思源顾问北京天元港c区地块项目商业业态规划和综合经济测算共课件

天元港C区地块项目

商业业态规划和综合经济测算天元港C区地块项目

商业业态规划和综合经济测算目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件11/23/20222第2页2页目录一、目标商业业态及其租金承受力11/22/2业态规划总体思路商务休闲的主题定位商务休闲业态的选择目标商户的市场租金本项目预计租金业态规模确定业态的合理布局平衡点11/23/20223第3页业态规划总体思路商务休闲的主题定位商务休闲业态的选择目标商户本项目商业物业产品的主题定位以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业核心11/23/20224第4页本项目商业物业产品的主题定位以商务、休闲为主题特征的商业广场七大主力业态天元港项目商业部分具象化精致化商务休闲空间北京高尚生活新地标特色高档餐饮时尚休闲餐饮高档精品专卖其他中高档精品超市高级商务会所文化艺术俱乐部个性化商务服务11/23/20225第5页七大主力业态天元港项目商业部分具象化精致化商务休闲空间特色高主力业态（01）——特色高档餐饮意大利式西餐厅韩国风味餐厅日本风味餐厅欧美风味餐厅东南亚风味餐厅特色中餐厅——美味珍11/23/20226第6页主力业态（01）——特色高档餐饮意大利式西餐厅11/22/音乐咖啡厅特色酒吧琉璃艺术餐厅爵士乐酒吧英式酒吧红酒廊特色茶馆冰激凌店特色西饼屋主力业态（02）——时尚休闲餐饮11/23/20227第7页音乐咖啡厅主力业态（02）——时尚休闲餐饮11/22/20时尚多元概念店（如：A02）高级服装专卖店中式服饰定制店时尚家居店高级化妆品店奢侈品、珠宝、钟表店高档皮具店（鞋、包）—LV主力业态（03）——高档精品专卖11/23/20228第8页时尚多元概念店（如：A02）主力业态（03）——高档精品专个人商务形象设计个人着装顾问品牌服装定制高端塑身美体顾问专业美容美发主力业态（04）——个性化商务服务11/23/20229第9页个人商务形象设计主力业态（04）——个性化商务服务11/2现代艺术画廊收藏俱乐部视听俱乐部雪茄俱乐部红酒俱乐部商务女性俱乐部商务运动俱乐部主力业态（05）——文化艺术俱乐部11/23/202210第10页现代艺术画廊主力业态（05）——文化艺术俱乐部11/22/主力业态（05）——文化艺术俱乐部11/23/202211第11页主力业态（05）——文化艺术俱乐部11/22/202211主力业态（06）——高级商务名流会所商务休闲健身SPA游泳池商务谈判及签约服务日光浴休憩区多功能宴会厅特色化精品酒店11/23/202212第12页主力业态（06）——高级商务名流会所商务休闲健身11/22目标品牌——亚历山大会所创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调，营造出精致典雅的环境，融合古老的中国文化，配备一流设施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务。11/23/202213第13页目标品牌——亚历山大会所创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21主力业态（06）——特色化精品酒店体现中国传统特色的高端商务酒店；房间数不超过15间，面积控制在1000平米；每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显；面对国际特色酒店运营商进行招商；11/23/202214第14页主力业态（06）——特色化精品酒店体现中国传统特色的高端商经营中高档商品的中小型精品超市主力业态（07）——中高档精品超市11/23/202215第15页经营中高档商品的中小型精品超市主力业态（07）——中高档其他业态高端数码专卖店高尔夫用品专卖店高档礼品店高档休闲用品店其他特色专卖店（主要分布于地下一层）11/23/202216第16页其他业态高端数码专卖店11/22/202216第16页11/23/202217第17页11/22/202217第17页11/23/202218第18页11/22/202218第18页11/23/202219第19页11/22/202219第19页建筑风格建议IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的围合风格合内在精髓；中式的建筑意象，现代的建筑元素——“外中内洋”11/23/202220第20页建筑风格建议IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成商户深度访谈之市场参考租金业态厂商位置面积租售价格元/天.平米西餐厅Friday餐厅长虹桥10004亚地里亚西餐厅朝阳使馆区4506咖啡厅邦克咖啡现代城3002万元/M2茶馆聚茗轩阜成门外12013酒吧卡布其诺三里屯3009服装店maxstudio双安20～30％流水倒扣高档工艺品店嘉里中心15016.5百货类新世界新世界地下1层9娱乐KTV乐圣崇文门3500411/23/202221第21页商户深度访谈之市场参考租金业态厂商位置面积租售价格西餐厅Fr各业态规划租金情况表业态面积（平方米）市场租金（元/天.平米）年总租金（元）特色高档餐厅4000811680000时尚休闲餐饮2000107300000高档精品专卖25001210950000个性化商务服务35001012775000艺术品位俱乐部35001012775000高级商务会所2200108030000中高档精品超市5803635100地下精品店7010615351900总计25290

