房地产开发成本及收入核算T讲义

房地产开发成本、收入会计11/20/20222005年9月10日，国家税务总局和《中国税务》杂志社联合推出2004年度中国纳税500强排行榜，除了烟草和石油行业占据最显赫位置，300名内没有一家房地产企业的名字出现，而在2002年、2003年、2004年，房地产蝉联“中国十大暴利行业”之首。房地产缘何成为“财富巨人，纳税侏儒”，房地产行业是否存在偷漏税现象？2006年国家税务总局继续把房地产企业列为专项检查重点，这是全国第五次把房地产列为专项检查的范围，这说明房地产企业的税收漏洞越来越引起社会各界的高度关注。作为税务人员应该深入研究这个行业的特点和税务违法行为的规律。11/20/2022财政部2006年度会计信息质量检查，会计信息质量检查的重点是国有企业、上市公司、外商投资企业、房地产企业等。房地产行业存在很多税务问题，这些问题与房地产行业的复杂性（如开发环节多）、特殊性有关。因此，税务人员了解一些房地产行业知识和房地产企业会计很有必要。11/20/2022目录第一部分房地产开发企业会计核算基础——会计规范第二部分房地产开发企业经营特点与投资估算第三部分房地产开发成本核算第四部分

房地产开发收入核算第五部分房地产开发企业涉税与会计处理11/20/2022第一部分会计规范一、我国会计规范体系的现行框架11/20/202211/20/2022二、会计法会计法是会计规范体系的最高层次，是其他会计规范的制定依据。会计法的立法宗旨是规范会计行为，保证会计资料真实、完整。我国在1985年首次公布会计法，1993年进行局部修改，1999年进行了重大修改。现行的会计法，包括总则、会计核算、公司企业会计核算的特别规定、会计监督、会计机构和会计人员、法律责任和附则等七章，共52条。11/20/2022（1985年）第四条各地方、各部门、各单位的行政领导人领导会计机构、会计人员和其他人员执行本法，保障会计人员的职权不受侵犯。（1993年）第四条单位领导人领导会计机构、会计人员和其他人员执行本法，保证会计资料合法、真实、准确、完整，保障会计人员的职权不受侵犯。（1999年）第四条单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。结论：责任主体的变迁经历了由1985年的会计人员、单位领导人和上级单位领导人到1993年的会计人员和单位领导人再到1999年单位领导人为主、会计人员为辅的变化。11/20/20221997年中华人民共和国刑法（修正）

第一百六十一条

公司向股东和社会公众提供虚假的或者隐瞒重要事实的财务会计报告，严重损害股东或者其他人利益的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。2002年因提供虚假财会报告罪,原郑州百文股份有限公司董事长、法人代表李福乾日前被判处有期徒刑三年,缓刑五年,并处罚金人民币五万元2003年原“东方电子”董事长兼总经理隋元柏因提供虚假财会报告罪，被判处有期徒刑2年,并处罚金5万元。11/20/2022

三、国家统一的会计制度

（一）企业会计准则体系

我国财政部于1992年11月30日发布了《企业会计准则》,1997年至2006年陆续颁布38项具体准则，11/20/20222006年底已颁布实实施的企业会会计准则（1个基本准则、、38个具体准则））准则名称发布时间实施时间修订时间实施范围基本准则1992-11-161993-7-12005年正在征求意见

所有企业关联方关系及其交易的披露1997-5-221997-1-1

暂在上市公司执行现金流量表1998-3-201998-1-12001-1-18所有企业资产负债表日后事项1998-5-121998-1-12003-4-142003-7-1施行修订前暂在上市公司执行；修订后在股份有限公司及执行《企业会计制度》或《金融企业会计制度》的其他企业执行债务重组1998-6-121999-1-12001-1-18所有企业收入1998-6-201999-1-1

暂在上市公司执行投资1998-6-241999-1-12001-1-18修订前暂在上市公司执行；修订后暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行建造合同1998-6-251999-1-1

暂在上市公司执行会计政策、会计估计变更和会计差错更正1998-6-251999-1-12001-1-18修订前暂在上市公司执行；修订后在所有企业施行11/15/2022非货币性交易1999-6-282000-1-12001-1-18所有企业或有事项2000-4-272000-7-1

所有企业无形资产2001-1-182001-1-1

暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行，但国有企业有意先行施行的，应提出申请，待报经同级财政部门批准后施行。借款费用2001-1-182001-1-1

所有企业租赁2001-1-182001-1-1

所有企业中期财务报告2001-11-22002-1-1

上市公司存货2001-11-92002-1-1

暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行。固定资产2001-11-92002-1-1

暂在股份有限公司施行，鼓励其他企业先行施行。准则名称发布时间实施时间修订时间实施范围11/15/202238项具体会计准准则实施范围围实施范围准则名称所有企业《现金流量表》、《债务重组》、《会计政策、会计估计变更和会计差错更正》、《非货币性交易》、《或有事项》、《借款费用》、《租赁》、股份公司，鼓励其它企业先行施行《投资》、《无形资产》、《存货》、《固定资产》上市公司《关联方关系及其交易披露》、《资产负债表日后事项》、《收入》、《建造合同》、《中期财务报告》11/15/20222006年2月财政部重新新修订发布了一个基本准准则，38个具体准则。。自2007年1月1日起在在上市市公司司范围围内施施行，，鼓励励其他他企业业执行行。目前我我国企企业会会计准准则体体系基基本形形成。。它分分成三三个层层次：：第一层层次为为基本准准则。第二层层次为为具体会会计准准则，分为为：一般业业务准准则主要规规范各各类企企业普普遍适适用的的一般般经济济业务务的确确认和和计量量，如如存货货、固固定资资产、、投资资、无无形资资产、、资产产减值值、借借款费费用、、收入入、外外币折折算等等准则则项目目。特殊行行业的的特定定业务务准则则主要规规范特特殊行行业中中特定定业务务的确确认和和计量量，如如石油油天天然气气开采采、农农业、、金融融工具具和保保险合合同等等准则则项目目。报告准准则主要规规范普普遍适适用于于各类类企业业通用用的报报告类类的准准则，，如现现金流流量表表、合合并财财务报报表、、中期期财务务报告告、分分部报报告等等准则则项目目。11/15/2022第三层层次为为企业会会计准准则应应用指指南。。分为两部分分，会计准准则解解释，，会计科科目和和主要要账务务处理理。11/15/2022（二））企业业会计计制度度体系系1.会计制制度文件名称

