昆明果林金谷项目调研报告

果林金谷调研报告恒通机构工程一部2021.1.8目录：一、经开区开展规划概况…………………………3二、经开区信息产业基地配套情况………………9三、经开区可类比楼盘分析……………………21四、广福路片区可类比楼盘分析………………46五、呈贡片区可类比楼盘分析…………………57六、中国四大产业园区2021升值率统计……………………74一、经济开发区概况昆明经济技术开发区成立于１９９２年５月，是经国务院批准设立的国家级经济技术开发区，位于昆明市城区东部，总体规划面积9.8平方公里，规划控制面积55.7平方公里。开发区地处昆明主城与现代新昆明建设中的呈贡新城的连接带，在现代新昆明建设中正发挥着日益重要的产业聚集、经济带动作用。开发区坚持“以提高吸收外资质量为主，以开展现代制造业为主，以优化出口结构为主，致力于开展高新技术产业，致力于开展高附加值的效劳业，促进国家级经济技术开发区向多功能综合性产业区开展〞的方针，不断改善投资环境，促进经济社会持续、协调、快速开展，吸引了来自美国、英国、德国、比利时、日本、新加坡、马来西亚、菲律宾、泰国、中国香港、台湾等国家或地区及国内的客商１７０余亿元的投资，形成了以烟草加工、机械制造、电子信息、生物技术等为主的产业群体。区内环境优美，产业配套能力强，学校、医院等配套设施齐全，已成为云南省最大的新型工业园区之一。开发区的开展目标：以“走新型工业化道路、实施工业强省战略〞的号召为指引，以“现代新昆明建设〞、“泛珠三角区域合作〞和“中国——东盟自由贸易区〞的建立为契机，全面提升开展水平，争创新的优势，实现以新型工业化为主导的“二次创业〞，努力建好昆明信息产业基地和昆明出口加工区，把开发区建设成为国际投资环境示范区、资金技术密集的新兴工业区、国际配套生产基地及现代信息港和物流感、人与自然协调统一开展、环境优美的现代化新城区和产业聚集带。地理区位昆明处于中国-东盟自由贸易区〔10+1〕和泛珠江经济合作区域〔9+2〕两个国际、国内经济圈的有利结合部；同时，在现代新昆明建设中，开发区处于主城和新城的连接带，是现代新昆明建设中的产业支撑带，开展潜力和开展空间十分巨大。开展方针以提高吸收外资质量为主，以开展现代制造业为主，以优化出口结构为主，致力于开展高新技术产业，致力于开展高附加值效劳业，促进国家级经济技术开发区向多功能综合性产业区开展。开展目标开发区开展的目标：以“走新型工业化道路、实施工业强省战略〞的号召为指引，以“现代新昆明建设〞、“泛珠三角区域合作〞和“中国-东盟自由贸易区〞的建立为契机，全面提升开展水平，争创新的优势，实现以新型工业化为主导的“二次创业〞，努力把开发区建设成为云南省、昆明市促进国内开展和扩大对外开放的结合体，成为跨国公司转移高科技高附加值加工制造环节、研发中心及其效劳外包业务的重要承接基地，成为高科技技术产业、现代效劳业和高素质人才的聚集区，成为促进我省、我市经济结构调整和区域经济协调开展的重要支撑点，成为推进昆明城市化和新型工业化进程的重要力量，成为体制改革、科技创新、开展循环经济的排头兵，为昆明市全面建设小康社会作出新的奉献！信息产业基地昆明信息产业基地是云南省和昆明市在国家级昆明经济技术开发区内设立的一个以全新理念规划、设计和建设的以信息产业为主的高科技产业园区。基地位于昆明市东部，大冲一带，总体规划面积6.7平方公里，这里是昆明经济技术开发区拓展区域的核心地带，处于昆明主城和新城〔呈贡新城〕的结合部，是现代新昆明建设的一个重要组成局部。基地将按照搭建产业平台、优化开展环境、吸引外来投资、借助外力开展的思路，通过国际水准的规划设计、高标准的建设，目标是将昆明信息产业基地建成云南省乃至西南地区功能最完善、环境最优美的高科技产业园区。昆明光电子产业基地昆明光电子产业基地是云南省政府和中国兵器工业集团公司合作的重点工程，一期工程总投资12亿元，建设工程有红外热像仪整机生产线、红外焦平面控制器组件生产线、锗材料加工以及60兆瓦太阳能电池生产线，将开展成为我国红外光电子产业的重要基地。昆明出口加工区昆明出口加工区是经国务院批准设立，由海关监管的特殊区域，实行境内关外管理，海关实行“一次申报、一次审查、一次查验〞24小时通关效劳的新通关模式。区内企业不仅享有海关提供的简单、快捷的通关便利，还享有出口加工区和昆明经济技术开发区特有的税收等优惠政策。区内建有"五通一平"的市政根底设施及局部通用厂房、海关等机构一应俱全，落户企业不出园区即可办理一切进出口手续。昆明出口加工区地处昆明地区交通最便捷的区域，毗邻昆明国际机场和大型铁路编组站，紧靠昆明－玉溪、昆明－石林高速公路，规划中连接昆明新城与主城轻轨在加工区设站；相邻的云南大学以及在建的昆明国际学校等，为加工区开展提供了良好的环境。二、经开区信息产业基地配套情况1、道路经开区信息产业基地除了已有的3号路、14号路、1号路、2号路、13号路、12号路、8号路、7号路外，新增加6号路、附3号路，并增加了已有道路的长度和道路景观建设，其中3号路新增加额外道路名称?开元2号路?，14号路新增加额外道路名称?开元1号路?。2、园区内已入驻企业情况2021年信息产业基地已入驻企业嘉和科技昆明新维京科技开发云南奥斯通芬兰新型建材昆明奥斯腾木业昆明福海门窗昆明创迪科技开发福莱威尔家具制造昆明福德环保机电设备昆明天净环保工程昆明万里路公司新元阳光太阳能宏远机械厂绿盛美地公司昆明三兴温室工程云南华红印刷昆明富新春彩色印务昆明台工精密机械昆明金全程汽车弹簧云南锡业锡材云南大地城市园艺云南东方生物科技云南恒钢建筑钢结构工程有限责任公司昆明烟机集团三机云南云缆电缆集团七彩云南庆沣祥茶厂测量仪表生产及研发基地建设工程昆明天龙经纬电子科技三荣源食品原材料云南线路器材厂云南省委党校印刷厂巨能科技昆明吉洛夫斯冷藏设备神农集团昆明苏化生物科技南天金融电子自助产品生产研发工程天福集团昆明茶厂目前已经入驻经开区信息产业基地的企业共36家，主要分为电子仪器、印刷、农产品、机械部件、家具生产几个行业类型。