灰汤温泉策划

第一部分市场调查一、

宏观市场分析（一）

总体宏观经济政策1、我国总体宏观经济态势2011

年，我国经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，物价上涨势头初步得到控制，同时经济增长呈平稳减速态势。全年

GDP

增长

9.2%，CPI

上涨

5.4%。2012

年，我国将呈现经济增速和物价涨幅“双降”态势，预计

GDP

增长

8.7%左右，CPI

上涨

4%左右，经济运行总量矛盾有所缓解，但结构性矛盾更加突出，国际环境不确定性更大。2、我国宏观经济发展特点、趋势及政策2011

年全年经济走势呈现以下特点：（1）物价上涨势头初步得到控制，宏观调控首要任务取得成效；（2）经济增长平稳减速，部分刺激政策退出力度把握适度；（3）保障房投资成为新亮点，固定资产投资保持稳定增长；（4）汽车消费退潮明显，其他消费增长波澜不惊；（5）受国际市场影响逐步加大，进出口增速前高后低。当前经济运行中存在的主要问题包括：1、食品价格周期性大幅波动的深层次矛盾并未有效解决；2、成本上升压力持续存在导致经济步入结构调整阵痛期；3、房价居高不下仍然是广大百姓最为关切的社会问题；4、沿海地区出口加工型中小企业经营最为困难；5、国内部分地方和企业对全球经济调整的趋势性要求反应迟钝。2012

年中国经济发展将表现出以下三种趋势：（1）全球经济将低速增长。展望未来，全球经济活力正在减弱，并且内外部失衡进一步加剧，市场信心近期大幅下降，下行风险逐渐增大。发达国家正在步入滞胀的泥潭，一方面，主要国家普遍面临主权债务压力和金融稳定风险，私人需求尚未接过拉动经济增长的接力棒，经济增长动力仍然不足；另一方面，由于货币政策依旧宽松，甚至存在出台新的量化宽松政策的可能，通胀压力相对较大。新兴经济体面临着外部环境复杂多变，大量热钱冲击以及政策紧缩对经济增长的抑制等问题，其经济增速将继续呈放缓态势。根据

IMF《世界经济展望》秋季报告预测，2012

年世界经济将增长

4%，与今年基本持平。其中，发达经济体将增长

1.9%，新兴和发展中经济体将增长

6.1%。（2）国内经济环境总体良好。一方面，“十二五”规划第二年进入投资项目集中建设阶段，中西部不断承接东部产业转移逐步成为带动经济增长的新亮点，扩大居民消费的政策体系不断完善将进一步扩大消费对经济增长的贡献。另一方面，经济增长也存在一些不利因素：刺激性政策逐步退出以及严厉的房地产调控政策将使得经济增速进一步放缓，地方财政风险和土地市场交易趋冷对地方投资融资能力形成制约，资源、劳动力成本上升抬高了经济增长的成本，出口放缓对工业生产形成一定压力。（3）2012

年中国经济增长前景预测。如果

2012

年欧美债务危机在一定程度上得到控制，主要发达经济体整体不出现二次衰退，发展中经济体通胀压力得到一定缓解，世界经济继续保持低速增长态势。同时，我国把“调结构”作为宏观调控的首要任务。继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，财政政策的扩张力度有所减弱，财政赤字率略有下降；货币政策则主要加大对表外业务的控制力度，使社会融资总量增长进入真正稳健状态。在这一国际环境和政策假设情景下，经模型测算，我国经济可望在结构调整中保持平稳较快增长态势，GDP

增长

8.7%左右；且经过精心调控，妥善应对输入性通货膨胀压力，可以将居民消费价格上涨幅度控制在

4%左右。（二）

湖南省旅游地产的现状和特征1、湖南省旅游发展现状及趋势2011

年，全省旅游业继续稳步发展，旅游总量实现快速扩张。数据统计显示，全年接待入境旅游者

220

万人次，同比增长

16%;实现入境旅游收入

10.65

亿美元，同比增长

20%，创历史新高;接待国内旅游者

2.45

亿人次，同比增长

20%;实现国内旅游收入

1652

亿元，同比增长

21%;实现旅游总收入

1740

亿元人民币以上，同比增长

22%。同时，全省目前共有等级旅游区(点)157

家，韶山、岳阳楼-君山岛、天门山、岳麓山—橘子洲

4

家景区新晋升为国家

5A

级景区，加上之前的张家界武陵源和南岳衡山，5A

级景区共有六个。从国际经验来看，800

美金到

1000

美金人均

GDP

的时候，人们产生了旅游的动机，到

4000

美金的时候产生了出国旅游的动机。整个社会继而迈入休闲时代。美国在六十年代，欧洲在七十年代，日本是八十年代分别进入休闲时代。同时，我国国民的生活轴心正逐步由劳动转向休闲。这是因为技术进步和劳动生产率的提高，直接导致劳动时间的减少，闲暇时间增加，社会生活时间分配结构产生变化。按照我国现行的节假日制度，我国国民的年节假休息日为

115

天，再加上带薪休假，总休息时间大约超过

1/3。2011

年，湖南人均

GDP

超过了

4000

美元，观光旅游的份额在日渐缩小，休闲度假旅游正在蓬勃发展，一个休闲消费时代即将快速来临。2、湖南省旅游地产现状但是，相对于我省丰富的旅游资源来说，湖南在休闲旅游地产这个领域并未真正发展起来，应该说是方兴未艾，目前并没有什么非常成功的案例，但潜力是非常巨大的。过去不少湖南企业，以休闲旅游地产的名义运作项目，但往往“休闲旅游挂帅，住宅开发唱戏”，即先地产后休闲旅游，没做综合性的休闲旅游地产先做房地产开发，把休闲旅游做成了幌子。开发企业在前期的住宅类产品的开发中获取利润，却忽视了休闲旅游项目自身的造血机能和经营能力，为将来的长期运营埋下隐患。目前，我省休闲旅游地产已建和待建项目主要集中分布在长株潭中心城市群和经济实力较强、区位交通较好的资源性城市张家界、郴州等。随着长株潭城市群两型社会建设的深入，长沙市

