房地产项目价格定位及价格影响因素分析

房地产价格的影响因素分析

房地产价格的影响因素分析营销学大师、营销学之父的菲利浦·科特勒教授的“4PS理论”：产品策略

价格策略渠道策略促销策略房地产价格的影响因素分析价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。房地产价格的影响因素分析产品成本房地产价格消费者感受房地产价格的影响因素分析房地产价格的影响因素包括三个方面：

◆影响“项目均价”的因素◆影响“单栋价格”的因素◆影响“单套价格”的因素房地产价格的影响因素分析影响项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素房地产价格的影响因素分析

确定合理定价的目标：实现利润最大化为目标实现预期投资收益为目标以消费者对价格的承受能力为依据，实现快速销售为目标房地产价格的影响因素分析

通过不同的定价目标，演绎出不同的定价方法：1、市场比较法2、成本定价法3、需求导向法

房地产价格的影响因素分析市场比较法与房地产成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。房地产价格的影响因素分析市场比较法中影响项目价格的五个因素

◆区域位置

◆项目质素◆物业管理◆工程进度◆营销推广房地地产产价价格格的的影影响响因因素素分分析析影响响项项目目价价格格的的五五个个因因素素定价因素权重比例备注区域位置46%项目质素40%物业管理8%工程进度3%营销推广3%注：：权权重重比比例例的的大大小小可可以以依依据据““因因素素成成对对比比较较法法””计计算算房地地产产价价格格的的影影响响因因素素分分析析区域域位位置置区域位置46因素细化权重备注环境自然环境29人文气氛交通公共交通地铁7交通管制配套学校幼儿园10商场医院银行房地地产产价价格格的的影影响响因因素素分分析析项目目质质素素项目质素40因素细化权重备注项目规模5建筑风格5户型设计15设施设备5园林景观8车位比例2房地地产产价价格格的的影影响响因因素素分分析析物业业管管理理/工程程进进度度/营销销推推广广因素细化权重备注物业管理8品牌管理5收费标准3工程进度3潜在风险3营销推广3市场时机2营销包装1房地地产产价价格格的的影影响响因因素素分分析析案例例（A楼盘盘因因素素打打分分表表））定价因素权重打分100得分=打分*权重/100备注区域位置469543.7项目质素409538物业管理8907.2工程进度3902.7营销推广3902.7合计10094.3房地地产产价价格格的的影影响响因因素素分分析析案例例（利利用用市市场场比比较较法法加加权权平平均均计计算算XX花园园的的项项目目均均价价））项目楼盘A楼盘B楼盘C楼盘D楼盘E楼盘F楼盘G楼盘HXX花园楼盘价格34003300340036205200355041003600打分94.310196.795.2110.399.295.694.3比较价格36053254351538014716.43578.44288.63816权重10%20%15%10%15%15%10%5%100%权重值360.5650.8527.3380.1707.5536.8428.8190.83782.9房地地产产价价格格的的影影响响因因素素分分析析确定定项项目目均均价价的的另另外外两两种种方方法法成本本定定价价法法需求求定定价价法法房地地产产价价格格的的影影响响因因素素分分析析成本本定定价价法法1、土地取得费用6、财务费用2、前期工