乡村俱乐部可行性论证报告

90/90街子绿源乡村俱乐部可行性论证报告第一部分执行概要1．1项目简介本项目拟修建的街子绿源乡村俱乐部位于四川省崇州市街子古镇旁的凤栖山上，占地面积100亩。俱乐部拟建别墅五栋、疗养中心一栋和住宿楼1栋，及餐厅、接待中心等项目。五栋别墅中，有两栋是联体别墅，用来为顾客提供豪华住宿、集体会议等，另一栋单体别墅专门为VIP顾客设计和使用。凤栖山年平均气温14摄氏度，森林覆盖率达97%，空气质量达到国家一级标准，是成都附近最理想的天然氧吧，非常适合老年人这里长期休闲、疗养。近年来，随着社会经济的高速发展，老年福利事业面临的形势发生了极大变化，人口老龄化、家庭小型化、消费结构多元化的发展形成对老年福利事业的巨大需求。但是，国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，造成了目前与日益增长的需求相比，老年人福利设施严重不足，条件得不到改善的事实。福利机构的总床位数仅占老年人的0.8%，与发达国家3%--5%的比例相比差距很大。有需求就有市场，企业作为以赢利为目的的组织，无时无刻不在寻求利润增长点，让企业参与运作，启动老人市场或说开辟银发市场，在如今成功开放的市场经济下，既是供求关系的需要，也是形式的需要。本项目除具有高质量的养老功能外，还兼具休闲、娱乐、运动、商务、旅游等多种功能。与传统意义上的养老、敬老场所有本质上的不同。不仅解决了老人日常生活起居的料理问题，更重要的是通过其他增值业务的开发，为老人营造了健康、快乐生活的良好环境，改变了老人单调无聊的生活现状，使他们恢复青春活力，尽享天伦之乐。1．2提供的服务本团队将成立成都市街子绿源乡村俱乐部有限俱乐部（简称俱乐部），我们的口号和理念：尽情融入自然，享受健康之源。街子绿源乡村俱乐部主要为老年人提供以下服务：1、疗养健身：随着人们生活节奏的加快和环境污染日益严重，城市中生活的人们越来越希望能找到一个脱离城市、自然环境良好，能静心疗养的地方。街子绿源乡村俱乐部正是为老年人提供了这样一个集休闲、疗养、健身于一身的场所。俱乐部将为每位老年人建立健康档案，并定期进行健康检查，确保老年人的身体健康。2、特色餐饮：街子的自然资源非常有特色，野生食用蘑菇，天然森林蔬菜（野菜）系列，天全的竹笋、香菇、薇菜、天麻，以及贵重中药材虫草、黄莲、贝母、天麻等；药善食品等等。3、特色休闲活动：赏兰会、赛诗会、梅花节、疗养讲座、老年大学等。1．3营销策略街子绿源乡村俱乐部的目标顾客是年龄在55岁以上，有一定经济来源的老年人，这些老年人大多曾经是政府机关干部、企业管理者、私营企业老板等，在进入老年阶段后，他们主要追求的不再是事业上的成功，而主要是健康的身体，心情的愉快，以及能和儿孙共享天伦之乐。而在喧嚣、繁忙的城市中，并不能满足他们这方面的需求。城市生活给他们带来的是空气污染、噪声、烦杂的人际关系和应酬等，因此这些老年人非常希望能有一个脱离城市、自然环境良好，能静心疗养的地方。街子绿源乡村俱乐部正是为老年人提供了这样一个集休闲、疗养、健身于一身的场所。街子绿源乡村俱乐部营销策略主要包括俱乐部提供的产品和服务组合、俱乐部价格策略和俱乐部促销策略等。1．4管理团队及股权分配本项目计划投资2000万，资金来源包括自筹和对外融资。团队由四川省工商管理学院2004级5位同学组成。股东出资比例职务肖志军40%董事长CEO王华30%营销总监CMO黄润东10%财务总监CFO杨霞10%人力资源总监CHO周平10%运营总监COO1．5财务与盈利分析街子绿源乡村俱乐部所需的资金可选的来源渠道包括自筹、民间投资、政府资助、银行贷款和商业投资俱乐部。在创业初期，由于俱乐部尚未形成稳定的盈利能力及信誉，所以俱乐部所需的绝大部分资金要依靠团队成员投资、政府优惠贷款等。俱乐部将需要2000万元的投入，主要用于土地购买、别墅、疗养中心、住宿楼和其他主要配套设施的建设、设备购买等。街子绿源乡村俱乐部建成后将填补都市中高档养老休闲市场的空白，将为成都市的养老休闲建设起到示范作用。我们的团队具有丰富的管理经验和经营能力，如果能够取得足够的投资，必将在带来令人满意的经济效益同时，创造出不可估量的社会效益。并且经过我们的探索和实践，将公益性事业与市场化运作相结合，家庭式养老与社会化养老相结合，传统的孝道文化与现代精神文明相结合，趟出一条适合中国国情的养老之路。1．6成功关键因素1．6．1市场需求稳定充足据调查显示，目前成都市1200万人口中，65岁以上人口已经占到了总人口的8％左右，达到96万，55岁以上的老年人数量还要多。在这些老年人中，相当一部分具有良好的经济基础，他们追求的不再是传统的休闲方式，而是一种健康、自然的方式。近年来成都市老年人已经组织了老年体育协会、老年书画协会、老年骑游队等组织。目前，很多老年人倾向于在都市附近的山上进行休闲疗养，而目前他们去的最多的就是青城山、温江和崇州等方向。本项目正是在崇州市街子镇凤栖山上修建一座专门针对老年人的休闲俱乐部，满足老年人休闲疗养的需求。1．6．2良好的发展环境由于看中街子优良的绿色生态人居环境，众多房地产开发商来街子抢占摊头。已有成都天祥集团实业有限俱乐部、成都天仁房屋开发有限俱乐部、四川红星房屋开发有限俱乐部、成都中安达俱乐部、成都金瑞通集团俱乐部、达州四方房地产开发俱乐部、成都欣盛实业有限俱乐部等到街子投资兴建生态、旅游、别墅、园林、度假、住宅等项目。五粮液集团也在此兴建了能容纳1万人的员工疗养中心。这些项目的实现，为街子绿源乡村俱乐部提供了稳定、充足的客源。1．6．3政府大力支持街子绿源乡村俱乐部所在的街子镇可谓是成都古镇中的一颗明珠，2000年，被四川省确定为省级小城镇建设试点镇。2001年，被列为成都十大古镇之一。2002年，成都市出台《成都市十大古镇的保护与开发初步规划方案》，其中街子古镇的规划方案被媒体称作“最令人兴奋的”方案。今年，崇州市人民政府又正在为街子申报“国家级历史文化名镇”。街子镇政府非常重视古镇旅游、休闲等产业的开发，并为之提供了优惠的政策。1．6．4经验丰富的运营团队我们拥有一支非常出色的团队，以四川大学培养的MBA为主，汇聚了多个具有深厚的理论功底和丰富的实践经验的优秀人才。团队多名成员曾经长期担任重要的领导工作，成功经受了各种挑战，取得了卓越成绩。因此我们有信心、有能力开创我们自己的事业。1．6．5其它因素1、四川旅游业快速发展近年来，四川建设旅游经济强省的进程很快，重视和支持旅游业的社会氛围很浓，旅游产业规模不断扩大，产业体系基本形成。近三年四川旅游总收入的全国排名从2002年的12位上升到第9位、入境旅游人数从14位上升到11位、创汇从17位上升到14位，成绩喜人。2、交通建设的快速发展成都是西南地区最大的公路枢纽，有6条国道在此交汇。108国道（川陕、川滇公路）、213国道（川甘、成昆公路）、317国道（川藏北线）、318国道（川汉、川藏公路）、319国道（成渝公路）、321国道（川黔公路）在成都平原区形成了密集的公路交通网。现在的四川交通通讯发展迅猛，拥有极其便利的交通条件，从省会成都到各市州都有高速或高等级公路，全省高速公路通车里程达1700余公里，近年来，四川交通保持了持续快速健康发展的良好势头，交通建设完成投资已连续7年超百亿，去年达到创记录的169亿，全省公路总里程达到11.3万公里，其中高速公路通车总里程达到1759公里。第二部分项目简介2．1创业机遇2．1．1市场机遇我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3亿，占世界老年人口的1／5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。而在四川，以成都市为例，据调查显示，两老月总收入在2500-4000元的占91%，有休闲度假行为的占97%。成都市1200万人口中，65岁以上的人口近90万人，接近登记人口的8％。