3、交通1〕公交站点11路去程(6:30-19:30东站—公汽大板桥车场)：〔起始站〕、东站〔公汽车场〕、菊花村、经牛路口〔昌宏路〕、昌宏路口〔贵昆路〕、八公里〔贵昆路〕〔昆明东站〕、陆军学院、昆船北大门、普照村、大石坝、小石坝、干海子、水库、金马村、阿依村、电杆厂、大板桥明音寺、大板桥镇、公汽大板桥车场、〔终到站〕144路去程(7:00-20:00昆船工业区—白水塘)：〔起始站〕、昆船工业区、昆船北区、小普照村、普照村、阿拉中学、大石坝、阿拉办事处、小石坝中段、小石坝下段、公家村口、公家村、白水塘上村、白水塘中村、白水塘、〔终到站〕附A3路去程(8:00-16:00金马立交桥—云铝股份)：〔起始站〕、金马立交桥、金马寺、马军场村、金马正昌果品市场〔金马路〕、凉亭〔凉亭西路〕、客车改装厂、东三环、东三环招呼站、砖瓦厂前门、新农村、牛街庄村、牛街庄、昌宏路口〔贵昆路〕、八公里〔贵昆路〕〔昆明东站〕、陆军学院、昆船北大门、普照村、大石坝〔石安公路〕、云南航天、小石坝〔收费站〕、七彩云南、水海子、领东紫郡、呈贡洛羊黄土坡、呈贡工业园区、一条龙、七甸乡政府、大哨村、铝厂三叉口、云铝股份、〔终到站〕C14路去程(7:00-19:00子君村车场—信息产业基地)：〔起始站〕、公交子君村车场、广卫村路口、跑马山、岔路口、跑马山中段、对碓村、望朔村、张溪营、倪家营、倪家营北、大冲村口、大冲村、三号路、信息产业基地〔嘉和科技〕、〔终到站〕188路去程〔7：00—19：00经济技术开发区—信息产业基地〕：〔起始站〕、经济技术开发区、昌宏路口(贵昆路)、陆军学院、昆船北大门、普照村、大石坝(石安公路)、云南航天、公家村[石安公路]、大冲村、信息产业基地展示厅、信息产业基地、嘉禾科技、〔终到站〕目前途经经开区信息产业基地的公交车有11、144、附A3、C14、188路公交车，据公交公司筹划部门了解，近期内不会有新开公交路线通往信息产业基地。2〕轻轨根据最新城市轨道交通图分析，只有1号线和4号线途经经开区，距离信息产业基地最近的站点为4号线的跑马山站〔直线距离4.74公里〕和1号线的体育城南站〔直线距离6.73公里〕、五腊村站〔直线距离7.35公里〕。4、周边配套情况1〕商业配套商业配套官渡古镇螺蛳湾国际商贸城斗南国际花卉中心新南亚龙润财富慧都晨农商场白龙潭商城百利超市大学城商业中心吉乐福超市昆明珠宝城金凯超市大冲村菜市场华洋家居新世纪干菜批发市场呈贡菜市场昆船农贸市场得胜家俱城博美东部建材城宏达超市新广丰新天地商业中心世纪城家乐福小街农贸市场经开区周边共有24个大型商业配套。2〕公园配套公园耀兴休闲公园西凉塘公园洛龙公园春融公园关上森林公园昆船公园白龙潭公园马料河公园春城公园经开区周边共有9个休闲公园，其中已经建设完成的马料河生态公园是信息产业基地内最大的湿地生态公园。3〕医疗配套医疗配套经开区医院省妇幼保健院东升医院八公里社区卫生效劳站昆医附一院陆军学校医院县人民医院县中医院经开区周边共有8所医院，主要分布在牛街庄片区和呈贡老城。4〕行政配套行政配套昆明市新新政中心经开区行政中心昌宏路派出所经开区公安分局呈贡县委呈贡县人大呈贡县政协呈贡县政府呈贡供电局呈贡国税呈贡地税呈贡水务局呈贡电信局经开区周边共有13个行政配套，正在建设中的经开区行政中心〔即将封顶，预计2021年8月会入驻办公〕是将来基地内最近的行政配套。5〕体育配套体育配套新亚洲体育城乡村高尔夫都市高尔夫经开区文体中心经开区信息产业基地周边共有4个体育配套，其中都市高尔夫练习场〔即将建设完成〕和经开区文体中心〔已经封顶〕位于基地内部。6〕主要交通枢纽主要交通枢纽吴家营物流南部客运站昆明国际机场新册公交车场昆明火车站世纪城公交车场经开区公交车场新机场子君村公交车场洋浦公交车场经开区信息产业基地周边共有10个主要交通枢纽；位于信息产业基地内部正在建设阶段的大冲平交是未来信息产业基地与新亚洲板块最主要交通节点，通过相关工程部人员得知，大冲平交将于2021年7月建设完工，建设完工后的大冲平交与洛羊收费站连接，社会车辆需要缴纳一定过路费才能通过，但由于东绕城高速公路不属于国家财产，外加平交施工有严格要求，因此并不能保证竣工后的大冲平交有完整的出入口。7〕教育配套教育配套昆船幼儿园航天幼儿园云大洋浦校区南洋学校昆明市农业学校五腊小学洛阳中心小学自卫小学昆明育才学校呈贡斗南小学矣六中学矣六小学呈贡一中省化工学校呈贡三中昆明医学院昆明中医学院云南民族大学小石坝艺术幼儿园云南播送电视大学云南大学云南交通职业学院市委党校昆明理工大学航天技校云南艺术学院云南洋浦校区官渡区职业高级学校公安消防部队昆明指挥学校阿拉中学经开幼儿园呈贡县大冲小学经开一中铁路机械学校铁路党校国土资源职业学校经开区信息产业基地周边共有36所中小学及大学院校，其中经开区幼儿园和大冲小学位于信息产业基地内部。8〕加油站经开区信息产业基地周边共有6个加油站，其中最近的加油站〔正在建设中〕位于信息产业基地内2号路旁。5、收费站取消情况从2021年7月1日凌晨开始，原小石坝收费站、黄土坡收费站将停止征费，原小石坝收费站搬迁到七甸收费站。

