养老地产研究报告多个案例

养老老地地产产研研究究世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7资料料来来源源：：中中国国老老龄龄科科学学研研究究中中心心根据据联联合合国国提提供供的的一一组组统统计计数数字字,在2002年全全世世界界60岁以以上上的的老老人人为为6.29亿，，占占世世界界人人口口总总数数的的10%。到到2050年，，老老年年人人人人数数将将猛猛增增到到19.64亿人人，，占占世世界界总总人人口口的的21%，平平均均每每年年增增长长9000万。。其其中中，，世世界界经经济济发发达达地地区区的的老老人人总总数数将将由由目目前前的的2.36亿人人增增加加到到3.95亿人人，，占占该该地地区区总总人人口口的的比比例例将将由由目目前前的的20%增加加到到33%，经经济济欠欠发发达达地地区区将将由由目目前前的的3.93亿人人猛猛增增到到15.69亿人人，，占占总总人人口口的的比比例例将将由由目目前前的的8%增加加到到19%，届届时时人人口口老老龄龄化化问问题题最最严严重重的的3个国国家家是是西西班班牙牙、、意意大大利利和和日日本本。。世界界老老年年人人口口老老龄龄化化现现状状世界界人人口口正正以以不不可可逆逆转转的的速速度度步步入入老老龄龄化化这这一一事事实实，，将将成成为为勾勾勒勒未未来来国国民民经经济济健健康康程程度度的的决决定定性性因因素素。。国外外几几种种养养老老模模式式比比较较国家产品特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国国外外的的以以上上产产品品来来看看，，它它们们建建造造养养老老社社区区的的理理念念、、人人文文关关怀怀的的表表现现都都值值得得我我们们借借鉴鉴。。

居住环境、生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租国际际上上养养老老社社区区分分类类美洲洲、、亚亚洲洲的的老老年年住住宅宅主主要要是是政政府府扶扶持持+发展展商商盈盈利利型型法国

美国日本集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲设施完善福利制老年社区政府扶持+发展商盈利政府福利型护理院养老医院独立式老年住宅租赁赁式式公公寓寓国外外老老年年社社区区产产生生机机制制人口口结结构构老老龄龄化化是是导导致致老老年年社社区区出出现现的的主主要要原原因因老年年社社区区完完全全社社会会化化，，处处于于成成熟熟阶阶段段集中中在在经经济济发发达达国国家家，，老老年年社区区建建设设较较完完善善面向向社社会会老老年年人人，，区区域域位位置置交交通通便便利利、、环环境境优优雅雅政府府大大力力扶扶持持老老年年社社区区的的发发展，，政政策策、、资资金金上上大大力力支支持持西方方发发达达国国家家老老年年住住宅宅发发展展目目前前处处在在第第三三个个阶阶段段，，充充分分体体现现其其人人性性化化设设计计理理念念和和区区别别对对待待的的关关怀怀模模式式，，普普通通化化和和社社区区化化发发展展成成为为新新的的热热点点。。老龄龄化化初初期期政府府保障障水水平平低低老龄龄化化中中期期政府府+开发发商商政府府给给予予一一定定支支持持老龄龄化化加加剧剧开发发商商为为主主社会会保保障障体体系系完完善善形成成条条件件运营营主主体体社会会保保障障西方方发发达达国国家家老老年年社社区区，，在在政政府府福福利利制制、、老老年年住住宅宅体体系系完完善善及及适适度度的的政政策策优优惠惠保保障障下下发发展展的的第三三阶阶段段老老年年社社区““普普通通化化””及及““社社区区化化””第二二阶阶段段老年年公公寓寓第一一阶阶段段传统统养养老老院院西方方老老年年住住宅宅发发展展西方方国国家家的的老老年年住住宅宅发发展展欧洲洲国国家家与与亚亚洲洲国国家家最最大大的的差差别别是是，，欧欧美美国国家家的的老老年年人人社社区区是是以以老老年年人人的的单单独独居居住住为为设设计计前前提提的的，，不不强强调调与与家家人人的的合合居居模模式式。。美国的老年住宅美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。法国的老年住宅人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。德国的老年住宅国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。丹麦的老年住宅丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。”

