长沙松雅湖游艇俱乐部商业计划书

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业长沙松雅湖游艇俱乐部商业计划书20目录项目概述…………1-2世界游艇业概况和我国游艇俱乐部现状……3-11松雅湖游艇俱乐部项目可行性分析…………12-17项目设立的意义及设计、经营理念………17-20游艇经济正在蓬勃发展……………………20-21游艇码头设计考虑的因素……………………22-23俱乐部建设要点………………24-25项目投资者及管理组织构…………………25-28项目运营管理………………28-29投资规模和财务预算…………29-34项目进度和资金需求…………34-35游艇俱乐部的会员制度……………………35-37产业后续投资价值…………37-38结论……………39第一章项目概述1.1松雅湖游艇俱乐部地理位置松雅湖游艇俱乐部位居长沙市副中心的长沙潜力发展区（第六区）星沙，濒临长沙市国家级经济技术开发区和面积为2.5万亩的松雅湖。1.2游艇俱乐部规划建设规模1.2.1：游艇私家码头计划建设600个泊位，分三期建设开发。第一期100个泊位，购置12艘游艇，其中中型游艇2艘，房艇1艘；垂钓艇2艘，摩托艇2艘（兼水上救护功能），水上巴士1艘，双体帆船4艘。第二期200个泊位，第三期300个泊位。1.2.2：六星级游艇会所占地15000平方米，设计功能规划包括私家小型飞机停机坪，高端时尚先锋论坛及国际会议中心,艺术品展示厅，中西餐厅，SPA和健身美容中心，桌球室，壁球室，儿童室，红酒雪茄屋，25米泳池。1.2.3：占地20万平方米的陆域配套服务区：销售中心，船艇展示中心，船艇驾驶培训中心，加油站，游艇维修护养中心，预留800个可建设游艇干仓位置及场地，会员公寓及会员别墅，迷你（小九洞）高尔夫球场。1．3游艇俱乐部总投资规模首期投资2亿元，启动资金6000万元。总投资：（略）第二章世界游艇业概况和我国游艇俱乐部现状游艇俱乐部兴起于18世纪的英国，早期是为达官显贵中的船坞爱好者提供的一个船只停泊、修缮、补给的小船坞。随着社会经济的发展，逐渐演变成为社会上层人士的聚集地。随着人员的不断加入，原有的简单功能已经不能满足他们日益增长的娱乐、社交、商务等多方面的需要，于是，一个集餐饮、娱乐、住宿、商务、船只停泊、维修保养、补给、驾驶训练等多功能于一体的游艇俱乐部雏形应运而生。游艇俱乐部于二战后在西方发达国家蓬勃发展起来。游艇在现代生活中无论是东方或者西方，它的角色从单一的享乐场所发展到多元化角色。在生意场上，它是另类的谈判桌。对于成功的商人、政客，利用游艇的聚会，可能促成一单生意和化解矛盾。而对于文化人，游艇的隐秘性，则给予了他们思考的空间。在中国人的眼里，游艇能显示身份和实力。随着游艇休闲的兴起，我国各地也纷纷开始重视和规划游艇业，兴建各类专用码头和基础配套设施也迫在眉睫。2.1市场现状调查2.1.1世界游艇市场概况游艇作为满足人们精神需要或享受需要的高级消费品，其需求随着经济的发展和购买力的提高必然呈不断上升的趋势。国际游艇市场供给向高速、豪华和大型化方向发展，需求仍以中、低档次居多。世界游艇工业的发展历程：自60年代西方游艇工业体系日臻完善，70年代亚太部分国家和地区的游艇进入国际市场后，游艇工业基本呈不断上升的趋势。特别是在发达国家和高收入的国家（如石油输出国）游艇需求旺盛，游艇工业具有广阔的发展前景。据国际游艇设施委员会（ICOMIA）提供的数据表明，目前世界旅游游艇年消费高达400亿美元，如果加上相关的维修、管理、娱乐等费用，全球每年的游艇经济收入超过500亿美元。全球发达国家平均每171人就拥有一艘游艇，希腊平均每100人拥有一艘游艇，挪威、、芬兰、新西兰等地更高达每8人拥有一艘，就连内陆国家瑞士也达到每69人拥有一艘。美国平均每16人拥有一艘游艇，并且有大约12000多个水上活动中心（游艇会），仅佛罗里达一个州就有2000多个。毫无疑问美国也是世界上最大的游艇销售市场。在美国，拥有500个以上的水泊位才可称为大型水上活动中心。1998年，在美国注册的游艇就已达到1300万艘之多。那年，艇主们在游艇上的花费也达190亿美元。而中国虽然海岸线总长3.2万公里，其中大陆海岸线1.8万公里，岛屿海岸线1.4万公里，但游艇会的数量却寥寥无几。在造船上，中国已占领5%的国际市场，但游艇产业却几乎是一片空白，每年游艇出口仅有1700多万美元。据统计数据表明，在当今世界船舶市场上，游艇工业在国际上有着巨大的市场份额。仅休闲豪华游艇一项，自上世纪80年代开始，每年的销售总额基本上保持在1600亿元上下，而最近几年更是上升至2000亿元左右，加上游艇配件和水上运动器材，年贸易额基本上达到3000多亿元，甚至超过商船和远洋发达国家的销售总额。因此，从未来发展来看，中国游艇业发展的潜在市场空间非常巨大。近几年，世界游艇的需求结构和供给结构正在悄然变化。从需求结构来看，一方面游艇消费不断向较高档次游艇推进，因为游艇像时装、汽车、高尔夫球等高档消费品一样，随着收入水平提高，消费者会不断更新换代这些产品；另一方面，游艇消费仍是以中、低档次的游艇占绝大比例，消费群体的不断扩大和消费多元化，游艇消费市场总量在不断增加，因为消费者的范围从白领阶层到蓝领阶层，从年轻人到不同年龄段在不断扩大，然而能消费得起高档豪华游艇的贵族、巨富毕竟是少数。通过多年的发展，发达国家的游艇已经相当普及，游艇消费已较为普遍，随着全球经济进一步发展，人们生活水平的不断提高以及消费观念的改进，“游艇经济”将会成为沿海国家的国民经济的主要亮点。2．1．2我国游艇俱乐部现状中国改革开放二十几年，始终坚持对外开放基本国策，近十几年国内经济发生翻天覆地的改革，人们生活水平也发生了质的改变，经济特区的经济发展水平基本达到发达国家的水平，沿海地区经济后来者居上，消费观念、生活方式也逐渐发生变化，追求闲情逸致的生活质量。当前，在中国人的眼里，游艇能显示身份和实力，拥有私家游艇就是财富的象征，资料显示，为了满足“贵族”阶层的需求，目前全国各地成立了60多个游艇俱乐部，上规模、档次的并不多，而且大多集中在沿海长三角和珠三角地区。游艇俱乐部一般采用会员制，收取会费，向会员提供游艇租售、维修养护、驾驶培训、领航及休闲娱乐等服务。以华东地区目前颇有影响的太湖水星俱乐部为例，会员分为个人会员及公司会员两种，交纳年费后就可享受俱乐部的全套服务。会员也可向俱乐部租赁游艇使用。随着游艇休闲消费的兴起，各地已纷纷开始重视和规划游艇业，兴建各类专用码头。如：上海市按照规划，将在黄浦江上建10座游艇码头，游艇产业将逐步带来每年200亿元的销售产值和2万多个就业机会。随着中国国民经济的高速发展，中国人的消费能力、观念、内容和形式都在发生变化，对船艇的需求也将会越来越多，水上健身运动、水上高速客运、水上休闲等将会越来越多地走进人们的生活中，这些必然会促进游艇业的发展。