房地产开发程序与管理解读119

房地产开发程序与管理

3.1房地产市场概述一、房地产开发的基本概念

房地产开发是通过土地、劳动力、资本、管理和企业家经验等资源的投入，为房屋租客或购房者提供建筑使用空间，并重新配置建筑环境的一种活动。3.1房地产市场概述二、房地产开发的主要程序

房地产开发的八个步骤：（1）提出投资设想。（2）细化投资设想。（3）可行性研究。3.1房地产市场概述房地产开发的八个步骤：（4）获取土地使用权。两个渠道：土地出让和转让（5）合同谈判与协议签署。包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。3.1房地产市场概述房地产开发的八个步骤：（6）工程建设。开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。（7）竣工交用。政府批准入住，业主或租客入住，办理分户产权证书、偿还建设贷款，长期融资到位。（8）物业资产管理。3.1房地产市场概述上述八个步骤，又可以归纳为房地产开发过程的四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段；前期工作阶段；建设阶段；租售阶段。注：如果开发项目在建设中或建设前就预售或预租给置业投资者或使用者，则租售阶段就会在前期工作阶段、建设阶段之中或之前进行3.1房地产市场概述例题：房地产开发的四个阶段包括（）。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．招标阶段D．建设阶段E．租售阶段

3.2投资机会选择与决策分析一、投资机会选择投资机会选择与决策分析，是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。3.2投资机会选择与决策分析例题：（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段

3.2投资机会选择与决策分析一、投资机会选择流程：开发商确定区域》市场调研》机会筛选》细化投资设想》提出初步投资方案。3.2投资机机会选选择与与决策策分析析二、投投资决决策分分析投资决决策分分析主主要包括市市场分分析、、项目目财务务评价价和投投资决决策三三部分分工作作。3.2投资机机会选选择与与决策策分析析二、投投资决决策分分析市场分分析：：分析市市场宏宏观环环境、、政府府政策策、房房地产产供求求关系系、竞竞争环环境、、目标标市场场及其其可支支付的的价格格或租租金水水平。。3.2投资机机会选选择与与决策策分析析二、投投资决决策分分析项目财财务评评价：：根据市市场分分析的的结果果以及及相关关的项项目资资本结结构设设计，，就项项目的的经营营收入入、成成本费费用与与盈利利能力力进行行分析析评价价。3.2投资机机会选选择与与决策策分析析二、投投资决决策分分析投资决决策：：结合企企业发发展战战略、、公司司财务务状况况以及及项目目财务务评价价的结结果，，就是是否进进行本本项目目的投投资开开发做做出决决策。。投资决决策分分析工工作，，应该该在尚尚未签签署任任何协协议之之前进进行，，以便便使开开发商商有充充分的的时间间和自自由度度来考考虑有有关问问题。。例题：投资决策策分析主主要包括括（））工作。。A．机会会寻找B．机会会筛选C．市场场分析D．项目目财务评评价E．投资资决策3.3前期工作作当通过投投资决策策分析确确定了具具体的开开发地点点与项目目之后，，在购买买土地使使用权和和项目建建设过程程开始以以前还有有许多工工作要做做，这主主要涉及及与开发发全过程程有关的的各种合合同、条条件的谈谈判与签签约。3.3前期工作作一、获取取土地（一）土土地储备备与土地地一级开开发1．土地地储备：国家土土地储备备制度。。2.土地一级级开发：土地整整理。3.3前期工作作一、获取取土地（二）获获取土地地的途径径1．土地地使用权权出让：招、拍、、挂、协协议。