79497000结论:按照市场可接受租金计算,年租金约8000万元11/23/202222第22页各业态规划租金情况表业态面积（平方米）市场租金年总租金特色高目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件11/23/202223第23页目录一、目标商业业态及其租金承受力11/22/2商业——市场比较法进行商业租金测算根据市场原则，我们在区域内选取四个相关项目、在区域外选取一个相关项目进行市场比较，得出本项目合理的商业租金价格。一般商业项目可参照以下因素进行定价：项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等）项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等）项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等）项目商圈氛围因素：10%（有无商业氛围、传统商圈还是新创商圈等）项目整体规划因素：10%（单一建筑还是综合建筑、商业档次等）11/23/202224第24页商业——市场比较法进行商业租金测算根据市场原则，我们在区域商业样本选取项目名称售价均价（元/平米）租金（元/天.建筑M2）第三置业306759好运街只租不卖8女人街小商铺，只租不卖103.3三里屯新生活－11建外Soho240001011/23/202225第25页商业样本选取项目名称售价均价（元/平米）租金（元/天.建筑M比较法一（第三置业）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%第三置业111119本项目11.11.21.21.1则本项目商业物业的租金比较价格1为： 9×1×60%＋9×1.1×10%＋9×1.2×10%＋9×1.2×10%＋9×1.1×10%＝9.54元/天.M2

11/23/202226第26页比较法一（第三置业）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划比较法二（好运街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%好运街111118本项目1.21.11.21.21.2则本项目商业物业的租金比较价格1为： 8×1.2×60%＋8×1.1×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%＝9.52元/天.M2

11/23/202227第27页比较法二（好运街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整比较法三（女人街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%女人街1111110本项目11.20.80.81.2则本项目商业物业的租金比较价格1为： 10×1×60%＋10×1.2×10%＋10×0.8×10%＋10×0.8×10%＋10×1.2×10%＝10元/天.M2

11/23/202228第28页比较法三（女人街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整比较法四（三里屯3.3项目）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%3.3项目1111111本项目110.811则本项目商业物业的租金比较价格1为： 11×1×60%＋11×1×10%＋11×0.8×10%＋11×1×10%＋11×1×10%＝10.78元/天.M2

11/23/202229第29页比较法四（三里屯3.3项目）修正因素地段因素环境因素商圈氛围比较法五（建外SOHO）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%建外SOHO1111110本项目1.21.11.21.21.2则本项目商业物业的租金比较价格1为： 10×1.2×60%＋10×1.1×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%＝10.70元/天.M2

11/23/202230第30页比较法五（建外SOHO）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑天元港商业租金价格测算通过对上述几个项目的价格比较，本项目得出的价格为： （9.54+9.52+10+1078+10.70）/5=10.11元/天.M2由此，本项目商业租金定价为9-11元/天.M2。11/23/202231第31页天元港商业租金价格测算通过对上述几个项目的价格比较，本项目得商业物业单位面积投资测算说明单位面积租金为10.11元/建筑平米.天5成10年按揭保证内部收益率为8%按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格11/23/202232第32页商业物业单位面积投资测算说明单位面积租金为10.11元/建筑序号项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1现金流入03640364036403640364036403640364036401.1租金收入03640364036403640364036403640364036401.2商铺销售收入

2现金流出132021526152615261526152615261526152615262.1首期款11676

2.2银行按揭款15261526152615261526152615261526152615263净现金流量(13202)2113211321132113211321132113211321134累计净现金流量(13202)(11089)(8976)(6862)(4749)(2635)(522)159237055819商业物业单位面积投资测算表11/23/202233第33页序号项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1现金流入技术经济指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数108.923内部收益率IRR8.00%单方租金（元/平方米.天）￥10.11单位售价23352元/平方米结论：按照市场比较法测算的租金10.11元来推导出的商业物业价格为每平方米23352元。11/23/202234第34页技术经济指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数108.价格调整本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素进行价格调整：北京市整体商业市场布局不合理，造成三环以外区域部分商业价格走势降低，空置率增加，影响了购房投资者的投资决策；因国家政策影响，三环以内新增商业面积减少，对本案是一个发展机会；未来预期风险因此，对本案商业物业价格调整如下：结论：建议本案商业物业出售价格为：22500元/平方米出租价格为：9.74元/平方米/天11/23/202235第35页价格调整本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素进行价格调写字楼——产品市场定价方法的确定北京东部写字楼市场竞争激烈；而认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量，如宣传活动、广告等逐步在客户心目中确立；市价反映了北京房地产行业的集体智慧，该价格既带来合理的利润，又不会破坏行业协调性；低价

高价在此价格上没有可能的利润成本竞争者价格客户对独特产品属性的评价在此价格上没有可能的需求市场比较定价法11/23/202236第36页写字楼——产品市场定价方法的确定北京东部写字楼市场竞争激烈；本项目区域内写字楼租金状况所属区域项目名称月租金

USD/m2·入驻率所属区域项目名称月租金

USD/m2·入驻率三元桥

－

霄云路南银大厦2385%燕莎北京发展大厦3898%京信大厦1480%京城大厦3695%现代盛世大厦2290%亮马河大厦3898%国航大厦2690%燕莎中心3495%佳程广场25-盛福大厦2590%鹏润大厦2585%御东商务楼970%新恒基国际大厦2596%第一上海中心2285%11/23/202237第37页本项目区域内写字楼租金状况所属项目名称月租金

USD/m2·比较定价一修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%

现代盛世大厦11123本项目1.111.1

则本项目办公物业的比较月租金价格I为23×1.1×80%＋23×1×10%＋23×1.1×10%＝25.07USD/M211/23/202238第38页比较定价一修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2比较定价二则本项目办公物业比较月租金价格II为25×1.1×80%＋25×1×10%＋25×1.1×10%＝27.25USD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%

鹏润大厦11125本项目1.111.1

11/23/202239第39页比较定价二则本项目办公物业比较月租金价格II为修正因素地比较定价三则本项目办公物业比较月租金价格II为14×1×80%＋14×1.5×10%＋14×1.5×10%＝15.4USD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%