为配合新昆明建设，小石坝收费站将外移到20公里外的呈贡县七甸乡铝厂附近，呈贡七甸、黄土坡收费站撤除。老石安公路两旁将规划为新的生活居住配套区，为经开区内的工业开展配套效劳。收费站的外移，无疑能优化区域生产生活环境，为企业降低物流本钱，提高企业效率，给居民带来生活上的便利。对下步片区的城市化改造有非常重要的促进作用。三、经开区可类比楼盘分析1、物业升值比照2021年经开区可比照楼盘统计表楼盘名称开发商楼盘位置占地面积物业类别总户数开盘均价目前均价累计增长率东城国际昆明佳士森房地产开发经开区昌宏路与经牛路交汇口39亩小高层579住宅4000元/㎡、商铺4400-18000元/㎡5200元/㎡30%岭东紫郡云南金兔房地产开发石安公路14公里处500亩别墅2002790元/㎡3980元/㎡43%丽水龙庭云南金兔房地产开发石安公路旁436亩别墅、洋房874未知未知未知蓝苑静园昆明经济技术开发区投资经开区信息产业基地93亩小高层8642880元/㎡3800元/㎡32%都市高尔夫中国•都市高尔夫置业开展〔昆明〕经开区信息产业基地100亩小高层4886000元/㎡8000元/㎡33%世林别墅云南世林房地产开发经开区信息产业基地348亩别墅1004000元/㎡7800元/㎡95%云大知城云南比邦房地产开发经济开发区云南大学旁416亩别墅、洋房34222100元/㎡4500元/㎡114%果林溪谷2期昆明经济技术开发区投资经开区信息产业基地74亩别墅、洋房314洋房3500元/㎡、叠加4500元/㎡洋房5000元/㎡43%思兰雅苑云南泰兴房地产开发经开区信息产业基地223亩高层未知未知5100元/㎡未知分析：经开区楼盘主要以小高层、多层、别墅物业为主；普通住宅价格从3800元/㎡－5200元/㎡不等，别墅价格从3980元/㎡－7800元/㎡不等；平均累计增长率为56％，其中增长最高的工程为云大知城，增长率为114％。2、局部楼盘资料整理蓝苑静园【地块规划技术指标】用地面积：用地总面积92.68亩，其中道路用地面积13.96亩，净用地面积78.72亩；规划用地性质：一类居住用地；物业类型：住宅；容积率：≤1.8建筑密度：≤26.7%绿地率：≥41.9%建筑面积：其中可建住宅面积90562平方米，邻里中心面积3436平方米，会所面积480平方米。总户数：864户【工程地理位置及周边】工程位于昆明信息产业基地7-3#基地内，地块东，西，南三面临路，北面与云南铸造厂比邻，用地东南高，东北低；西北高，西南低，场地内最大高差达10米。【地块现状】工程当时为毛地，除东南侧有高差之外，其余大局部区域地势平坦。【周边环境及配套】商业：官渡古镇 螺蛳湾国际商贸城 斗南国际花卉中心 新南亚 龙润财富慧都 晨农商场白龙潭商城 百利超市 大学城商业中心 吉乐福超市 昆明珠宝城 金凯超市大冲村菜市场 华洋家居 新世纪干菜批发市场 呈贡菜市场 昆船农贸市场 得胜家俱城博美东部建材城 宏达超市 新广丰 新天地商业中心 世纪城家乐福 小街农贸市场医疗：经开区医院 省妇幼保健院 东升医院 八公里社区卫生效劳站昆医附一院 陆军学校医院 县人民医院 县中医院公交：11路、144路、附A3路、188路、C14路教育：昆船幼儿园 航天幼儿园 云大洋浦校区 南洋学校 昆明市农业学校 五腊小学洛阳中心小学 自卫小学 昆明育才学校 呈贡斗南小学 矣六中学 矣六小学呈贡一中 省化工学校 呈贡三中 昆明医学院 昆明中医学院 云南民族大学小石坝艺术幼儿园 云南播送电视大学 云南大学 云南交通职业学院 市委党校 昆明理工大学航天技校 云南艺术学院 云南洋浦校区 官渡区职业高级学校 公安消防部队昆明指挥学校 阿拉中学经开幼儿园 呈贡县大冲小学 经开一中 铁路机械学校 铁路党校 国土资源职业学校【总平图及鸟瞰图】【户型图】【工程SWOT分析】SWOTSW位于信息产业基地核心位置；未来开展前景好；开发商实力雄厚；产品性价比高；交通不够完善；周边配套缺乏，成熟度差，人气少；O发挥优势，抢占时机利用时机，克服劣势区域产业开展带来的市场需求时机；区域市场空白时机；充分利用产品性价比占领市场；宣传未来开展优势，吸引投资客户；打造自身形象；集合区域客户推动整体销售；借助周边配套，渲染自身价值；T发挥优势，转化威胁减小劣势，防止威胁周边楼盘对客户进行分流；道路交通影响购房者心理；提倡新型的生活概念；打造区域品牌形象；用高性价比，高品质物业吸引顾客。果林溪谷二期【地块规划技术指标】1、小区总用地面积：49534.44㎡2、总建筑面积：53445.55㎡(1)、住宅建筑面积：47870.80㎡(2)、商业建筑面积：1490.60㎡(3)、地下车库建筑面积：5618.46㎡地上计算容积率总建筑面积:46336.49㎡地下不计容积率建筑面积：7109.06㎡3、建筑密度：29.87%4、容积率：0.9355、绿地率：47.80%6、总户数：374户〔不含商业〕7、居住总人数：1309人〔按3.5人每户〕8、停车位：机动车位374个，其中室内167个，室外207个，100%(按每户/1个计算〕。注：90平方米以下小户型面积22828.83m，占住宅建筑总面积的50.25%。【工程概况】果林溪谷二期工程总用地49534.44平方米。本工程位于昆明市经济技术开发区，北临昆石高速路，南接果林溪谷一期B地块，西南面是高尔夫球场，东临信息产业基地2号路。东面为果林溪谷一期A区，工程用地成菜刀型。场地东低西高。工程四周环境优美，山体及绿化植被保持较好，规划路网及配套完善。本工程规划总建筑面积为53445.55㎡,商业建筑面积为1490.60㎡；住宅建筑面积为47870.80㎡，幼儿园建筑面积为110.48㎡，社区用房建筑面积315.07㎡，地下车库面积2021.60㎡，配套设施139㎡。