房地产开发产品成本测算分摊指引

沿海集团作业指导书

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页沿海集团开发项目/产品成本测算分摊指引目录一、

总则1.

测算分摊目的…………………（.

3）2.

测算分摊原则…………………（.

3）3.

有关定义…………………..（.

3－4）1)

开发项目“标的成本”2)

开发项目“标的成本”的单位成本3)

开发项目“本期成本”4)

开发项目“产品成本”5)

产品二、

开发项目成本测算分摊规定…………….（4－13）1.

开发项目成本测算分摊口径（成本科目）及报表………….（4）2.

开发项目成本测算分摊具体规定………（.

5－13）1)

土地成本测算分摊……….（.

5）2)

前期费用测算分摊……….（.

7）3)

建安成本测算分摊……….（.

8）4)

社区管网工程成本测算分摊…………….（8）5)

开发间接费测算分摊…….（9）6)

园林景观工程成本测算分摊…………..（10）第1页

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页7)

公共设施费测算分摊……（11）8)

销售费用测算分摊………（12）9)

财务费用测算分摊………（12）10)

经营税金测算分摊………（13）11)附：《成本分配表_其他成本分摊》（按分期项目分摊）三、

产品成本测算分摊规定1.

产品成本测算分摊口径（成本科目）及报表格式……（.

13－17）2.

产品成本测算分摊具体规定…………..（.

13－17）1)

土地成本测算分摊………（13）2)

前期费用测算分摊………（13）3)

建安成本测算分摊………（14）4)

社区管网工程成本测算分摊……………（15）5)

开发间接费测算分摊……（15）6)

园林景观工程成本测算分摊…………..（16）7)

公共设施费测算分摊…………………..（16）8)

销售费用测算分摊………（17）9)

财务费用测算分摊………（17）10)

经营税金测算分摊………（17）11)

附：《成本分配表_其他成本分摊》（按产品分摊）一.

总则:1.

测算分摊目的：第2页

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页合理准确的归集测算分摊开发项目及产品成本，以便于进行开发项目/产品的盈利预测及分析，促进项目成本管理能力的提升。2.

测算分摊原则：1)

成本受益原则：谁受益谁承担，多受益多承担。2)

收入配比原则：收入与成本相匹配原则。3)

预先分配成本不予追溯调整原则：后期开发项目由于规划变更、或市场因素等各种原因，造成需在各期开发项目之间分配的成本费用、比原来预先分配的金额发生变化时，一般处理原则是：其变化差异金额在发生变化的当期开发项目、及其以后各期开发项目中进行分配，对以前已开发项目预先分配的成本费用金额不予追溯调整（俗称：往后摊，不往前摊）。若遇变化差异额很大的特殊情况、且前期开发项目的成本没有办理内部结算手续时，经集团有关部门批准同意调整前期开发项目成本的，作为特例处理。3.

有关定义：1)

开发项目“标的成本”：a.从物理状态说，是本期开发项目区域范围内所发生的总成本，如可售产品（住宅、商铺等）、和不可售产品（学校、会所等）所组成的成本；b.从时间状态说，是本期项目开发时间段内所发生的全部成本，包括超过本期项目区域范围所发生的开发成本，如超本期开发项目的小区内市政管网等所组成的成本(土地除外)。2)

开发项目“标的成本”的单位成本：是指“标的成本”中各成本费用项目除于相对应的度量单位（如：占地面积、总建面积。。。。。。）所得出的、用于在不同开发项目之间进行“标的成本”对比分析的单位成本。（具体计算详见单位“标的成本”的单位成本计算规则表）3)

开发项目“本期成本”：第3页

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页是“标的成本”按照收益与配比原则及其分配规定，在开发项目不同开发期中进行摊入、摊出成本后所形成的、用于计算分期开发项目损益的本期项目总成本。注：此处所指“本期”，非财务测算分摊时经常所使用的“会计测算分摊期”。而是指项目开发的“分期”，如：“丽水佳园一期”中4)

开发项目“产品成本”：是“本期成本”按照收益与配比原则及其分配规定，在本期开发项目中的不同开发产品中进行成本分配后所形成的、计算开发产品损益的产品总成本。5)

产品：包括可售产品与不可售产品。产品结构如下所示：产品品种产品类型产品户型产品可售产品别墅独栋别墅联排别墅五房两厅三卫四房两厅三卫（略）（略）多层高层4－8层9－15层（小）16－25层（中）26－32层（高）33层以上（超）独立商铺商铺车位底层商铺（省略）（略）不可售产品会所幼儿园公共园林（略）注：产品品种与类型的名称由集团统一规定；产品户型可按开发项目具体情况确定。二.

