广州大厦管理员工作办法

217/218广州雅筑物业治理侨力大厦治理职员作手册侨力大厦物业概况侨力大厦位居起义路与惠福路交界处，占地3469平方米，总建筑面积40250平方米，地面高30层，由二层地下停车场、7层商场、6层回迁楼及17层高级商住楼组成。十三楼架空层设治理处、平台花园及住客会所。现将大厦各使用功能部分介绍如下：一、商场部分侨力大厦商场为负一层至6楼，其中负一层、四楼为回迁商铺；负一层约有31个铺面；4楼约有8个铺面，总营业面积近10000平方米，其中回迁商铺面积约为2500平方米，已具备交铺条件，尚未开始回迁。现时商场1-4/F均已由雅筑家品使用；5楼已有广州雅筑家居用品有限公司、广州高辉装饰有限公司进驻作为写字楼使用；6楼已有广州诚定贸易有公司进驻。商场共设置“LG”扶梯8部，“LG”直梯3部。二、商住楼侨力大厦14-30层为商住楼，建筑面积18387.7032平方米，共有商品房119套，自2001年7月交付使用，已全部收楼，入住118户；商品房治理费收取标准为1.9元/平方米；商住楼配有3台“LG”直梯，其中1#电梯为消防电梯。三、回迁楼侨力大厦7-12楼为回迁楼，建筑面积8251.1652平方米，共有回迁户161户，自2002年6月开始回迁，治理费收取标准为1.05元/平方米。回迁楼共设置入口两个，1#为惠福西路出口、2#为消防中心侧出口，配备“LG”电梯两台，另与商住楼共用1台消防电梯。四、转换层（治理处、会所及平台花园）侨力大厦十三楼为住客会所、平台花园及治理处办公地点，面积约1200平方米，层高5.5米。会所设有健身室、桌球室、乒乓球室、棋牌室、阅览室、儿童游乐场等设施，由治理处负责治理。除花园、游乐场、阅览室免费向业主开放，其余均为收费休闲娱乐项目。五、停车场侨力大厦地下停车场设置于负二、负三层、经营单位：广州诚定贸易有限公司。建筑面积3212.1418平方米，共设有70个车位，车场治理采纳人工收费治理，同时负三层亦作为人防工程使用。六、大厦设备1）供电系统—大厦设有10KV高压单回路线，并备有一台500KW发电机组，随时保持持续供电。每层100KW的用电容量充分满足不同用户需求。2）供水系统—大厦供水系统分为住宅与非住宅两部分。住宅供水采纳变频式供水，由4台水泵组成。商业供水采纳高低位水箱方式，由2台水泵进行动作。3）电梯系统—大厦共有LG客梯8部，扶梯8部，共16部。其中商住楼配直梯3部，回迁楼配直梯2部，商场配直梯3部，扶梯8部，现均已通过验收，投入正常使用。4）空调系统—采纳上海“开利”700冷吨空调主机及未端设备，机房设置于负三层，冷却塔设置于天面，现已投入正常使用，仅供商场专用。5）消防设备—大厦消防设备采纳国产先进“海湾GST”消防联动操纵系统，包括自动报警系统，防排烟系统，消防广播系统、疏散指示系统、喷淋系统、气体灭火系统等。消防操纵中心设置于首层回迁户入口侧，均符合市消防局规定，消防验收合格。6）安保系统—大厦各要紧出入口及商场部分均安装有摄像探头，商场还另配有红外防盗报警器。大厦监控探头为11个，商场监控探头为20个，红外报警器15个，均由消防中心负责监控操作。7）楼宇自控系统—商住楼采纳的是可视对讲系统，回迁户采纳一般的对讲系统，现系统均已投入使用。第二章任务和岗位设置任务物业部是公安、消防部门在大厦进行治安防范、消防安全的重要辅助力量。物业部要紧任务是落实各项治安、消防制度，维护大厦秩序，及时发觉和打击违法犯罪活动，爱护大厦设备设施及辖区内用户的财产安全。物业部必须坚决执行“谁主管，谁负责”和“群防群治”的原则，履行以下职责：（一）负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护大厦范围内的治安秩序。（二）严格治安治理，做好来访登记、电视监控、全天24小时巡查、进出物资检查等治安防范工作。严格消防治理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。积极配合公安部门打击大厦内及周围发生的违法犯罪活动。负责对大厦各用户治安、消防工作的宣传、指导和监督。抓好安管员队伍业务培训。二.岗位设置主管主管领班A领班B领班A领班B商场东门岗巡逻岗商场巡逻岗商场通道岗大商场东门岗巡逻岗商场巡逻岗商场通道岗大堂岗商场大门岗消防中心岗收费岗车库岗第三章岗位职责一、部门主管（一）在物业经理和当地公安部门的指导下，全面负责大厦的安全、消防工作。（二）负责制订大厦治安消防工作打算，组织实施各项安全防范措施。（三）组织处理在大厦内发生的重大治安案件和事故。（四）组织消防检查、训练、演习，处理重大消防事故。（五）负责制订本部职员的业务培训打算，定期开展职员培训。（六）负责指导、监督、检查本部各项工作，定期对本部职员进行考核。二、领班（一）在部门主管领导下，负责安排本班各项具体工作。（二）监督本班职员执行上级各项工作指令及公司规章制度。（三）检查本班各岗位工作情况，及时纠正工作偏差。（四）如实记录并小结本班工作情况，并及时向上级汇报。（五）做好安管器材的交接和保管工作。三、 大堂岗（一）保持良好的形象及精神状态，注意仪容仪表，举止礼貌。（二）负责维持大堂秩序，保证大堂出入口畅通及大门常闭。（三）紧密凝视大堂出入人员，劝离衣冠不整者及闲杂人员。（四）负责查验大件物品放行手续。（五）负责大厦来访人员的出入登记工作。（六）巡查所辖区域的治安消防及卫生情况。四、 巡楼岗（一）负责按规定路线巡查大厦各楼层，留意治安消防情况。（二）负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离大厦。（三）监督检查用户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修。（四）检查业户门窗锁闭情况，发觉问题及时处理。（五）按时制止非规定时刻的装修单位。（六）完成上级交洽的其它任务。五 、消防监控中心岗（一）负责监控中心电视屏幕及消防监测设备的监视工作。（二）发觉异常情况和可疑人员及时报告，并通知巡楼安管员到现场查看。（三）负责监控录像带的治理工作。（四）发觉火警立即报告并按火灾处理程序处理。 六、停车场岗（一）负责车辆停放的计时工作及开票工作，指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放大在指定车位。责巡查车辆及车场设施情况，做好车况记录，对有损伤车辆请司机签名确认。