世联行2016深圳房地产市场解读(2017年.1.12)

世联行2016深圳房地产市场解读(2017年.1.12)第一页，共99页。宏观经济背景分析

政策背景分析土地市场表现商品住宅市场表现

商业市场表现长租公寓市场表现办公市场表现2017年市场预判目录Content第二页，共99页。宏观经济背景分析1Part外部宏观环境缓慢复苏，美国经济稳步回升，美元升值预期强，国内实体经济疲软，资金外逃压力较大。房地产市场去库存效果显著，宽松政策使得市场分化，一二线城市热度过高，终迎调控，深圳经济面持续向好，经济活力十足，聚集大量财富阶层。第三页，共99页。国际宏观经济【全球经济】美国失业率创新低，美元加息，新政府政策有利于经济复苏数据来源：wind

9月份以来，美国经济持续向好，当前美国就业率维持在充分就业水平，内需上升拉动通胀开始反弹，CPI持续上涨，12月，美联储如期加息，2017年上半年预计继续加息，美元持续走强。2017年，在特朗普总统“新政”刺激下，其所主张的大规模减税政策、加大基础设施建设投资及鼓励制造业回流等一系列动作将刺激美国经济复苏。第四页，共99页。国际宏观经济【全球经济】欧元区经济温和复苏，但内生动力不足，同时政治的不确定性及贸易环境或令经济复苏承压从经济数据表现来看，欧元区的PMI指数的持续走强及失业率的持续下降显示经济处于温和复苏阶段，但从CPI的变化来看，CPI同比增速仍处在1%以下，显示经济内生增长动力不足。2017年，受英国脱欧、意大利公投失败等多起黑天鹅事件，政治的不确定性将会影响企业的生产率和增长业绩，同时反自由贸易的潮流将对欧元区的经济产生较大的冲击。欧洲智库预测欧元区2017年的经济增速仅1.4%，甚至低于今年的1.7%。数据来源：wind第五页，共99页。国际宏观经济【全球经济】日本PMI指数长期在荣枯线上下徘徊，内需不足，持续通缩

2016年，日本经济在实施负利率、加码财政刺激措施的多重影响下缓慢复苏，实施长达一年的负利率，但从经济数据表现来看，PMI仍在荣枯线上下徘徊，经济持续通缩。2017年，由于亚洲新兴国家需求及制造业产出回升，日本央行调高了对经济的评估，但目前日本面临严重的内需不足的问题，增长停滞的消费和企业支出，加之外部贸易拓展机遇受阻，预计2017年的日本经济仍将困难重重。数据来源：wind第六页，共99页。【中国经济】L型底部初现，2017年将继续保持“减速提质”的转型特征2011-2016上半年GDP季度同比增速（%）

2016年前三季度，我国GDP增速均维持在6.7%的增速，“L”型底部初现。8月份以来，PMI指数持续上升，主要源于生产和市场需求的稳定增长。2017年，面对不确定的外部经济环境和贸易管制，中国的经济增长将更多依赖于内生动力，整体经济将继续保持“减速增质”的转型特征。数据来源：国家统计局，wind第七页，共99页。【中国经济】进出口持续低迷，消费整体维稳，成为经济增长主动力2008年以来我国进出口同比及新出口订单变化趋势（%）2014以来我国社消品总额及同比（亿元，%）

2016前11个月，我国进出口总值21.83万亿元，同比下降1.2%。其中，出口12.47万亿元，同比下降1.8%；进口12.47万亿元，同比下降0.3%，2017年，贸易保护主义抬头，贸易环境难言乐观，外贸形势依然严峻。2016年1-11月份，社会消费品零售总额同比增长10.4%，继续保持两位数增长，大体维持平稳。自2015年起，消费对GDP平均贡献度在50%以上，并有望继续扩大，消费将成为我国经济增长的主要动力。数据来源：国家统计局，wind第八页，共99页。【中国经济】实体经济疲软，民间资本投资意向低2015-2016年固定资产及民间固定资产投资完成额同比（%）2004-2016年制造业和基础设施建设月度投资同比变化（%）在当前“去产能”的主要经济任务下，传统制造业兼并重组加速，实体经济投资回报率下降，而制造业的民间投资占比高达80%，导致民间资本投资意愿下降，同时由于投资渠道相对较窄，2016年，民间投资持续下降。2016年1-11月份，固定资产投资增长8.3%。其中，制造业投资、房地产开发投资及基建投资占比约为80%，2017年，制造业投资增长承压，房地产开发投资将再度下滑，主要增长依赖于基建投资。数据来源：国家统计局，wind第九页，共99页。【中国经济】“负利率”时期，资金流动性宽裕，难寻优质投资标的经历了2014年及2015年多轮降息之后，目前利率水平达到历史最低水平，进入“负利率”时代，CPI同比增速高于活期存款及1年期定期存款利率，资金流动性宽裕。2016年以来，M1同比增速始终维持在20%以上的增速，但M2同比增速反而呈下降趋势，反映在目前实体经济疲软的大环境下，企业对于实业投资意愿降低，选择持币观望，难寻优质标的。数据来源：央行，wind第十页，共99页。【中国经济】受全球经济格局影响，美元持续走强从目前全球经济格局来看，美国经济呈现复苏迹象，加息如期而至，新政府一系列刺激经济的政策支撑了经济复苏的预期，再次加息为大概率事件，美元将持续走强，目前，人民币/美元汇率已逼近“7”，资金外逃压力增大。数据来源：央行，wind第十一页，共99页。【中国经济】外汇储备及外汇占款余额持续下滑，资本管制开启当前，人民币面临贬值压力，外汇储备及外汇占款余额连续数月下滑，动用部分外汇储备稳定人民币汇率，反映出央行出售外汇以支持本币的努力。越来越多呼声建议中国加强外汇管制，通过资本管制稳定人民币汇——据称，中国外汇监管机构指示国内商业银行严格限制企业把资金从中国转向海外的数额；将企业从中国汇出的资金上限从5000万美元大幅下调至500万美元；限制外汇购买额度等等。数据来源：央行，wind第十二页，共99页。【行业经济】热点城市房价攀升，终迎调控2013-2016年商品房待售面积及环比增速（亿元，%）2012-2016年一、二、三线城市价格指数同比变化趋势政策调控效果显著，2015年以来，受一系列宽松政策的影响，去库存取得较为显著的成果，商品房待售面积环比持续下降，2016年11月环比降至-0.8%，分城市来看，一二线城市去库存效果更为显著。随着库存的不断下降，需求也逐渐释放，大量投资性客户进入市场，房价上涨，一二线城市房价领涨。数据来源：国家统计局，wind第十三页，共99页。【行业经济】房地产开发投资稳中有降，新开工面积总量不减2015-2016年房地产开发投资完成额累计同比（%）2015-2016年房地产新开工面积累计同比（万平，%）