开发项目成本测算分摊规定：1.

开发项目成本测算分摊口径（成本科目）及报表格式1）成本科目：按新CS02样表中所设定的一、二、三、四级成本科目进第4页

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页行开发项目“标的成本”和“本期成本”的测算分摊（其中：四级成本科目可视开发项目具体情况作适当调整）。成本科目结构如下所示（具体科目及定义，详见CS02表_附表1）：一级科目二级科目三级科目四级科目项目开发成本土地出让费/转让费/征用费土地成本前期费用建安成本管网工程园林景观政府地价及市政配套费合作款项总成本耕地占用税土地使用费土地勘界费（略）红线外市政工程费拆迁补偿费土地评估（内部考核）公共设施开发间接费（略）期间费用销售费用财务费用前期策划费前期推广费营业税金（略）机动数机动数风险金及风险金（略）（略）2）

成本报表a.b.开发项目成本目标（即：项目成本控制标准

CS02表）：见附件1。D:\集团\财务管理部\成本组开发项目成本分析表（实际＋预计与目标对比）：见附件

2。注：上述二表均包括“标的成本”和“本期成本”。2、

开发项目成本测算分摊具体规定1）土地成本测算分摊：按以下规定测算分摊的土地成本，既是“标的成本”，也是“本期成本”。即：在各期开发项目之间不存在摊入、摊出土地成本的测第5页

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页算分摊。a.先测算分摊规划建造“商业”产品应承担的土地成本b)

有明确的商业土地出让金单价的：整个小区“商业”产品土地成本………………（公式A）＝商业土地出让金单价×整个小区独立“商业”产品规划占地面积＋整个小区底层“商业”产品土地成本某期独立“商业”产品土地成本……………….（公式B）＝商业土地出让金单价×该期“商业”产品规划占地面积某期底层“商业”产品土地成本…………….（公式C）＝｛某期底层“商业”产品预计销售总额÷(整个小区预计销售总额－整个小区独立“商业”产品预计销售总额）｝×（整个小区土地总成本－整个小区独立“商业”产品土地成本）c)

没有明确的商业土地出让金单价的：整个小区“商业”产品土地成本……………….（公式D）＝（整个小区“商业”产品预计销售总额÷整个小区所有产品预计销售总额）×整个小区土地总价某期“商业”产品土地成本…….（公式E）＝（某期“商业”产品预计销售总额÷整个小区“商铺”预计销售总额）×整个小区“商业”产品土地成本再测算分摊各期开发项目应承担的土地成本b.b)

各期开发项目除“商业”产品外、其他可售产品应承担的土地成本：某期开发项目除“商业”外、其他可售产品的土地成本=｛（该期项目规划占地面积－该期项目“商业”产品规划占地面积）÷（整个小区项目规划占地总面积－整个小区独立“商业”产品规划占地总面积）｝×（整个小区第6页

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页土地总成本－整个小区“商业”产品土地成本）

….（公式F）c)

各期开发项目应承担的土地总成本某期开发项目土地总成本………（.

公式G）＝该期开发项目除“商业”产品外、其他可售产品的土地成本（公式

F）＋该期“商业”产品土地成本（公式

B＋公式C、或公式E）2）前期费用测算分摊:a.本期开发项目“标的成本”的前期费用范围界定：b)

本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、属于本期项目单独承担的前期费用。c)

本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、需在本期项目及其他期项目分摊且未作分摊的前期费用，或者虽然作了分摊、但预分配金额与实际（或现在预计）发生额产生差异的前期费用之差异金额。d)

需在本期开发项目建造期间发生（需签订合同、或需支付款项目，不论其是否需要分摊）的前期费用。b.本期开发项目“本期成本”的前期费用测算分摊：b)

本期开发项目需在各收益开发项目中分配的前期费用测算分摊：本期开发项目应承担的前期费用…………….（公式H）＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×应分摊的前期费用“调整后目标成本”金额。第7页

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页注：i、此处的“公建面积”包含：公共园林的占地面积。ii、

调整后目标成本＝标的成本＋本成本科目使用机动数或风险金的数值－本成本科目节约金额。（以下同）本期开发项目“摊出”的前期费用…………….（公式I）＝本期开发项目应分摊的前期费用“调整后目标成本”金额－本期开发项目应承担的前期费用（公式H）c)

本期开发项目前期费用“本期成本”计划总额…….（公式J）＝本期开发项目前期费用“标的成本”总额－本期开发项目“摊出”的前期费用总额（公式

I）＋其他分期项目“摊入”的前期费用总额d)

本期开发项目前期费用“本期成本”实际总额……（.

