止于至善-架空层专题研究

1架空层专题研究品控中心架空层基本概念解读3架空层的概念架空层应用范围架空层的功能及优点3.1营造园林景观3.2增加私密性减少干扰3.3连接大小环境3.4“低层化”高层建筑3.5泛会所概念3.6其他作用目录架空层基本概念解读4架空层的概念架空层（OPENFLOOR）：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。架空层基本概念解读52.架空层应用范围目前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的，架空层的层高并不一定低，有的可以达到6～9m，但主要是高层（100M）以下的建筑采用。普通的也可达到3m。架空层从功能上来说并不一定是防止沉降。防止沉降以现在的施工技术来说可以采用沉降缝或变更基础形式处理。架空层在内陆城市也大量采用，特别是房屋密集、容积率高的小区，为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。架空层基本概念解读63.架空层的功能及优点造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度及观赏度大为增加。并且，底层的架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分占地面积还原为共享公共绿色空间面积，更好地利用了土地，保护了自然环境，提高了居住区的整体性和完美性。3.1营造园林景观架空层处在建筑底层或中间，由建筑的支柱形成各种相对独立的空间，易与园林景观相融合，是小区绿化的延伸。架空层基本概念解读73.2增加私密性减少干扰以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题。而架空层的出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老问题，还大大提升了楼盘的品质。首先，把住宅底层作为架空层进行园林绿化，可以促进了空气流通、减少潮湿、美化景观；其次，居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间，更享受了半公共空间的邻里场所；另外，架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴近自然。架空层基本概念解读83.3连接大小环境长期以来，城市中的土地被人类高度地开发利用，形成了日益密集的建筑，城市绿化用地已受到严重的制约。而架空层的设计能使绿化得到延伸及扩展。架空层基本概念解读9置身于架空空间内仿佛漫步于室外的大自然中——既有室内宜人的气氛，又具有室外的自然亲切感，业主们多了沟通交流的场所。不管是下雨还是天晴，沐浴着满园的绿色和清新空气，清晨打拳、练功，傍晚下棋、聊天，俨然生活在一个安全、和谐、文明的社区环境。3.4“低层化”高层建筑随着居住区建筑越造越高，使得人们离绿地及邻居也就越来越远。在钢筋水泥的建筑日益占据城市主流的今天，架空层为城市空间和居住空间提供了链接，为人们架起邻里沟通的温馨桥梁，提供了具有人情味的自然空间，满足了居民交往及活动的需要，增进了邻里的情感交流。架空层基本概念解读103.5泛会会所所概概念念高档档楼楼盘盘常常出出现现双双会会所所、、泛泛会会所所概概念念，，利利用用架架空空层层局局部部围围合合做做半半开开放放式式会会所所。。利用用架架空空层层做做半半开开放放式式泛泛会会所所，，（（室室外外泳泳池池））架空层基基本概念念解读113.6其他作用用架空层的的空间除除了可以以营造绿绿化景观观以外还还可以作作多种用用途：作为停车车场等进进行经营营；B.作为一些些管线出出口、仪仪器仪表表集中的的管理区区；架空层基基本概念念解读12C.居住区部部分配套套商业、、物业(物业服务务中心、、宿舍)的运用。。其中，架架空层用用于车位位、商业业、物业业、大堂堂等功能能能使物物业更加加便利化化、人性性化，并并且后后期的经经营管理理能为开开发商、、物业管管理公司司带来丰丰厚的回回报，可可极大地地发挥和和衍生物物业的使使用价值值。