2022-2023年住房租赁行业现状与投资规划分析报告

2022-2023年住房租赁行业现状与投资规划分析报告汇报人：REPORTERContents目录行业概况01行业发展环境02行业现状03行业前景趋势0401行业概况Loremipsumdolorsitamet,consetetursadipscingelitr,seddiamnonumyeirmodtemporinviduntutlaboreetPART01|行业定义Loremipsumdolorsitamet,consetetursadipscingelitr,seddiamnonumyeirmodtemporinvidunt行业定义“住房租赁是指出租者，即房屋所有权人，将住房房屋交由承租者用于居住或用于从事经营活动，并按照双方约定由承租者向出租者缴纳支付租金的行为。由于长期的、市场化的租赁是中国住房租赁市场的主体形式。因此本报告着重讨论分析长期市场化的住房租赁行业。长期住房租赁经营企业可分为三类;传统住房租赁中介、互联网住房租赁平台、长租公寓经营商。传统住房租赁中介汇总个人房东和承租者的信息，对信息资源进行匹配并撮合租赁交易。互联网住房租赁平台是线上的房屋租赁，其种类较多样化.有同城信息类、综合房产类、个人直租类平台。长租公寓经营商直接租赁业主房屋或自持房屋，进行装修改造、配备家具家电,以合租单间或整租的形式租赁给有租房需求的人群。”萌芽期（1949-1997年）02|发展历程探索发展期（1998-2013年）快速发展期（2014-2018年）调整发展期（2019年至今）在改革开放政策实施之前、中国施行计划经济体制、住房供给制度以福利分房为主，住房租赁以公房出租为主.市场化住房租赁还未出现。在中国开始施行改革开放政策后，中国从计划经济体制正式开始向市场经济体制转变，住房市场化体制改革也正式启动。这一阶段虽然市场化、商品化住房体制快速发展,但住房租赁市场的发展相对落后，仍以政府保障性租房、个人出租市场自发式发展为主。这一阶段外资企业陆续进入中国市场,中国一线城市开始出现面向外企高管这些高端租客的长租公寓,此后多个长租公寓品牌陆续出现。这一阶段“租购并举”住房租赁制度确立，明确租赁市场与购房市场具有相同的重要性。这一阶段政府陆续出台一系列租赁政策,填补住房租赁市场空白领域,完善住房租赁体系建立。该阶段长租公寓市场受到资本青睐,得以高速发展。这一阶段政府持续出台系列租赁政策，除鼓励行业发展外，亦推出政策致力于行业规范化发展。2019年开始,长租公寓在住房租赁相关政策、监管趋严趋势下,大量长租公寓品牌出现经营问题,长租公寓行业面临洗牌和调整。中国住房租赁市场的住房供给来源主要分为房地产开发商、个人房东两种类。当前住房租赁市场主要房源供给者仍为个人房东.因此住房租赁市场的房源供给仍以分散式房源为主，即分散产权的散租市场以及分散式的长租公寓;而以房地产开发商为主要供应者的集中式住房租赁房源较少，包括集中式长租公寓等，集中式住房租赁不是市场的主流供应趋势，市场占比约不到10%。第三方服务供应商主要服务于长租公寓运营商。长租公寓运营商在拿下房源后，对房子进行标准的装修。并配备统一的物业服备进行集中式管理。在这个过程中，第三方服务供应商就其服务及产品，。例如装修、家具家装、维修保洁等，提供给长租公寓运营商，长租公寓运营商也因此具备更多增值服务。金融服务机构主要是为住房租赁经营商提供资金支持。金融机构的参与环节贯穿住房租赁开发阶段到项目建设，再到后期运营阶段。金融服务机构的参与形式也较多样化，其资金运作方式有股权融资、供应链融资、资产证券化、企业贷款等。现阶段的金融机构对于住房租赁经营商的赋能仍较有限，而伴随着国家政策的大力扶持，住房租赁行业未来在资产证券化方面具有更大的发展空间。04|产业链上游C2C模式常见于传统租赁和互联网租赁平台，该模式仍是市场最主要的住房租赁商业模式。中介向承租者介绍出租房源，并向承租者和房东双向收取一定的手续费，这种模式的租金诱明规范度较差。部分互联网平台更是存在大量租房虚假信息。