2011

年出台了首个关于旅游业发展的决议指出，未来

5

年长沙旅游投资和旅游总收入分别超千亿元，力争实现跻身全国省会城市前五强的目标；以及《大湘西生态文化旅游圈旅游发展总体规划》的出台，提出未来十年计划投资

2000

亿元，把大湘西生态文化旅游圈（包括张家界、湘西土家族苗族自治州、怀化、邵阳、常德五市及永州市的江永县和江华瑶族自治县）建设成为全国重要的旅游经济强区，一些优质的休闲旅游地产项目也正在筹划中。3、湖南旅游地产发展的特征从以上可以基本看出我省旅游地产发展的主要特征：（1）政策、经济、资源、区位、交通是发展旅游地产的五大要素，我省旅游地产的发展还处于起步阶段，休闲度假旅游地产是旅游地产发展的主流，主要项目集中在经济发达区和资源优质区。（2）我省旅游地产基本遵循先旅游后地产的发展模式，围绕旅游资源，打造旅游项目，提升旅游人气，建设旅游地产。（3）在我省旅游资源丰富的基础上，受国家房控政策的影响，各种市场投资主体纷纷进入旅游地产领域，旅游地产投资主体多元化，旅游地产投资活动日趋频繁，旅游地产发展速度加快。与此同时，资源的争夺、市场的竞争也日趋激烈。（4）规划建设的项目向大投资、大规模、高档次发展，少则上亿元，多至几亿、几十亿元，而且往往是由一家投资商控制一个旅游区的开发，少则几平方公里，多则一二十平方公里乃至更多。这与旅游开发早期小打小闹的零星开发大不相同。（5）我省休闲度假旅游地产的建设不断提质，不仅表现在与地产配套的硬件设施上，而且表现在休闲度假文化的强化，主题色彩的营造上。（三）

湖南省酒店业的发展现状和特征及发展方向1、湖南省酒店业发展现状据省旅游局数据统计，截止到

2011

年上半年，湖南全省旅游星级酒店达到

595

家，其中五星级酒店

17

家，四星级酒店

62

家，星级酒店平均出租率达到

75.66%，位居全国第一。随着香格里拉、瑞吉、威斯汀、万豪、希尔顿、洲际、凯宾斯基等国际顶级品牌的相继入湘，目前签约并开工开建的国际品牌酒店有

5

家以上，到

2015

年，长沙将有

10

家以上国际品牌酒店开业。目前，长沙共有星级旅游酒店

84

家，集聚了

36

家四星级酒店，12

家五星级酒店，而全国具有

10

家五星级以上的城市仅有

19

个，全市星级酒店连续三年入住率居全国第一位。株洲、湘潭、郴州、常德各

1

家、张家界

2

家（其中

1

家为

2012

年

2

月开业）五星级酒店。在已经通过星级评定的

595

家酒店中，拥有

200

间以上客房的大型酒店主要密集在省会长沙，就各地州市而言，拥有

120

间以上客房的酒店就称得上是“巨无霸”了，占据行业主流的大都是

70

至

120

间规模的中型酒店，而

70

间客房以下的小型酒店也不在少数。从客源结构来看，五星级酒店中，约

45%的客源来源于高端商务需求，会议需求占

30%，休闲娱乐约占

15%，其他占

10%；四星级酒店的主要客源来于商务和休闲娱乐，商务客源约占

40%，休闲娱乐的消费需求约占

30%，其他占30%。同时，国际品牌酒店和本地品牌酒店客源差别明显，国际品牌酒店以高端商务和会议需求为主，而本地品牌酒店中会议、餐饮、休闲娱乐比例较高。整体上来说，湖南酒店业的主要利润来源于客房，在与社会餐饮、娱乐企业以及中低档招待所等替代性产业的竞争中，全省酒店业最明显的竞争优势主要体现在客房这一环节上，酒店所拥有客房的数量和规格是衡量酒店赢利能力的核心指标，从这个意义上来说，湖南酒店业的运营模式基本还是“客房经济”。2、湖南省酒店业发展特征（1）目前以本土知名品牌为主，随着国际顶级酒店品牌的纷纷入湘，湖南酒店业的国际化水平日益提高，将形成国际品牌酒店和民族本土知名酒店相互促进的良性竞争态势，并逐步进入国际竞争国内化、国内竞争国际化的格局。（2）四星级和五星级酒店主要集中在长沙，市场竞争较为激烈，呈现出由城市中心区域逐步向周边区域发展的趋势。（3）酒店的连锁化经营趋势在继续加强，除全国知名经济型酒店在省内密集布点外，本土知名品牌酒店在省内各市州也积极抢点进驻。（4）随着旅游业的高速发展，受旅游市场需求的推动，旅游景区或周边的酒店业处于黄金增长期，而且高星级酒店在知名旅游景区或周边落地的数量在逐步增加。3、湖南酒店业的发展方向国际品牌酒店在湖南的扩张将继续保持强劲的势头，其先进的管理、运营和服务水平将会带动湖南高端酒店业的升级提质；酒店所有权呈多元化趋势；运用低碳科技打造的“绿色酒店”将是未来湖南酒店业发展的方向；酒店文化向多元化、主题化、精细化发展，艺术、文化、历史等元素将会更多渗入进来；酒店的集团连锁经营模式会加速扩大。（四）

