房地产投资项目财务分析精讲134

房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析基本报表传统的财务分析指标现代的财务分析指标房地产投资项目财务分析的应用6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．1房地产项目财务分析的含义

财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。6．1房地产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是：1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2．编制基本财务报表。3．财务分析指标的计算与评价。4．进行不确定性分析。5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．2财务分析的作用1．衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。6．1房地产投资项目财务分析概述2．衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3．衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．1现金流量表1．现金流量表的含义

现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。

6．2房地产投资项目财务分析基本报表2．现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1）全部投资现金流量表

全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表6-1。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出

全部投资财务现金流量表表6-1单位：万元2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=

%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：

全部投资财务现金流量表续表6-1单位：万元6．2房地产投资项目财务分析基本报表2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表6-2。序号项目合计123…N1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资本金现金流量表表表6-2单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=

%）资本金现金流量表表续表6-2单位：万元6．2房地产投资项目财财务分析基本报表表3）针对两表的有关关说明（1）净现金流量（项目目的未来收益）是是项目当年现金流流入与现金流出的的代数和。根据需要，可以计计算税前净现金流流量，也可以计算算税后现金流量。。（2）两表的区别。（3）计算期（4）房地产投资项目目往往有开发后出出售项目、开发后后出租项目和置业业投资项目的区分分。6．2房地产投资项目财财务分析基本报表表4）投资者各方现金金流量表该表以投资者各方方的出资额作为计计算基础，用以计计算投资者各方财财务内部收益率、、财务净现值等评评价指标，反映投投资者各方投入资资本的盈利能力。。当一个房地产产项目有几个个投资者进行行投资时，就就应编制投资资者各方现金金流量表。其表格形式见见表6-3。序号项目合计123…N1现金流入12（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入2现金流出2．12．2开发建设投资出资额经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量投资各方现金金流量表表6-3单位：万元6．2房地产投资项项目财务分析析基本报表6．2．2资金来源与运运用表1．资金来源与与运用表的含含义资金来源与运运用表是反映映房地产投资资项目在计算算期内各年的的资金盈余或或短缺情况以以及项目的资资金筹措方案案和贷款偿还还计划的财务务报表，它为为项目资产负负债表的编制制及资金平衡衡分析提供了了重要的财务务信息。其表格形式见见表6-4。本表与现金流流量表有着本本质的不同。。序号项目合计123…N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用现金来源与运运用表表6-4单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金来源与运运用表续表6-4单位：万元6．2房地产投资项项目财务分析析基本报表2．资金平衡分分析该表给出的盈盈余资金表示示当年资金来来源（现金流流入）多于资资金运用（现现金流出）的的数额。当盈盈余资金为负负值时，表示示该年的资金金短缺数。作作为资金的平平衡，并不要要求每年的盈盈余资金不出出现负值，而而要求从投资资开始至各年年累计的盈余余资金大于零零或等于零。。作为项目投资资实施的必要要条件，每期期的盈余资金金应不小于零零。因而，房房地产投资项项目资金平衡衡分析关注的的重点是资金金来源与运用用表的累计盈盈余栏目。6．2房地产投资项项目财务分析析基本报表3．与一般建设设项目的不同同在填列资金来来源与运用表表时，与现金金流量表一样样，出售项目目和出租项目目也会有所不不同，这是与与一般建设项项目不同的地地方。1）出售项目资资金来源与运运用表（见表表6-5）2）出租和自营营项目的资金金来源与运用用表（见表6-6）序号项目合计123…

N1资金来源1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款2资金运用2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出售项目资金金来源与运用用表表6-5单位：万元序号项目合计123…