地上计容46336.49㎡，地下不计容7109.06。【户型介绍】【叠加别墅】【多层洋房】【工程SWOT分析】SWOTSW产品实用性强；投资价值高；未来开展优势明显；高性价比物业；工程旁边高架桥存在噪音影响；周边配套缺乏，成熟度差，人气少；O发挥优势，抢占时机利用时机，克服劣势高品质物业将会吸引区域投资客；老业主的二次置业将会带动销售；充分挖掘老业主的二次置业可能；借助上个工程的热销气氛，快速面市销售；整合周边资源，打造自身价值；提倡公园养生生活方式；宣传区域开展进度，提升产品价值；T发挥优势，转化威胁减小劣势，防止威胁短时间面市容易造成宣传不到位；区域市场难以预估；利用生态景观打造工程形象；利用区域开展提升价值潜力；利用短、频、快的方式赢取市场。都市高尔夫〔一〕、工程概况1、工程根本信息名称都市高尔夫开发商中国·都市高尔夫置业开展〔昆明〕所属区域东市区地址经开区信息产业基地7427771物业类型联排别墅、公寓建筑类型高层、别墅建筑面积30057平米建筑用地18亩球场50亩装修状况精装面积区间公寓33-76平方米建筑密度32.8%容积率2.49绿地率35.04%公寓360户商务别墅12户交通情况11路、144路、附A3路、188路、C14路周边环境马料河公园、经开区文体中心、经开区行政中心2、工程区位〔二〕、工程优劣势和推广情况1、楼盘特色都市高尔夫花园位于经开区信息产业园内，总用地100余亩，工程开发包括都市高尔夫球场及都市高尔夫花园两局部。其中都市高尔夫球场草坪占地超过5万平方米；都市高尔夫花园总建筑面积30057平方米，包含高尔夫国际公寓、TOWHNHOUSE及底商、车位等。楼宇设计时尚、新颖。推窗即见50000平米球场绿荫。高尔夫国际公寓共10层。其中一至三层为都市高尔夫基地，内部将设有一个高尔夫管理学院；三层以上为公寓，共300套，户型分为面积40平方米的单身公寓和面积110平方米的两房。值得一提的是，高尔夫国际公寓全部为精装修户型。2、工程优劣势分析优势：购置物业可以享受高尔夫会员待遇。劣势：球场小，专业度不够，位置偏远。三、总结都市高尔夫的关注人群，80%为有钱有闲的投资客〔非第一居所、非一次置业〕，都高已购置的客群，80%为高尔夫爱好者、银行客户，消费能力强，讲求生活品质，对产品附加值更为关注，另外，商业地产的贷款首付为50%，用水用电这对都高的目标客户来说问题不大。云大知城〔一〕、工程概况1、工程根本信息名称云大知城所属区域东市区开发商昆明比邦房地产开发7371111地址云大知城位于官渡经济开发区的核心腹地，毗邻云南大学洋浦校区，位居宝象河上游。广告优势时代销售代理个碧石地产参谋物业类型别墅建筑类型花园洋房、联排、叠加总占地面积20070.9㎡总建筑面积58575.4㎡容积率0.726工程根本情况小高层37栋，多层22栋，联排别墅23栋，双拼别墅共15栋。分三期开发，一期46栋，二期11栋，三期15栋，建设周期3年。交通状况12路、123路公交车可到工程附近周边环境云南大学洋浦校区、2、工程区位〔二〕、工程优劣势和推广情况1、楼盘特色云大知城位于官渡经济开发区的核心腹地，毗邻云南大学洋浦校区，位居宝象河上游，总占地面积277590平方米，总建筑面积460320平方米，总户数3422，容积率1.454，绿地率35.86%，停车位2135个。云大知城占有城市极度珍惜的自然水岸生活，宝象河上游风光尽揽；市政重点规划公园团团环绕。云大知城因山就势，充分利用缓坡地的地势建造上下错落有致的坡地住宅，并为不同的用户度身打造不同的户型。三进院别墅、退台景观洋房、退台电梯洋房，为昆明人量身创造居住空间。三进院别墅采用了超大的私家庭院设计，使房屋受光面积更大，让阳光直接进入房间，并可供主人自由设计，全面满足主人的品位需求和个性化的创造乐趣。倡导自然亲情的庭院居家，让庭院成为私享的花园，成为孩子的游乐园。7层退台景观洋房，采取了创新的退台设计，根本上每一层都配备了由上而下，层层叠落的大露台，每户人家都能拥有一个开阔自由的庭院灵感空间。多个阳台、露台不仅最大尺度的与自然风光保持接触，还拥有最优美的景观视角。12层退台电梯洋房，是云大知城对亲自然居住的创造性设计。第一次在小高层建筑中采用退台设计，让丰沛的光源得以倾泻而下，带给每户纯自然的采光。赠送面积不等的露台，可供规划为多种用途，建筑内配备电梯，让每户居民出行更加便捷。值得一提的是，首次在昆明倡导高层建筑群落轮廓美学，建筑轮廓由天际线、屋顶、退台、边侧墙体等构成，创造出与众不同的建筑美感。在工程规划上，以景观为主导，充分利用周围优越的自然环境，打造出近40万平方米的溪水林木环绕的景观带。在配套设施上，将引入近50万平方米的开放式街区，形成既有商业建筑，又有居住建筑的，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，充分满足社区居民的多种需要。云大知城在规模上根本到达一个城镇的水平，不管是从设计、筹划上，还是从施工建设和物业管理上，云大知城将力图打造出昆明第一个大型国际人文社区，一个倡导人文生活的“第五城〞。云大知城因山就势，充分利用缓坡地的地势建造上下错落有致的坡地住宅，并为不同的用户度身打造不同的户型。三进院别墅、退台景观洋房、退台电梯洋房，为昆明人量身创造居住空间。三进院别墅采用了超大的私家庭院设计，使房屋受光面积更大，让阳光直接进入房间，并可供主人自由设计，全面满足主人的品位需求和个性化的创造乐趣。倡导自然亲情的庭院居家，让庭院成为私享的花园，成为孩子的游乐园。