架空层基基本概念念解读13架空层的的商业价价值和应应用建议议141.商业价值值1.1不占用容容积率指指标1.2拉近楼房房间距1.3面积公摊摊1.4提升楼盘盘品质2.对应用的的建议2.1营造方面面2.２营销方方面架空层的的商业价价值和应应用建议议15商业价值值架空层越越来越受受到开发发商和购购房者的的关注，，因为购购房者在在买房时时大多不不愿意住住1楼，这部部分空空间很难难利用。。架空层能能够增加加整个小小区特别别是高层层小区的的通透度度，增加加绿化面面积，为为小区的的业主提提供更更多的公公共交流流空间，，所以从从建筑角角度来说说，政府府是鼓励励开发商商多建架架空层的的。架空层的的商业价价值和应应用建议议161.1不占用容容积率指指标如果架空空层算入入建筑面面积和容容积率，，那么开开发商就就要交纳纳相应的的配套费费、土地地出让金金等，这这是一一笔不小小的开支支。正因因为这样样，一些些原本建建造有架架空层的的楼盘甚甚至重新新改为商商铺出售售，很多多开发发商对建建造架空空层心存存疑虑。。《关于建筑筑层高控控制及容容积率指指标计算算规则》，规则中中规定：：建筑底底层布置置层高3.0米以上上架空层层，其建建筑面积积可不计计入地块块容积率率，但电电梯井、、门厅、、过道等等围合部部门应计计入容积积率。架架空层层应满足足以下条条件：以以柱、剪剪力墙落落地，视视线通透透、空间间开敞；；无特定定功能，，只作为为公共休休闲、、交通、、绿化等等公共开开敞空间间使用。。架空层层应计入入建筑层层次。对于开发发商来说说建造架架空层只只是增加加了一些些建造成成本，不不会占用用容积率率的指标标。架空层层的商商业价价值和和应用用建议议171.2拉近楼楼房间间距假设在在B楼没有有架空空层的的情况况下，，A、B楼间距距应为为18米（假假定A、B、C为多层层18米，间间距距规划划为1：1为18米），，如图图3-1所示。。但实实际情情况下下，要要求A、B两楼间间距为为15米，此此时时可以以在B楼一层层做架架空层层3米，这这样根根据规规划要要求（（在大大寒日日，B楼的一一层的的某一一房间间应该该保保证2小时的的满窗窗日照照）A楼即可可和B楼相距距15米，如如图3-2所示。。图3-1图3-2架空层层的商商业价价值和和应用用建议议18A图B图1.3利用架架空层层增加加某个个特定定区域域的价价值A图：通通过架架空层层功能能的衍衍生（（健身身、车车位））赠送送给1楼业主主，使使1楼的售售价大大大提提高，，而多多卖卖的价价格远远远高高于架架空层层的造造价；；（但但要注注意此此处的的架空空层面面积不不得进进行公公摊，，并建建议层层高不不超超过2.2，不计计容积积，不不算产产权，，以赠赠送使使用权权方式式处理理）。。B图：一一号区区域为为商铺铺，通通过一一号商商铺后后面楼楼房的的架空空层（（同样样采用用A图形式式赠送送，注注意事事项一一致））的运运用，，同样样可以以大大大提升升商铺铺的售售价。。架空层层的商商业价价值和和应用用建议议19A图B图1.3利用架架空层层增加加某个个特定定区域域的价价值A图：通通过架架空层层功能能的衍衍生（（健身身、车车位））赠送送给1楼业主主，使使1楼的售售价大大大提提高，，而多多卖卖的价价格远远远高高于架架空层层的造造价；；（但但要注注意此此处的的架空空层面面积不不得进进行公公摊，，并建建议层层高不不超超过2.2，不计计容积积，不不算产产权，，以赠赠送使使用权权方式式处理理）。。B图：一一号区区域为为商铺铺，通通过一一号商商铺后后面楼楼房的的架空空层（（同样样采用用A图形式式赠送送，注注意事事项一一致））的运运用，，同样样可以以大大大提升升商铺铺的售售价。。架空层层的商商业价价值和和应用用建议议201.3面积公公摊架空层层是供供业主主公共共使用用的空空间，，增加加了业业主之之间沟沟通交交流的的机会会，目前的的架空空层主主要有有两种种：一一种是是半地地下室室的，，另外外一种种是地地上的的。地地上上架空空层又又可以以分为为几种种情况况：A.层高小小于2.2米，因因为目目前的的规划划中本本身不不计算算建筑筑面积积，无无所谓谓公摊摊；B.