世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论我国国老老龄龄化化发发展展趋趋势势10.34%13%17%23.30%26.52%28.76%目前前中中国国60岁及及以以上上老老年年人人口口达达1.77亿人人，，占占总总人人口口的的13.26%，其其中中65岁以以上上老老年年人人占占总总人人口口的的8.87％，，同同2000年第第五五次次人人口口普普查查相相比比60岁及及以以上上人人口口的的比比重重上上升升2.93个百百分分点点，，65岁及及以以上上人人口口的的比比重重上上升升1.91个百百分分点点。。—摘自自《第六六次次人人口口普普查查数数据据》在世世界界人人口口老老龄龄化化的的大大趋趋势势下下，，中中国国呈呈现现老老龄龄人人口口多多、、增增长长速速度度快快的的特特点点20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；生在在新新中中国国，，长长在在红红旗旗下下；；经经历历过过上上山山下下乡乡，，沐沐浴浴过过改改革革春春风风；；其其中中也也有有一一部部分分人人，，成成为为了了国国家家经经济济体体制制改改革革的的第第一一批批受受影影响响者者，，40-50岁人人员员中中的的绝绝大大多多数数主主体体就就是是他他们们；；他们们并并不不渴渴求求的的财财产产上上的的大大富富大大贵贵，，而而是是在在经经历历种种种种风风浪浪之之后后的的平平静静和和踏踏实实。。追追求求安安逸逸、、平平稳稳的的生生活活，，养养老老度度假假迫迫在在眉眉睫睫；；出生生在在50-60年代代的的群群体体很很快快进进入入空巢巢期期，有有一一定定的的支支付付能能力力，，是是目目前前老老年年社社区区的的主主要要需需求求群群体体现在在，，50年代代人人年年龄龄在在50-60岁左左右右，，他他们们马马上上要要步步入入老老龄龄化化阶阶段段；；有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。普通通型型养养老老院院医护护型型养养老老院院老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年年公公寓寓老年年社社区区老年年社社区区的的发发展展类类型型政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业盈利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城目前前我我国国老老年年住住宅宅按按建建设设经经营营者者划划分分为为三三种种模模式式我国国老老年年住住宅宅市市场场现现状状北京京、、上上海海、、广广州州等等经经济济发发达达城城市市，，存存在在着着一一批批占占当当地地老老年年人人口口总总数数近近6%以上上的的中中高高收收入入老老年年群群体体，，这这些些老老年年人人认认为为现现在在的的养养老老环环境境，，无无论论从从居居住住条条件件还还是是养养老老服服务务水水平平都都不能满满足他他们日日益提提高的的养老老需求求。在中高高收入入老年年人期期望的的入住住方式式中，，希望望购买买房屋屋产权权的占占调查查总数数的51%，打算算租赁赁房屋屋使用用权的的占24%，希望望购买买产权权式酒酒店的的占16%，打算算采取取其他他形式式的占占9%。而目前租租赁市市场上上的房房源较较为零零散，适合合老年年人居居住的的房源源就更更少。。这表明明通过过租赁赁方式式解决决老年年人居居住问问题的的市场场还不不成熟熟，而而产权权式酒酒店购购买受受众面面也比比较小小。这这也意意味着着为老老年人人量身身定做做的老老年社社区市市场前前景看看好。。我国老年住宅现状—现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴—现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务—仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商—我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。—无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老老年住住宅现现状我国老老年住住宅现现状特特点：：企业业盈利利性初初级老老年社社区，，仅为为中高高经济济实力力老年年群体体打造造，开开发周周期长长目前处处于老老年住住宅第第二阶阶段，，多为为商业业盈利利老年住住宅受受众群群体有有限现有老老年住住宅未未形成成规模模效应应，服服务、、设施施差建设投投资额额高于于普通通住宅宅，与与常规规模式式有所所不同同我国老老年人人口绝绝对数数字大大，到2040年60岁以上的老老人3.74亿，而而65岁以上上达到到2.87亿人，，增长速速度将将快于于经济济发展展速度度。传统的的“家家庭养养老””观念念在相相当时时间内内仍占占主导导地位位，““度假假养老老”观观念没没有形形成。。