苏州市高新区区域及房地产市场概况课件

苏州市高新区

区域及房地产市场概况苏州市高新区

区域及房地产市场概况1苏州总平图相城区高新区工业园区吴中区姑苏区苏州辖姑苏区、相城区、吴中区和吴江区、新区、工业园区，代管张家港市、常熟市、太仓巿和昆山市

，全市面积8488.42平方公里。其中园区经济发展最好，相城区毗邻姑苏区，位于苏州最北部。吴江区苏州总平图相城区高新区工业园区吴中区姑苏区苏州辖姑苏区、相城2高新区简介苏州高新区，全称苏州高新技术产业开发区。

位于苏州古城西侧，原属于虎丘区。东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。区域人口77.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。

下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。

下设江苏省苏州浒墅关经济开发区、苏州科技城、苏州高新区综合保税区、苏州西部生态城。高新区简介苏州高新区，全称苏州高新技术产业开发区。

位于苏州3高新区整体定位概况规划定位：依托西部区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化二一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。高新区整体定位概况规划定位：依托西部区域的区位、资源和产业优4用地布局与功能分区：苏州高新区分为三大主导功能区和五大功能组团，分别是狮山片区（中心组团、横塘组团）、浒通片区（浒通组团）和湖滨片区（科技城组团、湖滨组团）。中心组团是集金融商贸、文化休闲和高品质居住于一体的苏州西部都市中心；横塘组团是借助国际教育园综合性教育、科技文化旅游等资源优势而快速城市化的科技教育配套区；浒通组团是集生产、生活和生态相配套的现代化产业区和北部新城；科技城组团是“科技、山水、人文和创新”特色于一体的一流研发创新高地和科技山水生态城；湖滨组团是融太湖山水与田园风光于一体的新农村样板区高新区定位用地布局与功能分区：苏州高新区分为三大主导功能区和五大功能组5三、高新区地产情况-板块划分科技城板块浒墅关新区板块狮山板块项目名称：朗诗绿洲产品类型：高层在售面积：95-1405㎡均价待定项目名称：绿地中央广场产品类型：高层在售面积：96-140㎡均价9500元/平米项目名称：中航越玺产品类型：高层在售面积：97-127㎡均价待定项目名称：万科璞悦湾产品类型：高层在售面积：137㎡均价15000元/平米项目名称：狮山御园产品类型：高层在售面积：143-316㎡均价23000/平米项目名称：荷澜廷产品类型：别墅在售面积：105-141㎡均价19000-21000元/平米项目名称：龙湖时代天街产品类型：高层在售面积：116-140㎡均价21000元/平米项目名称：南山柠檬城产品类型：高层在售面积：93-144㎡均价10500元/平米项目名称：运河公馆产品类型：高层、别墅在售面积：93-144㎡均价10500元/平米三、高新区地产情况-板块划分科技城板块浒墅关新区板块狮山板块6高新区行政区域划分狮山板块浒墅关新区科技城板块狮山板块为高新区的核心区域，是整个新区发展的核心，科技城和浒墅关新区作为新区未来创新发展的前沿，是新区经济的基础。高新区行政区域划分狮山板块浒墅关新区科技城板块狮山板块为高新7高新区中环线路苏州市中环快速路高新区段南起竹园路，北至西塘河路，全长14.4公里，双向6车道，跨过312国道，跳过沪宁城际铁路，跃过大运河，飞过太湖大道。中环快速路高新区段全线共设12对上下匝道，由南向北分别为玉山路北、何山路南、华山路南、马运路北、泰山路北、新亭路北、大同路、中虹路、惠昌路、城际路、安杨路、西塘河路。该线路共经过高新区、姑苏区、吴中区、工业园区4个行政区，起始于高新区的沪宁高铁新区站，终点站位于工业园区阳澄湖半岛南侧的夷亭路站，全长约45.2公里，设站37座。3号线已于2014年11月15日动工，预计2019年通车。高新区中环线路苏州市中环快速路高新区段南起竹园路，北至西塘河8地铁规划与相成区的关系—一号线地铁一号线途径狮山板块主要热销楼盘，连接了高新核心区、姑苏区、工业园区，拉近了苏州各区域的距离。轨道交通1号线是苏州的第一条线路途经木渎站、金枫路站、汾湖路站、玉山路站、苏州乐园站、塔园路站、滨河路站、西环路站、桐泾北路站、广济南路站、养育巷站、乐桥站、临顿路站、相门站、东环路站、中央公园站、星海广场站、东方之门站、文化博览中心站、时代广场站、星湖街站、南施街站、星塘街站、钟南街站地铁规划与相成区的关系—一号线地铁一号线途径狮山板块主要热销9地铁规划与高新区的关系—三号线新3号线目前规划了37座车站，自西向东依次为：苏州新区站→发展路→文昌路→新亭路→鹿山路→马运路→华山站→何山路→苏州乐园（换乘1号线）→