2．土地地使用权权划拨3．原有有划拨土土地上存存量房地地产的土土地使用权转转让4．与当当前土地地使用权权拥有者者合作3.3前期工作作例题：按按照规定定，商业业、旅游游、娱乐乐和商品品住宅等等各类经经营性用用地，须须以（））方式式出让，，特殊情情况下才才允许协协议方式式出让。。A．招标B．拍卖C．挂牌D．划拨E．协议3.3前期工作作例题：以以行政划划拨方式式获取土土地使用用权，通通常涉及及（））。A．城市基基础设施施用地B．公益事事业项目目用地C．重要旅旅游项目目D．经济适适用住房房用地E．国家重重点扶持持的能源源、交通通、水利利等项目的用地地3.3前期工作作例题：拍卖出让让国有土土地使用用权是指指出让人人发布拍拍卖公告告，由竞竞买人在在指定时时间、地地点进行行公开竞竞价，根根据投标标结果确确定土地地使用者者的行为为。（））3.3前期工作作例题：“在公布布的地段段上，同同一地块块只有一一个意向向用地者者的，方方可采取取协议方方式出让让”，但但商业、、旅游、、娱乐和和商品住住宅等经经营性用用地除外外。（））3.3前期工作作二、确定定规划设设计方案案并获得得规划许许可（一）土土地出让让过程中中的规划划管理规划设计计条件通通常包括括：地块块面积、、土地使使用性质质、容积积率、建建筑密度度、建筑筑高度、、停车位位数量、、主要出出入口、、绿地率率、须配配置的公公共设施施和工程程设施、、建筑界界限、开开发期限限及其他他要求。。3.3前期工作作二、确定定规划设设计方案案并获得得规划许许可（二）房房地产开开发前期期的规划划管理房地产开开发前期期的规划划管理主主要体现现在：开开发项目目的选址址定点审审批，核核发《建设用地地规划许许可证》及规划设设计条件件，规划划方案及及初步设设计审批批以及核核发《建筑工程程规划许许可证》等方面。。3.3前期工作作二、确定定规划设设计方案案并获得得规划许许可（二）房房地产开开发前期期的规划划管理1．开发项项目选址址、定点点审批阶阶段首先开发发商城市市规划管管理部门门提出开开发项目目选址、、定点申申请，由由城市规规划管理理部门审审核后向向城市土土地管理理部门等等发征询询意见表表。开发发商请有有关部门门填好征征询意见见表后，，报城市市规划管管理部门门审核后后，由城城市规划划管理部部门下发发《选址规划划意见通通知书》。3.3前期工作作二、确定定规划设设计方案案并获得得规划许许可（二）房房地产开开发前期期的规划划管理2．申请《建设用地地规划许许可证》阶段：开发商持持《选址规划划意见通通知书》及城市计计划管理理部门的的文件向向城市规规划管理理部门提提出申请请。经城城市规划划管理部部门审核核后颁发发《建设用地地规划许许可证》。3.3前期工作作二、确定定规划设设计方案案并获得得规划许许可（二）房房地产开开发前期期的规划划管理3．规划设设计条件件审批阶阶段开发商需持持城市计划划管理部门门批准的计计划任务、、向城市规规划管理部部门提出申申请，经城城市规划管管理部门审审核后，下下达《规划设计条条件通知书书》及用地红线线图。主要要规定了详详细性控制制指标。3.3前期工作二、确定规规划设计方方案并获得得规划许可可（二）房地地产开发前前期的规划划管理4．设计方案案审批阶段段开发商应自自行委托有有规划设计计资格的设设计机构完完成不少于于2个方案设计计，向城市市规划管理理部门提出出设计方案案审批申请请，城市规规划管理部部门提出修修改或调整整意见之直直到无问题题后，由城城市规划管管理部门签签发《规划设计方方案审批通通知书》。3.3前期工作二、确定规规划设计方方案并获得得规划许可可（二）房地地产开发前前期的规划划管理5．申请《建设工程规规划许可证证》阶段开发商需持持由城市建建设主管部部门下发的的文件向城城市规划管管理部门提提出申请，，城市规划划管理部门门接此申请请后，将负负责主持召召开市政配配合会，组组织有关单单位进行综综合图会签签等工作，，最后签发发《建设工程规规划许可证证》。