物业管理投标书编制及技巧课件

物业管理投标书编制及技巧

物业管理投标书编制及技巧1一、

物业管理投标书的编制

（一）物业管理投标书的含义

是物业企业为取得目标物业的管理权，递交给招标人，就如何管理目标物业起草的文件1、

取得目标物业的管理权2、

就如何管理目标物业评标的重要依据，目前最激烈的还是投标书的编制质量问题,因此物管企业应充分重视投标书的编制。一、物业管理投标书的编制2（二）物业管理投标书的编制要求

要成功竞标，就必须特别注意投标书的质量1、

针对性

投标的目的是为了招标活动中成功竞标，因此，编制标书一定要有针对性

物业管理投标书编制及技巧课件3

①

现场调查

A.对目标物业实地调查，了解物业情况，掌握有关技术参数。B、周边环境情况。C、业主（开发商）对物业管理的要求与希望。D、掌握当地物业管理的相关规定和物业法律手续等。①

现场调查4②

分析研究A.分析研究调查情况B.结合本企业实际找出目标物业开展物业管理的优势、劣势。③

拟定管理方案根据分析结果，结合本企业物业管理经验和能力，周密的拟定物管方案。②

分析研究52、可操作性①根据目标物业的具体情况提出切实可行的物管方案和措施，要充分考虑到管理服务对象的接收程度。A.目标物业类型不同（住宅、写字楼、公寓、别墅）。B.业主或使用人的经济收入、文化程度等。C.地区不同，生产力水平发达程度不同D.地域文化不同以及民族不同2、可操作性6②标书中所提的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。有的参照国外的一些做法来提出管理方法，脱离国情，即使做得再完美。也难以操作。②标书中所提的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致7③所提方案必须在经济上基本平衡物业管理是有偿服务，物业管理运作是企业行为A.不主张带资经营B.不主张亏本经营这两种方案不可取，不符合企业经营规范，企业追求利润，追求产值以及利润是合理合法的，要不然会给行业带来恶性竞争。③所提方案必须在经济上基本平衡83、体现企业的优势和专业水平①

针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。A.形成的特色、优势、作风和工作方法。B.标书中告诉业主和评标专家。②

发挥自己企业专长，尤其是宣传介绍“人无我有，人有我优”的特色。3、体现企业的优势和专业水平94、深刻理解业主的意愿

按照招标书提出的要求来组织方案设计，尽量得到评委的接收或认可。4、深刻理解业主的意愿10（三）认真研读招标文件，是做好标书的前提条件。1、

熟悉招标文件的几部分内容（1）招标邀请A．介绍项目的基本情况（简要说明）B．开工、竣工时间C．物管用房情况D．专项维修资金建立情况E．招标书发售、投标地点、开标时间等（三）认真研读招标文件，是做好标书的前提条件。11（2）

技术规范及要求A．

物管内容B．

物管服务要求C．

物管标准a.

基本要求b.

房屋管理c.

共用设施设备维修养护d.

治安管理e.

保洁f.

绿化g.

社区文化h.

档案i.

其他特色服务等（2）技术规范及要求12（3）

投标须知A．重点把握投标文件的编写内容,投标文件格式重点把握B．投标报价（预算准确）现场第一手技术参数掌握不清，导致预算大概加估计。C．投标文件的份数和签署（标书最易出错的地方）a.

正、付本等b.

投标文件须打印。并由投标方法定代表人签署和加盖公章（注意有无委托代理人）D．投标文件递交的要求和无效（最易出错的地方）a.

投标文件的密封（要求）b.

投标文件有下列情况之一的文件无效尤其是投标单位法人代表，投标单位（签署、印章）要注意理解下列字样。“和”、“或”、“签署”、“并”。（4）

其他事项（5）

附件部分（3）投标须知13（四）

物业管理投标书的编制内容根据招标文件里的技术规范的要求部分，投标须知中投标文件格式及必要内容来编写。

1.管理服务理念（管理方式）目标。

2.项目管理机构及运作方法及管理制度。

3.管理服务人员配置。

4.根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案。

(1)对物业公用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案。

（2）物业管理区域内公用设施设备的维修方案。

（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案。

（四）物业管理投标书的编制内容14

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案。

（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案。（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述。（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案。

5.制定前期介入及接管验收方案。6.规章制度及档案建立情况。

7.设施、设备维修管理与维护。（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案。15

8.物业维修和管理的应急措施。（1）业主、使用人自用部分突然断水、断电、无天然气的应急措施。

（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施。

（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。

（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。

（5）电梯故障的应急措施。

（6）消防应急措施。8.物业维修和管理的应急措施。16

9.智能化设施的管理与维修方案。10.施工噪音控制等与业主生活紧密相关的应对预案。11.公共维修资金范围的使用方案。12.安全秩序维护方案。13.绿化、保洁方案。14.停车管理方案。15.社区文化活动方案等。16.管理指标。17.便民服务措施。18.愿意承受的有关奖罚等。