狮山路

→玉山路东→竹园路（换乘5号线）→横山路→横塘镇→教育园→沧浪新城→盘蠡路（换乘2号线）→宝带东路（换乘4号线）→迎春路→北港路站→通园路→东兴路→东振路→星港街（换乘5号线）→中新大道西→东方之门（换乘1号线）→现代大道→扬清路→跨阳路→汇隆街→工业园站→方湾街→青剑湖→唯西路→葑亭大道（换乘5号线）→戈巷街→夷亭路地铁规划与高新区的关系—三号线新3号线目前规划了37座车站，10有轨电车1号线1号线项目线路全长18.19公里，共规划22个站点，初期10个站点，分别为苏州乐园站、新区公园站、外企生活服务区站、白马涧生态园站、马涧路站、大阳山森林公园站、高新区管委会站、龙山路站、嘉陵江路站、龙安路站，途径金山路、珠江路、何山路、湘江路、华山路等，与地铁、公交线路无缝对接,有轨电车1号线1号线项目线路全长18.19公里，共规划22个11新区主要干道说明绕城高速太湖大道连接北环中环线中环西线中环西线直接拉近了苏州各区域的距离，已经成为了新区南北向的核心轴。新区主要干道说明绕城高速太湖大道连接北环中环线中环西线中环12新区狮山板块主要标识性建筑以及商业设施美罗百货新区港龙城泉屋百货龙湖时代天街绿宝广场明基医院苏州高新区狮山路CBD核心板块，该板块和园区同样具有较大潜力。沿线紧邻轻轨1号线、3号线，周边名校云集，配套齐全，交通便利，发展潜力巨大。是苏州经济的代表性区域，也是名副其实的富人区。新区狮山板块主要标识性建筑以及商业设施美罗百货新区港龙城泉屋13新区浒墅关新区主要标识性建筑以及商业设施永旺梦乐城开发区位于苏州市西北郊，东、北邻京杭大运河，西至阳山山脉。建区以来，累计投入建设资金80亿元，引进、兴办中外企业350多家，注册外资15亿美元，注册内资35亿元人民币。已形成了以国家级出口加工区为中心、北有阳山花苑动迁居住区，南有大新科技园，西有阳山科技工业园、阳山环山绿化景观带；东有出口加工区商贸服务配套区、维德工业城、大白荡城市生态公园、高新海关保税物流中心、浒通片中心商贸区等为主的开发格局。宜家家居兴贤商业广场大润发新区浒墅关新区主要标识性建筑以及商业设施永旺梦乐城开发区位于14新区科技城主要标识性建筑以及商业设施苏州科技城位于苏州西部，濒临太湖，东依大阳山国家森林公园，是苏州市“一核四城”发展定位中的生态科技城的重要组成部分，是苏州高新区行政中心所在地。作为全国首家由科技部、江苏省政府、苏州市政府共建的大型研发创新基地，苏州科技城不断提高自主创新能力、推动新兴产业发展，成为苏州市和苏州高新区科学发展与转型升级的重要一极，先后获批江苏省首批“十大创新型园区”，国家火炬计划医疗器械特色产业基地，中国首个“国家知识产权服务业集聚发展试验区”等。致远大厦时尚水岸广场科技城医院新区管委会新区科技城主要标识性建筑以及商业设施苏州科技城位于苏州西部，15苏州国家环保产业园高新区主要工业产业园分布枫桥工业园出口加工区配套工业园浒关工业园金枫广告产业园苏州金枫城市设计产业园大新公园区萃智产业园科技城产业园苏州国家环保产业园高新区主要工业产业园分布枫桥工业园出口加工162.1区域市场量价走势-新区供应：苏州市场自10年开始，供求基本稳定，13、14年新区供应大量土地，价格虽然稳重上升，但销售压力相对较大。需求：09年受政策利好影响出现一定的需求井喷，但自11年开始需求开始逐步稳定，并缓慢上升。；价格：自11年以后价格波动相对较小，市场回归健康，13年后更是逐步上升。2.1区域市场量价走势-新区供应：苏州市场自10年开始，供求1710年-15年各区域房地产市场对比状况供求关系：从五年苏州各大区域供求关系、存量情况，可以看出园区、吴中区始终领先于其他区域；新区、姑苏区前两年受到土地供应限制，排位最后。随着15年的去库存情况，新区供求目前基本保持平衡。11-15年苏州市各区域供求存量走势图10年-15年各区域房地产市场对比状况供求关系：从五年苏州各1810年-15年高新区与各区域房地产市场对比状况价格：从价格走势看，园区、姑苏区始终名列前茅；新区从去年狮山板块发力开始逐步提升，相城区始终处于苏州价格最洼地状态。11-15年苏州市各区域价格走势图10年-15年高新区与各区域房地产市场对比状况价格：从价格走19新区狮山板块狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象之一。近两年来，随着轨道交通1号线、3号线、有轨电车1号线的规划建设以及马路沿线工业用地的陆续搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈提供了契机通过未来几年的建设改造，狮山路已成为苏州西部最立体、最时尚的核心商圈。新区狮山板块狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象之一。近两年来20科技城板块苏州科技城位于苏州西部，濒临太湖，东依大阳山国家森林公园，是苏州市“一核四城”发展定位中的生态科技城的重要组成部分，是苏州高新区行政中心所在地。作为全国首家由科技部、江苏省政府、苏州市政府共建的大型研发创新基地，苏州科技城不断提高自主创新能力、推动新兴产业发展，成为苏州市和苏州高新区科学发展与转型升级的重要一极，先后获批江苏省首批“十大创新型园区”，国家火炬计划医疗器械特色产业基地，中国首个“国家知识产权服务业集聚发展试验区”等。科技城板块苏州科技城位于苏州西部，濒临太湖，东依大阳山国家森21浒墅关新区苏州浒墅关经济技术开发区始建于1992年9月，后被江苏省人民政府批准为省级经济开发区，开发区东至京杭大运河，南至枫桥街道，西至绕城高速、通安镇，北至浒光运河、通安镇，总面积约36.5平方公里。2013年获批升格为国家级经济技术开发区。常住人口5万多人，流动人口8万多人。引进、兴办企业500多家，注册外资45亿美元，注册内资100亿元人民币。引进中外企业350多家。学校、幼儿园、老年公寓、敬老院、社区服务中心、卫生服务中心、党员服务中心、残疾人服务中心、非公企业活动中心等社会服务设施配套齐全。国内生产总值、工业总产值等分别以年均55%、70%的速度增长，产业结构从较单一建材、化工，发展成以精密机构、新型建材、电子资讯、精细化工、物流仓储等四大支柱产业。浒墅关新区苏州浒墅关经济技术开发区始建于1992年9月，后22整体小结高新区位于古城区的东侧，经济较为发达，第一产业、第二产业、第三产业发展均匀。有着较好的经济基础。高新区狮山板块是苏州富人区的象征，是身份的体现，是外来古城区的富人的地标区域。科技城规划参照工业园区城市建设，街道宽阔，现代化程度较高，未来的发展潜力较大，且价格依然属于城市的洼地，而且可吸引大多刚需客户迁入。；浒墅关新区第二产业发达，是新区的主要出口加工区，厂区较多，环境相对较差。可供应土地较多，如获取低价土地，可快速周转滚动。公司土地获取建议：新区主要板块只有三个，且各有特色，狮山板块是核心，科技城是延生，浒墅关板块是基础。尤其是科技城包括研发创新区、科研中试区、产业示范区、为研发创新和产业转化提供专业服务的中央配套区、以及融合山水特色的生态休闲区。这将吸引大量的人才引进，将有可能成为苏州的第二个园区。而浒墅关板块相对规划较差，但土地价格相对较低，周边厂区有大量刚性需求，可作为公司现金流快速滚动的主要拓展区域。整体小结高新区位于古城区的东侧，经济较为发达，第一产业、第二23区域市场量价走势-狮山板块供应：狮山区域13年以求供应非常之少，可以说是物依稀为贵，自14年后供应翻倍增加，价格出现一定疲软。但去化情况相对正常。需求：狮山板块需求交大，但抵不过供应的翻倍增加。价格14年出现了一定的下滑，15年受市场利好影响需求增大。价格：狮山板块价格整体平稳，14年略有下滑，15年小幅上扬。区域市场量价走势-狮山板块供应：狮山区域13年以求供应非常之24狮山板块在售项目基本情况项目名称：龙湖时代天街产品类型：超高层在售面积：105-141㎡均价19000-21000元/平米项目名称：狮山御园产品类型：平层、别墅在售面积：105-141㎡均价22000-30000元/平米项目名称：路劲香港时光产品类型：高层在售面积：125-165㎡均价19000-21000元/平米项目名称：荷澜廷产品类型：别墅在售面积：105-141㎡均价19000-21000元/平米

项目名称：仁恒棠悦湾产品类型：高层在售面积：89-144平米均价220000/平米项目名称：招商学府产品类型：高层、别墅在售面积：68-160平米均价210000/平米狮山板块在售项目基本情况项目名称：龙湖时代天街项目名称：狮山25项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率

