万达商业的管理模式

万达商管运作模式：组织构造I薪酬考核I管理职责万达集团将所有业务领域统一划分为工程前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进展管理。一、万达集团总体架构万达采用高度集权化的管控模式，除局部工程管理和销售实施放在区域公司，其他大局部职能由集团总部牢牢把控。万达集团的组织架构按照业务的开展流程，将所有部门划分入工程前、中、后期三个局部。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，到达快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。二、万达商管组织架构三、万达招商运营中心架构四、万达商管工程经营管理万达商管之工程经营管理，包括工程经营分析〔现金流分析）、工程经营决策文件、工程经营管理责任书、工程奖金考核、工程年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。1、时间要求新工程：工程摘牌后30天内老工程：每季度首月10日前进展修订，每半年会审一次责任部门股份公司方案部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合；工程公司财务部负责部门、其他部门配合。上报内容：工程现金流分析表、开发方案表〔包括关键节点、面积指标、成本收益）、销售方案及回款分解表、工程成本明细表。流程要求方案部〔发出指令）一一工程公司〔编制方案表一根据方案表形成销售方案表、工程成本明细表、现金流表）一一工程公司财务部汇总一一方案部一一方案部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审一一反响意见并工程公司对口部门修改一一修改并汇总至工程公司财务部一一最终定稿一一0A上报股份公司一一方案部组织财务部、营销部、成本控制部汇总一一形成〈各工程开盘前及经营期内资金平衡分析表?一一汇报2、工程经营决策文件工程经营期时间要求：签订决策文件20天前审核部门：工程簪理中心方案部上报内容：工程总体经营期（用于财务税费测算）和工程分期经营期〔用于工程奖金测算）工程总体经营期：方案开场时间：原那么上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，那么以摘牌或股权转让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，那么以开工前6个月为经营期开场时间。方案完毕时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。〔如工程公司经研究销售或结算等事宜可能影响方案完毕时点，经方案部核准并请示股份公司领导后，那么完毕时点可进展调整）。.4流程要求：工程公司财务部牵头编制一一工程公司领导班子会签一一方案部审核一一工程管理中心总经理一一主管工程副总裁一一方案部转发财务部工程基本奖金测算时间要求：签订决策文件前10天前置条件：①工程经营期已确认;②工程目标成本已确认并已形成投资方案表;③工程公司成本控制部按经营性物业和销售性物业（分期）分拆投资方案表（工程最终结算时分摊原那么应与分拆方案表的分摊依据一致）；④责任部门：工程管理中心方案部。流程要求：目标成本确认并形成投资方案表〔成本控制部）一一工程公司成本局部拆投资方案表一一股份公司成本控制部确认一一方案部编制基本奖金方案一-转股份公司成本控制部3经营决策文件时间要求：工程首期开盘前1个月前置条件：工程经营期确认、工程面积指标确认、工程目标成本确认、工程销售收入确认、工程基本奖金方案3责任部门：股份公司成本控制部2.3.5执行提示：①由工程管理中心方案部负责确认本期经营期及相关内容并抄送股份公司财务部、成本控制部，便于复核费用与税金及起草决策文件；②工程管理中心营销部负责把批准的销售价格抄送股份公司财务部和成本控制部，成本控制部负责将复核完成的目标成本抄送股份公司财务部；③股份公司财务部负责将复核完毕的费用及税金抄送股份公司成本控制部；④工程公司分别与规划院、营销部、成本控制部和财务部沟通确认经济技术指标、销售价格、目标成本、费用及税金后，将所有经营决策文件的相关附件及风险提示上报股份公司成本控制部；⑤在“工程经营决策文件〃批准后2个工作日内，股份公司成本控制部需将相关资料抄送方案部并进展交底，方案部将依据批准的决策文件负责审核工程经营管理责任书。