近年来随着经济的发展和人们生活水平的提高，老年人的休闲方式不再是传统的打麻将、下棋、打牌等，尤其是有一定经济基础的老年人，他们追求的是更健康、更自然的休闲方式。他们最希望的是远离喧嚣和污染严重的城市，找一个空气清新、自然环境良好的地方疗养身心。这部分老年人主要是退休国家干部、大学退休教授、国有企业领导、私营企业老板等，只要能为他们提供良好的疗养环境和高品质的服务，多花些钱是无所谓的。街子绿源乡村俱乐部正是看重了这一市场机会，为了更详细、准确、具体的了解顾客需求情况，绿源俱乐部聘请了专业的市场调查俱乐部，对目标顾客的收入、消费金额、消费偏好等进行了调查，具体情况在市场需求分析中有详细的说明。2．1．2政策机遇街子古镇是成都平原上古镇中的一颗明珠，街子历史悠久，古镇内保存了大量的文物古迹，同时街子镇还是唐代一飘诗人唐求的故乡。街子绿源乡村俱乐部所在的凤栖山属于街子镇。近年来，随着旅游和休闲产业的发展，当地政府已经开始重视街子镇和凤栖山的旅游休闲价值，他们非常希望能有俱乐部投资古镇旅游资源，并且在土地、税收等方面给予了很多的优惠政策。本团队中一个成员是崇州市政府的工作人员，对于街子古镇非常熟悉，同时和古镇政府保持着良好的关系。本团队能以更低的成本获得街子古镇的旅游开发权。2．2俱乐部简介2．2．1俱乐部概况本项目将成立“成都市街子绿源乡村俱乐部有限俱乐部”（以下简称俱乐部）。俱乐部注册资本2000万，注册地点在四川省成都市。俱乐部本着服务老年人，提高老年人生活、休闲质量的目标，为老年人提供疗养、健康饮食、娱乐、集体活动等方面的服务。2．2．2企业文化绿源俱乐部的愿景：让老年人享受健康与快乐俱乐部宗旨：创造顾客价值实现俱乐部利润合作方针：重情、讲信、追求双赢企业精神：主动出击、协调合作、快速反应、讲求实效经营口号：尽情融入自然，享受健康之源2．3俱乐部愿景和战略目标绿源俱乐部的愿景：让老年人享受健康与快乐街子绿源乡村俱乐部的战略目标：四川省老年人休闲疗养首选基地。通过凤栖山街子绿源乡村俱乐部的修建，争创“绿源”品牌，使之成为老年人休闲的首选品牌。品牌树立之后，俱乐部将向相关产业发展，如老年日常用品、老年服装、老年食品等。短期战略目标是成为成都市养老市场的领先者，长期战略目标是在经营、管理、理念、创新方面达到全国一流水平。预计一年内可完成市场导入，三年后涉足更高层次的开发成都市老年人休闲疗养。街子绿源乡村俱乐部理念：尽情融入自然，享受健康之源。第三部分俱乐部发展战略分析3．1宏观环境分析3．1．1政治政策环境分析街子绿源乡村俱乐部所在的街子古镇是四川省重点发展的30个古镇之一，同时也是成都市重点发展的10大古镇之一。四川省、成都市政府对街子古镇的发展提供了大量上政策上的支持。成都市发改委2004年的第50号文件中，重点提出了成都市委、市政府关于加快重点城镇建设的意见，意见中提出了对街子等重点古镇发展政策上的扶持，如采取“统筹规划、统一管理、切块包干、税收分成”的政策、加快基础设施建设的政策、帮助重点阵积极争取国家、省各类专项补助资金政策等。面对社会老龄化日趋严重的严峻形势，国家大力倡导和推行社会化养老，四川省也制定了相关政策，吸引、鼓励企业参与养老事业，以改变过去主要依靠国家和集体投入的单一投资渠道。因此在用地、经营税收等方面都有优惠政策。从以上信息我们可以看出，街子绿源乡村俱乐部面临着非常好的政策、法律环境，抓住这一机遇，必定能取得成功。3．1．2经济环境分析从成都市统计局获悉，2005年下半年成都市经济发展在西部城市中仍然位居前列，GDP西部第一：下半年半年，全市实现地区生产总值1111.5亿元，同比增长13.5%。横向看，成都市GDP总量在8个西部城市(缺呼和浩特和贵阳)中列首位。从全国看，成都市占全国GDP的比重为1.7%，增速高于全国4个百分点。固定资产投资(西部第一)：下半年，成都市完成全社会固定资产投资总额604.64亿元，居西部10城市第1位，增速(64.3%)居第2位，低于第1位的呼和浩特(73.7%)9.4个百分点。从全国看，成都市固定资产投资占全国的比重为1.8%，增速比全国高38.9个百分点。人均可支配收入(西部第二)：上半年西部10城市城镇居民人均可支配收入最高为呼和浩特，达6336元，成都市以5817元列第2位；从增幅看，最高的是呼和浩特(28.3%)，成都市增幅12.4%居第5位。从全国看，成都市城镇居民人均可支配收入增速高于全国2.9个百分点。良好的经济形势，使得更多的老年人有经济和时间基础享受休闲生活，进一步扩大了本项目的市场空间。3．1．3社会文化环境分析我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，目前已经超过1.3亿，占世界老年人口的1／5，占全国总人口比重的10%以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。专家预计我国到21世纪中叶，60岁以上的老年人将达到4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，约占世界老年人口总数的22.3%。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。随着时间的推移，我国老年人口比例将越来越大，据相关资料统计，到2030年，我国将有三亿多的老年人口。他们存在的对更好的晚年生活的期望，在当前社会中却难以得到满足。图3.1中国与世界主要先进国家人口老龄化的国际比较国别老年人口（万人）老年人口系数（%）老年负担系数（%）老化指数（%）20002020200020202000202020002020中国134804193510.315.9811.0721.6641.45105.99美国3452717515.5221.8819.0336.7657.74117.55日本2097319116.5326.1224.3344.54106.38171.31德国131420641.2128.0923.7749.20103.86189.57人口老龄化对个人消费有巨大的影响。一般而言，年龄结构的老龄化正在进行的过程中，消费支出呈现渐渐扩大倾向，年龄结构的变化影响了消费结构。从中国城市居民的消费水准看，老年人的家庭用品、保健费、医疗费，特别是养老居住费用等支出的比例显著提高，如下图所示。这将会形成以老年消费者为群体的巨大市场。图3.2消费结构变化图资料来源：零点调查俱乐部而据相关调查显示，中国老年人消费市场潜力巨大。我国政府用于老年社会保障的开支正在大幅度增长，离退休人员退休金2001年近2000亿元，且以20%的速度增长。据中国老龄协会估计，中国老年人潜在的消费能力约每年3000亿元人民币。作为老年人消费的主要内容——养老居住消费和老年人医疗保健消费，将在老年人消费支出中占有相当大的比例。作为本项目主要市场的成都市，是一个典型的休闲型城市，成都市民消费观念在全国范围来看比较超前，注重生活品质和休闲享受，成都市郊的几个大型休闲度假区域节假日及周末生意均十分火爆。这种情形正好印证了成都市休闲度假旅游市场还存在巨大空间。此外，成都市私家车保有量居全国第三，仅次于北京、广州两地，自助旅游在成都也有着广泛的市场空间。因而，只要营销和设计规划得当，可以预见，街子绿源乡村俱乐部项目市场前景将十分乐观。传统的老年人休闲不外乎是在小区的茶馆里打打小牌、听听收音，种种花、养养猫狗之类。相对于改革开放二十多年来，年轻人的生活和休闲方式发生的巨大变化，老年人的生活模式变化不大。进入新世纪以来，越来越多的老年人不甘心以传统的方式度过自己的晚年。有超过80%的老人希望自己的生活更能与时代亲密接触，在不愿意自己被家人、朋友遗忘的同时，他们更不愿意看到的是自己生活方式的落伍。在淡泊名利宁静致远的老年人心里，他们也要追求一种更为健康、更为自然、更为丰富的生活方式。