苏州融鼎置业有限公司1044011148231.1楼面价物业类别建筑类别物业管理公司11089元/㎡住宅叠拼、别墅绿城物业有限公司车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：高端改善社区产品定位：叠拼，别墅，143平改善社区客户定位：高端改善，户型面积143平，以三房为主。精装定位及标准：毛坯近期销售情况简介：该项目2015年9月份首次面世，以别墅均价25000入市，目前在售大平层，均价22000元/平米。是新区高端产品的象征。作为主流四房的高端产品，利用品牌影响力首次开盘并热销全城。2016年初后可售房源情况：持续销售剩余房源。高新区竞品-狮山御园面积楼幢总计124㎡143-173㎡小计房型

三房两厅两卫四房两厅两卫11层以下小高层21353890总计2135389424占比8.25%91.75%

项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率26项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率

龙湖地产114197500004.7楼面价物业类别建筑类别物业管理公司4658元/㎡住宅高层龙湖物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：高端改善社区产品定位：高层，105-180平改善社区客户定位：高端改善，户型面积105-180平，以三房为主。精装定位及标准：毛坯近期销售情况简介：该项目2014年5月份首次面世，以高层均价17500元/平米入市，目前高层均价25000元/平，主要在售写字楼和商铺。龙湖时代天街不仅在新区在整个苏州可谓是家喻户晓，并引领苏州高新区的风向标。2016年初后可售房源情况：住宅已经售罄，目前主要在售商业和写字楼高新区竞品-龙湖时代天街面积楼幢总计105-116㎡140㎡小计房型

三房两厅两卫四房两厅两卫40层以下高层78508500总计78508501700占比50%50%

项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率27项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率

苏高新集团1573271730591.1楼面价物业类别建筑类别物业管理公司9245元/㎡住宅小高层、洋房苏南万科物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：中高端改善社区产品定位：多层，105-141平改善社区客户定位：中高端改善，户型面积105-141平，以三房为主。精装定位及标准：毛坯近期销售情况简介：该项目2015年7月份首次面世，以小高层均价16000元/平米入市，目前小高层均价19000元/平。洋房均价21000-23000元/平米。2016年初后可售房源情况：持续销售剩余房源。高新区竞品-荷澜廷面积楼幢总计105-141㎡小计房型

三房两厅两卫12层以下高层269220总计26922922占比100%

项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率28狮山板块在售项目基本情况狮山板块是新区名副其实的富人区，是身份的象征，新区狮山板块主要项目基本情况地块属性竞品项目建筑面积（万方）产品类型产品形式面积价格已获取销许库存（套数）未获取销许库存（套数）预计年去化量首次开盘时间备注备案名狮山板块狮山御园12.3高层毛坯143-316㎡23000元/平米

2463524002013年9月

山景玉园龙湖时代天街75高层毛坯116㎡、140㎡21000元/平米32208702014年5月

狮山天街生活广场荷澜廷17洋房、小高层毛坯105㎡、112㎡、125㎡、141㎡小高层19000元/平米；洋房21000元/平米11712049002014年7月

荷澜庭招商学府21.9高层精装63㎡、100㎡、140㎡、160㎡21000元/平米23712873502015年10月

文翰华苑仁恒棠悦湾17高层精装115㎡、140㎡、160㎡22000元/平米37010033002014年10月

棠悦湾花园狮山名门17高层毛坯110㎡-270㎡19500元/平米25902502014年6月

名门世嘉花园狮山板块在售项目基本情况狮山板块是新区名副其实的富人区，是身29狮山板块在售项目基本情况主要项目库存情况分析地块属性竞品项目75㎡以下

75-90㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144㎡以上

总计狮山板块

狮山御园00008154135龙湖时代天街0031581641326荷澜廷01119191501362招商学府1051090011016331仁恒棠悦湾0194021325368728狮山名门0092118960279总计

1052052215838472002161狮山板块在售项目基本情况主要项目库存情况分析地块属性竞品项目30A、本地拆迁、老小区原住民、及部分当地企业中层，功能性改善客户，占比

50%B、姑苏区外溢客户，占比

20%C、东环沿线及北园区首改类客群，占比

20%说明：这部分人，大多为新苏州人，由于园区高房价挤压，无力在园区购房，相城区便利的交通及价格洼地是他们考虑的主要因素，他们对小区环境，交通及户型要求较高说明：他们是长期居住在姑苏区的本地居民，或者姑苏区上班的一族，他们热爱姑苏区，但姑苏区中心房价居高不下，姑苏区三个新城又太过偏僻，高新区离市区挺近的，价格也是最公道的，所以相城区成为他们的不二选择，他们考虑对交通，性价比，户型要求较高说明：这一部分人生活、成长在老市区、新区核心地段，见证了高新区的成长和发展，他们的意识里这里才是高新区的核心，这里才是他们永远的家。但是由于原来家庭结构从夫妻二人转变成三口之家、甚至三代同堂，他们对于房屋功能有着改善的需求。他们现在居住的小区由于交付较早，物业管理不善，脏、乱、差情况严重。因此他们对于小区品质本身和物业管理有着较高的需求。着重注重开发商品牌价值，和小区物业服务。对品质要求较高。D、其他，占比

10%说明：外地投资客户、苏州大市范围内客户等。这类客户收到苏州房地产价格上升以及苏州优越的环境影响，准备在苏州投资或者落户，看中升值潜力，开发商品牌度、交通等因素。狮山板块现有项目购房客户描述A、本地拆迁、老小区原住民、及部分当地企业中层，功能性改善客31狮山板块未来可供推出土地区域狮山板块是高新区的核心区域，未来的土地供应将主要集中在竹园路、汾湖路沿线的厂区为主。狮山板块未来可供推出土地区域狮山板块是高新区的核心区域，未来32小结狮山板块位于新区核心，交通便利，配套发达，且拥有区域内最好的学区资源。由于13年、14年新区土地供应量过大，导致短期出现一定的销售障碍，但随着15年的快速去库存化，未来潜力依然很大。该区域地产开发商操作成熟，多数一线品牌开发商入驻，为地段价值不断添彩。未来将成为姑苏、吴中的核心区域。价格将会不断刷新，成为该区域的一个标志。公司土地获取建议：该板块未来的发展潜力依然很大，但操作难度同时也高于其他板块。但该板块的入驻对企业品牌以及知名度会有大幅的拉升。小结狮山板块位于新区核心，交通便利，配套发达，且拥有区域内最33狮山板块规划狮山板块未来将成为上海的陆家嘴“苏州的风向看园区，苏州的未来看新区”苏州高新区是苏州经济高速发展的一颗璀璨的明珠，而狮山路板块则是高新区的一个核心板块，聚集了大量金融机构、写字楼和高档住宅，该板块是高新区现代化都市形象展示区。狮山路是连接苏州高新区与苏州市区的主要交通干线，东起京杭大运河，西至长江路，两侧汇集了高新区主要商业、居住、办公、金融建筑，也是城市形象的集中体现区。