文号

颁布单位

颁布时间

执行时间实施范围《企业会计制度》

财会[2000]25号

财政部

2000-12-29

2001-1-1暂在规范有限公司范围内执行。《金融企业会计制度》财会[2001]49号财政部2001-11-272002-1-1暂在上市的金融企业范围内实施。同时，也鼓励其他股份制金融企业实施。《小企业会计制度》财会[2004]2号财政部2004-4-272005-1-1小企业范围11/15/2022《企业会会计制制度》特殊行行业会会计核核算办办法《证券投投资基基金会会计核核算办办法》《电信企企业会会计核核算办办法》《民航企企业会会计核核算办办法》《从事银行卡卡跨行信息息转接业务务的企业会会计核算办办法》《施工企业会会计核算办办法》《新闻出版业业会计核算算办法》《铁路运输企企业会计核核算办法》《农业企业会会计核算办办法》《保险中介公公司会计核核算办法》《投资公司会会计核算办办法》《电影企业会会计核算办办法》《水运企业会会计核算办办法》暂行规定及及问题解答答《合并会计报报表暂行规规定》《关联方之间间出售资产产等有关业业务会计处处理的暂行行规定》《企业所得税税会计处理理的暂行规规定》《关于企业与与银行等金金融机构有有关业务会会计处理的的暂行规定定》《企业兼并有有关会计处处理问题的的暂行规定定》《关于执行企企业会计制制度和相关关会计准则则有关问题题解答（一一）》《关于执行企企业会计制制度和相关关会计准则则有关问题题解答（二二）》《关于执行企企业会计制制度和相关关会计准则则有关问题题解答（三三）》《关于执行企企业会计制制度和相关关会计准则则有关问题题解答（四四）》《金融企业会会计制度》《信托业务会会计核算办办法》《金融企业实实施<金融企业会会计制度>有关问题的的解答》《小企业会会计制度度》《小型工业业企业执执行〈小企业会会计制度度〉衔接规定定》行业会计计制度11/15/20222.特殊行业业会计核核算办法法（根据《中华人民民共和国国会计法法》、《企业财务务会计报报告条例例》、《企业会计计制度》以及国家家有关法法律、法法规，在在已执行行《企业会计计制度》的该行业业企业执执行。）名称文号颁布单位颁布时间执行时间《证券投资基金会计核算办法》[注1]财会[2001]53号财政部2001-9-122002-1-1《电信企业会计核算办法》财会[2002]17号财政部2002-9-222003-1-1《民航企业会计核算办法》财会[2003]18号财政部2003-6-192003-1-1《从事银行卡跨行信息转接业务的企业会计核算办法》[注1]财会[2003]23号财政部2003-8-32003-1-1《施工企业会计核算办法》财会[2003]27号财政部2003-9-252004-1-1《新闻出版业会计核算办法》财会〔2004〕1号财政部2004-1-142004-1-1《铁路运输企业会计核算办法》财会[2004]4号财政部2004-7-12004-1-1《农业企业会计核算办法—生物资产和农产品》《农业企业会计核算办法—社会性收支》财会[2004]5号财政部2004-4-222005-1-1《保险中介公司会计核算办法》财会[2004]10号财政部2004-9-202005-1-1《投资公司会计核算办法》财会[2004]14号财政部2004-10-252005-1-1《电影企业会计核算办法》财会[2004]19号财政部2004-12-92005-1-1《水运企业会计核算办法》财会[2004]20号财政部2004-12-92005-1-1《信托业务会计核算办法》[注2]财会[2005]1号财政部2005-1-5发布之日起11/15/2022二、国家家统一的的会计制制度（二）企企业会计计制度体体系3．暂行行规定及及问题解解答文件名称

文号

颁布单位

颁布时间

《合并会计报表暂行规定》财会字[1995]11号财政部1995-2-9《关联方之间出售资产等有关会计处理问题暂行规定》财会〔2001〕64号财政部2001-12-27《企业所得税会计处理的暂行规定》财会字[1994]25号财政部1994-6-29《关于企业与银行等金融机构之间从事应收债权融资等有关业务会计处理的暂行规定》财会[2003]14号财政部2003-5-15《企业兼并有关会计处理问题暂行规定》财会字[1997]30号财政部1997-8-7

