房地产并购税务筹划培训

房地产并购税务筹划——9种并购路径与土地拓展模式涉税解析朱光磊第一篇第二篇资产并购交易路径重建土地拓展模式涉税分析权衡一、净地招拍挂模式二、房地分离招拍挂三、拆迁模式VS四、一二级联动模式五、项目并购、资本运作模式变更出让合同一、划拨——主要适用于国企，但是民企同样适用。税务成本最少，沟通成本较多。二、直接股权转让、在建工程转让、分立+转股权——为目前主流交易模式u

直接股权转让是一种税负转嫁交易，导致购买方税负增加，因此购买方需进行后续税务筹划。主要通过合并、金融工具

关联利息非关联化、毛坯改精装等方式来解决此外，

股权转让涉及代扣个税与预提所得税的诸多问题u

在建工程转让是目前二手地并购的主要交易方式，主要是为了实现土地款的加计扣除，或者实现降低土地增值税的跳点。在建工程转让的两种方式：房屋清算、在建工程清算。u

分立加转股权这是在建工程转让的优化模式，可以规避在建工程的契税。三、投资

+转股权

——营改增后已经很少采用投资是划转的一种特殊形式。【国家税务总局公告

2015年

第40号文件】2015.5.27（一）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司获得子公司100%的股权支付。母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资（包括资本公积，下同）处理。母公司获得子公司股权的计税基础以划转股权或资产的原计税基础确定。（二）100%直接控制的母子公司之间，母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产,母公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按冲减实收资本（包括资本公积，下同）处理，子公司按接受投资处理。【国家税务总局公告

2015年

第40号文件】2015.5.27（三）100%直接控制的母子公司之间，子公司向母公司按账面净值划转其持有的股权或资产，子公司没有获得任何股权或非股权支付。母公司按收回投资处理，或按接受投资处理，子公司按冲减实收资本处理。母公司应按被划转股权或资产的原计税基础，相应调减持有子公司股权的计税基础。（四）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之间，在母公司主导下，一家子公司向另一家子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，划出方没有获得任何股权或非股权支付。划出方按冲减所有者权益处理，划入方按接受投资处理。四、土地出让合同的补充协议签订

——充满技巧五、总分公司u

分公司可以完全独立纳税u

总公司取得土地证立项，分公司开发，土地增值税如何清算？六、投资加转股权

——主要适用于持有型物业的收购及集团内的重组七、法拍u

法拍无法尽责调查u

个人销售土地无法开具专用发票、非正常户无法代开专用发票u

替卖方支付的税金无法列支u

法院的收据，是否可以列支企业所得税、土地增值税、增值税八、收储u

案例：某房地产因为拖延建设土地被国家收回，补偿款8亿。是否交土地增值税？增值税？《城市

房地产转让管理规定》第三条

——本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。股权转让模式一、股权溢价的涉税影响——股权溢价的支付方式，如何支付股权溢价?二、股权溢价的消化方式吸收合并异地安置利息包装填塞渠道金融工具精装房关联方转移定价股权转让模式三、代扣个人所得税Q1：谁代扣？Q2：纳税地点？Q3：个人所得税如何规避？股权转让模式

——

【合伙税制】u

合伙并不是完全意义上的纳税透明体u

合伙企业的协议分红是不是投资人之

间的捐赠行为？u

合伙企业以非货币性资产投资，是否视同销售？u

合伙企业是否负有代扣代缴的义务？u

多层合伙的纳税地点问题u

合伙套信托的架构分析股权转让模式

——

【个人独资企业】u

个人独资企业是否征收个人所得税u

本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。股权转让模式征？Q:

股权转让是否征收土地增值税？不征？股权转让模式

——

【预提所得税】u

离岸交易的税收问题Case1：台湾自然人持有香港两级壳公司，通过壳公司持有中国境内房地产公司股权。香港公司负债0.5亿，中国境内股权评估价值20亿，交易价19.5亿元。原始投入成本1亿美元，汇率8.7。现汇率6.2.买方境外香港公司作为收购人支付收购款。Q：如何纳税?