3.3前期工作二、确定规规划设计方方案并获得得规划许可可（二）房地地产开发前前期的规划划管理顺序：《选址规划意意见通知书书》-《建设用地规规划许可证证》-《规划设计条条件通知书书》-《规划设计方方案审批通通知书》-建设工程规规划许可证证》3.3前期工作例题：《规划设计条条件通知书书》及其附图或或《审定设计方方案通知书书》及其附图，，是城市国国有土地使使用权出让让合同的重重要附件，，不得随意意变更。确确需变更的的，必须经经（）批批准。A．城市房地地产行政主主管部门B．城市规划划行政主管管部门C．城市建设设行政主管管部门D．城市土地地行政主管管部门3.3前期工作例题：房房地产开发发前期的规规划管理，，下列步骤骤正确的是是（）。。《选址规划意意见通知书书》，《规划设计条条件通知书书》，《建设工程规规划许可证证》，《建设用地规规划许可证证》《规划设计条条件通知书书》，《选址规划意意见通知书书》，《建设用地规规划许可证证》，《建设工程规规划许可证证》《选址规划意意见通知书书》，《建设用地规规划许可证证》，《规划设计条条件通知书书》，《建设工程规规划许可证证》《规划设计条条件通知书书》，《建设用地规规划许可证证》，《选址规划意意见通知书书》，《建设工程规规划许可证证》3.3前期工作三、建设工工程招标招标方式可可以分为公公开招标和和邀请招标标。3.3前期工作三、建设工工程招标（一）开发发建设项目目的招标方方式招标方式可可以分为公公开招标和和邀请招标标。公开招标：：指招标人以以招标公告告的方式邀邀请不特定定的法人或或者其他组组织投标。。邀请招标：是指招标人人以投标邀邀请书的方方式邀请特特定的法人人或者其他他组织投标标。3.3前期工作（二）招标标机构1．招标过程程中的决策策活动2．招标中的的日常事务务工作3．招标工作作小组组成成人员（1）决策人员员（2）专业技术术与经济方方面的专家家（3）助理人员员3.3前期工作（三）招标标程序1．申请招招标2．编制招招标文件3．编制招招标工程标标底4．确定招招标方式，，发布招标标公告或邀邀请投标函5．投标人人资格审查查6．招标工工程交底及及答疑7．开标、、评标和决决标8．签订合合同3.3前期工作例题：邀请请招标是一一种非公开开招标方式式，被邀请请参加投标标的承包商商通常在（（）。A．3个以内B．5～10个之间C．5个以上D．3～10个之间3.3前期工作四、开工申申请与审批批建设工程招招标工作结结束后，开开发商就可可以申请开开工许可。3.3前期工作（一）申请请领取施工工许可证应应具备的条条件（1）已办理该该建筑工程程用地批准准手续，获获得《国有土地使用用证》、《建设用地规规划许可证证》。（2）在城市规规划区的建建筑工程，，已经取得得《建设工程规划许许可证》。（3）施工场地地已经基本本具备施工工条件，需需要拆迁的，已经获获得《拆迁许可证证》且拆迁进度度符合施工要求求。（4）已经通过过招投标确确定了施工工企业，签签署了施工合同。（5）有满足施施工需要的的施工图纸纸及技术资资料，施工图设计文文件已按规规定进行了了审查。3.3前期工作（一）申请请领取施工工许可证应应具备的条条件（6）有保证工工程质量和和安全的具具体措施。。（7）按照规定定应该委托托监理的工工程已委托托监理，并签署了委委托监理合合同。（8）建设资金金已经落实实。工期不不足一年的的，到位资金原则上上不少于工工程合同价价的50%，工期超过一年的的，到位资资金原则上上不得少于于30%。建设设单单位位应应提提供供银银行行出出具具的的到到位位资资金金证证明明，，有条条件件的的可可以以实实行行银银行行付付款款保保函函或或者者其其他他第第三方方担担保保。。（9）法法律律、、行行政政法法规规规规定定的的其其他他条条件件。。3.3前期期工工作作例题题：：申申请请领领取取施施工工许许可可证证应应具具备备的的条条件件，，有有（（））。。A．获获得得了了国国有有土土地地使使用用权权证证B．签签署署了了分分包包合合同同C．签签署署了了施施工工合合同同D．