在成都，已经成立了成都市老年体育协会、成都市老年骑游队、成都市老年书画协会、成都市老年大学等，老年人的休闲活动内容和方式日益丰富。街子绿源乡村俱乐部正是从这一市场需求出发，为成都市、崇州市和都江郾市等相邻城市的老年人提供一个集休闲、疗养于一身的场所。3．1．4地理位置街子绿源乡村俱乐部位于崇州市街子镇，距离崇州城西北25公里，距离成都市57公里，距离双流国际机场45公里，从成都市到街子古镇的车程大约一个小时。街子镇北连世界双遗产青城山，并比邻称为美国乡村俱乐部的高尔夫球场。西接正在申报国家级（原为省级）风景名胜区的鸡冠山－九龙沟，且凤栖山也属于该景区的重要景点之一。街子又处于川西旅游环线上，南至国家级风景区西岭雪山，北至国家级旅游城市都江堰市，正好处在这一景观轴线的中间点上，占有十分有利的区位优势和交通优势。目前崇州市为了发展街子旅游，已经加快了配套的公共设施、服务硬件、交通条件建设。但街子绿源乡村俱乐部具有其它休闲场所不具备的历史文化优势、自然生态优势，能适应成都人回归自然、返朴归真的普遍需求，街子绿源乡村俱乐部将成为成都市老年人的第二居家场所。3．2行业环境分析3．2．1竞争者分析在成都，已经有一些企业开始认识到银发市场潜在的巨大价值，涉足该市场的开发和运作，但由于资金投入上的限制和受传统养老方式的影响，并未形成强大的市场竞争力。据调查了解，四川某一民营企业兴建了养老生态村，占地约100亩，老人生活区40亩，可容纳120位老人居住（目前已居住了100位老人），收费标准600—1000元/月。该“生态村”功能较单一，仅限于料理老人的衣食住行，且地段偏远，交通不便，可以说该“生态村”与传统意义上的养老院、敬老院在本质上没有多大的区别。另外，成都及其周围的城市的老年人，已经形成了夏天到青城山度假的生活习惯。他们一般在6、7、8三个月住在山里面，在都江堰和青城山已经有很多的农家乐和休闲场所，但是这些场所一般设施比较陈旧，而且顾客数量非常多，根本不能满足顾客休闲和享受自然的需求，更不能满足老年人疗养健身的目的。由此可见，从目前的行业发展情况来看，一方面银发市场的开发尚处于起始阶段，存在俱乐部切入的时机；另一方面开发经营高品位、高档次的养老场所还有很大的市场空缺，给俱乐部的切入创造了机会。凭借雄厚的资金、科学的管理、高质量的服务和对传统养老方式的变革，我们在银发市场的开发和经营上将有很强的竞争力。3．2．2供应商分析供方可能通过提价或者降低所购产品或者服务质量的威胁，来向行业中的企业施加压力。供方可以迫使一个行业因无法使价格跟上成本的增长而失去利润。休闲俱乐部的供应商主要有向俱乐部提供原料、设施等的企业。鉴于街子当地的自然资源十分丰富，比如餐饮的原料就可以直接向当地农民签订长期供货协议，保证以最低的价格拿到最新鲜、质量最好的原料。街子绿源乡村俱乐部需要的其它原料主要包括：疗养消费品、健身器械等，目前市场上存在大量的供应商，可以为俱乐部提供价格低廉、品质可靠的产品。3．2．3顾客分析街子绿源乡村俱乐部的目标顾客主要是有一定经济收入和来源、同时时间比较充裕的老年人。这部分老年人休闲的目的是疗养和健身，找一个清静之地安享万年。因此，他们对消费价格不是很在意，至少价格因素不是决定其消费行为的决定性因素。因此，只要街子绿源乡村俱乐部能为顾客提供良好的环境和高品质的服务，价格上相对来说是占有优势。3．2．4潜在进入者分析随着老年经济的发展，越来越多的俱乐部开始关注银发休闲市场。从目前俱乐部掌握的资料来看，崇州市已经有2－3家民营企业计划在凤栖山上投资兴建休闲中心，但是他们面对的主要是来街子古镇和凤栖山上游玩的游客，而不是老年人，因此和我们的目标顾客不同。目前，还没有和我们市场定位相同的俱乐部准备进入这一市场。3．2．5替代品分析对绿源休闲中心来说，最大的替代品威胁主要有以下几方面：1、成都周围的农家乐2、青城山上的休闲场所3、成都市内的老年休闲中心以上几种场所是老年人传统的休闲之地，但是并不能起到疗养健身的目的。3．3相关资源分析街子绿源乡村俱乐部位于崇州市凤栖山上，凤栖山具有丰富的旅游休闲资源，绿源休闲中心将充分利用这些资源，来为老年人提供高品质的服务。在街子绿源乡村俱乐部的附近有梅花寨、原始森林和兰花坡等自然风光和资源。3．3．1街子绿源乡村俱乐部附近自然资源１、梅花山寨梅花寨背靠古寺，因满山满沟的梅花而得名。寨区梅林近千亩，花开时节，呈现“十里梅花香雪海，千树万枝浮暗香”之壮景。寨区自古就有植梅的习俗，主要生产药用乌梅，也种部分观赏梅。梅花寨附近山林满山满沟的梅花已近千亩。梅花寨寨园内更是梅的世界，已达数十个品种，上万株。从品系上说，有真梅、杏梅、樱李梅等；从形态上说，有直枝梅、垂枝梅、龙游梅等；从色彩上说，有宫粉型、洒金型、红梅型、朱砂型等，真是应有尽有。从岁寒到春暖时节，腊梅、红梅、绿梅、乌梅相继开放，其他地方香袭人，在千枝疏影浮暗香的梅海中，梅花寨欧式风格的寨楼和点式别墅，把寨园装点得别具情调，游人到此如入外域。因此，每年到了盛夏就成了成都人避暑的胜地。２、原始森林以凤栖山上的光严禅院为中心向四周辐射，木鱼峰、香炉峰、千佛山一带，方贺上千亩原始森林参天蔽日，被誉为西川第一林。林区万木峥嵘，挺拔苍苍，有古柏、古楠、古杉、古银杏等珍稀树木25000余株，树龄千年，树大合抱，树冠如盖。树上古藤如莽蛇缠绕，树下蕨草如孔雀开屏。野花、野果遍地，蝉鸣、鸟语处处。盛夏季节，数米之内，林外与林间温差达4℃以上。林外酷日当空，炎热逼人；林间绿荫森森，一片清凉。当年一瓢诗人唐求隐居味江山（今街子场）时，常骑青牛闲步其间，借这片清凉之地放浪诗情。３、兰花街子人有爱兰养兰的传统习惯，石梁、莲经、高墩等山村有丰富的兰草资源。街子场有三分之二的人家养兰，农村平均每6户就有1户种植兰花，涌现出一大批养兰专业户。种植兰花已成为街子的支柱产业之一，年收入已达1000万元以上，早享有“兰花之乡”的美名。“四川西部兰花协会”的牌子也挂在了崇州市。每年农历正月十九，街子古镇都会举行“街子兰花会”，街子兰花会已成为成都八大花会之一，与新都桂花会、龙泉桃花会、彭州牡丹会等齐名。“兰花之乡”已成为街子的一张新名片，其广泛的社会影响是不可估量的。兰花静谧清香，能静心、养神，是老年人非常喜欢的花类品种。街子绿源乡村俱乐部将以兰为题，组织老年人参加兰花诗会、兰花鉴赏会、兰花拍卖会、养兰协会等活动和组织，加强俱乐部和老年人的联系，提高顾客忠诚度，让老年人在享受自然健康的美景和风光的时候，也能得到心灵上的净化和享受。4、光严禅院光严禅院始建于隋唐时期，鼎盛于明代。朱元璋家族四代人与这座禅院有密切关系。朱元璋的叔父法仁和尚是这里的住持，明朝洪武帝朱元璋、建文帝朱允汶、永乐帝朱棣三代皇帝或题赐御书，或敕赐寺名，或赠赐龙凤旗、半副銮驾、千僧皇锅、琉璃瓦等类帝王用物，让古寺享用。古寺中的御赐《洪武南藏》，是当今中国明代官版传存下来的“唯一印本”。自唐宋至民国曾令不少墨客骚人、党政要员前来观光，张令问、陆游、尹昌衡、林森、于右任等都前来造访。凡此种种，都是不可再造的文化遗产。所以古寺跻身四川省文物保护单位之列，实属历史的必然。成都市很多企业家也曾到这里烧香许愿，并成为了禅院的俗家弟子。每到初一、十五禅院内总是香火鼎盛，来这里朝拜的人络绎不绝，这些人中，大部分都是有一定经济基础的老年人。这部分老年人非常希望能在凤栖山中有一个住宿的地方，方便他们来此朝拜。街子绿源乡村俱乐部可以联合光严禅院定期举办一些宗教仪式，比如请佛家大师来开法会，庙会。由于在地理位置上与青城山的联系可以考虑打造成都附近比较著名的佛教文化交流圣地。3．3．2客户关系资源一、医院客户关系资源本团队有成员本身是四川省肿瘤医院的高层领导人员，由于平时工作关系，同老年人接触的比较多。切身感受到老年对疗养、健康的迫切需求，并且很多老年人都知道街子古镇的凤栖山，但是苦于山中没有高档次、高水平的休闲场所而不能去山中疗养、休闲。