10月 新型养老地产开发模式与案例分析

2016新型养老地产开发模式与案例分析--2016.10.2220载青葱，40载事业，20载年迈，时间都去哪了？两小无猜情窦初开两情相悦相敬如宾生死契阔落叶归根序：时间都去哪了还没好好感受年轻就老了生儿养女一辈子满脑子都是孩子哭了笑了时间都去哪了还没好好看看你眼睛就花了柴米油盐半辈子转眼就只剩下满脸的皱纹了门前老树长新芽院里枯木又开花半生存了好多话藏进了满头白发记忆中的小脚丫肉嘟嘟的小嘴巴一生把爱交给他只为那一声爸妈当我们年迈，都会面临什么问题？孤独

农村留守了

子女出国了

子女工作忙

老年丧偶了…………病痛

高血压糖尿病

失去行动能力

成为医院常客失落

容颜不再了

退休离职了最后一通电话你会打给谁?衰老是个人生课题，但每个人都会衰老，则是一个人类问题，是全社会的痛点。如果企业能解决这个问题，将创造一个新的盈利爆点。来看看几个养老大数据老龄化2015年2.21亿，17.5%2030年30%截至2015年底，全国60岁以上老年人口达到2.21亿，占总人口17.5%。并且60岁以上的老年人口正在以每年超过5.4%的速度递增。预计2050年，60岁以上人口将激增到4.4亿，占全国总人口的34%。我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，是世界上老龄化速度最快、老龄化问题最严重的国家，中国已经“未富先老”！抚养比2013年老年抚养比21.58%，床位比2012年养老院44304所养老床位416.5万张占总人数2.15%资金缺口2012年养老保险个账亏空2.2万亿亏空比例88%2010年中国养老缺口已达16.48万亿元，在不改革情况下，假设GDP每年增长6%，到2033年时养老金缺口将达到68万亿元；到2050年，职工养老金累计缺口将达到802万亿元，占2050年当年GDP的比例达到91%。政府在做什么——政府出招定原则立规范贴补助定原则

90、7、3（上门服务）△生活照料△家政服务△康复护理△医疗保健△精神慰藉居家养老△设施建设为重点△老年养护机构（失能、半失能）△生活照料△康复护理△紧急救援△医疗机构机构养老社区养老△社区日间照料△居家养老支持政策来源：社会养老服务体系建设规划（2011-2015）立规范新建、扩建、改建、购置一方面新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。另一方面鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。贴补助16万/床位<

一>政府投资及政府补贴的养老机构建设标准1.床位建筑面积为25-42.5平方米。2.建设成本按照每床16万元（不含土地成本）核定，市级建设财力给予相应补贴政策来源：上海市人民政府关于推进本市“十二五”期间养老机构建设的若干意见除了体系内的养老，政府并没有到位。中国人的养老大业政府不靠谱，还得靠市场涉足房企目前有大小20余家房企涉足养老地产是目前养老地产市场上的生力军，截止2012年底投资超500亿元中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币遍布区域京津冀都市圈北有太阳城长三角都市圈南有亲和源购买人群这群人，生在红旗下，恰逢改革开放，当下社会的中坚力量、财富人群，

一部分人接受教育成为企业中高层

一部分人下海从商生下了富二代

一部分成为工人，最早享受福利分房为80、90后买房，为自己改善，未来十年后，步入老龄。也是养老地产的核心客户压力的80’钱艰苦的50’探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）——适老部件的研发【2004-2008】厨房卫生间智能化探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）——适老户型的设计【2009-2011】北京万科幸福汇青岛万科城老年公寓杭州万科随园嘉树

类酒店公寓

首次双床设计

核心功能精细化

辅助空间公众化

户型回归方正

双面宽阳台

收纳功能进一步强化探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）——服务的建设【2012-2013】探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）——完整的解决方案【2014】提供完整的养老生活解决方案让我们了解下开发模式与案例——养老地产的三大类型类型1：类型2：类型3：城市模式

