房地产行业热点分析报告

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业房地产行业热点分析报告2011年6月一、新出台行业政策1、“新国八条”:2011年1月26日，“新国八条”出台。中央要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布，同时，调整了个人转让住房营业税政策，继续强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政策还要求要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。2、“京15条”：2011年2月16日，北京楼市调控细则“15条”正式出台。具体内容包括：外地人购房须纳税五年；对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭、持有北京有效暂住证在北京没拥有住房且连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或的非北京户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停在北京向其售房。3、2011年3月各地相继出台2011年房价调控目标：截至3月31日,全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中，有608个城市(包括281个设区城市、327个县级市)公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。4、禁止“商改住”:2011年5月初，北京住房城乡建设委、发展改革委和国土资源局等五部门联合发布《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，从6月1日开始明令禁止“商改住”。北京市这次的新政策规定商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局，不得每户单独设卫生间。若开发商自己隔断，分成多个房屋当住宅出售，将不能办理房产证。二、行业热点事件1、京城最贵“钓鱼台7号院”遭遇重罚。5月23日，位于北京市海淀玉渊潭公园区域的钓鱼台7号院4栋楼取得销售证，其中3号楼顶层一套超过1000平方米的“楼王”售价高达30万元/平方米，刷新京城最贵住宅纪录。其余3栋楼售价也高达18万元/平方米至20万元/平方米。此外，同样在售的钓鱼台7号院车位每平方米售价高达4.5万元。6月5日，钓鱼台7号院23套天价豪宅被市住建委叫停销售。随后，因认定开发商未取得精施工许可手续即擅自开工，市住建委对号称“京城最贵楼盘”的钓鱼台7号院开出171万余元的罚单。开发商中赫集团随即发布调价公告，称创造北京住宅单价纪录（30万元/平方米）的一套“楼王”将停售自用，其余22套房源价格也将调整。中赫集团同时承认，定价过高对市场产生了不良影响。2、河北香河违规圈地曝光。今年5月，河北廊坊香河县违规圈地事件在媒体监督下曝光，调查表明，香河县从2008年以来，打着城乡统筹、建设新农村的旗号，通过“以租代征”等方式，大规模“圈占”耕地。当地政府占用农民1亩地租金每年一千多，而转手卖给房地产开发商达每亩60多万。香河县违法违规问题在媒体曝光后，北京督察局高度重视，并督促当地国土资源管理部门予以立案处理。2011年5月23日，河北省政府有关领导就香河县大规模土地违规问题通报处理意见，对9名相关责任人作出了处理。2011年5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停，与万科同时停工的还有、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘，目前善后解决方案仍在协商之中。三、行业情况分析2010年，为遏制房价过快上涨，中央政府先后出台“国十一条”、“国十条”，全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小。为了巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条”。总体上看，“国八条”要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施，政策力度更强。“国八条”最为重要的一点，即要求各地全面实施限购措施。在“国八条”出台前已有已有24个城市出台“限购令”，但严厉程度不一。“国八条”的限购规定更加严厉、涉及城市更广，主要体现在以下几个方面：1、覆盖范围更广；2、购买限制更严；3、跨区域限制更严。那么各地限购令存在着哪些异同点，对全国房地产市场是否带来较大影响，下半年房地产市场的发展趋势又将如何。1、各地限购令的异同目前，全国各省会城市的限购令各不相同，具体表现在以下几个方面：（1）针对户籍家庭在限购区域内的要求，大多数城市的要求基本一致，简要概括为“限制本地三套外地二套，且只能新购一套”。但对于“不符合条件的外地居民限购的范围”，北京、上海等一线城市为全市范围，而包括贵阳、石家庄、哈尔滨等6个城市在内的限购范围并非全市，如贵阳限购范围仅为中心人口密集的且房价高过一环内的住房。长沙仅对90平米以下住房限购，政策较为宽松。（2）针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，北京最严厉要求提供连续5年以上，兰州要求连续2年，而长沙、乌鲁木齐、成都只要求提供，未明确限制年限。