程费7、其他费用3、开发建造成本8、不可预见费4、管理费9、税金5、销售费用10、利润房地地产产价价格格的的影影响响因因素素分分析析一、、土土地地取取得得费费用用1、土土地地出出让让金金2、契契税税（按按土土地地出出让让金金的的3%计算算土土地地取取得得成成本本小小计计））房地地产产价价格格的的影影响响因因素素分分析析二、、前前期期工工程程费费用用1、勘勘察察设设计计费费：：按按建建安安工工程程费费用用的的4.5%计算算2、质质检检费费：：按按建建安安工工程程费费用用的的0.1%计算算3、防防空空地地下下易易地地建建设设费费：：按按24元/平方方米米计计算算4、安安检检费费：：按按建建安安工工程程费费用用的的0.1%计算算5、交交易易中中心心服服务务费费：：按按建建安安工工程程费费用用的的0.1%计算算6、定定额额管管理理费费：：按按建建安安工工程程费费用用的的0.1%计算算7、科研、、检验、、试验费费：按建建安工程程的1%计算8、国土、、消防、、环保、、城管部部门收费费：按建建安工程程费用的的0.3%计算9、咨询费费：：按按建安工工程费用用的0.3%计算10、招投标标费：按按1.5元/平方米计计算11、白蚁防防治费：：按3元/平方米计计算12、施工图图技术审审查费：：按勘察察设计费费用的10%计算13、规划设设计费：：按20元/平方米.建筑面积积计算14、工程设设计费：：按30元/平方米.建筑面积积计算房地产价价格的影影响因素素分析三、开发发建造成成本1、监理费费:按建筑安安装费用用的1%计算2、建筑安安装工程程费2.1主体工程程按按2200元/平方米计计算2.2水电安装装费：按按150元/平方米计计算2.3电梯费：：按150元/平方米计计算2.4消防设施施工程：：按50元/平方米计计算2.5通讯设施施工程：：按10元/平方米计计算2.6煤气管道道安装：：按15元/平方米计计算2.7对讲系统统：按20元/平方米计计算3、配套套费用（小区内内给水、、排水、、煤气供供电工程程/绿化、景景观/安防系统统）房地产价价格的影影响因素素分析四、管理理费用按一～三三项之和和的3％计取五、销售售费用按总销售售额的1-3%计取六、财务务费用按6%的年利率率计算房地产价价格的影影响因素素分析七、其他他费用包括监理理费等等等八、不可可预见费费用按一~七项之和和的5%计取房地产价价格的影影响因素素分析九、销售售税费：：1、营业税税：按销销售额的的5%计算2、城市建建设维护护税：营营业税*1％/销售额*0.05％3、印花税税：按销销售额的的0.1%计算4、土地增增值税：：按销售售额的0.5%预收5、所得税税：按所所得额的的的30%计算十、利润润控制在一一般房地地产项目目的合理理利润率率内房地产价价格的影影响因素素分析需求定价价法是一种只只考虑消消费者的的感受，，而不考考虑生产产者成本本的一种种定价方方法，被被广泛运运用与新新产品的的定价。。房地产价价格的影影响因素素分析如何运用用需求定定价法？？我们选择择目标客客户作为为抽样调调查的样样本点，，对他们们提出以以下两个个问题：：（1）当价格格低到什什么程度度时，您您会认为为是质量量太差而而放弃购购买？（2）当价格格高到什什么程度度时，您您会认为为是价格格太高而而不能购购买？房地产价价格的影影响因素素分析假定调查查结果如如下（选选取600个样本点点调查））：价格指标质量太差价格太高650000675060070001204872504860750019266775072138800096728250127885000728750066