物业管理投标书编制及技巧课件17（五）物业管理招标书的编制组织1、人员组成及机构的设立充分重视、全力以赴、组织编制小组①

领导小组的组成根据目标物业的大小，招标规格、档次、以及本企业的投标意图成立标书编制小组②

编制人员的挑选目标物业类型不一样，挑选人员不一样（五）物业管理招标书的编制组织182、标书的整体性把握与控制整体上体现企业的理念、经营思想、管理水平和管理文化等。首先要确定一个中心思想，一个管理蓝图，一种管理模式，从整体性高度把握好。根据招标文件要求进行控制，把握方向，防止偏离。3、

分工与合作A、

分工B、

合作C、

审查（可以请行业专家帮助你审查，领导审查）2、标书的整体性把握与控制19

（六）目录清晰标书多的几十万字，因此目录索引表尤其重要，专家阅读不费力，省时。

1.物业管理投标报价信。2．投标书。３．投标人声明。４法定代表人身份证明书。５．法定代表人授权委托书。６．物业管理方案。７．业主临时公约（建议稿）。８．招标人提供的相关资料。特别说明：１．物业管理方案的目录。２．评分内容目录索引。（六）目录清晰20二、

投标书编制技巧（一）

找出亮点、放出光芒1、

做到整体性设想和把握。根据招标文件，提出企业的管理服务理念，物业管理模式、服务承诺、工作难点分析、具体措施。根据本企业多年积淀的文化、理念、特色、专长、做到体现自己的特色，“人有我有，人有我优”。

二、投标书编制技巧21（二）

创造条件、打动他人1、

标书的包装体现企业的文化，及品质形象，赢得赞同是关键，很短时间传递大量信息。2、

色彩搭配①

包装色彩②

标书内容的色彩选择。营造自己的风格，色彩的作用能提高增加理解力，阅读的愿望增加。（二）创造条件、打动他人223•

投标书的分册

《主标书》.主要内容:新管理方法、支持性文件明细目录归为一册，系统体现。

《管理工作制度》，展现规范归为一体

《附件》归为一体4、版面的编排

开篇处的空白尤为重要，增加空白面空间，同时用一个大号字作开头，能起到提高可读性，强调主题的效果。

页面不能太拥挤，边缘的空白把握要好.3•

投标书的分册235、分项重点的展示要突出

在招标文件上对各分项目的要求及方案等内容体量较大——可读性提高、易感疲倦。

各分项之前加个引言、提要——突出主要观念及新思想。

引言或短句来强调重点——能记住这些信息，吸引继续详细了解其中内容。６、图形图表的应用．图形、图表、图片——立体感、可读性、信服力——提高专家的视觉兴趣、效果。

总之，标书的编制应根据招标文件要求、目标物业的特点、业主要求、公司自身的情况来编制。5、分项重点的展示要突出24三.投标书中常出现的问题（一）密封问题（二）目录（索引）问题（三）投标文件签署、盖章问题（四）内容顺序问题（五）标书的“复制”问题（六）人员配置问题（七）预算问题（八）不切实际的承诺

三.投标书中常出现的问题25（九）整体性把握差、对理念理解不够（十）不能体现企业的管理水平、能力、文化（十一）不能运用彩色、图表、图形（十二）标书编制独自一人完成（十三）领导不重视、审查不仔细（十四）对招标文件不重视、不仔细研读（十五）重点不突出（十六）附件资料问题多（九）整体性把握差、对理念理解不够26物业管理投标书编制及技巧

物业管理投标书编制及技巧27一、

物业管理投标书的编制

（一）物业管理投标书的含义

是物业企业为取得目标物业的管理权，递交给招标人，就如何管理目标物业起草的文件1、

取得目标物业的管理权2、

就如何管理目标物业评标的重要依据，目前最激烈的还是投标书的编制质量问题,因此物管企业应充分重视投标书的编制。一、物业管理投标书的编制28（二）物业管理投标书的编制要求

要成功竞标，就必须特别注意投标书的质量1、

针对性

投标的目的是为了招标活动中成功竞标，因此，编制标书一定要有针对性

物业管理投标书编制及技巧课件29

①

现场调查

A.对目标物业实地调查，了解物业情况，掌握有关技术参数。B、周边环境情况。C、业主（开发商）对物业管理的要求与希望。D、掌握当地物业管理的相关规定和物业法律手续等。①

现场调查30②

分析研究A.分析研究调查情况B.结合本企业实际找出目标物业开展物业管理的优势、劣势。③

拟定管理方案根据分析结果，结合本企业物业管理经验和能力，周密的拟定物管方案。②

分析研究312、可操作性①根据目标物业的具体情况提出切实可行的物管方案和措施，要充分考虑到管理服务对象的接收程度。A.目标物业类型不同（住宅、写字楼、公寓、别墅）。B.业主或使用人的经济收入、文化程度等。C.地区不同，生产力水平发达程度不同D.地域文化不同以及民族不同2、可操作性32②标书中所提的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致。有的参照国外的一些做法来提出管理方法，脱离国情，即使做得再完美。也难以操作。②标书中所提的管理方法和措施要与现行的法律、法规相一致33③所提方案必须在经济上基本平衡物业管理是有偿服务，物业管理运作是企业行为A.不主张带资经营B.不主张亏本经营这两种方案不可取，不符合企业经营规范，企业追求利润，追求产值以及利润是合理合法的，要不然会给行业带来恶性竞争。③所提方案必须在经济上基本平衡343、体现企业的优势和专业水平①