中国的富人在消费奢侈品方面正在展开一场“大跃进”运动，在短短三年的时间里迅速地形成一条不断往上走的消费曲线。在2006年4月的上海游艇展会上，全球最大的游艇集团法拉帝的亚太区执行总裁AlessandroDiomedi曾告诉记者，中国将在未来五到十年迎来游艇的热潮。他的理由是，中国的富人阶层现在已经有一个群体能够消费得起游艇。限制当前游艇消费的最大问题是中国目前的基础设施尚不完善，游艇消费的风气也还没有兴起。而这些都能够在未来五到十年内解决，现在的游艇商都在为这个时刻做准备。公主国际游艇公司销售总裁DavidPyle则用香港的例子来佐证这股潮流的兴起。香港富人开始大规模购买游艇的时间也正好是香港的高尔夫球热刚刚兴起的时候。考虑到高尔夫球目前在中国内地炙手可热的现状，富人很快会去寻找游艇这个新的“富人玩具”。根据以往消费结构与经济发展水平适应性，可以预测：后汽车消费时代正在到来，中国船艇需求的高潮已在酝酿之中。“中国人游艇梦已被点燃”已成现实！2．1．3国内已建成运营的较大型的游艇俱乐部目前国内一建成约40家游艇会，其中较为成熟的主要聚集在以下三大区域：华东地区长三角是中国游艇业的发端地之一。密布的河网与经济的腾飞为游艇俱乐部的发展提供了良好的发展空间。华东地区的游艇俱乐部相对规模较小，排布较为密集，档次梯度较大。虽然华东地区的水域资源较为丰富，但失之散碎，缺乏高质量大面积的景观水系尤其是海洋资源。在地缘优势上，华东地区则以上海为中心形成辐射的商务圈。因此，游艇会也大多以商务旅游、会务餐饮为重点，强调对商务客户的全面服务。⑴上海大都会游艇有限公司公司由美国联盟信息系统有限公司在上海成立。使用1929年英国怡和洋行建造的高阳路小港池，属于上海港国际客运码头的一部分，占地总面积为40亩。目前拥有泊位15个，可以停靠最大74英尺的动力游艇。岸上游艇存放区可以通过移动龙门吊架另外放置25艘68英尺以下的游艇。公司主营业务为游艇销售代理、泊位租赁及游艇养护。⑵无锡太湖山水游艇俱乐部位于无锡市山水西路白石里湾，拥有4个40尺的泊位，16个30尺的泊位，60个30-40尺之间的泊位。俱乐部的设施包括包括餐厅、酒吧、会所、驾驶培训学校、船舶维修车间等。⑶苏州水星（美国）游艇俱乐部位于太湖湖畔，俱乐部是由美国七大老牌公司之一，名列世界500强的宾士域集团，于1999年出资1500万美元建立的。这里的会员可以享受到国内具有国际水准的专业一体化的服务，俱乐部的多功能性也吸引了一批国内赫赫有名的企业家、富豪，他们经常在周末闲暇时，携家人一同驱车来到这片宁静的乐土尽享天伦之乐。水星游艇俱乐部属于高档的私人会所，这里共有144个游艇泊位，目前拥有中外会员600多人。个人会籍价格为18万元人民币。⑷浙江博安游艇会博安游艇会采用连锁游艇会的形式，在宁波象山松兰山、杭州千岛湖第一岛、富春江国家森林公园都设有网点。凭任何一家网点的会籍都能进入连锁机构下其他游艇会享受服务。目前，除了提供泊位租赁服务外，主营商务和休闲类的游艇租赁业务。⑸浙江九龙山将军游艇俱乐部目前拥有游艇码头95个泊位(不包括别墅自带的游艇码头)和70个陆地干仓可供租售(二期将增加到250个泊位)，最大可停泊的游艇将达到73英尺。整个俱乐部的陆地面积为66余亩，海滩全长1500余米。⑹上海长风游艇俱乐部位于苏州河畔，现有21个固定泊位、5个临时泊位。可停靠最大43英尺的游艇。码头在法国设计制造，具备维修、养护、充电、补充淡水、通信、上网、有线电视等最先进的专业设施和服务功能。会所包含贵宾房、会客厅、会议厅等。主营餐饮、会务承办及游艇订购、游艇租赁、驾驶维护等业务。⑺上海金茂盛融游艇俱乐部金茂盛融游艇俱乐部有限公司成立于2006年，会所位于上海浦东滨江大道。会所设施包括海景包厢、多功能宴会厅、酒吧、雪茄红酒吧等。主要业务包括承接公司、机构客户、品牌发布等大型活动，提供游船餐饮、活动策划、灯光焰火等服务。现拥有豪华游船及游艇各2条。华南地区华南地区因其海域广阔、气候宜人而成为游艇业发展的热土。在游艇旅游、租赁方面取得成效的同时，华南的高档会所式游艇俱乐部的发展相对较晚，但从规划、投入方面的大手笔来看，有一定的后发优势。华南地区的游艇俱乐部多与旅游有一定关联，有的成为旅游景点的组成部分，有的独立成为含酒店、会所的休闲度假综合体。深圳、海南等地的游艇俱乐部通过与当地高端旅游业的联动获益匪浅，也带动了当地的经济发展。⑴三亚鸿州国际游艇会鸿州游艇会位于海南省三亚市榆亚大道，目前还处在试运行阶段。现有临时浮筒码头3个，可以停靠小型游艇。在今年5～6月间开工建设的码头工程将为游艇会提供80多个标准泊位。目前游艇会主要以租赁游艇、泊位业务为主打，配备有包括博星(Pershing)72在内的数艘船艇可供租赁。在泊位建设完成后，游艇会将正式启动会员制管理与服务，会籍资格的价值从数万到数十万不等。⑵深圳浪骑游艇会位于深圳东部桔钓沙海畔海岸，占地、占海面积共34万平方米，建筑物有会所大楼、全封闭的会员公寓、800米防波堤、275个游艇泊位、400个干船仓和游艇维修车间及设施等。会所大楼建筑面积13700平方米，内设海图室、购物商场、会议室、豪华海景客房、中餐厅、西餐厅、酒吧、露天烧烤场、观海台和系统化海上模拟训练仪等设施。游艇游弋范围为974平方公里，并已向国家海事局登记注册了“浪骑”专号，标有此专号的游艇可以在游弋范围内自由航行。俱乐部主要业务包括游艇商务会议、休闲及配套服务、帆船航海及比赛、会所配套服务、驾驶培训服务等。⑶广州番禹莱茵游艇会所位于广州市番禺区洛溪沙窖岛。首期设有泊位100个，主营泊位租赁、游艇销售、租赁等业务。并附设有沿江而建的莱茵船艇及水上用品交易市场，可展示、停放游艇近百艘，为客户提供游艇专业维修和驾驶培训的服务。⑷南沙游艇会位于南沙东部的虎门水道旁，与东莞遥遥相对，距南沙客运港约800米。该游艇会占地面积500亩，是一个将游艇会和大型商业与高端地产物业相结合的大型组合性项目。其中，游艇会计划投资2.5亿元，首期开发建设80个泊位，计划在2010年广州举办第16届亚运会期间建成使用。华北地区以青岛和大连为主力，华北地区的游艇业发展与运动事业密切相关。作为我国水上运动的重镇，黄渤海地区有着悠久的水上运动传统，也培育了一大批水上运动的爱好者。尤其是在2008年，北京奥运会的帆船比赛在青岛举行，更成为游艇业的发展动力。华北的游艇俱乐部以水上活动的专业性为卖点，并以此带动休闲产业在规格和档次上的发展。青岛奥帆中心在奥运会结束之后也将成为一所高端游艇俱乐部。⑴青岛银海国际游艇俱乐部俱乐部位于青岛东海路中段，拥有陆域面积75000平方米，水域面积87000平方米，浮式游艇码头泊位130个。