2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，全年开发投资增长较为平稳，进入10月政府加大对房地产市场调控，同比增幅略有下降。

2016年，热点城市前景被看好，新开工出现好转，截止到2016年11月，全国累计新开工面积同比实现7.60%的涨幅。从总量上来看，跟2015年基本持平。第十四页，共99页。【深圳经济】经济领涨一线城市，经济结构不断优化2016年前三季度，深圳GDP为12376.66亿元，同比增长8.7%，GDP排名全国第四。对比一线城市GDP，深圳市GDP同比增速最快，增速高达8.7%。从产业结构变化来看，深圳产业结构不断优化，2016年前三季度，深圳第三产业占比超过60%，战略性新兴产业已经成为深圳经济发展“主引擎”，前三季度，高新技术、文化、互联网、新能源等七大战略性新兴产业合计4898.13亿元，增长16.0%，占GDP比重39.6%。2016年前三季度一线城市GDP2010-2016年深圳产业结构变化趋势（%）第十五页，共99页。【深圳经济】深圳创新创富能力强，经济活力足《中国区域孵化能力评价研究报告2016》发布，深圳南山区以87.58分蝉联第一，同时深圳福田区、宝安区、龙岗区分别排在第8、第9及第13位，反映深圳整体经济活力足，创新性强。从上市公司市值排名来看，深圳南山区以26670亿元排在首位，福田区及宝安区分别以5481亿元及4141亿元分别位居第4及第7位；此外，南山区的上市公司国家高新技术企业数量70家，超过北京海淀区的62家和上海浦东新区的44家，位居全国第一。第十六页，共99页。【深圳经济】资金聚集效应加速，总量超广州，增速在一线城市中居第一金融机构本外币各项存款余额显示，