公式K）＝本期开发项目前期费用“本月估计总成本”－本期开发项目“摊出”的前期费用总额（公式

I）＋其他分期项目“摊入”的前期费用总额3）建安成本测算分摊:（人防地下室如何在分期项目中处理？）a.建安成本的“标的成本”等于“本期成本”，即：在各分期项目之间不存在“摊入/摊出”建安成本的测算分摊。车位建安成本测算分摊的特殊规定b.b)

车位：与建筑物连为一体的可售车位（不含出售使用权的车位），以车位售价的

70%计算建安成本，并在其相对应建筑物的建安总成本中扣除该部分车位成本后，再测算分摊该建筑物上其他产品的建安成本。c)

车库：完全独立的可售车库，按照独立产品测算分摊成本。4）社区管网工程成本测算分摊:a.

本期开发项目“标的成本”的社区管网工程成本范围界定：第8页

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页仅指在本期开发项目中施工建设的“社区管网工程”（不论其工程范围是否跨分期开发项目）而发生的建造成本与费用。本期开发项目“本期成本”的社区管网工程成本测算分摊：b)

本期开发项目需在各收益开发项目中分配的社区管网工程成本测算分摊：b.本期开发项目应承担的社区管网工程成本……（公式L）＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×应分摊的社区管网工程成本“调整后目标成本”金额注：此处的“公建面积”包含：公共园林的占地面积。本期开发项目“摊出”的社区管网工程成本…（.

公式M）＝本期开发项目应分摊的社区管网工程成本“调整后目标成本”金额－本期开发项目应承担的社区管网工程成本（公式L）c)

本期开发项目社区管网工程“本期成本”计划总额（.

公式N）＝本期开发项目社区管网工程成本“标的成本”总额－本期开发项目“摊出”的社区管网工程成本总额（公式M）＋其他分期项目“摊入”的社区管网工程成本d)

本期开发项目社区管网工程“本期成本”实际总额（.

公式O）＝本期开发项目社区管网工程成本“本月估计总成本”－本期开发项目“摊出”的社区管网工程成本总额（公式M）＋其他分期项目“摊入”的社区管网工程成本5）开发间接费测算分摊:a.

本期开发项目“标的成本”的开发间接费范围界定：b)

本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、属于本期项目单独承担的开发间接费；第9页

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页c)

本期开发项目施工建造期间内发生的“现场管理费用”，可按计划开发时间段（月份数）确定。注：i.若本期开发项目实际开发时间超过计划时间、且无后续开发项目接上施工的，则实际发生的现场管理费用计入本期开发项目的间接开发费用中。若本期开发项目竣工后、且无后续开发项目接上施工的，则实际发生的现场管理费用计入期间费用的管理费用中，不予计入项目成本。ii.d)

本期开发项目以前已经发生（已签订合同、或已经付款）的、需在本期项目及其他期项目分摊且未作分摊的开发间接费，或者虽然作了分摊、但预分配金额与实际（或现在预计）发生额产生差异的开发间接费之差异金额。e)

需在本期开发项目建造期间发生（需签订合同、或需支付款项目，不论其是否需要分摊）的开发间接费。b.本期开发项目“本期成本”的开发间接费测算分摊：b)

本期开发项目需在各收益开发项目中分配的开发间接费测算分摊：（注：现场管理费不在各期开发项目中进行分配）本期开发项目应承担的开发间接费………….（公式P）＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×应分摊的开发间接费“调整后目标成本”金额注：此处的“公建面积”包含：公共园林的占地面积。本期开发项目“摊出”的开发间接费………….（公式Q）＝本期开发项目应分摊的开发间接费“调整后目标成本”金额－本期开发项目应承担的开发间接费（公式P）第10页

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页c)

本期开发项目开发间接费“本期成本”计划总额…（公式R）＝本期开发项目开发间接费“标的成本”总额（其中已含现场管理费）－本期开发项目“摊出”的开发间接费总额（公式

Q）＋其他分期项目“摊入”的开发间接费总额d)