拥有陆域面积7.5万平方米、水域面积8.7万平方米。设有366个专业游艇泊位。同时还设有帆船训练基地、帆船下水坡道、海上搜救直升飞机起降场等设施。陆域设有俱乐部会所、游艇驾驶培训学校、健身会馆、酒店、宾馆、运动员公寓等配套设施。同时设有奥运帆船培训中心，距青岛奥林匹克帆船中心仅1公里。项目总投资三亿元人民币。⑵大连星海湾国际游艇俱乐部位于大连星海湾商务区西部。俱乐部拥有东北地区第一个国际化标准游艇港——星海湾游艇港，现建有396延长米的3个重力式码头，79个国际标准浮动游艇泊位，近2000平方米俱乐部会馆等设施。港区陆域占地面积7万平方米，水域面积8.5万平方米，平均水深6米。规划将建成270个大小不同的游艇泊位。2．1．4湖南游艇俱乐部的现状湖南的游艇俱乐部的发展与国内其它地区相比，起步较晚。据不完全统计，目前仅有二家游艇俱乐部的建设消息见诸于媒体。一是由湖南泰禹集团投资的位于长沙市宁乡县黄材镇的青羊湖国际游艇俱乐部，据称该俱乐部将按照五星级标准建造，为青洋湖综合开发一期工程，建有6个码头，可以停泊60艘左右的游艇，二期打算再建6个码头，与别墅区配套，只对会员开放，定位为体验式旅游。据湖南泰禹集团董事局主席、总裁刘晓武介绍，游艇俱乐部将瞄准湖南富人，首期定位为商务接待和高端消费人群。“我们计划首期购进6艘游艇，全部从国外买入，这些游艇价格大概在每艘2000万元以上。”他说：“虽然我们目前还没有正式开业，也没有主动宣传，但找我们预定会员卡的已经有30多位，我们计划将会员卡费用定为30万元，但初期可能打折，比如前10张10万元以上。”

二是北京中坤集团与岳阳县人民政府在2007年12月22日签署了关于湖南岳阳洞庭湖国际养生休闲度假区项目框架协议。根据协议，中坤集团将沿洞庭湖打造国内第一个大型的国际游艇俱乐部，将在岳阳鹿角镇设立国际游艇码头，届时可能将开发500到1000个游艇泊位。按照其董事长黄怒波的设想，中坤可以开辟出上至重庆，下至上海的沿江游艇度假旅游路线。不仅可以沿江旅游度假，还可以和上海、无锡、苏州、南京、武汉等长江城市现有的游艇俱乐部进行交流引进，从而构建一个高端养生休闲度假商务旅游市场。2．2游艇消费供需预测2．2．1社会需求人类对于海洋的向往古已有之，过去的百多年来，人们一直通过多种方式，调整着自身与海洋的关系。海洋文化较之于内陆，更开放更兼容，同时亦更富有冒险与进取精神。上世纪九十年代，不少国人渐渐开始了解，还可以以一种叫做游艇的方式接近海洋。它面向海平面的宽阔蓝色，带着驰骋的快感，承载着激情与奢华的理想王国。游艇出海更多地象征着一种精神：冒险与神秘，雄性与阳刚，开阔胸襟与志趣相投。游艇正成为当今中国成功名流继高尔夫之后又一个社交休闲的新方式，在忙碌工作的闲暇之余，携家人或三五知己踏上心爱的游艇，暂时抽身烦嚣都市，在碧海蓝天中尽情体验极速奔驰的感觉，在山海映衬下无忧享受人与自然的和谐共存。珠江三角洲地处中国南部沿海，是中国人口最稠密、经济发展最早、最富裕的经济地区。人口2499万人。珠江三角洲地区开放的外向型经济、加工、贸易、金融高度发达，人均产值3.35万元，人均消费支出为11766元。珠江三角洲汇集了6万多家外资及合资企业，汇集众多的跨国公司的亚洲地区总部，有家世界500强的企业和公司在此落户，实际吸引外资达1500亿美元。珠江三角洲地区毗邻香港和澳门经济特区，深圳是中国改革开放的前沿阵地，是南中国的窗口，有着通达的商务网络。会议、度假和运动休闲等配套消费需求旺盛。如果按照人均月收入2万元人民币以上，就有能力租用游艇活动的话，根据这一条件，仅深圳一市就有15万户家庭，总人数超过30万人，再加上珠江三角洲其他地区和外企高级主管等，珠江三角洲地区有能力租用游艇的人数超过100万人。未来5到8年有购买游艇愿望的预计有3万人左右，游艇在这区域的发展潜力十分大。2．2．2市场需求目前国内游艇的企业消费对象主要是：房地产开发商、证券商、大型外向型企业、外企中国公司、跨国公司、高科技企业、基金投资公司；个人消费主要的对象是：成功的企业家、知名人士、投资顾问、来华工作的高级管理者等。现阶段国内消费为高端客户层，根据国内外的发展经历，最终会走向多元化，各个阶层。因为随着游艇消费环境成熟，各种价位的游艇投入市场，国产价格的普及，其中包括30—100万元的游艇大量投入市场，特别是年青时尚消费群体的启动，市场会迅速扩大和多元化消费。内需市场的优势：欧、美、澳、新等游艇发达地区，拥有游艇的人约为十几分之一到几十分之一，而在中国大陆估计真正拥有私家游艇的人约在千万分之一，这里差距在百万倍。如果提高到万分之一，那就意味着国内游艇销售量提高到100倍，这是国内外都看好的巨大市场；游艇对个人而言，不再仅是一种奢侈的消费品，更代表全新的生活理念，周末驾驶自己的游艇全家出游，或邀请客人到自己的游艇上度假，正在逐渐成为最前卫和体面的商务活动。作为市场发展的阶段性产物，市场对游艇的需求日益突出，从相近的沿海城市的发展历程看，目前仅长江三角洲地区拥有私人游艇的人数就有200-300人。国内从北到到南的海岸线上，大型港口城市基本都成立了游艇俱乐部。据调查显示，2003年中国的奢侈品市场已经达20亿美元，占全球销售总额650亿美元的3%，上升幅度已经位居全球之首。国内的富商在向“世界级水平”靠拢的同时，其在奢侈品的消费上也有与国际接轨的趋势。2004年甚至成了中国的游艇年。有人如此描述这一年的火爆景象：“2004年，游艇展览会先由上海在3月挑头举办；5月青岛接棒；6月广州接力；7月大连、杭州一同抢棒；11月北京、重庆、厦门、珠海四市同时狭路抢道！中国历史上从来没有过的游艇‘年蚀’！现在，连新疆、西藏的湖泊都有了游艇。”现在从北方的大连，东部的上海，到南部的深圳，沿海十几个海滨城市几年之间就冒出了60多家游艇俱乐部。中国游艇俱乐部随之进入圈岸、圈岛、圈海时期，为下一阶段的中国游艇兴起铺就基础。2．2．3游艇俱乐部消费群定位1）外籍人士和经商人士、金融业者为主；（最具有消费能力的一族，也是最理智的消费群）2）周遍区域的外资企业主和高层管理人员；3）企事业单位、国家机关团体、商务考察团；金融机构和高科技企业；4）观光旅游的旅客；（观光艇）5）商务会议与会者；（豪华的商务游艇是他们进行商务会谈的最佳场所）6）全国追求游艇时尚生活的贵族子弟；（时尚、休闲的游艇最受他们的青睐）7）有消费能力的家庭娱乐、休闲；8）水上运动项目和赛事的举办。第三章松雅湖游艇俱乐部项目可行性分析3．1项目的竞争力分析3．1．1人文、地理环境长沙县自古为三湘首善之区，其建制远溯秦汉，迄今已有2200多年的历史。长沙县钟灵毓秀、人文荟萃，在壮阔的历史长河中，勤劳智慧的长沙县人民勇于进取、敢为人先，创造了骄人的业绩，使这块富饶美丽的土地焕发出无限的生机。