社区模式

度假模式类型1：起源日本（木下介护）城市模式医养结合型养老公寓（养护院/护理院）（1）盈利模式：出租（或出售返租）+统一经营管理（2）用地性质：商服（3）养老配套：提供介助和介护养老服务（4）目标客群：可以离开家但不想离开城市环境的老人，需要专门的照护（5）典型案例：日本木下丰州设施、香港彩颐居、双井恭和苑类型2：起源美国（太阳城）社区模式CCRC/CCC租售结合型居住区（1）盈利模式：销售产权+会员卡（租金）+月费（2）用地性质：住宅+商服+公建（3）养老配套：老人与用活动设施+提供介助和介护养老服务（4）目标客群：摆脱了工作和家庭的束缚、喜欢不其他老人群居活动的健康老人；需要上门服务，或日托、短期寄养服务，需要在社区内得到与业护理的半自理、全自理老人；希望一站式养老、不希望再搬家；第二代、第三代周末来看望或一起居住两天（5）典型案例：美国凤凰城太阳城、北京太阳城、上海亲和源、邢台悦檀台、宜兴九如城类型3：结合旅游地产度假模式旅游度假型养老酒店/生态旅游康养新城（1）盈利模式：产权酒店+分时度假+异地连锁互换（2）用地性质：商服/旅游（3）养老配套：温泉+康复+理疗+营养膳食+文体活劢（4）目标客群：健康活跃老人和部分需要介助的老人，爱好旅游（5）典型案例：今典·红树林（一卡在手、全国度假）、悦榕庄案例1：绿城蓝庭颐养公寓项目位置：平茅山脚下650亩大生活社区，一栋7层小高层，原规划为酒店项目东区引入老年地产概念，设置了老年大学、老年公寓、老年护理院等配套设施西区别墅中区小高层+花园洋房东区颐养公寓

项目位置：位于临平茅山脚下项目规模：总占地面积640亩，总建筑面积70万平方米，

项目规划：东区为8～18层景观电梯公寓，约220亩。医疗配套：1200㎡社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务，满足社区居民门诊、保健和健康咨询的需求。同时在蓝庭每户家庭都将配置紧急呼叫按扭，24小时连通健康服务中心。会所及颐养院接待处园区食堂各类活动及保健室老年配套：设置方便老人的社区老年大学、老年活动中心、社区食堂等，关注老人生活中医保健室乒乓球室棋牌室学习书屋90高龄打乒乓球服务体系：为每位社区居民建立健康档案，关注业主健康，提供保健咨询颐养设施：标准化颐养公寓配置，适合不同家庭结构，专属护士及护工负责制收费体系：完善的入住老人能力评估体系，合理的护理收费标准

评估体系：由绿城自己研究的老人行动能力评估体系；

收费标准：针对不同老人的行动能力设置针对性的收费标准；

客群特征：本社区家庭中的老人占较大比例；

客群阶层：由于收费体系较为合理，客群阶层从中端的工薪阶层至高级干部等高端阶层均有一定比例；

盈利状况：经过数年运营，目前收支平衡且略有盈余；

社区养老模式的代表作，开山鼻祖。

也是以会员制模式开发的最成功项目。

07年开始盈利，至今终于实现收支平衡。亲和源宣传片背景资源：上海南汇区康桥镇，属城市近郊，土地成本低廉，规模体量适中

占地面积：

83680平米

总建筑面积：10万平米老年公寓:

72355.3平米健康会所:

8000平米颐养院:

9736.1平米配餐中心:

2574.6平米功能构成：医院、会所、配餐中心等配套设施同会员生活融合在一起颐养院：大楼分布：医院、临终关怀、护理中心老年公寓：共12栋楼索迪斯餐厅：法国著名餐饮公司事务中心：销售大厅老年度假酒店：客户人群：试住老人、短期度假、探亲子女美格菲健康会所：专业的管理团队先进的设备器材特设的疗养、康复区入住人群：老年公寓针对活跃老人；颐养院针对失能老人老年公寓(生活可自理)颐养院(需专人照料,全护理型)

由12幢多层电梯住宅楼组成

老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中生活照料服务：提供或协助日常就餐、生活起居（穿衣、修饰、如厕等）、洗澡、清洗衣物、居家助洁医疗和康复的服务：颐养院的内设医疗机构为入住老人提供常见病的检查和治疗，同时为老人提供康复服务。基本服务