京信大厦11114本项目11.51.5

11/23/202240第40页比较定价三则本项目办公物业比较月租金价格II为修正因素地比较定价四则本项目办公物业比较月租金价格II为25×0.9×80%＋25×1.1×10%＋25×1.1×10%＝24.50USD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%

佳程广场11125本项目0.951.11.1

11/23/202241第41页比较定价四则本项目办公物业比较月租金价格II为修正因素地比较定价五则本项目办公物业比较月租金价格III为38×0.8×80%＋38×0.9×10%＋38×0.8×10%＝30.78USD/M2修正因素地段因素规划因素品质因素月租金USD/M2权重80%10%10%

亮马河大厦11138本项目0.80.90.8

11/23/202242第42页比较定价五则本项目办公物业比较月租金价格III为修正因素天元港写字楼物业租金价格测算通过对上述几个项目的价格比较，本项目得出的价格为： （25.07+27.25+15.4+24.50+30.78）/5=24.62USD/M2.月结论：本项目写字楼租金定价为23-25USD/M2.月。11/23/202243第43页天元港写字楼物业租金价格测算通过对上述几个项目的价格比较，本写字楼物业单位面积投资测算说明测算单位面积租金为24.62USD/M2.月6成10年按揭保证内部收益率为8%按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格11/23/202244第44页写字楼物业单位面积投资测算说明测算单位面积租金为24.62写字楼物业——现金流量表序号项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1现金流入02452245224522452245224522452245224521.1租金收入02452245224522452245224522452245224521.2写字楼销售收入

2现金流出75681241124112411241124112411241124112412.1首期款6328

2.2银行按揭款12411241124112411241124112411241124112413净现金流量(7568)1212121212121212121212121212121212124累计净现金流量(7568)(6357)(5145)(3934)(2722)(1511)(299)9122124333511/23/202245第45页写字楼物业——现金流量表序号项目1年2年3年4年5年6年7年技术经济指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数6成按揭款108.923内部收益率IRR8.00%单方租金（USD/平方米.月）￥24.62单位售价15819元/平方米结论：按照市场比较法测算的租金24.62USD来推导出的商业物业价格为每平方米15819元。11/23/202246第46页技术经济指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数108.价格调整本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素：目前北京写字楼市场竞争激烈未来预期风险因此对写字楼价格调整如下：结论：建议本案写字楼物业出售价格为：15000元/平方米出租价格为：23.35USD/平方米.月11/23/202247第47页价格调整本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素：11/2现金流量分析表全部出售的情况全部出租的情况租售结合的方式（租赁30％，销售70％）11/23/202248第48页现金流量分析表全部出售的情况11/22/202248第48经济技术指标用地面积16,000平方米总建筑面积83,390平方米地上建筑面积56,000平方米商业18,280平方米写字楼37,720平方米地下建筑面积27,390平方米商业7,010平方米停车位364辆地上30辆地下334辆自行车1,360辆绿化面积5,760平方米建筑层数20（3）

容积率3.5

建筑密度31.50%

绿化率32%

11/23/202249第49页经济技术指标用地面积16,000平方米总建筑面积83,39方案（01）——全部出售物业

类型区域建筑面积销售面积销售单价销售总价（M2）5.00%（元/M2）（元）商业地上18,28019,19422,500431,865,000地下7,0107,36115,000110,407,500商业小计25,29026,555

542,272,500写字楼A、B座写字楼37,72039,60615,000594,090,000合计63,01066,161

1,136,362,50011/23/202250第50页方案（01）——全部出售物业

类型区域建筑面积销售面积销售单方案（02）——全部出租物业

类型区域建筑面积出租面积租金年租金小计10年租金合计（M2）5.00%（元/天.M2）（元）（元）商业地上18,28019,1949.7468,236,589682,365,894地下7,0107,3616.5017,462,786174,627,863商业小计25,29026,555

85,699,376856,993,757写字楼A、B座写字楼37,72039,6066.4693,389,397933,893,968项目合计63,01066,161

179,088,7721,790,887,72411/23/202251第51页方案（02）——全部出租物业

类型区域建筑面积出租面积租金年全部出租现金流入分析商业1-2年租金折扣数0.801-2年每年递增0.00%3-6年每年递增10.00%7-10年每年递增13.00%

出租面积1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计地上商业19,194109,178,543120,096,397132,106,037149,279,822168,686,199679,346,998地下商业7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小计26,555137,119,001150,830,901165,913,991187,482,810211,855,575853,202,279写字楼日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计年平均空置率30%20%15%10%10%小计写字楼39,606130,745,155149,423,035158,761,975168,100,914168,100,914775,131,993总计66,161267,864,157300,253,936324,675,966355,583,724379,956,4901,628,334,27211/23/202252第52页全部出租现金流入分析商业1-2年租金折扣数0.801-2年方案（03）——租售结合区域建筑面积销售面积物业方式比例面积单价总价10年合计（M2）5.00%（M2）（元/M2）（元）（元）商业地上部分18,28019,194出售70%13,43622,500302,305,500302,305,500出租30%5,7589.7420,470,977204,709,768地下部分7,0107,361出租100%7,3616.5017,462,786174,627,863商业小计25,29026,555

26,555

681,643,131写字楼37,72039,606出售70%27,72415,000415,863,000415,863,000出租30%11,8826.4628,016,096280,160,962写字楼小计37,72039,606

39,606

696,023,962合计销售收入63,01066,161

66,161

718,168,5001,377,667,093年租金65,949,85911/23/202253第53页方案（03）——租售结合区域建筑面积销售面积物业比例面积单价租售结合现金流入分析商