这里曾哺育了黄兴、李维汉、徐特立、杨开慧、柳直荀、田汉、许光达等仁人志士；是原国家领导人朱鎔基的故乡；杨开慧纪念馆、黄兴故居、陶公庙、石燕湖等令人神往的胜地如珠玑遍布。长沙县气候宜人，资源充足，特产丰富，自古就有“鱼米之乡”的美称。县城星沙位于京珠高速、107国道、319国道交汇处，其区位优越，交通发达，信息便捷，是中部地区一个充满活力和发展前景的区域，有着优良的发展环境。特有的地域优势，优越的生态环境，丰富的自然资源，深厚的文化底蕴，带来了经济社会的快速发展。1996年县治从长沙市区搬入新址，2000年2月县城星沙被批准为国家级经济技术开发区。已形成了以三一重工、LG曙光、远大空调、长丰猎豹、长海视听、光南摩托、华天铝业、力元新材料、中粮可口可乐、长沙娃哈哈、金沙利彩印等企业为主体的新型工业基地。与开发区配套的黄兴生态工业园和暮云、榔梨、黄花、江背、金井、安沙等乡镇工业小区也相继发展。现已形成了汽车、建材、电子电器、饮料、印刷等主要工业产品和茶叶、花木、蔬菜、水果、生猪、牛奶等农副产品的规模生产，以及房地产和旅游开发的三产业热潮。

长沙人的消费观念超前，在全国都是颇为有名的。据长沙市统计局城调队发布的数据，2008年，长沙城市居民人均可支配收入达到13924.13元，人均消费支出10679.74元，长沙市民去年的整体收入和消费水平，位居全国前列。服务业的高度发达，让经济上的二线城市长沙站在了消费的一线城市之列。酒吧一条街的热闹，歌厅文化的繁荣，还有“脚都”之“美”誉的背后，是长沙人生活中高消费的真实体现。在顶级会所上，长沙人当然不会落后。早在几年前，雪茄吧、红酒吧、私人会所、高尔夫俱乐部，这些备受有钱人追捧的高档消费场所，就已经走进了长沙高端人士的生活圈子。

高消费的魅力还在蔓延，奢华正一步步靠近……

3．1．2便利的交通设施京珠高速107国道从松雅湖西侧经过，南接路幅80米宽的星沙大道的北端，尽得都市之便。黄花国际机场、霞凝新港距此均不足8公里，地理位置十分优越。2009年12月26日,武汉､长沙､广州三地同时首发时速350公里的高速列车｡这标志着星城长沙正式跨入“高铁时代”｡长沙至广州直达仅2小时,至武汉仅1小时｡在此畅享湘鄂粤3省“2小时经济圈2009年11月19日,黄花国际机场迎来了这一年的第1000万位旅客,这标志着该机场年旅客吞吐量成为继北京首都机场､广州白云山机场､上海浦东机场和虹桥机场等之后,中部第一､全国第11个迈人1000万大关的机场｡目前,黄花国际机场扩建正火热进行中,航站楼地上第一层已初具规模｡届时,必将成为长沙及长株潭与国内､国际城市和地区沟通的纽带｡

地铁作为城市的神经系统,联通城市中心与新兴区域｡密集､交织､川流不息､高速运行……规划中的地铁2A线､4号线贯穿星沙,势必成为这里的点睛之笔,为城市带来不竭的活力｡3．1．3松雅湖的独特魅力

松雅湖位处长沙星沙镇，是一项集防洪调蓄、安全饮水、改善城市环境、提升城市品位于一体的城市综合性工程。建成后的松雅湖相当于4座中型水库，可增加正常蓄水量1450万吨，湖水与捞刀河保持贯通形成“循环活水”，不但能有效解决城市生活和工业用水快速增加的需求，更可大幅度提高城市供水质量。松雅湖项目规划控制区总面积16.98平方公里，目前尚未开发区域总面积为15.1平方公里，项目建设用地总面积约14200亩，其中，成湖水面约4800亩，生态绿地和公益性设施建设用地约9400亩。根据规划，松雅湖项目区域将按照“一心四轴八带八组团”的构想进行建设，即以松雅湖为中心，四个向湖心的生态景观轴，由内而外延伸的八条景观带构建的绿色骨架，形成有机、高效的七个城市组团结构。根据该方案，松雅湖生态公园将分为七大功能区域，不同区域有不同的城市文化和景观主题。据了解，按该方案建成的松雅湖将是一个活水湖，湖内将带有水循环系统。据中国工程院院士刘鸿亮介绍，规划将利用一块湖体作为湿地，把低污染水用湿地进一步净化，最终改善水质。松雅湖空气污染指标为１级，噪声白天低于５０分贝，夜晚低于４０分贝。综合环境指标达到国家一级标准。得天独厚的自然环境，赋予了该区域打造成湖南省顶级高尚生活区的条件。3．1．4项目依托的条件较好一个适宜开发的游艇项目，应该具备以下的一些特点：同时拥有优秀的水域与土地资源、大面积可供进一步开发的腹地、有吸引力的合作条件、相关联的房地产和娱乐产业的开发前景。在中国，单纯的游艇俱乐部很难长期生存，更好的方式是由酒店、地产、娱乐的综合业态带动游艇产业的发展，再由游艇为土地增值，形成良好的正循环。因此，与顶级会所、上下游企业、投资峰会乃至政府机关的合作必不可少。松雅湖区域的碧桂园威尼斯城，是目前长沙唯一适宜人居的天然纯岛岸高尚社区。四面环水，松雅河东、南、西三面环绕，捞刀河从城北缓缓流过，隔河为翠绿葱郁的生态农业区，自然环境优越，气候怡人。其超大的规模，至高的品质，堪称长沙首席高尚大盘。碧桂园威尼斯城拥有国家甲级资质物业管理公司、五星级岛岸酒店、大型商业广场及按省一级标准建造的威尼斯中英文学校。碧桂园用实力为社会顶级人士铸造独有的品牌、地位与身份的象征，已成为长沙高端物业的标杆。在良好生态环境、高档成熟社区的吸引下，以及市政规划的逐渐实施、完善，众多中高消费层面的消费者开始大批量涌入，成为游艇俱乐部潜在客户。3．2总体社会经济环境分析中国的GDP从1998年的79553亿元增加到2007年的亿元，长三角、珠三角等地的人均收入都已经超过了3000美元，这些数值成为中国启动游艇经济、海外投资者积极进入中国的重要依托。从国外成熟的经验来看，只要政府能顺势引导，在人均GDP突破3000美元后，游艇产业会成为继家电、房地产、汽车后的另一消费热点，潜力不可限量。随着一批富裕阶层的出现以及人们对于水上项目的推崇，游艇带来的水系资源休闲市场已经呈现出其巨大的潜力，各地方已经陆续出台了有利于游艇经济发展的政策，许多功能齐全管理现代化的游艇俱乐部如雨后春笋般出现。我国在水域资源方面拥有的优势正为游艇经济的发展创造了无限的空间。其次，随着经济的快速发展，游艇消费者人群日益扩大，同时游艇俱乐部项目投资快速增加。这些都已经成为推动游艇产业发展的有利因素。珠三角、长三角、环渤海城市群已将游艇业作为重要产业列入发展日程，不断克服文化和政策两方面的制约因素，中国游艇产业将持续快速健康发展。按照经济学界的观点，人均GDP达到1000美元，进入了国内旅游的经济需求增长期，主要的形态是观光旅游，当人均GDP达到2000美元，旅游的形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期，当人均GDP达到3000美元，旅游的形态开始向度假旅游升级，当人均GDP达到了5000美元，进入了成熟的度假经济时期。