针对目标物业的某个特色来展现自己的优势。A.形成的特色、优势、作风和工作方法。B.标书中告诉业主和评标专家。②

发挥自己企业专长，尤其是宣传介绍“人无我有，人有我优”的特色。3、体现企业的优势和专业水平354、深刻理解业主的意愿

按照招标书提出的要求来组织方案设计，尽量得到评委的接收或认可。4、深刻理解业主的意愿36（三）认真研读招标文件，是做好标书的前提条件。1、

熟悉招标文件的几部分内容（1）招标邀请A．介绍项目的基本情况（简要说明）B．开工、竣工时间C．物管用房情况D．专项维修资金建立情况E．招标书发售、投标地点、开标时间等（三）认真研读招标文件，是做好标书的前提条件。37（2）

技术规范及要求A．

物管内容B．

物管服务要求C．

物管标准a.

基本要求b.

房屋管理c.

共用设施设备维修养护d.

治安管理e.

保洁f.

绿化g.

社区文化h.

档案i.

其他特色服务等（2）技术规范及要求38（3）

投标须知A．重点把握投标文件的编写内容,投标文件格式重点把握B．投标报价（预算准确）现场第一手技术参数掌握不清，导致预算大概加估计。C．投标文件的份数和签署（标书最易出错的地方）a.

正、付本等b.

投标文件须打印。并由投标方法定代表人签署和加盖公章（注意有无委托代理人）D．投标文件递交的要求和无效（最易出错的地方）a.

投标文件的密封（要求）b.

投标文件有下列情况之一的文件无效尤其是投标单位法人代表，投标单位（签署、印章）要注意理解下列字样。“和”、“或”、“签署”、“并”。（4）

其他事项（5）

附件部分（3）投标须知39（四）

物业管理投标书的编制内容根据招标文件里的技术规范的要求部分，投标须知中投标文件格式及必要内容来编写。

1.管理服务理念（管理方式）目标。

2.项目管理机构及运作方法及管理制度。

3.管理服务人员配置。

4.根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案。

(1)对物业公用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案。

（2）物业管理区域内公用设施设备的维修方案。

（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案。

（四）物业管理投标书的编制内容40

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案。

（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案。（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述。（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案。

5.制定前期介入及接管验收方案。6.规章制度及档案建立情况。

7.设施、设备维修管理与维护。（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案。41

8.物业维修和管理的应急措施。（1）业主、使用人自用部分突然断水、断电、无天然气的应急措施。

（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施。

（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。

（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。

（5）电梯故障的应急措施。

（6）消防应急措施。8.物业维修和管理的应急措施。42

9.智能化设施的管理与维修方案。10.施工噪音控制等与业主生活紧密相关的应对预案。11.公共维修资金范围的使用方案。12.安全秩序维护方案。13.绿化、保洁方案。14.停车管理方案。15.社区文化活动方案等。16.管理指标。17.便民服务措施。18.愿意承受的有关奖罚等。

物业管理投标书编制及技巧课件43（五）物业管理招标书的编制组织1、人员组成及机构的设立充分重视、全力以赴、组织编制小组①

领导小组的组成根据目标物业的大小，招标规格、档次、以及本企业的投标意图成立标书编制小组②

编制人员的挑选目标物业类型不一样，挑选人员不一样（五）物业管理招标书的编制组织442、标书的整体性把握与控制整体上体现企业的理念、经营思想、管理水平和管理文化等。首先要确定一个中心思想，一个管理蓝图，一种管理模式，从整体性高度把握好。根据招标文件要求进行控制，把握方向，防止偏离。3、

分工与合作A、

分工B、

合作C、

审查（可以请行业专家帮助你审查，领导审查）2、标书的整体性把握与控制45

（六）目录清晰标书多的几十万字，因此目录索引表尤其重要，专家阅读不费力，省时。

1.物业管理投标报价信。2．投标书。３．投标人声明。４法定代表人身份证明书。５．法定代表人授权委托书。６．物业管理方案。７．业主临时公约（建议稿）。８．招标人提供的相关资料。特别说明：１．物业管理方案的目录。２．评分内容目录索引。（六）目录清晰46二、

投标书编制技巧（一）

找出亮点、放出光芒1、

做到整体性设想和把握。根据招标文件，提出企业的管理服务理念，物业管理模式、服务承诺、工作难点分析、具体措施。根据本企业多年积淀的文化、理念、特色、专长、做到体现自己的特色，“人有我有，人有我优”。

二、投标书编制技巧47（二）

创造条件、打动他人1、

标书的包装