N1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用出租与自营项项目资金来源源与运用表表6-6单位：万元2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出租与自营项项目资金来源源与运用表续表6-6单位：万元6．2房地产投资项项目财务分析析基本报表6．2．3损益表1．损益表的含含义损益表是反映映房地产投资资项目计算期期内各年的利利润总额、所所得税及各年年税后利润的的分配等情况况的财务报表表。通过该表提供供的投资项目目经济效益静静态分析的信信息资料，可可以计算投资资利润率、投投资利税率、、资本金利润润率、资本金金净利润率等等指标。其表格形式如如表6-7。序号项目合计123…N1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本3运营费用4修理费用损益表表6-7单位：万元5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益表续表6-7单位：万元6．2房地产投资项项目财务分析析基本报表2．损益表的内内容及计算1）关于利润总总额损益表中的利润润总额一般应为为：利润总额=经营收入－经营营成本－运营费费用－修理费用用－经营税金与与附加－土地增增值税6．2房地产投资项目目财务分析基本本报表（1）以出售为主的的房地产项目的的利润总额利润总额=销售收入－总成成本费用－经营营税金与附加－－土地增值税其中，销售收入入、总成本费用用、经营税金与与附加与土地增增值税的数据可可以依据第5章的财务数据和和辅助报表得到到。其表格形式见表表6-8。序号项目合计123…N1销售收入2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售型房地产项项目的损益表表6-8单位：万元6．2房地产投资项目目财务分析基本本报表（2）以出租为主的的房地产项目利利润总额利润总额=出租收入－经营营成本－经营税税金与附加其中，出租收入入、经营成本、、经营税金与附附加的数据可以以通过第5章的财务数据和和辅助报表得到到。其表格形式见表表6-9。序号项目合计123…N1出租收入2经营成本3经营税金及附加4利润总额5所得税6税后利润6．16．26．3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项项目的损益表表6-9单位：万元6．2房地产投资项目目财务分析基本本报表2）关于税后利润润税后利润=利润总额－所得得税其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率一般情况下，应应纳税所得额（（或应纳税收入入）就是前面计计算出来的利润润总额。房地产开发发企业的所所得税税率率一般为33%。6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表3）关于利润润分配房地产企业业交纳所得得税后的利利润为税后后利润，税税后利润等等于可供分分配利润，，一般按照照下列顺序序分配：（1）弥补企业业以前年度度亏损。（2）提取盈余余公积金。。（3）向投资者者分配利润润，即表中中的应付利利润。考虑了这三三项因素后后（大部分分情况下只只有后两项项因素），，余额即为为表中的未未分配利润润，未分配配利润主要要是用于归归还借款。。当借款还还清后，一一般应将这这部分利润润补分给投投资者。6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表6．2．4资产负债表表1．资产负债债表的含义义资产负债表表是反映房房地产投资资项目在计计算期内各各年末资产产、负债与与所有者权权益变化及及对应关系系的报表。。该表主要用用于考察项项目资产、、负债、所所有者权益益的结构，，进行项目目清偿能力力分析。各各期资产应应等于负债债和所有者者权益之和和。2．资产负债债表的内容容从表中可以以看出，资资产负债表表由三大部部分组成：：资产、负负债和所有有者权益。。6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表6．2．5基本报表的的相互关系系基本报表是是财务分析析体系中重重要的组成成部分。各各种基本报报表之间有有着密切的的联系。“利润表””与“现金金流量表””都是为进进行项目盈盈利能力分分析提供基基础数据的的报表，不不同的是，，通过“利利润表”计计算的是盈盈利能力的的静态指标标；通过““现金流量量表”计算算的是盈利利能力的动动态指标。。同时“利利润表”也也为“现金金流量表””的填列提提供了一些些基础数据据。6．2房地产投资资项目财务务分析基本本报表“借款还本本付息表””、“资金金来源与运运用表”和和“资产负负债表”都都是为进行行项目清偿偿能力分析析提供基础础数据的报报表。根据据“借款还还本付息表表”或“资资金来源与与运用表””可以计算算借款偿还还期指标，，根据“资资产负债表表”可以计计算资产负负债率、流流动比率和和速动比率率等指标。。另外，通过过“资金来来源与运用用表”可以以进行项目目的资金平平衡能力的的分析。6．3传统的财务务指标分析析6．3．1基本指标1．收益乘数数收益乘数表表示物业的的市场价值值（价格））与总收入入或净收入入之间的比比率关系。。它虽然不能能充当独立立分析的工工具，但可可以很容易易地将那些些明显不能能接受的项项目加以剔剔除。6．3传统的财务务指标分析析收益乘数按按计算基数数的不同，，分为总收收益乘数和和净收益乘乘数。比较而言，，总收益乘乘数分析更更为常用。。因为净收收益乘数需需要事先确确定净经营营收益，稍稍微麻烦一一些。6．3传统的财务务指标分析析2．财务比率率财务比率一一般用于所所投资物业业相互间的的比较。较较为常用的的财务比率率有营业比比率、损益益平衡比率率和偿债保保障比率。。1）营业比率率：它是项项目的经营营支出占实实际总收入入的百分比比。一般说来，，营业比率率越高代表表营运的效效率越差，，反之则效效率越高。。6．3传统的财务务指标分析析2）损益平衡衡比率：它它是项目的的经营支出出与还本付付息额之和和占潜在总总收入的百百分比（也也可以看成成是物业的的盈亏平衡衡比率）。。这个比率率越小，则则潜在总收收入越大，，则项目现现金流量出出现负数之之前的项目目总收入水水平可以越越低。所以以，损益平平衡比率越越低越好。。6．3传统的财务指标标分析3）偿债保障比率率偿债保障比率有有时也叫偿债能能力比率、还本本付息比率。表表示项目净经营营收益与年债息息总额（年还本本付息额）之间间的关系。这这是项目净经营营收入在降到不不足以清偿所欠欠的债务本息之之前的下降程度度。