我们正处在度假旅游升级期和成熟的度假旅游经济时期之间，美元足够，产品不够，观念不够国际上有这样的经验统计，人均国民生产总值达到800-1000美元，就会普遍产生国内旅游的出游动机，而我国现在居民收入水平已基本达到了这个标准。根据国际惯例，当地区人均GDP达到3000美元时，这个地区就已经具备游艇产业发展的基础。目前，中国的长三角和珠三角地区的人均GDP已经达到5000美金，都已经具备了这个条件，特别是深圳的人均GDP已经达到了7000美金，已经远远超过了这个水平，居23个大中城市之首。根据官方预计到2020年，中国游艇市场的规模将达到1000亿元人民币。3．3旅游环境分析随着武广高速铁路投入使用，人们的目光开始聚集于这条横跨粤、湘、鄂三省的黄金走廊。交通是世界一体化进程的重要推手。每一次交通方式的变革都极大地改变了我们的生活。18世纪是航海时代，19世纪是铁路时代，20世纪是高速公路时代，21世纪是航空时代，这是欧美交通运输发展的历史。在中国，改革开放30年时间则浓缩了这一段漫长的历史，尤其在最近的15年里，中国实现了港口、铁路、航空、高速公路的四箭齐发现在，到了第五箭张弓待发的时候，即铁路轨道交通的再造和升级，这在历史上是前所未有的，也是中国现阶段发展的一大特点，武广高铁就是在这个背景下应运而生的。广东在很早就提出了泛珠三角发展的战略，其核心是扩展广东的经济辐射半径范围，这是珠三角在与长三角等经济体的竞争中能否取得优势的关键。武广高铁开通对于实现泛珠三角一体化有战略性意义，广东区域经济的覆盖能力被有效扩大到华中地区。区域一体化很重要的形态是城市群、城市圈和城市带的形成，当中有中心城市、副中心城市和功能城市。人们的生活方式也会随着交通的改善而变化，不会局限于原来的生活空间，原来我们喜欢讲“5＋2”，五天上班，两天休息，其实到今天，珠三角人均GDP已经超过一万美金，广东人已经逐渐将消费的重点从温饱消费移向精神消费、休闲度假消费，因此他们会跨出传统一亩二分地的生活半径，他们需要更广阔的生活空间。武广铁路的开通就像干柴烈火，火助风势，风助火燃，打开人们新的消费空间。对于成熟的消费者来说最想要的是生活氛围，3．4政策环境分析我国出台的游艇管理规定，只有2006年针对非营业游艇的《关于加强游艇管理的通知》以及2008年发布的《游艇安全管理规定》。这些法律条文仍将游艇视为交通行为，而不是娱乐行为。国家海事局副局长刘福生也坦承：“国家海事局已注意到，近两年来，我国游艇产业发展提速，游艇业的标准，生产，发证登记，驾乘培训考证，游艇俱乐部的管理等方面，还不能完全适合我国游艇业飞速发展的需求。”为了尽快使游艇产业发展拥有通畅的环境，游艇业界已经在行动。来自全国的21家游艇俱乐部建立协作联盟。6家中国游艇主要社团组织以及其他参会的国内外游艇业界代表还联合发表了《2010博鳌国际旅游论坛中国游艇产业发展(海口)宣言》。宣言说，国内外游艇企业将更加关注中国市场。宣言认为，中国游艇产业的健康、科学发展，需要各级政府的积极引导与鼓励。我国水上休闲业发展的主要动力来自产业发展利好政策。具体包括“四加一”政策的出台和颁布。交通部《关于游艇管理的规定》的制定和颁布，意味着中国的江河湖海将全面向私人开放。国家海事局对通过正规游艇驾校培训合格的学员颁发游艇私人驾照，使私人驾船有了水上通行证。目前私人游艇驾照分为4个等级，可行驶的水域不同。

国家海事局制定的游艇技术检验规范，也为游艇业健康发展奠定了技术规范。国防科工委制定的包括游艇在内的船舶建造许可证制度的有关规定，使游艇的制造将严格按国家的规范标准进行。所谓“加一”就是对高档奢侈品征收高消费税的政策，指导中国游艇业发展应面向更多人水上休闲娱乐的需求，而不是少数人的奢侈消费。国家的海事政策也在放宽。2009年初,《游艇安全管理规定》正式生效,该规定简化了游艇检验与登记的程序,拓宽了游艇航行水域及游艇驾照适用范围。这意味着游艇的业主们不必再像江海客货运船只一样，每次出航都要备案登记等待同意，而且不能在注册港以外的水域航行。能够跨水域自由航行，对于游艇业主来说是一个大好的消息。同样好的消息还有游艇驾驶人员适任证书的发放，这份按资质分为ABC三等的全国通用证书相当于游艇的驾照，拥有A照的驾驶员可以将游艇开遍中国的江河湖海。去年底国务院先后颁布的《关于加快发展旅游业的意见》、《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》均明确提出：要培育新的旅游消费热点，支持有条件的地区发展邮轮、游艇等新兴旅游项目；积极推进游艇码头建设；培育发展游艇、轻型水上飞机等旅游装备制造业等。中国交通运输协会会长钱永昌说：“国务院发展旅游业意见的正式出台和海南国际旅游岛国家战略的实施，将给处于起步阶段的中国游艇新兴产业带来极大的发展机遇与契机。”钱永昌说，近几年来，在各地政府的重视和游艇业界的共同努力下，游艇业开始引起社会广泛关注，一批现代化、功能齐全的游艇俱乐部先后兴起，游艇的神秘面纱正在逐步揭开。未来几年，游艇将成为中国一项可以普及的、蓬勃发展的、有品位的水上休闲运动。3．5湖南经济环境分析自“泛珠三角”概念提出至今，湘粤两省合作发展态势良好，湖南直接承接了来自粤、港、澳三地的投资资本，旅游环境也趋于融合。近几年湖南经济快速增长，人民生活水平显著提高。据省统计局公布的《2008年国民经济与社会发展统计公报》显示，2008年，湖南地区生产总值达到11156.64亿元，比上年增长12.8%。按常住人口计算，全省人均生产总值17521元，增长12.5%。全省财政总收入1308.55亿元，比上年增长16.5%。2009年湖南省经济在“和社会发展情况新闻发布会上”，省统计局局长、新闻发言人张世平通报说，2009年，按常住人口计算，湖南省的人均GDP首次突破20000元，达到20226元，同比增长13.1%。如果折合美元计算，已经临界3000美元关口。2010年，全省人均GDP突破3000美元将无悬念。人均GDP突破3000美元意味着什么？著名经济学家、北京理工大学教授胡星斗曾表示，人均GDP突破3000美元意味着一个地区进入了“(1146.10,-2.70,-0.24%)发展期”，标志着老百姓生活进入宽裕小康。第四章项目设立的意义及设计、经营理念4．1俱乐部的由来俱乐部也称会所、沙龙，字典里的标准解释是“进行社会、文化、艺术、娱乐等活动的团体和场所”其英文名为“CLUB”。按照这一解释，传统的俱乐部应该是一种设施，它能提供相对高档的硬件环境，包括装修高雅考究的会所、受过训练的服务员和高档的餐饮。