作为高新区中心地带，狮山路地区对高新区战略性整体发展有着明显的带动和示范作用。作为高新区的城市“名片”，该板块商业和金融业发达，商务活动频繁。狮山路两旁高楼林立，城市的繁华在这里可以得到最好的印证。他是苏州的华尔街。是苏州最繁华的地方。狮山板块规划狮山板块未来将成为上海的陆家嘴“苏州的风向看园区342.1区域市场量价走势-科技城供应：科技城是苏州高新区的又一个园区，12年以前供应量相对有限，需求也同样受限。但自13年开始供应逐步上升。需求：随着苏州整体的发展和外拓，13年市场需求翻倍上涨，但需求基本稳定，15年受政策利好出现一定的供不应求。价格：科技城受地理位置限制，自11年限购后价格一路下滑，但15年受政策利好影响，开发商去库存的速度非常快。价格也有所抬升。2.1区域市场量价走势-科技城供应：科技城是苏州高新区的又一35科技城板块在售项目基本情况项目名称：绿地中央广场产品类型：高层在售面积：93-140㎡均价9500元/平米项目名称：中航樾公馆产品类型：高层在售面积：90-125㎡均价13000元/平米项目名称：万科璞悦湾产品类型：高层在售面积：130㎡均价15000元/平米项目名称：招商雍和苑产品类型：高层在售面积：100-230㎡均价10000元/平米项目名称：朗诗绿洲产品类型：高层、别墅在售面积：95-152㎡均价13500元/平米科技城板块在售项目基本情况项目名称：绿地中央广场项目名称：中36项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率苏州中航瑞赛置业有限公司

116266平方米162772平方米1.6楼面价物业类别建筑类别物业管理公司

3000元/㎡住宅高层、别墅中航大北物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：中高端社区产品定位：高层，97-195平米中高端社区客户定位：刚需改善两相宜，户型面积78-190平米，以三房四房为主。精装定位及标准：毛坯近期销售情况简介：中航·樾公馆以“复式热风”面市，推出苏城百姓一见钟情的绝版产品。自面市以来,中航·樾公馆以超性价比户型、超优越配套、超潜力地域等优质条件,备受苏城百姓青睐。8500均价首次开盘2小时劲销230套的成绩,冠绝下半年苏州新区所有项目单月销售业绩。随着苏州市场的不断升温，房价也随之上涨，目前价格已经达到11000元/平米在售均价：11000元/平米代表性项目-中航越公馆面积楼幢总计97㎡127-195㎡325-529㎡731小计占比房型

三房两厅两卫四房两厅三卫四房四厅5卫五房两厅五卫11层以下别墅00255300%11层以上高层4685321000总计4685322551030

占比46%51%2%1%100%

科技城板块在售项目基本情况项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率37项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率绿地集团

214500平方米830000平方米2.5楼面价物业类别建筑类别物业管理公司2800/㎡住宅、商业高层、超高层长城物业管理车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：高端改善社区产品定位：高层，超高层，79-180㎡大型城市综合体社区客户定位：刚需兼改善户型面积79-180平，以两房三房为主。近期销售情况简介：该项目2013年6月29日首次开盘以均价8800元/平面世，一路热销，新区管委会正中央得天独厚的地理优势加上绿地集团强大的品牌号召力使得项目一路高歌。但价格一直没有上涨，随着15年市场升温，价格也得到了提升，至今均价9500/平，持续热销。在售均价：高层9500元/平米代表性项目-绿地中央广场面积楼幢总计79-95㎡116㎡117-180㎡小计占比房型

两房两厅一卫两房两厅两卫三房两厅两卫11层以下小高层0000011层以上高层204221478总计204221478占比26%54%2%18%100%项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率38项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率

招商地产42483849672.0楼面价物业类别建筑类别物业管理公司3000元/㎡住宅高层、洋房招商物业有限公司车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1.39

项目定位：刚需社区产品定位：高层，洋房，138-208㎡改善性社区客户定位：改善型客户为主，户型面积138-208平，以三房、四房为主。近期销售情况简介：该项目属于纯改善性社区，品质洋房和高层，2015年9月17日首次开盘，高层均价9500-10000元入市，销量不错，随着15年的楼市升温和土拍越演越烈，科技城的销量也同比增加，价格也不断上涨，口碑也不断在积累，至今品质洋房价格已经达到14000，持续热销中。在售均价：10000-14000元/平米代表性项目-招商雍和苑面积楼幢总计132-138㎡139-208㎡236㎡小计占比房型

三房两厅两卫四房三厅两卫五房三厅两卫11层以下洋房864643216011层以上高层62042040408总计1426826832568

占比47%47%6%

项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率39科技城未来将成为新区的新贵，随着各品牌开发商的入驻，板块价值后期也会不断上升。活力岛板块在售项目基本情况新区科技城板块主要项目基本情况地块属性竞品项目建筑面积（万方）产品类型产品形式面积价格已获取销许库存（套数）未获取销许库存（套数）预计年去化量首次开盘时间备注备案名科技城中航樾公馆16.2高层毛坯97㎡、127㎡待定888345002014年11月

滨湖未来华庭绿地中央广场83高层、超高层毛坯96㎡、117㎡、130㎡、140㎡9500元/平米1077518002013年6月

瞰湖花园万科璞悦湾14.3别墅毛坯131㎡15000元/平米1802002011年5月

翠逸花园招商雍和苑8.49多层、小高层、高层毛坯100-230㎡10000元/平米83664002015年9月

雍和苑望湖湾9高层、小高层毛坯89-130㎡10500元/平米2331604802014年4月

望湖湾公寓科技城未来将成为新区的新贵，随着各品牌开发商的入驻，板块价值40科技城板块在售项目基本情况主要项目库存情况分析地块属性竞品项目75㎡以下

75-90㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144㎡以上

总计科技城中航樾公馆0012140026绿地中央广场014604720123万科璞悦湾000001616招商雍和苑0000242448望湖湾038601362220276总计

0521321974860489科技城板块在售项目基本情况主要项目库存情况分析地块属性竞品项41科技城板块未来可供推出土地区域科技城储备土地丰富，城市未来的扩展基础较好，白地较多，且前期已建成城市展示成熟，由于第三产业投入较大，后期将吸引大量的人才入驻，未来有较大的发展潜力。房地产需求会不断增加。且目前还处于价格的低谷。待出让地块厂区待出让地块科技城板块未来可供推出土地区域科技城储备土地丰富，城市未来的42A、科技城上班族以及政府、企事业单位工作人员30%B、东渚镇拆迁户、原有居民，占比