责检查车场消防器材，保持消防通道的畅通。负责车场的安全治理，维持车场秩序，严禁闲杂人员进场。七、广场收费岗 （一）负责车辆的收费工作。（二）负责维持广场车辆与行人秩序，保证广场出入口畅通。（三）禁止机动车在广场范围内停泊(商场车辆除外)。（四）做好当值期间的各项车辆出入情况记录。八、商场大堂岗（一）保持良好的形象及精神状态，注意仪容仪表，举止礼貌。（二）服务周到热情，文明执勤，有问必答。（三）维持大堂出入口及外围带的秩序。（四）严格操纵违禁品、危险品进入商场，同时对衣冠不整者予以劝离。（五）严格按物资放行制度放行物资。（六）配合商场进行开、关门及清场工作。九、商场巡逻岗：（一）熟悉商场的内部环境和治安特点，保持高度警惕，严防破坏事件发生，及时发觉问题及时处理。（二）熟悉区域内各类设备、物品的放置,发觉可疑情况立即查明，紧密留意设施设备运行情况，发觉设备出现故障的及时通知商场并报告领班通知工程部处理。（三）加强对重点部位如洗手间、消防通道、角落的巡查。（四）加强对消防设施的检查，熟悉消防器材的使用（五）配合商场按要求进行清场工作。（六）完成上级交洽的其它任务。十、东门岗（一）保持良好的岗位形象，注意仪容仪表，礼节礼貌。（二）负责维持广场行人秩序，保证商场东门出入口畅通。（三）紧密注意来访人员的动态，做好登记，身份确认工作。操纵衣冠不整或携带危险品者进入大厦。（四）严格执行物资放行制度，操纵违禁物品、危险品及违法装修治理规定的工具、材料进入。（五）紧密留意电梯的运行情况，发觉问题及时报告，保持区域内良好卫生状况。（六）协助收费岗维持车道及外围广场的秩序。指引商场车辆停放十一、四楼通道岗（一）保持良好的岗位形象，注意仪容仪表，礼节礼貌。（二）按商场要求严格操纵人员、物资的出入。（三）按时到岗开门。（四）认真执行查包制度，发觉可疑情况及时汇报处理。（五）对当班发生的情况做好记录。注：商场各岗位的职责及工作要求依照商场的具体实际情况予以调整。内部治理规程安管员职业道德规范（一）热爱本职、忠于职守（二）遵纪守法，钻研业务（三）无私无畏，敢斗歪风（四）不计得失，乐于奉献（五）文明执勤，工作主动（六）爱岗敬业，廉洁自律（七）良好服务，礼貌待人（八）勤俭节约，公私分明（九）严守秘密，团结合作二、服务意识要求文明礼貌。做到语言规范，谈吐文雅，衣冠整洁，举止端庄。主动热情。以真诚的笑容，主动热情地为业户服务，主动了解业户需求，努力为业户排忧解难。耐心周到。职员在对业户的服务中要耐心周到，问多不烦，事多不烦，虚心听取业户意见，耐心解答业户问题，服务体贴入微、有求必应、面面俱到、尽善尽美。三、仪容仪表要求保持衣冠整洁，按规定要求着装，将工作卡端正地佩戴在左胸前。工作场地不得穿短裤、背心、拖鞋。男职员头发不盖耳朵、不遮衣领，每天剃须，保持指甲清洁，不留长指甲，扣好衣扣裤扣，紧束领带（大箭头垂到皮带扣处为准），衬衣下摆放进裤内。职员不得在大庭广众挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰。四、行为举止要求站立时，自然挺立，眼睛平视，面带微笑，双臂自然下垂或在体前交叉，或保持跨立资势。坐立时，上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前缩后仰，摇腿翘脚。行走时，眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，男走平行步，不左顾右盼，不得与他人拉手、搂腰搭背。在各种场合，见到上级领导或业户都要站立面带微笑、主动问好。进入上司办公室或业户家中，应先用手轻敲三下，得到同意后再进入。进入后，不得随意翻动室内物品。乘电梯要先出后进，禁止在电梯内大声喧哗。五、接听电话要求因此来电，在铃声三响之内接答。拿起电话后，先致简单问候，自报公司部门，语气亲切柔和。认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时刻、地点、姓名，并向对方复述一遍。通话完毕后，向对方表示感谢，等对方放下电话后，再轻轻放下电话。打出电话后时，应预先整理好电话内容，语言简练、明了。上班时刻，一般不得打（传）私人电话，如有急事，通话时刻不宜超过3分钟。六、安管职员作权限1、权限在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。对发生在大厦区域内的刑事案件或治安案件，有权爱护现场，爱护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入大厦区域。对出入大厦区域的可疑人员，车辆及其所携带或装载的物品，按规定进行验证及检查。在执勤上，如遇有不法分子抵抗，甚至行凶报复，应紧急通报并采取正当防卫。宣传法制，协助业主（住户）做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发觉不安全因素及时向业主（住户）报告，协助整改。对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其它形迹可疑的人员有权进行盘查监视，并报当地公安机关处理。对违反《治安治理处罚条例》的人，有权劝阻，制止和批判教育，但无处罚的权力。对有违法犯罪行为的嫌疑份子，能够进行监视、检举、报告，但无侦察、扣押搜查的权力。2、正当防卫我国《刑法》第20条第1款对正当防卫所作的界定是：为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其它权利免受正在进行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行为，对不法侵害人造成损害的，属于正当防卫，不负刑事责任。从定义看，它具备以下条件：正当防卫必须是针对正在进行的不法侵害。防卫的目的必须正当，即是为爱护国家、公共利益、本人或他人的合法权益。防卫对象只能是不法侵害人本人。4）当防卫不能明显超过必要限度，造成重大损害。七、安管员的工作要求了解本责任区内业主的差不多情况，包括：姓名、楼座、人口状况、相貌特征、常规出入时刻等。2、熟悉安全要害部位和消防器材的使用方法及存放位置，掌握水电、煤气开关位置及消防栓位置，发生事故应积极采取自救措施处理并上报。