7层退台景观洋房，采取了创新的退台设计，根本上每一层都配备了由上而下，层层叠落的大露台，每户人家都能拥有一个开阔自由的庭院灵感空间。多个阳台、露台不仅最大尺度的与自然风光保持接触，还拥有最优美的景观视角。12层退台电梯洋房，是云大知城对亲自然居住的创造性设计。第一次在小高层建筑中采用退台设计，让丰沛的光源得以倾泻而下，带给每户纯自然的采光。赠送面积不等的露台，可供规划为多种用途，建筑内配备电梯，让每户居民出行更加便捷。值得一提的是，首次在昆明倡导高层建筑群落轮廓美学，建筑轮廓由天际线、屋顶、退台、边侧墙体等构成，创造出与众不同的建筑美感。2、工程优劣势分析优势：距离云大洋浦校区和洋浦公交车场较近，出行和教育配套方便，小区内部绿化高，且充分利用自然景观做为内部园林环境，让人有回到大自然的感觉。劣势：周边商业配套缺乏，且被大规模城中村环绕，作为城市边缘的楼盘工程，该片区的未来规划和开展方向并不清晰，市政配套没有在规划的范围内，导致将来区域开展速度慢，生活便利性差等缺点；由于过多的使用高大灌木作为内部景观打造，造成社区内楼层低的房源严重采光缺乏，影响购房者心里。3、户型分析说明：目前所剩下的多为多层花园洋房，楼层在2层和3层的居多，户型为110～130平米的三房，数量约100套左右，这局部房源最大的问题是采光极差，由于高大的植物景观带严重影响了底层房源的采光，让购房者造成很大的购置抗性。四、广福路片区可类比楼盘分析1、物业升值比照2021年广福路可比照楼盘统计表楼盘名称开发商楼盘位置占地面积物业类别总户数开盘均价新螺蛳湾开业前均价目前均价累计增长率新亚洲欢乐城云南金福地房地产开发经营官渡明市彩云北路与广福路交叉口东北侧900亩高层60004300元/㎡4300元/㎡5800元/㎡35%奥宸橙郡奥宸地产〔集团〕官渡昆洛路云大附中对面305亩别墅、洋房18994500元/㎡5500元/㎡6100元/㎡36%银海畅园昆明银海房地产开发官渡区广福路以南昆明世纪城对面247亩洋房、小高层、别墅1500高层4500元/㎡、别墅15000万元/㎡高层5500元/㎡高层6300元/㎡40%新亚洲体育城1—4期昆明星耀房地产官渡古镇昆洛路与广福路交汇2200亩别墅、高层、洋房80002600元/㎡5000元/㎡6000元/㎡131%新亚洲体育城5—8期昆明星耀体育运动城昆洛路与广福路交汇处880亩高层、多层、别墅100004700元/㎡5200元/㎡5800元/㎡23%世纪城昆明金源房地产有限责任公司官渡镇以北广福路以东3680亩小高层、别墅、高层234002700元/㎡5000元/㎡5700元/㎡111%邦盛水映长岛昆明邦盛房地产开发官渡区广福路与官南路转角390亩多层、小高层15323200元/㎡5000元/㎡5500元/㎡72%大商汇昆明大商汇实业广福路官南路与前兴路交汇处25亩小高层8003300元/㎡4500元/㎡4800元/㎡45%滇池岭秀昆明恒森房地产开发经营云南广益投资广福路与官南路交汇处74亩洋房、小高层8362850元／㎡4500元/㎡4800元/㎡68%此岸昆明银顺房地产新昆洛路宝象河边〔世纪城与体育城中间250亩别墅、多层、小高层1800高层2650元/㎡别墅5000元/㎡高层4500元/㎡高层5300元/㎡100%华都昆明中林房地产开发广福路与前新路交叉口东侧800米处200亩小高层25003200元/㎡5000元/㎡5500元/㎡72%滇池印象昆明同仁实业开发西山区滇池旅游渡假区广福路4公里处500亩小高层、别墅、洋房15824200元/㎡4700元/㎡5200元/㎡24%世纪半岛云南泰信房地产开发西山区前卫西路紧邻十里长街530亩别墅、小高层965小高层4000元/㎡、联排别墅10000元/㎡、叠加别墅6500元/㎡小高层5300元/㎡小高层5800元/㎡45%香槟小镇云南泰信房地产开发西山滇池路转广福路4公里处127亩别墅2725500元/㎡9000元/㎡10000元/㎡82%湖畔之梦昆明城建房地产开发股份南市区滇池路与广福路交汇处绿世界旁650亩多层、小高层28002850元/㎡6000元/㎡6500元/㎡132%夏意雅园云南华夏房地产广福路以北500-600米处308亩普通住宅8723000元/㎡4200元/㎡4800元/㎡60%南方公园云南林源房地产开发西山区广福路吉鑫隆美食城对面105亩洋房4683000元/㎡4700元/㎡5200元/㎡73%玫瑰湾云南京鹏房地产开发官渡区官南大道中段330亩洋房、别墅、小高层1144洋房3300元/㎡、联排别墅5800元/㎡洋房5200元/㎡洋房5800元/㎡76%假日湾云南京鹏房地产开发官南路以东100亩小高层、洋房4002770元/㎡5500元/㎡6000元/㎡117%分析：广福路板块楼盘主要以高层物业为主，多为普通住宅和别墅；普通住宅价格从4800元/㎡－6500元/㎡不等，别墅价格从10000元/㎡－25000元/㎡不等；平均累计增长率为71％，其中增长最高的工程为湖畔之梦，增长率为132％；从螺蛳湾国际商贸城2021年11月26日开业至今，周边楼盘售价平均涨幅率为13％，租金平均涨幅率为50％。