30%C、高新区狮山板块、姑苏区部分外溢客户，占比

25%说明：这部分人，大多为新苏州人，他们大多在新区有非常稳定的工作，租住在狮山附近，热爱着新区，但是由于新区狮山高房价挤压，无力在新区狮山购房，科技城便利的交通及价格洼地是他们考虑的主要因素，他们对小区环境，交通及户型要求较高。说明：他们居住该区域的附近，有拆迁房，有改善、投资需求，需要较高品质的小区居住。也有学区说明：他们在科技城区域工作，有稳定的收入，因为工作需要，有便利居住需求，对该区域的认可度高，认可该区域的发展，也有人员一定的投资需要。D、其他，占比

15%说明：外地投资客户、苏州大市范围内客户等。这类客户收到苏州房地产价格上升以及苏州优越的环境影响，准备在苏州投资或者落户，看中升值潜力，开发商品牌度、交通等因素。科技城板块现有项目购房客户描述A、科技城上班族以及政府、企事业单位工作人员30%B、东渚镇43小结科技城属于高新区重点打造的，全国首家由科技部、江苏省政府、苏州市政府共建的大型研发创新基地、未来将吸引大量的人才入驻。区域内房地产项目较多，但均为刚需项目，前两年价格始终无法有效提升，但随着周边众多小区的入住，居住氛围逐渐成型，配套的逐步完成，该区域越来越得到购房者认可。该区域有大量土地可供出让，同时未来也会有更多高新区的以及其他区域的客户流入到该区域。该区域内项目仍有部分存量，但是随着今、明两年的销售，未来市场供应量将逐步缩减。公司土地获取建议：该板块未来将成为高新区最有发展潜力的区域，土地价格未来将逐年拉高且上涨幅度加快，结合公司状况，建议主力跟进，适时获取。小结科技城属于高新区重点打造的，全国首家由科技部、江苏省政府44相城区高铁新城南片区规划高新区未来发展的延生围绕“科技、生态、人文”的规划定位，苏州科技城积极建设新城市、推动发展新产业、不断集聚新人才，全力打造集研发创新、高新技术和新兴产业、现代服务业、生态居住等功能于一体的苏州西部城市副中心。开发建设以来，苏州科技城累计投入400多亿元资金，基本完成区域25平方公里高标准基础设施建设，建成国际标准的中国十大最佳服务外包园区苏高新软件园、江苏省第一个专业园微系统园、江苏省第一个IT实训基地、国家级专业医疗器械园江苏医疗器械科技产业园、江苏省第一家以服务外包为培养方向的高博软件技术学院、软件大厦等各类创新载体、科研中试楼、产业化用房及功能配套设施超过300万平方米，规划建设了1.5平方公里的智慧谷。商务配套、生活配套和休闲配套设施规划建设同步推进，菁英公寓、生活新空间、清山酒店、致远国际商务大厦、101Park、伊顿国际学校、科技城实验中学、实验小学、高新区科技文化中心、市立苏州科技城医院等配套陆续建成或规划建设，诺贝尔湖核心景观区、科技主题公园、彩石湖生态公园等形成恬静优美的开放式休闲景观空间，一座绿色增长、适宜人居的科技新城初步建成。相城区高铁新城南片区规划高新区未来发展的延生围绕“科技、生态45浒墅关板块供求走势供应：12年以前浒墅关新区供求平稳，13年供应量成倍增加，量价齐升，需求：浒墅关新区需求相对平稳，逐步增加，但相对平稳。价格：12年后浒墅关新区价格飞速上扬，14年后旭辉浒墅关项目占据半边天，因甩货跑量价格有所下滑。浒墅关板块供求走势供应：12年以前浒墅关新区供求平稳，13年46浒墅关新区在售项目基本情况（高铁新城板块）项目名称：南山柠檬城产品类型：高层在售面积：93-144㎡均价10500元/平米项目名称：运河公馆产品类型：高层、小高层、别墅在售面积：90-300㎡均价10000元/平米项目名称：旭辉悦庭产品类型：高层、小高层、别墅在售面积：76-115㎡均价95000元/平米项目名称：金辉浅湾雅苑产品类型：高层在售面积：90-144㎡均价9500元/平米浒墅关新区在售项目基本情况（高铁新城板块）项目名称：南山柠檬47项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率南山置业94877平方米274561平方米2.2楼面价物业类别建筑类别物业管理公司

住宅、高层高层深圳赤湾物业有限公司苏州分公司车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:0.8

项目定位：普通住宅社区产品定位：高层，93-144平米中高端社区客户定位：刚需改善两相宜，户型面积93-144平米，以小三房，三房，四房为主。精装定位及标准：毛坯近期销售情况简介：2013年12月22日开首次开盘推出300多套最房源，最低价7800元/平，均价8700元/平，户型为90-140平米，开盘当天取得了很好的销售成绩。进入2015年一直将均价维持在8800元/㎡。2015年主要是做项目品牌影响力的宣传，一直将均价拉伸至10500元/㎡在售均价：10500元/平米代表性项目-南山柠檬城面积楼幢总计93-94㎡125-130㎡140㎡小计占比房型

三房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫11层以下小高层000000%11层以上高层2312286602722160100%总计2312286602722160

占比56.8%30.6%12.6%100%

浒墅关新区在售项目基本情况项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率48项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率苏州金辉置业130000平方米275000平方米1.8楼面价物业类别建筑类别物业管理公司

住宅、高层高层，小高层金辉物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:0.8

项目定位：普通住宅社区产品定位：高层，85-144平米中高端社区客户定位：刚需改善两相宜，户型面积93-144平米，以小三房，三房，四房为主。精装定位及标准：毛坯近期销售情况简介：2014年12月首次开盘，以均价8400元每平入市，开盘当天取得了较好的成绩，进入2015年，主要做品牌影响力的宣传，在区域内有着良好的口碑。目前成交均价一直维持在9500元每平在售均价：9500元/平米代表性项目-金辉浅湾雅苑面积楼幢总计85-99㎡118-121㎡139-141㎡小计占比房型

三房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫11层以下小高层161775282629670%11层以上高层9324176116616100%总计255017043781583

占比31.6%44.5%23.8%100%

浒墅关新区在售项目基本情况项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率49项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率

苏州苏浒置业有限公司

722931533341.6楼面价物业类别建筑类别物业管理公司住宅高层、小高层,别墅苏州工业园区新工产业管理服务有限公司车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：中高端社区产品定位：高层，小高层，别墅，高层90-152㎡刚需改善两相宜，别墅200-400㎡客户定位：首置，首改，二改，户型面积90-152平，以小三房，三房，四房为主。精装定位及标准：毛坯近期销售情况简介：该项目2014年1月1日首次开盘，以高层均价8700元入市，推盘400多套，开盘当天去化约8成，在整个浒墅关板块有着不小的轰动。进入2015年，公司重点在品牌影响力持续推广，销量不断上升，，并且销量一直排行新区前列，预计2016年上半年结案。在售均价：10000元/平米代表性项目-运河公馆面积楼幢总计90㎡112-117㎡140㎡小计占比房型

三房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫11层以下小高层00011层以上高层156045601341298100%总计156045601341298