深圳2016年存款余额超过6万亿，增长速度超过6.5%，全国最快。城市2016年上半年金融本外币存款余额（亿）2015年存款余额（亿）对比2015年增长北京134814128578.34.85%上海105210103760.61.40%深圳6160957778.96.63%广州4442542843.673.69%深圳财富集中度高，2016年8月份个人财富超过65亿的人数为63人，全国排名第二；沪深A股上市数量全国排名第三，境外上市数量排名第一。四大城市沪深A股上市数量（截止至8月2日）排名城市上市公司1北京2692上海2253深圳2074广州752016年一线城市存款余额及同比增长第十七页，共99页。宏观环境小结美国经济维稳复苏，经济复苏预期强，美元持续走强2016年，全球经济整体仍呈现出增长乏力，需求不足的现状，但从单个经济体来看，美国经济呈现复苏迹象，新政府政策加强经济复苏预期，美元持续走强，人民币承压。中国经济初现“L”型走势，实体经济疲软，流动性充足，但难寻优质投资标的2016年1-3季度，我国GDP同比增速均保持在6.7%，经济继续保持“减速提质”的转型特征，目前利率水平处在历史低位，流动性充足，但民间固定资产投资出现“断崖式下跌”，反映投资渠道较窄，投资受限。房地产行业去库存效果显著，多轮刺激下房价上涨，年底迎来调控2015年在多轮政策刺激之下，去库存效果显著，二三线城市价格快速上涨，目前，一二线城市库存降至较低水平，热度过高，10月，政府开启对热点城市的调控。深圳经济面向好，经济活力足，资金聚集2016年，深圳经济增速仍处在一线城市首位，经济活力十足，上市企业在全国位居前列，聚集大量财富阶层。第十八页，共99页。政策环境分析2因城施策调控手段进一步深化，针对一二线城市房地产市场量价快速上涨的现象，国庆期间，密集出台调控政策。Part第十九页，共99页。去库存仍为2016年房地产市场调控的主基调，直接措施减少，从增加供给端、盘活存量市场等多维度发力。去库存各地市场在经历2015年的低利率及宽松的政策利好下，市场库存逐渐下降，一线城市及强二线城市量价持续走高，因城施策成为房地产调控的主旋律。因城施策针对高房价及高地价，提出了抑制资产泡沫，抑制投资性需求，证监会也明令禁止房企通过再融资的途径拿地。抑制资产泡沫2016年，财政部发文调整房地产交易环节的契税、营业税，降低交易成本；5月1日，对房地产等行业实行营改增政策，降低企业税负。降税减负1234【政策环境—全国】多维度发力去库存，结构性调控为主，因城施策《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（）《土地利用总体规划纲要》（）中央政治局工作会议（）《政府工作报告》（）各地密集出台限购限贷政策（2016.10-11月）《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（）两会提出全面实施“营改增”中央政治局工作会议（）中央经济工作会议（）保荐机构专题培训会议（）第二十页，共99页。【政策环境—深圳】供给端发力，收紧购房资格，抑制投机性需求增加供应评估价上调调控加码增加土地及保障房供应“十三五”期间，深圳计划供应35万套保障房，800公顷商品住房，缓解供需矛盾；简化城市更新流程，强区放权。3.25新政，10.4新政“3.25新政”：非深户社保1改3，两年内有房贷记录，首付3改4；“10.4新政”：调控升级，认房认贷，非深户社保3改5，有贷款记录首付3改5，深户单身或离异限购1套，规范市场运作。两度调高二手房评估价4月1日，调整房地产评估价，调整幅度50%-110%；11月8日，再度调整，调整幅度15%-25%；未调整普通住房与非普通住房的标准。第二十一页，共99页。【政策环境—深圳】旧住宅区城市更新拆迁难度加大2016年12月30日，前后经历30余次的修订，《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》的通知最终出台，新一版《暂行措施》共七部分31条，与上一版《暂行措施》相比，其中新增条款18条，修改或保留的条款13条。新版的《暂行措施》中，对住宅的拆迁年限，保障房的配置比例，未推进项目、工改工的改造方向及办法做出了明确的规定，相比上版，旧住宅区的城市更新拆迁难度加大。拆迁时间要求长，拆迁要求高：旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年。“成片旧住宅区能改则改，不得不拆的须谨慎调研。”对急需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。拆迁难度加大：零散旧住宅区（≤1/2拆除范围用地面积）——权利主体的城市更新意愿需达到100%，拆赔比按套内面积1:1（大面积旧住宅区目前拆迁难度较大，暂无拆迁办法）。第二十二页，共99页。【政策环境—深圳】改善供给端，加大人才住房、保障房供应提高人才住房、保障性住房配建比例：拆除重建类城市更新改造后包含住宅的，一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%；新增对创新人才公寓配建制度：拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓，位于《配建规定》确定的一、二、三类地区的，建成后分别将20%、18%、15%的商务公寓移交给政府，作为人才公寓。类型一类地区二类地区三类地区备注城中村及其他旧区改造为住宅20%18%12%原要求为12%、10%、8%，比例大幅提高旧工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅35%33%30%原比例为16%-20%拆除重建类城市更新项目改造包含商务公寓20%18%12%原无此项规定，新增人才住房、保障性住房配建基准比例表第二十三页，共99页。【政策环境—深圳】“十三五”期间，深圳保障性住房计划新增40万套“十三五”期间，全市计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套（新增供应用地建设21万套，多渠道筹集19万套），总建筑面积约2600万㎡，计划供应人才住房和保障性住房35万套（含“十二五”续建项目13万套），计划供应总量约为“十二五”期间的3.2倍（“十二五”期间供应11万套）。香林世纪华府（696套）爱联岗贝村旧城（480套）锦鸿花园（2144套）石岩保障性住房（2521套）西乡保障住房龙海家园（12363套）西乡流塘旧改（60套）和润源安居房项目（780套）西丽地块保障房（1037套）深康村（2790套）平湖保障房（2124套）福安雅园（2840套）杨美村保障房（474套）德弘天下华府（50套）和悦居（3024套）天颂雅苑（3900套）正大时代华庭（2508套）塘朗城公租房（2559套）富士嘉园（1353套）即将申请项目申请结束项目深圳部分公租房及安居房分布情况第二十四页，共99页。旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于15年；符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求，在2007年6月30日前建成的旧工业区（约10年），经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业用地。放宽工改条件促进“工改保”简化工改流程符合条件的旧工业区，开发商配建“两房”可获商品性质建筑面积。配建公租房，实施主体可获得≤45％项目总建筑面积的商品性质建筑面积；配建安居房，实施主体可获得≤25％项目总建筑面积的商品性质建筑面积；实施主体取得的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在90㎡以下。“更新单元计划批准后，计划申报主体同步编制拆除重建与综合整治的更新单元规划一并报审。”工改项目立项到报规时间由原来的3-5年缩短到1-2年；强区放权，简化流程：审批流程简化一半，由”三层次五阶段”简化至“两层次”。鼓励工改，促进产业由低端向高端转化，实现腾笼换鸟，避免产业空心化，同时避免产业地产化。此外，为增加保障房的供应力度，鼓励“工改保”。【政策环境—深圳】政府鼓励工改，“工改保”可获得商品性质建筑面积第二十五页，共99页。政策环境小结一城一策，热点城市防止过热，三四线城市去库存在2015年宽松政策影响下，城市之间出现分化，一二线城市量价快速上涨，三四线城市仍面临去库存压力，2017年，政策调控以“去库存”与“抑泡沫”并重。深圳两度收紧政策，抑制投资性需求2016年，深圳先后两次收紧购房政策，迎来史上最严调控，抑制投资投机性需求，同时，为改善供需矛盾，从供给端发力调控。旧住宅区拆迁难度加大，增加保障房供应，鼓励工改2016年，为改善供应端，政府从增加保障房，鼓励工改等多维度乏力，简化城市更新流程，强区放权，鼓励工改工。“十三五”期间，深圳保障房计划新增40万套。第二十六页，共99页。土地市场表现32016年招拍挂土地供应面积为近五年最高值，但主要土地供应仍以城市更新为主。Part第二十七页，共99页。土地市场综述：城市更新仍为主力供应2016年招拍挂供应土地面积共255.48万平，对应建筑面积964.13万平，同比增长98.29%。2016年全年，城市更新项目前后六批获得公示，共91宗、拟拆除重建面积554.24万平，为同时期招拍挂土地面积的两倍，同比下降20.4%。目前深圳土地储备较少，土地供应来源以城市更新为主。数据来源：国土局第二十八页，共99页。土地市场综述：第四季度土地供应井喷2016年第四季度，招拍挂供应土地面积共109.34万平，对应建筑面积498.55万平，为全年最高。城市更新项目第六批为全年最大规模更新计划，拟拆除重建面积168.16万平，包含19个单元，以居住用地为主，更新后用途含住宅类的项目占比93.13%，多分布于龙岗、龙华、坪山三个区域。数据来源：国土局第二十九页，共99页。土地市场2016年招拍挂主要集中在宝安区、城市更新主要集中在龙岗区宝安区招拍挂16宗，土地面积72.87万平，建筑面积209.18万平，商业用地为主城市更新17宗，占地101.95万平，商住用地为主