纳税地点是哪里？

谁是代扣代交义务人？Case2：台湾自然人持有香港两级壳公司，通过壳公司持有中国境内房地产公司股权。香港公司负债0.5亿，中国境内股权评估价值20亿，交易价19.5亿元。原始投入成本1亿美元，汇率8.7。现汇率6.2.买方境外香港公司支付收购款，买方上海公司作为收购人。Q：如何纳税?纳税地点是哪里？谁是代扣代交义务人？股权转让模式

——

【预提所得税】Case3：香港公司甲持有中国境内公司乙股权，乙有税后分红款1000万元。现丙购买乙公司股权，由丙公司的关联方丁在境外支付甲公司的收购款，其中税后分红款由丁在境外扣了5%股息的预提所得税后支付950万给甲。Q:

乙公司是否产生了纳税义务?

谁是扣缴义务人?

纳税地点是？如果乙没有宣布分红，则这属于股权转让款，不属于分红款；如果是股权转让款，则纳税人是甲。根据7号公告，支付人是扣缴义务人。境外公司可以成为扣缴义务人。扣缴地点，是非常麻烦——有人认为是丙公司所在地，其理由是不能因为改变支付人就改变纳税地点。丙公司是实际的支付人，丁只是代付人，因而丙公司是扣缴义务人。在建工程转让一、在建工程转让的流程

&

法律渊源u

房随地走，地随房走u

开发超过25%按什么来认定？u

在建工程转让是否需重新立项？二、3种在建工程转让的涉税处理u

增值税是否可以差额征税u

土地增值税如何清算？

按房屋清算还是在建工程清算？u

购入方是否可以加计？购入方是作为旧房还是新房？u

购入在建工程拆除，原购入成本

是否可以加计扣除?u

在建工程的契税如何交?u

新老项目

如何认定?在建工程转让Case：【合并导致的土地增值税清算】甲公司销售一个项目，然后乙吸收合并甲，乙继续销售这个项目。甲公司将原未售房屋过户至乙公司，是按在建工程过户的，土地权过户，大产证过户，因为乙仍然可以开票销售。项目的立项、四证都仍然是甲，没有变更。甲与乙都是房地产公司。Q：在建工程如何进行

土地增值税清算?再销售，如何进行

土地增值税清算?在建工程转让Case：甲房地产公司有两个项目

，A已经竣工B未竣工，A与B已经预售，仍有部分未售，同时进行在建工程转让。Q：在建工程如何进行

土地增值税清算?再销售，如何进行

土地增值税清算?分立

&合并Q1：房地产公司的合并、分立、投资征收土地增值税，如何征收？u

合并与分立，承担连带法律责任投资是独立的法律主体u

合并与分立流程长，需要债权人的公告与和解u

重组是否必须是改制时的重组?u

投资属于重组吗?分立

&合并Q2：企业所得税，如何征收？特殊重组

——公司层面与股东层面的双重清算一般重组

——公司层面与股东层面的计税基础的双重沿袭Case:

甲投资100万，成立A公司，现在拟将A公司一分为二，分为A与B，分立前A公司帐面资产价值100万，实收资本100万，无负债。资产公允价值200万。按一般重组处理：A公司需要确认所得=200/2-100/2=50

缴纳企业所得税50*0.25=12.5B公司按200/2=100确认资产计税基础。分立

&合并问题来了：Q1：被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理。那么甲取得B的股权价值是100万，这100万全部作为股息免税吗？从字面理解是全部免的，但是实操中，没有完税的部分是不能免税的。有两种理解的思路，一个认为应该是按收回投资或者清算处理。如果是这样的话，应确认股东甲的股权转让所得=100（公允价值）-50（初始成本）-37.5*0.5（税后利润*减资比例）=31.25另一种理解的思路，是超分的部分补税，即100-37.5*0.5=81.25，但是根据公司法，超分是不合法的。所以按超分的思路也是有问题的。而且如果按超分，计税成本应该是50+100=150，不合逻辑。分立

&合并Q2：股东甲对B公司的股权计税基础是多少？从原理的角度，一般重组的分立行为是否构成股东之间的交易，或者是否构成股东与被投资子公司之间的交易？——如果按不构成说，那么B公司的股权计税基础就应该保持不变，还是原A公司100万的50%，即还是50万。——如果认为一般重组的分立行为构成股东之间的交易，或者股东与被投资子公司之间的交易（即清算或者收回投资），那么，B公司的股权计税基础=原计税基础+股息+原股东股权转让损益=50+31.25+37.5*0.5=100，与公允价值保持一致。所以应按构成说来思考问题。总结：一般重组，是被分立公司与被分立公司股东层面的重组，资产的计税基础与股权的成本都要变更与重新计价。而特殊重组，是公司层面与股东层面都不确认。Case：