B2C及B2B模式多见于长租公寓的运营中，对住房租赁企业更具商业价值。长租公寓运营方通过直接租赁业主房屋或者自持房屋，并进行装修改造，以单间的形式租赁给有租房需求的个人或企业。这种模式不收取中介手续费.租金透明规范度较高。04|产业链中游传统住房租赁中介以及互联网住房租赁平台面向的主要客群是个人租客和家庭租客。个人租客以从事劳动密集型工作的蓝领工作者、从事知识密集型工作的白领工作者和大学生群体为主。此外，家庭租客一般通过租赁中介选择整租住房房屋。长租公寓经营商的主要客群则是个人青年租客，包括白领、金领、留学生、外籍商务人群。这类人群对房屋及配套设施的整洁高端、交通便利、周围环境安静舒适要求更高，因此更倾向于选择优质服务的长租公寓租住。根据长租公寓品牌"自如"的调查，2020年整体租赁市场的主要租客是年龄区间在21-30岁的新生代青年租客，占比超过五成。这一群体普遍具备高学历，本科及以上学历的租客占比达到近八成，约为79.5%;且这一人群相较于整体租客，是较为稳定的长租租客，对长期租赁的需求也更大。04|产业链下游02行业发展环境Loremipsumdolorsitamet,consetetursadipscingelitr,seddiamnonumyeirmodtemporinviduntutlaboreetPART01|行业政策提出在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案。《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》要求合理调整现有公有住房租金。《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》标志中国住房体制改革正式完成从公有制住房向私有制住房转型。2003年，中国加入世界贸易组织,大量外资企业进驻,外企工作人员租住需求呈爆发式增长，国外高端公寓品牌企业纷纷在中国布局。《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国务院国务院国务院02|行业政策该政策开始整治住房租赁中介机构乱象工作,并取得初步成效,推进住房租赁市场健康发展。《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》提出建立“购租并举”的住房制度。2017年政府十九大报告提出"房子是用来住的、不是用来炒的"。《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上唾要议事日程，高度重视保障性租赁住房建设。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，按照5%的征收率减按5%计算缴纳增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》经济环境03|经济环境根据第上次全国人口普查，全国人口中，人户分离人口为93亿人其中市辖区内人户分离人口为17亿人，流动人口为76亿人。与2010年第六次全国人口普查相比，人户分离人口增加31亿人，增长88.52%;市辖区内人户分离人口增加0.77亿人，增长1966%;流动人口增加54亿人，增长69.73%。这表明中国不仅在城市与城市之间的人口流动性在增强，城市内部的人口流动也在显著增强，人口流动显著说明现代人具有灵活选择居住场所的需求，因此住房租赁的市场需求持续存在。04|社会环境中国人口也正在向大域市聚集。主要城市的流动人口比例也是居高不下，深圳和广州的流动人口比例甚至高达达到71%和50%，上海和北京分别为42%和39%此外，成都和重庆分别为40%和15%。这些城市的常住非户籍人口增加了城市的住房需求，特别是住房租赁的需求。随着人口不断流入,各大一、二线城市的生产力和消费力都不断在增强，但是与此同时，土地供应相对紧张的一、二线城市房价快速增长。为稳定房价、控制投机性购房，各地政府也相继出台住房限购政策,然而对于在这些城市工作的常住非户籍人口来说,等待买房的年限变长，购房难度越来越大。