人口结构老龄化加剧老年人养老观念转变充分条条件经济发达，社会保障体系完善政府扶持，给予政策与资金的支持必要条条件我国处处于老老龄化化初期期，市市场虽虽然已已经开开始细细分，，但老老龄化化并未未加剧剧，老老年住住宅的的需求求量不不大，，因此此，在在没有有具备备充分分条件件和必必要条条件的的已有有盈利利性老老年住住宅并并不成成熟。。我国老老年住住宅生生存条条件人口开开始老老龄化化，老老年客客户细细分市市场出出现，，老年年住宅宅处于于初级级阶段段，还还不成成熟。。我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评“社区+医院”模式台湾长庚养生文化村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；

2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；

3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；

2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；

3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色以房养老南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。我国现现有的的养老老模式式（1/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评异地养老异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中我国现现有的的养老老模式式（2/3）我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。分时度假式养老云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。我国现现有的的养老老模式式（3/3）我国老老年住住宅机机会预预期未来发发展前前景看看好，，老龄龄化未未加剧剧，社社会保保障体体系不不完善善，观观念未未转变变，市市场培培育期期较长长我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见2030-2040年会面临临人口结结构老龄龄化加剧剧，因此此老年住住宅需要要较长的的市场培培育期经济发展展迅速，，社会保保障机制制将不断断完善未来发展展前景看看好，在在老年人人居住需需求量放放大的时时候，传传统“家家庭养老老”观念念已经转转变和““度假养养老”习习惯开始始形成人口老龄龄化严重重的未来来，政府府也会给给予政策策与资金金上的扶扶持人口结构构老龄化化趋势显显现引发老年住宅宅的发展展进程社会保障障体系不不完善阻碍老年住宅宅的快速速发展服务、设设施等不不完善致致使老年年住宅处处于初级发展阶段段传统养老老观念将将导致老老年住宅宅需要一定的市市场培育育期缺少政府府的扶持持及较高高的成本本投入限制了老年社社区的发发展未来发展展前景看看好，但但需较长的市市场培育育期我国老年年住宅情情况小结结世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与案例分析项目经济效益分析养老园项目建议结论国内养老老地产现现有政策策2011年各地最最新惠老老政策新老年法法草案出出炉子子女“常常回家看看看”将将入法北京市老老年人优优待工作作的管理理办法北京市老老年人优优待政策策民政部将将向全国国80以上老人人发放高高龄津贴贴多项优惠惠支持新新建养老老院人保部：：正研究究制定养养老保险险基金投投资运营营办法南京60岁以上老老人已突突破100万明年年福利事事业要投投入14.5亿元将老年文文化事业业纳入党党政领导导议事日日程为促进养养老服务务业发展展，市政政府出台台多项政政策：新建非盈盈利性养养老服务务业建设设用地，，可采用用划拨方方式优先先供地；；新建盈盈利性养养老服务务业建设设项目用用地,可协议出出让方式式供地；；敬老院院、福利利院等项项目用地地，减免免相关收收费；乡乡村公益益性的养养老服务务项目建建设用地地，经批批准可以以使用集集体建设设用地；；新建养养老服务务项目优优先立项项和办理理规划；；建设部部门优先先完善周周边道路路、排水水基础设设施，减减免部分分收费。。此此外，，所有养养老服务务机构建建设，都都免交城城市建设设和房屋屋建设的的行政事事业性收收费（证证照费除除外），，免交燃燃气、水水增容费费和供排排水设施施使用费费；直接接供养老老使用的的用水、、用电、、用气（（燃料））等按居居民生活活类价格格执行。。