湖南省温泉旅游（休闲）产业投资开发的特点1、湖南温泉旅游（休闲）产业投资开发状况湖南的温泉资源和开发项目主要集中在以下四大板块内，据了解我省目前共有

85

个（2011

年数据）大大小小的温泉项目，其温泉旅游投资开发状况如下：灰汤温泉板块，历史悠久、开发较早，且位于长株潭城市群内，依托较大的消费市场，区内集中了华天城、紫龙湾、湘电、职疗、金太阳、柏杨坡等较多的温泉企业。从

2010

以来的签约项目中，投资

10

亿元以上的就有

5

个，其中待建的就有北京星牌集团的龙熙温泉山庄，将建设成为中国首席国际标准温泉疗养区；台湾爵森视野有限公司的绿野香田温泉生态城等。目前整个灰汤温泉国际旅游区正处于深度开发中，涉及经营型温泉物业（温泉酒店、室外温泉洗浴和游乐场所以及相关的旅游产品）和投资型温泉物业（温泉旅游地产），灰汤温泉逐步由功能单一化的疗养性，向功能多样化的休闲性发展；由个别性的休闲项目，逐步向温泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、药浴、健身、体检等等结合的休闲产业链及康复疗养产业链的双产业交织结构形态发展。在板块竞争中处于领先地位。郴州温泉板块，为全国第四个“中国温泉之乡”，温泉资源丰富，且在长株潭和珠三角之间，交通区位较好，目前处于开发初期，有汝城温泉、天堂温泉、龙女温泉、悦来温泉等中小型温泉企业，还有宜章的一六温泉、资兴的汤市温泉、安仁的龙海温泉等都在紧锣密鼓地开发之中，开发潜力较大，属于第二梯队层次。张家界温泉板块，处于张家界黄金旅游线上，依托湘西秀丽的自然风景，温泉与清新幽静的生态环境融为一体，具有较强的资源综合优势，板块内有慈利的万福温泉、江垭温泉等温泉企业。邵阳、怀化零散分布一些温泉，基本上还是开发的处女地。怀化麻阳的温泉，距离凤凰仅有

7

公里。从总体上来说，湖南的温泉旅游开发还处于初步发展期，比较偏重于经营型温泉物业的投资开发，相比广东、福建、重庆、江西等地还较落后，主体上还是本土企业在投资开发，外省的温泉开发企业正在逐步进入，除了灰汤温泉的开发具有相对较高的层次外，其他基本上还是小打小闹的状况。2、

湖南温泉旅游（休闲）产业投资开发的特点（1）湖南温泉旅游的投资开发目前集中在离长沙等中心城市较近的灰汤国际温泉旅游度假区内，以及离广州较近的郴州地区，其他地方的温泉旅游开发还只处于小规模状态。（2）温泉旅游投资开发的主体本土化、多元化，既有华天、通程、湖南出版集团等实力较强的国企，也有金太阳、华夏广益等民企，但随着开发的深入，全国性（包括台湾、香港）的温泉投资开发商开始积极涉入进来。（3）温泉旅游投资开发倾重于温泉的休闲旅游上，以经营型的温泉度假物业为主，投资型的温泉旅游地产还很少涉及，但温泉旅游地产越来越受投资开发商的重视。（4）温泉旅游投资开发向大规模、高档次、综合性方向发展，华天在灰汤的温泉项目就占地

5000

亩，项目内容可谓包罗万象，有五星级酒店、高尔夫等高档次产品。二、长沙/灰汤城市功能定位与文化产业发展状况研究（一）长沙/灰汤的城市功能定位1、长沙市城市功能定位长沙，美称“星城”，为国家“资源节约型

环境友好型”综合改革配套实验区，是一座具有

3000

年历史的“楚汉名城”，国务院首批公布的

24

个历史文化名城之一和首批对外开放的旅游城市之一，其城市旅游形象为“山水洲成，快乐之都”。长沙是湖南省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、通信、金融中心，是一座以机械、纺织、商贸和食品加工工业为主的综合性工商业城市，亦是中西部地区主要的区域性中心城市之一。未来