实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答

财会[2001]43号

财政部

2001-7-5

关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答财会[2002]18号

财政部

2002-10-9

关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）财会[2003]10号

财政部

2003-3-17

关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（三）财会[2003]29号

财政部和国家税务总局

2003-8-22

关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（四）财会[2004]3号

财政部2004-5-28

《金融企业实施〈金融企业会计制度〉有关问题解答》财会[2003]6号财政部2003-3-511/15/2022（三）非企业业会计制度体体系名

称文号颁布单位颁布时间执行时间《事业单位会计制度》（97）财预字第288号财政部1997-7-71998-1-1《行政单位会计制度》（98）财预字第49号财政部1998-2-61998-1-1《财政总预算会计制度》（97）财预字第287号财政部1997-6-251998-1-1《民间非营利组织会计制度》财会[2004]7号财政部2004-8-182005-1-1《村集体经济组织会计制度》财会〔2004〕12号财政部2004-9-302005-1-1《医院会计制度》财会字[1998]58号财政部1998-11-171999-1-1《高等学校会计制度》（98）财预字第105号财政部、教育部1998-3-311998-1-1《中小学校会计制度》（98）财预字第104号财政部、教育部1998-3-311998-1-1《科学事业单位会计制度》（97）财预字第460号财政部/国家科学技术委员会1997-12-161998-1-111/15/2022四、会计管理理规范体系11/15/2022五、与房地产产会计有关的的规范上市公司：企业会计准准则2006自2007年1月1日起在上市公公司范围内施施行。执行38项具体准则的的企业不再执执行现行准则则、《企业会计制度度》特别关注：建建造合同（（代建房地产产）、投资性性房地产（出出租）、租赁赁（租金收入入和售后租回回）、存货（用于出出售）、固定定资产（采用用成本模式计计量的建筑物物的后续计量量）、无形资产产（采用成本本模式计量的的土地使用权权的后续计量量）11/15/2022非上市公司：：企业会计制度度（2001）房地产开发企企业会计制度度（1993）施工、房地产产开发企业财财务制度（1993）关于企业房地地产开发与交交易若干财财务处理问题题的通知（1995）房地产开发企企业财务管理理若干问题的的补充规定（（1999）11/15/2022第二部分房地产开发发企业经营营特点与投投资估算一、房地产产开发企业业经营活动动的主要业业务房地产开发发企业就是是从事房地地产开发和和经营的企企业，它既既是房地产产产品的生生产者，又又是房地产产商品的经经营者。进进行的主要要业务有：：1．土地的开开发与经营营。企业将有偿偿获得的土土地开发完完成后，既既可有偿转转让给其他他单位使用用，也可自自行组织建建造房屋和和其他设施施，然后作作为商品作作价出售，，还可以开开展土地出出租业务。。11/15/20222．房屋的开开发与经营营房屋的开发发指房屋的的建造。房房屋的经营营指房屋的的销售与出出租。企业业可以在开开发完成的的土地上继继续开发房房屋，开发发完成后，，可作为商商品作价出出售或出租租。企业开开发的房屋屋，按用途途可分为商商品房、出出租房、周周转房、安安置房和代代建房等。。3．城市基础础设施和公公共配套设设施的开发发。4．代建工程程的开发代建工程的的开发是企企业接受政政府和其他他单位委托托，代为开开发的工程程，必须符符合三个条条件：江苏苏省地方税税务局关于于营业税若若干征税问问题的补充充通知（二二）规定，，房屋开发发公司承办办国家机关关、企事业业单位的统统建房，如如委托建房房的单位能提供土地地使用权证证书和有关关部门的建建设项目批批准书以及及基建计划划，且房屋屋开发公司司(即受托方)不垫付资金金，并同时时符合本《通知》第三条中““其他代理理服务”条条件的，则则对房屋开开发公司实实际取得的的手续费收收入按“服服务业”税税目计征营营业税。否否则，对房房屋开发公公司承办建建设的各种种房屋，均均应全额按按“销售不不动产”计计征营业税税。其他代理服服务是指受受托方按照照协议或委委托方的要要求，以委委托方的名名义从事除除代购代销销货物、代代办进出口口、介绍服服务以外的的其他受托托事项的经经营活动，，并与委托托方实行全全额结算(原票转交)，只向委托托方收取手手续费的业业务。11/15/2022二、房地产产开发企业业的经营特特点房地产开发发企业的生生产经营特特点：1．开发经营营的计划性性。企业征用的的土地、建建设的房屋屋、基础设设施以及其其他设施都都应严格控控制在国家家计划范围围之内，按按照规划、、征地、设设计、施工工、配套、、管理“六六统一”原原则和企业业的建设计计划、销售售计划进行行开发经营营。2．开发产品品的商品性性。房地产开发发企业的产产品全部都都作为商品品进入市场场，按照供供需双方合合同协议规规定的价格格或市场价价格作价转转让或销售售。11/15/20223．开发经营营业务的复复杂性(1)经营业务内内容复杂。。经营业务务囊括了从从征地、拆拆迁、勘察察、设计、、施工、销销售到售后后服务全过过程。(2)涉及面面广，，经济济往来来对象象多。。涉及及设备备、材材料物物资供供应单单位、、设计计单位位、施施工单单位，，委托托单位位和承承租单单位等等。