对社会养养老服务务机构新新建50张以上床床位，按按每张床床位1000元，对改改建50张以上床床位，按按每张床床位500元的标准准给予一一次性补补助；对对当年无无事故、、无投诉诉的，按按每张床床位每年年360元的标准准给予补补贴。企事业单单位、社社会团体体和个人人等向非非营利性性养老服服务机构构的捐赠赠，按相相关规定定免税、、符合相相关条件件的可冠冠名。补贴与建建设标准准如何结结合第三步邀请规划划、土地地、环境境方面专专家组成成评审团团，评审审结果送送市政府府批准，，程序复复杂（09年申请34家，合格格11家）建设补贴贴的使用用，与民民政局签签订协议议书，主主要条款款有：建设补贴贴资金按按每年5%折旧保证服务务20年，入年年限不满满，剩余余年限按按（n/20*建设补贴贴资金归归还政府府）第二步发改委立立项、规规划局审审批、国国土局获获取土地地、获发发施工许许可证开始开工工建设后后，按京京民福发发（2008）543号文件向向民政局局申请8000-16000元/床费的建建设补贴贴新建护养养型机构构按16000元/床位标准准新建普通通型机构构按12000元/床位标准准扩建普通通型机构构按8000元/床位标准准第一步具备场所所、资金金、规划划设置和和法人，，向民政政部门提提交材料料、申请请设立养养老机构构民政局审审批发放放《北京养老老机构设设计批准准书》机构向民民政局提提请验收收申请验收通过过后发放放《北京市养养老服务务机构执执业许可可证》，可开业业民政局批批准设立立养老服服务机构构施工过程程中申请请补贴专家评审审过程获获取建建设补贴贴运营补贴贴按收治治入住老老人的实实际人数数发放，，自理老人人每人补补贴150元，不能能自理老老人补贴贴200元，用于改改善机构构条件获取运营营补贴以上补贴贴办法和和数额均均针对社社会办养养老服务务机构政府办乡乡镇一级级养老机机构由采采办公益益补贴，，区、市市级养老老机构由由市、区区级政府府共同负负担补贴贴，各负负担50%。除现金补补贴外，，另有政政策规定定养老机机构水电电收费可可按民用用水电费费、土地地转让可可按较低低地价方方式等，，但由于于此两项项落实需需由民政政部同电电力、供供水和土土地部门门协商，，实际难难以落实实。国内代表表案例代表案例例：北京京东方太太阳城北京“东东方太阳阳城”老老年社区区，国内内最成功功的老年年社区之之一；定定位——“世界级的的高尚退退休社””“全新新退休生生活的领领跑者””区位：坐落于有有“东方莱莱茵河”之美誉誉的北京京市顺义义区潮白白河畔；；定位：““世界级的的高尚退退休社区区”、“全全新退休休生活的的领跑者者”规模：规规划面积积234万平方米，，总建筑筑面积70万平米，，共可入入住2万余人；；物业类型型：独栋栋别墅、、联体别墅墅、点式式公寓、、板式公公寓和连连廊式公公寓，面面积为78-716平方米不不等；区域概况况：项目所在在顺义区区植被覆覆盖率、、绿化率率和空气气质量等等环境条条件和基基础条件件都非常常好，位位于北京京传统认认知的中中央别墅墅区板块块。项目主要要目标客客源地为为北京。。2006年，北京京65岁及以上上人口超超10%，按照国国际标准准，已经经进入老老龄化社社会，人人均GDP达6210美元，目目标客户户的消费费力很强强；整体规划划带状排布布，景观观资源最最大化：：傍水而建建，周边边为7000亩绿化隔隔离带。。组团呈呈带状平平铺，保保证了每每个组团团与景观观最大的的接触面面。组团设计计，功能能独立：：由于项目目各期均均体量较较大，周周期较长长，采用用组团式式设计，，功能景景观内部部配套，，互不依依赖；老年社区区特色规规划组团内引

在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：

组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；东方太阳阳城规划划特点组团带带状排排布最最大借借景、、组团团设计计体现现老年年社区区特色色——极致景景观与与闭合合的开开放组组团设计公公司：：开发商商请美美国SASAKI设计公公司担担纲，，将东规划依依据：：目标：：开退休休社区区之先先河，，立晚晚年幸幸福之之标准准理念：：摒弃原原来的的养老老方式式，老老有所所学、、老有有所养养、老老有所所乐，，老有有所为为东方太太阳城城成功功关键键点(1/4)社区内内以及及周边边大量量的绿绿化保保证了了疗养养级空空气质质量；；精心设设计社社区水水系和和绿化化水景观观：社区整整体坐坐落于于高尔尔夫球球场之之上，，共有有近500亩水面面分布布其间间，水水域比比例达达到3-5%；绿化：：周边有有10万株林林木，，社区区绿化化率高高达80％。