15

年内，在基本建成区域性中心城市的基础上，长沙将建设成为区域性国际城市。围绕这个总的目标，分三步走：第一步，2011

年到

2015

年，积极融入国际化进程，建成区域性中心城市；第二步，2016

年到

2020

年，全面提升国际化水平，基本形成区域性国际城市框架；第三步，2021

年到

2025

年，力争建成国际化城市，确立区域性国际城市功能和城市国际化形象。2、灰汤城市功能定位灰汤镇的总体目标是：“演绎温泉文化，打造世界灰汤”，建设“中部温泉第一城”。灰汤未来开发建设将遵循“1234”战略，即确立一个目标：建设宁静、温馨、自然、生态的现代温泉城和国际旅游度假区；坚持二个定位：把灰汤建设成县域经济发展的次中心，湖南乃至中部地区最具影响力的旅游目的地和集散地；构建三个中心：商务会议中心、健身康体中心、休闲度假中心；打造四大品牌：温泉文化、生态湖泊、森林氧吧、风情小镇。通过造景、造城、造势，尤其是通过以温泉资源为基础，创造性地赋予温泉旅游崭新的文化底蕴，深度开发温泉所在地域的历史文化及民俗民风，充实产品的精神内涵；通过结合宁乡本土的乡土文化、民俗风情、自然景观，展现灰汤温泉景点的人文特色；通过大力发展综合“养生保健、娱乐休闲、度假体验”等主题的复合型温泉旅游业，将温泉旅游项目与旅游地产、旅游商业、休闲娱乐等项目有机结合，来增强灰汤温泉旅游景点的内在魅力，使灰汤温泉成为中外游客神往的胜地。（二）长沙/灰汤文化产业发展规划及动向1、长沙文化产业发展规划及动向长沙市“十二五”文化发展规划确定了长沙市文化产业发展的六大重点领域：影视传媒、动漫游戏、新闻出版、演艺娱乐、文化旅游以及创意设计。规划提出要重点建设十大标志性文化项目，即长沙市文化艺术中心、长沙市美术馆、长沙汉文化系列项目、铜官窑遗址公园、炭河里遗址公园、曾国藩文化园、青苹果“华文报刊文献数据库”基地、月亮岛文化乐园、长沙动漫文化创意园、梦幻湘江大观天下。制定了“一轴两翼三城”的文化产业发展布局。“一轴”即以铜官窑、月亮岛、“两馆一厅”(博物馆、图书馆、音乐厅)、橘子洲及兴马洲等为依托的滨江文化轴；“两翼”即以工艺设计、研发服务、物联网以及教育培训、文化旅游、国际会展为主的大河西文化创意区，以解放西路的歌厅酒吧、田汉大剧院和琴岛的演艺娱乐、定王台书市以及太平街、化龙池等历史文化街区为依托的主城区文化休闲区；“三城”即金鹰影视文化城、麓谷动漫游戏城、岳麓山大学城。预计到

2015

年，长沙市文化产业总产值达

2300

亿元，增加值

1100

亿元以上，年均增长

20%以上，文化产业增加值占全市

GDP

的比重

10%以上。2、灰汤文化产业发展及动向灰汤是我国著名的三大高温复合温泉所在地，自

20

世纪

60

年代实现温泉度假旅游开发至今，灰汤温泉已然成为了全镇经济战略发展的重点，温泉文化成为全镇深入挖掘和演绎的重中之重。由此，相继建立了湘电灰汤温泉山庄（湖南电力温泉疗养院）、湖南总工会职工疗养院、等温泉接待中心，近年先后引进紫龙湾温泉、金太阳休闲农庄、灰汤温泉华天城、绿野香田生态健康城、紫龙山庄园、龙熙温泉山庄等重大旅游项目，更是为灰汤温泉的发展添加了浓墨重彩的一笔。根据灰汤温泉国际旅游度假区的规划和发展，在未来的发展中，灰汤将打造成为国内一流的康体休闲、温泉疗养旅游度假区，温泉文化产业的扩展和繁荣则是灰汤文化产业发展的主导方向。（三）长沙/灰汤路网规划、市政配套系统、城市绿化系统、休闲设施规划的研究1、长沙/灰汤路网规划（1）长沙市路网规划“十二五”期间，我市交通运输基础设施建设总投资规模将达到

670

亿元。其中，投资

278.1

亿元，建设高速公路

480

公里；投资

145.4

亿元，新建和改建干线公路

1000

公里；投资

85

亿元，建设农村公路

6000

公里（含县、区主要经济干线）；投资

8.6

亿元，建设改造桥梁

15

座/6730

延米；投资

97.9

亿元，新改建客运站

36

个、农村招呼站

1000

个、公交停车场

9

个、公路货运站（物流中心）11

个；投资

59.4

亿元，建成湘江长沙综合枢纽，新建港区

3

个。到

2015

年，基本形成以“15

纵

5

横”为骨架（纵向的有小河——张坊——大围山、浏阳红色旅游线路、澄潭江镇——高坪镇——古港镇、国道

106、岳汝高速、省道

207、国道

107、长株高速、京港澳高速、省道

102+芙蓉路、省道

101+西三环+长潭西高速、京港澳高速复线、宁韶株高速、省道

209+横益线、益娄衡高速；横向有格塘——路口——张坊、国道

319（调规）、省道

309+开元大道+绕城北连接线+绕城高速+金洲大道、长益高速+大浏高速、文家市镇——普迹镇——煤炭坝镇——沩山），以“1

港

1

枢纽”为抓手（长沙港、湘江长沙综合枢纽），以“4

铁

1网”为补充（武广高铁、沪昆高铁、城际铁路和城市地铁；湘江内河航道网），以“1

城

2

极”为依托（长沙市中心城区；东部以黄花航空港和武广高铁站为核心极的对外辐射枢纽，西部先导区以大河西综合枢纽站为核心极的对外辐射枢纽）的客运快速化、货运物流化的智能型综合交通运输体系。（2）灰汤路网现状及发展灰汤镇现有柏油路四通八达，由

X096、X043

和华天路三条主干道路连通，交通顺畅。与毛泽东故居韶山、刘少奇故居花明楼成“品”字形排列，各相距

30-40km。东距长沙火车站

90km，黄花国际机场

110km，石长铁路、洛湛铁路交错其旁，交通便利。从长沙出发，沿长常高速公路、宁灰公路到灰汤共

85km，90

分钟的车程。现有周边地区前往灰汤的交通路线如下所示：株洲、湘潭方向出发（距离约

95km）：株洲-湘潭-上瑞高速-韶山出口下-韶山汽车站-白田镇-灰汤镇；张家界方向出发（距离约

170km）：张家界-长张高速-宁乡出口下-宁乡大道-金洲大道-宁灰公路-灰汤镇；娄底方向出发（距离约

60km）：娄底-壶天镇-青山桥-流沙河-老粮仓-枫木桥-灰汤镇；韶山方向出发（距离约

32km）：韶山出口下-韶山汽车站-白田镇-灰汤镇。目前正在修建长花灰韶高等级公路、长韶娄高速公路和娄益高速公路将极大的改善灰汤的整体交通区位条件，著名旅游景点韶山、花明楼、灰汤将连成一体，未来从长沙出发前往灰汤只需要