因此,大部分未满足购房条件的流动人口只能以租房形式解决住房需求，这为住房租赁市场提供持续的动力。从房价收入比来看，2021年上半年度北京、深圳、上海、广州的房价收入比均在40或30以上，普遍高于国际其他一线城市10-20左右的区间水平。中国一线城市高房价居高不下，使大量在一线城市工作的新市民、青年群体面临购房困难的问题,而这一问题又势必推动这些城市的住房租赁需求。经济环境05|社会环境06|行业驱动因素近年来中国住房租赁相关政策总体上为鼓励行业发展，虽然相关整治、打击住房租赁机构的政策也相继在推出，但是从长期看，这些政策有利于促进住房租赁行业规范化的市场发展。政策支持中国人口流动性正在增强并且人口向大城市聚集，这些人口流动趋势持续支撑着城市的住房租赁需求，特别是在一些大城市，例如深圳、广州、上海等城市，其住房租赁需求则更为显著人口流动性增强近年来中国一、二线城市房价居高不下，住房限购限贷政策不断收紧，大量常住非户籍人口和城市新居民面临购房困难的问题,只能以租房形式解决住房需求购房门槛高不同年龄段人群对于住房有不同的需求。学生及刚毕业的职场新人对于居住面积、品质要求相对较低，而对价格较为敏感;进入社会几年后，结婚之前的租客对于居住质量要求提升，相对应的支付能力也有所提升;结婚之后以及有小孩的夫妇对于整租的需求开始提升;位于租房生命周期不同阶段的租客需求存在差异化，会促使整个住房租赁行业产生分化和细化。尤其是在房价较高、买房负担较重的大城市，将会有更多处于不同阶段的租客产生的不同租赁需求，产异化的发展能够更好的满足不同租客的需求，从而也能够带来整个行业规模的持续提升。全人群、全生命周期租房需求将爆发03行业现状分析Loremipsumdolorsitamet,consetetursadipscingelitr,seddiamnonumyeirmodtemporinviduntutlaboreetPART随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，政策方面的鼎力相助使得房屋租赁市场迎来难得一次的发展机遇。一方面是地方政府加速出台有关住房租赁市场的扶持政策。据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施；另一方面，租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间也使得房企和金融机构加速涌入。未来10年将是住房租赁市场快速发展的阶段。得益于有租房需求的人口规模化增长、人均租房面积的不断提高，2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时，将形成66亿平方米的可租赁房源。此类房源包括存量住房形成的租赁房源、新房交易形成的租赁房源、租赁用地供应后形成的房源等等。由此，租金收益或可达到86万亿元。02|行业现状中国住房租赁用地供给量根据克尔瑞数据库提供的数据显示，2020年租赁用地供应力度相较于2019年略微缩水，主要由于2020年年初疫情的蔓延对行业而造成了较为明显的影响，2020年全年中国城市租赁用地供应量为365万平方米。03|行业现状中国住房租赁用地区域分布根据58安居客房产研究院发布的数据报告显示，2020年全国租赁土地供应91%分布在上海、杭州、南京等一线和新一线城市，上海作为最早推出租赁用地的城市，占比达到45.9%。得益于政策环境、经济环境、及社会环境的支持，中国住房租赁行业在过去几年内经历了稳定增长的发展阶段。2016-2020年中国住房租赁行业市场规模由64万亿元增长至23万亿元，年复合增长率为7.92%。现阶段，住房租赁行业市场规模扩大的原因主要包括三点∶第一，政府"租购并举"的顶层政策明晰、规划方向明确，推动行业持续健康发展;第二，传统住房租赁行业面临转型升级，互联网赋能及以客户为导向的商业模式创新，有效解决虚假房源、纠纷频发、服务体系欠缺等行业痛点;第三，一线及二线城市人口持续净流入，但房价较高及限购限贷政策促进住房购买者转向租赁市场。