3、巡逻岗检查辖区内治安秩序情况，熟悉各执勤岗位的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题，巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，发觉问题及时通知主管领导。留意室内外治安情况，严防偷窃事故发生。4、注意火警了望，发生火情应积极采取自救措施，并立即通知带班领班，如火情严峻应及时向公安消防部门报警。5、遇有空调机、雨蓬、防盗门、焊机、煤气瓶等专门物品需进入大厦，应检查是否符合治理处规定，有无办理相关手续；在手续齐全的情况下方可放行。6、维护辖区秩序，及时处理车辆乱停乱放，驱逐外来捡破烂人员、三无人员和精神病患者，发觉过时、霉烂的广告牌、横额标语应及时通知所属部门收回。7、值班时不准看书看报、吸烟、吃零食、听收音机、闲谈或约会亲友及嘻哈大笑等,不得坐大堂沙发。8、按时上班、就寝、参加学习训练，无专门情况不得缺席。9、严格执行请销假制度，不得私自外出，如在休息（假）期间，发生紧急情况，一经呼唤立即返队，听侯调遣。10、爱业敬业、服从指挥、遵纪守法、严于律己、文明服务、；礼貌待人、积极主动、勇敢无畏。八、岗位用语规范1、直接称谓语：先生、小姐、女士、先生、小姐、太太2、间接称谓语：那位先生、那位女士、您的先生、您的夫人。3、欢迎语：您好、您好吗？多日不见，您好吗？先生，早上好（早安）。午安（下午好）晚安（晚上好）。您的先生/夫人好吗？4、祝贺语：恭喜！祝您生日欢乐！周末愉快！祝您圣诞欢乐！祝您生意兴隆！5、征询语：请问您有什么事吗？先生，我能为您做点什么吗？小姐，需要我帮您做点什么吗？先生，您还有不的情况吗？这会打搅您吗？假如您不介意的话，我能够XX吗？您喜爱XX吗？您需要XX吗？您能够XX吗？请问您贵姓？对不起，等我弄清晰了再答复您好吗？6、应答语：不必客气、好的、是的。没关系。这是我应该做的。我明白了。特不感谢。感谢你的好意。不用谢。照顾不周的地点，请多多指教。7、道歉语：对不起，请原谅。实在对不起。苦恼您了，感谢。感谢您的提醒。打搅您了。对不起，让您久等了。我们立即采取措施，使您中意。专门抱歉，我疏忽了（大意了）。对不起，请稍等一下，我立即给您办好。婉言推托语：专门遗憾，不能帮你的忙。不行意思，没有听讲。承您的好意，然而8、指示用语：太太/先生，请这边走。先生，请往前面走。小姐，请一直往前走。请把您的车停到停车场去，方便其它车出入，多谢合作。到转弯征请向左（右）拐弯走。请在那边乘电梯上楼（下楼）我能够进来吗？请进。请不要进，稍等一下。对不起，这是我们治理的大厦，不放随意张贴，多谢合作。电话用语：您好，这是侨力大厦治理处。请问您找哪一位？请问您找谁？先生/小姐，请问我如何称呼您？对不起，请讲慢一点。请再讲一遍。请稍等一下。对不起，他不在，请把情况讲一下，让我记录后转达好吗？您能听清晰吗？对不起，没有人接，请您先不要挂上电话，让我给您找一下。不行意思，让您等了。9、车管员文明服务用语：对违章行车者应讲：“对不起，本停车场是单行线，请您按规定方向行驶。”“感谢您的合作”。对违章停车者应讲：“对不起，消防通道禁止停车，请您将车泊在车位里好吗？”感谢您的合作。对车场内落车逗留人员及闲杂人员等应讲：“您好，为了您的安全，请不要在车场内逗留和玩耍”。多谢您的合作。10、告不语：再见。欢迎您再来。晚安。改日见请走好。九、物业部安管员交接班治理规定（一）目的规范物业部，各岗位交接班工作，确定工作交接清晰，责任明确。（二）适用范围适用于住宅小区内各岗位每天每班次的交接工作。（三）职责1）部门主管/当值领班负责交接班工作的讲评、提示及检查工作。2）领班负责所辖班组的交接班工作。3）当值安管员负责具体的工作交接。（四）程序要点1、领班于每月9日、23日前制定完下半月的岗位按排表，报主管、经理审批，全体安管员依据《安管员值班安排表》进行值班；2、接班前集合1）严格执行《职员着装治理规定》的有关规定，不符合该规程中仪容仪表要求的不准上岗。2）所有接班人员应于接班前15分钟到达指定地点集合；a）注意自身形象，不得相互追逐、打闹；b）保持站立姿式，不得蹲坐。3）整理着装，当值领班按《员着装治理规定》的有关规定检查职员着装。4）当值领班集合队伍，点名并统计、做好记录，下达工作指令，交待有关工作注意事项。5）集合过程应在10分钟内完成。3、接班。1）所有当值人员提早5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。2）交接班人员相互敬礼并问好。3）接班人员清点岗位所有公物，如：对讲机、灭火器、水瓶等，如发觉损坏、缺口应立即向领班提出，并要求上一班当值人员讲明物品去向及做好记录。4）认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要接着跟进的工作要记录以便跟进。5）检查区域内有无异常情况，在上一班当值治理的带领下，系统地检查责任区域内的工作情况，如发觉有异常则要求上一班当值人员做出解释，并通知领班前来处理及做好记录。6）交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名，并开始接岗值勤4、交班。1）各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作：a）保持地面无明显积尘，无烟头、纸屑、果皮等杂物，无痰迹；b）灭火器排放整齐表面无积尘，电风扇表面无污垢、整洁光亮，挂钟镜面洁净无积尘，门窗无积尘，墙面无脚印，天花无蜘蛛网；c)公物摆放整齐有序，桌面、桌椅洁净无灰尘、无杂物。2）认真做好值班记录，收集整理好相关的工作证据。3）在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。4）将未完成的工作如实向接班人员交待清晰。5）带领接班人员系统地检查责任区域内的工作情况。6）互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。5、交班后集合。1）当值领班在全部岗位交接清晰后集合队伍、清点人数。对值班情况进行讲评工作。2）当值领班讲评本班次的整体工作表现，批判或指出不足，提出改正措施或意见。3）解散队伍。6、替换吃饭时的岗位交接。1）早班当值人员由领班安排岗位进行调配。2）当值人员用膳时刻不得超过25分钟，用膳后及时返回岗位接着值勤。3）具体的交接按本规4.2款执行。7、值班记录本不得撕页，记录不得涂改，记录本用完后即收回物业部统一保管，保存期1年以上。