40

分钟。2、灰汤市政配套系统全镇累计共投入资金

90

多万元，完成了乌江河道、洞庭支渠、拦河水坝、小二型水库及骨干山塘的整修加固。在

2010

年荣获集镇管理示范乡镇的基础上，灰汤镇进一步强化城镇整治，成立城管专业队伍和

36

人的环卫工保洁队伍，着力改善了镇容镇貌，制定实施细则办法，完善基础设施建设。2011

年上半年，该镇投资

300

多万元添置了一台垃圾清扫车，新建了

20O

个垃圾池、20O

个分类垃圾果皮箱，继续完善了花果山村黑家湾环保示范点，对花果山村近

200

户农户进行改水改厕建设，启动了压缩式垃圾站建设，成功申报了环境卫生连片整治项目，在

2011

年“长沙市十佳卫生乡镇”评选中，灰汤镇榜上有名。3、灰汤镇城市绿化灰汤镇近年来注重镇域自然生态的保护，大力植树造林，严禁乱砍滥伐，镇内植被茂盛，芳草菲菲，四季常青，主要道路绿化率均达到

100%。2000

亩水面面积的紫龙湖是该镇投资

600

万建设的湖南省首个人工湿地污水处理系统，日处理污水能力达

4000

吨，沿湖绿化设计理念先进，花草树木高低错落，疏密有致，还是一个可应用于划水、游泳、垂钓的市民休闲好去处。东鹜山的万株桃树更是会在春暖花开之际，为美景灰汤增色万千。在城市环境美化的征途中，灰汤镇先后获得了湖南省文明单位、湖南省卫生文明单位、湖南省园林式单位、全国部门造林

400

家单位等荣誉称号，2011

年灰汤被评为全国生态文明先进镇，是名副其实的森林公园和天然氧吧。4、灰汤休闲设施灰汤的休闲设施主要是围绕温泉疗养建立了各种酒店、度假村、休闲庄园，并衍生出了温泉游泳、保龄健身、歌舞娱乐、棋牌竞技、电子游戏、室内高尔夫、休闲农业等内容的活动项目，温泉活动的内容更加的丰富和充实。（四）长沙/灰汤文化产业发展状况分析1、长沙文化产业发展状况分析近年来，长沙文化产业取得了快速发展，形成了媒体传媒、文化旅游、出版发行、娱乐文化、文博会展、卡通动画等文化支柱产业，电视湘军、出版湘军、文学湘军、“蓝猫”等一批知名品牌驰名全国，文化产业已成为长沙国民经济发展的新的增长点。2008

年长沙市有文化经营户

10.81

万家，全市经营性收入过亿元的文化企业有长沙晚报报业集团、长沙广电集团、三辰卡通、湘绣城等

20

家单位。2008

年长沙市文化产业总产值达到

480

亿元，增加值

270

亿元，同比增长

17%，占全市

GDP

的

9%，占全省文化产业增加值的

50%左右，增速和对

GDP

的贡献率均居全国省会城市前列。2009

年，长沙市共有文化经营单位

4.9962

万个，从业人员达

47

万人；2009

年长沙文化产业总产出（收入）762.2

亿元，实现增加值

371.8

亿元，增长

21%，占全市

GDP

的比重

9.9%，实现税收总额

58.7

亿元，经济规模和贡献率在全国省会城市中居第三位，成为长沙的支柱产业。2010

年深圳文博会，湖南

14

个文化产业签约项目中，长沙有

8

个，签约金额达

12

亿多元。长沙市是中国第一个民族卡通品牌的诞生地，长沙动漫已成为国产卡通品牌产业化推广和应用的领头雁，全市原创动漫已连续多年居全国第一，宏梦、三辰卡通被国家文化部授予全国动漫产业示范基地；手机动漫异军突起，开发和运营商拓维集团去年成功上市，被誉为“动漫第一股”；继《蓝猫淘气

3000

问》在全球

40

余个国家播出后，《山猫吉咪字母历险记》2009

年又在美国电视台播出；目前长沙动漫已形成集研发、制作、播出、发行、教育培训、衍生产品开发于一体的产业体系。目前，长沙市共有规模以上（主营业务收入

500

万元以上）文化用品、设备及相关文化产品生产的工业企业

566家，限额以上（批发企业主营业务收入

2000

万元以上，零售企业

500

万元以上）文化用品、设备及相关产品销售的企业

90

家，年营业收入超过亿元的文化服务业单位

56

家。2、灰汤文化产业发展状况分析随着灰汤温泉国家级旅游度假区建设的持续推进，灰汤文化产业发展的重点在于温泉文化，将注重突出本土特色，加强对温泉文化、古镇文化的挖掘及包装，进一步拓展温泉文化内涵，将本土文化与度假区相融合，风貌、风情本土化、特色化，增加度假区的文化底蕴。（五）灰汤自然资源和温泉度假旅游区现状分析1、灰汤自然资源现状灰汤温泉，地处南方，湿度大，一年四季热气腾腾，如烟雾一般直往外冒。尤其一到冬春两季，大地气温不高，水汽蒸发不力，故数里之遥，可见汤泉境内白云浮蒸如烟，银雾腾空，朦胧一片。好似那耕作的农夫，在田野正撒着石灰。走进汤泉，腾云驾雾，云里梭，雾里行，飘飘欲仙，似有流连仙境之感。境内的东鹜山，主峰海拔