居室建筑面积约58到119㎡

室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应康乐服务：为提升住养老人的身心健康水平，安排适合老年人心理、生理特点的康乐活动。安全性：建立危险预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险预防措施并落实在日常服务的具体方案中。特色服务贴心服务先进性：根据老人的实际状况，通过介护评估制定个性化养老介护计划，随时记录并确认介护主题、定期评估与状态跟踪、及时调整介护方案。定期为老人提供陪同就医和代配药服务（每周四上午）；委托代发口服药、服药介助服务；老人贵重物品及钱财的保管的服务；代买代办：定期为老人外出购买物品为入住老人提供年度体检的服务。配套机构：引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务，形成服务支撑体系美格菲健身会所接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、一楼二楼更衣室、毛巾及钥匙办理柜台儿童及休闲室、行政办公室水疗区、洗浴室、果汁台、健身房、医疗检测房、康复理疗区、健身器械区更衣室三楼四楼五楼康复咨询/理疗多功能会议厅盈利模式：两部收费制，即会员卡费用（45-88万）+年费（3-7万/年）咨询合同章程入会申请入会审核会员确认会员信息登记权益人合约入住合同推荐人担保人体检合格入住会员卡享受使用权年限小户型A卡（不记名）B卡（记名)与房屋土地年限同（70年）至老人寿终（15年）45万55万88万购买会员卡费用中户型大户型小户型中户型大户型75万2.98万/年/套4.98万/年/套年费2.38万/年/套6.98万/年/套允许转让会员卡，第一批50万A卡已升值为75万未满15年，多余费用可退超过15年，超过时间免费备注户型面积小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）生活环境打造—清洁、宜居,一尘不染生活环境打造—休闲配套儿童游乐休闲露台塑胶操场小型GOLF门球阳光房宜老设施细节—指示系统软性服务—丰富的活动考察当天正值母亲节垂钓K歌房项目选址：生态山林，4A景区，景观资源良好万科良渚文化村内依附文化村核心配套区块，强调养老的配套完善和生活便捷。项目概况：占地总建639000平方米639000平方米40年随园嘉树

位于良渚文化村核心区，项目包含4500㎡中央“金十字”养生休闲区。3000㎡风雨连廊，仅为1.0容积率，更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35%绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团环伺；产权年限建筑类型总户数面积段5-6F多层575户75-110㎡随园嘉树盈利模式：13000-14000元/㎡销售2500-3200元/月房总价x60%收费不足15年退还剩余年限房款，超过15年，免费住；租赁15年2500-3200元/月适老及无障碍设计--户型中小面积，大开间、大阳台、双床设计，无障碍空间设计双床卧室适老及无障碍设计--卫生间1234567896121038112114795适老及无障碍设计--厨房12345抽拉式水龙头3241适老及无障碍设计--卧室1234312适老及无障碍设计--智能化12345随处可见的紧急呼叫按钮43入户门、插卡取电一卡通512一定时间不上洗手间，将报警安全中心适老及无障碍设计--设施设备123456778液晶显示屏信息公布系统368适老及无障碍设计--无障碍5各栋入户大堂出的液晶显示频123456各栋全风雨连廊连通，打造无障碍园区62外部配套系统：选址在良渚文化街主商业配套周边随园嘉树选址：良渚文化村核心配套区块，强调养老的配套完善和生活便捷；玉鸟流苏配套商业：涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备商业；浙江大学医学院第一附属医院（三等甲级）：直属门诊、设置全科、满足老年人常规慢性病的治疗和取药；内部配套细读“金十字”4500方养生休闲区，规划在中心区域，老年人生活所需的各类设施一应俱全，老年人每个月可根据需求定制个性化服务，1、老年大学2、生活服务配套(理发屋、便利店)3、景观养生餐厅4、茶吧5、健康管理中心“金十字”中央配套大厅老年大学周一到周五，每天安排不同的课程，供老人学习教室棋牌健身美术书法多功能厅阅览室生活服务配套配备理发室、便利店等为老人提供便利服务景观养生餐厅聘请专业膳食师，采用有机食材，定制营养菜单茶吧提供老人一个茶余饭后的休憩、交流、接待朋友的空间健康管理中心仪器齐全，专业中西医坐诊，提供中医理疗服务随园嘉树诞生纪区位认知：位于乌镇南新城区，毗邻国家级休闲旅游景区的居住新城区国家5A级旅游景区——乌镇旅游景区乌镇旅游业发展迅猛，2012年旅游人次高达825万，年均增长超过15%。大区域区域认知乌镇：国家级景区、旅游、休闲配套非常成熟毗邻休闲旅游景区、配套缺乏的居住新城区项目区域镇南新城区：居住新城，配套依托老城区1500亩占地面积85万平方米建筑面积3大主题度假酒店区6大板块特色商业区养老示范区占地7.8万医疗康复区占地13万平，建面8万占地34万，建面48万已售区域洋房350套，联排20套颐乐学院占地10万，建面3.5万特色商业区在长满荷花的生态湿地边缘修建起中式特色商业区，塑造一种公园与商业相互融合的状态：夕阳西斜，晚餐过后，携亲朋知己三五人，漫步于中式古街之上，共赏“映日荷花别样红”的美景……场景示意度假酒店在生态湿地的北面建起养生度假酒店，为养生者创造自然和谐的环境：在接天荷叶下邻水而坐，煮一壶养生花茶，抛开城市的烦恼，静享人生……场景示意雅达国际康复医院雅达国际康复医院由康复医院、体检中心和社区门诊组成，床位350张。国际养老中心引进国际知名护理服务品牌，将被建设成半护理和全护理养老中心，采用先进的养老护理模式，提供订单式服务，满足养生居住区老人的护理需求。乌镇雅园养生居住区绿城乌镇雅园充分遵循江南水乡人文特色，采用新民国建筑风格，白墙灰瓦，端庄典雅，沉稳大气。公寓效果图别墅效果图颐乐学院绿城乌镇雅园核心的园区配套，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老年大学的1.5倍，将成为长者生活、学习、娱乐的最主要活动空间。乌镇颐乐学院活动管理中心教学管理教学管理中心课题研发中心学员服务中心乌镇颐乐学院垂钓台