4．开发发建设设周期期长，，投资资数额额大开发产产品要要从规规划设设计开开始，，经过过可行行性研研究、、征地地拆迁迁、安安置补补偿、、七通通一平平、建建筑安安装、、配套套工程程、绿绿化环环卫工工程等等几个个开发发阶段段，少少则一一年，，多则则数年年才能能全部部完成成。每一个个开发发阶段段都需需要投投入大大量资资金，，加上上开发发产品品本身身的造造价很很高，，需要要不断断地投投入大大量的的资金金。11/15/20225．经营营风险险大开发产产品单单位价价值高高，建建设周周期长长、负负债经经营程程度高高、不不确定定因素素多，，一旦旦决策策失误误，销销路不不畅，，将造造成大大量开开发产产品积积压，，使企企业资资金周周转不不灵，，导致致企业业陷入入困境境。11/15/2022三、房房地产产开发发项目目投资资费用用估算算（预计计费用用）经营房房地产产投入入资金金多，，风险险大，，在项项目的的规划划阶段段，必必须对对项目目的投投资与与成本本费用用进行行准确确的估估算，，以便便作出出经济济效益益评价价、投投资决决策策房地产产建设设项目目各项项费用用的构构成复复杂，，变化化因素素多、、不确确定性性大，，依建建设项项目的的类型型不同同而有有其自自身的的特点点，因因此不不同类类型的的建设设项目目，其其投资资和费费用构构成有有一定定的差差异。。对于于一般般房地地产开开发项项目而而言，，投资资及成成本费费用．．由开发成成本和和开发发费用用两大部部分组组成。。11/15/2022(一)开发成成本共有八八项：：1．土地使使用权权出让让金国家以以土地地所有有者身身份，，将一一定年年限内内的土土地使使用权权有偿偿出让让给土土地使使用者者。土土地使使用者者依法法支付付土地地出让让金获获得土土地使使用权权。2．土地征征用及及拆迁迁安置置补偿偿费(1)土地征征用费费。国国家建建设征征用农农村土土地发发生的的费用用主要要有包包括土土地地补偿偿费、、劳动动力安安置补补助费费、水水利设设施维维修分分摊、、青苗苗补偿偿费、、耕地地占用用税、、耕地地垦复复基金金、征征地管管理费费等。。(2)拆迁安安置补补偿费费。在在城镇镇地区区，国国家和和地方方政府府可以以依据据法定定程序序，将将国有有储备备土地地或已已由企企、事事业单单位或或个人人使用用的土土地出出让给给房地地产开开发项项目或或其他他建设设项目目使用用。11/15/20223．前期工程程费(1)项目的规规划、设设计、可可行性研研究所需需费用。。一般可可以按项项目总投投资额的的一定百百分比估估算。(2)““三通一平平”等土土地开发发费用。。4．建安工程程费它是指直直接用于于建安工工程建设设的总成成本费用用。主要要包括建建筑工程程费、设设备及安安装工程程费以及及室内装装修工程程费等。。5．基础设施施费。它又称称红线内内工程费费，包括括供水、、供电、、供气、、道路、、绿化、、排污、、排洪、、电讯、、环卫等等工程费费用，通通常采用用单位指指标估算算法来计计算。6．公共配套套设施费费它主要包包括不能有偿偿转让的开发小小区内公公共配套套设施发发生的支支出。11/15/20227．不可预见见费它包括基基本预备备费和涨涨价预备备费。依依据项目目的复杂杂程度和和前述各各项费用用估算的的准确程程度，以以上述1～6项之和为为基数，，按3％一5％计算。。8．开发期间间税、费费。开发项目目投资估估算应考考虑项目目在开发发过程中中所负担担的各种种税金和和地方政政府或有有关部门门征收的的费用。。11/15/2022(二)开发费用用开发费用用是指与与房地产产开发项项目有关关的管理理费用、、销售费费用和财财务费用用。1．管理费用用可按项目目开发成成本构成成中前1—6项之和为为基数，，按3％左右计计算。2．销售费用用它指开发发建设项项目在销销售产品品过程中中发生的的各项费费用以及及专设销销售机构构或委托托销售代代理的各各项费用用。主要要包括以以下三项项：(1)广告宣传传费。约约为销售售收人的的2％一3％；(2)销售代理理费。约约为销售售收入的的1．5％一2％；(3)其他销售售费用。。约为销销售收入入的0．5％一1％。以上上各项合合计，销销售费用用约占销销售收人人的4％一6％。11/15/20223．财务费用它指为筹集资资金而发生的的各项费用，，主要为借款款利息和其他他财务费用(如汇兑损失等等)。11/15/2022第三部分房房地产开发成成本的核算房地产开发的的程序通常分分为四个阶段段，即投资决策分析析阶段前期工程阶段段建设阶段租售阶段11/15/2022在以上四个阶阶段的开发经经营过程中，，企业将发生生许多费用，，比如可行性性研究费、前前期工程费、、建筑安装费费、广告费、、销售费、信信贷资金利息息费，以及企企业为组织和和管理生产经经营而发生的的管理费用等等。这些费用中，，有些可以计计入开发产品品成本中，有有些则不能计计入开发产品品成本。可以以直接计入到开发产产品成本中的的费用称为开发直接费用用；经分配后才才能计入到开开发产品成本本中的费用称称为开发间接费用用；不能计入到开开发成本中中的费用称为为期间费用。11/15/2022一、开发产品品成本的内容容开发产品成本本是指房地产产开发企业在在产品开发过过程中所发生生的各项费用用支出。它反反映了房地产产开发企业在在项目开发过过程中所耗费费的全部物化化劳动与活劳劳动。开发产品成本本按其用途，，可分为以下下四类：1．土地开发成成本。土地开发成本本是指房地产产开发企业开开发土地(即建设用地)所发生的各项项费用。2．房屋开发成成本。房屋开发成本本是指房地产产开发企业开开发各种房屋屋(包括商品房、、出租房、周周转房、代建建房等)所发生的各项项费用支出。。11/15/20223．配套设施施开发成本本。它是指房地地产开发企企业开发能能有偿转让让的配套设设施及不能能有偿转让让、不能直直接计入开开发产品成成本的公共共配套设施施所发生的的各项费用用支出。