层高大大于2.2米小于于3米，之之前的的规划划中一一般不不计入入层次次和容容积率率，不不算公公摊；；C.层高在在3米以上上，四四周通通透，，没有有围护护，不不计算算建筑筑面积积。但但对其其中有有围护护的楼楼梯、、电电梯井井、住住宅门门厅等等，要要算建建筑面面积。。这部分分要算算公摊摊面积积的架架空层层必须须要满满足两两个必必要条条件：：一是这这部分分面积积是经经过规规划批批准的的，需需要计计算容容积率率和建建筑面面积的的；二是这这部分分面积积是为为上户户住宅宅所服服务的的一个个区域域。架架空层层的性性质为为公建建配套套设施施，不不发产产权权证。。架空层层的商商业价价值和和应用用建议议21以前开开发商商建造造架空空层，，很多多时候候只是是用来来作为为停车车库或或者储储藏间间；而而现在在，越越来越越多的架空空层正正设计计为业业主的的公共共空间间，大大人们们可以以在里里面喝喝茶聊聊天，，小孩孩子们们则可可以追追逐嬉嬉戏，，闲闲时还还可以以在里里面做做做运运动，，极大大地提提升了了楼盘盘品质质。现在的的房子子越造造越高高，人人们离离邻居居越来来越远远，离离绿地地越越越来远远，除除了小小区有有很好好的公公建配配套套，一一般人人们只只能‘‘蜗居居’在在家。。每幢幢楼下下面有有一个个架空空层，，种上上一些些植物物，小小区变变得更更加通通透透，绿绿化面面积更更大，，业主主们多多了沟沟通交交流的的场所所。这这是房房地产产市场场发展展到一一定阶阶段的的产物物，是是设设计理理念和和客户户理念念提升升的结结果。。1.4提升楼盘品品质引进架空层层景观，开开发商无疑疑要付出一一定代价。。架空层景景观设计跟跟一般的楼楼层不同，，这里面面涉及到一一个施工时时的转换成成本，加上上一般的架架空层为精精装修，业业主入住即即可使用，，要布置一一些设施施，增添绿绿化、小品品，开发商商不仅不能能将这部分分面积拿出出来销售，，反而要倒倒贴不少成成本。此此外，有些些地方的房房子规划局局审批是要要控制高度度的，建造造架空层也也就意味着着房子要少少造一层。。架空层的商商业价值和和应用建议议222.对应用的建建议2.1营造方面架空层的利利用应该因因地制宜，，功能的使使用上灵活活多变，应应结合楼盘盘条件具体体分析，不不可盲目目照搬。B.对出户抄表表的问题应应该尽量在在架空层考考虑：A.对于市内土土地紧张，，对停车位位要求较高高的楼盘应应对架空层层作停车位位考虑：架空层的商商业价值和和应用建议议23D.对于架空层层用于停车车位或商业业、物业功功能使用时时应保证楼楼上业主的的安全和不不受干扰，，如通过过隔音等手手段；Ｅ．于地形形起伏的坡坡地建筑，，架空层的的运用可以以配合地形形营造独立立绿化和停停车位，以以解决一楼楼采光不不足和坡地地景观的矛矛盾；C.架空层用于于大堂对于于高档住宅宅楼盘和商商住楼盘有有很好的品品质提升和和弥补配套套的作用：：架空层的商商业价值和和应用建议议242.２营销方方面在房地产具具体营销过过程中，建建议在销售售价格制定定的过程中中其实可以以对架空层层的造价进进行分摊，而不要要对面积进进行分摊；；而对面积积低于2.2米的架空层层车位实行行使用权出出让，最好好以赠送的的方式处处理，以提提高特定区区域的房屋屋售价；对对高于2.2米的架空层层车位报请请规划进行行改造审批批进行产产权车位销销售或作为为商业出售售。如果不不报产权，，对其进行行公摊处理理，后期采采用出租方方式进行行赢利。但但是存在一一定的风险险：A.业主的法律律意识不断断加强，对对其自身权权益进行维维护；B.业主委员会会对其物业业公司进行行财物审核核；C.物业管理公公司发生更更换，为其其他与开发发商无关联联的公司，，由于无产产权保证，，开发商将将永远失失去架空层层的收益。。2.３运用方方面在架空层的的运用方面面，一般情情况下，花花园洋房下下的架空层层层高不会会超过2.2米，不计产产权，用用赠送的形形式送给业业主，自然然其房屋的的单价也会会加高；多多层或小高高层、高层层下的架空空层由于车车位短缺缺，故按产产权车位标标准建造，，以产权车车位形式出出售给业主主。架空层的商商业价值和和应用建议议25架空层景观观的营造26目录1.