8、领班在上岗后1小时内，巡视所辖区域所有岗位情况，收集各岗位值班记录交部门主管阅示。附：1）安管员值班安排表<表4-1>2）安管员领班带班记录表<表4-2>3）消防监控中心交接班记录本<表4-3>4）大堂岗值班记录表<表4-4>5）巡逻岗签到表<表4-5>6）车库岗交接班记录表〈表4-6〉7）收费岗交接班记录表<表4-7>8)商场值班记录<表4-8> 年月份半月侨力大厦安管员值班安排表表4-1班次:时刻：岗位1#岗2#岗3#岗商住楼大堂岗4#岗5#岗6#岗7#岗8#岗9#岗10#岗休息姓领班消防回迁楼广场商场商场商场商场日期名(兼巡逻岗)中心岗大堂岗（兼收费岗）车库岗正门岗三楼通道岗东门岗巡逻岗备注制表：审核：批准：4-3消防监控中心交接班记录本日期：年月日当班人当值时刻：月日时分至日时分接班人到岗时刻时刻消防报警联运控制柜运行记录监控系统运行记录1#监控器2#监控器异常情况与处理结果物品交接1、对讲机台，电池块。2、钥匙套。3、其它：领班签名：主管签名：侨力大厦停车场交接班记录安管员领班带班记录表4-2当值领班当班时刻月日时分至月日时分执勤岗位及当班员1#领班兼巡逻岗2#广场（收费）岗3#商住楼大堂岗4#回迁大堂岗5#监控中心岗6#车库岗7#机动巡逻岗9#二楼营业厅岗10#三楼通道岗工作情况待处理事件职员违规情况记录交接物品1、对讲机部2、电池个，充电器个3、钥匙条交班人年月日时分接班人年月日时分部门主管签署经理阅示表表4-4（车库岗）编号：才接班人交班人接班人交接时刻年月日时分交班时刻年月日时分当班情况当班情况1、本班共使用停车票张，号码至。其中金额票张，免收票张，作废张，开票金额共计元，存单均已上交。2、本班共收回时租卡张，均已上交。3、摩托车停放辆（月租辆，临停辆）。4、其它：1、本班共使用停车票张，号码至。其中金额票张，免收票张，作废张，开票金额共计元，存单均已上交。2、本班共收回时租卡张，均已上交。3、摩托车停放辆（月租辆，临停辆）。4、其它:交接物品1、停车票本，编号：2、对讲机台，风扇1台，打卡钟1个。3、单插1个，写字板1个6、其它：交接物品1、停车票本，编号：2、对讲机台，风扇1台，打卡钟1个。3、单插1个，写字板1个，6、其它：当值领班当值领班主管阅示月份安管员巡查签到表表4-5日期时刻姓名时刻姓名时刻姓名时刻姓名时刻姓名时刻姓名大堂岗交接班记录表4-6NO：当班人班次日期值班情况交接物品对讲机台统计本本业主资料本其它交班人：年月日时分接班人：年月日时分领班签名主管签名当班人班次日期值班情况交接物品对讲机台统计本本业主资料本其它交班人：年月日时分接班人：年月日时分领班签名主管签名侨力大厦停车场收费岗交接班记录表4-7编号：交班人接班人交班人接班人交接时刻年月日时分交班时刻年月日时分当班情况当班情况1、车辆收费：本班合计收取元。其中：汽车元，摩托车元，其它元2、发票使用：10元发票共张2元发票共张3、在库车辆：汽车辆，摩托车辆其中：月保：汽车辆，摩托车辆临停：汽车辆，摩托车辆4、其它：1、车辆收费：本班合计收取元。其中：汽车元，摩托车元，其它元2、发票使用：10元发票共张2元发票共张3、在库车辆：汽车辆，摩托车辆其中：月保：汽车辆，摩托车辆临停：汽车辆，摩托车辆4、其它：交接物品1、月保卡：汽车张，摩托车张2、临停：汽车行驶证张，驾驶证张时租卡张3、打卡钟1个，风扇1台，对讲机1台，验钞机1台4、备用金额元5、移交发票：10元至2元至6、其它：交接物品1、月保卡：汽车张，摩托车张2、临停：汽车行驶证张，驾驶证张时租卡张3、打卡钟1个，风扇1台，对讲机1台，验钞机1台4、备用金额元5、移交发票：10元至2元至6、其它：当值领班当值领班主管阅示商场值班记录表4-8岗位名称商场大门岗商场巡逻岗四楼通道岗商场东门岗值班员当值时刻年月日时分至日时分当值情况待处理事项领用物品签名：移交物品签名：领班签名主管签名十、对讲机使用治理规定1、对讲机是安管员值班执勤的工具，每个安管员都有责任和义务保证对讲机的正常使用。2．对讲机只供安管员在值班时使用，严禁转借他人或作其它用途，专门情况须由主管领导同意方可。3．对讲机在当值使用时，严禁个人携带外出，如因工作需要，须报主管领导批准。4．对讲机严格按规定频率使用，严禁私自乱拆，乱拧或乱调其它频率，若损坏视情节赔偿。5、对讲机在更换充电池时必须先关掉电源和主机开关，爱护和延长对讲机的使用寿命，充电池不能经常更换，必须按规定的时刻8~10小时轮换使用。6．在交接班时，应做好对讲机的交接验收工作，并同消防中心进行试机，以免出现问题时相互推御责任，发觉问题应做好记录并上报主管领导加以处理。7．使用对讲机规范用语，不准用对讲机谈论与工作无关的事，不准讲粗话。当有呼叫自己岗位时，应立即应答：收到，请讲。收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清晰，收接方收到情况或信号后，应回答“清晰”或“明白”。用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的情况。当上级领导使用对讲对各岗位作工作指示或通报、询问某项事件时，各岗位应按序回答：XXX岗收到。收接方没有听清晰对方讲话要求对方重复时，应呼叫对方：CALLXXX岗位，请重复。十一、物业部紧急召集制度当物业范围内发生火灾，重大消安事件（如爆炸、聚众、暴动、斗殴），受到较大的自然灾难，如（地震）及其它突发紧急情况，在当班人员不能操纵的时候，物业部应进入紧急状态，实施对体班人员进行紧急召集制度，以最有效的方法，最短时刻操纵事态的进展。1、紧急召集命令一般由部门主管或当值最高领导下述。2、收到紧急召集命令，宿舍在位安管员在3分钟内赶到消防中心前集合听候调遗。3、外出安管员必须和大厦保持24小联系，收到紧急召集命令后必须应立即赶回大厦报到，听候调遗。4、由当值最高领导或其它授权人对已报到的休班安管员进行具体工作安排。十二、夜间查岗制度为了树立职员敬岗爱业精神，改进工作作风，提高治理服务质量，杜绝和有效操纵职员擅离职守，出现脱岗、离岗、睡岗的现象，幸免因为疏忽给治理工作带来隐患的事件，特制定本制度。1、部门主管要对各值班岗位进行不定期夜间突击查岗，每周至少一次，每次查岗时刻为0：00-6：00之间,每次查岗后应给予查岗人半天的休息时刻。2、人员在查岗时必须认真、严格、如实地检查大厦各责任岗位的当班情况及值班记录，对违反规定的行为要及时纠正。