签签署署了了委委托托监监理理合合同同E．建建设设资资金金已已经经落落实实3.3前期期工工作作（二二））申申请请办办理理施施工工许许可可证证的的程程序序（1）建建设设单单位位向向发发证证机机关关领领取取《建筑筑工工程程施施工工许许可证证申申请请表表》。（2）建建设设单单位位持持加加盖盖单单位位及及法法定定代代表表人人印印鉴鉴的的《建筑筑工工程程施施工工许许可可证证申申请请表表》，并并附附相相关关证明明文文件件，，向向发发证证机机关关提提出出申申请请。。（3）发发证证机机关关自自收收到到申申请请之之日日起起15日内内颁颁发发施施工工许可可证证；；对对于于不不符符合合的的，，应应自自收收到到申申请请之之日日起15日内内书书面面通通知知建建设设单单位位，，说说明明理理由由。。（4）施施工工过过程程中中，，建建设设单单位位或或者者施施工工单单位位发发生生变变更的的，，应当当重重新新申申请请领领取取施施工工许许可可证证。。3.3前期期工工作作例题题：：建筑筑工工程程在在施施工工过过程程中中，，建建设设单单位位或或者者施施工工单单位位发发生生变变更更的的，，应应当当申申请请施施工工许许可可证证变变更更。。（（））3.3前期期工工作作例题题：：房房地地产产开开发发项项目目的的前前期期工工作作的的主主要要内内容容包包括括（（））。。A．获获取取土土地地使使用用权权B．确确定定规规划划设设计计方方案案并并获获得得规规划划许许可可C．建建设设工工程程招招标标D．开开工工申申请请与与审审批批E．工工程程信信息息管管理理3.4建设设阶阶段段建设设阶阶段段：：是指指项项目目从从开开工工到到竣竣工工验验收所所经经过过的的过过程程。。工作作目目标标：：要在在投投资资预预算算范范围围内内，，按按项项目开开发发进进度度计计划划的的要要求求，，高高质量量地地完完成成建建筑筑安安装装工工程程，，使项项目目按按时时投投入入使使用用。。3.4建设设阶阶段段工作作内内容容：：从业业主主的的角角度度，，对对建建设设过过程程实实施施包包括括质质量量、、进进度度、、成成本本、、合合同同、、安安全全等等在在内内的的工工程程项项目目管管理理。。3.4建设设阶阶段段工作作内内容容：：从业业主主的的角角度度，，对对建建设设过过程程实实施施包包括括质量量、、进进度度、、成成本本、、合合同同、、信信息息等在在内内的的工工程程项项目目管管理理。。三控控、、两两管管3.4建设设阶阶段段例题题：：建建设设阶阶段段的的项项目目管管理理，，包包括括（（））的的管管理理。。A．质量B．进度C．成本D．合同E．信息3.4建设阶段一、质量控制制是指项目管理理机构以合同同中规定的质质量目标或以以国家标准、、规范为目标标所进行的监监督与管理活活动，包括决策阶段、设设计阶段和施施工阶段的质量控制。。3.4建设阶段工程施工阶段段的工程质量量控制工作内内容：（一）对原材材料的检验（二）对工程程采用的配套套设备进行检检验在各种设备安安装之前均应应进行检验和和测试，不合格格的要避免采采用。（三）确立施施工中控制质质量的具体措措施1）施工设备、、仪器进行的的检查等；2）控制混凝土土质量；3）对砌筑工程程、装饰工程程等进行检查查；（四）确立有有关质量文件件的档案制度度3.4建设阶段二、进度控制制以项目进度计划划为依据，综合合利用组织、、技术、经济济和合同等手手段，对建设设工程项目实实施的时间管理。3.4建设阶段主要内容包括括：对项目建设总总周期的论证证与分析；编制项目建设设工程进度计计划；编制其他配套套进度计划；；监督项目施工工进度计划的的执行；施工现场的调调研与分析。。3.4建设阶段（一）工程进进度计划的编编制：先将全部工程程内容分解和和归纳为单项项工程或工序序，如一个施施工项目可分分为房屋建设设工程、室外外道路、各种种室外管道工工程等子项工工程，然后再再细分；统计计算每项项工程内容的的工作量；计算每个单项项工程工作量量所需时间，，可用天数表表示；按正常施工的的各个单项工工程内容的逻逻辑顺序和制制约关系，排排列施工先后后次序，制定定时间计划。。