该倍数越大，则则周转不灵的可可能性越小，因因而所面临的财财务风险越小，，它表明了贷款款的安全程度，，所以该指标越越大越好。6．3传统的财务指标标分析3．盈利能力指标标所有盈利分析方方法的一个共同同特点是将投资资与收益有机地地联系起来。1）全面资本化率率：表示预期净净经营收益占市市场价格的百分分比。从前面的收益乘乘数分析可知，，它是净收益乘乘数的倒数。因为没有反映融融资状况对投资资项目的影响，，全面资本化率率这个指标的适适用性受到一定定的限制。6．3传统的财务指标标分析2）股本化率（也也叫权益资本化化率）：表示税税前现金流量占占初始股本投资资的百分比。股本化率考虑了了不同融资条件件对物业的影响响，但是它未能能考虑所得税对对投资项目的影影响。6．3传统的财务指标标分析3）现金回报率(也叫资本金净利利润率)：是指税后现金金流量与股本投投资之比。作为考虑了所得得税后的指标，，它仍有缺点。。它没有考虑物物业价值的变动动和税后现金流流量随时间的变变化对投资绩效效的影响。6．3传统的财务指标标分析4）经纪人收益率经纪人收益率指标标解决了现金回报报率指标的缺点。。它调整了分子，，用税后现金流量量再加上递增的权权益投资额，使之之既考虑了所得税税结果，也考虑了了由于抵押贷款分分期偿还后相应的的权益增加（即物物业价值的变动））情况，从而使所所投资的物业看起起来更富有吸引力力。6．3传统的财务指标分分析4．回收期指标回收期是计算各投投资项目的预期现现金收益等于初始始投资时的年数。。收回初始投资所所需时间越短的项项目越好。回收期与收益率之之间也存在着倒数数关系。从前面的的介绍中我们知道道有几种不同的收收益指标，所以回回收期相应也有几几种计算方法。回收期=市场价格/净经营收益（全面面资本化率的倒数数）回收期=初始股本投资/税前现金流量（股股本化率的倒数））回收期=初始股本投资/税后现金流量（现现金回报率的倒数数）若每年预期现金流流量相同，回收期期=初始股本投资/预期现金流量。若每年预期现金流流量不同，则回收收期是将每年预期期现金流量求和直直到等于初始投资资额为止的时间。。6．3传统的财务指标分分析6．3．2投资分析的合理化化趋势1．传统财务分析方方法的不足1）忽略了整个持有有期内所有的预期期的现金流量，而而仅仅集中在经营营期的第1年，最多也是前面面几年的经营情况况。2）未考虑投资期末末处理（即销售））物业所带来的现现金流量。对于有有些物业投资来说说，期末转让或销销售物业的收益或或许在整个物业投投资收益中占有更更大的比重。3）忽略了净现金流流量的时间问题。。6．3传统的财务指标分分析2．发展趋势投资分析的合理化化的趋势就是，项项目的投资收益要要作数量、质量和和时间三方面的修修正。一般情况下，投资资者会综合考虑各各种经验分析值以以及项目的净现值值和内部收益率等等指标之后，再做做决策。6．4现代的财务指标分分析1．根据是否考虑了了资金的时间价值值因素划分，分为为静态分析指标和和动态分析指标两两大类。6．4现代的财务指标分分析2．根据分析的目标标划分，分为盈利利能力指标、清偿偿能力指标和资金金平衡能力指标三三大类。6．4现代的财务指标分分析3．根据指标的性质质划分，分为时间间性指标、价值性性指标和比率性指指标三大类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标——财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率6．4现代的财务指标分分析6．4．2各财务分析指标与与报表的关系从上述有关财务分分析的内容与财务务分析指标体系，，我们可以看出财财务分析指标与财财务基本报表之间间的对应关系。见见表6-12。分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标表6-12财务分析指标与基基本报表的关系6．4现代的财务指标分分析6．4．3各财务分析指标的的计算静态指标是指不考考虑资金时间价值值因素的影响而计计算的盈利指标。。1）投资利润率投资利润率，是指指房地产投资项目目开发建设完成后后正常年度的年利利润总额（或预计计回收期内的年平平均利润总额）与与项目总投资额的的比率，主要用来来评价开发投资项项目的获利水平。。其计算公式式为：式中：总投投资额=投资+贷款利息6．4现代的财务务指标分析析实际工作中中可以将投投资利润率率分为税前前投资利润润率和税后后投资利润润率两种。。计算出来的的投资利润润率要与规规定的行业业标准投资资利润率或或行业的平平均投资利利润率进行行比较，如如果预期的的投资利润润率（或收收益率）高高于或等于于基准投资资利润率（（或收益率率），说明明该项目投投资经济效效益高于或或相当于本本行业的平平均水平，，可考虑接接受；反之之，一般不不予接受。。6．4现代的财务务指标分析析2）投资利税率率投资利税率是是项目利税额额与总投资额额的比值。其计算公式为为：式中，利税额额为利润总额额与销售税金金及附加之和和。计算出的投资资利税率同样样也要与规定定的行业标准准投资利税率率或行业平均均投资利税率率进行比较，，若前者大于于后者，则认认为项目是可可以考虑接受受的。6．4现代的财务指指标分析3）资本金利润润率资本金利润率率是项目的利利润总额（或或年平均利润润总额）与项项目资本金（（即自有资金金或权益投资资）之比。其计算公式为为：计算出的资本本金利润率要要与行业的平平均资本金利利润率或投资资者的目标资资本金利润率率进行比较，，若前者大于于或等于后者者，则认为项项目是可以考考虑接受的。。6．4现代的财务指指标分析4）资本金净利利润率资本金净利润润率是项目所所得税后利润润与项目资本本金之比。其计算公式为为：应该说，资本本金净利润率率是投资者最最关心的一个个指标，因为为它反映了投投资者自己出出资所带来的的净利润。6．4现代的财务指指标分析5）静态投资回回收期静态投资回收收期是指以房房地产投资项项目的净收益益来抵偿全部部投资所需的的时间。静态投资回收收期的计算具具体有两种方方法：（1）当项目投入入经营后，每每年的收益额额大致持平、、比较均匀时时：投资回收期=项目总投资/项目年平均收收益额例如，某投资资者投资100万元购买一小小型公寓项目目进行出租，，估计投入运运营后各年的的净租金收入入稳定在10万元。求该项项目的静态投投资回收期。。根据公式得：：投资回收期期=100/10=10（年）6．4现代的财务指指标分析（2）当项目投入入经营后，每每年的收益额额不太均衡、、相差较大时时：投资回收期=（累计净现金金流量开始出出现正值期数数-1）+（上期累计现现金流量的绝绝对值/本期净现金流流量）其中净现金流流量和累计净净现金流量可可直接利用财财务现金流量量表（全部投投资）中的计计算求得。