每每个区区域都都有自自己独独特的的树木木、灌灌木及及地被被植物物，形形成区区域之之间的的天然然视觉觉屏障障；空气质质量：：社区空空气中中负氧氧离子子平均均含量量高达达2000个/立方米米，居居住环环境已已达到到疗养养标准准；良好的的自然然环境境——精致的的社区区水系系和绿绿化景景观，，生态态居住住环境境东方太太阳城城成功功关键键点(2/4)人性化化的规规划设设计、、多样样化交无障碍碍设计计：针针对对老年年人的的特殊殊设计计四层公公寓均均设电电梯并并设无无障碍碍坡道道地面防防滑处处理，，墙壁壁预埋埋扶手手，阳阳角抹抹圆户内紧紧急呼呼叫与与电子子安防防系统统居室充充分考考虑朝朝向、、采光光和通通风卫生间间离卧卧室不不远并并设有有防滑滑扶手手插座、、开关关都相相应地地降低低高度度感应门门锁替替代旋旋转式式钥匙匙采用明明亮的的颜色色，增增强环环境的的可识识别性性户型设设计各各有侧侧重：：老年人人渴望望交流流：有有些别别墅设设了双双客厅厅中国国传传统统观观念念子子女女与与父父母母同同住住：：大大户户型型多多卧卧室室老人人需需要要照照顾顾：：有有些些环境境设设计计方方便便交交流流：：大型型会会所所成成为为老老年年人人相相互互交交流流活活动动的的主主要要空空间间；；园林林设设计计强强调调可可交交互互性性：：在在园园林林区区里里都都开开辟辟了了小小型型平平台台作作为为随随机机性性的的交交流流空空间间；；宽电电梯梯入入口口，，方景观步道加宽宽以便通行会所东方太阳城成成功关键点(3/4)完善的配套服服务设施——针对老年人的的需求建设的的社区医院、、康体中心、、老年大学、、自助农庄等等等主体建筑概况况：规划面积5万平米的配套套建筑群位于于社区中央，，主要以社区区中心、康体体中心、度假假酒店、商业业中心和酒店店公寓等四大大功能区为主主，集文化、、娱乐、商业业、医疗、康康体、度假休休闲等多种功功能于一身；；专业医师问诊诊大型公共建筑筑群u太阳城社区医医院：规模：太阳城医院院面积1.6万平米；专业医师和设设备：医护人员由由北京市老年年病研究中心心选派，设施施和医疗水平平高于国家二二级医院标准准；定期体检提出出保健计划：医院对每位位业主每年进进行一次免费费体检，并存存入个人健康康档案，专业业医师为业主主量身定做保保健方案；全覆盖的应急急呼叫系统：：紧急呼叫系统统将医院同各各家各户及公公共场所每一一角落连接起起来；专业急救中心心：与北京红十字字会紧急救援援中心合作，，在太阳城内内设立急救站站。专业的医疗器器械大型康体中心心：康体中心接近近8000平方米，室内内、室外的游游泳池、跑道道、各种健身身器材、网球球场、舞蹈房房、室内跑道道、温泉，均均针对老年人人特别设计；；开敞空间：通透大气的视视觉走廊、开开敞绿地与文化广场和多多个小型户外外活动场地、、湖滨健身步道道与儿童乐园园；看护健身中心心社区农庄：在社区内开辟辟可以耕作的的农庄，每块块地管理费低低廉，一年中中可以在地块块中耕作。很很多老年人非非常喜欢这种种农家乐的感感觉；老年大学:是北京市第一一家社区内申申办的老年大大学，开设多多种课程，如如芭蕾、陶艺艺、书法、雕雕刻等，部分分课程由社区区中的老年人人担当教师；；健康步步道东方太太阳城城成功功关键键点(3/4)室外泳泳池农庄苗苗圃老年大大学东方太太阳城城成功功关键键点(4/4)精彩纷纷呈社社区文文化、、休闲闲、娱娱乐活活动：：举办过过3届国际际风筝筝节举行了了3次新年年音乐乐会社区运运动会会、游游园会会、文文艺汇汇演、、各种种展览览、讲讲座、、培训训、交交流活活动数数不胜胜数社区组组织的的俱乐乐部：：乒乓球球俱乐乐部、、太极极拳俱俱乐部部、棋棋牌俱俱乐部部、钓钓鱼俱俱乐部部；业主自自发的的俱乐乐部：：音乐沙沙龙、、民族族舞俱俱乐部部、太太极拳拳俱乐乐部、、乒乓乓球俱俱乐部部、健健身俱俱乐部部；每每个老老人都都能找找到自自己喜喜爱的的活动动音乐会会老年年合唱唱太极俱俱乐部部活动动棋牌俱俱乐部部活动动国际风风筝文文化节节多彩的的精神神文化化生活活——针对老老年人人生活活组织织多种种活动动和组组织上海绿绿地21城孝贤贤坊概概况总用地面积2万亩总建筑面积210万㎡容积率0.6物业形态多层，独栋别墅，复式背景全国最最早进进入老老龄化化项目基基础信信息上海绿绿地21城孝贤贤坊规规划情情况u21城总体体规划划为13平方公公里，，包含含4大社区区，尊尊老社社区、、国际际社区、度度假社社区、、商务务社区区u尊老老社社区区主主要要指指孝孝贤贤坊坊u物业业类类型型：：联联排排别别墅墅、、双双拼拼别别墅墅、、独独栋栋别别墅墅，，新新花花园园洋洋房房、、电电梯梯公公寓寓孝贤贤坊坊各各类类配配套套设设施施Ø规划划了了约约19万平平方方米米的的公公建建配配套套设设施，，其其中中有有面面积积11万平平方方米米的的香香榭榭里里大大道，，咖咖啡啡店店、、手手工工艺艺店店、、顶顶级级品品牌牌店店、、特色色医医疗疗服服务务：：定期期体体检检；；老老年年保保健健；；老老年年病病专专家家坐坐诊诊医疗疗配配套套服服务务：：建立立个个人人医医疗疗档档案案；；上门门就就诊诊服服务务；；专业业家家庭庭护护理理；；急急救救站站休闲闲走走廊廊高