房地产项目质量控制

房地产项目管理

ProjectManagementforRealEstate**大学建筑工程学院土木工程管理研究所

***房地产项目管理系统项目组织系统项目前期策划项目计划系统组织协调与信息管理系统项目营销管理系统项目控制系统项目后期管理系统房地产项目实施控制质量控制进度控制成本控制安全控制环境保护控制合同控制风险控制房地产项目实施控制纠纷控制第一节房地产项目质量控制一、质量控制的含义及特点二、设计阶段的质量控制三、施工阶段的质量控制四、案例分析一、质量控制的含义及特点（一）房地产项目质量的含义（二）房地产项目质量控制的特点（三）房地产项目质量控制的主要内容（一）房地产项目质量的含义

在现代房地产项目管理中，质量是一个综合的概念，它是由以下指标综合而成的:项目顺利完成后，其建筑产品或服务的质量、可用性、使用效果和稳定性等项目结构设计和施工的安全性和可靠性所使用的材料、设备、工艺、结构的质量及其耐久性和整个项目的寿命项目的其他方面，如建筑造型的美观性、建筑与周边环境的协调性及建筑的可维护性、可检查性等（二）房地产项目质量控制的特点（1）全面性（2）及时性与主动性（3）标准的动态性（4）连续性和相关性（1）全面性1)在对房地产项目的实体质量、功能和使用价值质量以及工作质量的全面控制上，要对项目的所有质量特征实施控制，使它从性能、功能、表面状态、可靠性、安全性、可维修性等方面都能符合质量的适用性要求。2)对影响工程质量的各种因素都要采取控制措施。进行质量控制时应该对各种因素综合考虑，无论是来自人的影响因素、材料和设备方面的影响因素、施工机械与方法的影响因素，还是来自环境方面的影响因素，都应实施有效控制。

（2）及时性与主动性1)房地产项目在实施过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐藏工程多，因此，质量控制应及时，随时对项目的各级产品进行质量检查。2)在房地产项目的质量控制过程，还应注意其主动性，要把控制重点放在调查研究外部环境和内部系统各种干扰质量的因素上，做好风险分析和管理工作，预测各种可能出现的质量偏差并采取有效的预防措施。（3）标准的动态性项目因地段的差异、地质条件的不同、生产时间的早晚而呈现出各自的特性，而且在实施过程中，有时为了追赶进度或节约成本，会对质量标准进行修改，所以其质量标准的波动性比较大。（4）连续续性和和相关关性1)质量控控制贯贯穿房房地产产项目目开发发建设设的全全过程程，从从决策策阶段段开始始，设设计阶阶段、、材料料设备备采购购阶段段、施施工阶阶段一一直到到销售售阶段段和物物业管管理阶阶段，，各个个阶段段是连连续的的、相相关的的。2）项目目建设设过程程的质质量控控制涉涉及到到业主主、勘勘测设设计单单位、、承包包商、、材料料设备备生产产商和和供应应商、、质量量监督督机构构等，，只有有这些些单位位共同同努力力，才才能使使建设设项目目符合合业主主所要要求的的质量量目标标。（三））质量量控制制的主主要内内容1）前期期策划划阶段段：确定质质量目目标2）设计计阶段段：设计质质量和和实施施方案案质量量的控控制3）实施施阶段段：材料料和设设备的的质量量控制制、工工艺质质量控制、、施工工工序序质量量控制制、工工程过过程监督督、隐隐蔽工工程验验收等等4）竣工验收收阶段：工程验收及及交付的质质量控制5）项目产品品的销售及及后期服务务阶段：建立质量档档案和对运运行质量的的监督管理理等二、设计阶阶段的质量量控制（一）设计质量要要求的确定定（二）设计单位的的选择（三）设计计工作中的的质量控制制（一）设计质量要要求的确定定业主确定总总功能目标标和项目的的总质量标标准，市场场、销售部部门提出产产品数量和和质量要求求。各部门提出出对规划及及建筑的空空间、位置置、功能、、质量的要要求。对设计质量量标准影响响的重要因因素之一是是投资的限限额及其分分配。（二）设计单位的的选择设计工作属属于技术与与艺术相结结合的高智智力型工作作，其成果果评价比较较困难。设计方案以以及整个设设计工作的的合理性、、经济性、、新颖性等等常常不能能从设计文文件，如图图纸、规范范、模型的的表面反映映出来。资质等级