当当累计净现金金流量等于零零或出现正值值的年份，即即为项目静态态投资回收期期的最终年份份。该指标比较适适用于对出租租和自营的房房地产项目投投资回收的粗粗略评价。6．4现代的财务指指标分析6）借款偿还期期借款偿还期分分为国内借款款偿还期和国国外借款偿还还期。（1）国内借款偿偿还期国内借款偿还还期是指在国国家规定及房房地产项目具具体财务条件件下，在房地地产项目计算算期内，使用用可用作还款款的利润（如如预售收入还还款）、摊销销及其他还款款资金，偿还还房地产项目目借款本息所所需要的时间间。借款偿还期可可由“借款还还本付息估算算表”、“损损益表”及““资金来源与与运用表”计计算。6．4现代的财务指标标分析其详细计算公式式为：借款偿还期=借款偿还后开始始出现盈余的期期数-开始借款的期数数+（当期偿还借款款额/当期可用于还款款的资金额）或=偿还借款本金的的资金额大于年年初借款本息累累计的期数-开始借款的期数数+（当期偿还借款款额/当期可用于还款款的资金额）实际操作中，项项目借款偿还期期往往已由借款款合同确定。计计算出借款偿还还期后，还要与与贷款机构的要要求期限进行对对比，等于或小小于贷款机构提提出的要求期限限，即可认为项项目是有清偿能能力的。否则，，认为项目没有有清偿能力，是是不可行的。6．4现代的财务指标标分析（2）国外借款偿还还期国外借款的还本本付息，一般是是按已经明确或或预计可能的借借款偿还条件计计算。当借款偿偿还期满足贷款款机构的要求期期限时，即认为为房地产项目具具有清偿能力。。6．4现代的财务指标标分析7）财务比率这里财务比率与与本章第3节中介绍的的财财务比率不同，，具体是指资产产负债率、流动动比率和速动比比率。6．4现代的财务指标标分析8）还本付息比率率还本付息比率是是物业投资所获获得的年净经营营收益与年还本本付息额（或年年债息总额）之之比。某物业投资的还还本付息比率越越高，表明该投投资的还贷能力力越强。6．4现代的财务指标标分析2．动态指标的计计算动态指标是指考考虑了资金时间间价值的影响而而计算的盈利指指标。常用的动动态分析指标主主要有净现值、、内部收益率和和动态投资回收收期。1）财务净现值（1）净现值的含义义现值是指未来预预期收益的现在在价值。净现值是指按照投投资者最低可接受受的收益率或设定定的基准收益率ic（合适的贴现率）），将房地产投资资项目在计算期内内的各年净现金流流量，折现到投资资期初的现值之和和。6．4现代的财务指标分分析式中：NPV：净现值；CIt：第年的现金流入入量；COt：第年的现金流出出量；ic：行业或部门基准准收益率或设定的的目标收益率；t：项目计算期（））。净现值可以通过财财务现金流量表计计算求得。6．4现代的财务指标分分析（2）关于净现值含含义的理解①关于净现金流流量的使用在各项目之间进进行比较的时候候需要统一可比比基础。②关于基准贴现现率ic基准贴现率就是是项目净现金流流量贴现时所采采用的利率。它它反映了资金的的时间价值。在我国，它一般般由行业或部门门制定基准收益益率作为基准贴贴现率；如果没没有规定的基准准贴现率，可以以根据银行中长长期贷款的实际际利率确定；也也可以根据投资资者要求的目标标收益率或最低低回报率来确定定。项目分析评价人人员在确定财务务基准收益率时时，一般综合考考虑以下因素：：当前整个国家家的经济发展状状况；银行贷款款利率；其他行行业的投资收益益率水平；投资资者对项目收益益增长能力的预预期；项目风险险的大小；项目目的寿命期长短短等。6．4现代的财务指标标分析③关于计算期对开发项目而而言，是指建建设开始到全全部售出的时时间，有时也也叫开发期；；对开发后出出租项目或置置业后出租的的项目而言，，是指从建设设或购买开始始，不断地获获取收益直到到项目转售或或项目的经济济寿命结束的的时间，有时时也叫持有期期或经营期。。从计算净现值值的角度出发发，这段时间间应该是指项项目在经济上上的可用时间间而非耐用年年限。6．4现代的财务指指标分析（3）净现值指标标的作用净现值指标是是用来判别投投资项目可行行与否。净现现值评价标准准的临界值是是零。当NPV＞0时，表明投资资项目的预期期收益率不仅仅可以达到基基准收益率或或贴现率所预预定的投资收收益水平，而而且尚有盈余余（即大于贴贴现率）；当NPV＝0时，表明投资资项目收益率率恰好等于基基准收益率或或贴现率所预预定的投资收收益水平；当NPV＜0时，表明投资资项目收益率率达不到基准准收益率或贴贴现率所预定定的投资收益益水平（即小小于贴现率））或最低可接接受的回报率率，甚至可能能出现亏损。。此时项目不不可行，应拒拒绝。因此，只有NPV≥0时，投资项目目在财务上才才是可取的，，值得进一步步考虑。6．4现代的财务指指标分析2）财务内部收收益率（1）财务内部收收益率的含义义从前面净现值值的公式可以以看出，如果果现金流量不不变，净现值值将随折现率率的变化而变变化，而且两两者变动的方方向相反，即即折现率与现现值呈反向变变动关系。如如图6-4所示：净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2图6-4净现值与折现现率的关系6．4现代的财务指指标分析房地产投资项项目的财务内内部收益率是是指房地产投投资项目在计计算期内各期期净现金流量量现值累计之之和等于零时时的折现率。。其表达式为：：式中（CI-CO）t：第t期的净现金流流量；FIRR：财务内部收收益率；其他同前。财务内部收益益率的经济含含义是指投资资项目在这样样的折现率下下，到项目计计算期终了时时，当初的所所有投资可以以完全被收回回。6．4现代的财务指指标分析（2）财务内部收收益率的计算算其公式为：式中：FIRR：内部收益率率；NPV1：采用低折现现率时净现值值的正值；NPV2：采用高折现现率时净现值值的负值；i1：净现值为接接近于零时的的正值的折现现率；i2：净现值为接接近于零时的的负值的折现现率。6．4现代的财务指指标分析其计算步骤是是：先按基准收益益率（或目标标收益率、最最低可接受的的收益率等））求得项目的的财务净现值值（其中的净净现金流量可可根据财务现现金流量表得得到），如为为正，则采用用更高的折现现率使净现值值为接近于零零时的正值和和负值各一个个，最后用上上述插入法公公式求出。要注意的是，，式中与之差差不应超过2%，否则，折现现率、和净净现值之间不不一定呈线性性关系，从而而使所求得的的内部收益率率失真。6．4现代的财务指指标分析（3）财务内部收收益率的作用用财务内部收益益率是项目折折现率的临界界值。在进行行独立方案的的分析评价时时，一般是在在求得投资项项目的内部收收益率后，与与同期贷款利利率、同期行行业基准收益益率相比较，，以判定项目目在财务上是是否可行。6．4现代的财务指指标分析①FIRR与i比较，反映项项目的盈亏状FIRR＞i，项目盈利；

FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRR＜i，项目亏损。②FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：FIRR＞ic，项目盈利超出行业平均收益水平；

FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；FIRR＜ic，项目盈利低于行业平均水平。6．4现代的财务指指标分析③结论：将内部收益率率与行业基准准收益率（或或投资者目标标收益率、最最低可接受的的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其其盈利能力已已满足最低要要求，投资项项目可行，值值得进一步研研究。因为是是否能被接受受，还有赖于于投资者对风风险的估计和和其它投资机机会的吸引力力；反之，则则不可行，应应被拒绝。如果没有规定定的基准收益益率，内部收收益率应大于于长期贷款的的实际利率或或银行贷款利利率i。内部收益率率表明了项目目投资所能支支付的最高贷贷款利率，如如果后者大于于前者，投资资就会亏损。。因此，所求求出的内部收收益率是可以以接受贷款的的最高利率。。6．4现代的财务指指标分析（4）内部收益率率存在的问题题以下存在的问问题，可能使使得用内部收收益率方法评评价项目得出出的决策信号号与其它现金金流量贴现方方法（如净现现值法）得出出的结果相矛矛盾。一是再投资利利率问题；二二是多重根问问题。6．4现代的财务指指标分析①再投资利利率问题再投资利率指指房地产投资资项目在回收收期内的收入入再投资的预预期收益率。。采用内部收益益率分析方法法对各种项目目进行比较时时，暗含了这这样一个假定定：即回收期期内的现金流流入以内部收收益率再投资资。6．4现代的财务指指标分析A．当这种假定定的前提条件件存在时，即即内部收益率率就是再投资资利率时，使使用内部收益益率方法分析析判断项目的的优劣或可行行与否才是可可靠的、比较较实际的。B．但是，当这这种假定的前前提条件不存存在时，即当当时市场上其其它投资机会会的最好收益益率与其内部部收益率不同同时，或者说说内部收益率率明显高于资资本的机会成成本，并高到到不现实的地地步时，则用用内部收益率率做为再投资资利率就是一一个不合理、、不现实的假假设。这时，，再用内部收收益率方法去去判断和选择择项目，可能能就与前面的的结论相矛盾盾。C．当各种投资项项目的使用寿命命或持有期不同同时，再投资问问题也将限制内内部收益率方法法的应用。6．4现代的财务指标标分析②多重根问题题一般而言,项目的净现值是是所选择的贴现现率的递减函数数。如果贴现方方程总是这样运运行，那么使得得所有现金流出出与现金流入相相等的内部收益益率就将是惟一一的。但是，除了初始始投资外，投资资途中有时仍会会有负现金流量量出现，这种情情况下，内部收收益率出现多根根现象。这时方方程有且只有一一个内部收益率率解。6．4现代的财务指标标分析3）动态投资回收收期动态投资回收期期是指在基准收收益率（或基准准折现率）的条条件下，项目从从投资开始到以以净收益补偿投投资额为止所经经历的时间。基本表达式为：：式中：n:为动态投资回收收期；其它同前前。其详细计算公式式为：动态投资回收期期=（累计净现金流流量的折现值开开始出现正值期期数-1）+（上期累计现金金流量折现值的的绝对值/本期净现金流量量折现值。6．4现代的财务指标标分析在项目财务评价价中，计算出的的动态投资回收收期可以与行业业规定的平均投投资回收期或基基准回收期相比比较，如果前者者小于或等于后后者，则投资项项目在财务上就就是可以考虑接接受的。动态投资回收期期指标一般用于于分析评价开发发完成后用来出出租或经营的房房地产项目。6．5房地产投资项目目财务分析的应应用——某房地产开发项项目财务分析事事例6．5．1项目概况该房地产投资项项目位于某市高高新技术开发区区科技贸易园内内，根据该市规规划局关于该地地块规划设计方案的批批复，其规划设设计要点如下：：1．用地面积：11417㎡㎡；2．建筑密度：≦≦35%；3．容积率（地上上）：≦4.62；4．绿化率：≧25%；5．人口密度：≦≦1085人/公顷6．规划用途：商商住综合楼6．5房地产投资项目目财务分析的应应用——某房地产开发项项目财务分析事事例6．5．2规划方案及主要要技术经济指标标根据规划设计要要点的要求及对对市场的调查与与分析，拟在该该地块上兴建一一幢23层的商住综合楼楼宇。楼宇设两层地下下停车库。裙楼楼共4层，1~2层为商业用途，，3~4层以配套公建为为主，包括社会会文化活动中心心、区级中心书书店、业主委员员会、物业管理理办公室等。裙裙楼顶层作平台台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用用途。本项目主要经济济技术指标参见见表6-16与6-17。项目单位数量项目单位数量占地总面积㎡11417居住人数人1064总建筑面积㎡52426（地上）平均每户建筑面积㎡122居住面积㎡36898平均每户居住人数人3.5公建面积㎡4280人均居住用地㎡34.68绿化用地㎡2854道路面积㎡4681居住户数户304车库面积㎡7200表6-16项目主要技术经经济指标(一)层数功能所占面积(㎡)总面积(㎡)裙楼