俱乐部起源于十七世纪的英国，那时的整个欧洲大陆都笼罩在一片贵族文化氛围中时，当时的绅士俱乐部就是起源于英国上层社会的一种民间社交场所。在当时贵族文化弥漫的英国，贵族们甚至将一个人拥有多少知名俱乐部的会员资格作为贵族间炫耀攀比的标准和社会地位高低的体现。中国古代早就出现了会所的雏形，称作会馆、公所。会馆盛行于明清和民国时期，是一种地缘或业缘性的传统社会组织。简单地说，就是同乡人或同业人在京城或都市里创建的“聚会寄居场所”，有点像如今各地驻京办附近的民间会所。旧时的学子、商人、进城闯荡的漂泊者或打工的民工，都可凭同乡或同业的关系免费或少费寄居在这里。陈独秀、毛泽东、阿英、蒋光慈、王莹、沈从文、丁玲等一大批人在出名之前，都曾得济于会馆之助。尽管这与我们今天所讨论的私人会所差异很大，但俱乐部“人以类聚”的传统却是一脉相承。上世纪九十年代，京城、长安、美洲、中国会、世界经理人等几大顶级私人会所悄然出现在北京，加入这些会所的人“非富即贵”。这些一掷千金的富豪们成为顶级私人会所的会员之后，在他们认为高度私密的空间里，在彼此熟悉的气息间，摘下面具，把酒言欢，分享成功。

国内顶级私人会所基本设施和服务项目都大同小异：要休闲，可以到健身中心、游泳池、酒廊等地方进行彻底放松；如果你是雪茄爱好者，可以到静谧、优雅的雪茄吧去分享私人雪茄的清香；要大快朵颐，你可以去品尝各种顶级中式、西式佳肴；而咖啡厅、私人宴会厅等地方，都可以举办小型的私人宴会和派对，既体现你的身份又不显山露水；另外，健身、游泳、SPA、桑拿也是顶级私人会所的常设项目。4．2俱乐部的功能俱乐部的功能主要有：⑴社交功能。当成为会所的会员之后，人们都喜欢在他们认为高度私密的空间里，在彼此熟悉的气息间，摘下面具，把酒言欢，分享成功。

⑵娱乐功能。俱乐部成员的一个重要活动内容就是娱乐。⑶心理功能。成功的俱乐部一般都能够起到满足会员安全、地位、社交这三种需求的作用。⑷力量的功能。一个人一旦成为一家成功的俱乐部的成员，就可能树立更强的信心，感到集体力量的强大。⑸引导时尚的功能。传递文化，提升品味，汇聚极品，引导需求已成为当今成功俱乐部的主流。俱乐部的营销方式目前在各行各业被广泛应用，尤其是休闲娱乐产业，例如各种高尔夫俱乐部、雪茄俱乐部、马会、车友会，都备受人们的青睐。随着现代人生活节奏的加快，大众对于轻松、闲适的生活状态愈来愈向往，俱乐部在为人们提供休闲、社交和娱乐功能的同时，也满足了现代人寻求归属感，追求圈层聚集效应的心理需求。已成为新兴中产阶级和富裕消费者，他们的身份相对比较高端，出于财富的私密性和身份的特殊性，他们往往更加注重圈层的概念，但是由于他们只在整个社会占有很小的比重，难以自成规模，需要一个组织的出现，俱乐部就是最好的形式。俱乐部的发展象征着一个国家或地区商业及文化的成熟，同时它通常也代表了服务业的最高水准。随着中国经济的蓬勃发展，富有群体逐渐壮大，消费观念和生活习惯的改变，俱乐部作为前景光明的产业，在中国得到了快速发展。4．3项目的设立意义项目选址的长沙县，地处省会近郊，从东、南、北三面环绕长沙市区，处于长株潭都市经济圈的核心地带。而松雅湖是长沙城市聚变与升华的象征，这里将形成4800亩水面和9400亩生态绿地。作为湖南省最大的城市湖泊，松雅湖不仅起到调节空气湿度，改善空气质量，减轻城市“热岛效应”的作用。在松雅湖建设一个高标准的游艇俱乐部，将完善长沙作为湖南中心城市的城市功能，对促进湖南与泛珠三角区域的经贸、旅游合作有积极意义，也将带动环湖区域的经济发展，同时因自身对周边资源的超强吸附力和辐射力，势必聚变为城市最强势的中心磁场，形成集商业中心、金融中心、会展中心、旅游休闲中心、居住中心等于一体的城市核心经济区域。4．4项目的设计、经营理念⑴坚持“自然生活，天人和谐”的理念，注重项目与自然的和谐，保护环境生态，降低资源消耗，减少污染排放，建设依托浓厚的历史底蕴和城市文脉，实现艺术与生活、繁华与生态共融的高品位会所。⑵引导、推介、培养一种社交休闲的新方式——以游艇业为代表的水上休闲业。从17世纪中叶的第一艘皇家狩猎船诞生起，“游艇”就成为了顶级奢华的代名词，受到王室、名人和顶级富豪的宠爱。一艘豪华游艇内部装潢富丽堂皇，客厅、主人房、客房、厨房、酒吧、舞池、卡拉OK音响等设备一应俱全，各种高科技装备、通讯及卫星导航系统也是应有尽有。高昂的购置费、养护费、泊位费用等，构建出千万与上亿身家财富的分水岭。从国外成熟的经验来看，只要政府能顺势引导，在人均GDP突破3000美元后，游艇产业会成为继家电、房地产、汽车后的另一消费热点，潜力不可限量。游艇产业不仅是一种有品位的休闲旅游、运动方，更重要的是，它作为一个地区经济发展程度的标志和吸引外来投资的热点。目前，随着一批富裕阶层的出现以及人们对于水上项目的推崇，游艇带来的水系资源休闲市场已经呈现出其巨大的潜力。⑶搭建一个让人们认识、了解高端奢侈品的商业平台。马克思认为，消费分为两种形态：一种是奢侈消费，即资本家消费，另一种是一般消费，即普通人消费。社会生产的主要目的，当然不是为了满足少数人的奢侈消费，但是游艇俱乐部毕竟占有消费领域的一席之地，高收入者也有追求高消费、享受高水平生活的自由。他们引领时尚，引领潮流，只不过是走在了消费发展的前沿，或许若干年后，他们今天的生活也会进入寻常百姓家。从另一方面讲，高消费不等于高水平消费。游艇俱乐部从来都是社会名流和富豪精英心生向往的，成为其中的一员不单意味着多了一个穷奢极侈的消费场所，更是一种身份的象征，以及通往社会更高层的阶梯。游艇俱乐部往往就是其所在区域的时尚风向标，自然也就成为精英们举行交际活动的首选之处，更成为许多国际品牌举办发布活动的场所。全球推出限量版的名酒、著名品牌的汽车、游艇、德国Vivace钢琴、意大利L.T.G、比利时皇室用品、法国皇室御用巧克力、英式烟斗、古巴雪茄、意大利名家具、明清古典家具、苏绣、广绣、湘绣、景德镇名家绝品陶瓷、玉器、古董等纷纷在游艇俱乐部亮相，无一不彰显卓然华贵、无与伦比的精粹品味，将让那些先步入财富阶层的人们更多、更好、更深入的了解奢侈品的历史和内涵；同时，也为国际、国内的众多世界知名品牌和财富人士搭建最好的商业通道和交流平台，这也是奢侈品牌叩开中国市场的魔方。