南山区招拍挂18宗，土地面积26.33万平，建筑面积179.97万平，以商业用地为主城市更新8宗，占地19.90万平，商住用地为主龙岗区招拍挂11宗，土地面积22.70万平，建筑面积77.21万平，工业用地为主城市更新17宗，占地207.79万平，商住用地为主罗湖招拍挂1宗，土地面积0.48万平，建筑面积5.46万平，为工业用地城市更新0宗福田招拍挂2宗，土地面积1.08万平，建筑面积13.54万平，为商办用地城市更新8宗，占地33.55万平，商住用地为主盐田区招拍挂0宗，城市更新3宗，占地4.90万平，以商业居住用地为主大鹏新区招拍挂1宗，土地面积1.82万平，建筑面积5.83万平，为居住用地城市更新7宗，占地34.13万平，商住用地为主龙华区招拍挂5宗，土地面积13.82万平，建筑面积59.50万平，商住用地为主城市更新22宗，占地105.61万平，商住用地为主光明新区招拍挂11宗，土地面积72.37万平，建筑面积290.50万平，工业用地为主城市更新3宗，占地6.81万平，新型产业用地为主坪山区招拍挂8宗，土地面积44.01万平，建筑面积122.94万平，商住与工业用地为主城市更新6宗，占地39.61万平，为商住用地第三十页，共99页。土地市场土地市场招拍挂土地市场：住宅用地供应稀缺，新政出台严控地王数据来源：国土局2016年共73宗招拍挂土地，其中工业用地占比近五成，商业用地也达到了34.60%，但居住用地仅4宗，占全市比重为9.38%。2016年深圳住宅楼面价较2015年有所下降，主要是因为“10.4新政”出台后的首次招拍挂住宅用地采用“双限双禁”的模式，严格限定了最高楼面价，且成交的两块地分别位于大鹏和坪山，故拉低了2016年全年楼面价的均值。第三十一页，共99页。A816-00604号线上塘站土地市场土地市场重点地块分析：电建以82.9亿元拿下上塘地块，创龙华单价地王宗地号A816-0060土地用途二类居住用地+商业用地交易方式公开招标土地位置龙华新区上塘站东北侧总用地面积（㎡）35673.14㎡容积率≤4.1建筑面积（㎡）146000㎡竞得者中国电建地产集团有限公司&广州方荣房地产有限公司成交金额828999万元楼面价56780.75元/平米6月2日，中国电建地产集团有限公司及广州方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的高价拿下上塘地块，楼面地价高达56780元/㎡，再次刷新龙华单价地王。第三十二页，共99页。土地市场土地市场重点地块分析：龙光以140.6亿元竞得光明地块，创深圳总价地王6月8日，龙光以总价140.6亿元竞得位于光明新区的A646-0059的商住混合用地，溢价率159.79%，折合楼面价27623元/平方米，刷新2016年深圳总价地王纪录。宗地号A646-0059土地用途二类居住用地+商业用地+城市道路用地+公园绿地+水域交易方式拍卖土地位置光明新区高新技术园区东片区总用地面积（㎡）土地总面积152441.86㎡，其中建设用地面积99230.05㎡，道路用地面积6596.33㎡，绿地面积（含水域）46615.48㎡，总建筑面积509000㎡容积率≤5.12建筑面积（㎡）509000㎡竞得者龙光地产控股有限公司成交金额1406000万元楼面价27622.79元/平米溢价率159.79%第三十三页，共99页。土地市场土地市场重点地块分析：招商蛇口+华侨城310亿拿下大空港8月29日，招商蛇口+华侨城联合体斥310亿巨资，击败华润、保利、万科等地产巨头，成功拿下深圳国际会展中心(一期)配套商业用地的土地使用权和国际会展中心(一期)的建设运营权。宗地号A222-0268、A222-0270、A222-0271、A222-0272、A222-0273、A222-0274、A222-0275、A222-0276、A222-0277、A222-0278、A222-0279土地用途商业用地交易方式招标土地位置深圳市宝安区大空港总用地面积（㎡）528183.95㎡容积率/建筑面积（㎡）1543280㎡（包括酒店25万平方米，办公26.16万平方米，商业32.06万平方米（含地上部分22.86方米、不计容积率的地下部分9.2万平方米、商务公寓69.7万平方米））。竞得者招商蛇口+华侨城联合体成交金额310亿楼面价20086.83元/平米此次招标地块位置第三十四页，共99页。土地市场土地市场重点地块分析：前海2016年招拍挂土地多为商业性用地，商业氛围浓厚2016年，前海供应土地达12.7万平，建面72.87万平，多为商业性用地，且前海管理局对前海地块的竞买申请人主体资格都作了严格规定，要求投标人为世界500强、行业50强或上市港企。2016年前海出让地块序号地块编号竞得者占地（万平）建面（万平）1T101-0055深圳妈湾电力有限公司2.030.922T201-0090中英人寿保险有限公司0.556.203T201-0091中粮资本投资有限公司0.636.704T201-0092周大福企业有限公司、新世界发展有限公司1.8217.005T201-0094深圳华强集团有限公司0.666.556T102-0264创维集团有限公司1.255.607T102-0260东亚银行、嘉里控股有限公司、嘉里建设有限公司1.9311.108T102-0263信义集团（玻璃）有限公司1.376.209T102-0261流拍1.718.0010T102-0262其晋有限公司0.754.60前海已出让地块分布详情第三十五页，共99页。土地市场土地市场2016年城市更新集中在龙岗、龙华和宝安，以商住用地方向为主2016年城市更新主要集中在龙岗、龙华和宝安区，共计56宗，占全市总供给宗数的61.54%；龙岗区城市更新面积合计207.79万平，占全市比重达到37.49%，其次为龙华区，达到105.61万平，紧随其后的是宝安区，城市更新面积合计为101.95万平。城市更新用途中，包含商业、居住的面积占比达81.59%，其次为新型产业用地，占比达到14.11%。数据来源：国土局第三十六页，共99页。土地市场小结城市更新方面：拟拆除重建用地面积远超招拍挂供应占地面积2016年共6批城市更新项目，共91宗、拟拆除重建面积554.24万平，为同时期招拍挂土地面积的两倍，其中龙岗、宝安、龙华区共56宗，为城市更新主力区域；招拍挂方面：宗地建筑面积同比有所上升，但居住用地供应依旧稀缺2016招拍挂供应土地面积共255.48万平，对应建筑面积964.13万平，同比增长98.29%。