4．代建工程程开发成本本。它是指房地地产开发企企业接受委委托单位的的委托，代代为开发除除土地、房房屋以外其其他工程(如市政工程程)所发生的各各项费用支支出。11/15/2022二、房地产产开发成本本核算对象象开发产品成成本核算对对象是指在在开发产品品成本的计计算中，为为了归集和和分配开发发费用而确确定的费用用承担者。。企业应根根据其开发发项目的特特点及实际际情况，按按照下列原原则，选择择成本核算对对象：1．一般的开开发项目，，以每一独独立编制的的概算或施施工图预算算所列单项项工程为成成本核算对对象。2．同一开发发地点、结结构类型相相同的群体体开发项目目，开竣工工时间相近近、由同一一施工单位位施工的，，可以并为为一个成本本核算对象象。3．对于个别别规模较大大、工期较较长的开发发项目，可可以结合经经济责任制制的需要，，按开发项项目的一定定区域和部部位，划分分成本核算算对象。11/15/2022注意：成本核算对对象应在开开发项目开开工前确定定，一经确确定就不能能随意改变变，更不能能相互混淆淆。11/15/2022三、房地产产开发成本本项目开发产品成成本项目一一般可分为为土地征用用及拆迁补补偿费、前前期工程费费、基础设设施费、建建筑安装工工程费、公公共配套设设施费和开开发间接费费用等。1．土地征用用及拆迁补补偿费：指房地产开开发时为征征用土地所所发生的各各项费用，，包括土地出让金金、劳动力安安置费、青青苗补偿费费、土地补补偿费、拆拆迁补偿费费及其他因因征用土地地而发生的的费用（如如耕地占用用税）。2．前期工程程费：指企业在前前期准备阶阶段发生的的各项费用用，包括总总体规划设设计费、可可行性研究究费、政府府代收代缴缴的各项费费用、勘察察设计费、、各项临时时工程(临时水、临临时电、临临时路等)费用、七通通一平或三三通一平费费用等。11/15/20223．基基础础设设施施费费：：指建建造造各各项项基基础础设设施施发发生生的的费费用用。。基基础础设设施施主主要要是是指指与与开开发发产产品品相相关关的的道道路路、、供供热热设设施施、、供供水水设设施施、、供供电电设设施施、、供供气气设设施施、、通通讯讯设设施施、、照照明明设设施施、、以以及及绿绿化化（（包包括括排排污污、、排排洪洪、、环环卫卫））等等，，这这些些设设施施发发生生的的设设备备及及安安装装费费都都在在基基础础设设施施费费项项目目内内归归集集。。4．建建筑筑安安装装工工程程费费：：指企企业业以以出出包包方方式式支支付付承承建建单单位位的的建建筑筑安安装装工工程程费费和和企企业业自自营营工工程程发发生生的的建建筑筑安安装装费费。。11/15/20225．配配套套设设施施费费：：指为为开开发发项项目目服服务务的的，，不不能能有有偿偿转转让让的的各各项项公公共共配配套套设设施施发发生生的的费费用用，，如如锅锅炉炉房房、、水水塔塔、、公公共共厕厕所所、、自自行行车车棚棚等等。。凡凡能能有有偿偿转转让让的的公公共共配配套套设设施施如如商商店店、、邮邮局局、、学学校校、、医医院院、、理理发发店店等等都都不不能能计计人人该该成成本本项项目目内内。。6．开开发发间间接接费费用用：：指指企企业业所所属属的的开开发发部部门门或或工工程程指指挥挥部部门门为为组组织织和和管管理理开开发发项项目目而而发发生生的的各各项项费费用用支支出出，，包包括括工工资资、、福福利利费费、、办办公公费费、、差差旅旅费费、、折折旧旧费费、、修修理理费费、、水水电电费费、、劳劳动动保保护护费费、、周周转转房房摊摊销销等等。。企业的各行政政部门为管理理公司而发生生的各项费用用不在此列，，应在“管理理费用”中核核算。11/15/2022目前我国房地地产开发企业业经营规模、、经营范围、、经营方式等等各不相同。。比如，就土土地开发而言言，有些企业业只进行建设设场地地面的的清理平整，，将原有建筑筑物、障碍物物拆除，就算算完成土地开开发；而有些些企业除进行行地面的清理理平整，还要要进行地下各各种管线的铺铺设、地面道道路的建设，，做到七通一一平，才算完完成土地开发发等。每一个开发企企业应根据前前述成本项目的设置原则，，结合开发项项目的具体情情况，有选择择地设置成本本项目。11/15/2022四、开发产品品成本核算程程序(一)应设置核算的的账户1．“开发成本本”账户本账户核算房房地产开发企企业在土地、、房屋、配套套设施和代建建工程的开发发过程中所发发生的各项费费用。本账户应按开开发成本的种种类，如“土土地开发”、、“房屋开发发”、“配套套设施开发””和“代建工工程开发”等等设置二级明明细账户，并并在二级明细细账户下，按按成本核算对对象进行明细细核算。11/15/20222．“开发间接接费用”账户户。本账户核算房房地产开发企企业内部独立核算单位位为开发产品品而发生的各各项间接费用用，包括工资资、福利费、、折旧费、修修理费、办公公费、水电费费、劳动保护护费、周转房房摊销等。本账户应按企企业内部不同同的单位、部部门(分公司)设置明细账户户。11/15/2022注意：开发间间接费用与管管理费用、销销售费用的区区别业务招待费、、会务费、咨咨询费、租赁赁费、违规建建设被建设主主管部门行政政处罚款等。。已建未售房屋屋的物业看管管费、售楼处处发生的水电电费、办公费费、产权交易易费等11/15/2022《施工、房地产产开发企业财财务制度》规定管理费用是指指企业行政管管理部门为管管理和组织经经营活动而发发生的各项费费用，包括公公司经费、工工会经费、职职工教育经费费、劳动保险险费、待业保保险费、董事事会费、咨询询费、审计费费、诉讼费、、排污费、绿绿化费、税金金、土地使用用费、土地损损失补偿费、、技术转让费费、技术开发发费、无形资资产摊销、开开办费摊销、、业务招待费费、坏帐损失失、存货盘亏亏、毁损和报报废（减盘盈盈）损失，以以及其他管理理费用。