2、局部楼盘资料整理世纪城〔一〕、工程概况1、工程根本信息名称世纪城开发商昆明金源房地产有限责任公司所属区域东市区投资商云南世纪金源投资集团销售代理——8088888地址昆明世纪城位于官渡区昆明市官渡镇以北广福路以东物业类型住宅、普通住宅建筑类型小高层、别墅、高层物业费0.80元/平方米·月占地面积3680亩建筑面积400万平米容积率1.5绿地率30.20%总户数23400户开工时间2004-9-1竣工时间2006-12-1开盘时间2005-04-22入住时间2007-06-29交通情况世纪城南临官渡古镇，北接金刚村，东临昆洛路，市内可乘149、154、161、162路公交车及31路小公共车，163路公交车在世纪城内全程通行社区配套小区内部配套:地下温泉水首进寻常百姓家，内设五口几千多米深的地热温泉井中小学:世纪城与著名高校联手，内设一所九年制中小学，共设72年班，总建筑面积5.5万平方米，包括教学用户及配套试验体育用房、教工学生宿舍与400米跑道幼儿园:4所托儿所医院:昆华医院世纪城分院目前已处于报规阶段，预计2021年中旬投入使用。购物中心：金源时代购物中心，到目前为止仍是西南最大的购物中心，已成功引进家乐福、居然之家、肯德基、万尚百货等，成为东南市区最大的休闲购物中心；另外，在整个社区中还布置了超过10万平米的社区商铺，满足社区日常居家购物需求。2、工程区位〔区位图、楼盘平面图〕〔二〕、工程优劣势和销售情况1、楼盘特色昆明世纪城位于广福路与昆洛路之间，占地3680亩，总建筑面积达400万平米，投资100亿元人民币，相当于在建设一座城。世纪城共分为26个区，其中340万平米为住宅、35万平米为SHOPPINGMALL、25万平米为巨型公园、社区还拥有7.5万平米的六星级酒店、8万平米的商业街、5.5万平米1所九年制学校及4所幼儿园、3.6万平米大型市级医院以及局部写字楼。居住户数达23400户，可容纳6.6万人居住。2、工程优劣势分析优势：工程规模大，周边配套齐全，与新亚洲体育城为邻，开展速度快，是未来轻轨的必经站点。劣势：工程整体开发品质偏低。新亚洲体育城〔一〕、工程概况1、工程根本信息名称新亚洲体育城5－8期开发商云南长丰房地产开发所属区域东市区整合推广恒通广告销售代理昆明星耀体育运动城7375555/7376666投资商北科建集团、星耀集团建筑设计澳洲UA集团物业公司戴德梁行参谋地址官渡古镇昆洛路与广福路交汇处物业类型普通住宅建筑类型高层、小高层物业费0.9-1.1元/平方米/月占地面积1465200㎡建筑面积2000000㎡容积率1.6绿地率45.1%总户数10000户面积区间46.1～198.73㎡主力户型70平米以下小户型交通情况东为昆洛路、南为广福路、161路、149路、170路均可到社区配套中餐厅、超市、西餐厅、万人体育馆(国际标准国径赛场、国际网球赛场、羽毛球馆、乒乓球馆、游泳馆、壁球馆、篮球馆、击剑馆)、云大附中、云大附小、大型超市、公寓式酒店、电影院、酒吧、咖啡吧、餐饮休闲中心、大型百货店区2、工程区位〔区位图、楼盘平面图〕〔二〕、工程优劣势和价格情况1、楼盘特色新亚洲体育城位于昆明东南新城市中心区的新昆洛公路和广福路交汇处，净用地约2200亩，总建筑面积约200万平方米。涵盖了超大规模体育运动场馆设施区〔万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等〕；1000亩超大规模、居住人口达4万的高品质住宅群；169亩新型独立别墅商务办公区的财富中心；118亩餐饮娱乐购物步行街的昆明新天地；120亩云大附中主校区的星耀学校；西南大型体育文化用品批发广场；省市级大医院、公安派出所城区配套等七项细部配套。新亚洲体育城5-8期总投资50亿元，总占地面积880亩，总建筑面积148万平方米，地处新昆明核心腹地，是新亚洲体育城的收官之作，与目前已经成熟运营的1、2、3、4期隔新昆洛路相望，是连接省委、省公安厅、市政府所在地的呈贡新城区和昆明老城区的核心交汇处，工程周边融合教育、体育、医疗、商业、办公等14项完善配套，使其成为昆明市二环外独一无二的成熟配套大城。座拥绝佳地理位置、完善配套的根底之上，新亚洲•体育城的开发企业星耀集团，秉承“星耀于宇、泽及于人〞的企业理念，通过成功运营新亚洲体育城1-4期产品获得巨大成功之后，并未局限于此，而是不断谋求企业的自我突破，此次北科建集团与星耀集团的强强联合，不只是普通意义上的优势互补，更重大的意义那么在于：通过引入2021奥运场馆的开发建设团队，昆明的房地产开发将快速融入全国一流的开发经验，从而为昆明的高效城市运营开发，带头走出一条探索之路。2、工程优劣势分析优势：东市区核心商业、运动、休闲区，区域范围内人口密度大，配套丰富，交通便利，是昆明市东市区重要的生活节点。劣势：距离市中心较远，交通拥堵严重，出行不方便，生活本钱相对偏高。奥宸橙郡、工程概况1、工程根本信息名称奥宸橙郡开发商云南奥宸房地产开发所属区域东市区7121988广告代理深圳自在广告———————地址南市区新昆洛路与新宝象河交口东南侧装修状况毛坯物业类型住宅、商铺建筑类型多层、高层、别墅总建筑面积140830.76㎡总用地13.848净用地面积10.946住宅建筑面积94280.78㎡商业建筑面积4443.58㎡建筑密度23.61％容积率0.92绿地率62.6％停车位272总户数582户别墅90户高层288户洋房204户户型情况橙郡一期设计了80－320平米9个户型系列近50种户型，分别为联排别墅、洋房、高层三种建筑形态。户型从两房到四房交通情况12路：东站—呈贡〔官小路口〕、149路：菊花村—世纪城、154路：昆明站—世纪城、161路：世纪城—护国路周边环境体育城：万人体育馆、国际标准国径赛场、国际网球赛场、羽毛球馆、乒乓球馆、游泳馆、壁球馆、篮球馆、击剑馆、云大附中、云大附小、公寓式酒店、电影院、大型百货店区。世纪城：SHOPPINGMALL、六星级酒店、1所九年制学校及4所幼儿园、大型市级医院、写字楼。