查岗人员在查岗时应将各岗位查岗情况详细记录在《夜间查岗记录表》上，并要求被检查人员签名确认。查岗人员要将查岗情况形成书面报告呈报治理处，对查岗时发觉的违规行为，要提出处理意见，对违规人员做出相应的处理。值班人员有责任配合查岗人员的查岗工作，不能隐瞒，刁难或恶意中伤查岗人员。值班人员如认为查岗人员在查岗工作中不负责、不真实、不公平等现象，能够书面形式向公司领导报告，经核实后，将对查岗人员做出相应处理。附：侨力大厦查岗记录表<表4-9>表4-9侨力大厦查岗记录部门：查岗人：年月日被检查部门查岗时刻时分至时分序号检查项目查岗情况当值人员1领班兼巡逻值班2广场收费值班3商住楼大堂值班4消防中心值班5回迁户大堂值班6车库值班7商场巡逻值班8商场大堂值班9职员通道值班10商场东门值班11工程部值班室12大厦清洁情况13大厦车辆停放情况14休班安管员在位情况综合情况存在问题整改意见经理阅示十三、宿舍治理规定(一)引言广州嘉邦物业服务有限公司旨在为其职员提供一个清洁、舒适、宁静的居住环境，为此，我们依照宿舍的实际情况设置了家具、物品供大伙儿居住使用，随着公司的不断完善，我们希望各位将喜爱并爱护这些用具，使之物尽其用，满足大伙儿的生活需要。职员在填写入住宿舍申请单后经公司批准后亦可入住宿舍。以下规章制度是为所有居住在公司集体宿舍的人员制定的，各位认真阅读，同时自觉遵守。（二）一般规定因为公司职员须轮班工作，故此未上班之人员在使用宿舍时必须保持清洁，让下班回来的同事能够享用舒适之环境。我们将晚间零点至清晨八点称作“安静时刻”，因此，这段时刻中，收音机、谈话及其它各种活动的音量必须操纵在最低限度，走动的声音也要尽量放低，以免阻碍其它同事的休息。由于空间有限，不同意将占地面积过大的东西放在宿舍，例如自购衣柜、自行车等。公司不鼓舞在宿舍内存放贵重的私人物品、现金等，如有遗失公司概不负责任。注意公共卫生，严禁在卧房外走廊吐痰、乱丢果皮废物和垃圾。严禁在卧房里酗酒闹事，打架、斗欧、赌博、吸毒及作其它不道德行为。严禁留宿异性、亲友。职员不得在大厦内接待来访亲友，专门情况必须经部门主管以上人员批准同意。非被公司安排住宿的职员，严禁留宿。离开宿舍必须穿著整齐之服装，并保持良好之仪容仪表。不得穿著拖鞋出入大厦。除工作时刻外，留宿人员不得随意到大厦其它楼层，岗位闲逛逗留，不得以任何理由进入业户家中（突发事件等专门情况除外）。所有住宿人员带出个人物品时应自觉同意消防中心或门岗的检查。(三)作息时刻为了照顾休息的职员，宿舍大门将开至23点钟。宿舍熄灯时刻为23时，届时所有照明及电器均应关闭（可自配台灯，但以不阻碍室友休息为宜）。凡住宿的职员必须于晚23时前归宿。例休人员经申请，填写外宿申请单，由领班签署意见后，由部门主管以上人员同意能够外宿；若有专门情况或因工作关系，不能按时归宿者，必须提早以书面形式向部门主管提供外宿申请,申请书上必须有所在部门主管人员签字确认。领班外出时，须经部门主管同意并安排暂值人员。关于无正当理由违反规定，过时不归宿且无理取闹者，领班或暂值人员有权不开门和上报公司，公司将视情节的轻重进行处理，或书面警告、罚款、取消住宿资格，直至开除。(四)值日安排1、早班起床后由领班组织负责对住宿区、娱乐室的地面及物品进行一次全面的清洁、整理。2、每天由早班指定一名人员当值。当值员应保证当值时段内的保洁、物品的摆放和开水的供应，不得长时刻外出，专门情况报领班同意后方可安排调值。3、早班当值员清洁的范围有：各个房间、客厅的地面必须全面扫拖一次，各个台面和其它饰面应全面清擦一次，厨房和洗手间的地面、台面和用具应用物料清洗一次。4、每周进行一次大扫除，由早班负责。每周大扫除的清洁范围有：除做好日常工作外，另加冰箱内外擦试，厨房、洗手间和阳台的墙面用物料清洗，扫净天花蜘蛛网的灯饰及电器的擦试。5、所有卫生完成后，必须保持地面无积水，尤其是厨房及洗漱间。（五）室友居住在同一间卧房里的职员之间称为室友。室友应和谐相处，互相关心，相互监督，对违反宿舍治理规定之行为应及时制止。假如室友之间发生矛盾，应尽量尝试解决；假如无法解决，可要求领班和主管关心查找适当的解决方式。室友对房间维持与清洁负有同等责任。（六）安全制度节约水电，严禁私拉乱接电源及随便安装插头、开关的行为，必须做到随手开灯、关灯，关水龙头，杜绝水长流、灯长明的现象。请勿私自处理任何电器或水管问题，发觉问题应该和领班、主管联系。禁止调整或另接线路。宿舍内禁止存放危险及易燃品。宿舍居住人员请勿在走道或楼梯间奔驰。宿舍及娱乐室钥匙每班配发一套，由领班掌控，房间内最后一人离开时必须关好玻璃窗，关闭电器，每晚零时过后由夜班当值领班将娱乐室门反锁，以防财物丢失。热水器、煤气炉使用完毕后必须将煤气分掣及开关关闭，以免煤气泄漏。（七）家具及宿舍设施职员迁入公司提供的宿舍时，将获配给差不多家具。职员必须先检查清晰，若有损坏，立即通知值日领班，以免日后承担赔偿责任。除正常磨损外，住房人要对卧房内公司财物的损坏负责。禁止将家具移出卧房。未经公司同意，各卧房不得随意更换家具及室内设施。假如家具或设施损坏，使用者要向领班报告；未事先通知领班，不得擅自修理或更换。迁出前，使用者要履行家具设施清点移交手续，假如必要，领班将定出修理或更换费用，并通知使用者交纳。（八）卫生制度每个住宿人员有责任保持室内整齐与整洁。包括但不限于以下事项：每天早晨整理床铺、擦试家具，保持私人物品整洁有序。自觉维护公共场所及房间卫生，不慎破坏卫生应自行清理。讲究个人卫生。烟灰盅应及时清理。毛巾、口缸、鞋按统一要求摆放。在通道禁止漱口，禁止往楼下吐痰，乱丢果皮杂物、倒水。起床后必须及时整理被褥，按要求叠放，床铺除不得摆放其它物品。除拖鞋外，其它鞋类应放在指定位置。除休息人员外，衣物不得挂置在床头，晾晒之衣物应及时回收，以留出空间方便他人使用。（九）房间的装饰不同意随意往墙上钉钉子和悬挂、张贴图画。禁止在墙壁上涂写任何文字和图案。假如由于上述缘故，墙壁需要修理或重新喷刷，当事人要交纳一切费用。（十）电器使用电视机的开放时刻为9：00-23：00时，专门情况需延长时必须经部门主管批准可延长1-2小时。任何时候，电视音量均不得过大，观看过程中禁止喧哗、打闹，要相互礼让，不得因争台发生纠纷，一经发觉，均严肃处理。洗衣机不得洗个人内衣、裤、袜子，一次洗衣不得过量（5KG），使用完毕后须将积水排净，并抹试洁净，以方便其它室友使用。不得在宿舍内播放音响，个人视听电器必须使用耳机。同时在0时准时关闭。