11/15/2022销售费费用是是指企企业在在销售售产品品或者者提供供劳务务等过过程中中发生生的各各项费费用，，以及及专设设销售售机构构的各各项费费用。。包括括应由由企业业负担担的运运输费费、装装卸费费、包包装费费、保保险费费、维维修费费、展展览费费、差差旅费费、广广告费费、代代销手手续费费、销销售服服务费费，以以及专专设销销售机机构的的人员员工资资、奖奖金、、福利利费、、折旧旧费、、修理理费、、物料料消耗耗以及及其他他经费费。房房地地产开开发企企业销销售费费用还还包括括开发产产品销销售之之前改改装修修复费费、看看护费费、采采暖费费等。11/15/2022《中华人人民共共和国国土地地增值值税暂暂行条条例实实施细细则》第七条条计计算增增值额额的扣扣除项项目，，具体体为：：（一））取得得土地地使用用权所所支付付的金金额，，是指指纳税税人为为取得得土地地使用用权所所支付付的地地价款款和按按国家家统一一规定定交纳纳的有有关费费用。。（二））开发发土地地和新新建房房及配配套设设施的的成本本，是是指纳纳税人人房地地产开开发项项目实实际发发生的的成本本，包包括土土地征征用及及拆迁迁补偿偿费、、前期期工程程费、、建筑筑安装装工程程费、、基础础设施施费、、公共共配套套设施施费、、开发发间接接费用用。11/15/2022（三）开发发土地和新新建房及配配套设施的的费用，是是指与房地地产开发项项目有关的的销售费用用、管理费费用、财务务费用。（四）旧房房及建筑物物的评估价价格，是指指在转让已已使用的房房屋及建筑筑物时，由由政府批准准设立的房房地产评估估机构评定定的重置成成本价乘以以成新度折折扣率后的的价格。评评估价格须须经当地税税务机关确确认。（五）与转转让房地产产有关的税税金，是指指在转让房房地产时缴缴纳的营业业税、城市市维护建设设税、印花花税。因转转让房地产产交纳的教教育费附加加，也可视视同税金予予以扣除。。（六）对从从事房地产产开发的纳纳税人可按按本条（一一）、（二二）项规定定计算的金金额之和，，加计20％的扣除。。11/15/2022土地征用及及拆迁补偿偿费、前期工程费费、基础设施费费、建筑安装工工程费、公共配套设设施费开发间接费费用成本项项目土地成本房屋成本配套设施成成本代建工程成成本开发成成本开发间接费费用11/15/2022(二)开发产品成成本核算程程序1．归集开发发产品费用用。(1)在项目开发发中发生的的各项直接接开发费用用，直接计计入各成本本核算对象象，即借记记“开发成成本”总分分类账户和和明细分类类账户，贷贷记有关账账户。(2)为项目开发发服务所发发生的各项项开发间接接费用，可可先归集在在“开发间间接费用””账户，即即借记“开开发间接费费用”总分分类账户和和明细分类类账户，贷贷记有关账账户。(3)将“开发间间接费用””账户归集集的开发间间接费用，，按一定的的方法分配配计入各开开发成本核核算对象，，即借记““开发成本本”总分类类账户和明明细账户，，贷记“开开发间接费费用”账户户。11/15/20222．计算并结结转已完开开发产品实实际成本。。计算已完开开发项目从从筹建至竣竣工验收的的全部开发发成本。并并将其结转转进入“开开发产品””账户，，即借记““开发产品品”账户，，贷记“开开发成本””账户。3．按已完开开发产品的的实际功能和和去向，将开发产产品实际成成本结转进进入有关账账户。即借记“主主营业务成成本”、““分期收款款开发产品品”、“出出租开发产产品”、““周转房””等账户，，贷记“开开发产品””账户。11/15/2022土地征用用及拆迁迁补偿费、、前期工程程费、基础设施施费、建筑安装装工程费费、公共配套套设施费费开发间接接费用成本项项目目土地成本本房屋成本本配套设施施成本代建工程程成本开发成成本本开发间接接费用归集集土地房屋配套设施施代建工程程开发产产品分配销售出租11/15/2022五、土地地开发的的成本核核算一、土地地开发成成本科目目的设置置开发成本本—土地开发发二土地开发费费用的归归集与分分配见下图11/15/202211/15/2022（三））举举例甲房地地产开开发公公司于于2004年5月在梁梁园开开发一一块土土地，，占地地面积积40000㎡。开发发完成成后准准备将将其中中的30000㎡对外转转让，，其余余的10000㎡企业自自行开开发商商品房房。假设梁梁园土土地开开发过过程中中只发发生了了如下下经济济业务务：①支付付土地地出让让金25000000元，作作会计计分录录如下下：借：开开发成成本—土地—梁园(土地征征用及及拆迁迁费)25000000贷：银银行存存款25000000②支付拆拆迁补补偿费费5500000元，作作会计计分录录如下下：借：开开发成成本—土地—梁园(土地征征用及及拆迁迁费)5500000贷：银银行存存款550000011/15/2022③支付勘勘察设设计费费210000元，作作会计计分录录如下下：借：开开发成成本—土地—梁园(前期工工程费费)210000贷：银银行存存款210000④支付土土石方方费用用5500000元，作作会计计分录录如下下：借：开开发成成本—土地—梁园(前期工工程费费)5500000贷：银银行存存款5500000⑤由某施施工企企业承承包的的地下下管道道安装装工程程已竣竣工，，应支支付价价款1500000元：借：开开发成成本—土地—梁园(基础设设施费费)1500000贷：应应付账账款——X施工企企业150000011/15/2022⑥9月末，，梁园园土地地开发发工程程完工工。假假设““开发发成本本——土地开开发——梁园””账户户归集集的开开发总总成本本为37710000元，则则单位位土地地开发发成本本为942．75元／㎡㎡。其其中自自用的的10000㎡土地尚尚未投投入使使用，，其余余30000㎡已全部部转让让，月月终结结转本本块土土地的的开发发成本本。