关于市场法在房地产价值评估中的应用探讨

关于市场法在房地产价值评估中的应用探讨摘要：房地产行业直接影响国民经济的发展，由于增值快、收益高，因此成为一个投资热点，评估房地产价值成为人们关注的重点。本文首先指出房地产价值评估体系，然后介绍了市场法在房地产价值评估中的应用，最后总结了几点改进措施，以供参考。关键词：房地产；价值评估；市场法；改进措施房地产价值评估，指的是按照规范的流程，采用科学的原则，在法律、法规、政策的范围内，评价房地产在特定时间的特定价值。新形势下，房地产行业出现了泡沫经济现象，准确评估房地产的价值，才能维护投资人的合法利益。以下结合个人实践，探讨了市场法在房地产价值评估中的应用。一、房地产价值评估体系评估房地产的价值，目前主要分为两种形式：一是采用成本法、收益法、市场法，注重数学计量，建立数学模型，在投入产出的角度评价房地产的价值，其评估结果更加公平合理。二是采用利润法、剩余法，结合市场交易信息和以往经验，来推算出房地产的价格。我国房地产评估体系的应用，倾向于第二种方法，基本不会使用数学模型。二、市场法在房地产价值评估中的应用简单来说，市场法就是在房地产交易中，选择一定数量符合相关条件的交易案例，和评估对象进行比较，然后调整成交价格，得到房地产的参考价值。结合实践，市场法的适用范围比较广泛，一是成套住宅，例如普通住宅、高级公寓、别墅等；二是商业用房，例如写字楼、商铺、厂房等。（一）实施步骤在房地产价值评估中，市场法的实施步骤如下：①搜集案例，选择符合条件的房地产交易案例，记录成交价格、成交日期等信息。②选取案例，在所有搜集到的案例中，选择至少3个最接近的交易案例。③处理成交价格，影响房地产价格的因素较多，例如正常交易和特殊交易、成交日期和估价时间、实例状况和估价对象状况。结合这些因素，对成交价格进行处理，消除实例成交价格和估价对象之间的差异。④计算比准价格，采用数学方法，计算多个可比实例的比准价值，利用均值获得比准价格。（二）不足之处第一，不满足房地产发展趋势。为了刺激房地产交易，不少开发商会采用赠送面积的形式，来提高交易人的积极性。本质上来看，赠送面积会促使实际开发面积超额，但不用缴纳土地出让金，虽然提高了少量成本，但能获得较大收益。相比于取得的建筑面积，开发商获得赠送面积，基本没有支付土地出让金，而只是付出施工成本，因此会影响交易价格。第二，交易案例收集难度大。在普通商品房中，评估人员采用市场法时，会选择至少三个相近的产品进行参照。为了方便工作，大多选择同一个小区内、户型相同、位置相近的房产案例。然而，实际收集案例时，受到赠送面积、楼盘复合化的影响，收集难度会不断提高。此外，完成交易的案例，其成交价格具有历史性；利用这个价格评价待估房产，会影响评估的准确性。第三，法律法规不断变化。《建筑工程建筑面积计算规范》出台前，赠送面积不计入购房款项，且房产证上的建筑面积没有涵盖这一项。在此影响下，不少开发商钻法律的空白区域，楼盘实际面积超过土地出让金取得的面积；同时也带来了产权纠纷问题。对于这种情况，评价人员只能根据实际情况和自身经验开展工作。随着法律法规的更新，对房地产价值评估工作提出了新要求，评估人员不得不注意其中的变化。第四，具有较强的形式感。资产评估属于会计工作的一个分支，法律法规并不能真实反映出交易的实际内容，必须依靠交易实质和经济现实。评估人员评价房地产的价值时，主要依据购房合同或房产证上的建筑面积，一旦评估面积小于实际可以利用的面积，就会影响评估结果的准确性。三、市场法应用在房地产价值评估中的改进措施（一）参考最新法律法规在国内，最新版的《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年出台，针对赠送面积这一问题，做出明确的解释和规定，例如：赠送面积是否计入建筑面积，计入或不计入的条件，计入面积的比例等。对此，应该结合赠送面积的形式、规格，明确需要计入建筑面积的大小、不需计入建筑面积的大小，然后才能开展下一步工作。该项法律法规的使用，虽然处于应用初期，但具有强制性的特点，因此评估人员必须按照最新法律法规执行，为评估工作打下坚实基础。（二）依据使用面积计算结合当前的房地产市场环境，对于含有赠送面积的房地产进行评估时，开发商没付或少付土地出让金，且这部分赠送的面积没有在购房合同、房产证上显示。结合实际情况，有没有赠送面积，成为开发商、投资者共同关注的一个内容；从使用功能上来看，赠送面积和销售面积的功能是相同的。在支付款项中，赠送面积费用已经支付，因此这部分面积的拥有人、使用人均是投资者。由此可见，评估人员开展工作时，不应该只拘泥于法律法规，还要依据使用面积进行计算。（三）拆分评估对象搜集案例时，首先拆分评估对象，做法如下：第一，先计算赠送面积的成本，扣除这部分面积后，搜集剩余建筑面积相近的参照物。选取案例时，不一定和待估房产的户型相同，去除赠送面积后的建筑面积相近即可。第二，对评估对象进行拆分后，计算分为两个部分，步骤和公式入下：①计算赠送面积的成本，公式是：价格=赠送面积×不计入建筑面积的比例×单位成本；建筑面积单价=（成交价-赠送面积价格）÷（建筑面积+赠送面积×计入建筑面积的比例）。②采用市场法，计算建筑面积。③计算待估对象的价格，公式是：价格=评估对象单价×（建筑面积+赠送面积×计入建筑面积的比例）+赠送面积×不计入建筑面积的比例×单位成本。（四）建立比较基础第一，统一财产范围。确定可比实例的成交价是否包含债权债务，是否包含建（构）筑物以外的其他资产或权益，是房地合一还是房地分离，是否存在附带建（构）筑物或权益，以及上述情况与估价对象是否一致或存在差异。第二，统一付款方式。确定可比实例成交价的付款方式是否存在分期，确定分期长短、分期次数，通常以一次性全额付款为标准进行折算。第三，统一税费负担。按照相关规定，房地产交易的税费应由交易双方负担，但实际交易中常有一方负担的情况，应确定并折算为一致。第四，统一计价单位。确定是采用单价还是总价，币种一般采用人民币，确定面积的内涵及计量单位并折算为一致。（五）利用数学模型针对因素差异问题，调整后才能减少人员主观性的影响。具体操作时，可以采用层次分析法，建立数学模型，分析待估房产和对比实例之间的差异。简单来说，首先按照各项因素的重要程度，将重要的分为一组，次要的分为一组，待估房产涉及的因素分为一组。然后对每一组计算线性代数，确定优先权重。最后将各个优先权重相加，用来调整因素的差异性，可以解决这个问题。如此，能提高价值评估结果的准确性，减少相关因素的干扰。四、结语：综上所述，随着房地产行业的快速发展，评估房地产的价值成为投资者的关注要点。本文以市场法为核心，介绍了实施步骤，指出目前存在的问题。对此，评估人员只有参考最新法律法规，依据使用面积计算，拆分评估对象，建立比较基础，并利用数学模型，才能提高评估结果的准确性。参考文献：[1]李擎.模糊数学理论关于房地产价值评估市场法[J].市场观察，2018，（7）：79.[2]陆敏华.论市场法在房地产产权转让价值评估中的应用[J].中国房地产业