429.8

米。古为禅林圣地，山上多庙，向有四十八庵之说，至今遗迹可寻。山峰“鹰嘴石”，独石凌空，形奇势险，数十里外均可视见。2、灰汤温泉度假旅游区现状分析1996

年湖南长沙灰汤温泉国际旅游度假区成立,省、市政府批准设立了湖南长沙灰汤特别招商区,列入湖南省和长沙市对外开发的重点。1998

年国家旅游局确定灰汤为全国

43

家“中国旅游业面向

21

世纪优先发展项目”之一,是湖南唯一入选的项目。2000

年,灰汤温泉开发纳入国家计委首批旅游国债基础设施建设资金扶植的重点项目。目前灰汤温泉国际旅游度假区内设有湖南湘电温泉山庄、湖南省总工会职工疗养院、华天大酒店、紫龙湾温泉、金太阳现代农庄等多个大型旅游服务接待景点，各种档次温泉宾馆、山庄

6

个，农家乐

60

多家，接待床位

4000

多个，大中小型会议室

20

个，达

4A

级标准景区两个，达五星级标准酒店两个，大型户外温泉体验区四个，共计户外温泉池近

100

泓，三星级标准温泉体育馆

1

座，中式温泉药浴中心

1

座，特色商贸街一条，旅游特色产品开发公司一家。另外，整个旅游区的街道经提质改造焕然一新，10

公里东鹜山景区游道、5

公里原木步道已建成，万亩红枫林、桃花谷逐步形成。目前已经形成了“吃、住、行、游、购、娱”六大要素齐备的接待服务体系。以下是区内

5

家主要温泉企业的发展现状：湖南灰汤温泉华天城，项目总投资

40

亿，占地

7

平方公里，以温泉为核心要素，并开发建设

17

万平米五星级国际会议中心酒店、大型综合游乐场、群众体育绿地公园、优质果木花卉基地和部分高级住宅等项目，一期工程已基本竣工，已于

2011

年

9

月全面投入运营，2014

年将完成整体开发建设，建成后将成为长株潭城市群的“后花园”和闻名全国的旅游目的地。紫龙湾温泉国际大酒店，项目总投资

3

亿元，是按国家

AAAA

级旅游景区和五星级标准开发建设的大型主题露天温泉旅游度假村，经营内容包括主题温泉

SPA、主题宴会、五星级酒店、至尊温泉会所、养生保健按摩、会议会展等。紫龙湾最近还新增加了全国唯一的温泉园区生态高空飞索。单日最高接待人数达

5000

人次，全年接待游客近

50

万人次，成为名副其实的“湖南人的五星温泉”。湘电温泉山庄项目，是上世纪八十年代建立的一所现代化山庄，占地

300

余亩，是一所集会议培训、休闲养生、疗养体检于一体的健康旅游山庄。目前还正在扩建生态温泉中心、体检大楼、高级疗养院等。湖南省总工会职工疗养院，位于灰汤东鹜山麓，占地

300

亩，床位

420

多张，下设职工医院、水疗中心、温泉山庄等多个部门，温泉山庄以著名的灰汤温泉为依托，遵循

SPA

传统理念，结合中医传统开发了一系列具有保健养生功能的温泉疗法。这里气候宜人，环境幽雅，空气新鲜，具有令人神往的庄园风光，是湖南省第一家集疗养、休闲、会议、度假、旅游、业务洽谈于一体的休养胜地。金太阳现代休闲山庄，占地

400

亩，是一所集休闲娱乐、农耕文化、会务中心、餐饮美食、豪华别墅、拓展训练为一体的现代休闲农庄，有室内外泡池近百个，逆漂、儿童水上乐园、大型室内功能泡池；柴火饭庄；高品质的滨江温泉地产，花果、蔬菜的种植、采摘；温泉山庄，分别有豪华别墅和普通客房，可满足各种接待需求。（六）灰汤温泉度假旅游区目前存在的问题由于灰汤温泉旅游正处于从康复疗养向大众休闲、养生保健的过渡发展期，原有的事业单位疗养基地已经满足不了市场发展的需求，商业开发进程的不断推进促使灰汤温泉原有运作的模式必须发生相应的改变，在这个过程中，主要存在的问题有一下几个方面：一是温泉产品开发层次较低，低成本的取水开店模式盛行，产品主题特色不够明显。温泉旅游活动项目大都建在室内，较为封闭、热气大、矿物质味道重、档次不够高、环境舒适度欠佳，而且温泉产品雷同性高，衍生产品较少。在建的华天温泉城是以温泉为主题，功能和产品更加丰富的一个大型项目。二是营销宣传力度薄弱，现有的首页网站，信息覆盖面较窄、页面美观度和特色性欠佳，网络营销力度不强，各种营销活动的组织和参与积极性不高；营销范围集中在湖南省内，尤以长株潭为主；宣传重点过度集中于温泉的疗效，而没有有效的结合衍生产品的丰富性、趣味性等，容易使受众产生产品单一的印象。三是资源丰富度不够。一方面灰汤本身的资源类型单一，除温泉资源外，东鹜山和紫龙湖的开发建设才刚起步，；另一方面没有很好的与红色旅游热线韶山、花明楼串联一线，实现资源互补，客源共享的旅游精品游线，随着长花灰韶高等级公路的开通，这个问题将会得到有效的解决。四是资源充分利用和资源保护问题。温泉水量的过度采用会造成水资源的枯竭，如何高效的利用水资源，保护好生态环境，保持温泉度假旅游区的可持续发展是每个开发企业和灰汤镇政府需要高度关注和解决的难题。三、灰汤旅游业、温泉/酒店业发展状况研究（一）温泉资源特征灰汤拥有温泉、冷泉、氡泉三泉合一的奇观。三种泉型同出一地，是其它温泉景区所没有的独特地质资源现象。温泉出水温度