第五章游艇经济正在蓬勃发展5．1“游艇经济”已不是一个陌生的话题游艇经济被看好已经不是什么新闻。据乐观估计，游艇行业将为中国提供2000亿人民币的GDP增长和120万个工作机会，涉及制造业、旅游业、体育产业、航道海域治理、基础设施建设、自然资源增值等产业。海尚集团的总裁郑小平曾经援引这样一个数据：在理想状态下的国际资本市场，资本会以5：1的比例追逐项目，即一个价值1元的项目将会有5元的资本竞逐投资。而在中国的景观水系开发方面，这个比例是15：1乃至更高。国际资本亟待注入，中国也拥有优秀的滨水资源，开发者们需要做的是对各方零散力量的整合。中国的GDP从1998年的79553亿元增加到2007年的亿元，长三角、珠三角等地的人均收入都已经超过了3000美元，这些数值成为中国启动游艇经济、海外投资者积极进入中国的重要依托。5．2游艇产业所带来的综合效应由游艇产业带来的综合经济效应是十分巨大的，其生产将带动新型材料、涂料、电子仪器、仪表、动力、推进系统等几十个配套工业的发展；其消费将带动游艇码头、游艇运输、游艇维修、燃料加注、水上娱乐、餐饮服务等一大批相关行业的迅速发展。这样不仅可以吸收大量的劳动力，还可以为国家带来更多的税收。游艇需要超过6000多种的配套用品，仅美国一年销售超过120亿美元，游艇的建造和设计更需要独具匠心的高级技术和技工。因此，游艇娱乐业的发展同时也可推动当地工业水平的提升，引领和带动现有机械加工、制造业向高精度、高技术、高附加值方向发展，形成游艇的“制造销售——休闲旅游——维护保养”的产业链。游艇会展活动可以与游艇俱乐部形成互动，打造高端商务旅游平台，并创建国际知名品牌论坛，带动地方经济的发展，更促进游艇业向纵深发展。此外，游艇会展活动还可把国际游艇业最新的游艇产品、游艇制造技术、工艺、设计；游艇用品、游艇保养、维修技术和用品、国际游艇活动信息集中展示，使国人方便地了解游艇业的发展动态和最新潮流，促进游艇业的发展。松雅湖游艇俱乐部将发挥在消费方面的带动作用，为泛珠三角地区游艇业的发展增添活力，将其精心打造成本地区的一张名片，吸引海、内外的游客在此享受全方位的亲水旅游服务，并为成功人士提供集休闲、运动、办公、商务、联谊于一身的高档次的游艇消费活动，使游艇会成为一个成功人士业务交往的俱乐部，事业发展的平台。第六章游艇码头设计考虑的因素6．1场地与气候根据本地区的气候特点，游艇全年都能正常出航。所以除了水上泊位以外，还应该规划出少量应急用的陆上游艇泊位、库房和维修车间。在节假日或夏季来消费的人员会比较多，为了满足水上和岸上设施的技术要求，岸上至少能够停放500个车位。上下水设施要健全，自来水要求能够满足消防、冲洗游艇、给游艇加水以及岸上生活用水的要求，游艇上要有生活废水收集、处理装置，岸上也要有相应的生活废水抽取、处理、排放装置。6．2设计技术上的特点一个成功的游艇水岸项目是城市的亮点，为了成功开发一个项目，一方面考虑公共码头配套区与俱乐部码头区分开，以及相互的结合才能满足整个市场。游艇码头俱乐部的建设根据国际设计标准须考虑临水建设，码头上还要整体考虑水上和岸上功能设施配套齐全。6．2．1游艇码头岸边公共设施设计1）公共码头配套服务区：快艇码头服务区、帆船码头服务区、摩托艇服务区、餐饮船码头2）浮桥码头泊位、干舱、下水专用坡道3）导航灯塔、水闸、放浪堤、维修车间、污水排放装置6．2．3游艇旅游目的地设计根据国外游艇俱乐部的成功经验，一个国际型的游艇俱乐部在3-6海里必须具备几个私秘的游艇停靠点。本项目可以考虑在松雅湖湖船闸上下各设立一个游艇停靠点，过船闸即可直达洞庭湖后通江达海。6．3在浮码头设计中，考虑供水系统、供电系统、供油系统的设计及日常防护问题。6．4在供油系统设计中，重点考虑浮码头的安全问题。应与浮码头相隔一定的距离，使之相互不受影响。符合国家消防规范。6．5设计游艇码头时，应满足各类游艇对水深的要求，以吃水深最高要求来设计。根据艇的分类设计船艇停放位置，以便划分浅水区和深水区（减少工程开挖量）。6．6在码头设计中，考虑常水位、最高水位及最低水位之间的关系，考虑水位的变化。在I区港池内要保证在较低的水位下船只也能正常通航；在II区港池内要保证在常水位时，船只不会搁浅。6．7应重点考虑全部港池内水的深度和游艇吃水需求量。游艇俱乐部总体上以休闲艇为主。船艇吃水深至少在1.5米，港池内浅水区在最低水位时水深不少于2米，航线涵盖全部港池。第七章俱乐部建设要点7．1会所建筑规划7．1．1游艇俱乐部会所功能设计私家小型直升飞机停机坪，餐饮船码头，户外廊吧，多功能会议厅、艺术品展示厅，中西餐厅，桌球室，SPA和健身美容中心，壁球室，室内高尔夫室，儿童室，红酒屋，雪茄屋，25米标准游泳池。7．1．2平面规划俱乐部会所应由世界顶级专业名师设计，整体平面规划是以长远的发展的概念为基础，会所及配套项目以能处处眺望游艇码头的优美景色为原则，“面朝大海，春暖花开”。在总体布局上充分利用环境特点，考虑建筑的使用功能，并结合四周的市政条件，建筑沿用地周边围合成一三角形或半月形平面。紧靠临湖地段，沿用地界线设置湖岸观光通道，游客步入观光通道后，可直达游艇码头。会所采用平坡式竖向设计。紧靠主入口处设置架空车道，车辆可直上二层平台至接待大堂。作到人车分流，互不干扰。建筑设计采用立面处理古典溢然充满庄重气息。外墙以石灰石为主要装饰材料，结合古典拄廊及线条和有节奏韵律的窗门铺排，达至和谐。会所建设指标如下：用地面积：15000平方米建筑容积率：低于1.85建筑覆盖率：低于60%会所总建筑面积：27000平方米，其中：不包括地下设备用房面积1000平方米建筑高度或层数：3层（1栋）楼顶为小型水上飞机停机坪会所功能设计序号楼层总体布局1一层接待大厅、商务中心室内恒温暖水泳池、咖啡厅茶厅、儿童室、西餐厅及日本餐厅、阅读室2二层宴会厅SPA及美容及健身中心、壁球室、会员酒廊、船长吧红酒窖/雪茄吧、3三层艺术品展示中心，高端时尚先锋论坛及国际会议中心4地下层厨房设备及辅助用房屋5户外海上高尔夫练习场、网球场、室外游泳池第八章项目投资者及管理组织架构8．1投资者基本情况公司项目经营范围：8．2游艇俱乐部组织架构和部门设置战略文化委员会董事局 战略文化委员会董事局总经理总经理常务副总经理常务副总经理游艇会游艇会游艇事业部游艇事业部船务部部会所会员部市场部行政人事部投资部财务部船务部部会所会员部市场部行政人事部投资部财务部规划设计部拓展外联部贸易部工程部规划设计部拓展外联部贸易部工程部8．3游艇俱乐部基本人员编制架构中心部门职位人数说明游艇会市场部市场总监1市场经理1市场推广1业务经理2会员部会员部经理1会所会所经理1船务部船务部经理1大船船长1小船船长1轮机长1水手长1服务员1运营管理中心财务部经理1会计1出纳1投资部经理1人力资源部总监1行政经理1文员1前台1司机1游艇事业部规划设计部经理1工程部经理1工程师2资料员1贸易部经理1拓展外联部经理1[注]人数合计：30人8．4俱乐部功能8．4．1游艇会承担游艇会的营销推广、会员管理等日常营运职能，并赋有为公司提供稳定的现金流等基本营运保障之义务。同时为公司业务对外拓展培养高级管理人材。8．4．2游艇事业部是项目收益的重要来源和维系游艇会集团化扩张的主要经济支撑。承担海岸会所、度假公寓、海陆旅游硬件设施的总体规划和基本建设。8．4．3市场部市场部主要是开辟周边地区的游艇俱乐部市场推广、宣传、策划工作。8．4．4会员部会员部主要进行会员会籍管理工作，定期组织客户活动，处理客户投诉意见，管理俱乐部网站，编制会刊等。8．4．5游艇会所考虑投入资金回笼，同时会所的营运功能与地理位置都符合游艇会所的需求，前期会所可为会员们提供客房住宿，餐饮娱乐、商务会谈等服务，使会员享受六星级酒店的标准服务。