深圳招拍挂五成为工业用地，城市更新多为商住方向深圳2016年招拍挂共73宗，其中工业用地占比近五成；而同年城市更新中，商住方向更新达452.18万平，占比超八成。第三十七页，共99页。商品住宅市场表现42016年深圳商品住宅成交417.09万㎡，同比下降37.24%，受“10.4新政”影响，导致第四季度供应和成交有一定程度的下滑，但价格仍持续上涨。Part第三十八页，共99页。01商品住宅一手市场分析第三十九页，共99页。2016年深圳市商品住宅供应销售情况对比图2016年市场综述：量跌价涨，价格涨幅环比缩小2016年，深圳商品住宅市场量跌价升。总供应面积426.80万㎡，同比下降40.36％；总成交面积417.92万㎡，同比下降37.24%；成交均价53454元/㎡，同比上涨59.92%。年内两轮调控，导致供应和成交大幅下滑，“10.4”新政出台当月，深圳全月无新房供应，下半年供应环比下降21.78%，但价格仍持续上涨，成交均价56852元/㎡，环比上涨9.87%。深圳市商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年426.80417.92534542015年715.59665.8933426同比变化（％）↓-40.36%↓-37.24%↑59.92%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年187.32174.98568522016年上半年239.48242.9451746环比变化（％）↓-21.78%↓-27.97%↑9.87%数据来源：中指数据库，世联行第四十页，共99页。供应分析：龙岗、南山为2016年主力供应区域，四季度供应大幅下降深圳商品住宅供应面积(万㎡)四季度供应环比大幅下降2016年第四季度，受“10.4”新政影响，深圳市商品住宅批售面积面积60.11万㎡，环比下降56.25％。10月无新增供应10月份新政出台，预售严卡，整月无新增供应，11月开始市场逐渐消化政策，开始陆续新增供应，但货量仍显不足。龙岗、南山仍为全市主力供应区域从区域供应来看，2016年龙岗区为主力供应区域，供应占比达到44.58%，关内以南山区为主，占比达到19.70％。数据来源：中指数据库，世联行第四十一页，共99页。成交分析：年内两度调控，客户观望，4月份开始成交持续低位2016年成交明显下滑2016年，深圳市商品住宅成交417.09万㎡，同比下降37.24％。龙岗连任成交主力，龙华热度不减，关内南山为主从各区域的成交来看，龙岗由于供应量相对较大，成交量位居全市首位，占比达到31.50％；龙华新区热度不退，成交占比达到17.95％；关内仍以南山为主力成交区域，成交占比达到21.63％。两大政策叠加，4月份开始成交持续低位“3.25”新政，客户观望情绪较浓，部分开发商延迟开盘，“10.4”新政，多个项目月成交挂零，预售证难拿以及市场不明朗导致大部分4季度入市项目推迟开盘，成交量逐月走低。数据来源：中指数据库，世联行第四十二页，共99页。2016年，从成交面积来看，热销楼盘集中在龙华、龙岗。其中，龙华区的【鸿荣源·壹城中心】以25.69万㎡的成交面积位居第一，龙岗区的【锦荟PARK】以15.96万㎡位居第二，南山区的【宝能城】以8.88万㎡位居第三。从成交金额前十来看，主要集中在南山及龙华区，【鸿荣源·壹城中心】以量取胜，夺得2016年年度销售金额冠军，销售金额达到131.14亿元，其次为【半岛城邦】和【恒裕滨城】，销售金额分别为80.14亿元和75.61亿元。数据来源：中指数据库，世联行热销楼盘集中龙华、龙岗，壹城中心夺得年度销售面积及金额双料冠军第四十三页，共99页。2016年，从房地产开发企业表现来看，万科以43.76万㎡的销售面积及228.44亿元的销售金额占据面积榜和金额榜冠军，蝉联年度冠军。从深圳房地产市场企业聚集度来看，2016年，行业集中度进一步集中，销售面积TOP10企业占全市销售面积87.29％，销售金额TOP10企业占全市销售金额的86.02％。万科蝉联销售面积及金额双料冠军，行业集中度进一步集中数据来源：中指数据库，世联行第四十四页，共99页。成交均价稳中有降，四季度回调明显2016年价格表现——影响因素2016年1季度，1-2月开发商和客户市场信心足，价格持续上涨，3月政策收紧，客户入市积极性有所下降，但价格仍处在上涨通道2016年2季度，受“3.25新政”影响，市场成交量有所下滑，但由于豪宅成交的拉动，价格持续上涨，6月均价突破6万/平深圳商品住宅53454元/㎡，同比2015年的33426元/㎡上涨59.92%2016年3季度，“3.25新政”影响持续，市场成交量持续低位，龙岗、龙华入市项目增加，价格略有回调2016年4季度，受“10.4新政”影响，市场成交量持续低位，关外项目成交占比近6成，价格逐步回调第四十五页，共99页。南山福田8万~20万9万~12万罗湖龙岗中心城龙坂扫描全市2016年在售项目价格区间，关内价格全线8万以上，由东向西价格梯队逐渐上升，关外近郊龙华价格5-8万。2016年，关内价格全线6万起，二线4万起，三线3万起大鹏新区福松沙宝中新安观澜3.5万~4.5万6万~10万5.5万~10万4万~5.5万5万~8万4万~5.5万3万~3.5万坪山3万~3.8万一线区域二线区域三线区域光明3万~3.8万第四十六页，共99页。受成交量下滑的影响，市场去化周期上升至13.05个月深圳市场库存持续处在较为健康的水平，近期受成交量下滑的影响，出清周期略有上升，但整体稳定在1年左右。截止到2016年12月31日，深圳市商品住宅可售面积为380.65万㎡，去化周期为13.05个月。第四十七页，共99页。2016年成交结构：区域成交结构影响下，刚需型产品成交占比上升总价段90㎡以下（小户型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合计（套）套数比例（％）150万以下1175400011792.96%151-200万514210005351.34%201-300万601128524200634015.92%301-500万1560714431483355201890847.47%501-1000万4586113814921197167858021.54%1001-2000万5671226234765533558.42%2000万以上000309029322.34%合计（套）27949296232253949174439829100.00%套数比例（％）70.17%7.44%8.10%9.91%4.38%100.00%