未来，中国住房租赁行业仍有可观的市场增长空间。虽然2019年以来相关行业政策不断收紧，影响行业市场增长速度，但是长期来看，经济、政策大环境仍将鼓励整个住房租赁行业向着健康有序的方向发展。因此，未来，中国住房租赁行业市场规模仍将呈现稳中有涨的趋势，到2025年中国住房租赁行业市场规模有望达到28万亿元，年复合增长率为7.99%。04|行业市场规模行业法律及监管体系仍需完善中国住房租赁行业的法律及监管体系建设才刚刚开始，还有很长一段路需要走。虽然中国已经推出一系列住房租赁相关政策意在推进中国住房租赁市场朝向规范化发展、但是自1998年中国正式推行商品化住房体制以来，中国住房租赁市场长期处于自发运行的状态，缺乏行业统一监管标准和体系，甚至仍未构建完成相关法律体系。一直到2020年9月，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见这一法律条例目前仍未得到确切实施。也正因为此，行业乱象频发、如哄抬租金、"黑中介"等问题，消费者住房租赁权益未有保障，阻碍行业长期健康发展。05|行业痛点中国居民受传统思想，"家的概念"根深蒂固多数中国居民对于租房买房的消费观念还比较传统，根据自如的调查数据，有近半成47.1%的城市租客不愿意一直租房，表示未来要有自己的房子才安心;有27%的人愿意一直租房。从总体看."买房"仍是市场的大趋势，中国居民对"买房"这一观念具有坚定性，而对租房只是权宜之计。因此这种住房观念对租赁市场而言，具有一定的挑战性。不过随着90后、00后逐渐成为消费市场的主力，这一群体的消费观念已经逐步改变，对于居住观念也讲呈现出变化。租购同权落地难，租住房相关权益难以得到保障根据调查，中国城市租客的租房期限集中在5年以下，租住5年以上的租客仅有25.5%。一些有条件的家庭租客在一段时间后都会选择自己购房，在一些大城市，购房的目的不仅仅是住房观念影响，更在于租房者子女受教育的权利无法得到真正的落实保障。虽然目前武汉和广州都已实施该类政策，但是从实际情况来看.真正在全国范围内落地"租购同权"难度较大。一方面，目前地方性的"租购同权"政策仍有较高的准入门槛，所以最终实施结果的变化并不明显;另一方面对干一些人口规模流入特别大的—线城市，优质公共资源已经存在供需不匹配的状态.想要完全做到"租购同权"还不现实。++建立多方联动监管机制，明确住建、公安、市场监管等职能部门及属地镇街平台的职责分工，定期组织开展全区住房租赁市场专项整治，重点排查整治经营地注册地不一致、无证照或超范围经营、“高进低出”、未按要求登记备案、“租金贷”合同套嵌等问题，增强行业监管合力。同时，建立纠纷矛盾多元调处机制，属地镇街平台将住房租赁纠纷调处纳人基层治理常态化工作范畴，建立就近就便调处矛盾纠纷工作机制，实行住房租赁网格化管理;司法部门开设房屋租赁纠纷专人专线，引导其理性开展诉讼维权;公安部门从严查处合同诈骗、经济犯罪等违法行为，强化警示惩戒效果。建立多方联动机制，加大住房租赁企业监督管理06|发展建议完善住房租赁优惠制度，形成居民租赁住房的消费黏性鼓励住房租赁消费，给予登记备案的个人、住房租赁企业等税收优惠支持。对房屋所有者来说，政府可考虑减免部分增值税和资本利得税，让房东切实获得出租住房的好处;从住房租赁企业的层面考虑，可在现行税收体制下，给予足够力度的税收减免优惠;对租户而言，政府相关部门通过调研后根据市场租金的浮动范围，将租金扣除标准进行等级细化，根据不同等级将住房租金纳入个.人所得税专项附加扣除内容。加強舆论宣传引导，营造健康向上的市场经营氛围深化行业法规宣传，依托社区、物业等平台，组织开展司法进小区、政策进小区等活动，深人宣传住房租赁市场相关法律法规，提高广大业主和租客对住房租赁风险的知晓率。强化行业舆情稳控，区网信办、区信访局密切关注网络舆情，加强信息共享互通，对舆情信息有变化的，及时应对并指导相关部门、各镇街、平台做好涉及住房租赁的信访投诉处理工作，确保信访不上行，矛盾不上交。