占比46.6%43.1%10.3%

浒墅关新区在售项目基本情况项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率50高铁新城板块在售项目基本情况新区浒墅关板块主要项目基本情况地块属性竞品项目建筑面积（万方）产品类型产品形式面积价格已获取销许库存（套数）未获取销许库存（套数）预计年去化量首次开盘时间备注备案名浒墅关新区南山柠檬城27高层毛坯93㎡、128㎡、144㎡10500元/平米232011002013年12月

水语金成花园运河公馆15多层、高层、别墅毛坯90-360㎡10000元/平米12804802014年1月

运河水岸花园旭辉悦庭7.27高层毛坯76、88㎡、110㎡9500元/平米30603002013年11月

悦庭恒基旭辉城48.6多层、高层毛坯79㎡、89㎡9900元/平米2063252/2015年10月开盘2个月签约450套鸿文雅苑金辉浅湾雅苑27.5小高层、高层毛坯89㎡、120㎡、143㎡9500元/平米1946198002014年12月

浅湾雅苑高铁新城板块在售项目基本情况新区浒墅关板块主要项目基本情况地51高铁新城板块在售项目基本情况主要项目库存情况分析地块属性竞品项目75㎡以下

75-90㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144㎡以上

总计浒墅关新区南山柠檬城0023266424326运河公馆001103133旭辉悦庭012983400171恒基旭辉城0110011001100003300金辉浅湾雅苑78006006001702024总计

720291941180121555854高铁新城板块在售项目基本情况主要项目库存情况分析地块属性竞品52A、本地拆迁、渭塘太平原住民、及部分当地企业中层，功能性改善客户，占比

45%B、相城区元和街道及少量姑苏区品质改善型客户，占比

20%C、东环沿线及园区北部刚需类客群，占比

25%说明：这部分人，大多为新苏州人，由于园区高房价挤压，无力在园区购房，又希望在周边生活便利，家中至少有一辆车。现居住房屋面积过小或者无房，对于房屋本身、户型要求较高。说明：他们为区域内第一批或者第二批自行购买商品房的客户，家里积蓄丰厚，但是现居住小区物业、环境等已满足不了他们的要求，对物业、环境要求高，看重高铁新城配套。说明：他们居住工作本区域，学历层次不高，有固定收入，家里有一定积蓄，现居住房子，户型、空间等已满足不了现阶段家庭人口的要求，急需改善现阶段的居住环境，对于开发商品牌有一定要求。D、其他，占比

10%说明：外地投资客户、苏州大市范围内客户等。这类客户受到苏州房地产价格上升以及苏州优越的环境影响，准备在苏州投资或者落户，看中升值潜力，开发商品牌度、交通等因素。高铁新城板块现有项目购房客户描述A、本地拆迁、渭塘太平原住民、及部分当地企业中层，功能性改善53相城区高铁新城未来可供推出土地区域已经拆、待拆土地浒墅关板块原有的劳动密集型产业将不断萎缩，拆迁。后期会释放大量的土地资源可供开发。土地价格便宜，觉的是刚需首选。已经拆、待拆土地相城区高铁新城未来可供推出土地区域已经拆、待拆土地54小结苏州城市区划调整和高新区“北扩西进”战略的实施，为浒墅关开发区提供了一个大开发大发展的平台，目前已形成以国家级出口加工区为中心，南有大新科技园，北有阳山花苑居住区，西有阳山科技工业园和阳山环山绿化景观带，东有保税物流中心和维德工业城的开发建设格局。该区域厂区多，购买客户基数较多，但相对购买力有限。适合开发中小户型较好的产品为主。该区域未来土地供应量较大，但土地价格为苏州区域的最低谷，可做刚需盘快速开发。该区域距离苏州狮山板块较近，未来将吸收大量的新区客户公司土地获取建议：该区域可适当获取低价规模较大土地长期开发。小结苏州城市区划调整和高新区“北扩西进”战略的实施，为浒墅关55汇报结束谢谢！汇报结束谢谢！5657可编辑感谢下载57可编辑感谢下载苏州市高新区

区域及房地产市场概况苏州市高新区

区域及房地产市场概况58苏州总平图相城区高新区工业园区吴中区姑苏区苏州辖姑苏区、相城区、吴中区和吴江区、新区、工业园区，代管张家港市、常熟市、太仓巿和昆山市

，全市面积8488.42平方公里。其中园区经济发展最好，相城区毗邻姑苏区，位于苏州最北部。吴江区苏州总平图相城区高新区工业园区吴中区姑苏区苏州辖姑苏区、相城59高新区简介苏州高新区，全称苏州高新技术产业开发区。

位于苏州古城西侧，原属于虎丘区。东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。区域人口77.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。

下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。

下设江苏省苏州浒墅关经济开发区、苏州科技城、苏州高新区综合保税区、苏州西部生态城。高新区简介苏州高新区，全称苏州高新技术产业开发区。

位于苏州60高新区整体定位概况规划定位：依托西部区域的区位、资源和产业优势，在未来若干年内，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化二一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。高新区整体定位概况规划定位：依托西部区域的区位、资源和产业优61用地布局与功能分区：苏州高新区分为三大主导功能区和五大功能组团，分别是狮山片区（中心组团、横塘组团）、浒通片区（浒通组团）和湖滨片区（科技城组团、湖滨组团）。中心组团是集金融商贸、文化休闲和高品质居住于一体的苏州西部都市中心；横塘组团是借助国际教育园综合性教育、科技文化旅游等资源优势而快速城市化的科技教育配套区；浒通组团是集生产、生活和生态相配套的现代化产业区和北部新城；科技城组团是“科技、山水、人文和创新”特色于一体的一流研发创新高地和科技山水生态城；湖滨组团是融太湖山水与田园风光于一体的新农村样板区高新区定位用地布局与功能分区：苏州高新区分为三大主导功能区和五大功能组62三、高新区地产情况-板块划分科技城板块浒墅关新区板块狮山板块项目名称：朗诗绿洲产品类型：高层在售面积：95-1405㎡均价待定项目名称：绿地中央广场产品类型：高层在售面积：96-140㎡均价9500元/平米项目名称：中航越玺产品类型：高层在售面积：97-127㎡均价待定项目名称：万科璞悦湾产品类型：高层在售面积：137㎡均价15000元/平米项目名称：狮山御园产品类型：高层在售面积：143-316㎡均价23000/平米项目名称：荷澜廷产品类型：别墅在售面积：105-141㎡均价19000-21000元/平米项目名称：龙湖时代天街产品类型：高层在售面积：116-140㎡均价21000元/平米项目名称：南山柠檬城产品类型：高层在售面积：93-144㎡均价10500元/平米项目名称：运河公馆产品类型：高层、别墅在售面积：93-144㎡均价10500元/平米三、高新区地产情况-板块划分科技城板块浒墅关新区板块狮山板块63高新区行政区域划分狮山板块浒墅关新区科技城板块狮山板块为高新区的核心区域，是整个新区发展的核心，科技城和浒墅关新区作为新区未来创新发展的前沿，是新区经济的基础。高新区行政区域划分狮山板块浒墅关新区科技城板块狮山板块为高新64高新区中环线路苏州市中环快速路高新区段南起竹园路，北至西塘河路，全长14.4公里，双向6车道，跨过312国道，跳过沪宁城际铁路，跃过大运河，飞过太湖大道。中环快速路高新区段全线共设12对上下匝道，由南向北分别为玉山路北、何山路南、华山路南、马运路北、泰山路北、新亭路北、大同路、中虹路、惠昌路、城际路、安杨路、西塘河路。该线路共经过高新区、姑苏区、吴中区、工业园区4个行政区，起始于高新区的沪宁高铁新区站，终点站位于工业园区阳澄湖半岛南侧的夷亭路站，全长约45.2公里，设站37座。3号线已于2014年11月15日动工，预计2019年通车。高新区中环线路苏州市中环快速路高新区段南起竹园路，北至西塘河65地铁规划与相成区的关系—一号线地铁一号线途径狮山板块主要热销楼盘，连接了高新核心区、姑苏区、工业园区，拉近了苏州各区域的距离。轨道交通1号线是苏州的第一条线路途经木渎站、金枫路站、汾湖路站、玉山路站、苏州乐园站、塔园路站、滨河路站、西环路站、桐泾北路站、广济南路站、养育巷站、乐桥站、临顿路站、相门站、东环路站、中央公园站、星海广场站、东方之门站、文化博览中心站、时代广场站、星湖街站、南施街站、星塘街站、钟南街站地铁规划与相成区的关系—一号线地铁一号线途径狮山板块主要热销66地铁规划与高新区的关系—三号线新3号线目前规划了37座车站，自西向东依次为：苏州新区站→发展路→文昌路→新亭路→鹿山路→马运路→华山站→何山路→苏州乐园（换乘1号线）→

