竣工决决算后，按规规定计算征、、免土地增值值税。2－6、国家征用、收收回房地产有有何税收优惠惠？《条例》第八条因因国家建设需需要依法征用用、收回的房房地产免征土土地增值税。。《细则》解释：是指因因城市实施规规划、国家建建设的需要而而被政府批准准征用的房产产或收回的土土地使用权。。财税[2006]21号进一步明确确：（1）因“城市实施规划划”而搬迁，是指指因旧城改造造或因企业污污染、扰民，，而由政府或或政府有关主主管部门根据据已审批通过过的城市规划划确定进行搬搬迁的情况；；（2）因“国家建设的需需要”而搬迁，是指指因实施国务务院、省级人人民政府、国国务院有关部部委批准的建建设项目而进进行搬迁的情情况。2－7、以房地产投投资联营有何何税收优惠？？财税字[1995]048号第一条：对对于以房地产产进行投资联联营的（含单单位及个人）），投资联营营一方以土地地（房地产））作价入股，，将房地产转转让到投资联联营的企业中中时，暂免征征收土地增值值税。对投资资、联营企业业将上述房地地产再转让的的,应征收土地增增值税。财税[2006]21号补充：对于以土地（（房地产）作作价入股进行行投资或联营营的，凡所投投资、联营的的企业从事房房地产开发的的，或者房地地产开发企业业以其建造的的商品房进行行投资和联营营的，均不适适用财税字[1995]48号第一条暂免征征收土地增值值税的规定。。2－8、2010年对土地增值税的的征收管理有有何重大变化化？（一）《细则》第十六条：纳纳税人在项目目全部竣工结结算前转让房房地产取得的的收入,由于涉及成本本确定或其他他原因,而无法据以计计算土地增值值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补。（二）财税[2006]21号：各地要进一一步完善土地地增值税预征办法，根据本地区区房地产业增增值水平和市市场发展情况况，区别普通通住房、非普普通住房和商商用房等不同类型，科学合理地地确定预征率，并适时调整整。工程项目目竣工结算后后，应及时进进行清算，多多退少补。（三）加强土土地增值税预预征工作国税发[2010]53号：科学合理理制定预征率率，加强土地地增值税预征征工作。为了了发挥土地增增值税在预征征阶段的调节节作用，各地地须对目前的的预征率进行行调整。（1）除保障性住住房外——保障性住房不不预征；（2）东部地区省省份预征率不不得低于2％；（3）中部和东北北地区省份不不得低于1.5％；（4）西部地区省省份不得低于于1％；各地要根据不同类型房地地产确定适当的预预征率。《北京市住房和和城乡建设委委员会、北京京市财政局、、北京市地方方税务局关于于贯彻落实国国家有关部门门房地产市场场宏观调控政政策有关问题题的通知》一、关于土地地增值税预征征率问题自2010年10月1日起，房地产产开发企业销销售商品房取取得的收入，，按如下标准准预征土地增增值税：(一)房地产开发企企业销售经济济适用住房、、限价商品住住房等保障性性住房取得的的收入，暂不不预征土地增增值税。(二)容积率小于1.0的房地产开发发项目，按照照销售收入的的3%预征土地增值值税。(三)其他房地产开开发项目，按按照销售收入入的2%预征土地增值值税。2－9、怎样确定土土地增值税的的清算项目？？（一）土地增增值税的清算算单位1、以国家有有关部门审批批的房地产开开发项目为单单位进行清算算；2、对分期开开发的项目，，以分期项目目为单位清算算；3、开发项目中中同时包含普普通住宅和非非普通住宅的的，应分别计计算增值额。。（二）土地增增值税清算项项目的确定1.应当进行土地增值值税清算的项项目：①房地产开发发项目全部竣竣工、完成销销售的；②整体转让未未竣工决算房房地产开发项项目的；③直接转让土土地使用权的的。应当进行土地地增值税清算算的项目，纳纳税人应当在在满足条件之之日起90日内到主管税税务机关办理理清算手续。。2.主管税务机关关可要求纳税人进进行土地增值值税清算的项项目：（1）已竣工验收收的房地产开开发项目，已已转让的房地地产建筑面积积占