2016年面积-总价成交交叉表(套，％)90㎡以下主力总价分区域——1、总价201-300万之间主要龙岗、龙华、光明新区及坪山区等区域；2、总价301-500万之间以龙华区、龙岗、宝安区为主3、总价501-1000万之间以南山区的【宝能城】，龙岗坂田的【信义嘉御山】，宝安新安的【华联·城市全景】等改善型刚需项目为主90㎡以上主力总价段分区域——1、120-140㎡户型中总价在301-1000万居多，主要集中在龙华区、宝安、龙岗的改善型需求；2、140-200㎡户型总价在500-2000万居多，以关内为主。第四十八页，共99页。总价段90㎡以下（小户型）90-120㎡（居家型）120-140㎡（改善型）140-200㎡（享受型）200㎡以上（奢享型）合计（套）套数比例（％）150万以下1064815723001082816.46%151-200万8375257295770900413.69%201-300万16593974130559321946729.59%301-500万11683153827061599981762426.79%501-1000万16177571181266825564789.85%1001-2000万00147102387520453.11%2000万以上00003393390.52%合计（套）48916368356575960156965785100.00%套数比例（％）74.36%5.60%8.60%9.06%2.39%100.00%

2015年面积-总价成交交叉表(套，％)2015年成交结构：改善型产品成交占比上升，千万级豪宅成交占比有所提升300万以下产品分区域——1、以90㎡以下产品为主，多为首置型产品，主要集中在龙岗及坪山等区域；301-500万产品分区域——改善型刚需产品为主，主要成交集中在龙岗布吉、宝安、龙华以及南山等区域；501-1000万产品分区域——产品面积段分布相对均匀，小面积产品集中在南山科技园、蛇口等区域，大面积产品主要集中在南山龙岗；1000万以上产品分区域——以140㎡以上改善型产品为主，以南山、福田、宝安及部分别墅项目为主；第四十九页，共99页。对比2015年，2016年刚需门槛提高，豪宅占比大幅提升从总价段的变化情况来看，刚需门槛提高。301-500万产品为刚需主力成交，占比从26.79%上升至47.47%；受政策及推售产品变化影响，改善型产品及豪宅成交占比有所上升，其中千万级以上产品成交占比提高了7.04%；从面积段变化来看，刚需成交仍占主导，但成交占比出现微量下滑，90㎡以下产品由2015年的74.36%下降至2016年的70.17%，全年成交各面积段成交占比与2015年变化不大。第五十页，共99页。罗湖区：仅4月份有新增供应，成交量同比下降26.63％，均价同比增长31.77％罗湖区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年，罗湖区全年新增供应10.66万㎡，同比下降60.16％，且仅4月份有供应；成交面积18.40万㎡，同比下降26.63％；成交均价64089元/㎡，同比增长31.77％。主要成交来自银湖片区的【华润银湖蓝山】，黄贝岭板块的【深业东岭】及桂园板块的【中海天钻】。2016年罗湖区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年10.6618.40640892015年26.8625.0848636同比变化（％）↓-60.16%↓-26.63%↑31.77%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年04.20738332016年上半年10.6614.0861426环比变化（％）↓-100.00%↓-70.17%↑20.20%第五十一页，共99页。福田区：全年无供应，成交大幅下滑，均价同比增长58.44％福田区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年，福田区无新增预售项目，仅宝生Midtown一个现售项目，成交面积5.29万㎡，同比下滑71.85％；成交均价86290元/㎡，同比增长58.44%。成交来自【宝能公馆】和【宝生Midtown】。2016年福田区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年05.29862902015年9.7418.8354461同比变化（％）↓-100.00%↓-71.85%↑58.44%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年01.30965312016年上半年03.9979770环比变化（％）/↓-67.42%↑21.01%第五十二页，共99页。南山区：新增供应82.56万㎡，成交微增，价格同比上涨43.79%南山区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年，南山区新增供应82.56万㎡，同比下降26.01％；成交量为93.48万㎡，同比增长6.94％；成交均价81221元/㎡，同比增长43.79%。主要成交集中在前海的【前海时代】、西丽的【宝能城】、蛇口片区的【半岛城邦】、【恒裕滨城】、【海上世界双玺】等项目。2016年南山区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年82.5693.48812212015年111.5987.4156484同比变化（％）↓-26.01%↑6.94%↑43.79%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年42.2145.84851452016年上半年40.3547.6477452环比变化（％）↑4.61%↓-3.78%↑9.93%第五十三页，共99页。盐田区：新增供应2.09万㎡，成交减少过半，价格同比增长46.76％盐田区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年，盐田区新增供应2.09万㎡，同比下降80.06%；成交面积5.47万㎡，集中在上半年，同比下降48.83％；成交均价44758元/㎡，同比增长46.76％；成交来自【合泰御景翠峰】、【港城蓝山雅园】和【鹏广达山海四季城】。2016年盐田区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年2.095.47447582015年10.4810.6930498同比变化（％）↓-80.06%↓-48.83%↑46.76%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年2.091上半年04.3443383环比变化（％）/↓-73.96%↑11.75%第五十四页，共99页。宝安区：新增供应52.40万㎡，成交量同比下降56.52％，价格同比上涨62.58%宝安区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年，宝安区新增供应52.40万㎡，同比下降56.52％；成交面积55.22万㎡，同比下降44.30％；成交均价58253元/㎡，同比增长62.58％；主要成交项目为【壹方中心】、【华联·城市全景】、【领航城·领翔】、【中粮凤凰里】和【宏发世纪城】。2016年宝安区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年52.4055.22582532015年120.5199.1435831同比变化（％）↓-56.52%↓-44.30%↑62.58%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年12.1020.01647572016年上半年40.3035.2154557环比变化（％）↓-69.98%↓-43.17%↑18.70%第五十五页，共99页。龙华区：新增供应53.19万㎡，成交量同比下降33.02％，价格同比上涨35.81%龙华区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年龙华区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年53.1973.87445822015年126.03110.2932826同比变化（％）↓-57.80%↓-33.02%↑35.81%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年36.6424.09526832016年上半年16.5649.7840662环比变化（％）↑121.26%↓-51.61%↑29.56%2016年，龙华区新增供应53.19万㎡，同比下降57.80％；成交面积73.87万㎡，同比下降33.02％；成交均价44582元/㎡，同比增长35.81％；主要成交项目为【鸿荣源·壹城中心】、【合正观澜汇】和【奥宸·观壹城】。第五十六页，共99页。光明新区：新增供应14.30万㎡，下半年成交微增，价格同比增长79.91%光明新区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年光明新区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年14.3013.33337972015年19.7637.3018786同比变化（％）↓-27.63%↓-64.26%↑79.91%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年2.956.72361212016年上半年11.356.3731224环比变化（％）↓-74.01%↑5.49%↑15.68%2016年，光明新区新增供应14.30万㎡，供应集中在下半年，同比下降27.63％；成交面积13.33万㎡，同比下降64.26％；成交均价33797元/㎡，同比增长79.97％；主要成交项目为【中粮·云景国际】和【光明1号】。第五十七页，共99页。龙岗区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年，龙岗区新增供应171.10万㎡，同比下降1.25％；成交面积130.10万㎡，同比下降38.99％；成交均价40973元/㎡，同比增长50.79％；主力成交项目为【锦荟PARK】、【宇宏健康花城】、【信义嘉御山】、【万科麓城】等。龙岗区：新增供应与去年基本持平，成交量同比下降38.99％，价格同比增长50.79%2016年龙岗区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年171.10130.10409732015年173.26213.2327172同比变化（％）↓-1.25%↓-38.99%↑50.79%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年66.4055.00425502016年上半年104.7075.1039765环比变化（％）↓-36.58%↓-26.76%↑7.00%第五十八页，共99页。坪山区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）2016年，坪山区新增供应12.40万㎡，同比下降56.12％；成交面积7.80万㎡，同比下降83.22％；成交均价29965元/㎡，同比增长87.30％；成交项目为【心海城】及【天峦湖】，其中，9月份入市的心海城是坪山2016年的唯一一个新增住宅项目。坪山区：新增供应12.40万㎡，成交较去年大幅下滑，价格同比增长87.30%2016年坪山区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年12.407.80299652015年28.2646.4915998同比变化（％）↓-56.12%↓-83.22%↑87.30%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年9.706.00308402016年上半年2.691.8326330环比变化（％）↑260.59%↑227.87%↑17.13%第五十九页，共99页。大鹏新区商品住宅供销情况（万㎡，元/㎡）大鹏新区：新增供应5.15万㎡，成交减半，价格同比增长61.19%2016年大鹏新区商品住宅供应销售情况对比图时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年5.158.50274052015年15.3616.0317002同比变化（％）↓-66.47%↓-46.97%↑61.19%时间供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2016年下半年03.50344122016年上半年5.155.0022509环比变化（％）↓-100.00%↓-30.00%↑52.88%2016年，大鹏新区新增供应5.15万㎡，且都集中在上半年，同比下降66.47％；成交面积8.50万㎡，同比下降46.97％；成交均价27450元/㎡，同比增长61.19％；成交项目为【金众云山栖】及【承翰陶柏莉】。第六十页，共99页。区域供应量（万㎡）同比变化（％）成交量（万㎡）同比变化（％）成交均价（元/㎡）同比变化（％）罗湖10.7↓60.16%