4商铺1124815528公建面积4280塔楼19(2个)住宅1942(每层)36898地上总建筑面积52426㎡地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264表6-17项目主要技术经经济指标(二)6．5房地产投资项目目财务分析的应应用——某房地产开发项项目财务分析事事例6．5．3项目开发建设及及经营的组织与与实施计划1．有关工程计划划的说明项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。当完成地下室第第一层工程时，，开展预售工作作。2．项目实施进度度计划项目实施进度计计划如表6-18所示。序号项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）200120022003200446810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27表6-18项目实施进度计计划表6．5房地产投资项目目财务分析的应应用——某房地产开发项项目财务分析事事例6．5．4项目各种财务数数据的估算1．投资与成本费费用估算1）土地出让地价价款。包括两部部分：（1）土地使用权出出让金。根据该该市国有土地使使用权出让金标标准，可计算出出该地块的土地地使用权出让金金为6131万元。（2）拆迁补偿安置置费。根据拆迁迁补偿协议，该该地块拆迁补偿偿费为9060万元。上述两项合计：：15191万元。6．5房地产投资项目目财务分析的应应用——某房地产开发项项目财务分析事事例（2）前期工程费。。本项目前期工工程费估算参见见表6-19。（3）建安工程费费。参照有关关类似建安工工程的投资费费用，用单位位指标估算法法得到该项目目的建安工程程费估算结果果。参见表6-20。（4）基础设施费费。其估算过过程参见表6-21。（5）开发期税费费。其估算过过程参见表6-22。（6）不可预见费费。取以上（（1）~（4）项之和的3%。则不可预见见费为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）开发成本小计计：30966.4万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%330．392可行性研究费建安工程费×1.5%165．203水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%55．064通水、通电、通路费建安工程费×2.5%275．335场地平整费60元/㎡68．50