作作会计计分录录如下下：借：开开发产产品——土地(梁园园)9427500主营营业业务务成成本本———土地地转转让让成成本本28282500贷：：开开发发成成本本———土地地———梁园园3771000011/15/2022注意意：：土土地地使使用用权权的的会会计计处处理理《企业业会会计计制制度度》第四四十十七七条条规规定定：：企企业业购购入入或或以以支支付付土土地地出出让让全全方方式式取取得得的的土土地地使使用用权权，，在在未未开开发发或或建建造造自自用用项项目目前前，，作作为为无无形形资资产产核核算算，，并并按按照照本本制制度度规规定定的的期期限限摊摊销销。。房房地地产产开开发发企企业业开开发发商商品品房房时时，，应应将将土土地地使使用用权权的的账账面面价价值值全全部部转转入入开开发发成成本本。。无形形资资产产准准则则第第21条规规定定，，企企业业进进行行房房地地产产开开发发时时，，应应将将相相关关的的土土地地使使用用权权予予以以结结转转。。结结转转时时，，将将土土地地使使用用权权的的账账面面价价值值一一次次计计入入房房地地产产开开发发成成本本。。11/15/2022例：：某某企企业业于于2002年7月15日购入入土土地地使使用用权权。。有有效效期期为为70年，，面面积积为为1000亩，，每每亩亩购购价价为为14万，，于于2003年1月20日开发发其其中中的的100亩，有关关会计处处理如下下：土地使用用权转入入相关项项目的确确认时间间为2003年1月⑴取得土土地使用用权时：：借：无形形资产14000万贷：银行行存款14000万⑵2002年12月30日摊销无无形资产产＝14×1000÷70÷2＝100万借：管理理费用100万贷：无形形资产100万11/15/2022⑶2003年1月20日使用100亩土地时时土地使用用权转入入相关项项目的确确认金额额＝（每每单位面面积的购购价－作作为无形形资产已已摊销额额）×该项目占占地面积积＝（14万－14÷70÷2）×100＝1390万借：开发发成本-土地1390万贷：无形形资产1390万11/15/2022六、房屋开发发的成本本核算（一）房房屋开发发成本科科目的设设置核算企业业开发建建设各项项房屋所所发生的的各项直直接费用用开发成本本—房屋开发发按房屋的的性质和和用途设设置“商商品房””、“经经营房””、“周周转房””、“代代建房””等明细细科目（二））房屋开发费用用的归集集与分配配见下图11/15/202211/15/2022举例某房地地产开开发企企业的的安乐乐开发发小区区，在在2004年度内内，共共发生生下列列土地地开发发支出出和有有关土土地开开发成成本结结转经经济业业务：：1、用银银行存存款支支付征征地拆拆迁费费525,000元2、应付付设计计单位位前期期工程程款125,000元3、用银银行存存款支支付建建筑公公司基基础设设施工工程款款150,000元上列各各项土土地开开发支支出，，按各各开发发产品品用地地面积积进行行分配配，各各开发发产品品用地地面积积如下下：201商品房房2,000平方米米202商品房房3,000平方米米301出租房房2,000平方米米401商品性性土地地10,000平方米米451自用土土地8,000平方米米4、401商品性性土地地应分分配的的开发发间接接费用用为40,000元。11/15/20225、401商品性土地地和451自用土地开开发完成并并经验收，，等待以后后转让和用用作房屋的的建造。6、451自用土地根根据规划设设计要求，，用于建造造203商品房，302出租房和351周转房，自自用土地开开发成本按按房屋用地地面积进行行分配。各各幢房屋用用地面积如如下：203商品房3,000平方米302出租房3,000平方米351周转房2,000平方米11/15/20221、交付拆迁迁费借：开发成本--房屋开发—商品房（201工程）42,000—商品房（202工程）63,000—经营房（301工程）42,000开发成本-土地开发—商品性土地地开发(401工)210,000——自用土地开开发(412工程)168,000贷：银银行存款525,00011/15/20222、承付前期工工程款借：开发成本--房屋开发—商品房（201工程）10,000—商品房（202工程）15,000—经营房（301工程）10,000开发成本--土地开发—商品性土地开开发(401工)50,000—自用土地开发发(412工程)40,000贷：应付账款款—应付工程款125，00011/15/20223、支付建筑工工程款借：开发成本本--房屋开发—商品房（201工程）12,000—商品房（202工程）18,000—经营房（301工程）12,000开发成本--土地开发—商品性土地开开发(401)60,000——自用土地开发发(412工程)48,000贷：银银行存存款150,00011/15/20224、401商品性土地分分摊开发间接接费用借：开发成本--土地开发—商品性土地开开发（401工程）40,000贷：开发间接接费用40,0005、401商品性土地等等待以后转让让借：开发产品品—土地（401工程）360，000贷：开发成本--土地开发—商品性土地开开发（401工程）360,000451自用土地开发发完成并经验验收，以后用用作房屋的建建造借：开发产品品—自用土地（451工程）256,000贷：开发成本--土地开发—自用土地开发发（451工程）256,00011/15/20226、451自用土地用于于建造203商品房，302出租房和351周转房借：开发成本--房屋开发—商品房（203工程）96,000—经营房（302工程）96,000—周转房（351工程）64,000贷：开发产品品—自用土地（451工程）256,00011/15/2022七、配套设施开发发的成本核算算（一）配套设设施开发成本本科目的设置置核算企业开发发建设各项配配套设施所发发生的各项直直接费费用开发成本—配套设施开发发明细科目：大大配套设施开开发，非营业业性公共配套套设施开发（二）配套设施开发费用的归归集与分配见下图11/15/202211/15/2022八、代建工程开发发的成本核算算（一）建工程程科目的设置置代建有两种情情况：1、接受委托；；2、投标中标开发成本—代建工程开发发（二）代建建工程开发发费费用用的的归归集集与与分分配配见下下图图11/15/202211/15/202211/15/2022第四四部部分分房地地产产开开发发收收入入核核算算收入入的的确确认认收入入，，是是指指企企业业在在日日常常活活动动中中形形成成的的、、会会导导致致所所有有者者权权益益增增加加的的、、与与所所有有者者投投入入资资本本无无关关的的经经济济利利益益的的总总流流入入。。