业1-2年租金折扣数0.801-2年每年递增0.00%3-6年每年递增10.00%7-10年每年递增13.00%

形式面积1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计地上商业出售13,436

302,305,500出租5,75860,694,02166,763,42373,439,76582,986,93593,775,236377,659,380地下商业出租7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小计26,55588,634,47997,497,927107,247,719121,189,923136,944,613853,820,161写

字

楼日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小计年平均空置率面积30%20%15%10%10%

写字楼出租11,88239,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973232,533,599出售27,724

415,863,000小计39,60639,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973648,396,599总计66,161127,857,014142,323,681154,875,083171,618,896187,373,5861,502,216,76011/23/202254第54页租售结合现金流入分析商

业1-2年租金折扣数0.801-2三种方式优劣势比较方式10年收益优势劣势全部出售113636万元1、可在短期内快速回收资金，减轻资金压力1、不利于保证物业品质2、遗留问题较多3、不能获取未来机会收益4、产权出售即不可再有全部出租162833万元1、有益于保证该物业品质，提升周边物业价值2、可获取未来机会收益3、长期拥有自有产权物业1、回收期慢，资金压力大2、有后期经营管理风险租售结合150222万元1、可部分控制物业品质，提高物业价值2、先期可获得一定的资金回款3、可获取局部未来机会收益1、回收期较全部出售慢2、承担一定经营风险11/23/202255第55页三种方式优劣势比较方式10年收益优势劣势全部出售11建议通过以上分析，我们建议采用租售结合的方式，具体阐述如下：保留部分面积以优惠价格吸引主力店，带动其他区域的销售或招租；商业部分保留一层及标识性强的部分自有物业；写字楼部分保留30%的面积以优惠价格吸引主力企业入住；在开发时序上，先行进行招商，经过一定的市场培育期，提升整个物业甚至周边其他物业的价值后，再行销售，可获取更大利润；租售结合的方式既解决了自有产权、保证物业品质的问题，又可在一定期限内回收资金，同时保留产权部分还可以再行抵押贷款，获取更大资金支持；11/23/202256第56页建议通过以上分析，我们建议采用租售结合的方式，具体阐述如目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件11/23/202257第57页目录一、目标商业业态及其租金承受力11/22/2业态组合及布局原则有效的贯彻项目主题定位理念；保证各业态之间的功能互补和价值互动；保证全天候经济；身份的象征、精神的享受；业态的独特性和唯一性；保证招商的实际可操作性；11/23/202258第58页业态组合及布局原则有效的贯彻项目主题定位理念；11/22/2如何确定业态规模与布局目标业态市场可承受租金本项目预计租金?平衡点合理的业态规模与布局11/23/202259第59页如何确定业态规模与布局目标业态本项目?合理的业态规模与布局1如何确定业态规模与布局目标业态市场可承受年租金约8000万元本项目预计租金约8500万元通过时间的培养使其达到基本平衡基本可按照以上业态规模进行布局11/23/202260第60页如何确定业态规模与布局目标业态本项目通过时间的培养基本可按照地上业态规划总表业态数量平均单店面积总面积搂层分布特色高档餐厅5-84004000地上一、二层时尚休闲餐饮6-73002000地上一、二层内侧高档精品专卖102002500地上一、二层个性化商务服务7-105003500地上三层艺术品位俱乐部10-123003500地上四层高级会所120002200地上五层地下精品店80-1507010地下一层中高档精品超市1580580地上一层合计－－25290－11/23/202261第61页地上业态规划总表业态数量平均单店面积总面积搂层分布特色高档餐位置图11/23/202262第62页位置图11/22/202262第62页1F特色餐饮区轻食类餐饮区高档精品专卖区中高档精品超市11/23/202263第63页1F特色餐饮区轻食类餐饮区高档精品专卖区中高档精品超市11/2F特色餐饮区轻食类餐饮区高档精品专卖区11/23/202264第64页2F特色餐饮区轻食类餐饮区高档精品专卖区11/22/20223F专业美容美发品牌服装定制高端塑身美体个人商务形象设计个人着装顾问个性化商务服务11/23/202265第65页3F专业美容美发品牌服装定制高端塑身美体个人商务形象设计个人3F交通示意图交通动线说明：1、通过写字楼可直接进入商业；2、中间的连廊引导消费客流到达各商业；3、A地块的人流通过连廊进入商业；4、从一层通过滚梯引导人流进入3层商业；5、通过直梯导入人流。写字楼人流地面人流地面人流地面人流地面人流A区人流平面交通平面交通垂直交通11/23/202266第66页3F交通示意图交通动线说明：写字楼人流地面人流地面人流地面人4F文化艺术俱乐部现代艺术画廊收藏品俱乐部休闲娱乐场所视听俱乐部雪茄/红酒俱乐部商务女性俱乐部11/23/202267第67页4F文现代艺术画廊收藏品俱乐部休闲娱乐场所视听俱乐部雪茄/红4F交通示意图写字楼人流地面人流地面人流地面人流地面人流平面交通平面交通垂直交通四层平面图交通动线说明：1、通过写字楼可直接进入商业；2、中间的连廊引导消费客流到达各商业；3、从一层通过滚梯引导人流进入3层商业；4、通过直梯倒入人流。建议：四层保留写字楼裙楼部分的商业区域。11/23/202268第68页4F交通示意图写字楼人流地面人流地面人流地面人流地面人流平面5F高级商务会所高级商务会所11/23/202269第69页5F高级商务会所高11/22/202269第69页5F交通示意图交通动线说明：1、通过写字楼可直接进入会所；2、通过直梯倒入人流。建议：1、五层的设计考虑写字楼与商业会所之间的连通。2、取消原有的滚梯设计。写字楼人流地面人流平面交通垂直交通11/23/202270第70页5F交通示意图交通动线说明：写字楼人流地面人流平面交通垂直交B1美食广场餐饮及商务休闲广场11/23/202271第71页B1美食广场餐11/22/202271第71页目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件11/23/202272第72页目录一、目标商业业态及其租金承受力11/22/2经营管理建议地上部分（出售产权部分）为了保证本项目商业的档次确保休闲商务的准确定位保证后期物业产品的升值建议1、先行招商，培育市场提升物业价值后再出售；2、保留重要位置区域产权，引进主力店，带动其他店销售和招商；地下部分（保留产权部分）引进特色专卖店，聘请专业招商公司进行统一招商，自行聘请商业人士进行管理，带动整体商业品质11/23/202273第73页经营管理建议地上部分（出售产权部分）为了保证本项目商业的档次保证项目的整体规划，确保商业档次及经营品牌保证商业业主长期、稳定的投资收益保证商业租户利益最大化、经营特色化统一招商分户经营统一管理招商及经营管理的前提条件11/23/202274第74页保证项目的整体规划，确保商业档次及经营品牌统一招商招商及经营经营管理服务体系由各商户自行进行经营管理商户自负盈亏管理公司不得干预商户的正常经营聘请专业的招商公司进行统一招商规划进行统一招商引进自身经营管理能力强、品牌度强的商户由开发公司聘请专业的商业人士进行商户管理对商户的管理包括：基本物业服务、统一宣传、统一管理公共部位、协调商户关系、协调广告牌等管理经营管理服务体系分户经营统一招商统一管理11/23/202275第75页经营管理服务体系由各商户自行进行经营管理聘请专业的招商公司由专业招商公司推荐北京旺德行国际投资公司美国约翰罗尔投资公司美国康赛可全球投资有限公司新加坡祥峰投资管理集团中华炎黄国际投资集团11/23/202276第76页专业招商公司推荐北京旺德行国际投资公司11/22/20227目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件11/23/202277第77页目录一、目标商业业态及其租金承受力11/22/2商业参考项目——三里屯3.3项目占地6123.2平方米建筑面积2.9万平方米是一个集娱乐、购物、休闲于一体的综合性建筑地上5层，地下3层11/23/202278第78页商业参考项目——三里屯3.3项目占地6123.2平方米11/商业参考项目——建外soho建外soho紧邻东三环，外侧为办公类物业，内围商业，对本项目的规划设计有许多借鉴之处；建外soho的商铺面积为158～658平米，有的是地上两层，有的是地上一层加地下一层，还有的商铺为单层；11/23/202279第79页商业参考项目——建外soho建外soho紧邻东三环，外侧为办商业参考项目——好运街定位：一个集酒吧、餐饮、休闲、娱乐等项目为一体的大型个性化商业街位置：位于燕莎商圈内，紧邻亮马桥路，与21世纪饭店隔路相望总建筑规模：15000平方米建筑特色：共5层地上1-2层：复式结构，以餐饮为主地上3层：单层，以小型俱乐部和精品屋围主地下共2层：以酒吧为主单元面积：153—723平方米，以300-500平方米为主，占到70%以上招商价格：1-2层：8元/天/建筑平方米3层及地下：4元/天/建筑平方米店铺数量：38家目前招商状况：已经签约8家11/23/202280第80页商业参考项目——好运街定位：一个集酒吧、餐饮、休闲、娱乐等项商业参考项目——第三置业三元岛建筑形态： A、B、D座的一、二层商业广场，独立分割的商铺。商业定位： 三元岛·第一国门商务休闲广场