俱乐部可以充分利用医院这一资源，将在康复期的老年人接到街子绿源乡村俱乐部，进行后期的调理和恢复，一方面能为病人节约开支，另一方面也改善了疗养环境，有利于疾病的康复。二、企业客户关系资源本团队具有非常丰富的企业客户资源，团队CEO是某跨国俱乐部（世界500强）高层领导，具有非常丰富的企业客户资源。在平时和俱乐部管理者接触的过程中，他发现很多成功人士虽然在事业上取得了成功，但是牺牲了很多和父母团聚、孝敬父母的机会，对他们来说，给父母最多的只能是钱。他们很希望能让服务远离城市的污染和喧嚣，找一个自然环境优良、离成都不能太远、服务质量比较稿的休闲场所，让服务在那里颐养天年。三、政府客户关系资源本团队中有政府机关的官员，可以与四川省政府、成都市、以及崇州市政府达成长期合作协议：有中小型会议、研讨会或者其他类型的活动都可以到街子绿源乡村俱乐部。另外，与成都市、崇州市政府等签订离退休干部疗养计划和机关干部度假优惠计划，吸引他们到街子长期度假，休闲旅游。3．4街子绿源乡村俱乐部SWOT分析内部原因外部原因优势—S1、街子镇位于青城山、成都市和崇州市之间，地理位置优越；2、地价适中，成本构建中存在较多可操作空间；3、自然环境优越，其它地方不具备这一条件；4、进入市场早，占据先发优势劣势—W1、市场知名度不高；2、顾客需要一段时间来接受；机会—O1、国家、地方优惠政策支持2、老年休闲市场广阔；3、现有竞争者之间竞争不激烈，无直接竞争对手；4、能形成较高的行业壁垒；5、老年休闲产业发展前景好；SO战略方向1、提供高质量差异化服务；2、充分享用政策优惠，引进人才和风险投资；3、借助青城山和街子古镇旅游的快速发展；WO战略方向1、尽快招收和培养高素质的营销和服务人员，提高营销和服务水平2、加强广告宣传，提高俱乐部和产品知名度威胁—T1、竞争对手模仿跟进；2、周围农家乐等休闲场所的低价竞争；3、传统社会文化威胁ST战略方向利用成本优势，加快资金回收速度WT战略方向采取多渠道的融资方式3．5街子绿源乡村俱乐部发展战略3．5．1差异化战略目前成都市休闲市场竞争非常激烈，在成都市郊区有数不清的农家乐和休闲乐园，而成都市周围的都江堰、青城山、温江等地区休闲行业竞争也非常激烈。要想在激烈的市场竞争中立稳脚跟，并取得长足发展，必须采取差异化竞争策略。什么是差异化，就是与别人不同，可是差异化很快就会被竞争者抹平。所以差异化就应该是一个不断求变的过程。不断求变就是不断创造。小创造小收获、大创造大收获。小创造靠技巧

，大创造靠思想。综观商业发展史，没有一个伟大的商业奇迹不是来自伟大的商业思想。

街子绿源乡村俱乐部差异化主要体现在以下几方面：目标市场差异化街子绿源乡村俱乐部的目标市场定位于有一定经济收入和时间的老年人。虽然成都休闲市场上竞争激烈，但是大部分休闲场所面对的是整个市场，没有进一步的市场细分和定位。街子绿源乡村俱乐部正是抓住了这一机遇，为老年人两身打造集休闲、娱乐、疗养于一身的俱乐部。差异化的市场定位，为街子绿源乡村俱乐部提供了不可模拟的市场竞争力，而通过和成都市老年协会、成都市老年体育协会、四川省肿瘤医院等协会和单位达成合作协议，可以获得稳定的顾客来源，提高竞争者的进入壁垒和顾客的转换成本，提高顾客忠诚度。服务项目差异化传统的休闲场所无非是给人们提供了衣食住行等场所，街子绿源乡村俱乐部提供的服务涵盖了传统休闲场所的服务内容，同时又进行了大胆的改进和创新。结合街子古镇和凤栖山的历史文化资源和自然资源，街子绿源乡村俱乐部将不断举办各种活动，提供服务项目，这些活动和项目包括：赏兰会、赛诗会、梅花节、疗养讲座、老年大学等。建筑风格差异化引水环绕，辅以别致水景，多层楼房建筑风格为中西合璧花园洋房式建筑，高度不超过4层；四合院为川西民居风格，让人们从钢筋混凝土的生硬中回到其乐融融的大家庭。运用“远借近收”的方式，即以“近水远山均入借”的手法来扩大建筑视野。丰富建筑的外部空间，同时组织不同尺度的大小院落来处理内部空间，做到远近内外交融又各异其趣。呈现青瓦粉墙、重重院落、轻盈精巧、朴实自然，体现崇尚自然，返璞归真的意境。管理手段差异化传统的农家乐、休闲度假中心等由于从业人员素质不高、资金有限等原因，采取的是传统的管理方法，这种管理方法效率低下、服务质量低，根本不能满足顾客的需求。而且，老年人可能面临疾病突发、摔伤等突发情况，街子绿源乡村俱乐部充分考虑到这一问题，在俱乐部内采用现代化的管理技术和手段，为老年人营造一个安全的休闲环境。3．5．2战略联盟从以上分析中我们可以看出，街子古镇和凤栖山拥有非常丰富的自然、历史文化的资源，街子绿源乡村俱乐部如果能充分利用这些资源，和古镇政府、光严禅院、梅花寨、汤麻饼、唐公祠以及附近的农家乐等达成战略联盟关系，整合这些资源更好的为老年人服务，那么必定能取得非常好的经济效益和社会效益。同时，街子绿源乡村俱乐部将和这些合作伙伴一起同成都市、都江堰市、崇州市等地的旅游俱乐部、公交俱乐部、政府机关、社会团体组织、企业等达成合作协议，从他们那里获得稳定、充足的客源。街子绿源乡村俱乐部战略联盟主要包括：1、街子绿源乡村俱乐部——光严禅院借助光严禅院在佛教信徒中的影响力，为前来朝拜的老年人提供住宿、餐饮、娱乐、疗养等服务，同时俱乐部还将聘请禅院的高僧大德来俱乐部为老年人讲经授法，提高老年人的生活质量。2、街子绿源乡村俱乐部——四川省肿瘤医院俱乐部将利用团队成员的关系，和四川省肿瘤医院签订长期合作协议。一方面医院将为俱乐部提供医疗护理、疗养等方面的人力、仪器设备支持，另一方面俱乐部将为医院提供其康复期病人疗养的场所。这样既有利于病人快速恢复健康，另一方面也降低了治疗成本。3、街子绿源乡村俱乐部——各种老年人协会4、街子绿源乡村俱乐部——政府第四部分市场需求分析４.１市场需求分析及预测４.１.１市场需求概况据第五次人口普查，成都人口近1200万（包括外来人口，不包括外出人口）。其中；65岁以上的人口近90万人，接近登记人口的8%，这将是一个庞大的市场，休闲消费的市场规模达9000万元左右。老龄社会发展的必然趋势将会是从早期的社会福利服务体系演进到现代的教育休闲安置。于是提高老年人休闲质量，使老年人能度过积极快乐的晚年生活，日益成为成都社会亟待解决的重要问题。据绿源俱乐部了解，在成都目前专门针对老年人的休闲度假市场还尚属空白。在成都退休的老年人群体中有一部人的共同特点：有闲、有钱。据调查显示，两老月总收入在2500-4000元的占91%，有休闲度假行为的占97%。加上成都的交通及为便利和独特的“农家乐”休闲方式，因此外出到附近各旅游景点度假休闲已成为成都老年人生活的一重要部分，但据了解由于老年人的特殊性，在成都目前还没有适应或专为老年人的提供的综合的、大型的休娱乐闲场所，可谓是有“市”无“场”。因此打造以休闲、疗养为主诉求的老年人休闲俱乐部所是打开成都老年人休闲市场的突破口。成都市老年人已经形成了在成都周围的山区养老的消费风潮，这些“养老部落”分三种居住类型：一是候鸟型，每年夏天到山中去疗养、休闲3个月至4个月，这种类型超过60%；二是定居型，除过年过节或单位组织活动外，平时都住在山中，一年要住8个月至10个月，这种类型超过30%；三是疗养型，主要是大病初愈后到这里疗养康复。成都凸现的“养老部落”，说明养老方式正呈现多元化，这种回归田园的养老方式，是丰富老年人精神生活的一个有益探索。同时，他希望各级政府进一步加强对“养老部落”的管理和服务，使老年人在那里能够愉快地养老，心情舒畅地安度晚年。另外一方面，目前医疗保健市场发展势头良好，市场需求潜力巨大。随着国家大力发展和建设社会主义“新农村”宏观政策环境的优化，政府在医疗卫生资源配置、区域规划、财政资金的投入等方面，都将陆续出台更多的优惠政策，。根据近年医学院校医、技、护专业学生就业难的客观事实，投资设立医疗保健养老院可以获得优质的医疗卫生资源以及超低的人力资源成本，所以综合各方面因素考虑，我们认为在此建立休闲俱乐部既可以超越街子原有卫生院的医疗服务，让老年人享受到更加方便、快捷、优质及价格低廉的医疗保健和养老服务，这又是本项目的一个特色亮点。４.１.２绿源俱乐部市场调查说明一、绿源俱乐部调研目的为了给绿源俱乐部市场定位提供市场信息和决策依据，俱乐部专门聘请了专业调查俱乐部对目前成都市老年休闲市场进行了调查。通过对成都中高端老年人休闲消费习性和其消费情况、消费频率等状况的了解；二、调研设计、组织工作与实施情况1、问卷设计本次调查问卷由以下三大部分组成：☆甄别部分：用于甄别出符合本次调查要求的被访者；☆主体部分：根据此次调研目的设计的项目相关调查内容；☆背景资料：被访者的个人背景资料及媒体接触习惯等。2、样本条件年龄在50-75周岁之间；符合市场调查的常规过滤条件：两老月收入在2500元以上；3、调查区域