（十一）房间检查早上7：00时由领班组织进行宿舍卫生检查及评比，奖优罚劣，以提高及保持宿舍卫生质量。各领班每天负责检查并记录宿舍人员在位率情况，并上报管主管；主管每周许多于一次检查。公司可派人随时检查宿舍以确保规章制度的执行。迁入或迁出时，住房人需在领班陪同下对房间进行检查。（十二）非法活动公司的职员应遵纪守法。严禁吸毒、盗窃、赌博和观看黄色刊物和录像；严禁从事非法活动。怀疑参与了非法活动或藏有违禁品的职员将受到检查，其卧房也要被检查。非法活动的证据将转交公安机关。公司提供的宿舍内绝对严禁携存任何枪炮、武器或其它类型之危险品。（十三）取消住宿权假如发生以下情况，例如：不遵守卧房规章制度，有意损坏房屋、家具及其它财物；在卧房有违法违纪行为；拒不交纳罚款等等，公司将取消该职员的住宿安排，并将其逐出宿舍。因正当理由辞职或完成了合同的职员将给予三天的时刻腾出公司所提供的宿舍。但属于第四种情况除外被解雇的职员必须立即腾出宿舍。假如情况需要，公司有权要求职员立即腾出住处。腾位之事由领班与职员所在部门主管协商做出决定。假如公司提供的住宿因职员合同终止，因故请出或其它缘故停止使用，职员的最后一次薪水待房检后发放。辞职职员在离职后，如有专门缘故须接着留在宿舍居住者，必须提交书面申请，经部门主管同意报治理处批准后，以按每天30元住宿费收取。但最长不超过一周。职员离职后所有物品必须在三天内全部搬出，否则视为弃物处理。职员在离职后，有意滞留在宿舍不搬出的由物业部强制执行搬出，接着无理取闹情节严峻的移交公安机关处理。任何违反本规章的住宿职员，本公司将按情况作出适当经济及行政处罚，如情况严峻将即解聘及交送公安机关处理。十四、重大事件报告制度为及时妥善处理重大或突发事件，幸免事件失控情况发生，特制定重大事件报告制度。重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；用户集体投诉（3家以上）；中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦要紧设备设施故障；大厦主体结构遭受破坏等。发生重大或突发事件，参与事件处理的当值领班应立即到现场处理，同时尽快向主管领导报告，并依照事发情况决定是否报告公安、消防等机构协助处理。参与事件处理的当值领班在事件处理后立即填写特不事件报告表，于12小时内以书面形式递交部门主管，详述事件发生的时刻、地点、通过，以及事件发生的初步缘故和处理通过及结果，找出事件发生的要紧缘故，提出幸免类似情况发生的预防措施。。特不事件报告表由部门主管签署意见后上报治理处，如部门主管不在而事件紧急时，可由当值领班直接上报治理处。附：特不事件报告表(表4-11)表4-11特別事件報告編號：__________________項目名稱：____________________________ 發生日期：____________________________事件地點：____________________________ 發生時間：____________________________駐場主管：____________________________ 呈報人：____________________________主題：_______________________________________________________________________事件詳情________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________損失/損傷情況：__________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________所採取措施： __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________呈報人：_________________________________ 日期：_____________________________部門主管意見： __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________簽署：_________________________________ 日期：_____________________________駐場主管意見： __________________________________________________________________ __________________________________________________________________ __________________________________________________________________簽署：_________________________________ 日期：_____________________________執行總監批覆： __________________________________________________________________ __________________________________________________________________簽署：_________________________________ 日期：_____________________________備註： _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________十五、请销假制度安管员离开大厦时，必须实行请销假制度，先由本人填写请假单，并按治理权限逐级审批。外出时必须填写报告单，报告自己的去向、归队时刻，方可离开，但在晚上0：00时前必须归队。请假未获批准，不准离开大厦，未办理手续擅自离开工作岗位的，一律按旷工处理，旷工2天者视为自动离职。经批准离开大厦时，不准将公用物品私自带出，例：保安服、警用器材、通讯器材及其它公用物品等。领班在外出指标内可批假半天，但不许在外留宿。在晚上23：00时前必须归队，申请外宿的仅限于休息人员（早班休息人员当日晚上23：00前要归队）。每日外宿人员不得超过5人。