18.4↓-26.63%

64089↑31.77%福田0/5.3↓-71.85%86290↑58.44%南山82.56↓-26.01%93.48↑6.94%81221↑43.79%盐田2.09↓-80.06%5.47↓-48.83%

44758↑46.76%宝安52.4↓-56.52%55.22↓-44.30%58253↑62.58%龙华区53.19↓-57.80%73.87↓-33.02%44582↑35.81%光明新区14.3↓-27.63%13.33↓-64.26%33797↑79.91%龙岗171.1↓-1.25%130.1↓-38.99%40973↑50.79%坪山区12.4↓-56.12%7.8↓-83.22%29965↑87.30%大鹏新区5.15↓-66.47%8.5↓-46.97%27405↑61.19%合计426.8↓-40.36%417.09↓-37.24%53454↑59.92%2016年各区商品住宅变化对比（万㎡，％，元/㎡）区域总结：各区供应下滑明显，成交量除南山区外均下跌，但价格同比涨幅均在30%以上第六十一页，共99页。【豪宅市场】千万级豪宅成交进一步上升，南山成豪宅集中区备注：豪宅指的是1000万以上的产品2016年，受供应结构影响，深圳千万级豪宅市场成交面积进一步提升，成交面积82.29万㎡，同比增长62.85％；占比从2015年的7.59％上升到2016年的19.69％；豪宅成交主要集中在南山，成交面积占比进一步上升至66.6%，区域内的【半岛城邦】、【华润深圳湾·悦府】、【深圳湾一号】均为主力成交项目；此外，宝安区的成交占比也高达14.4%。2011-2016年深圳千万级产品成交占比（%）（万㎡，％）2016年深圳千万级产区域占比（%）（万㎡，％）第六十二页，共99页。【豪宅市场】

10万+顶豪项目骤增，豪宅市场竞争激烈汉京九榕台13万/㎡半岛城邦三期11万/㎡新天鹅堡14万/平恒裕滨城二期14万/㎡宝生midtown8.6万/平中海天钻10万/平东海国际公寓13万/㎡红树湾壹号预计8-10万/㎡招商双玺11－15万/平深圳湾1号17－18万/平壹方中心10万/平中心天元价格待定深业上城12万/平华润银湖蓝山8万/平深圳湾公馆13万/㎡华润前海中心价格待定香山美墅云邸价格未定万科瑧山道价格未定万科瑧山府价格未定在售待售汉森吉祥龙价格未定卓越前海壹号预计10万/㎡水湾1979价格未定。万科臻湾汇价格待定目前市场上在售及未来供应的同级别核心竞品主要集中在南山、福田片区。第六十三页，共99页。商品住宅一手市场小结政府两轮调控，各区供应下滑明显，价升量跌2016年，总供应面积426.8万㎡，同比下降40.36％；总成交面积417.92万㎡，同比下降37.24%；成交均价53454元/㎡，同比上涨59.92%。

刚需置业门槛进一步提高，90㎡以下产品仍为主力成交户型2016年，301-500万产品为刚需主力成交，占比上升至47.47%，受政策及推售产品变化影响，改善型产品及豪宅成交有所上升；90㎡以下产品由2015年的74.36%下降至2016年的70.17%，全年成交各面积段成交占比与2015年变化不大。区域成交来看，主力成交仍为龙岗区，各区成交下滑较为明显2016年，龙岗区仍承担全市供应及成交主力，供应占比44.58%，成交占比31.50％。除南山区成交量同比上升6.94%外，其余各区全年成交同比均出现较大程度的下滑。第六十四页，共99页。02商品住宅二手市场分析第六十五页，共99页。写字楼市场价格走势2016年，深圳二手房成交面积937.3万㎡，同比下降23.09％。“3.25”新政出台后，二手房市场出现大幅下滑；10月份受新政的影响和评估价的再度上调，使得二手房市场逐渐呈现出由卖方市场向买方市场转变的趋势。2017年收紧的政策环境或将使得二手市场维持较低水平，不排除卖家因资金压力而降价的可能性。政策叠加影响，二季度后成交处于低位受春节等季节性影响，成交量有所下降“330新政”影响，二手房成交屡创新高市场处于高位盘整四季度价格不断攀升，成交开始回归理性一季度受评估价政策影响，客户入市积极性高，成交量再创新高深圳市二手商品住宅销售情况（万㎡）二季度受政策影响，成交量下滑明显政策效应影响犹在，市场成交保持平稳“10.4新政”影响，市场成交进一步下滑第六十六页，共99页。各区二手成交同比全面下降，关内外成交量基本持平2016年，从各片区二手房成交占比来看，龙岗区成交量最高，为252.93万㎡，占全市成交量的27.11％，宝安区成交量208.57万㎡，占比为22.35％，关外成交占全市的49.46％，关内成交以福田区占比最高，为17.69％。从同比来看，深圳各区二手房成交全面下滑，且下降幅度均在20%左右。第六十七页，共99页。2016年二手房成交量为新房成交的2.3倍从各区成交对比来看，2016年新房二手房成交倒挂，其中，新房供应稀缺的福田区由于其区域价值高，二手房成交量高达新房成交的31.2倍，全市二手房成交为新房的2.3倍。从一二手房成交占比来看，2016年二手房占全市商品房的69.49％，一手房仅占30.51％。第六十八页，共99页。受政策影响，二季度二手房成交下滑明显2016年，深圳二手房成交面积937.31万㎡，同比下降23.09％。收紧的政策环境或将导致2017年的二手市场成交量仍维持低位。各区成交占比环比全面下降2016年，深圳各区二手房成交环比全面下滑，且下降幅度均在20%左右。