3.4建设阶段（二）进度管管理及计划调调整两种方法：水平进度计划划（横道图法法）；网络计划（网网络图法）。。3.4建设阶段网络图法：3.4建设阶段网络图法：思考：小张洗米及将将电饭煲接上上电源需2分钟、蒸熟米米饭20分钟、洗菜5分钟、炒菜10分钟，小张从从12:00开始准备，什什么时候能开开饭？3.4建设阶段例题：进度计计划管理通常常采用横道图图和（）。。A．资金流动计计划图B．网络图C．直方图D．控制图3.4建设阶段例题：制定进进度计划时，，（）法从从图中看不出出各项工作之之间的相互依依赖和相互制制约的关系，，看不出一项项工作的提前前或落后对整整个工期的影影响程度，看看不出哪些工工序是关键工工作。A．横道图B．网络图C．进行图D．工序图3.4建设阶段三、成本控制制工程成本控制制是监督成本本费用、降低低工程造价的的重要手段。。房地产开发发商的利润来来自于租售收收入和总开发发成本的差值值，而工程成成本又是总开开发成本的主主要组成部分分，所以降低低工程成本就就能增加开发发利润。3.4建设阶段（一））成本本控制制（施施工阶阶段））的主主要内内容1．编制制成本本计划划，确确定成成本控控制的的目标标：成本计计划可可分解解为五五个方方面：：①材料料设备备成本本计划；②②施工工机械械费用用计划划；③③人工工费成成本计计划；；④临时时工程程成本本计划划；⑤⑤管理理费成成本计计划。。2．审查查施工工组织织设计计和施施工方方案3．控制制工程程款的的动态态结算算4．控制制工程程变更更3.4建设阶阶段（二））控制制工程程成本本的做做法和和手段段1．强强化““成本本”意意识，，加强强全面面管理理2．确确定成成本控控制的的对象象分清主主要费费用与与次要要费用用、变变动费费用与与固定定费用用。成成本控控制的的主要要对象象是主主要费费用中中的变变动费费用。3．完完善成成本控控制制制度4．制制定有有效的的奖励励措施施3.4建设阶阶段（二））控制制工程程成本本的做做法和和手段段3.4建设阶阶段例题：：工程程成本本控制制的主主要对对象是是主要要费用用的（（））。A．变动动费用用B．固定定费用用C．材料料费用用D．人工工费用用3、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。

A．变动费用

B．固定费用

C．材料费用

D．人工费用3.4建设阶阶段四、合合同管管理（一）合合同管管理的的作用用确定了了工期期、质质量、、价格格等主主要目目标，，是合合同双双方在在工程程中进进行各各种经经济活活动的的依据据；规定了了合同同双方方的经经济责责任、、利益益和权权利，，是调调节合合同双双方责责权利利关系系的主主要手手段；履行合合同、、按合合同办办事，，是工工程过过程中中双方方的最最高行行为准准则，，合法法合同同一经经签署署，则则成为为法律律文件件，具具有法法律约约束力力；一个项项目的的合同同体系系决定定了该该项目目的管管理机机制，，开发发商通通过合合同分分解或或委托托项目目任务务，实实施对对项目目的控控制；是双方方在工工程实实施过过程中中解决决争执执的依依据。3.4建设阶阶段（二））房地地产开开发项项目的的主要要合同同关系系开发商商的主主要合合同关关系：：土地地使用用权出出让或或转让让合同同、勘勘察设设计合合同、、融资资合同同、咨咨询合合同、、工程程施工工合同同、采采购合合同、、销售售合同同、联联合开开发或或房地地产转转让合合同等等。承包商商的主主要合合同关关系：：工程程承包包合同同、分分包合合同、、供应应（采采购））合同同、运运输合合同、、加工工合同同、租租赁合合同、、劳务务供应应合同同、保保险合合同、、融资资合同同、联联合承承包合合同等等。3.4建设阶阶段例题：：房地地产开开发项项目的的主要要合同同关系系有（））。。A．开发发商的的主要要合同同关系系B．承包包商的的主要要合同同关系系C．建筑筑商的的主要要合同同关系系D．