尔尔夫夫球球具具店店、、西西餐餐厅厅等等沿沿街街分分布布；；Ø近3万平平方方米米社社区区生生活活广广场场，，汇汇集集了了包包括餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、银银行行、、邮邮政政、、图图书书馆馆、、老年年大大学学、、养养生生文文化化馆馆、、宠宠物物医医院院等等多多种公公共共设设施施；；Ø四星星级级绿绿地地豪豪生生国国际际会会议议大大酒酒店店，，建建筑面面积积65000平方方米米，，满满足足商商务务宴宴请请与与家庭庭团团圆圆双双重重需需要要；；中中福福会会绿绿地地幼幼儿儿园；；Ø特设设老老年年活活动动中中心心，，营营养养配配餐餐中中心心、、老年年大大学学、、购购物物中中心心、、大大型型综综合合医医院院、、家政政服服务务中中心心、、中中福福会会幼幼儿儿园园、、绿绿色色食食品超超市市等等；；Ø实现现管管家家服服务务，，紧紧急急呼呼救救服服务务、、专专业业护理理服服务务无障障碍碍设设计计：：整个个区区域域内内采采用用无无障障碍碍通通道道、、防防滑滑地地面面园林林：：栽种种树树龄龄较较大大的的粗粗壮壮树树木木，，做做出出森森林林静静谧谧、、幽幽远远的的感感觉觉，，使使空空气气清清新新，，宜宜居居养养老老其他他：：人工工湖湖泊泊垂垂钓钓台台、、配配木木制制椅椅凳凳广场场石家家庄庄卓卓达达太太阳阳城城养养老老社社区区u卓达达·太阳阳城城，，地地处处石石家家庄庄市市栾栾城城县县冶冶河河工工贸贸区区，，京京珠珠高高速速公公路路栾栾城城县县出出口口与与308国道道交交汇汇处处。。u2000万平平方方米米盛盛世世远远景景，，含含水水系系TOWNHOUSE、汉汉府府中中式式茗茗院院、、花花园园洋洋房房以以及及时时尚尚现现代代的的高高层层组组团团等等多多种种建建筑筑形形式式。。50000平方方米米超超大大双双湖湖水水系系，，120000平方方米米三三可可湖湖公公园园；；u社区区生生活活以以居居家家养养老老为为基基本本模模式式：：一一不不脱脱离离家家庭庭，，二二不不脱脱离离儿儿女女，，三三不不脱脱离离熟熟悉悉的的生生活活环环境境。。社社区区规规划划了了““两两代代居居””和和““网网络络式式家家庭庭共共居居””等等亲亲情情户户型型；；u社区区以以60-123平方米的的中小户户型为主主；u太阳城养养老社区区与省会会多家专专业医疗疗机构建建立合作作关系，，邀请医医疗小组组进驻太太阳城。。郑州金金秋乐园园u中原首座座居家养养老精品品社区,坐落于郑郑州市南南郊，龙龙湖圣地地,枣林桃源源；u七层全电电梯/水景花园园/观景平台台u紧急呼救救系统,广场、跌跌泉、密密林、幽幽径;u老年医疗疗保健中中心、营营养配餐餐中心、、健身康康乐中心心、会中心、购购物超市市、老年年大学设施。u社区综合合配套服服务设施施：医疗疗保健服服务、学学习教育育服务、、文化活活动服务务、商务务服务、、政服务、、洗涤服服务、购购物服务务、餐饮饮服务、、交通通服务等等我国养老老案例小小结非完善的老年社区，仅是注重配套，户型设计上、户型排布上有不合理之处在经济发达城市，仅有个别经济实力强的发展商开发了老年社区，市场上存在空缺虽然目前的老年社区都不够成熟，但发展商已经开始具有开发成熟社区的意识国外经典典案例在人口老老龄化下下，发达达国家中中单一的的养老院院向系统统、多元元化养老老社区的的转变已已经成为为一种趋趋势美国的太太阳城日本的港港北新城城荷兰的弗弗莱德利利克斯堡堡……系统、规规模化的的老龄产产业、聚聚集性的的养老城城、异地地养老社社区…已经成为为养老模模式发展展的新趋趋势。佛罗里达达太阳城城户型构成成：大多数是是独栋住住宅，也也有双户户公寓、联联排别墅墅和多家家庭公寓寓分六大居居住社区区：太阳城中中心:独立家庭庭别墅国王之殿殿:连体别墅墅湖中之塔塔:辅助照料料式住宅宅和家庭护理机机构庭院阿斯顿花花园:出租的独独立居住住公寓自由广场场:辅助照料料式住宅宅和家庭护理机机构u名称缘起起：ü西方不称称老年人人为夕阳阳，而是是太阳ü意大利哲哲学家康康帕内拉拉曾著《太阳城》u区位：临临近海湾湾ü社区坐落落于佛罗罗里达西西海岸，，位于坦坦帕和萨萨拉苏达达之间，，距佛罗罗里达最最好的墨墨西哥海海湾海滩滩只有几几分钟的的路程u规模：接接近微型型城市ü社区太阳阳城中心心共有10500个住宅单单元，目目前入住住来自全全美及世世界各地地的住户户1.6万u目标定位位和建设设理念：：ü社区自1961年开始建建设起，，便定位位佛罗里里达乃至至全美最最好的老老年社区区；使老老年人精精神充实实、身体体健康，，享受一一种不孤孤独、不不依赖、、不满足足温饱型型的老年年生活年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社区现状状人口构构成：：老年人口口占绝对对多数美国佛罗罗里达太太阳城中中心老年年社区——闻名世界界的最为为成熟老老年社区区之一Ø整个社区区功能分分区明确确：六大居住社社区，各社社区共享一一个邮局，，超市、医医疗机构、、银行和教教堂Ø物业类型为为老年人量量身定做：：u“太阳城中心心”（独栋栋别墅）u“国王之殿””（联体别别墅）u“湖中之塔””（辅助照照料式住宅宅和家庭护护理机构））u“庭院”u“阿斯顿花园园”（出出租的独立立居住公寓寓）u“自由广场””（辅助助照料式住住宅和家庭庭护理机构构）全美最典型型、最好的的老年社区区佛罗里达太太阳城社区委员会会办公室自社区1961年开始建设设以来，社社区各项活活动一直由由开发商运运营，不久久成为开发发商的沉重负负担。