一一般般包包括括销销售售商商品品收收入入、、提提供供劳劳务务收收入入和和让让渡渡资资产产使使用用权权收收入入。。11/15/2022根据《企业会计计准则第第14号——收入》的规定，，销售商品品收入同同时满足足下列五五个条件件，才能能予以确确认：（1）企业已已将商品品所有权权上的主主要风险险和报酬酬转移给给购货方方；商品所有有权上的的风险，，主要指指商品所所有者承承担该商商品价值值发生损失的可能性性，如贬贬值、损损坏。商商品所有有权上的的报酬，，主要指指商品所所有者预预期可获获得的商商品中包包括的未未来经济济利益，，包括商商品因升升值等给给企业带带来的经经济利益益。11/15/2022A大多数情情况下，，所有权权上的风风险和报报酬的转转移伴随随着所有权凭凭证的转转移或实实物的交交付而转转移。B有些情情况下，，企业已已将所有有权凭证证或实物物交付给给买方，，但商品品所有权权上的主主要风险险和报酬酬并未转转移，例例如试试用期的的商品。。C有些情况况下，企企业已将将商品所所有权上上的主要要风险和和报酬转转移给买买方，但但实物尚尚未交付付。这种种情况下下，应在在所有权权上的主主要风险险或报酬酬转移时时确认收收入，而而不管实实物是否否交付，，如交款款提货。。11/15/2022（2）企业既既没有保保留通常常与所有有权相联联系的继继续管理理权，也也没有对对已售出出的商品品实施控控制；例如，，房地产产开发商商将一片片住宅小小区销售售给客户户，并受受客户的的委托代代售小区区商品房房和管理理小区物物业。在在这里开开发商仍仍对小区区管理，，但与小小区的所所有权无无关，所所以开发发商可以以确认收收入。（3）收入的的金额能能够可靠靠地计量量；（4）相关的的经济利利益很可可能流入入企业（5）相关的的已发生生或将发发生的成成本能够够可靠地地计量。。11/15/2022收入确认认的时点点要确认为为一项收收入，应应同时满满足上述述五个条条件。从从理论上上讲，在在提供商商品过程程中，满满足以上上五个标标准的时时点，就就是收入入实现的的时点，，在哪个个会计期期实现的的，就应应归属该该期的收收入。但但在实务务中，由由于不同同行业的的营业活活动各有有特色，，因此，，对不同同的业务务存在着着不同的的会计处处理方法法。对于一一般的的生产产和销销售过过程，，能够够确认认收入入的可可能时时点见见下图图11/15/2022时点1投入↓时点2生产↓时点3产成品品↓时点4商品销销售↓时点5收取现现金11/15/2022根据收收入的的确认认标准准，收收入不不可能能在时时点1确认，，在其其他的的时点点都可可能确确认收收入。。收入在在收到到款项项时确确认的的方法法，又称称收款款法。。认为为收入入只有有在交交付商商品后后，收收到款款项之之时才才能确确认。与收入入的其其他确确认方方法相相比，，这是是较为为稳健健的方方法。。零售商商业企企业基本上上采用用这—方法来来确认认收入入。收入在在销售售成立立时确确认，又称称销售售法。。在一般般工商企企业中，都都是在在销售售成立立时确确认营营业收收入。。营业收收入在在生产产中或或完成成时确确认在某些些生产产周期期较长长的行行业，，如建建筑业业、造造船业业等，，从产产品投投产到到全部部完成成往往往要跨跨越两两个以以上的的会计计期间间。这这类行行业的的企业业通常常是根根据与与客户户签订订的长长期工工程合合同来来组织织生产产的。。对于于有长长期建建造工工程合合同的的企业业的营营业收收入，，往往往要根根据生生产完完成程程度来来确认认其营营业收收入11/15/2022二主营营业务收入入的内容和和确定方法法主营业务收收入是房地地产开发企企业的主营营业务收入入，指企业业对外转让、、销售、结结算和出租租开发产品等等所取得的的收入，包包括土地转转让收入、、商品房销销售收入、、配套设施施销售收人人、代建工工程结算收收入和出租租开发产品品租金收入入等。11/15/20221）房地产销销售收入房地产销售售收入是指指房地产开开发企业自自行开发的的房地产在在市场上进进行销售获获得的收入入，包括土土地转让收收入、商品品房销售收收入、配套套设施销售售收入。房地产销售售收入是在在房地产竣竣工验收后后签订购销销合同，并并且办妥房房地产移交交手续后才能确认。。。11/15/2022何时确认销售收入入？房地产商品品包括期房房和现房，，鉴于其高高价值性和和高风险性性，销售往往往采用预售，除此之外外也采用一般销售和分期付款销销售。房地产商商品销售的的前提是首首先要取得得预售许可可证和销售售许可证，，在此基础础上，经过过签订预售售合同并预预收房款、、签订正式式销售合同同、工程竣竣工验收合合格并交付付买方验收收确认、收收取房款、、办理产权权过户等销销售环节，，因此房地地产收人的的确认同一一般的生产产企业相比比具有一定定的特殊性性。11/15/2022《房地产开开发企业业会计制制度》规定应在在土地和和商品房房应经移移交，已已将发票票结算账账单提交交买方作作为房地地产开发发企业收收入确认认标准。。该规定定比较简简单，宜宜于实际际工作中中的操作作，但没没有反映映销售的的实质，，理论上上不够严严谨。《收入》准则等以以风险和和报酬的的实质转转移作为为收入确确认的标标准，理理论上具具有合理理性，但但要求会会计人员员具有较较高的职职业判断断能力。房地产商商品销售售