监理理机构构的主主要合合同关关系E．供应应商的的主要要合同同关系系3.4建设阶阶段（三））合同同管理理的主主要工工作内内容建设工工程合合同管管理工工作，，包括括建设设工程程合同同的总总体策策划、、投标标招标标阶段段的合合同管管理、、合同同分析析与解解释及及合同同实施施过程程中的的控制制。3.4建设阶阶段安全问问题是是影响响工程程建设设进度度、质质量和和成本本的重重要方方面；；加强强安全全管理理，对对提高高开发发项目目的总总体经经济效效益和和社会会效益益有着着重要要的意意义。工程建设设中安全全管理的的原则：安全第一一、预防防为主。五、安全全管理3.4建设阶段段（一）竣竣工验收收的要求求当项目完完工并具具备竣工工验收条条件后，，由承包包商按国国家工程程竣工验验收有关关规定，，向开发发商提供供完整竣竣工资料料及竣工工验收报报告，并并提出竣竣工验收收申请。。之后，，开发商商负责组组织有关关单位进进行验收收，并在在验收后后给予认认可或提提出修改改意见。。承包商商按要求求修改，，并承担担由自身身原因造造成修改改的费用用。六、竣工工验收监理工程程师3.4建设阶段段例题：（（）负负责组织织有关单单位进行行验收，，并在验收收后给予予认可或或提出修修改意见见。A．承包商商B．开发商商C．监理机机构D．建设主主管部门门3.4建设阶段段（二）竣竣工验收收的依据据包括经过过审批的的项目建建议书、、年度开开工计划划、施工工图纸和和说明文文件、施施工过程程中的设设计变更更文件、、现行施施工技术术规程、、施工验验收规范范、质量量检验评评定标准准以及合合同中有有关竣工工验收的的条款等等。六、竣工工验收3.4建设阶段段（三）竣竣工验收收的工作作程序1．单项工工程竣工工验收；；2．综合验验收3．竣工验验收备案案六、竣工工验收3.4建设阶段段例题：开开发项目目竣工验验收的工工作程序序一般分为为（））。A．单项工工程竣工工验收B．综合验验收C．单位工工程验收收D．竣工验验收备案案E.其他3.4建设阶段段（四）竣竣工结算算竣工结算算是反映映项目实实际造价价的技术术经济文文件，是是开发商商进行经经济核算算的重要要依据。。工程竣竣工验收收报告经经开发商商认可后后，承包包商应向向开发商商递交竣竣工结算算报告及及完整的的结算资资料，双双方按照照协议书书约定的的合同价价款及专专用条款款约定的的合同价价款调整整内容，，进行工工程竣工工结算。六、竣工工验收3.4建设阶段段物业管理理公司依依据竣工工图纸和和技术资资料进行行管理、、进一步步改建或或扩建。。六、竣工工验收（五）编编制竣工工档案3.4建设阶段段1．技术资资料的内内容（1）前期工工作资料料（2）土建资资料（3）安装方方面的资资料六、竣工工验收（五）编编制竣工工档案3.4建设阶段段例题：技术资料料的内容容包括（）。。A．前期期工作资资料B．土建建资料C．安装装方面的的资料D．设计计文件及及变更资资料E．招标标方面的的资料3.4建设阶段段2．绘制制竣工图图按施工图图施工而而无任何何变动，，则可在在施工图图上加盖盖“竣工图”标志，直直接作为为竣工图图。结构形式式改变、、建筑平平面改变变、项目目改变以以及其他他重大改改变，不不宜在原原施工图图上修改改、补充充，要重重新绘制制竣工图图基础、地地下构筑筑物、管管线、结结构、人人防工程程等，以以及设备备安装等等隐蔽部部位，都都要绘制制竣工图图纸。竣工图一一定要与与实际情情况相符符，要保保证图纸纸质量，，做到规规格统一一、图面面整洁、、字迹清清楚，一一经施工工技术负负责人签签认，不不得任意意涂改。六、竣工工验收（五）编编制竣工工档案3.4建设阶段段例题：控制主要要费用中中的变动动费用，，这是控控制工程程成本的的最基本本的做法法。（））3.4建设阶段段例题：工程建设设中安全全管理的的原则是是安全第第一、预预防为主主。（））3.4建设阶段段例题：工程未经经竣工验验收或竣竣工验收收未通过过的，开开发商不不得使用用、不得得办理客客户入住住手续。。