设计规范1.1建筑面积计计算1.2面积分摊规规则2.景观营造2.1建筑空间2.2园林景观2.3交通组织3.可能遇到的的问题3.1造园要素单单一3.2层高限制3.3受地域条件件限制3.4景观管理不不善271.设计规范架空层应满满足以下条条件：以柱、剪力力墙落地，，视线通透透、空间开开敞；无特特定功能，，只作为公公共休闲、、交通、绿绿化等公公共开敞空空间使用。。架空层应应计入建筑筑层次。1.1建筑面积计计算架空空层层架架空空部部分分能能否否计计算算建建筑筑面面积积依依据据两两点点：：一一是是层层高高是是否否满满足足2.2米；；二二是是架架空空层层是是否否做做地地面面，，即即与与室室外外地地坪坪是是否否有有高高差差。。1.1.1设计计用用途途为为公公共共开开放放空空间间A.与室室外外地地坪坪无无高高差差，，层层高高小小于于2.2米，，不不计计入入建建筑筑面面积积，，不不计计入入公公摊摊；；B.层高高大大于于2.2米，，3米以以下下，，之之前前规规划划中中一一般般不不计计入入层层次次和和容容积积率率，，不不计计入入公公摊摊；；C.建筑筑底底层层布布置置层层高高3.0米以以上上架架空空层层，，四四周周通通透透，，没没有有围围护护其其建建筑筑面面积积可可不不计计入入地地块块容容积积率率。。其其电电梯梯井井、、门门厅厅、、过过道道等等围围合合部部门门应应计计入入容容积积率率。。1.1.2设计计用用途途为为停停车车指指除除电电梯梯、、楼楼梯梯、、门门厅厅等等建建筑筑必必要要共共用用部部位位及及配配电电间间、、信信报报间间等等必必要要使使用用空空间间外外，，全全部部架架空作作为为停停车车场场所所。。A．架架空空层层与与室室外外地地面面有有高高差差，，2.2米以以上上的的架架空空层层可可计计算算建建筑筑面面积积B．架架空空层层与与室室外外地地面面无无高高差差或或低低于于2.2米的的架架空空层层不不计计算算建建筑筑面面积积。。架空空层层景景观观的的营营造造2.1建筑筑空空间间架空空层层空空间间的的充充分分利利用用，，可可以以功能分区划分为：儿童活动区、成人健身区、棋牌活动区、休闲阅览区等。室内内与与室室外外的的空空间间过过渡渡可可以以利利用用不不同同材材质质、、颜颜色色的的铺铺装装划划分分空空间间，，并并结结合合游游戏戏器器械械及及体体育器器械械的的摆摆设设，，形形成成多多样样化化的的活活动动场场地地。。中老老年年健健身身区区休闲闲设设施施室外外游游泳泳池池休闲闲阅阅览览区区架空空层层景景观观的的营营292.2园林林景景观观2.2.1造景景手手法法利利用用底底层层架架空空之之后后，，会会产产生生从从细细节节到到整整体体环环境境都都放放大大的的透透视视效效果果。。真真正正要要及景观共享的效果，在营造架空层园林景观时通常的造景手法：A.结合居住区环境设计的功能布局，遵循环境设计的理念设计；B.充分考虑视距的比例，适当缩小景物的尺度；C.运用借景、框景、障景等造园手法，让室内空间向户外延伸，从而起到增大空间、增强景深的作用。利用框景，增强环境的穿透力，欣赏原本不属于这个组团的景观。架空空层层景景观观的的营营造造302植物的配置对架空层景观的影响至关重要。架空层的面积一般较大，中间甚至终年得不到阳光的照射，而由于植物的生长需要阳光、土壤和空气，架空层绿化对植物负面影响最大的是光照。在光光照照强强度度、、光光照照时时间间与与光光质质都都不不能能满满足足植植物物生生长长的的要要求求时时，，选选择择观观叶叶、、抗抗风风及及耐耐阴阴的的植植物物，，如如：：八八角角金金盘盘、、桃桃叶叶珊珊瑚瑚、、鱼鱼尾架空层景观的的营造312.2.3硬景设计造园者可在架架空层呈设置置廊架、花池池，修筑水池池，与墙面、、柱子结合，，造景门、景景窗，放置趣味性雕雕塑，配置多多种园林植物物，形成各种种丰富多彩的的特殊园林景景观，使居民民居住的舒适适度及观赏度度大为增加。。架空层景观的的营造322.3交通组织在架空层中的的人行交通布布局上需充分分考虑到人的的行走习惯，，整个交通组组织可以考虑架空层景观的的营造333.1造园要素单一一架空层内部的的墙面与架空空层的支柱占解决方法：如如果能充分分利用垂直空空间