第九章项目运营管理9.1公司主要经营管理人员9.2指导思想以专业投资的战略眼光，打造一个集游艇会、旅游地产、会所服务的可复制和延伸的资产经营实体；着力打造以投资管理及资产运营为核心、以专业游艇会营运为收益基础保障、以滨海旅游地产的价值再造为利润增长点的赢利模式。9.3：经营宗旨让投资者及战略合作者得到理想的收益回报；让入会会员得到真正的价值享受；让管理团队获得人生的价值体现；让社会感受到一种全新的文化方向和生活方式。9.4：战略规划1、项目发展战略是:利用现有的资源和政策优势,全力发展国内高端游艇会产业,并以此为依托,带动相关产业链的高效发展,在实现社会效益的同时推动企业发展。2、近期目标是:在现有资源和政策优势基础上，启动游艇会项目运营。并有序开展陆域地产及服务配套项目，完善产业化运营。3、中远期目标是：实现社会效益，带动产业化经济,打造高端品牌。9.5：运营模式实行项目整体经营与分项授权经营的运营模式。对整体而言，我们将其做为一个资产项目来经营，运用项目的区位、资源的稀缺性优势、借助上市公司的资源平台打造内陆顶级游艇会概念，并以此为切入点进行滨湖旅游地产的开发，实现游艇会、旅游地产、上市公司的资本联动；对分项经营而言，我们竭力创造良好的基础环境和外联环境，将游艇会的销售推广和会员管理授权委托给国际知名的专业机构打理。将湖岸土地资源从旅游地产的专业角度进行综合规划和开发。同时吸引有实力的投资者或战略合作者从资本层面参与推动项目的开发和价值提升。9.6：运营理念：根据国际游艇会的特性和对目标客户群的消费心里分析，我们认为现阶段游艇会的运营理念是：“为少数人提供有效的价值服务，在高端消费群中形成价值认同”。我们认为现阶段的工作原则是：专业分包，发挥特长，集中力量做我们能做的事，争取扩大海域资源、抓紧进行基础设施建设、引入专业管理机构和积极寻求战略合作者。第十章投资规模和财务预算10．1游艇规模按规划，五年建设规模为600，陆域预留800个可建设干仓泊位位置及场地。初步计划购买的游艇数量中型游艇（1）10-12米艇2艘（长10米至15米，宽4至5米，吃水量1至1.5米）;（2）12米水上巴士1艘(长12米宽4至5米,吃水量1至1.5米);（3）垂钓功能艇8米艇2艘(长8米至10米,宽3至4米,吃水量0.6米);（4）双体帆船5米以上4艘(长8米至10米,宽4至6米,吃水量0.3-0.4米);高速艇1艘（5）房艇:40米1艘(吃水量2米至3米);（6）摩托艇2艘\拖车3辆共计12艘10.2游艇俱乐部投入成本测算（见附表5）预计项目总投入万元10.3经营收入（收费项目标准见附表6）该项目营业收入主要包括会员入会费、会员月费（年费）、游艇登记年费、游艇停泊费、会所及附属设施收入、其他营业收入入会费在会员加入时公司会向他们收取一次性入会费，该费是不会退回的，但会籍可以在市场经本会自由转让。会员在缴付入会费及月费后便可获得会员所享有的权利及使用游艇会的一切设施。入会费规划首次发行价格为80万元，2009年前预计120万元，2010年起预计160万元。会员月（年）费会员必须每月缴交人民币1000元/月作为会所会员管理费游艇两地牌照费拥有游艇的会员需缴付一笔为数人民币50万的首次游艇登记费，以准许他们的游艇自由出入中国境。首批发行会员卡拟收取30万元牌照登记费。游艇登记年费拥有游艇的会员须每年为其已登记直接出入中国境的游艇续期及缴交行政费用，每年6000元游艇停泊费会员游艇停泊需缴付游艇停泊费。按泊位大小计算，1英尺8元钱/天。会所设施收入（见附表6）游艇中心服务费会所向使用游艇存储服务、清洗游艇、维修等服务的会员收取服务费。按游艇大小不同收费。供应会员燃油销售游艇中心内销售高质游艇专用燃油。10.3.110.3.210.3.310.3.410.4营业税金及附加根据税法规定，对酒店、饮食业、娱乐业征收营业税，客房、饮食按国家规定统一执行5%的营业税率，娱乐业执行5-20%的幅度税率。本项目暂按5%的营业税率进行估算。城建税和教育费附加根据外资企业法规可以暂免征。各年营业税税金估算见利润估算表。10.5总成本费用该项目的总成本费用主要包括：营业成本、三项费用。营业成本营业成本指各部门在经营过程中所发生的各项直接支出，一般按营业收入的一定比例来估算。客房收入营业成本指客房一次性消耗品的费用，依据同类酒店一般情况，按客房营业收入的8%估算。餐饮收入营业成本指耗用的食品、饮料的原材料、配料、调料成本以及一次性用具成本，结合行业一般情况综合按餐饮收入的25%估算。会费收入营业成本指给销售人员的一次性销售提成等，按10%的比例计算。其他营业收入营业成本指所营业项目所支付的直接成本，如游艇上一次性直接消耗支出、办证直接支出、燃油直接采购支出等，综合按收入的25%计算。10.6三项费用三项费用指营业费用、管理费用、财务费用之和。营业费用指各业务部门在经营过程中发生的各项费用。包括运输费、装卸费、包装费、保管费、保险费、燃料费用、水电费用、展览费用、广告宣传费用、邮电费、差旅费、洗涤费、清洁卫生费、低值易耗品摊销、经营人员的工资及福利费用、工作餐费、服装费及其他费用。管理费用指为组织管理经营活动而发生的费用以及由公司统一负担的费用。包括公司经费、工会经费、职工教育费、劳动保险费、董事会费、排污费、水电费、房租、折旧费、通信费、修理费、摊销费、交际应酬费、税金及其他管理费。工资费用游艇会按在职人员30人计（不含会所一般服务人员和一般销售人员）其中高级管理人员（总经理、财务、销售、餐饮总监）按人均年收入25万元计算，其他中层及普通员工按人均5万元计算，销售人员主要给予高提成，则年工资预计250万元折旧摊销费用折旧摊销主要包括固定资产的折旧、游艇设备的折旧、土地使用权的摊销等。目前共有游艇及其他设备固定资产共2877万元，按残值10%，8年计算折旧，年折旧费用323.66万元。在建工程、防波堤等4558万元按残值10%、20年计算折旧，年折旧费205.11万元；土地使用权277万元，按50年进行摊销，年摊销费5.54万元。总上年折旧及摊销费共计534.31万元。能源动力费用能源动力费用主要指会所消耗的水、电费用，参照酒店通常情况按客房、餐饮、会所配套（会议室、娱乐室等）收入的5%进行估算，年能源动力费用计约15000万元。维修保养费用维修保养费用是指建筑、防堤、设备等的费用，按全部收入（扣除会员收入外的）的3%进行估算（略高于酒店项目、酒店项目通常是按2%），年维护保养费用约为2700万元。广告推广费用广告推广费用是指该项目正式运营后所须投入的广告宣传费用，考虑到项目需要到香港进行广告宣传，故前三年按全部营业收入的5%进行估算，第4-5年按营业收入的3%估算。10.7投资效益及投资回报游