（））3.5租售阶段段一、选择择物业租租售形式式房地产租租售过程程一般包包括三个个阶段：：为使潜在在的购买买者或租租户了解解物业状状况而进进行的宣宣传、沟沟通阶段段；就有关价价格或租租金及合合同条件件而进行行的谈判判阶段；；双方协商商一致后后的签约约阶段。。3.5租售阶段段物业租售售形式：：（一）开开发商自自行租售售（二）委委托房地地产经纪纪机构租租售房地产经经纪机构构是从事事购买或或销售房房地产或或二者兼兼备的洽洽商工作作，但不不取得房房地产所所有权的的商业单单位。3.5租售阶段段1．房地产产经纪机机构的作作用通过市场调查查，了解潜在在的市场需求求，准确地预预测消费者行行为、偏好、、潮流与品味味，协助开发发商或业主进进行准确的市市场定位。通过广告等市市场宣传活动动，对潜在的的投资置业人人士进行有效效的引导。从项目的前期期策划到项目目租售完毕，，参与整个开开发过程，协协助开发商最最终实现投资资收益目标。。3.5租售阶段1．房地产经纪纪机构的作用用按照置业人士士提出的有关关要求，帮其其选择合适的的物业，并为为其提供完善善的购楼手续续服务。帮助买卖双方方进行有关的的融资安排。。提高市场运行行效率。3.5租售阶段2．房地产经纪纪机构的代理理形式（1）联合代理与与独家代理对于大型房地地产开发项目目，开发商经经常两家或两两家以上的经经纪机构共同同承担项目的的物业代理工工作。这便是是联合代理。。3.5租售阶段2．房地产经纪纪机构的代理理形式（2）买方代理、、卖方代理和和双重代理依代理委托方方的不同，代代理形式还可可以分为买方方代理、卖方方代理和双重重代理。对于于前两种情况况，经纪机构构只能从买方方或卖方单方方面收取佣金金；对于第三三种情况，经经纪机构可以以同时向买卖卖双方收取佣佣金，但佣金金总额一般不不能高于前两两种代理形式式，而且双重重代理的身份份应向有关各各方事先声明明。3.5租售阶段2．房地产经纪纪机构的代理理形式（3）首席代理和和分代理对于大型综合合性房地产开开发项目或物物业，开发商商或业主也可可以委托一家家经纪机构作作为项目的首首席代理，全全面负责项目目的代理工作作。总代理再再去委托分代代理，负责物物业某些部分分的代理工作作。3.5租售阶段例题：双重代理可以以同时向买卖卖双方收取佣佣金，佣金总额一般般高于前两种种代理形式。（）3.5租售阶段例题：一般说来，全全国或国际性性代理公司通通常对大型的的复杂发展项项目有更丰富富的代理经验验，且与大公公司有更直接接、更频繁的的接触；而地地方性代理机机构对当地房房地产市场及及潜在的买家家或租户有较较详细了解。。（）3.5租售阶段（三）选择房地地产经纪机构构应注意的问题1.充分了解房地地产经纪机构构及其经纪人人员的业务素素质由于房地产交交易涉及到的的资金量巨大大，所以无论论对开发商或或业主来说，，还是对投资资置业者来说说，都是须慎慎重对待的大大事。3.5租售阶段（三）选择房地地产经纪机构构应注意的问题2．了解房地产产经纪机构可可投入市场营营销工作的资资源地方性的经纪纪机构由于其其人员、经验验和销售网络络的限制，一一般没有能力力代理大型综综合性房地产产开发项目的的市场销售工工作。3.5租售售阶阶段段（三））选选择择房房地地产产经经纪纪机机构构应应注注意意的的问题题3．．考考察察房房地地产产经经纪纪机机构构过过往往的的业业绩绩看经经纪纪机机构构过过往往的的业业绩绩，，不不是是看看其其共共代代理理了了多多少少个个项项目目或或成成交交额额有有多多少少，，而而是是要要看看其其代代理理的的成成功功率率有有多多大大。3.5租售售阶阶段段例题题：：判断断物物业业代代理理公公司司过过往往的的业业绩绩主主要要是是看看其其总总共共代代理理过过多多少少个个项项目目或或成成交交额额有有多多少少。。（（））3.5租售售阶阶段段（三））选选择择房房地地产产经经纪纪机机构构应应注注意意的的问题题4．．