商业总面积：7600平方米

销售价格：20000-35000元/平方米

租金报价：9元/平米/天高使用率：约在75%

商铺面积在100平米以上11/23/202281第81页商业参考项目——第三置业三元岛建筑形态：11/22/2022商业参考项目——嘉里中心定位：写字楼配套商业价格：60美金/月，合人民币16.5元/天.平方米嘉里大厅雕刻艺术高尔夫专卖店珠宝店11/23/202282第82页商业参考项目——嘉里中心定位：写字楼配套商业嘉里大厅雕刻艺术写字楼参考项目——佳程广场开发商——香港佳程集团;总占地17690平方米;总建筑面积约14万平方米;建筑高度103.8米;地上25层、地下3层;1000个地下车位。11/23/202283第83页写字楼参考项目——佳程广场开发商——香港佳程集团;11/22写字楼参考项目——现代盛世大厦开发商——北京汉斯盛世房地产开发公司（美国房地产企业汉斯公司分公司）；地下3层和地上22层，总建筑面积6.93万平米；现代汽车集团已于2019年8月收购了这座大厦；该大厦的所有权为现代汽车集团；微软（中国）有限公司也在现代盛世大厦办公，并取得大厦的冠名权。目前在大厦办公的韩国企业单位有：现代mobis株式会社北京代表处、现代汽车中国投资有限公司、大韩民国文化新闻处、大韩商工会议所北京事务所、中国韩国商会以及韩国友利银行北京分行，而北京现代汽车的销售总部也设在这座大楼之内。11/23/202284第84页写字楼参考项目——现代盛世大厦开发商——北京汉斯盛世房地产开项目周边商业租金状况位置业态/地点数量面积平方米租金范围元/天.平方米霄云路临街小商业38家1000-12006-12元特色餐厅19家8000-100004-8元其他类10家6000-80004-10本案周边女人街700个展位4000010-16好运街38个铺位150004-8星吧路酒吧：25家饭馆：16家娱乐：2家8-12其他区域嘉里中心200015-2511/23/202285第85页项目周边商业租金状况位置业态/地点数量面积租金范围霄云路临街面积在20-30之间的沿街面铺数量特色餐厅面积其他面积烟酒4知味堂100曲美家具3000蛋糕、西饼屋3福宫潮州火锅城韩日料理、海鲜、KTV450农业银行450冷饮店1三元水饺城80柯达图片社