1987年，开发商商与业主首首次成立了了独立的非非盈利机构构——社区委员会会，负责社社区各项活活动的组织织，同时委委员会收取取参与各项项活动业主主的年费，，以维持机机构的运营营。社区委员会会成员均为为社区内居居住的老年年业主社区委员会会由社区老老人构成——便于沟通减减少隔阂社区委员会会负责社区区的日常运运作，有常常设办公室室，每月定定期举行例例会。纯粹老年社社区——增强老年人人的归属感感居民必须55岁以上，18岁以下的陪陪同一年居居住不超过过30天佛罗里达太太阳城在制度上增增强老年人人的归属感感——由老年业主主组成社区区委员会，，社区对低低龄人群活活动严格限限制。规划设计人人性化：针针对老年人人的无障碍碍设计、空空间导向设设计，身心心健康相关关的社区设设施

社区图书馆电梯内低按钮设计社区交流大厅防滑坡道设计佛罗里达太太阳城针对老年人人的建筑规规划：无障碍设计计——强调方便安安全：社区住宅以以低层建筑筑为主，在在所有区域域布置无障障碍步行道道、无障碍碍防滑坡道道，设置低低按键、高高插座极强的空间间导向性——应对老年人人的记忆力力感知力下下降：对方位感、、交通的安安全性、道道路的可达达性均做了了安排，实实施严格的的人车分流流针对老年人人的社区设设施强调身心健健康：身体健康——建有医院和和老年护理理中心，心心理健康——老年图书馆馆，社区交交流大厅丰富的会所所运动：室室内外游泳泳池、草地地保龄球、、网球场，，棋牌室，，保龄球场场，舞厅，，健身房，，应有尽有有特色：高尔尔夫爱好者者的天堂：：约三分之一一的居民是是活跃的高高尔夫球爱爱好者。社区里拥有有多个高尔尔夫球场，，交纳入会会费后，社社区居民可可享受126洞高尔夫球球场，每年年费用约1500美元太阳城中心心是世界闻闻名的BENSUTTON高尔夫学校校的本部全美草地保保龄球锦标标赛在太阳阳举行白天可在社社区宽阔的的棕榈树街街道上驾驶驶高尔夫车车，多数购购物场所都都有专门为为高尔夫车车提供的停停车场。草地保龄球高尔夫球场

健身室室内游泳池多彩的体育育运动——会所可以满满足大多数数运动需求求，尤其高高尔夫，社社区1/3业主喜爱，，经常举办办相关赛事事。佛罗里达太太阳城超过200种各类俱乐乐部和组织织瓷器收藏俱乐部 艺术室

木工工坊活动交流中心丰富多彩的的俱乐部课课程：社区有各种种各样业主主自发组织织的俱乐部部，开设课课程和组织织活动超过过80种，如业余余无线电、、计算机、、缝纫、、卡片收藏藏、投资和和舞蹈等这可以帮助助老年人完完成年轻时时未竟的理理想。比如如，您曾经经是一个外外科大夫，，但年轻时时您可能一一直喜欢做做木匠活，，退休后生生活在太阳阳城里，您您可以到木木工坊随意意去做您喜喜欢的事情情佛罗里达太太阳城俱乐部丰富富了社区活活动，各业业主联合社社区委员会会组织的俱俱乐部活动动精彩纷呈呈各社区均有有自己严格格的机构、、组织和规规划，许多多娱乐性和和社会性节节目活动对对六个社区区的所有成成员开放。。在太阳城中中心每人每每年享用综综合会所的的费用为140美元。享受的康乐乐设施包括括室内和室室外游泳池池，网球和和推圆盘游游戏场，草草地保龄球球，健身和和娱乐中心心，会议室室，和一个个10000平方英尺的的剧场。图书室桌球室手工制作中心游泳池为老人设置置专业、完完善的配套套设施佛罗里达太太阳城养生和养老老本身有功功能上的重重叠，但养养生的概念念所跨的年年龄段要大大于养老养生的产品品，会给人人一种积极极、悠闲和和健康的感感觉，而养养老的产品品，会让人人联想到悲悲伤和落寞寞。如果我要去去度假的话话，我会选选择生态环环境好的地地方一家人人去，如果果那是一个个养老的地地方，我们们不会去的的，不想跟跟老年人混混在一起。。这个地方就就是看山，，能玩的地地方不多，，一般2天就可以玩玩完了，只只是空气质质量比较好好，所以从从大概念来来看，养生生比旅游或或养老更能能落实，更更可信。如果做养老老，会让项项目贬值，，也卖不起起高价，可可能连销售售都成问题题。养生与养老老的关系青年中年老年养老概念养生概念国外养生案案例借鉴位于泰国湾湾以西华欣欣海滩，著著名的泰国国滨海度假假区；距曼谷西南南281公里，约3小时车程；希拉里、迈迈克尔、杰杰克逊、张张曼玉等名流指定养生度假中中心；世界前三名名的Spa健康度假胜胜地。