超过外出指标范围，一般不予批假，如确因专门情况，需要请假的，在不阻碍工作的前提下由本人讲清缘故，填写报告单后由领班签署意见后，交由主管审批。请病假，必须持广州市区级以上医院开具的病假证明单、急诊和病历资料报公司审批。非休息夜班的队员上午不得请假外出，保持良好的休息，专门情况需主管审批。外出的队员在休息（休假）期间，如发生紧急情况，一经呼唤必须立即归队，听侯调谴。外出归队后，必须向领班销假，否则，按未归队处理。10、每周固定的培训日，一般情况下不得请假，如遇有专门情况需请假者必须提出书面申请，由领班签署意见后交主管审批同意后方可不参加培训。附：安管员请销假登记表（表4-12）表4-12安管员请销假登记表日期姓名请假事由联络方式请假时刻归队时间领班签名主管签名十六、物业部培训考核制度为激发安管员的积极性、制造性，提高职员的专业水平与服务质量，建立高素养的治理服务队伍，树立企业的市场品牌，为每位职员提供一个公平、合理、有效的竞争环境，以达到企业经济效益与社会效益的目的，特制定本制度。（一）、目的提高职员的综合素养与服务质量；建立高素养专业化强的治理服务队伍；能者上，劣者下。（二）、内容（不限于以下内容）1、物业部工作手册2、政府的有关政策文件、法规常识；3、公司部门制度与规定；4、军体训练5、消防训练6、物业治理业务知识与突发事件处理案例分析处理。（三）、培训方式1、岗前培训1）上岗前向每位新入职职员介绍大厦情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。2）新入职职员用3天的时刻进行实习，掌握本职工作的差不多技能，第4天开始正式上岗2、在职培训部门主管每年制订的物业部年度培训打算，拟订安管培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高安管员的警惕性、“四防”意识、应变能力\躯体素养和灭火扑救能力，使其掌握本职技能，从而提升个人综合素养。3、外派培训由物业部填写“外派培训申请表”交行政部审核报上级批准后进行，培训费由公司支付。物业部培训记录由办公室文员整理存档，保存期限为2年。（四）、培训要求1、培训期间，要认真听教员讲解，遵守课堂纪律。2、理论学习时，自带笔和笔记本，认真做好记录。3、队列训练时，按正规军事化要求操作。4、拳术训练时，不得随便开玩笑，以防损伤。5、培训期间，不得迟到、早退、旷课。（五）、考评方式培训结束后要进行考核评估，评估分笔试考核、实际操作考核等，并做好安管职员作考核记录，作为每年评选先进安管员的依据。1、理论考试采取笔试闭卷方式，85分以上为优，75～84为良，60～74分为中，60分以下为差。2、军体训练由物业部主管、教官进行单兵考核，成绩分优、良、中、差四个等级，具体评分标准由教官拟定。（六）、奖惩方法1、试用期安管员培训考评分达不到中等以上的，延期转正。2、一般安管员培训考评分达不到中等以上的，将列为考查对象，随时有可能被淘汰。3、一般安管员培训考评分达到优秀的，作为资深职员考察对象。附：培训记录表（表4-13）表4-13培训记录表培训日期培训地点主讲人培训方式培训范围记录人主题培训内容1、2、3、4、5、6、7、8、参加培训人员签名部门姓名部门姓名部门姓名缺席人员缺席缘故主管阅示经理阅示第五章安全保卫工作规程一、大厦人员出入治理为加强大厦人员出入的治理，保证大厦业户的财产人身安全，特制定大厦人员来访登记规定。1、来访登记治理进入大厦的来访人员，须在大堂接待处出示身份证或有效证件，填写来访登记表，并通过可视对讲联系业户，征得业户同意后方可进入。离开时注销登记。来访人员寻访不遇时，应立即离开，不得借故在大厦内部停留。大厦当值安管员因安全或其它缘故认为有必要时，可随时请来访者离开大厦。2、来访人员须知（1）禁止在大厦公共范围内长时刻逗留。（2）禁止将枪支、弹药、易燃易爆等违禁物品带入大厦。（3）禁止在大厦范围内从事非法活动。禁止在大厦范围内进行推销。非紧急情况下，不得动用大厦内的消防设施。衣冠不整或身份不明者不得进入大厦。带出贵重及大件物品，须提早向治理公司申请。附：侨力大厦人员出入登记表（表5-1）表5-1侨力大厦人员出入登记表日期来访姓名有效证件号码被访人房号来访时刻离去时刻安管员签名备注二、物资放行治理规定为了维护大厦用户的财产安全，确保大厦的公共秩序，特制定此规定。带（运）出物资的时刻：业户在正常办公时刻内，需带（运）出少量物资，承办者应向治理处申请开具放行条，在出闸时将放行条交安管员验收。如需将大量物资带（运）出，需提早1～3天向治理公司递交申请书，填写放行条，在出闸时将放行条交安管员验收。运出时刻最好安排在夜晚或周末非办公时刻。携带物品时未出示由治理处开具的放行条且携带人员之身份不能确定时当值安管人员有权截留所带（运）出的物资。所有搬运大件物资的公司必须按指定通道、货梯、时刻进行搬运。搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿。用户如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜，并在进入大厦前将其姓名、身份证号码、人数等资料交大厦物业部登记备查。所有带（运）出物资者必须服从治理，如实回答安管员的查询。装修垃圾搬运时刻一般为每日20：00-16：00，且事先需治理处提出申请，当值安管员应核对放行条，如属自行清运的应监督先搬离大厦，并搞好卫生。附：业户办理物品放行工作流程图放行条业户办理物品放行工作流程图治理处审批后，一联治理处存档，业户可凭二联放行条搬出物品致电业主确认后按前述流程由领班审批确认身份后按前述流程由领班审核业主租户经办人持本人身份证，到治理处填写物品放行条（一式两联）搬出室内大件物品业户迁出物品的放行业主本人或凭业主托付书（同意）及经办人身份证到治理处办理迁出手续：缴清出前应缴交治理费、水费等费用，填写物品放行条（一式两联）治理处下班后查验该单元有无缴交垃圾清运费，已缴交可存放在垃圾堆放点，未缴交必须由其自行清运（应在放行条注明）。用户持有公司指定领导签名的放行条（指定核准的放行）雅筑家品公司的物品个人带出便携物品（指个人单手即可携带的物品业户搬出装修垃圾和淤泥业户日常物品的放行治理处审批后，一联治理处存档，业户可凭二联放行条搬出物品致电业主确认后按前述流程由领班审批确认身份后按前述流程由领班审核业主租户经办人持本人身份证，到治理处填写物品放行条（一式两联）搬出室内大件物品业户迁出物品的放行业主本人或凭业主托付书（同意）及经办人身份证到治理处办理迁出手续：缴清出前应缴交治理费、水费等费用，填写物品放行条（一式两联）治理处下班后查验该单元有无缴交垃圾清运费，已缴交可存放在垃圾堆放点，未缴交必须由其自行清运（应在放行条注明）。