成都市内各干部活动中心、老年大学、老年活动中心、高档社区4、调查对象：中高收入老年人5、访问方法：进行随机的消费者街头访问的形式。４.２绿源俱乐部市场调查结果分析４.２.１收入统计结果两老的月总收入情况由图中可以看出，月总收入在2500-4000元的被访者所占比例最高为91%，另外月总收入在4001元以上的被访者所占比例为9%。４.２.２休闲消费情况每人每次消费在500元以下的所占比例为63%，22%的被访者为500-1000元/每人次，而在1001元以上的被访者所占比例则为15%。由于被访者所到地以郊县和邻近县、市的旅游景点为主，而郊县消费水平低，各旅游景点则针对老年人制定了不少优惠政策，故花费并不算很高。４.２.３选择休闲地的决定性因素吸引被访者到那里去的原因：环境好、空气清新、污染少是吸引人们前往的主要原因，其比例为42.4%，而交通状况的好坏，同样会影响大家的决定，它的比例为7.6%，还有是冲着目的地的知名度去的，这类被访者所占比例也有8.3%。４.２.４成都老年休闲主要去向据调查，成都市老年人休闲的主要去向如下：崇州市已经成为仅次于龙泉和温江的老年休闲去向，因此，这充分说明了街子绿源乡村俱乐部市场前景广阔，同时面临着难得的市场机会。４.３老年人生活特点分析４.３.１老年人居住方式分析1、与子女共同居住。这种情况在农村非常普遍，在城镇也比较多，但在各大型城市里已相对较少了；随着城市化进程的进一步发展，人们生活质量的提高，注重个人生活空间的人会越来越多，在很多城市，一些经济条件特别是居住条件好一点的（有两套以上住房的）家庭，已不是年轻人想拥有自己的生活空间而不愿意同老人居住在一起，而是老人要求有自己的生活空间而不愿意跟孩子生活在一块儿。请注意：这是一个人们思想意识的巨大转变，是人们突破传统的养老方式，实现养老社会化的重要基础。2、在敬老院、福利院或老人公寓等社会福利组织居住。据中国老年科研中心进行的一项调查显示，这种情况仅占老年人总数的2%。这是由于我们国家的经济基础还比较薄弱，跟一些较为发达的国家相比由国家财政拨款兴办的敬老院、福利院或老人公寓在设施上、管理上还有很大差距，居住在那里的老人群体有一个难言的共同特征，似乎是迫不得已或者是走投无路才被送进那种地方的，这无疑给人一种猜测，要么这个老人无后，要么这个老人的后代不孝顺，于是只要条件还过得去的家庭或者是只要还不愿意背不孝之名的家庭，也顾不得自己能力大小，将这一重负背在自己肩上，不敢有半点微词。于是虽然我们的国家从农村到城市都设有敬老院、福利院，但并没有从根本上解决养老问题，何况国家目前的财力也还达不到大规模提高福利待遇的水平。也就是说现有敬老院、福利院的设施和管理经营水平还远远达不到满足日益增长的养老需求并逐步取代家庭养老的要求。3、老两口相依为伴居住，或是老人孤身一人居住，即人们所说的“空巢老人”。据统计，目前四川省每9个人中就有一个老人，全省平均家庭规模缩小到每户3.32人，预计到2025年老年人口高峰时期，将至少有80%以上的老人和子女“分居”，这种“空巢”现象将日趋严重。这是跟前面所说的老人要求自己的生活空间是思想观念大大转变并不违背的事实，但要看到老人们在怎样生活，如果他们生活得幸福愉快，那这种居家模式是进步的，如果并非幸福愉快，就太不尽人意了。人生一世，无论是沿着怎样的生活轨迹走过一生，谁都不会愿意落得个晚年孤独。社会养老的责任不仅仅是解决老人的吃喝住行，更重要的是要让人们在集体的生活中找到快乐，找到精神寄托，它要解决的除了生存要求，更有精神层面的需求。４.３.２养老方式1、依靠一定数额的退休养老金这种情况主要集中在城市和城镇，而养老金的多少也取决于老人在离岗前的工资水平，养老金较少的可以解决个人的生存问题，养老金较丰厚的往往可以解决平日日常开销后还有一些节余，会有一定存款，甚至还可以帮助子女解决一些经济困难，而养老金较丰厚的这一类人会对生活质量要求比较高，会更需要相对高标准的生活条件和丰富的生活方式。2、完全依靠子女供养这种情况多出现在农村，当然在城市里也有很多这种情况。那些原来在农村成长的子女及其后代，通过读书、参加工作、服役、打工在城市里立足，当生活安定后，开始供养完全没有经济收入的老人；或是城市里的子女供养原来没有固定职业、固定收入的老人。老人的生活质量取决于子女的收入水平，要看到改革开放以后，越来越多的人先“富”了起来，越来越多的老人虽然没有经济收入依靠子女供养，但是生活质量越来越高，而如今的青壮年，当他们事业有成后，当他们的生活越来越宽裕后，都有着安排好自己老人的生活的迫切要求，专门为老人请保姆也好，鼓励独身老人再婚也好，都是这些子女期望自己的老人生活幸福的具体表现。也就是说，只要能让这些老人过上幸福美满的晚年生活，子女们在经济上只要有条件承担是绝不吝惜的。3、有一定自行料理生活起居的能力这主要是指老人中身体较好的人群，然而不排除在生病时需要专人照顾护理，更不排除即使身体健康但感情孤独而产生负面影响致使生活质量不高。4、完全需要别人的照顾和料理这主要是指老人中身体有疾病或残缺的人群，这样的家庭由于必须全面照顾老人的日常生活起居，事务性工作繁杂，在那些工作压力大，生活节奏快的家庭，往往会请保姆分担，但说起保姆的雇佣问题，那又是一本难念的经了。４.３.３老年生活方式1、有的老人退休后仍有少量工作可以“发挥余热”，过着比较充实的生活；比如退休后再被单位反聘，或出去打工，老人们往往是在这种工作中体会集体活动的快乐，而并不十分在乎经济上的回报，可子女们念及自家老人辛苦一生，到老了还不能安心休息，何况别人还会以为是子女不孝,会对老人的这种生活方式不解，可不让老人外出工作，又有什么其他的方式来调剂老人单调的生活呢?2、有的老人则完全闲在家，终日闲散消磨时光；这些完全闲在家的老人在家里呆久了，会很快与飞速发展的社会脱节，慢慢成为边缘人群，人老不中用的生活态度也就会占据他们的思想，于是越过越消极，哪里谈得上安度晚年？3、有的老人热衷于参加一些社会公益活动，或有一定的社会交际、兴趣爱好；正是因为人是需要在群体中存在的，只有在集体丰富的活动中，才会找到真正的快乐。这部分老人往往是通过社会公益活动、社会交际体会生活的乐趣，而这恰恰是我们发展社会养老的重要内容，让人们在集体活动中感受生活，人们在这样的环境中互相关心、互相帮助。4、有的老人则足不出户，完全自我封闭。这些老人不仅生活不开心，对子女来说也是有很大压力的，但关键的问题还是要让老人从自我封闭中走出来，不仅需要家庭的关心，还需要周围人群的关心，营造这样一个其乐融融的环境非常重要，这也是社会养老力求解决的问题。4．4目标顾客街子绿源乡村俱乐部的目标顾客主要由以下几类人群组成退休的政府机关干部退休的俱乐部管理人员大学老教授其它有一定经济来源的老人来俱乐部探视老人的家属来凤栖山游玩的散客根据对成都市以及周边城市老年人的特点和行为的分析，我们把目标市场细分为以下几个市场：1、身体健康，有较高经济收入来源的老年人。2、身体健康，中等经济收入水平的老年人。3、缺乏生活自理能力，有中高等经济收入水平的老年人。4、体质较弱，希望到休闲俱乐部疗养的外地老人。从我们的目标群体的地域分布看，我们的目标顾客将主要集中于成都市区内的各大国营企业的退休职工和政府退休人员。