2、工程区位〔二〕、工程优劣势和推广情况1、楼盘特色奥宸橙郡占地305亩，分二期进行开发，共1899多套住宅，有联排别墅、花园洋房、小高层、高层等住宅形态，其一期将提供310套住宅，样板房区将以现房形式在房交会期间开放。其他规划有超市、品牌店和局部小公寓，主要为满足南市区的商业需求。橙郡位于“呈贡新城—昆明主城—昆明新机场〞三大黄金点的核心区域，昆洛路、广福路两条城际主干道交汇，向北直达昆明主城，向南直达呈贡新城，向东直达昆明新机场，20分钟车程圈将新昆明三座主要城市网罗其中，工程区域位置十分优越。奥宸集团一直坚持的南加州建筑风格，在橙郡工程的表达上，已经完全升级为第三代产品，即完全的以人为本和崇尚自然，如工程的超高绿化率，大手笔打造的仿生水系，建筑内部双层中空玻璃的运用等。在遵循日照，通风，私密的根本设计原那么上，橙郡创造了一个小而精、灵活多变的居住环境，整个建筑布局主要呈西南—东北向，日照条件较好，空间形态上采用围合式组团布局，空间变化较为丰富。橙郡分为一、二期，一期由联排住宅、叠院住宅、小高层及沿街商铺四种商住形式构成，并以联排住宅为主，二期为高层小户型住宅及底层商业街区，结合现代人生活质量的提高，在区内设置了多处地下停车场，在户型的设计上，将空间分为“礼仪、生活、私密、功能、室外〞五个功能区，科学的表达了日常生活中对空间利用的规律，满足居者饮食起居、交流礼仪等各方面的家庭生活需求，同时注重礼仪和私密空间的营造。2、工程优劣势分析优势：南加州独特建筑风格，周边生活配套丰富，交通便利。劣势：价格略高，推广节奏慢。五、呈贡片区可类比楼盘分析1、物业升值比照2021年呈贡可比照楼盘统计表楼盘名称开发商楼盘位置占地面积物业类别总户数开盘均价目前均价累计增长率新南亚云南春城财富置业呈贡新城50亩高层444住宅4000元/㎡、商铺12000元/㎡住宅8000元/㎡、商铺25000元/㎡100%惠兰园昆明春融房地产开发公司吴家营中心片区328亩高层29903000元/㎡4300元/㎡43%米兰园〔邻里天地〕昆明春融房地产开发呈贡新城405亩高层17823000元/㎡5700元/㎡90%龙润财富慧都云南龙润置业呈贡大学生城29.91公顷高层3050商铺14000元/㎡商铺20000元/㎡43%实力大学城商业中心云南实力房地产开发经营集团呈贡新区大学城500亩高层3380商铺28000元/㎡商铺30000元/㎡7%新天地商业广场云南城投兴坤房地产开发呈贡大学城景明南路468号664亩高层、独栋4378商铺15000元/㎡商铺20000元/㎡33%分析：呈贡片区楼盘主要以高层物业为主，多数为住宅底商；住宅价格从4300元/㎡－8000元/㎡不等，商铺价格从15000元/㎡－30000元/㎡不等；平均累计增长率为53％，其中增长最高的住宅工程为米兰园〔邻里天地〕，增长率为90％，增长最高的商业工程为新南亚，增长率为100％。2、局部楼盘资料整理龙润财富慧都〔一〕、工程根底信息1、工程根本信息名称龙润财富慧都开发商云南龙润置业所属区域呈贡新区筹划代理恒通机构广告代理恒通机构5309666/5309888地址呈贡大学城雨花片区装修状况毛坯物业类型底商、独立商铺建筑类型独栋、高层地上总建筑面积56.05万平方米占地面积29.91公顷净用地面积22.54公顷住宅建筑面积50.34万平米商业建筑面积44814.44平米公建配套建筑面积11320.72平米面积区间30～1800平米住宅总户数3050商铺总数300多个建筑风格现代——————开盘时间交房时间2021年12月户型情况主力商铺为100～150平米交通情况轻轨1号线、170路公交车周边环境昆明医学院、中医学院、昆明学院、云南大学、民族大学、师范大学、理工大学2、工程区位〔二〕、工程优劣势和推广情况1、楼盘特色财富慧都位于大学城的入口位置，紧邻进出大学城主干道，独占了区域最要塞的临街面，是出入大学城的必经之地。同时财富慧都起到连接大学城商圈和呈贡新城商圈的作用，共享大学城和行政中心两面人气和商气。对于出城入城的消费者来说，财富慧都的消费驱动力无疑使它成为大学城的“商业桥头堡〞。10多所高校在这里云集，28万师生长期在这里生活消费，而随着高校的不断扩招，学生群体还将不断扩大。如果以每个大学生的平均月消费为500元计算，这里每年产生30亿的消费潜能。2021年，随着大学城商业的启动，并呈现持续销售火爆局面，真实反映了大学城迅猛的开展态势和潜藏的巨大消费力。与之相对，目前，大学城却近乎呈现一铺难求的局面。同时，财富慧都位于大学城门户与轻轨1号大学城站、公交终站之间。2021年，轻轨1号线将通车，1小时即可贯穿大学城、呈贡新城与老城区，将带来大学城地价、房价、人气、商机的全面飞涨。大学城商铺投资潜力远远大于主城各区商业，早已被众多投资客“瞄准〞。2、工程面市和销售情况工程在2021年8月份开始对外正式面市，售楼部开放后做过一次内部认购，销售了100余套商铺，占总体量的35％，均价约12000元/平米；截至目前，该工程销售率超过60%，价格较内部认购时也有较大提升，预计目前整体实现均价在15000元/平米左右。3、工程优劣势分析优势：是目前大学城商业里面价格最廉价的楼盘工程，最具有价格竞争力，性价比高；工程位于大学城入口处，昭示性强、能第一时间吸引客户。劣势：相比大学城内的其它商业工程，区位上只有一所大学相邻，且距离大学城核心区域最远。〔三〕、户型分析优点：商铺采用前后采光的方式，最大程度增加采光能力，降低狭长感。缺点：商铺的进深是开间的两到三倍，两层楼的设计，使用不便。优点：商铺前后通透，采光较好。缺点：狭长商铺和畸形商铺较多，影响物业后续经营使用。