高尔夫距球场约30分钟车程Chiva-SomInternationalHealthResort泰国Chiva-som是国际性的的健康度假假目的地疗养管理模模式康复管理模模式融合了東方方医学哲理理与西方医医学技术，，發展身、心、灵灵合一的全新健康康度假潮流流阳光浴海水浴在资源浴的的基础上引入传统中中医疗法实施健康疗疗养管理温泉浴泰国Chiva-som【发展理念】在泉浴基础础上应用传传统的泰式式中医技术术和现代体体检技术打打造健康平平衡度假主要针对亚亚健康群体体，实施健健康疗养管管理疗养管理模模式康复管理模模式Chiva-SomExperience(from3nights）FitnessRetreat(from5nights）SpaRetreat(from3nights）PhysicalRemedyRetreat(from3nights）De-StressRetreat(from5nights）DetoxRetreat(from5nights）Anti-AgingRetreat(from5nights）Stop-smokingretreatandsoonChiva-Som普通疗程（（3晚）减肥疗程（（5晚）休养疗程（（3晚）物理治疗疗疗程（3晚）减压疗程（（5晚）排毒疗程（（5晚）抗衰老疗程程（5晚）戒烟疗程等等专业健康团团队提供全全程健康咨咨询和针对对性服务－－全程健康康疗养管理理中医学家体体检－心西医学家体体检－身健康综合评评估报告个性化主题题健康疗程程健康教育健康效果评评估突出中医及及健康技术术，推出疗疗程前的咨询评估环环节是竞争争取胜的关关键动作泰国Chiva-som（关键举措措1/3）引入全程健健康咨询专专业服务，，咨询师依依据中西体体检报告制制定个性化化的健康疗疗程疗养管理模模式康复管理模模式Ø一流的理疗疗设施多套餐组合合疗程n57间理疗房（（客房数量量58间）Ø18间治疗房；；Ø5间医疗咨询询房；Ø3间泰国按摩摩房；Ø多间舞蹈和和运动房Ø瑜伽和太极极亭Ø图书馆、工工艺美术室室n世界最多样样的健康疗疗法及疗程程Ø12种传统按摩摩方法Ø“水果包”现现代特色疗疗法Ø11种面部护理理选择Ø20种全身护理理Ø4种特色水疗疗法Ø12种手部、足足部和修饰饰护理方法法以最多的健健康特色疗法和和设施而闻名于于世Ø有机蔬菜和和水果园Ø翡翠高级餐餐厅、波海海滨餐厅理疗房：客客房=1:1Ø13项异域补充充疗法，包包括禅道馆馆指压、虹虹膜学(眼部研究)和印度头部部按摩传统和现代代特色疗法法＋异域疗疗法泰国Chiva-som（关键举措措2/3）打造独特的的核心设施施及多样的的健康疗法法，塑造区区域主题和和核心竞争争力疗养管理模模式康复管理模模式健康主题度假区运动－体疗法居住－健康度假假娱乐－体疗法餐饮－营养疗法法会议蜜月－强调健康康理念购物－健康概念念产品日出－在海海滩散步或或是打太极极拳开始之之后－做冥冥想，清晨晨瑜伽，伸伸展课训练练然后－吃吃早餐（无无油、无盐盐、无糖））然后－做水水上有氧运运动，常规规有氧运动动，再做一一系列普拉拉提，动态态运动，心心肺锻炼课课程以及其其他课程专业的健康康咨询师根根据个人的的体力、压压力和心理理状况将餐餐饮、运动动、娱乐融融入日常疗疗程中泰国Chiva-som（关键举措措3/3）深化健康主主题，将购购物、餐饮饮、住宿、、运动围绕绕健康平衡衡主题进行行配置疗养管理模模式康复管理模模式区位：位于德国黑森森林西北部的的边缘上的奥斯河谷中中。交通：从法兰克福的的列车总站乘乘区间快车，约需1小时45分钟。从瑞士士的巴赛尔出发，1小时30分钟之后就能能到达。声誉：天然矿泉结合合的度假区，，素有欧洲的夏都之称称。欧洲最典典型的温泉疗疗养胜地。它的温温泉不但可以以透过浸泡的的方式达到舒筋爽爽骨和袪除风风湿、肠胃不不适等疾病。——德国的春天从从这里开始，，“满城泉水水满城花”巴登巴登因独独特气候和温温泉而闻名，，因康复医疗疗技术而著称称德国巴登巴登登疗养管理模式式康复管理模式式阳光浴海水浴巴凳巴凳的传传统淋浴保健及现现代在资源浴的基基础上引入现代医学学技术实施健康康复复管理医学的康复管管理温泉浴主要针对各类类非传染性慢慢性病、运动创伤伤群体进行各各种物理疗法促进进康复已经有8家私人康复诊所或医院进进驻德国巴登巴登登发展理念：在在泉浴基础上上应用现代医医学技术对慢慢性病、运动动创伤群体实实施全程康复复管理疗养管理模式式康复管理模式式

专家医师物理治疗师 体育教师营养师职业治疗师 心理学家 外部专家健康康复服务团队健康体检与评评估（专家及尖端端设备）健康恢复与促促进健康康复与治治疗健康教育与咨咨询以专家医师为为核心的多种健康管管理服务团队队，提供专家家服务和一揽揽子健康管理理计划，让人人信赖按摩治疗师健康数据管理理7种甚至更多的的专家和治疗疗师组成康复复中心核心团团队德国巴登巴登登（关键举措措1/4）实施全程健康康专家服务，，提供一揽子子健康管理计计划，让人信信赖