总计894．48表6-19前期工程费估估算表单单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼3689835595351.72129873652裙楼15528㎡其中商铺：1124872799351.72546364814831668514.72579351.723962643合计11013表6-20建安工程费估估算表单单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元/公顷5．2426公顷3402供水工程15万元/公顷5．2426公顷78．643道路工程42．13万元/公顷0．4681公顷19．724绿化工程5．4万元/公顷0．3501公顷1．895其他工程占建安工程费的2%11013万元220．26

合计660．51表6-21基础设施费估估算表单单位：万元序号项目金额估算说明（估算依据）1固定资产投资方向调节税550．65建安工程费×5%2分散建设市政公用设施建设费1321．56建安工程费×12%3建筑工程质量安全监督费44．05建安工程费×4‰

4供水管网补偿费住宅：22.28商铺：67.49住宅：0.3吨/人，600元/吨商铺：0.1吨/人，600元/吨

5供电用电负荷费住宅：58.37商铺：89.98住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百㎡，1000元/kVA6其他220．26建安工程费的2%合计2374．64表6-22开发期税费估算表表单单位：万元6．5房地产投资项目财财务分析的应用——某房地产开发项目目财务分析事例2．开发费用估算1）管理费用。取以以上（1）~（4）项之和的3%。则管理费用为：：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）2）销售费用。销售售费用主要包括：：广告宣传及市场场推广费，占销售售收入的2%；销售代理费，占占销售收入的2%；其他销售费用，，占销售收入的1%。合计为：2706.28万元。销售收入详详见表6-27。6．5房地产投资项目财财务分析的应用——某房地产开发项目目财务分析事例3）财务费用。指建建设期借款利息。。第1年借款10000万元，贷款利率为为7.11%，每年等本偿还，，要求从建设期第第2年起2年内还清。建设期期借款利息计算如如下：第1年应计利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5第2年应计利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年应计利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14则财务费用为上述述合计：1459.92万元。详见表6-30：贷款还本付息表表。开发费用小计：4998.97万元总成本费用合计：：35965.72万元。6．5房地产投资项目财财务分析的应用——某房地产开发项目目财务分析事例3．投资与总成本费费用估算汇总表。。详见表6-23。序号项目金额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/㎡)商铺分摊建房成本(元/㎡)1开发成本30966.4以下(1)~(7)项合计56487815(1)土地费用1519127694442(2)前期工程费894.48186186(3)基础设施建设费660.51137137(4)建安工程费1101319962350(5)开发期税费2374.64444584(6)不可预见费832.771161162开发费用4998.97以下(1)~(3)项合计7891379(1)管理费用832.77116116(2)销售费用2706.28销售收入×5%370960(3)财务费用1459.923033033合计35965.7264379194表6-23投资与总成本费用用估算汇总表单单位位：万元6．5房地产投资项目财财务分析的应用——某房地产开发项目目财务分析事例4．项目销售售收入估算算1）销售价格格估算。销售价格的的估算采用用市场比较较法和成本本定价法确确定。（1）住宅部分分①市场比比较法定价价过程在市场上收收集到与该该住宅所在在区域、个个别因素、、交易情况况及交易日日期均类似似或接近的的4个比较案例例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易易日期均为为2000年11月1日，C项目的交易易日期为2000年9月1日。已知2000年下半年至至今，该城城市该类住住宅和商铺铺价格的变变动呈上升升趋势，月月平均变动动率为+0.5%。其他条件件见表6-24和表6-25。考虑了所有有因素后，，通过系数数修正计算算出其加权权平均数，，确定本项项目的住宅宅价格为：：7458元/㎡。详见表6-24和表6-25。序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格（元/㎡）交通配套环境小计装修使用率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本项目住宅宅价格市场场比较法系系数修正表表项目名称ABCD合计比准价格（元/㎡）7250764474447593销售状况权重（销售率）82%35%57%86%260%加权的相对价格（元/㎡）594526754243653019393本项目住宅销售价格（元/㎡）7458表6-25本项目住宅宅价格市场场比较法销售状况权权重系数修修正表单单位：元元/平方米6．5房地产投资资项目财务务分析的应应用——某房地产开开发项目财财务分析事事例②成本定定价法过程程经测算，本本项目住宅宅部分的建建房成本为为6437元/㎡（见投资与与总成本费费用表6-23），成本利利润率取10%，则该项目目住宅部分分的销售单单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）6．5房地产投资资项目财务务分析的应应用——某房地产开开发项目财财务分析事事例（2）商铺部分分①市场比比较法定价价过程目前该市房房地产市场场商铺多为为租售并举举，且以出出租为多，，因此可比比实例资料料较少，我我们只选取取到两个相相近项目E、F作比较实例例。其中，，E项目的交易易日期是2000年11月1日，F项目的交易易日期是2001年1月1日，其价格格变动情况况同住宅相相同。但由由于二者的的销售状况况权重难以以确定，故故最后采用用算术平均均值确定了了本项目的的商铺单价价为：19283元/㎡。详见表6-26。序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计1××广场220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大厦180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本项目商铺铺价格市场场比较法系系数修正表表单位：元/平方米6．5房地产投资资项目财务务分析的应应用——某房地产开开发项目财财务分析事事例②成本定定价法过程程经测算，本本项目商铺铺部分的建建房成本为为9194元/㎡（见投资与与总成本费费用表6-23），成本利利润率取10%，则该项目目商铺部分分的销售单单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）6．5房地产投资资项目财务务分析的应应用——某房地产开开发项目财财务分析事事例（3）车位销售售价格的确确定根据该市该该区域目前前的情况，，车位平均均售价为25万元/个~30万元/个。（4）建议销售售单价在综合考虑虑了市场和和成本两方方面对定价价的影响后后，分析人人员建议该该项目各部部分的销售售单价为：：住宅：7400元/㎡商铺：19200元/㎡车位：25万元/个6．5房地产投资资项目财务务分析的应应用——某房地产开开发项目财财务分析事事例2）销售收入入的估算。。本项目可可销售数量量为：住宅宅36898㎡；裙楼中的的商铺部分分11248㎡，地下车位位209个。详见表表6-27。3）销售计划划与收款计计划的确定定。详见表表6-28。用途可售数量建议销售单价销售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商铺11248㎡19200元/㎡21596.16车位209个250000元5225合计54125.68表6-27销售总收入入预测表单单位：万元元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商铺：60%6748.8（㎡）12957.70车位：60%125（个）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商铺：40%4499.28638.46车位：40%842100合计100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28销售收入分分期按比例例预测单单位位：万元6．5房地产投资资项目财务务分析的应应用——某房地产开开发项目财财务分析事事例5．税金估算算1）销售税金金与附加估估算。详见见表6-29。2）土地增值值税估算。。详见表6-30。序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入×5%1623.771082.512城市维护建设税营业税×7%113.6675.783教育费附加营业税×3%48.7132.484教育专项基金营业税×4%64.9543.305防洪工程维护费销售收入×1.8%58.4638.976印花税销售收入×0.05%16.2410.837交易管理费销售收入×0.5%162.38108.25合计销售收入×6.43%2088.171392.11表6-29销售税金及及附加估算算表单单位：：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入