二手一手成交比高达2.3倍2016年全市二手房成交为新房的2.3倍，其中福田区的二手房成交高达新房成交的31.2倍。二手住宅市场小结第六十九页，共99页。商业市场表现52016年商业市场供应减少，后三季度成交逐渐回落，整体价格处于波动调整，龙岗、宝安、南山区为供应、成交主力区域。Part第七十页，共99页。2016年，全市商业供应116.81万平，同比下降21.11%。其中，第四季度供应进一步下跌，为16.72万平，环比下降31.70%。供应主要集中在关外，占比达到71.76%，关内以南山区为主。商业供应：2016年商业供应同比下降21.11%，主要集中在关外，关内以南山区为主数据来源：WIND数据库第七十一页，共99页。2016年，全市商业成交面积67.05万平，同比下降29.48%，在2015年市场整体行情火爆之后，2016年市场有所回落，后三季度成交逐步减少。成交主要集中在关外，占比达到68.36%，关内以南山区为主。由于商业供应以底商供应为主，商业成交与新房供应有一定的相关性。商业成交：2016年商业成交平稳，关外仍为成交主力区域数据来源：WIND数据库第七十二页，共99页。成交项目：2016年，保利悦都荣获商业成交面积金额双料冠军数据来源：WIND数据库第七十三页，共99页。2016年，深圳商业市场由于成交区域结构变化，导致成交价格波动幅度较大。典型的高价项目，如：罗湖区的【中海天钻】、【勤诚达22世纪】、龙华新区的【保利悦都】，拉高了部分月份的成交均价。价格表现：2016年商业成交均价53090元/㎡，同比增长24.77%数据来源：中指数据库第七十四页，共99页。2016年商业供应减少，主要集中在关外，关内以南山区为主2016年全市商业供应116.81万平，同比下降21.11%，全市商业供应主要集中在关外，占比达到71.76%，关内以南山区为主。成交主要集中在龙岗、宝安和南山区2016年全市商业成交面积67.05万平，同比下降29.48%，后三季度成交逐步减少，主要集中在龙岗、宝安和南山区。商业市场小结第七十五页，共99页。写字楼市场表现62016年深圳写字楼供应和成交同比皆出现下降态势，主力成交集中在福田、南山，价格波动下滑。Part第七十六页，共99页。写字楼供应：2016年新增供应47.88万㎡，主要供应来自宝安及罗湖2016年，全市写字楼批准上市面积为47.88万平，同比下降52.18%。分区域来看，主要供应量来自宝安区及罗湖区，占比分别为44.10％及27.42％。数据来源：中指数据库备注：办公物业类型的划分以实际销售为准第七十七页，共99页。2016年，全市写字楼销售面积41.54万㎡，主要成交来自福田的【深业上城】、【海岸中心】及宝安的【前海卓越时代广场】。全市写字楼主力成交区域为福田区，成交占比高达59.23%。写字楼成交：2016年成交同比有所下降，福田为主要成交区域数据来源：中指数据库备注：办公物业类型的划分以实际销售为准第七十八页，共99页。成交项目：2016年写字楼主力成交项目集中在福田区、南山区第七十九页，共99页。写字楼市场价格走势由于成交结构变化，深圳写字楼价格波动较大，三季度开始出现下降趋势，但年底有反弹。2016，深圳写字楼成交均价58130元/㎡，同比增长33.29％。价格走势：写字楼价格整体呈下降趋势，2016年成交均价同比增长33.29％第八十页，共99页。

供应：主要供应在宝安及龙岗2016年，全市写字楼市场新增供应47.88万平，主要集中在龙岗区和罗湖区。成交：主要成交区域在福田2016年，全市写字楼市场成交面积41.54万平，福田成交占比为59.23％。2016年价格呈下降趋势，均价同比增长33.29％2016，全市写字楼市场成交均价58130元/㎡，同比增长33.29％。写字楼市场小结第八十一页，共99页。长租公寓市场表现72016年，长租公寓放量增长，目前深圳长租公寓品牌已突破100家，在楼市去库存的大背景下，存量市场仍是未来大方向之一。Part第八十二页，共99页。长租公寓市场从运营主体来看，主要有三大类：开发商／中介／其他自有品牌深圳长租公寓品牌已经突破100家我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来在90年代出现了二房东；2008年前后出现品牌公寓企业2014年以来，行业进入快速品牌化时期预计2020年底，品牌公寓超过1000万间，市场占有率超过10%，将出现5-10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业从运营方式来看，主要分为两大类：集中式经营／分散式经营从运营内容来看，主要有三大块：空间设计／社交圈子构建／服务叠加第八十三页，共99页。全国长租公寓品牌现状（数据来源：迈点旅游研究院2016.11）排名品牌名称所属集团品牌指数环比变化排名变化1YOU+广州优家投资管理有限责任公司452.8618.40%2魔方魔方生活服务集团420.8211.15%3泊寓万科企业福分有限公司333.2336.53%4自如寓自如寓（北京）酒店管理有限公司273.3201.36%5窝趣铂涛集团231.3643.83%6新派青年乐（北京）企业管理有限公司160.98186.24%7逗号雅住公寓管理（上海）有限公司147.8757.48%8红璞深圳世联行地产顾问股份有限公司135.22-3.38%9湾流上海湾寓投资管理有限公司122.78266.73%10未来域未来域（中国）控股有限公司112.852.91%品牌指数前三分别为：YOU+、魔方、泊寓；目前YOU+在全国拥有16个社区近5000间房源，而魔方公寓则经营近200间门店，拥有3万间房源，万科泊寓2017年预计扩张15万间租赁公寓第八十四页，共99页。深圳长租公寓市场格局深圳长租公寓品牌已经突破100家从运营主体来看，主要有三大类：开发商／中介／其他自有品牌开发商品