上海则是购房之日算起前2年中累计达到1年就可，更多的城市则是要求1年以上。（3）限购政策的执行时限，北京上海等城市未明确政策执行时间，而部分城市明确了限购令执行时限，如南宁的“限购令”实行期限为一整年，截止时间是2012年2月29日。2、下半年房地产市场发展趋势（1）保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生较大影响。据初步统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底将新增600万套城镇住房，约3.6亿平方米。预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。保障性住房建设将对住房供给结构产生较大影响。（2）2011年房地产市场发展的政策环境继续从紧。2010年的中央经济工作会议指出，“2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活；把稳定价格总水平放在更加突出的位置；要实施稳健的货币政策。”从明年物价变动的形势上看，上半年物价上涨压力将会大于下半年，宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是明年上半年的政策环境仍会很严厉，以抑制房价的过快上涨。稳健的货币政策下，无论是上调存款准备金率、加息，还是降低货币供应量增幅，都会对房地产市场需求产生抑制作用。同时，近期温家宝总理多次提出“控制货币流动性”是调房价的手段之一，同时政府反复强调保障性住房的建设。预计在2011年下半年乃至更长的时间内，收紧货币将是调控房价的重要手段，差别化信贷政策将得到严厉执行。在“大力建设保障性住房”和“全面限购令”双重政策限制下，下半年普通住宅销售将出现价格和销售面积下降的幅度会有所增大。四、对我行授信影响及应对措施建议1、高度关注大型开发商整体经营情况进入2011年，开发商拿地热情明显迅速减弱。在今年的前4个月，15家大型房地产企业，拿地总量呈逐月下降趋势。通过招拍挂方式新增土地总建筑面积共260.08万平方米，同比下降78%，环比下滑66%；成交土地总价约56.88亿元，同比下降70%，环比下滑59%，创2010年以来拿地总量和成交总价的月最低纪录。各大开发商均不同程度地表示，当前针对土地市场的策略已经趋向谨慎。目前，全国各大城市土地流拍、底价成交陆续出现。截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出让金同样降幅明显，并创下近两年来单月土地出让金新低。针对各大开发商的谨慎经营策略，审查审批人员须高度关注大型开发企业整体经营状况及财务变化趋势，尤其关注开发商总体现金流的创造能力，防范资金链断裂风险。2、谨慎对待三、四线城市房地产项目。从去年至今，“限购令”对楼市调控效果呈逐渐显现的过程。在2010年十余个城市限购后，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市成交火爆。同时，国内个别大型地产商以进军三、四线城市作为经营策略。这些三、四线城市尚未出台限购令，且房地产前20强甚至是100强企业多未曾进入，土地成本更低，利润更高，因此个别企业相对于其他主战场在一、二线城市的企业，去年以来收入颇丰，业绩表现良好。但今年以来，限购令已在二、三线城市全面展开。部分三线城市房价已出现一定程度的下跌。同时，随着商品房供应量的增加，而投资、投机者手中的“购房指标逐渐使用，投资需求肯定会逐渐减少，今年下半年调控效果将更明显。因此，对个别以三、四线城市为主战场的地产商，应提高警惕，防范授信风险。执笔人：曹川本报讯（记者马力）目前全国已经执行限购的46个城市中，有10个城市的限购政策截止时间都是年底。限购调控是否将继续？据《》前日报道，住建部日前已知会地方政府，对于限购政策将于今年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。限购近期不存放松可能统计数据显示，执行限购的46个城市中，政策有截止时间的城市为：福州、、海口、济南、、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、。11城市中，除南宁截止时间为明年2月底外，其他截止时间都为今年12月31日。据报道，在近日央行下调存款准备金率之前，住建部已知会地方政府，对于“”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。住建部一官员说，近期国务院分管领导多次就房地产调控问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。限购在可预见的未来，不存在放松可能。部分城市试探放宽限购目前楼市政策依然处于敏感时期，一线城市的调控效果逐渐显现。10月份，全国70个指标城市出现了房价环比下调的拐点信号。近期出现了部分城市在试探放宽限购，如佛山、成都。北京中原地产三级市场研究总监张大伟说，虽然两个城市都紧急叫停了放宽限购令，但是依然要警惕部分地方政府放松对政策的执行。目前，各地政府执行调控接近一年，土地财政受到较大影响，部分地方政府有放宽的潜在需求。“调控政策目前来看，依然主要是中央政府严厉执行，地方政府期待放宽的博弈过程中。”据报道，住建部还向地方政府知会，不对已出台的地方调控政策进行方向性调整的总体精神。