狮山路

→玉山路东→竹园路（换乘5号线）→横山路→横塘镇→教育园→沧浪新城→盘蠡路（换乘2号线）→宝带东路（换乘4号线）→迎春路→北港路站→通园路→东兴路→东振路→星港街（换乘5号线）→中新大道西→东方之门（换乘1号线）→现代大道→扬清路→跨阳路→汇隆街→工业园站→方湾街→青剑湖→唯西路→葑亭大道（换乘5号线）→戈巷街→夷亭路地铁规划与高新区的关系—三号线新3号线目前规划了37座车站，67有轨电车1号线1号线项目线路全长18.19公里，共规划22个站点，初期10个站点，分别为苏州乐园站、新区公园站、外企生活服务区站、白马涧生态园站、马涧路站、大阳山森林公园站、高新区管委会站、龙山路站、嘉陵江路站、龙安路站，途径金山路、珠江路、何山路、湘江路、华山路等，与地铁、公交线路无缝对接,有轨电车1号线1号线项目线路全长18.19公里，共规划22个68新区主要干道说明绕城高速太湖大道连接北环中环线中环西线中环西线直接拉近了苏州各区域的距离，已经成为了新区南北向的核心轴。新区主要干道说明绕城高速太湖大道连接北环中环线中环西线中环69新区狮山板块主要标识性建筑以及商业设施美罗百货新区港龙城泉屋百货龙湖时代天街绿宝广场明基医院苏州高新区狮山路CBD核心板块，该板块和园区同样具有较大潜力。沿线紧邻轻轨1号线、3号线，周边名校云集，配套齐全，交通便利，发展潜力巨大。是苏州经济的代表性区域，也是名副其实的富人区。新区狮山板块主要标识性建筑以及商业设施美罗百货新区港龙城泉屋70新区浒墅关新区主要标识性建筑以及商业设施永旺梦乐城开发区位于苏州市西北郊，东、北邻京杭大运河，西至阳山山脉。建区以来，累计投入建设资金80亿元，引进、兴办中外企业350多家，注册外资15亿美元，注册内资35亿元人民币。已形成了以国家级出口加工区为中心、北有阳山花苑动迁居住区，南有大新科技园，西有阳山科技工业园、阳山环山绿化景观带；东有出口加工区商贸服务配套区、维德工业城、大白荡城市生态公园、高新海关保税物流中心、浒通片中心商贸区等为主的开发格局。宜家家居兴贤商业广场大润发新区浒墅关新区主要标识性建筑以及商业设施永旺梦乐城开发区位于71新区科技城主要标识性建筑以及商业设施苏州科技城位于苏州西部，濒临太湖，东依大阳山国家森林公园，是苏州市“一核四城”发展定位中的生态科技城的重要组成部分，是苏州高新区行政中心所在地。作为全国首家由科技部、江苏省政府、苏州市政府共建的大型研发创新基地，苏州科技城不断提高自主创新能力、推动新兴产业发展，成为苏州市和苏州高新区科学发展与转型升级的重要一极，先后获批江苏省首批“十大创新型园区”，国家火炬计划医疗器械特色产业基地，中国首个“国家知识产权服务业集聚发展试验区”等。致远大厦时尚水岸广场科技城医院新区管委会新区科技城主要标识性建筑以及商业设施苏州科技城位于苏州西部，72苏州国家环保产业园高新区主要工业产业园分布枫桥工业园出口加工区配套工业园浒关工业园金枫广告产业园苏州金枫城市设计产业园大新公园区萃智产业园科技城产业园苏州国家环保产业园高新区主要工业产业园分布枫桥工业园出口加工732.1区域市场量价走势-新区供应：苏州市场自10年开始，供求基本稳定，13、14年新区供应大量土地，价格虽然稳重上升，但销售压力相对较大。需求：09年受政策利好影响出现一定的需求井喷，但自11年开始需求开始逐步稳定，并缓慢上升。；价格：自11年以后价格波动相对较小，市场回归健康，13年后更是逐步上升。2.1区域市场量价走势-新区供应：苏州市场自10年开始，供求7410年-15年各区域房地产市场对比状况供求关系：从五年苏州各大区域供求关系、存量情况，可以看出园区、吴中区始终领先于其他区域；新区、姑苏区前两年受到土地供应限制，排位最后。随着15年的去库存情况，新区供求目前基本保持平衡。11-15年苏州市各区域供求存量走势图10年-15年各区域房地产市场对比状况供求关系：从五年苏州各7510年-15年高新区与各区域房地产市场对比状况价格：从价格走势看，园区、姑苏区始终名列前茅；新区从去年狮山板块发力开始逐步提升，相城区始终处于苏州价格最洼地状态。11-15年苏州市各区域价格走势图10年-15年高新区与各区域房地产市场对比状况价格：从价格走76新区狮山板块狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象之一。近两年来，随着轨道交通1号线、3号线、有轨电车1号线的规划建设以及马路沿线工业用地的陆续搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈提供了契机通过未来几年的建设改造，狮山路已成为苏州西部最立体、最时尚的核心商圈。新区狮山板块狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象之一。近两年来77科技城板块苏州科技城位于苏州西部，濒临太湖，东依大阳山国家森林公园，是苏州市“一核四城”发展定位中的生态科技城的重要组成部分，是苏州高新区行政中心所在地。作为全国首家由科技部、江苏省政府、苏州市政府共建的大型研发创新基地，苏州科技城不断提高自主创新能力、推动新兴产业发展，成为苏州市和苏州高新区科学发展与转型升级的重要一极，先后获批江苏省首批“十大创新型园区”，国家火炬计划医疗器械特色产业基地，中国首个“国家知识产权服务业集聚发展试验区”等。科技城板块苏州科技城位于苏州西部，濒临太湖，东依大阳山国家森78浒墅关新区苏州浒墅关经济技术开发区始建于1992年9月，后被江苏省人民政府批准为省级经济开发区，开发区东至京杭大运河，南至枫桥街道，西至绕城高速、通安镇，北至浒光运河、通安镇，总面积约36.5平方公里。2013年获批升格为国家级经济技术开发区。常住人口5万多人，流动人口8万多人。引进、兴办企业500多家，注册外资45亿美元，注册内资100亿元人民币。引进中外企业350多家。学校、幼儿园、老年公寓、敬老院、社区服务中心、卫生服务中心、党员服务中心、残疾人服务中心、非公企业活动中心等社会服务设施配套齐全。国内生产总值、工业总产值等分别以年均55%、70%的速度增长，产业结构从较单一建材、化工，发展成以精密机构、新型建材、电子资讯、精细化工、物流仓储等四大支柱产业。浒墅关新区苏州浒墅关经济技术开发区始建于1992年9月，后79整体小结高新区位于古城区的东侧，经济较为发达，第一产业、第二产业、第三产业发展均匀。有着较好的经济基础。高新区狮山板块是苏州富人区的象征，是身份的体现，是外来古城区的富人的地标区域。科技城规划参照工业园区城市建设，街道宽阔，现代化程度较高，未来的发展潜力较大，且价格依然属于城市的洼地，而且可吸引大多刚需客户迁入。；浒墅关新区第二产业发达，是新区的主要出口加工区，厂区较多，环境相对较差。可供应土地较多，如获取低价土地，可快速周转滚动。公司土地获取建议：新区主要板块只有三个，且各有特色，狮山板块是核心，科技城是延生，浒墅关板块是基础。尤其是科技城包括研发创新区、科研中试区、产业示范区、为研发创新和产业转化提供专业服务的中央配套区、以及融合山水特色的生态休闲区。这将吸引大量的人才引进，将有可能成为苏州的第二个园区。而浒墅关板块相对规划较差，但土地价格相对较低，周边厂区有大量刚性需求，可作为公司现金流快速滚动的主要拓展区域。整体小结高新区位于古城区的东侧，经济较为发达，第一产业、第二80区域市场量价走势-狮山板块供应：狮山区域13年以求供应非常之少，可以说是物依稀为贵，自14年后供应翻倍增加，价格出现一定疲软。但去化情况相对正常。需求：狮山板块需求交大，但抵不过供应的翻倍增加。价格14年出现了一定的下滑，15年受市场利好影响需求增大。价格：狮山板块价格整体平稳，14年略有下滑，15年小幅上扬。区域市场量价走势-狮山板块供应：狮山区域13年以求供应非常之81狮山板块在售项目基本情况项目名称：龙湖时代天街产品类型：超高层在售面积：105-141㎡均价19000-21000元/平米项目名称：狮山御园产品类型：平层、别墅在售面积：105-141㎡均价22000-30000元/平米项目名称：路劲香港时光产品类型：高层在售面积：125-165㎡均价19000-21000元/平米项目名称：荷澜廷产品类型：别墅在售面积：105-141㎡均价19000-21000元/平米