流程要求：工程公司总经理一一股份公司成本控制部组织规划院、方案部、营销部、财务部、审计部会审一工程管理中心总经理一一分管工程、财务、成本副总裁一一总裁一一董事长五、万达商管各部管理职责1、万达商管公司一一管理职能(1)负责向集团提供投资兴建万达广场的支持信息；(2)参与万达广场主力店、非主力店、公共区域房产技术条件中与后期经营、管理有关的局部的设计，并负责向规划研究院提供万达广场中步行街局部、物业管理用房局部、配套的停车场、广告位的设计边界条件；(3〕负责系统内所属公司的的工商登记管理和档案的建设于日常管理工作；(4)负责万达广场的前期开办费用、招商推广费用、日常运营成本〔含物业管理费)的测算和报审；(5〕负责步行街商铺租金市场调研；(6)负责组建各在建万达广场的商管公司；(7〕负责在建万达广场的非主力店招商的组织管理；(8〕负责入驻商家的物业管理合同的谈判和签订(主力店和非主力店)；(9)负责组织万达广场的运营接收；(10)负责指导和催促各地万达广场设备设施移交；(11)负责万达广场开业的筹划和组织实施；(12)负责指导、考核各地商管公司日常招商、营运、物业管理工作；(13)负责各地万达广场各项收入收缴工作监视考核；(14〕负责监管和考核各地万达广场的安全工作；(15)负责集团商业管理品牌的的建设和维护;(16)负责商业管理系统的财务核算、资金管理；(17)负责商业管理系统的企业文化建设；(18)负责商业管理系统的团队建设和制度建设；(19)配合接待集团安排的的投资人的参观接待工作。2、万达商管公司一一招商中心职责(1)负责制定集团商管公司招商、市场调查、商业规划等相关管理制度及标准，指导各地商管公司建设招商管理标准并监视执行；(2〕负责草拟和提报新建万达广场步行街的定位、商业业态规划、招商政策及租金收益报告；(3)根据集团批准的的商业业态规划及租金指标，组织制定新工程招商方案、招商方案及时间进度方案，对整个招商筹备工作过程进展监视管理，并保障整体招商工作按时、按质完成；[4)根据各相关部门提供的步行街商户经营数据及意见，对商户经营情况进展分析,为万达广场的商户调整提供依据；(5〕负责指导各地商管公司万达广场步行街商铺调整方案；审核招商指标并考核完成情况；审核商铺租赁合同并检查执行情况；(6)负责各万达广场广告位的招商及招投标管理工作；(7〕责对各地商管公司招商人员进展专业培训和绩效考核；(8)负责协助人力资源部对各地商管公司主管以上招商人员的招聘、转正、晋升、降级等提出意见；19〕负责建设商户信息数据库，并进展日常补充、完善、更新；[10)负责次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并签订联盟协议，为工程招商提供商户资源保障;(11)跟进相关行业开展变化，定期提交行业开展报告，为集团及集团商管公司决策提供信息和建议；组织和推动集团商管公司与招商相关的合同、协议的标准化工作。3、万达商管公司一一营运中心职责(1)负责制定和完善万达广场营运管理的相关管理制度和标准；(2)确保各地商管公司建设营运管理标准并对执行情况进展监视；(3)营运决策信息系统的建设与管理，负责汇总、分析营运数据，根据经营状况提出招商调整、营销筹划活动、经营环境改善和提升方案；(4〕开展市场调查与研究，分析和了解市场的开展和广场的竞争环境；(5)根据内部运营数据的分析和外部环境的调研，明确万达广场的定位，制定业态规划与品牌组合方案，并实施商铺和租金调整；(6〕营销筹划管理，参与制定年度营销筹划方案和方案，组织和实施营销筹划活动,进展营销企划活动的跟踪与评估；(7)经营标准的管理，统一广场的经营标准，提升广场的经营形象；(8〕经营环境管理，确保广场内外环境的舒适度，提升广场的凝聚力；(9〕客户关系管理，包括商户关系和业主关系，建设良好和谐的经营气氛；(10)顾客服务管理，建设顾客服务体系并监视执行；(11)