同时，充分发动住房租赁市场各方参与主体积极发现和举报各类违规行为，强化社会监督，营造遵纪守法、诚信经营的市场环境。04行业前景趋势Loremipsumdolorsitamet,consetetursadipscingelitr,seddiamnonumyeirmodtemporinviduntutlaboreetPART01|行业发展趋势2020-2021年58同城和蛋壳公寓相继退市。长租公寓头部品牌"蛋壳公寓"更是因为经营问题面临财务危机，最终落得狼狈退市。虽然长租公寓持续稳定的租金收入一直以来被资本看好，特别是集中式经营模式，在成本控制及盈利上较分散式经营有巨大优势，但是市场上更多的仍是分散式经营的长租公寓，相关企业资金实力并不强，经营商存在投入大、盈利难的问题，长租公寓虽被资本所青睐，但也逃不过盈利问题。因此资本市场在趋于冷静的同时，资本未来也更加可能向头部住房租赁企业集中，特别是集中式经营的相关企业。住房租赁资本市场趋于冷静住房租赁企业，如长租公寓，前期资金压力大，资金回报周期过长，扩张阶段的企业现金流趋紧，面临很大的财务压力。新型金融产品（REITs、ABS）可以为住房租赁企业提供优质的退出渠道，帮助企业缓解财务压力，快速回笼资金。而住房租赁又具备持续的租金收入作为稳定的现金流这一优势特点，和REITs这种融资模式适配度非常高。基于相关政策与经济背景，中国目前实施的是类REITs，根据统计，2018至2021年10月、中国发行的与住房租赁相关的类REITs累计达到17项。新型金融工具持续赋能住房租赁根据自如的用户调查，2021年超过半成中国城市租客表示会选择租住"长租公寓"明显高于对"中介平台出租房"和"房东直租房"的选择比例。由此所见长租公寓更受中国青年租客群体的青睐.未来这种住房选择的趋势会愈加明显。长租公寓市场逐渐呈现多元化、细分化的发展趋势;在各种细分市场上，竞争已经开始并且不断加剧。如有针对蓝领一族的长租公寓品牌铂法窝趣。安歆公室等∶有面向白领人群的社区型长租公寓品牌旭辉瓴寓、碧家国际社区等;还有面向外籍人士、金领的高端长租公寓品牌驻在LIV'N、北京嘉里公寓等。长租公寓更受青睐，且该市场将更为细分化住房租赁市场发展中，一个显著的趋势就是市场细分、产业链迈入正轨，不再是公寓老板一个人包揽所有事就能做到有效运营的时代。并且，随着各类互联网平台、智能家居等企业的壮大，行业上下游对于公寓市场的影响力日趋明显。产业链日趋完善，资源整合成为核心竞争力根据全国线下门店数量，可将传统住房租赁中介分为三大阶梯。第一阶梯为全国门店数量在5000家及以上的市场参与者;第二梯队的门店数量在1000-4999家区间;第三梯队的门店数则在1000家以下。目前，第一梯队与第二梯队的住房租赁中介市场布局区域较广，在全国各个一、二线城市以及其他主要城市都有直营门店分布;而第三梯队的住房租赁中介更多是区域性的市场参与者，例如满堂红扎根于广州，主要在华南地区发力;上海汉宇地产则是深耕长三角地区。因此、第三阶梯的住房租赁中介地方性色彩更为浓重，他们可能在自身主营的市场上占据一定的优势，但是从中国全国区域来看，其市场布局仍较为有限，业务辐射范围和市场影响力都没有第一梯队和第二梯队的市场竞争者大。02|行业竞争格局根据管理房源的数量，可将各长租公寓经营商分为三大阶梯。第一阶梯为在管房源数量在10万间及以上的经营商;第二梯队在管房源数量在1万至10万间（不含）区间;第三梯队则在1千至1万间（不含）区间;在管房源低于1千间的长租公寓品牌可视为第四梯队的市场参与者，这一类长租公寓品牌仍不具备一定的市场规模，市场竞争力较弱。从目前长租公寓经营商的在管房源规模看，非房企类的长租公寓运营商在在市场规模上占据了领先优势，且头部品牌的出租率均较高。第一梯队的市场参与者中能够看到更多非房企类的长租公寓经营商。例如，自如的房源数量已经达到100万间，远超其他长租公寓品牌。这主要是由于自如聚焦于分散式的长租公寓经营，从市场上大量拿房，市场铺设布局广，形成的规模效应更大。另外，房企型的长租公寓经营商则更多处在第二梯队，他们的在管房源数量基本集