美容美发7海华城1500建设银行1000擦鞋店1金三元-扒猪脸鑫元世纪

兴业银行400饰品1美京烧鹅粤菜

梦蝶夜总会、中名豪夜总会

服装店4凯利港式茶餐厅300浦发银行

杂货店3日式餐厅200高尔夫专卖店200诊所1三羊开泰黄酒馆800京奥口腔门诊300房屋中介3广州海鲜酒家3000华园饭店金色朝阳洗浴、KTV

维修店1韩国料理-京汉苑300

劳务服务1湘菜馆100

超市（快克、ELEVEN7、韩国百货）3鸿德（烤鸭）200

复印店1东来顺200

眼镜店1蜀王火锅200

雅芳化妆品专卖店1金山城重庆菜300

按摩店1海港大酒楼

音像店1美国加州牛肉面200

金州韩国菜

11/23/202286第86页面积在20-30之间的沿街面铺数量特色餐厅面积其他面积烟酒4星吧路餐饮数量：锦衣玉食仙吧金色风景海洋酒吧金石酒吧地火天堂豪运酒城谱乐酒吧奇异岛星星酒吧莱思酒吧啡霸咖啡屋挚友酒馆晴海日餐酒成日千代香飘香渔村老北京炸酱面唐吧99NOUVEAU比必必利（非洲风格）

西迷魂阵村七彩小吃城蔷薇岛屿新疆馆川菜湘菜迪厅2311日式馆韩菜馆马来西亚菜馆西饼屋4312美容美体酒吧咖啡馆1223星吧路经营商家：11/23/202287第87页星吧路餐饮数量：锦衣玉食仙吧金色风景海洋酒吧金石酒吧地火天堂消费者调查拦访地点霄云路沿线，燕莎商城附近，第二、第三使馆区，凤凰城、时间国际住宅客户，三里屯，光华路及国贸拦访人数180人有效答卷128个拦访对象写字楼上班人员酒店客户使馆工作人员周边住户数量2253203311/23/202288第88页消费者调查拦访地点霄云路沿线，燕莎商城附近，第二、第三使馆区“一般”、“很少”、“比较频繁”三个选项的比例较大；选择“一般”、“比较频繁”的客户中，酒店客户和写字楼客户的比例约为30～50％；选择“很少”的客户最多的是“使馆工作人员”和“周边住户”。区域内商务消费的频繁度——比较频繁11/23/202289第89页“一般”、“很少”、“比较频繁”三个选项的比例较大；区“吃饭”仍然是商务人士进行商务洽谈的主要方式；其中，77.4％的“写字楼客户”和59.1％的“酒店客户”选择“吃饭”；77.3％的“酒店客户”选择进行“喝茶或喝咖啡”；四类客户选择娱乐型商务消费的比例都较小。商务消费的主要方式——吃饭11/23/202290第90页“吃饭”仍然是商务人士进行商务洽谈的主要方式；商务消费的主要A4b.您认为该区域缺少哪种类型的餐馆?餐饮种类提及率（％）被访者倾向中式快餐馆32.8“写字楼客户”（49％）、“使馆工作人员”（35％）的提及率较高茶餐厅26.6“周边住户”（58％）提及率最高异国餐厅21.9“酒店客户”（31％）、“周边住户”（36％）的提及率较高商场中的排档19.5“周边住户”（36％）提及率最高便民餐馆17.2“使馆工作人员”（25％）、“写字楼客户”（19％）提及率较高西式快餐厅15.6“使馆工作人员”（25％）提及率最高，其余10％以上休闲西餐13.3“周边住户”（18％）提及率最高，其余10％以上其它10.9－无3.1－区域内餐饮业的空缺——中式餐厅、茶餐厅、异国餐厅11/23/202291第91页A4b.您认为该区域缺少哪种类型的餐馆?餐饮种类提及率（四类被访者普遍认为，该区域的餐饮业应该向中高档、甚至高档餐饮方向发展。区域内餐饮业的档次空缺——中高档餐饮11/23/202292第92页四类被访者普遍认为，该区域的餐饮业应该向中高档、甚至高档餐饮A7.请问您常做以下哪种消费?消费种类提及率（％）被访者倾向去酒吧/咖啡厅43普遍被四类被访者欢迎，“酒店客户”（59％）、“使馆工作人员”（55％）、“周边住户”（40％）、“写字楼客户”（34％）卡拉OK迪厅33.6“写字楼客户”（49％）、“使馆工作人员”（30％）美容美发30.5“周边住户”（42％）、“写字楼客户”（34％）健身场所25“周边住户”（40％）、“写字楼客户”（25％）洗桑拿24.2“酒店客户”（55％）去茶馆21.1“酒店客户”（31％）电影院剧院14.1网吧游艺厅3.1其它0.8休闲性消费的主要场所——酒吧/咖啡厅11/23/202293第93页A7.请问您常做以下哪种消费?消费种类提及率（％）被访者商务消费小结1/5的的被访者经常有与客户进行商务消费的需求；4/5的被访者认为在该区域进行商务消费比较方便；吃饭仍然是目前商务人士选择消费的主要方式，喝茶/喝咖啡的方式其次；商务消费的主要时间段集中在周一至周四。11/23/202294第94页商务消费小结1/5的的被访者经常有与客户进行商务消费的需求；71.1％的人认为，该区域缺少中高档次的购物场所；被访者希望，“大型购物中心”、“休闲娱乐广场”、“餐饮一条街”等形式的商业设施能够在该地区建设。希望建设的商业设施——购物中心、休闲广场、餐饮11/23/202295第95页71.1％的人认为，该区域缺少中高档次的购物场所；希望建设的消费者调查说明通过以上结果可以看出，商务消费在本区域内需求较大，尤其是中高档餐饮和休闲类商业，与本案的市场定位及业态布局基本相符；因样本量有限，以酒店客人和居民为多，因此在自由选择建设什么样的商业设施上，以大型购物中心居多，存在一定的局限性；在综合考虑周边的商业情况，充分参考市场调查资料的前提下，通过筛选，确立适合本项目发展的商业设施，满足财务测算、未来竞争、后期经营等目标，达到长期稳定的商业效益。11/23/202296第96页消费者调查说明通过以上结果可以看出，商务消费在本区域内需求较谢谢！谢谢！ENDEND天元港C区地块项目