89.5℃，无色、透明，有微弱的硫化氢气味，经科学鉴测，温泉水质属高温碱性，重碳酸钠型、氟硅酸矿泉水，PH

值为

9，矿化度为

0.222—0.32∕升，总硬度为

0.387—0.96

德度，内含锌、钾、钠、钙、镁、铜、铁、硼等

29

种微量元素和重碳酸盐、偏硅酸、氟化物等多种化合物，具有消炎、镇静、安神、调节生理机能、改善心血管功能等药物无法替代的神奇功效，对皮肤病、运动消化、血液循环、神经系统的多种慢性疾病具有独特疗效，素有“天然药泉”，“神水”之称，同时又是一种宝贵的热能资源。冷泉之水可使鸡蛋冷熟，当地人常饮冷泉，沐浴温泉，食当地果蔬家禽，长寿之人，随处可遇。氡泉之水对人体内分泌功能有良好影响，能使妇女恢复通经、延缓衰老和男子回复青春，故有人称之为“返老还童泉”。勘测查明，灰汤温泉的日可供水量在

1

万吨以上，但常年水温为

89.5℃，将这些高温汤泉水掺兑成

73℃至

23℃不等的水温用于浴场和疗养的话，则富有巨大的开发潜力和经济价值。（二）温泉酒店规划建筑特征灰汤现有的温泉旅游接待中心主要是灰汤温泉华天城、紫龙湾旅游区、湘电温泉山庄、湖南总工会职工疗养院、金太阳温泉度假村和柏杨坡温泉山庄，其建筑特征都是在中式风格的基础上，糅合现代风格、田园风格和其他风格，尤以灰汤温泉华天城和紫龙湾旅游区的酒店建筑体量和建筑特色突出。灰汤温泉华天城的建筑风格整体体现的是现代中式风格，以重檐斗拱隔开的

3

栋

10

层建筑，颇具汉唐古风，气势恢弘而独具特色，温泉中心则是按古典、高雅的纯日式传统温泉文化风格设计。紫龙湾旅游区的建筑风格体现的也是现代中式风格，融合徽式建筑和南方园林特色，整体的色调淡雅，清新脱俗，体量相对华天而言要小。（三）温泉酒店客房设计特点不同消费档次的客房从标准间到豪华间甚至于总统间不等，既有商务客房，也有酒店式公寓，贴合市场需求，度假别墅数量较少，金太阳温泉山庄、紫龙湾旅游区、湘电温泉山庄有一部分。（四）配套设施整个温泉旅游度假区的道网系统已经形成，水电管网以及绿化等公共设施覆盖全境。投入运营温泉酒店和温泉山庄的各项基础配套设施齐全，且非常重视园林绿化。除主体酒店和温泉设施之外，湘电温泉山庄和湖南总工会职工疗养院的医疗康养设施设备和技术齐全，配备专业医疗人员；金太阳温泉度假村结合休闲农业打造的生态农业种植区、养殖区和柴火饭庄；紫龙湾旅游区开创温泉户外活动乐土，打造了泉海搏浪大型游乐园；灰汤温泉华天城更是大手笔投入，配套建设大型户外体育公园、大型综合游乐场、优质果木花卉基地。（五）入住率调查目前灰汤温泉国际旅游度假区内有各种档次温泉宾馆、山庄

6

个，农家乐

60

多家，接待床位

4000

多个。温泉旅游的旺季为当年的

11

月至来年的

2

月，区域内酒店的入住率能达到

80%—100%，需要预定，比淡季上涨3

成至

5

成；淡季的节假日入住率基本能达到

40%—60%。（注：数据来源于网上综合调查）（六）房价调查从价格上看，灰汤温泉华天城和紫龙湾都侧重于中高端客户市场的服务，华天城房价从

648

元到

13888

不等，紫龙湾兼客房价格从

798

元到

88888

元不等，根据具体的价格如下图所示：灰汤温泉华天城紫龙湾温泉湘电温泉山庄、湖南总工会职工疗养院、金太阳温泉度假村和柏杨坡温泉山庄的客房价格相对要便宜很多，可以满足大众需求，如下图所示：资料来源于中国灰汤网-湖南长沙灰汤温泉国际旅游度假区管理局和湖南总工会职工疗养院官方网站金太阳度假村广8（七）目标客户群调查1、客户职业调查及消费水平企事业单位职员、白领、私营业主、商务人员出游比重最高合计

68.9%；公务员和服务行业人员出游比重

14.4%；离退休人员为

10%；其中，企事业白领和商务人群消费能力最强，合计人均消费

5000

元以上占

80%以上；私营业主占

74%；离退休人员消费能力相对较弱，占

40%。（注：以上数据来源于宁乡县旅游部门）可以分析得出：企事业职员、白领、私营业主、商务人群出游比重最高，消费能力最强，是本项目发展的重点客群。50.00%企事业、白领30.00%10.00%14%企事业、白领私营业主商务人群离退休人员游客职业情况其他离退休人员

10%教师9%3%服务行业人员9%

公务员4%农民1%

商务人员22%28%私营业主人均度假消费60.00%40.00%20.00%0.00%2000元以内2001-5000元5001-10000元10000元以上2、客户温泉度假的需求结构由以上矩阵可知，温泉旅游度假的主要目标市场为：中高端企业市场、家庭出游市场、都市白领市场、商务会晤市场。主要目标市场的功能需求为：养生保健

、主题娱乐、商务会议，培训修学产品也有较大需求空间。3、客户区域构成（资料来源：在宁乡县旅游部门搜集及分析）户,

20%周边客 境外客户,

15% 户,

5% 省外客省内客户,

60%区域构成情况境外客户依次为韩国、香港、台湾、日本、其他省外客户依次为北京、上海、浙江、广东、其他省内客户长沙、湘潭、韶山、娄底、株洲、益阳、其他周边客户宁乡及周边村镇三、