用户持有公司指定领导签名的放行条（指定核准的放行）雅筑家品公司的物品个人带出便携物品（指个人单手即可携带的物品业户搬出装修垃圾和淤泥业户日常物品的放行业户离开大厦一般不需业户离开大厦一般不需治理处的物品放行条而自由放行岗（安管员）凭物品放行原件（二联），监管住户的物品，签名放行。物品放行原件（二联）存治理处放行岗（安管员）凭物品放行原件（二联），监管住户的物品，签名放行。物品放行原件（二联）存治理处备注：1、治理处工作时刻内放行条由物业主任签名方可有效。2、夜间物资放行后第二天由早班领班将放行条交治理处；3、消防中心应紧密凝视1号梯的使用情况，发觉有大宗物品从车库搬出时，应立即通知车库岗前去查看处理。放行条（治理处存）NO：第一联房号携带物品人姓名携带物品人身份证号码业主姓名事由申请使用货梯日期与时刻携带物品清单（请勿携带易燃、易爆、有毒、有污染气味物品乘梯）管理处审批人签名治理费等费用缴交情况安管员检查放行签名日期日期放行条（门岗存盘）NO：第二联房号携带物品人姓名携带物品人身份证号码业主姓名事由申请使用货梯日期与时刻携带物品清单（请勿携带易燃、易爆、有毒、有污染气味物品乘梯）管理处审批人签名治理费等费用缴交情况安管员检查放行签名日期日期三、邮件收发治理规定为规范邮件治理，确保大厦用户邮件的正常派发，制定如下规定：邮局投递到大厦的报刊、杂志等邮件，邮递员统一分发至各户信箱。回迁楼一般平信由巡安安管员派发到户。电费通知单及发票等须住户签收的，应认真做好登记、签收工作。对没有楼层或房号等地址不明的信件，如无法确定应交由物业主任跟进。一般情况下不应签收挂号信及特快专递。治理处所订阅的报刊，应即时交治理处值班人员作好登记。安管员发觉邮局送来的邮件有破损时，应在邮件破损登记簿上做好记录，并经当值领班签名确认。幸免发生积压信件现象，不同意有死信，更不同意私自撕拆用户信件、私揭邮票。附：邮件收发登记表(表5-2)表5-2邮件收发登记表NO：接收日期及时刻邮件类不房号收件单位（人）名称数量领件人签名证件号码经手人发出日期及时刻四、楼宇巡逻治理规定(一）目的规范楼宇巡查工作，保障大厦正常的工作和生活秩序。(二)适用范围适用于物业部的楼宇巡查工作。（三）职责部门主管负责楼宇巡查的组织、治理工作。安管员负责依照本规程实施楼宇巡查工作。（四）程序要点楼宇巡查的必要性：防范于未然，通过有效的巡查，将治安、消防等隐患消除。杜绝违章装修，将违章装修施工消除于萌芽状态。加强工作监督，提高职员的工作责任心，变职员的被动工作为主动工作。确保公共设施、设备处于良好状态。检查治理处清洁、绿化、保安工作质量。增加与住户的沟通机会。实施空置房的治理。楼宇巡查的内容：治安隐患的巡查。公共设施设备安全完好状况的巡查。清洁卫生状况的巡查。园林绿化维护状况的巡查。装修违章的巡查。消防违章的巡查。空置房的巡查。利用巡查机会与住户沟通。楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等：1）“看”：通过观看来发觉楼宇治理服务中存在的问题。2）“听”：从设施设备运行时的声音推断是否有故障。3）“摸”：通过用手触摸感受设施设备的使用状况。4）“调查了解”：向住户或职员调查楼宇及公共设施设备的使用状况。楼宇巡查的频次：一般情况下，楼宇状况巡查每日一次；清洁状况巡查每日一次；装修施工巡查每日至少一次；空置房巡查至少每月一次，其它方面巡查每两日一次。房屋本体巡查的工作要领：检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示；当发觉电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡查记录表》中予以记录并及时报告上级领导。巡查是楼梯间：A、检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；B、检查梯间墙身、天花墙皮是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损；C、检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；消防通道报警防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防设施是否完好；D、检查卫生状况是否良好。巡查逃生天台：A、检查逃生天台门是否随手打开（严禁上锁）；B、检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；C、检查有无违章占用逃生天台现象；D、检查去水管是否通畅；E、检查卫生状况是否良好。巡查电梯：A、检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；B、检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；C、检查照明灯及安全监控设施是否完好；D、检查卫生状况是否良好。巡查大堂、门厅、走廊：A、检查各类安全标识是否完好；B、检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；C、检查卫生状况是否良好。巡查中发觉梯间布满煤气味、焦味时应立即对相关可疑单元进行调查，当缘故不明时应立即向领班报告，并接着调查。巡查方法及要求：A、先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡查；B、注意在签到本上签到。发觉住户家中有异常情况时，除特不紧迫情况外，严禁进入住户家中，更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。巡查完毕，应将楼宇巡查的相关状况逐项记录在《巡查记录表》中，不同意只填写“正常”两字，要求签字。（见表4-5）公共配套设施设备巡查的工作要领：巡查水、电、气、通讯设施：A、检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；B、检查室外有