这部分群体教育程度较高，经济收入也较有保障，其养老观念也比较先进，在我们的调查中其入住中高档的老年休闲俱乐部的意愿也最高。在市郊和郊县上的政府退休人员由于居住环境和条件都不如市区好，他们也有较强的意愿入住老年休闲俱乐部。第五部分营销策略５.１产品及服务策略街子绿源乡村俱乐部以提高老年人的主动保健意识、丰富老年人的精神世界和休闲质量为卖点，引起老年人对其的关注和接受。老年人的日常生活相对简单，他们需要的不仅仅是物质上的享受，更注重的是身体的健康与精神上的需求，需要亲人的关怀，需要不断的思想与文化的陶冶，也需要更为开放的生活方式。据此，我们重点打造以下产品及服务项目。５.１.１住宿产品1、街子绿源乡村俱乐部提供的住宿分为不同的档次和类型，并考虑到为老年人提供一个与子女、儿孙共享天伦之乐的场所，特将疗养中心设计为公寓式住宅，游客可根据自己的需求及消费能力选择公寓式疗养中心、酒店标准间、连排别墅或单体别墅住宿。2、住宿单元均采取人性化设计，充分考虑中老年人的度假需求，提供一系列服务，如提供膳食、专人配菜、订/送餐服务、清洁绿化、工程维修、保安监控、来客接待、出入专车接送等服务，3、住宿区内还设有种植采摘园地，自种绿色食品，以及生态种植场、养殖场，让有此爱好的老人从事一些力所能及的娱乐性劳动，使厌倦都市生活的老人过上宁静清幽的田园生活。５.１.２疗养保健产品1、体检中心，与省内各大医院（如四川省人民医院、华西医院、四川省肿瘤医院等）合作，建立有与各大医院的直通车，根据顾客需要，提供不同种类的体检服务，建立客户健康档案，对于长期（一个月以上）居住于此的老人、病后疗养客人，建立老年人健康档案。同时提供免费的体温、脉搏、呼吸、血压测量等常规检查，一周体检一次，并可为其提供专业的护理及定制养生保健计划等。2、各类保健场所，设施配备齐全，定期邀请优秀的专家、各科主检医师，开展全民主动保健观念普及活动，如举办各种养生保健讲座及组织各类保健活动，如林前漫步、花前操拳、湖畔垂钓、绿茵舞剑、门球比赛和网球、羽毛球健身锻炼等。同时提供足底按摩、药浴、药膳等保健服务。５.１.３文化休闲产品1、老年人课堂，图书室是专供老年人培训、学习的场所，街子绿源乡村俱乐部将与高校及一些社会团体合作，以适应不同阶级、性别、教育程度或不同需求的老人为原则。同时鼓励来度假疗养的老人应聘讲师授课，采用定期或不定期方式举办各种讲座，并展开长、中、短期各种不同内容的教育活动，如：语言类（方言、各种外语等）、技艺类（书画、园艺、烹饪、纺织、戏剧、音乐等）、文史类（国内外文学、诗歌、宗教等）、保健类（医药常识、营养、保健等）、科技类（电脑、科技讲座、天文知识等），等等，以丰富老年人的精神世界和体现他们第二次自我价值。2、老年人俱乐部组织各种文化休闲活动，以增进老年人之间的交流与沟通为原则，鼓励老年人积极参与中心内的各种文化娱乐社团。如老年人联谊会、节日游园会、长青运动会、假日登山健行、才艺观摩会、各种比赛等等。并辅以各种不同的休闲设施，确保老年人休闲娱乐的场地和质量。3、老年交流中心主要功能之一是联系和组织老年朋友来居住生活、疗养就医，学习娱乐，参加比赛，出席会议、旅游观光以及开展有关置换式服务等，其二是组织开展各种丰富多彩的活动，如春节焰火晚会，大型露天音乐会，戏剧演唱会，交谊舞会以及召开专业会议和研讨会，中心将与全国各地区的老龄团体及组织建立联系。4、时尚俱乐部满足部分老人不甘落伍，渴望参与时尚活动的心理需求，以适应老年人承受能力为原则，与年轻人形成互动，可以由老人子女、儿孙自愿组成，向老年人发布时尚信息，让其了解乃至一定程度融入年轻人的生活方式，可举办一些由年轻人、老年人共同参与的时尚PK赛。５.１.４餐饮街子绿源乡村俱乐部将充分利用街子古镇的特色饮食，为老年顾客提供健康、自然、养生的饮食。具体来说，街子绿源乡村俱乐部的特色餐饮产品包括以下几方面：1、汤麻饼汤麻饼始创于清乾隆年间，由于其酥、脆、香、松的口感，两百多年来一直是川西一带的庙宇神龛上的供品。其独特的配方历来被汤家视为至宝，只传儿媳，不传儿子和女儿。汤麻饼采用上等面粉、白糖、冰糖、菜油、芝麻等为原料，经制皮、制心、制油、制酥等特殊工艺程序后，压捏成扁圆形，然后粘上芝麻，烘烤而成。火工精细，黄而不焦，皮酥心脆，香甜化渣。相传光严古寺一和尚将汤麻饼失存一年，取出后，色、香、味、形不变，食之与鲜品无二，可见其工艺之绝。汤麻饼先后荣获成都市“三名”产品展销会名小吃展优质奖，天府食品博览会金牌奖，成都市第二届个体名小吃展优质奖，中国民营科技企业科技成果新产品博览会金奖，并被成都市人民政府命名为“成都名小吃”。2、街子腊肉主要针对前来俱乐部探视老人的亲友。古镇的老腊肉是由传统工艺手工制作的，肉香而不腻。凤栖山天然野菜凤栖山上盛产无污染的天然野菜，这种环保食品正好符合当前人们追求健康饮食的要求。另外街子自身自然资源十分丰富：野生食用蘑菇，天然森林蔬菜（野菜）系列，天全的竹笋、香菇、薇菜、天麻，以及贵重中药材虫草、黄莲、贝母、天麻等；药善食品等等。５.１.５生活服务产品俱乐部为度假、旅游游客提供较为完备的生活服务产品，以满足其长期或短期居住的需要。主要包括洗衣、理发、洗浴、服装、日用品等等。５.２价格策略在综合考虑了企业战略、产品特色定位、目标市场群、竞争者行为、经营成本等因素基础上，认为本俱乐部宜采取高价取利的战略性价格策略，同时根据竞争环境、市场需求变动、淡旺季节等因素制定战术性价格策略，二者相结合，使企业利润获得最大化。5．2．1街子绿源乡村俱乐部消费价格表俱乐部根据顾客的消费能力和消费特点，制定了不同档次的价格层次。1、俱乐部门票：2元/人，儿童、老年、探视亲属者免票，包括公共场所提供的一系列娱乐活动。这部分门票针对的主要是俱乐部非目标顾客之外的游客，主要为他们提供暂时餐饮、休息和游览等服务。2、住宿价格：度假酒店：140－160元/间/晚；880－980/间/月疗养中心公寓：160－180/间/晚；980－1080/间/月，医疗护理间则附加10元/晚的护理费用连排别墅：1800/幢/晚单体别墅：2800/幢/晚3、单项服务价格专业体检，根据所定制的不同体检种类按医院现行价略高执行参加培训活动，根据参与培训的规模、时间、师资力量决定休闲娱乐、餐饮，根据成都市同档次休闲娱乐业、餐厅价格水平，并结合崇州市消费水平定价。4、优惠及会员卡根据游客在俱乐部度假时间长短积分，每当累计住宿时长超过一个月、半年，将享有不同程度的折扣优惠。另外，也可以办理俱乐部会员卡，享受不同程度的优惠，团体购买10张以上可送卡上门。①绿源会员卡持本卡可享受以下优惠：俱乐部内消费八五折免门票，酒水九折，房屋八五折会员商埠提供的所有优惠休闲娱乐折扣②绿源休闲卡面值：人民币1000元/张，可供三人（父母带子女）在绿源俱乐部两天娱乐及餐饮的全部消费，提供老人免费常规体检一次。③绿源休闲一日游面值：人民币200/张，可供一人在俱乐部内一天的娱乐及午餐的全部消费，提供老人免费常规体检一次。５.２.２调价策略对街子绿源乡村俱乐部来说，季节因素的影响非常的大，淡季和旺季差别明显。俱乐部将充分利用价格变动对休闲需求进行调控。对于度假酒店和疗养中心公寓，俱乐部在旺季的时候不打折，平时季节打7－8折，淡季打5－7折。连排别墅和单体别墅不打折。各种体检、保健和疗养服务将针对俱乐部会员和非会员采取不同的价格策略。若市场或竞争需要降价时，注意变相降价，即采取增加顾客觉察价值的方式。当需要提价时，利用钝化办法降低消费者相应敏感性，并提供充分的理由。建立合理的渠道价格体系，为渠道合作者（如旅行社、会议机构等）保留有吸引力的合作空间，采用对外挂牌价和伙伴结算价方式。５.３促销策略５.３.１广告策略广告应以直观、明确、简约带感性色彩的表达方式来吸引潜在客户。区分不同目标市场，策划差异化广告内容，注意把握沟通的力度、频度并注重选取适当的地点以扩大广告覆盖面和影响面。媒体选择以重点媒体的平面广告为主，在成都沿途景点及崇州市投放户外广告。