商业业态规划和综合经济测算天元港C区地块项目

商业业态规划和综合经济测算目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件11/23/2022100第2页100页目录一、目标商业业态及其租金承受力11/22/2业态规划总体思路商务休闲的主题定位商务休闲业态的选择目标商户的市场租金本项目预计租金业态规模确定业态的合理布局平衡点11/23/2022101第3页业态规划总体思路商务休闲的主题定位商务休闲业态的选择目标商户本项目商业物业产品的主题定位以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业核心11/23/2022102第4页本项目商业物业产品的主题定位以商务、休闲为主题特征的商业广场七大主力业态天元港项目商业部分具象化精致化商务休闲空间北京高尚生活新地标特色高档餐饮时尚休闲餐饮高档精品专卖其他中高档精品超市高级商务会所文化艺术俱乐部个性化商务服务11/23/2022103第5页七大主力业态天元港项目商业部分具象化精致化商务休闲空间特色高主力业态（01）——特色高档餐饮意大利式西餐厅韩国风味餐厅日本风味餐厅欧美风味餐厅东南亚风味餐厅特色中餐厅——美味珍11/23/2022104第6页主力业态（01）——特色高档餐饮意大利式西餐厅11/22/音乐咖啡厅特色酒吧琉璃艺术餐厅爵士乐酒吧英式酒吧红酒廊特色茶馆冰激凌店特色西饼屋主力业态（02）——时尚休闲餐饮11/23/2022105第7页音乐咖啡厅主力业态（02）——时尚休闲餐饮11/22/20时尚多元概念店（如：A02）高级服装专卖店中式服饰定制店时尚家居店高级化妆品店奢侈品、珠宝、钟表店高档皮具店（鞋、包）—LV主力业态（03）——高档精品专卖11/23/2022106第8页时尚多元概念店（如：A02）主力业态（03）——高档精品专个人商务形象设计个人着装顾问品牌服装定制高端塑身美体顾问专业美容美发主力业态（04）——个性化商务服务11/23/2022107第9页个人商务形象设计主力业态（04）——个性化商务服务11/2现代艺术画廊收藏俱乐部视听俱乐部雪茄俱乐部红酒俱乐部商务女性俱乐部商务运动俱乐部主力业态（05）——文化艺术俱乐部11/23/2022108第10页现代艺术画廊主力业态（05）——文化艺术俱乐部11/22/主力业态（05）——文化艺术俱乐部11/23/2022109第11页主力业态（05）——文化艺术俱乐部11/22/202211主力业态（06）——高级商务名流会所商务休闲健身SPA游泳池商务谈判及签约服务日光浴休憩区多功能宴会厅特色化精品酒店11/23/2022110第12页主力业态（06）——高级商务名流会所商务休闲健身11/22目标品牌——亚历山大会所创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调，营造出精致典雅的环境，融合古老的中国文化，配备一流设施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务。11/23/2022111第13页目标品牌——亚历山大会所创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21主力业态（06）——特色化精品酒店体现中国传统特色的高端商务酒店；房间数不超过15间，面积控制在1000平米；每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显；面对国际特色酒店运营商进行招商；11/23/2022112第14页主力业态（06）——特色化精品酒店体现中国传统特色的高端商经营中高档商品的中小型精品超市主力业态（07）——中高档精品超市11/23/2022113第15页经营中高档商品的中小型精品超市主力业态（07）——中高档其他业态高端数码专卖店高尔夫用品专卖店高档礼品店高档休闲用品店其他特色专卖店（主要分布于地下一层）11/23/2022114第16页其他业态高端数码专卖店11/22/202216第16页11/23/2022115第17页11/22/202217第17页11/23/2022116第18页11/22/202218第18页11/23/2022117第19页11/22/202219第19页建筑风格建议IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的围合风格合内在精髓；中式的建筑意象，现代的建筑元素——“外中内洋”11/23/2022118第20页建筑风格建议IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成商户深度访谈之市场参考租金业态厂商位置面积租售价格元/天.平米西餐厅Friday餐厅长虹桥10004亚地里亚西餐厅朝阳使馆区4506咖啡厅邦克咖啡现代城3002万元/M2茶馆聚茗轩阜成门外12013酒吧卡布其诺三里屯3009服装店maxstudio双安20～30％流水倒扣高档工艺品店嘉里中心15016.5百货类新世界新世界地下1层9娱乐KTV乐圣崇文门3500411/23/2022119第21页商户深度访谈之市场参考租金业态厂商位置面积租售价格西餐厅Fr各业态规划租金情况表业态面积（平方米）市场租金（元/天.平米）年总租金（元）特色高档餐厅4000811680000时尚休闲餐饮2000107300000高档精品专卖25001210950000个性化商务服务35001012775000艺术品位俱乐部35001012775000高级商务会所2200108030000中高档精品超市5803635100地下精品店7010615351900总计25290