【特殊的分立】A公司有综合体资产10亿，负债7亿，权益3亿。分立为A与B，B公司持有新设的资产。负债由被分立公司A承继。产生了巨额的内部关联方往来。u

公司法分立是否要保持资产负债不变？u

会计准则是否有要求?u

税法对于不征增值税的范围u

资产包含人力，是否征增值税?u

分立后的增值税是否可以差额征收?投资u

投资是划转的特殊形式u

原投资环节适用免税政策，投资后的土地开发进行清算，土地增值税的土地扣除成本是什么？u

将来非房地产公司被吸收合并，原来免征的土地增值税是否需补征?Case:A集团旗下N房地产公司2011年以出让的方式在异地N市取得一块土地，该土地旁边是一块民营工业企业J的工业用地，为了城市形象，N市政府要求A集团整合两地块开发，必须将该民营企业的用地拿下进行整体开发。由于J公司是一个经营了十年的老公司，存在多年的债权债务以及可能存在的或有负债，N房地产公司放弃了直接收购J公司股权以达到收购土地的方案，同时J公司要求6000万是他的保底价格，交易相关税费由N公司承担。通过论证，N房地产公司与民营企业J公司最后设计的土地转让路径是分两步走:第一步，J公司以土地出资设立新公司S，N房地产公司购买S公司100%的股权，通过股权转让实现土地的转让。第二步，N房地产公司吸收合并S公司，实现两公司的合并与土地的合并，整体开发。总分公司Case:A房地产集团2015年与B房地产集团在上海联合取得甲公司股权，甲公司壳下有8幅地块，A与B分别操盘其中的各四块，现8幅土地已过户至甲公司名下。Q:

如何筹划合作方式？总分公司•

不动产在总分公司之间过户是否纳营业税、土地增Q1:值税与契税？•

分公司是否一定需要和总公司一起汇总交纳企业所Q2:Q3:得税？•

以总公司立项销售，以分公司支付成本费用，企业所得税与土地增值税是否存在风险？总分公司【总分公司的特殊运用】u

是否可以土地在总公司，分公司开发票确认收入？u

是否可以总公司签约合同，分公司开票最后由分公司办理产证？u

总分公司之间的产权过户如何处理？合作建房一定存在着地方国土房管部门的违规操作，没有违规操作，就没有合作建房。•重点：土地增值税合作建房文件存在着先天瑕疵，导致实操适用性不足•重点：合作建房或多或少存在着政府违规行为，导致不同的认定Case：广东清远一个村民，用自己的宅基地与一个房地产开发公司合作建房，宅基地办出了产证。村民的土地证直接加了一个房地产开发公司的名字，没有纳任何税。合作完后，村民拿了50套房子。法拍u

法院判决是否可以直接过户、法拍无法尽职调查；u

个人销售土地无法开具专用发票、非正常户无法代开专用发票；u

替卖方支付的税金无法列支；u

法院的收据，是否可以列支企业所得税、土地增值税、增值税？u

法院收据与财政收据有什么不同？信托u

信托的法律关系u

假股实债新房增值额=收入-(开发成本-资旧房利息能不能提供金融机构证明或分摊本化利息）×1.3-收入×营业税及附加税率增值额=收入-建筑物评估价-土地原购入价（含契税）-评估费-收入×营业税及附加税率-印花税（非房地产公司可以扣除，房地产公司不可以扣除）增值税=增值额×税率首次清算（85%）个人契税不得扣除。能够取得评估价增值额=收入-(开发成本-资本化利息）×1.25-收入×营业税及附加税率-利息支出（不超过银行同类同期贷款利率）查账法利息能提供金融机构证明并分摊增值税=增值额×税率增值税=增值额×税率增值额=收入-发票×（1+5%×持有年度）-收入×营业税及附加税率-

契税-印花税（非房地产公司）增值额=收入-（清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）×尾盘面积没有评估价但有发票：尾盘ꢀꢀ增值税=增值额×税率增值税=增值额×税率增值税=收入×核定率增值税=收入×核定率（住宅>=5%,非住宅>=7%)评估价、发票都不能取得核定法新旧房的界限【常规清算核心问题】•