优点：户型方正、前后开门，通透性和实用性极佳，可经营业态丰富，并可购置多套商铺打通使用。缺点：面宽进深比过大，不利于经营使用。〔四〕、整体销售运作方式工程8月份正式面市，并利用内部认购方式提前销售30％的商铺；内部认购结束后，利用多处户外广告出街、屡次报版亮相、电台广告支持的方式进行工程宣传，并把开盘时间定于2009年9月12日，开盘当天以挤压式卖场的形式进行销售，销售情况较为理想，截至目前该工程销售率超过60%，销售均价预计在15000元/平米左右。〔五〕、总结工程在呈贡大学生城属于大型商业工程之一，总体量约300多个商铺；工程区位较呈贡大学城其它两个商业工程〔实力大学城、新天地商业广场〕较差，整个工程采用短、频、快的运作方式，在工程面市前一个月采用内部认购的方式销售30％的房源，剩余房源在采用全方位推广的形式下陆续推出市场，价格也逐渐提升，更好的实现了工程的市场价值，销售情况良好。实力大学城商业中心〔一〕、工程根底信息1、工程根本信息名称实力大学城商业中心开发商实力集团昆工地产所属区域呈贡新区筹划代理深圳美格行广告代理深圳摩亚57218885723888地址实力大学城商业中心位于呈贡新城雨花片区景明南路装修状况毛坯物业类型公寓,商铺建筑类型小高层建筑风格现代占地面积约1000亩商业建筑面积12万㎡住宅建筑面积约120万㎡土地使用年限40年总户数公寓：424套商铺：400多个面积区间公寓：40～70平米商铺：20～3000平米———————开盘时间商铺：2009-07-18；公寓：2009-08-01交房时间2021年12月户型情况A户型56.78平米、B户型69.34平米、C户型53.49平米、D户型49.99平米交通情况轻轨1号线、170路公交车周边环境昆明医学院、中医学院、昆明学院、云南大学、民族大学、师范大学、理工大学2、工程区位〔二〕、工程优劣势和推广情况1、楼盘特色实力大学城商业中心位居呈贡大学城的核心地段，分为东、西两个片区，占据大学城商业经济圈的最前沿，总占地面积达500多亩,构建12万平方米商业集群，规划美食、精品、服饰、数码、淘宝、文化、运动、生活、娱乐休闲等九大主题街区，将最具昆明特色的南屏街、洋人街、圆西路、121大街等街区商业“浓缩复制〞到大学城，建成以时尚、特色、创意商业为主的一站式综合性区域商业体验中心。其业态规划非常丰富多样，包括1万平方米淘宝街，3大主题餐饮街区，8000平米数码广场、时尚风情步行街，潮流精品街、文化坊、大学城精品公寓等，涵盖美食、精品、服饰、数码、淘宝、文化、运动、生活、娱乐休闲等主题，另外实力大学城商业中心还有精品公寓，其中西区有176套、东区有248套，面积在50多平米左右。工程占据天时地利，是呈贡大学城掘金第一站，也是呈贡新城商业新起点，构筑春城新的财富奇迹！必将满足大学城消费的同时，成为城市核心配套资源。实力大学城商业中心，充分把握消费心理，由消费主中心与餐饮娱乐休闲中心两大局部组成，科学合理的业态分区，让财富均化升华，防止同质化，行成互补性差异经营定位，创造出了区域商业消费共融的大潮，构建大学城潮流坐标，最终建立起大学城不可撼动的商业王国！同时，实力大学城商业中心还设立了大学生创业园区及创意产业孵化基地，以“舞动青春，我与创业〞为主题，以“培养大学生创业就业能力为根底，以创造大学生就业岗位、促进大学生就业为创园宗旨〞，为大学生创业营造良好平台。2、工程面市和销售情况工程在2021年7月份开始对外公开面市，7月18日公开认筹，仅推出400余套商铺，面积为20-3000平方米不等，均价13000元/平方米，现场推出了多项优惠政策，当场购铺可以享受5个点的优惠，除此以外，所有的商铺还可享受三年共20%的收益(购铺前三年中，每一年的收益率超过6%)。所以，此次认购商铺的客户可以享受到0.76折的优惠，优惠后的商铺均价大约为11000元/平方米。截至开盘上午11时30分，400余套商铺全部被认购一空。另外，该工程推出局部公寓，面积从40多平到70多平不等，销售均价在5000元/平米左右，工程处于清盘阶段。3、工程优劣势分析优势：位于大学城核心两个位置，辐射面较广，产品线长，性价比高。劣势：局部产品面积过大，总价过高。〔三〕、户型〔四〕、整体销售运作方式工程2021年7月份开始对外正式面市，并在多个媒体报纸连续利用整版硬广持续投放，广告投放量大，且投放频次高，并取得了良好的宣传效果，为7月中旬的商业开盘和8月1日的公寓开盘提供了有利支持；两次开盘均吸引了众多投资者亲临现场，一度造成现场屡次混乱，为营造挤压式卖场提供依据，结果两次开盘顺利结束，销售成绩极为理想。〔五〕、总结该工程属于呈贡大学城大型商业工程之一，由于在该区域同时存在三家相同规模的商业工程，迫使该工程同样采取的短、平、快的营销策略，从工程面市到完成95％以上的销售仅用了一个月时间，赶在其它两个竞争工程前，成功完成整个销售过程，创造了片区内商业工程的销售奇迹。新天地商业广场〔一〕、工程根底信息1、工程根本信息名称新天地商业广场开发商云南城投兴坤房地产开发所属区域呈贡新区建筑风格现代广告代理观澜广告7356900地址呈贡雨花片区装修状况毛坯物业类型住宅、商铺建筑类型高层车位4785占地面积44.29公顷地上面积84.64万平方米容积率2.239绿化率45％地下面积17.8万平方米面积区间商铺30～4500平米——————开盘时间2021年9月底总户数住宅：4378商铺：381交通情况轻轨1号线、170路公交车周边环境昆明医学院、中医学院、昆明学院、云南大学、民族大学、师范大学、理工大学2、工程区位〔二