考虑到成本问题，绿源休闲中心主要以POP广告作为促销手段；报纸广告以大量软新闻为主要手段，辅以常规广告，即节约费用，有易树立新闻美誉度。1、街子绿源乡村俱乐部广告宣传点老年人休闲市场需求，是老龄化社会带来的必然产物，在西方已是非常成熟的市场，而在中国尚处于方兴未艾的发展初期，还需要开发商去刺激、引导和激发市场，因此，通过宣传炒作来激发市场是十分必要的。今天我们怎么养老针对传统的“养儿防老”的观念，推出在新世纪现代社会的养老新观念——社会养老。以“社会儿女”来承担老年人的照料和陪伴生活的重任，减少儿女的负担。改变人们的传统观念，同时宣传、推广老年休闲俱乐部的概念。老年人自己的家真正的老年人住宅应该是什么样子？体现了“无障碍原则”、人文关怀精神和配套完善的住宅才是适应老年人需求的家。特别强调能使老年人得到及时救助的医疗设施是老年人住宅的必备设施。“街子绿源乡村俱乐部”的特点坐落在崇州市街子镇凤栖山上的“街子绿源乡村俱乐部”，绝尘临幽、空气清新、配套完善、管理科学、服务优质。2、报纸杂志根据我们的市场调查，老年人大多有读报的习惯，如果我们针对性的在合适的时间、地点、报纸杂志上对绿源俱乐部进行大量的宣传，那么必定能取得良好的市场效果。（1）老年杂志据调查，中老年人经常阅读的杂志包括：《中老年保健》、《老年人》、《中国老年学》等杂志，老年人对以上杂志上的内容阅读比较仔细，俱乐部将在经营的淡季期间，加大在杂志上的宣传力度，尽量减少淡季和旺季的差距。（2）《成都日报》此报刊属于政府强制性订报，分布面较广。日发布量为30万份，有效受众人群约25万份。这部分受众多为政府公务员，消费实力强且稳定，大部分月薪超过4000元，口碑推广力非常强，是引导消费的最佳人群。口碑推广力非常强，是引导消费的最佳人群。（3）《天府早报》此报刊有旅游专栏，做系列宣传报道，可考虑与之进行长期宣传配合媒体，可以做到每月均与它相关报道。此报媒的受众多为年龄段在18至35岁的年轻读者，与《成都日报》受众相互补。（整版平面广告）（4）《华西都市报》该报是成都市发行量最大的报纸，每期超过35万。《成都商报》属于经商必读的报纸，且属市政府强令餐饮、娱乐、宾馆、酒店、商店必须订阅的两报，每期发行量超过20万。3、互联网网络技术的发展和电脑家庭化普及已使互联网成为获取信息的重要途径，能全方位、立体化展示街子古镇的资源状况和街子绿源乡村俱乐部的特色服务。互联网宣传具有宣传成本低、覆盖面积小等特点，但是考虑到大多数老年人没有上网的习惯，因此我们在互联网上的宣传重点目标放在老年人的子女身上，即针对40岁左右的中年人，推出一系列的网络广告。广告的重点是向他们宣传“给老年人高质量的休闲生活，一方面能减少他们的负担，另一方面也能使老年生活更加丰富多彩”。4、标牌在航空港、火车站、地铁站、公路等公众较集中的地方树立广告示牌，展示街子街子绿源乡村俱乐部的形象和概貌。５.３.２公共关系策略由于机构知名度和建立公共关系更能加深公众的印象，而且比广告开销更少，因此建立良好的公共关系是促销的重要间接手段。休闲旅游业综合性的特点，更需要运用公共关系手段向公众及时传达多类信息，以赢得社会各方面的理解与支持。1、针对政府机关、大型医院、高校进行关系营销街子绿源乡村俱乐部的目标顾客是有一定经济收入和时间的老年人，这些老年人以前大多是政府官员、国有企业管理人员、私营老板和大学教师等，根据目标顾客的分布特点，我们将加大对成都市各高档小区、高校、政府机关、医院、老年协会的宣传力度，争取以最少的成本取得最好的经济效果。街子绿源乡村俱乐部的发展也离不开崇州市和成都市各级政府的支持，成都市政府以及崇州市政府的大力宣传和政策上的倾斜。可以考虑与四川省政府、成都市、以及崇州市政府达成长期合作协议：有中小型会议、研讨会或者其他类型的活动都由街子绿源乡村俱乐部承办。另外，与成都市、崇州市政府等签订离退休干部疗养计划和机关干部度假优惠计划，吸引他们到街子绿源乡村俱乐部长期度假。与大型医院建立良好的互助关系，不定期的邀请著名的主治医师或医学权威深入老年人群体中，进行健康讲座，摆脱老年人的被动保健，增强老年人自助自理的意识和健康常识。让他们多主动保健而非过多的期望医疗设备。从而一方面增强体检中心的专业化、可信任程度，另一方面保证了充足的客源。与高等院校建立良好的合作关系，定期邀请高校内老教授或聘用退休老教授到俱乐部为老年人讲学，同时也可以拉拢高校内退休老教授等客源群体。2、其他公共活动：具体的公关活动方案，根据目标可分为四大类型。公关主题公关活动传播信息新闻发布会，记者招待会，竞赛活动，颁奖活动，印发公共关系刊物，制作视听资料等。联络感情重要目标市场旅行社负责人座谈会、茶话会，记者或企业家联谊会，参观访问，各类庆祝等。推销产品和服务展览、展销会，向新闻单位或旅游出版单位提供新闻稿或材料，特写文章和照片，拍摄电视和电影等。树立形象参加全国或地方性的节庆活动，公益赞助活动，开业庆典，周年纪念等。５.３.３高档社区巡回展示街子绿源乡村俱乐部将和民政局合作，到成都市及周边主要城市各生活小区进行访谈、展示、免费咨询等活动。重点宣传俱乐部良号的生态环境、针对非医感人群的疗养体检中心、丰富的精神文化生活等独特卖点，吸引高档社区内厌倦都市生活渴望回归自然的老人到俱乐部休闲度假或长期养生居住。５.４事件营销街子绿源乡村俱乐部将承办各种老年人相关的论坛、会议等，如2007年，俱乐部计划和成都市、崇州市政府联合举办“四川省第一届老年论坛”，借此论坛提高俱乐部的知名度，提升俱乐部的品牌，俱乐部将做为论坛的永久开办场所。另外，街子绿源乡村俱乐部还将和光严禅院联合举行佛教相关的论坛和庙会，进一步提高俱乐部的知名度。５.５市场组合策略将目标顾客群体进一步细分，实施产品组合策略，将能最大程度的满足目标群体的需求。具体组合策略见下表：进一步细分市场组合策略长期居住型半年以上主推公寓式产品，签订租赁合同，为其免费定制专业养生保健、培训计划，按其居住时间累计积分享受部分休闲娱乐项目免费或打折服务，鼓励其参与文化休闲活动的主持工作。促销手段以社区展示为主、辅以广告宣传。1个月－半年主推公寓式产品与别墅套房，签订租赁为其提供免费体检服务，根据其要求提供收费专业定制服务，按其居住时间累计提供低于前者的优惠活动。当累计时间超过半年后享受高一等级的折扣。鼓励其全年定期参加俱乐部组织的培训、娱乐等俱乐部活动，部分项目免费参加。促销手段促销手段以社区展示为主、辅以广告宣传等。短期度假型（1周－1个月）与子女同住主推公寓式套房，可供家庭共同参与的娱乐活动，绿源会员卡，可享受一定优惠，按其居住时间积分，当累计时间超过一个月可享受高一等级的折扣。促销手段以电视广告、网络、报刊杂志为主。与老伴或独居主推公寓内一室户，及体检护理服务，文化休闲、娱乐项目部分给予优惠，子女前来探望可免费赠送子女体检一次。促销以老年杂志广告、老年活动中心的公关活动为主。周末度假型主推公寓、酒店、别墅产品，及绿源休闲卡，老人可免费享受常规体检一次。促销以电视广告、网络、报刊杂志为主。探视常住父母的子女主推酒店标准间，及健康时尚休闲活动产品，鼓励其与老年人形成互动，按其前来探视次数累计积分，给予不同折扣。促销以人员推广为主。专项市场休闲旅游型主推绿源休闲一日游卡，鼓励其体验体检服务、参与老年人文化休闲活动。主要通过与旅行社合作、网络、媒体等进行宣传促销会议旅游型主推绿源楼会议中心及会后体检、休闲娱乐活动。促销以公共关系营销为主，与政府、老干部协会等合作。培训学习型主推绿源楼各类文化培训活动，老年人课堂、老年俱乐部等。鼓励其定期参与培训，向其赠送免费体验课程。并按其参与时间累计赠送体检服务、娱乐活动优惠。促销活动以公共关系为主，与各老年活动中心合作。保健疗养型主推疗养中心，专业的护理疗养及体检服务，量身定制保健养生计划，养生餐、保健服务等。促销以公共关系为主，主要与各大医院合作。