项目名称：仁恒棠悦湾产品类型：高层在售面积：89-144平米均价220000/平米项目名称：招商学府产品类型：高层、别墅在售面积：68-160平米均价210000/平米狮山板块在售项目基本情况项目名称：龙湖时代天街项目名称：狮山82项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率

苏州融鼎置业有限公司1044011148231.1楼面价物业类别建筑类别物业管理公司11089元/㎡住宅叠拼、别墅绿城物业有限公司车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：高端改善社区产品定位：叠拼，别墅，143平改善社区客户定位：高端改善，户型面积143平，以三房为主。精装定位及标准：毛坯近期销售情况简介：该项目2015年9月份首次面世，以别墅均价25000入市，目前在售大平层，均价22000元/平米。是新区高端产品的象征。作为主流四房的高端产品，利用品牌影响力首次开盘并热销全城。2016年初后可售房源情况：持续销售剩余房源。高新区竞品-狮山御园面积楼幢总计124㎡143-173㎡小计房型

三房两厅两卫四房两厅两卫11层以下小高层21353890总计2135389424占比8.25%91.75%

项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率83项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率

龙湖地产114197500004.7楼面价物业类别建筑类别物业管理公司4658元/㎡住宅高层龙湖物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：高端改善社区产品定位：高层，105-180平改善社区客户定位：高端改善，户型面积105-180平，以三房为主。精装定位及标准：毛坯近期销售情况简介：该项目2014年5月份首次面世，以高层均价17500元/平米入市，目前高层均价25000元/平，主要在售写字楼和商铺。龙湖时代天街不仅在新区在整个苏州可谓是家喻户晓，并引领苏州高新区的风向标。2016年初后可售房源情况：住宅已经售罄，目前主要在售商业和写字楼高新区竞品-龙湖时代天街面积楼幢总计105-116㎡140㎡小计房型

三房两厅两卫四房两厅两卫40层以下高层78508500总计78508501700占比50%50%

项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率84项目基础信息项目鸟瞰图源

开发商占地面积建筑面积容积率

苏高新集团1573271730591.1楼面价物业类别建筑类别物业管理公司9245元/㎡住宅小高层、洋房苏南万科物业车位配比景观公司建筑公司装修公司

1:1

项目定位：中高端改善社区产品定位：多层，105-141平改善社区客户定位：中高端改善，户型面积105-141平，以三房为主。精装定位及标准：毛坯近期销售情况简介：该项目2015年7月份首次面世，以小高层均价16000元/平米入市，目前小高层均价19000元/平。洋房均价21000-23000元/平米。2016年初后可售房源情况：持续销售剩余房源。高新区竞品-荷澜廷面积楼幢总计105-141㎡小计房型

三房两厅两卫12层以下高层269220总计26922922占比100%

项目基础信息项目鸟瞰图源开发商占地面积建筑面积容积率85狮山板块在售项目基本情况狮山板块是新区名副其实的富人区，是身份的象征，新区狮山板块主要项目基本情况地块属性竞品项目建筑面积（万方）产品类型产品形式面积价格已获取销许库存（套数）未获取销许库存（套数）预计年去化量首次开盘时间备注