针针对对物物业业的的类类型型选选择择房房地地产产经经纪纪机机构构住宅宅的的销销售售常常由由当当地地的的经经纪纪机机构构代代理理，，当当然然，，这这些些经经纪纪机机构构也也许许是是全全国国性性甚甚至至国国际际性性经经纪纪机机构构的的分分支支机机构构。3.5租售售阶阶段段（三））选选择择房房地地产产经经纪纪机机构构应应注注意意的的问题题5．．认认真真签签订订房房地地产产经经纪纪合合同同通常常开开发发商商与与经经纪纪机机构构之之间间都都有有一一个个合合同同关关系系，，签签订订经经纪纪合合同同时时，，应应对对合合同同内内容容及及每每一一文文字字书书面面和和隐隐含含的的意意义义认认真真考考虑虑。3.5租售售阶阶段段二、、制制定定租租售售方方案案（一））出出租租还还是是出出售售开发发商商首首先先需需要要对对出出租租还还是是出出售售做做出出选选择择，，包包括括出出租租面面积积、、出出售售面面积积数数量量及及其其在在建建筑筑物物中中的的具具体体位位置置。。对对于于住住宅宅项项目目，，开开发发商商大大多多选选择择出出售售；；对对商商业业房房地地产产项项目目，，开开发发商商可可选选择择出出租租或或租租售售并并举举。3.5租售阶段段二、制定定租售方方案（二）租售售进度租售进度度的安排排，要考考虑与工工程建设设进度、、融资需需求、营营销策略略、宣传传策略以以及预测测的市场场吸纳速速度协调调。3.5租售阶段段二、制定定租售方方案（三）租租售价格格开发商定定价主要要有三类类方法，，即成本导导向定价价法、购购买者导导向定价价法和竞竞争导向向定价法法。其中，成成本导向向包括成成本加成成定价法法和目标标定价法法；购买买者导向向包括认认知价值值定价法法和价值值定价法法；竞争争导向包包括领导导定价法法、挑战战定价法法和随行行就市定定价法。3.5租售阶段段1．成本导导向定价价（1）成本加加成定价价法指开发商商按照所所开发物物业的成成本加上上一定百百分比的的加成来来制定房房地产的的销售价价格。加加成的含含义就是是一定比比率的利利润。这这是最基基本的定定价方法法。（2）目标标定价价法指根据据估计计的总总销售售收入入和估估计的的销售售量来来制定定价格格的一一种方方法。。目标标定价价法要要使用用损益益平衡衡图这这一概概念。。损益益平衡衡图描描述了了在不不同的的销售售水平平上预预期的的总成成本和和总收收入。。3.5租售阶阶段2．购购买者者导向向定价价（1））认知知价值值定价价法是开发发商根根据购购买者者对物物业的的认知知价值值来制制定价价格的的一种种方法法。用用这种种方法法定价价的开开发商商认为为定价价的关关键是是顾客客对物物业价价值的的认知知，而而不是是生产产者或或销售售者的的成本本。他他们利利用市市场营营销组组合中中的非非价格格变量量，在在购买买者心心目中中确立立认知知价值值，并并要求求所制制定的的价格格必须须符合合认知知价值值。（2））价值值定价价法指确定定的价价格对对于消消费者者来说说，代代表着着“较较低（（相同同）的的价格格，相相同（（更高高）的的质量量”，，即““物美美价廉廉”。3.5租售阶阶段3．竞竞争导导向定定价（1））领导导定价价法领导定定价法法实际际上是是一种种定价价策略略，处处于市市场领领导者者地位位的房房地产产开发发商可可以采采用领（2）挑战定价法

当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。（3）随行就市定价法

指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。类别细项标准权重卓越麓山别墅湘江1号美洲故事拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值6905.401006.01006板块形象定位71208.4956.651208.4交通条件6.5956.18956.181006.5生活配套5954.751055.251256.25基础设施4.5954.31104.951255.6环境资源6.51207.81207.81157.