第六部分街子绿源乡村俱乐部建设规划经过和崇州市街子镇政府协商，俱乐部在凤栖山上的梅花山寨附近购买100亩土地，俱乐部所在地依山傍水、环境幽雅，绿树成荫，花草遍地，空气格外清新。大气净化度是市区的五倍，负养离子含量是市区的百倍以上，这里曾经建有很多的军营和疗养院，但是随着军营的撤离和疗养院经营管理不善，留下了部分房屋，基地基础设施良好。６.１规划理念６.１.１规划理念以独特的川西建筑风格为主，设计古朴而富有生机，格调清新而淡雅，各主体建筑环湖而建，湖周风光旖旎，三五只白鸭嬉戏湖中，凭添了几分田园野趣。水体与植物交相呼应，将庄内动静两大区域区分开来，动中取静、静中存动，为老年人营造一个亲近自然、颐和人间的精神家园。６.１.２规划原则1、可持续发展的原则充分保护俱乐部内生态环境，控制建筑面积，采用环保型材料。景观设计在力求创新的同时注重与环境相协调。2、空间的合理布局原则在规划构思上，充分体现对老年人的人文社会关怀，在总体布局上充分尊重老年人行为规律及休闲经济规律，为老年人提供充分的游憩空间。3、人性化设计原则老年人更加需要全面、周到、细致的服务，应根据老年人的市场需求特点，设计人性化的休闲度假产品，来满足他们的需求。4、提取川西民居建筑符号进行创新设计原则在建筑风格上，我们应充分依据地方特色，吸取川西民居精华之处，加以创新，独具魅力，给人熟悉却又新鲜之感。６.２功能分区与布局６.２.１总体布局俱乐部呈椭圆形布局，根据地形特点及功能需要，可划分为一带五区。一带是指环湖健身游憩带，即桃源湖湖畔活动区域。五区是指入口区、接待活动区、住宿疗养区、别墅区、餐饮购物区。分布于俱乐部内东西南北中五大方位，由主干道7米６.２.２各片区功能及建设规划1、环湖游憩带主要由环湖绿化带、小径、广场、座椅、建筑小品等组成。①功能说明：以桃源湖为依托，为游人提供一个户外的亲水场所，游人可在周围漫步、健身、垂钓等，也可到湖中水上茶楼，品茗、修身、远眺，使整个休闲俱乐部增加了灵气和情趣。②规划设计思路：充分利用沿湖空间，合理组织游线，驳岸处理曲折变换，扩大游人户外活动空间范围。◆沿湖绿化植被丰富，经过有效的组织和搭配，形成良好的沿湖绿化景观。以鹅卵石铺筑小径，可供人在湖畔漫步的同时进行足底按摩；◆湖畔西侧，建小型广场，约600平方米，包括门球场、运动场等，可供人晨练、进行户外运动及组织大型夜间活动等，如打太极拳、舞剑、扭秧歌、门球比赛、羽毛球、网球等；◆在湖畔草地、广场上设有建筑小品、健身器材、舒适的座椅、可供人边欣赏玩味，边锻炼身体、垂钓以及随时休息等。2、入口区：主要由大门、接待室、指示牌和停车场组成。①功能说明：为进出俱乐部的人提供咨询、购票、泊车等服务，提供俱乐部平面图，主要为指引、指示功能。②规划设计思路：入口区是体验场景的开始，要求既与景观相协调又能体现俱乐部形象主题。◆俱乐部大门，为俱乐部唯一的入口，10米◆接待室，体量较小，建筑面积控制在50平方米，川西民居建筑风格，以不破坏景观的完整风貌为原则。接待人员笑容可掬，为到访者提供热情周到的服务。◆指示牌，从川西民居中提取文化符号，以木纹色和墙白色彩向游客传递最朴素而又不失特点的乡村气息。◆停车场，共50个车位、占地1000平方米。以占地面积小、疏散方便、保证安全为原则。3、接待活动区：主要由依湖而建的主体建筑绿源楼及楼前绿化带、建筑小品等组成。①功能说明：俱乐部内主要活动区域之一，主要功能为接待、文化教育、休闲娱乐、商务会议。②规划设计思路：主体建筑与景观相协调，项目设置主要考虑中老年人需求，同时兼顾来探视父母或与父母一同前往的子女、儿孙的需求。◆建筑风格：从建筑设计提取川西民居建筑符号与现代建筑风格相结合，给人以轻松、明快之感。因地制宜，以中轴线布局，墙壁材料因材致用，屋顶采用青瓦坡式屋顶处理，采用悬山，前坡短而后坡长，外墙采用利于阳光反射的白色为基色调，对建筑局部的处理如雕梁画栋，飞檐斗角成为点睛之笔。◆项目规划：总建筑面积1450平，由3栋楼连接而成。1号楼为主楼，共三层。一层为接待休闲区，主要由接待大厅、茶室、水吧、零售小商店等组成；二层为康体中心，主要设有羽毛球、乒乓球、保龄球等以及桑拿保健洗浴场所；三层为文化活动区，主要由不同大小的活动室组成，包括图书室、网络中心，供中老年人开展一系列文化精神活动、如书法、绘画、曲艺等。2号楼，主楼西侧，共两层。主要提供各种娱乐休闲项目，主要设有棋牌室、KTV、中老年舞厅、酒吧、咖啡厅等，另在二层设多功能厅一间，可供看电影、或举办文娱演出、联欢等活动。3号楼，主楼东侧，共两层，为商务楼。主要为商务会议提供活动场所，设大小会议室5间，可举行各类重要会议，可配备大屏幕投仪，可进行多媒体播放及Internet宽带接入和会议讨论系统等设备4、住宿疗养区：主要由疗养中心、度假酒店两大主体建筑组成，并设有生态种植场、停车场、建筑小品等。①功能说明：为俱乐部的主要住宿接待区之一，为老年人及其他到访者提供住宿、体检、疗养等服务，同时也可为有种植、养殖爱好的老人从事一些力所能及的娱乐性劳动。②规划设计思路：目标顾客差异化，公寓式建筑与酒店建筑配合，共同满足老年人及到访的中轻年人的需求。疗养中心，处处体现从中老年人需求出发的理念，实现无障碍设计，为老年人营造一个舒适、典雅、具有浓郁田园气息的度假场所。◆疗养中心：俱乐部主体建筑之一，总建筑面积2900平方米，由主楼三层、附楼两层及院落组成，院内绕回廊，植修竹，点美石，格调清新隽雅，是怡情养性的绝佳之地。★楼体系川西建筑风格，灵活运用框景、借景、漏景等中国传统园林处理手法，利用植物和景观构筑物，虚实结合，达到欲遮还露的效果。★从整个建筑空间来讲，让老人能感到与他人和睦相处。将建筑的城市意味、疗养功能和生态目标三种元素有机的结合在一起。用富于表现性、细致的设计手法为其提供丰富的视觉感受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。★从具体设计上来讲，在设计中充分考虑了老年人行动不便、身体虚弱等特点，楼层较低、进行无障碍设计、大量使用扶手、合理确定门、走廊的宽度、楼梯踏步的高度、加进了防滑道、电梯等，厕所全部采用坐式马桶，在卧室等主要地点的紧急呼救按钮设置等等。★主楼为家庭公寓式住宿建筑，户型以带厨卫、阳台的一室户为主，平面紧凑，采用标准构件，造价经济。也有少量能和家人共同居住的套房，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。极大的满足了有自理能力、渴望独居的中老年人以及希望与家人子女共同居住的中老年人的需求。★附楼为现代化专业体检中心，与专业的医院联合创办，引进国内先进的检查和诊断设备，配备有较高业务水准的医护人员，为中心的老年人及其他休闲度假游客进行定期的检查和诊治，提供热情的体检服务、人性化的体检报告、完整的个人健康档案、全套体格检查评估。除西医外，还特设中医堂，开设药膳、药浴、足疗等服务项目，发挥中医在保健养生方面的优势。◆度假酒店：俱乐部主体建筑之一，总建筑面积2265平方米，共4层，设有80个标准间，主要供来俱乐部探望度假父母和短期休闲度假的游客住宿。★酒店在环境营造上充分尊重本土人文生活习惯—“推窗见景的河居意识”，辅以绿化景观等，采用曲线型绿化，绿化长廊中部贯穿水体造景，富于韵味。★建筑立面强调突出川西民居文化的底蕴与意境；建筑材质不仅选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的川西民居的建筑风格。★酒店按三星级标准打造，室内各种现代化设施一应齐备(电视、电话、冰箱、空调、热水器等)，装修建材洁净环保，别具匠心、风格独特、温馨典雅。酒店前设停车位20个，可供泊车。★酒店一层西侧为员工住宿区，约占250平，集体宿舍16间，8人/间。与酒店大厅分割开来，员工有专用通道，避开大厅正门，保证不与客人出入发生冲突。5、餐饮购物区主要由餐厅、日用品、特色纪念品商店、洗衣房等生活服务设施组成。总建筑面积共1000平