54125.682扣除项目金额以下4项之和45638.932．12．22．32．4开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取(2.1)项的20%30966.44998.973480.286193.283增值额(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值税率(4)≤50%取30%6土地增值税(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土地增值税税估算表单单位：万元元6．5房地产投资资项目财务务分析的应应用——某房地产开开发项目财财务分析事事例6．投资计划划与资金筹筹措本项目开发发投资总计计需35965.72万元。其资金来源源有三个渠道，一一是企业的自有资资金即资本金；二二是银行贷款；三三是预售收入用于于再投资部分。本本项目开发商投入入资本金13000万元作为启动资金金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；不足款项项根据实际情况通通过预售收入解决决。详见投资计划划与资金筹措表6-31。序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年1建设投资35965.7215734.738422.4611808.532资金筹措35965.722.1自有资金130005734.734359.162906.112.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入12965.7204063.38902.42表6-31投资计划与资金筹筹措表单单位：万万元6．5房地产投资项目财财务分析的应用——某房地产开发项目目财务分析事例7．借款还本付息估估算长期借款10000万元，等本偿还，，宽限期1年，2年内还清，贷款利利率7.11％。详见表6-32。序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息1459.92355.5736.28368.141.4年底还本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89表6-32借款还本付息估算算表单单位：万元元6．5房地产投资项目财财务分析的应用——某房地产开发项目目财务分析事例6．5．5项目财务评价1．现金流量表与动动态盈利分析1）全部投资现金流流量表（ic＝9%）。详见表6-33。评价指标：（1）税前全部投资净净现值NPV＝9695.16万元（2）税后全部投资净净现值NPV＝6431.69万元（3）税前全部投资内内部收益率FIRR＝66.2%（4）税后全部投资资内部收益率FIRR＝47.82%序号项目名称计算期1231现金流入032475.4121650.271.1销售收入032475.4121650.272现金流出15734.7313526.6815280.742.1建设投资15734.737508.4311262.642.2销售税金及附加02088.171392.112.3土地增值税