公共关系管理，包括政府、媒体、社区和周围社团的关系，构建良好的外部经营环境；(12)人员管理，负责营运人员和营业员的日常管理，负责营运人员相关专业知识、技能和能力的培训和开展；(13)多种经营的管理，负责多种经营的规划、预算、招商、日常运营稽核与多种经营商户信息的维护和管理;(14)广告位的经营与管理，负责广告位的规划、预算与日常经营，确保广告经营的整体形象和安全；(15)负责集团相关政策的落实，确保各地商管公司返租租金、扶场金政策正确合理使用；(16)负责新场开业前期营运相关准备，确保新开发广场正常、顺利开业；(17)协同物管、工程、行政等部门进展资产管理，确保广场的安全、稳定，实现广场的保值与增值；(18)负责万达广场房屋租金、停车场收入、广告位租金、物业代理费、代收代缴能源费、［19)多种经营收入等收费管理制度、工作流程、业务标准的制定；(20)负责各地万达广场房屋租金、各项费用标准的核查、执行标准的核查，以及统计汇总工作，定期提供数据报表；(21)负责各地万达广场房屋租金、各项费用缴收方案的制定，及时向集团财务部编报租金到账方案，向集团投资部编报未来年度租金收入预测；(22〕协助已转让工程的租金收缴工作，负责与业主及其代理人的沟通协调，督导、协调各地商管公司配合受租工作；(23)负责各地万达广场房屋租金、停车场收入、物业管理费指标的制定与考核工作;组织有关收费减免政策的审核工作；(24)负责督导、核查各地商管公司多种经营、广告位经营的收费管理、合同履行、指标考核工作；(25)负责各地万达广场房屋租金、各项收费的信息收集、整理和综合分析，评定商家履约情况，定期进展信誉评估，形成分析报告；(26)负责评定各地商管公司收租收费工作。4、万达商管公司一一品质管理部职责(1)协助各地商管公司逐步完善目前现行三标一体化制度的可行性，监视、检查各地商管公司对集团公司制度的落实情况；(2)负责对各地商管公司开业后的整体管理工作进展定期监视检查，对各地商管公司提出的和检查中发现的管理过程中影响品质的问题记录并递交相关部门跟进；(3)负责以保障安全和工程品质为出发点，定期对历次发现的问题跟踪解决结果，核实落实情况，提交公司领导后抄送相关部门进展整改并定期复查。对检查的问题重点跟进，配合各地商管公司研讨整改方案，对重点问题进展复查；(4)负责审批，指导各地商管公司品质管理工作报告、方案，监视各地商管公司品质管理工作落实。催促各地工程公司的自查和不合格问题的改进，协助各地公司提高资深检查力度和水平；(5)负责总结各地商管公司品质管理工作经历，有利于提高各地商管公司的经历通过集团商管公司进展推广；(6〕负责品质管理主要培训工作的实施，收集提供相关品质管理提升的培训案例或培训资料提供给各地商管公司；整理检查工作中发现的共性问题和好的经历做法，编制培训资料催促各地商管公司学习；(7〕负责依据每月检查问题汇总，列出下阶段工作重点和重点跟进的工程，协调集团商管公司相关部门进展集中检查；协助各地商管公司进展定期评估影响品质管理因素，指导编制整改方案；(8〕负责对提升各地商管公司管理品质有利的方案或方案协调集团商管公司各部门配合工作。5、万达商管公司一一物业管理部职责(1〕监视、指导、检查各地商管公司保洁、消杀防疫和绿化等工作开展，建设标准有效的环境管理模式，努力营造清洁、尾声、美观、舒适的居住、办公及购物娱乐环境；(2)监视、指导、检查各地商管公司建设和实施有效的消防管理制度，确保消防管理组织网络敏感、灵动、严密；确保消防责任、重点防火部位清晰；确保消防设施设备配置标准、分布状况明细；确保消防设备及器材性能良好，运行可靠；确保各地万达广场处于消防安全运行状态；(3)监视、指导、检查各地商管公司建设并实施有效的安保服务方案，合理设置保安值守岗位，及时消除各项安全隐患；建设突发事件预案管理模式，确保发生突发事件时能及时、有效应对；(4〕监视、指导、检查所管辖住宅、写字楼物业提供标准化物业管理服务，营造良好的居住和工作环境，做好万达品牌维护和物业的保值、增值工作；(5)指导、审核各地商管公司与业主拟定和签定的住宅、写字楼等销售物业及商户的物业管理服务合约；负责主力店物业服务合同的谈判及签约；参与审核主力店租赁合同;对各地商管公司定期开展合同及法律