79497000结论:按照市场可接受租金计算,年租金约8000万元11/23/2022120第22页各业态规划租金情况表业态面积（平方米）市场租金年总租金特色高目录一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算（现金流测算）三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件11/23/2022121第23页目录一、目标商业业态及其租金承受力11/22/2商业——市场比较法进行商业租金测算根据市场原则，我们在区域内选取四个相关项目、在区域外选取一个相关项目进行市场比较，得出本项目合理的商业租金价格。一般商业项目可参照以下因素进行定价：项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等）项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等）项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等）项目商圈氛围因素：10%（有无商业氛围、传统商圈还是新创商圈等）项目整体规划因素：10%（单一建筑还是综合建筑、商业档次等）11/23/2022122第24页商业——市场比较法进行商业租金测算根据市场原则，我们在区域商业样本选取项目名称售价均价（元/平米）租金（元/天.建筑M2）第三置业306759好运街只租不卖8女人街小商铺，只租不卖103.3三里屯新生活－11建外Soho240001011/23/2022123第25页商业样本选取项目名称售价均价（元/平米）租金（元/天.建筑M比较法一（第三置业）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%第三置业111119本项目11.11.21.21.1则本项目商业物业的租金比较价格1为： 9×1×60%＋9×1.1×10%＋9×1.2×10%＋9×1.2×10%＋9×1.1×10%＝9.54元/天.M2

11/23/2022124第26页比较法一（第三置业）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划比较法二（好运街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%好运街111118本项目1.21.11.21.21.2则本项目商业物业的租金比较价格1为： 8×1.2×60%＋8×1.1×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%＋8×1.2×10%＝9.52元/天.M2

11/23/2022125第27页比较法二（好运街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整比较法三（女人街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%女人街1111110本项目11.20.80.81.2则本项目商业物业的租金比较价格1为： 10×1×60%＋10×1.2×10%＋10×0.8×10%＋10×0.8×10%＋10×1.2×10%＝10元/天.M2

11/23/2022126第28页比较法三（女人街）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整比较法四（三里屯3.3项目）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%3.3项目1111111本项目110.811则本项目商业物业的租金比较价格1为： 11×1×60%＋11×1×10%＋11×0.8×10%＋11×1×10%＋11×1×10%＝10.78元/天.M2

11/23/2022127第29页比较法四（三里屯3.3项目）修正因素地段因素环境因素商圈氛围比较法五（建外SOHO）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑规划整体规划租金元/天.M2权重60%10%10%10%10%建外SOHO1111110本项目1.21.11.21.21.2则本项目商业物业的租金比较价格1为： 10×1.2×60%＋10×1.1×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%＋10×1.2×10%＝10.70元/天.M2

11/23/2022128第30页比较法五（建外SOHO）修正因素地段因素环境因素商圈氛围建筑天元港商业租金价格测算通过对上述几个项目的价格比较，本项目得出的价格为： （9.54+9.52+10+1078+10.70）/5=10.11元/天.M2由此，本项目商业租金定价为9-11元/天.M2。11/23/2022129第31页天元港商业租金价格测算通过对上述几个项目的价格比较，本项目得商业物业单位面积投资测算说明单位面积租金为10.11元/建筑平米.天5成10年按揭保证内部收益率为8%按照10年净现金流的现值为零，测算单位建筑面积的销售价格11/23/2022130第32页商业物业单位面积投资测算说明单位面积租金为10.11元/建筑序号项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1现金流入03640364036403640364036403640364036401.1租金收入03640364036403640364036403640364036401.2商铺销售收入

2现金流出132021526152615261526152615261526152615262.1首期款11676

2.2银行按揭款15261526152615261526152615261526152615263净现金流量(13202)2113211321132113211321132113211321134累计净现金流量(13202)(11089)(8976)(6862)(4749)(2635)(522)159237055819商业物业单位面积投资测算表11/23/2022131第33页序号项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1现金流入技术经济指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数108.923内部收益率IRR8.00%单方租金（元/平方米.天）￥10.11单位售价23352元/平方米结论：按照市场比较法测算的租金10.11元来推导出的商业物业价格为每平方米23352元。11/23/2022132第34页技术经济指标财务净现值（i=8%)￥010年按揭系数108.价格调整本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素进行价格调整：北京市整体商业市场布局不合理，造成三环以外区域部分商业价格走势降低，空置率增加，影响了购房投资者的投资决策；因国家政策影响，三环以内新增商业面积减少，对本案是一个发展机会；未来预期风险因此，对本案商业物业价格调整如下：结论：建议本案商业物业出售价格为：22500元/平方米出租价格为：9.74元/平方米/天11/23/2022133第35页价格调整本项目将于2年后投放市场，还应考虑以下因素进行价格调写字楼——产品市场定价方法的确定北京东部写字楼市场竞争激烈；而认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量，如宣传活动、广告等逐