设计单位设计能力设计经验市场信誉（三）设计计工作中的的质量控制制（1）分阶段进进行审查（2）委托专家家审查（3）多方案对对比选择（4）对设计工工作质量进进行检查（1）分阶段进进行审查对阶段性的的设计成果果应审批签签章，再进进行更深入入的设计，，否则无效效。无论是是国内还是是国外,设计都是分分阶段进行行的，逐渐渐由总体到到详细，各各个阶段都都必须经过过一定的权权力部门审审批，作为为继续设计计的依据，，这是一个个重要的控控制手段。。（2）委托专家家审查由于设计工工作的特殊殊性，对一一些大的、、技术要求求高的项目目，或情况况特殊的项项目，业主主和项目管管理者常常常不具备相相关的知识识和技能，，这时可以以委托设计计监理或聘聘请专家咨咨询，对设设计进度和和质量、设设计成果进进行审查。。这是十分分有效的控控制手段。。（3）多方案对对比选择1)采用设计招招标。在中中标前审查查方案，对对比多家方方案，这样样定下一个个设计单位位就等于选选择了一个个好的方案案。2)采取奖励措措施。鼓励励设计单位位进行设计计方案优化化，将由优优化所降低低的费用取取一部分作作为奖励。。3)请科研单位位专门对方方案进行论论证或研究究，进行全全面技术经经济分析，，最后选择择优化的方方案。（4）对设计工工作质量进进行检查1）检查设计计工作以及及设计文件件是否完备备，是否能被施工单单位和各层层次的管理理人员所理理解2）设计是否否符合规范范的要求，，特别是强强制性的规范3）多方主体体参与设计计质量的检检查，保证证项目的设计质量三、施工阶阶段的质量量控制（一）施工工阶段质量量控制的主主要内容（二）施工工过程中质质量控制的的主要途径径（三）施工工过程中质质量控制的的主要手段段（一）施工工阶段质量量控制的主主要内容（1）施工准备备阶段的质质量控制（2）施工过程程中的质量量控制（3）竣工验收收阶段的质质量控制（1）施工准备备阶段的质质量控制施工准备施工环境条件施工方案方法、工艺工程所需资源施工队伍及人员测量基准点测量放线施工机械设备（2）施工过程程中的质量量控制Ⅰ1)对施工承包包单位质量量控制的自自检系统进进行监督。。2)对施工过程程进行质量量跟踪监控控，严格工工序间的交交接检查，，建立施工工跟踪档案案。3)会同建设监监理单位审审查设计单单位或承包包单位提出出的工程变变更或图纸纸修改。4)对重要的承承重结构，，主要部位位的隐蔽工工程进行检检查验收，，确认合格格后办理隐隐蔽工程验验收手续。。5)进行给排水水、电器安安装的测试试，如果符符合设计要要求，应予予签证。（2）施工过程程中的质量量控制Ⅱ6)进行工程质质量的评定定和竣工验验收准备工工作，做好好施工资料料收集整理理工作。7)认真做好施施工日记。。施工日记记的内容应应包括日期期、天气情情况、施工工部位及施施工内容、、施工过程程中发生的的事故及处处理结果等等。8)对沉降有有观测要要求的建建筑物、、构筑物物，在施施工过程程中督促促施工企企业进行行定期观观察，并并做好相相应的记记录。9)监督和协协调施工工企业做做好文明明施工，，安全施施工。（3）竣工验验收阶段段的质量量控制1）检查阶阶段2）试验阶阶段3）移交阶阶段1）检查阶阶段对项目的的工程质质量进行行检查，，看是否否达到了了设计和和规范的的要求对项目的的完整性性进行检检查，看看项目的的内容是是否有疏疏漏，以以保证项项目的功功能完整整对工程实实体的检检查和各各种质量量文件的的检查2）试验阶阶段试验阶段段的工作作主要是是按规范范采用某某些技术术检验方方法，对对项目的的组成部部分进行行功能方方面的检检查，如如对给排排水管道道、采暖暖设备、、通风管管道的检检验，对对一些材材料和设设备的特特殊检验验等。3）移交阶阶段房地产项项目的全全部工程程完成后后，业主主组织力力量或委委托某些些专业工工程师对对整个项项目的工工程实体体和全部部施工记记录资料料进行交交接检查查，找出出存在的的问题，，并为下下一步的的质量评评定工作作做好准准备。（二）施施工过程程中质量量控制的的主要途途径（1）审核有有关技术术文件、、报告或或报表（2）现场质质量监督督检查（3）现场质质量检验验(1)审核有关关技术文文件、报报告或报报表Ⅰ1)审查施工工现场的的分包单单位的资资质证明明文件，，检查其其工作质质量。2)审批施工承包包单位的开工工申请书，检检查、核实与与控制其施工工准备工作质质量。3)审批施工单位位提交的施工工组织设计方方案,控制工程施工工质量的技术术措施保障。。4)审核施工承包包单位提交的的有关材料、、半成品和构构配件质量证证明文件。5)审核施工单位位提交的反映映施工工序的的记录、动态态统计资料或或管理图表。。(1)审核有关技术术文件、报告告或报表Ⅱ6)审核施工单位位提交的阶段段产品质量证证明文件。7)审批有关设计计变更、修改改设计图纸等等,确保设计及施施工图纸的质质量。8)审核有关应用用新技术、新新工艺、新材材料、新结构构等的技术鉴鉴定书,审批其应用审审批报告,确保新技术应应用的质量。。9)审批有关工程程质量缺陷或或质量事故的的处理报告,确保质量缺陷陷或事故处理理的质量。10)审核与签署现现场有关质量量技术报告、、文件。（2）现场质量监监督检查Ⅰ1）开工前的检检查。检查开开工准备工作作质量，以确确保开工及正正常施工质量量。2）工序施工中中的质量跟踪踪控制。主要要是监督、检检查在工序施施工过程中，，人员、施工工机械、材料料、施工工艺艺及环境条件件是否符合保保证工程质量量的要求。3）对工程质量量有重大影响响的工序，还还应在现场监监督与控制施施工过程，确确保使用材料料及工序过程程质量。（2）现场质量监监督检查Ⅱ4）工序产品，，交接检查