确定清算对象•

确定成本对象（地下车库的分类）•

按权责发生制全口径确认收入、按收付实现制确认成本、税金•

成本扣除需要决算、合同、发票、付款合一•

成本按三分法在成本对象间平均分摊•

土地成本的分摊与地下车库成本的分摊方法？•

利息如何据实扣除？【高端清算核心问题】•

原免税的投资来的土地，再开发清算是否有土地成本？•

在建工程转让，开发成本是否可以加计扣除？•

因公司合并而导致已预售的在建工程（旧房）转让，如何税务处理？•

因公司分立而导致的在建工程（旧房）转让，如何税务处理？【查帐制下尾房的计算】•

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积•

尾房的成本与原来首盘清算成本是一致的，是平均成本•

尾房的按月清算导致不同的增值税率【2次清算的条件】（总局有口头传达）【旧房】•

评估价

土地是不是含在评估价中？•

深地税发[2006]454号一、关于土地增值税扣除项目问题（一）关于转让土地使用权扣除项目问题。按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，按评估价作为扣除项目的仅指“旧房及建筑物”。因此，对转让土地使用权，无论其持有年限有多长，均不能以评估价作为扣除项目。•

北京有案例，购入房产核定地价•

无评估有发票•

无评估无发票【新旧房的区别】Case:甲房地产公司注册在A市，到异地城市B市购得土地一块，面积7万平米；土地出让合同约定土地净价70000万，市政建设配套1000万，有线电视配套费800万，土地出让合同总额71800万元，由甲一次性支付给财政局，合同签订时点2012年6月18日，合同约定交地时点2012年12月18日。2012年8月1日，甲一次性支付财政局71800万元，由财政局统一开具土地出让金收据。项目公司乙于2012.9.11日设立后，甲、乙、国土局三方签订补充协议，将购地主体由甲房地产公司变更为开发该地块的项目公司壳主体乙公司。当地土地使用税5元/平米·年，契税税率为3%。u

Q1：母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？（1）条例第七条所说的书立或者领受时贴花，是指在合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时和证照的领受时贴花。（1988）财税字第255号（2）不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照规定贴花。（国税地字〔1988〕25号

）u

Q2：印花税的纳税主体是母公司还是项目公司？u

Q3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？起：【财税[2006]186号】规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”u

Q4：如果国土局没有按期交付土地，项目公司应如何缴纳土地使用税？u

Q5：

房地产公司开发用地的土地使用税何时停止缴纳？止：【财税〔2008〕152号

】规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”Case：工业园区办了小产证，是否交房产税？售楼处

样板房是否交房产税？u

Q6：未办理流转手续的集体用地，由谁来交税？财税[2006]56号在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。苏地税函[2011]240号

2011年9月14日对于在城镇土地使用税征收范围内使用集体所有建设用地，并已办理土地使用权流转手续的，城镇土地使用税由拥有土地使用权证的单位和个人缴纳；对于在城镇土地使用税征收范围内使用集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，城镇土地使用税由实际使用人即最终使用土地的单位和个人缴纳。u

Q7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？白蚁防治费是否是契税的计税依据？皖地税函[2012]306号合肥市地方税务局：你局《关于契税有关政策问题的请示》（合地税〔2012〕24号）收悉。经请示国家税务总局，现批复如下：根据财政部

国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）文件规定，建设单位和个人缴纳的建设项目大配套费即城市建设基础设施配套费、白蚁预防工程费、新型墙体材料专项基金和人防工程易地建设费等，应该列入计税依据，照章征收契税。u

Q8：

何时缴纳契税？【第八条】ꢀ契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。【第九条】ꢀ纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。【契税暂行条例】最终合同签订人是契税纳税人Case:甲房地产公司通过出让的方式购得土地一块，土地价格20000万元，同时出让合同约定，该土地上有乙公司的建筑物5000万，甲公司需支付财政局20000万土地款，乙公司建筑物补偿款5000万，乙公司建筑物无产权证。当地契税税率3%。u

Q1：

房地分离，应该按照什么作为契税的计税依据？u

Q2：建筑物的补偿款是否应纳流转税？【国税发1993149号】：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。【国税函[2008]277号】：

纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。【财税201636号】u

Q3：购入在建工程开发，销售开发产品应纳流转税销售额是否可以扣除在建工程？如何扣除？【财税[2003]16号】：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。2016年第14号Case:

简易征收销售不动产，营业税购入价50万，含税销售额105万，增值税=（105-50）/1.05*