本期开发项目开发间接费“本期成本”实际总额…（公式S）＝本期开发项目开发间接费“本月估计总成本”（其中已含现场管理费）－本期开发项目“摊出”的开发间接费总额（公式

Q）＋其他分期项目“摊入”的开发间接费总额6）园林景观工程费测算分摊:a.本期开发项目“标的成本”的园林景观工程成本范围界定：仅指在本期开发项目中施工建设的“园林景观工程”（不论其工程范围是否跨分期开发项目）而发生的建造成本与费用。本期开发项目“本期成本”的园林景观工程成本测算分摊：b)

本期开发项目需在各收益开发项目中分配的园林景观工程成本测算分摊：b.本期开发项目应承担的园林景观工程成本……（公式T）＝｛（本期开发项目“可售面积”＋本期开发项目“公建面积”）÷（各收益项目『含本期』“可售面积”之和＋各收益项目『含本期』“公建面积”之和）｝×（应分摊的园林景观工程成本“调整后目标成本”金额＋摊入的前期费用＋摊入的社区管网工程成本＋摊入的开发间接费）注：此处的“公建面积”不包含：公共园林的占地面积。本期开发项目“摊出”的园林景观工程成本….（公式U）＝本期开发项目应分摊的园林景观工程成本“调整后目第11页

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页标成本”金额－本期开发项目应承担的园林景观工程成本（公式T）c)

本期开发项目园林景观工程“本期成本”计划总额（.

公式V）＝本期开发项目园林景观工程成本“标的成本”总额－本期开发项目“摊出”的园林景观工程成本总额（公式U）＋其他分期项目“摊入”的园林景观工程成本d)

本期开发项目园林景观工程“本期成本”实际总额（.

公式

W）＝本期开发项目园林景观工程成本“本月估计总成本”－本期开发项目“摊出”的园林景观工程成本总额（公式U）＋其他分期项目“摊入”的园林景观工程成本7）公共设施费测算分摊:a.本期开发项目“标的成本”的公共设施工程成本范围界定：仅指在本期开发项目中施工建设的“公共设施工程”（不论其工程范围是否跨分期开发项目）而发生的建造成本与费用。本期开发项目“本期成本”的公共设施工程成本测算分摊：b)

本期开发项目需在各收益开发项目中分配的公共设施工程成本测算分摊：b.本期开发项目应承担的公共设施工程成本……（公式X）＝（本期开发项目“可售面积”÷各收益项目『含本期』“可售面积”之和）×（应分摊的公共设施工程成本“调整后目标成本”建安成本＋摊入的前期费用＋摊入的社区管网工程成本＋摊入的园林景观工程成本＋摊入的开发间接费）本期开发项目“摊出”的公共设施工程成本….（公式Y）＝本期开发项目应分摊的公共设施工程成本“调整后目标成本”金额－本期开发项目应承担的公共设施工程成本（公式X）c)

本期开发项目公共设施工程“本期成本”计划总额（.

公式Z）第12页

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页＝本期开发项目公共设施工程成本“标的成本”总额－本期开发项目“摊出”的公共设施工程成本总额（公式Y）＋其他分期项目“摊入”的公共设施工程成本d)

本期开发项目公共设施“本期成本”实际总额（公式ZZ）＝本期开发项目公共设施工程成本“本月估计总成本”－本期开发项目“摊出”的公共设施工程成本总额（公式Y）＋其他分期项目“摊入”的公共设施工程成本8）销售费用测算分摊:a.销售费用的“标的成本”等于“本期成本”，即：在各分期项目之间不存在“摊入/摊出”销售费用的测算分摊。但开发项目实际发生的销售费用，可按《沿海管理会计政策“第六章期间费用及分摊”(C-MAP6)》中有关销售费用测算分摊的规定、以手工方式进行测算分摊，分配到各有关收益项目总成本中。b.9）财务费用测算分摊:（不含资本化的期间财务费用）a.财务费用的“标的成本”等于“本期成本”，即：在各分期项目之间不存在“摊入/摊出”财务费用的测算分摊。本期项目实际发生的财务费用，按项目开发过程所处月份期间、公司发生的实际财务费用金额进行测算分摊。b.10）经营税金测算分摊:a.经营税金的“标的成本”等于“本期成本”，即：在各分期项目之间不存在“摊入/摊出”经营税金的测算分摊。本期开发项目经营税金的“本期成本”测算分摊：＝税率×本期项目调整后的计划营业收入总额b.11）《成本分配表_其他成本分摊》（按分期项目分摊），见附件

3。三.