合计600600房地产价价格的影影响因素素分析将调查数数据进行行统计分分析价格指标（1）质量太差（2）百分比%（3）百分比累加（4）价格太高（5）百分比（6）百分比累加（7）100-（4）-（7）650000100【逆序累加】00006750601010000007000120209048882725048870601018127500192326266112997750721230138235218800096161872126418825012227813772185000007212891187500006611100【顺次累加】0房地产价价格的影影响因素素分析影响项项目均均价的的因素素影响单单栋价价格的的因素素影响单单套价价格的的因素素房地产产价格格的影影响因因素分分析影响因素权重因素细化朝向30南、北向，转角窗等景观50海景、山景等噪声20临近城市道路影响楼楼栋价价格的的因素素房地产产价格格的影影响因因素分分析A栋B栋C栋项目单单栋排排序：：A栋＞B栋＞C栋＞…房地产产价格格的影影响因因素分分析影响项目均价的因素影响单栋价格的因素影响单套价格的因素房地产产价格格的影影响因因素分分析制定平平面差差所谓平平面差差，是是指项项目同同一楼楼层不不同户户别之之间的的每平平方米米的价价格差差异。。制定垂垂直差差所谓垂垂直差差，是是项目目同一一单位位不同同楼层层之间间每平平方米米的价价格差差异。。房地产产价格格的影影响因因素分分析影响平平面差差的因因素：：因素一一：朝朝向因素二二：采采光因素三三：通通风因素四四：景景观因素五五：噪噪音因素六六：格格局房地产产价格格的影影响因因素分分析朝向的的等级级划分分南＜东东南＜＜西南南＜东东＜东东北＜＜西＜＜西北北＜北北朝向南东南西南东东北西西北北系数1.021.0151.011.0051.000.990.9850.98房地产产价格格的影影响因因素分分析采光对对住宅宅的考考量不同朝朝向的的窗墙墙面积积比朝向窗墙面积比北0.25西、东0.30南0.35房地产产价格格的影影响因因素分分析住宅的的通风风因素素影响响风向玫玫瑰图图房地产产价格格的影影响因因素分分析噪音对对住宅宅的影影响一、交交通噪噪音对对住宅宅楼层层高低低的影影响（（纵向向影响响）据环境境保护护部门门通过过现场场监测测，并并运用用屏障障插入入损失失测量量以及及噪声声预测测模型型等科科学方方法测测试，，得出出结论论：高处住住宅交交通噪噪音比比地面面大得得多！！房地产产价格格的影影响因因素分分析噪音对对住宅宅的影影响二、交交通噪噪音对对住宅宅楼层层的影影响（（横向向影响响）交通噪噪音的的横向向影响响取决决于两两个因因素：：一是是交通通流量量，二二是车车速。。因此城城市快快速干干道的的噪音音大，，城市市支路路的噪噪音小小。城市快速路主干道次干道支路路幅宽40-6030-6020-3012-16行车速8030-6030-40房地产产价格格的影影响因因素分分析不同楼楼层的的景观观分析析不同楼楼层的的窗外外景观观可作作出大大致的的划分分：1、一层层。一层拥拥有独独特的的景观观是显显易见见的，，可以以将一一层的的部分分社区区园林林绿地地群为为该层层业主主的私私家花花园。。2、二至至七层层。二至七七层的的楼房房属于于俯视视景观观的楼楼层，，站在在窗边边可以以俯视视位于于楼下下的社社区园园林景景观。。3、七—二十层层。窗外的的小区区景观观基本本上是是看不不见的的，窗窗外景景观往往往只只能看看到对对面的的楼房房，景景观自自然会会稍逊逊一筹筹。4、二十十层以以上。。虽然看看不到到小区区内的的园林林景观观，但但人们们的视视野可可以到到达很很远的的地方方，景景观变变得更更为卫卫辽阔阔。房地产产价格格的影影响因因素分分析住宅格格局评评价表表评价序号层号建筑面积标准总体评价总评分评分等级B165.44大户型南北通风良好83户型4房2厅2卫标准参数评价参数评价意见权重评分专业性/合理性/市场性1客厅使用面积㎡＞2520.3满足标准552客厅开间㎡＞3.95.0满足标准333客厅实墙面长度M＞4.24.2满足标准114客厅使用面积㎡＞1211.9基本满足445客厅采光通风状况采光采光满足标准33

通风通风满足标准336主卧室使用面积＞1416.5满足标准447主卧室开间M＞3.64.5满足标准228其它卧室使用面积㎡＞128.7未满足标准219小卧室使用面积㎡＞108.6未满足标准2110厨房使用面积㎡＞67.8满足标准33房地产产价格格的影影响因因素分分析住宅格局评价表表（续续表)专业性/合理性/市场性11厨房净宽＞1.82.3满足标准111