住建部官员表示，即便现有调控政策调整，也要先设定好一个后续政策，如果后续政策没有研究好，既有政策就不会退出。11月百城住宅均价环比连续第3个月下降部分大房企楼盘降幅超20%———2011年11月，全国100个城市住宅的平均价格为8832元/平方米，数据显示，百城住宅平均价格连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大，此外十大城市住宅价格全部环比下降，其中和成都降幅最大。今天下午，中国指数研究院将发布《2011年11月中国房地产指数系统百城价格指数》，数据表明，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，二、三线城市的当地代表性房企，以特价房等形式，推动楼盘均价进一步下调，部分楼盘价格较10月降幅超过20%。部分新开楼盘亦以相对周边较百城房价环比连续仨月下降根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，其中43个城市房价环比上涨，57个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自今年8月以来持续缩小，11月百城住宅价格同比去年11月上涨4.06%，涨幅较10月缩小1.15个百分点，是今年6月以来的最低涨幅。其中，93个城市同比涨幅在10%以内。据法晚记者统计，百城住宅平均价格自9月份开始出现环比下降，已经连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大，9月份下降幅度仅为0.05%，而11月则为0.28%。从房价上涨城市的个数来看，2月份80个，到10月份，100个城市中仅40个城市出现了上涨，而11月仅为43个，也就是说，近半数城市房价出现了下跌。十大城市房价环比全线下跌根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，11月十大城市住宅均价为15663元/平方米，环比10月下降0.36%。具体来看，11月十大城市住宅价格全部环比下降，其中南京和成都降幅最大，分别环比下降1.20%和0.90%，北京环比下降0.08%。此外，同比来看，十大城市平均房价上涨1.66%，是去年6月以来的最低涨幅。11月的调查数据还显示，一、二线城市受调控政策的影响进一步加大，[]、绿地、[]等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%，如[][]、绿地秋霞坊、[]等。众多房地产大鳄近期在多个城市举起降价旗帜，不少项目先后以10%、20%的幅度跟风降价售房。近日，法晚记者接到读者爆料，“北京像素”现正在五折促销，推出11600元/平方米、总价48万元起的户型。宏观调控持续作用下的楼市，降价已如星星之火。随降价潮一同蔓延的，还有一股降价补偿潮。“如果您发现后期楼盘的价格比现在低，您可以选择补差价或退房的形式补偿。”12月1日，位于房山的[]项目销售员对《》表示。拉动销售？目前这股降价补偿热潮正在全国范围内扩散。11月21日，宏图上水庭院39号楼即将开盘销售。和之前不一样的是，开发商将和购房者签订一份特别的“承诺书”，承诺在开盘后的一年时间内“如果价格下调，购房者可以享受到与下降幅度同等的差价补偿”。11月17日，鄂尔多斯当地媒体上出现了一则通告，当地项目天誉国宝宣布，买房子的新业主可以享受最低6.6折的优惠，而对于过去买房子的老业主，也会按照优惠后的差价全额赔偿。与此同时，他们还推出一项持续到2012年5月1日的购房保障计划。也就是说，如果明年“五一”之前，该项目再次降价，开发商还将再次对业主差额补偿。作为现房的天誉国宝项目，之前的均价为15000元/平方米。根据户型和朝向的不同，老业主最高将退差价近100万元，少的也在20万~30万元之间。天誉国宝项目营销总监曾江表示，近期公司已准备好3000万元的现金，分期分批地通知业主到售楼处前来办理差价补偿。此前，上海新城公馆、深圳龙华花半里、华元房产旗下7个楼盘等先后推出了全线降价且对购房者补偿差价的促销活动，长沙的星语林阿普阿布项目甚至承诺降价双倍赔差价。根据链家地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已迅速蔓延至、合肥、成都等各地二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的“升级版”，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的升值空间。至12月1日，全国至少有20个城市30余个楼盘加入降价补偿潮。一位不愿透露姓名的开发商表示，房企要生存，现金为王，房地产销售市场近期的低迷，加之银行个人住房抵押贷款的不给力，其他渠道已无法获取现金流，打折无疑为最佳的快速回笼资金手段之一。“而承诺降价补偿既是为了避免老业主闹事，也是为了给购房者吃一颗定心丸，让他们对于今后的房价变动没有后顾之忧，以尽可能地促进成交。”种种迹象显示，各城市承诺“降价补差价”的楼盘，已取得阶段性成果。如上海嘉定新城公馆，开盘销售的100套房源已全部售罄，回笼资金4亿余元；深圳龙华花半里，11月以来一直保持当地的销售冠军。“这种潮流将加速推动楼市天平向买方市场倾斜的态势，确保购房者尤其是刚需群体，在既有购房能力下的居住需求得到最大化满足。”链家地产首席分析师认为，这种保值销售方式，势必给各地其余促销楼盘带来成交信号，引致更多在售项目效仿，以扭转成交僵局。风险仍存与此