产品成本测算分摊规定：C:\DocumentsandSettings\ghwan\桌1.

产品成本测算分摊口径（成本科目）及报表格式第13页

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页1)

产品成本测算分摊对象：可售产品、不可售产品2)

产品成本测算分摊科目：a.开发成本：土地成本、前期费用、建安成本、社区管网工程成本、园林景观工程成本、公共设施费、开发间接费。期间费用：销售费用、财务费用、经营税金。b.3)

产品成本报表2.

产品成本测算分摊具体规定1)

土地成本测算分摊：a.b.不可售成品：不承担土地成本。可售产品：b)

商业产品：按前述“开发项目成本测算分摊具体规定_土地成本测算分摊”中的“公式

B”和“公式

C”、或者“公式

E”直接计入。c)

其他可售产品：……..（公式a）＝｛某类其他可售产品规划占地面积÷（本期开发项目规划占地总面积－本期开发项目独立“商业”产品规划占地总面积）｝×（本期开发项目土地总成本－本期开发项目“商业”产品土地成本）2）前期费用测算分摊：a.不可售成品：a）

公共园林工程应分配的前期费用…..（.

公式b）＝｛某项公共园林工程占地面积÷（本期开发项目公共园林工程占地总面积＋本期开发项目公共设施工程建筑总面积＋∑本期开发项目某类可售产品总可售面积×该类可售产品售价调整系数）｝×本期开发项目前期费用总成本该类可售产品售价调整系数＝该类可售产品销售均价÷本期开发项目所有可售产品销售均价第14页

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页注：i.此处被分配基数“前期费用总成本”，在计算产品计划成本时，使用本期开发项目“本期成本”的计划数；如计算实际成本时，使用本期开发项目“本期成本”的“实际＋预计”数。ii.此处计算售价调整系统的“总销售额”，在计算产品计划成本时，使用本期开发项目“调整后的计划销售额”；如计算实际成本时，使用本期开发项目

“实际＋预计”销售额。（以下同）d)

公共设施工程应分配的前期费用…..（公式c）＝｛某项公共设施工程建筑面积÷（本期开发项目公共园林工程占地总面积＋本期开发项目公共设施工程建筑总面积＋∑本期开发项目某类可售产品总可售面积×该类可售产品售价调整系数）｝×本期开发项目前期费用总成本b.可售产品：b)

可售产品应分配的前期费用…………（公式d）＝｛（某项可售产品总可售面积×该类可售产品售价调整系数）÷（本期开发项目公共园林工程占地总面积＋本期开发项目公共设施工程建筑总面积＋∑本期开发项目某类可售产品总可售面积×该类可售产品售价调整系数）｝×本期开发项目前期费用总成本3）建安成本测算分摊：a.由成本预算管理人员向财务部门按季提供各类产品（含不可售产品）的建安成本计划与实际数据，财务部门据此各类产品的总成本。b.车位的特殊测算分摊规定a)

车位：与建筑物连为一体的可售车位（不包括出售使用权），以售价的70%计算建安成本，并在相对应的建筑物的建安成第15页

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页本中扣除这部分车库成本后，再测算分摊该建筑上的产品成本。c)

车库：完全独立的可售车库，按照可售产品测算分摊成本。4）

社区管网工程成本测算分摊：a.不可售成品：a)

公共园林工程应分配的社区管网工程成本…………（公式

e）＝｛某项公共园林工程占地面积÷（本期开发项目公共园林工程占地总面积＋本期开发项目公共设施工程建筑总面积＋本期开发项目总可售面积）｝×本期开发项目社区管网工程总成本d)

公共设施工程应分配的社区管网工程成本…………（公式f）＝｛某项公共设施工程建筑面积÷（本期开发项目公共园林工程占地总面积＋本期开发项目公共设施工程建筑总面积＋本期开发项目总可售面积）｝×本期开发项目社区管网工程总成本b.可售产品：a)

可售产品应分配的社区管网工程成本………………（公式g）＝｛某项可售产品总可售面积÷（本期开发项目公共园林工程占地总面积＋本期开发项目公共设施工程建筑总面积＋本期开发项目总可售面积）｝×本期开发项目社区管网工程总成本5）开发间接费测算分摊a.不可售成品：a)

公共园林工程应分配的开发间接费……………….（公式h