球网球乒乓球运动健身太

极门球健身房游泳馆效果图乌镇颐乐学院健康服务：

第一项是360健康体检

第二项是持续性的健康监测

第三项是24H的健康管家服务

第四项是100%健康促进服务乌镇颐乐学院商业配套花店洗衣房药膳房银行超市记录：老人在绿城乌镇雅园里一天的生活场景10：00

AMLEARN

MOREINTERESTING乐器、书法、歌唱更趣味选择自己的爱好，尝试新的爱好，发现更多美好11：00

AMLNUTRITIOUS

LUNCH更多选择，科学的营养搭配美味健康的食物总会让人的心情更加愉悦，美食是每个人的基本追求19：00

PMEVENING

PARTY团结、合作带来完美演出夜晚是寂寞的，但是在这里你会收获更多的热闹养老地产怎么赚钱？老年生活再定义三种盈利途径1、卖产权、卖卡3、下游服务附加费老年生活再定义2、服务年费4、对外营业盈利盈利模式一：卖产权卖卡卖产权、卖卡45-88万元/套•

亲和源会员卡缴费表老年生活再定义盈利模式二：服务年费服务年费2.38-11.4万元/年健康老人老年生活再定义卧床老人11.4万/年9.6万/年3.72万/年3.24万/年盈利模式三：下游服务附加费下游服务附加费老年生活再定义盈利模式四：对外营业盈利对外营业盈利会所0.6-2.88万元/年，酒店380-680元/晚健康会所收费老年生活再定义度假酒店收费总结

目前养老地产盈利艰难，但未来随着需求的扩张，模式的成熟

住宅只赚一笔钱，而养老地产拥有多种盈利模式老年生活再定义养老地产势必走向可持续的系统化盈利模式养老地产怎么做营销？老年生活再定义案例一：养老营销示范中心四川某养老地产营销示范中心（2万平米）展示1000亩项目。老年生活再定义五大流程广场场景演示产品成交流程一流程二流程三舞蹈室阅览室理疗室棋牌室健康促进室6大演示通道老年生活再定义样板区体能恢复中心洽谈室VIP厅影音室体能检测中心门厅流程四流程五广

场心之向往，调动欲望流程一：老年生活再定义产生恐惧，渴望健康