灰汤温泉旅游地产开发总体情况调查（一）市场供应、需求、销售情况分析目前，区域内只有灰汤温泉华天城在开发销售别墅。而金太阳温泉山庄已开发的

11

栋森林小别墅只是作为旅游度假酒店经营用。灰汤温泉华天城一期“天峪”共有独栋别墅

160

栋，占地

550

亩，首批华天城“天峪”简欧风情的别墅

16

栋，分为

13

栋中小面积别墅（建筑面积为

413

㎡——710

㎡），与三栋大型别墅（建筑面积分别为为

1827

㎡、1945

㎡、2621

㎡），紧邻华天灰汤温泉大酒店，配有温泉入户、一墅一电梯、赠送私家花园，享有酒店物业管理。预计

2011

年

10

月中旬开盘，销售均价为

13000—15000

元/㎡，目前认筹中，已认筹

9

套，但未交认筹金，认筹优惠有：认筹即享

10

万抵

30

万；客户签约选择一次性付款可享受

97

折优惠，按揭

99

折；签约客户可免

3

年华天城高尔夫球会费；签约自动升级为灰汤华天温泉酒店终身

VIP

客户，在酒店消费享有

8

折优惠。（二）典型项目规划设计、建筑设计和园林设计特点1、华天城项目规划图2、华天城别墅建筑设计特点西班牙风情（三）客户分析通过在华天城“天峪”首期别墅项目现场对看房者进行访谈的了解客户信息，得到客户基本特征与关注、需求特点。客户看好华天城“天峪”的原因依次为：

独一无二的温泉资源、优美的自然环境、华天强大的品牌、完善的综合配套。

客户多为与华天有业务往来的企业高层。

客户购买的用途自住与度假结合较多，也有少量投资客。

客户诚意度较高，对产品较为认可，购买可能性较高。

客户在灰汤购买别墅首要考虑的是环境与品质，其次是配套和物业。四、

市场需求与购买研究（一）对温泉酒店、休闲、投资类开发物业需求的调研1、对温泉酒店需求的调研（1）从区内旅游人数和酒店接待能力看。2010

年灰汤温泉国际旅游度假区旅游人数超过

100

万人次，增长

50%；到

2011

年

9

月，随着华天城的正式营运，更加推动了区域旅游的发展，而未来

3—5

年，度假区的旅游人次还有一个飞跃式的增长，乐观估计会达到

300

万—500

万人次；按旅游人次增长

30%计，预计

2012

年日均旅游人次可达到3500—4000，旅游旺季日均可达到

8000

人次以上。而目前区内有各种档次温泉宾馆

6

个，其中五星级标准酒店

2个，农家乐

60

多家，接待床位

4000

多个，显然各类酒店的总接待能力还远远不够满足需求。例如：在

2011

年十一黄金周期间，紫龙湾温泉大酒店、金太阳生态农庄

1

日至

5

日的普通客房节前就被预订一空，湘电温泉山庄客房节前的预订也达到

80%。（2）从游客出游特点和消费特点来看。游客来灰汤旅游一般逗留时间为

1—2

天，住一晚的出游情形占较大比例，而随着区域朝规模化、综合化发展的步伐加快，游客逗留时间也会增加，住二晚的情形会越来越多。而且游客中企事业单位职员、白领、私营业主、商务人员占比为

68.9%，消费能力较强，一般都选择条件较好的酒店住宿，以满足其休闲度假的需求，而目前区内只有

2

家五星级酒店，高品质的酒店相对较少。从以上两点可以看出，市场对区内高星级、高品质以及中高价位的酒店住宿需求是比较旺盛的，而区内相应的酒店接待能力还不能满足市场需求，因此区内高星级、高品质以及中高价位的酒店还有较大发展空间。2、对休闲开发物业需求的调研（1）经营企业对休闲开发物业的需求A.从国际温泉的发展来看，温泉的应用发展经历了四个阶段，目前正处于主题温泉开发阶段，而主题温泉的开发就是与体育、农业、房地产等更多产业进行融合，更加注重休闲物业的开发，延伸温泉的产业价值链，这根本上是由不断变化的市场内在需求推动的。B.从国内温泉的发展来看，随着国内旅游正逐步转向休闲度假方向，休闲度假物业的需求愈来愈旺盛，投资开发项目在规模上越来越大，在综合性上也越来越强，以满足消费者对休闲度假产品日益增加的需求。象知名温泉企业天沐温泉在江西投资开发建设的庐山温泉旅游度假村和明月山温泉旅游度假村，都在纯粹的温泉洗浴、疗养外添加了娱乐、体育、农业、地产等休闲度假产品。C.从区域内温泉的发展来看，也是休闲度假产品越来越丰富，休闲度假氛围越来越浓厚，从最初的湘电温泉山庄和湖南省总工会职工疗养院仅仅只提供温泉疗养产品，发展到现在集疗养、休闲、会议、度假、旅游、业务洽谈于一体，以及湖南灰汤温泉华天城的五星级酒店、大型综合游乐场、体育绿地公园、优质果木花卉基地、商业购物街、度假别墅等休闲度假产品玲琅满目。（2）消费者对休闲开发物业的需求市场对休闲度假物业的消费行为主要有以下三种：一是非置业型的度假、运动、商务活动等休闲消费行为。这些消费行为，主要是到旅游休闲地产的配套项目上消费，比较典型的有：到高尔夫球场打球，到配套的高级酒店进行商务或休闲、度假，到温泉、体育等配套项目上进行消费。客户到这些配套项目上进行消费，也是看中了高端旅游休闲地产项目优美的环境、清新的空气，而到私密而高端的消费场所，能让人身心放松。二是以度假或商务接待活动为目的的置业消费行为。对于此类客户，由于喜欢在节