房地产工程质量缺陷技术措施-外檐装饰工程

外檐装饰工程Ⅰ、外墙防渗漏、防开裂技术措施控制要点Ⅲ、外墙抹灰施工技术措施控制要点Ⅳ、外墙门窗施工技术措施控制要点Ⅱ、外墙砌筑施工技术措施控制要点外檐装饰工程Ⅴ、外墙外保温技术措施控制要点Ⅶ、外墙涂料技术措施控制要点Ⅵ、外墙面砖技术措施控制要点设计阶段及设计审查技术措施控制要点■外窗渗漏是导致外墙渗漏的主要因素据国内一些知名地产企业客户服务部门的统计，外墙渗漏的投诉中90%源于外窗的渗漏。这其中高达86%的业主提出索赔，最终因装修遭到破坏而向业主赔偿的比例高达62%设计阶段及设计审查技术措施控制要点外窗渗漏似乎是一些地产企业无法治愈的顽症，包括一些非常知名的房地产公司，都面临这些工程质量问题的困扰外窗渗漏的解决之道应该如何考虑设计阶段及设计审查技术措施控制要点■铝合金门窗的四种渗漏类型：由于设计考虑不周门窗本身结构存在缺陷所引起的渗漏由于铝门窗在加工和安装过程中达不到质量要求所引起的渗漏由于铝门窗材料及附件材质不合格所引起的渗漏设计阶段及设计审查技术措施控制要点■由于铝门窗与洞口、墙体连结部位的安装质量不合格，密封处理不当引起的渗漏在铝门窗渗漏质量问题中，尤其是在选用优秀供应商提供产品后，以设计问题和安装问题导致的渗漏现象危害较大，且后期难以处理

设计阶段及设计审查技术措施控制要点■

设计窗型选择不当，门窗本身结构不合理：建筑设计为了追求美观效果，大量采用组合门窗，又不懂门窗本身构造设计要求开发企业忽视门窗二次设计或不进行专项二次设计优化设计阶段及设计审查技术措施控制要点铝合金设计没有专项计算书，未详细进行强度和刚度验算，门窗抗风压试验流于形式。门窗抗风压性能不足，导致铝门窗的受力杆件、五金配件、密封件和粘接材料等在正常风荷载作用下产生过大变形，进而使门窗本体密封失效，造成雨水渗漏■设计错误常见现象：设计阶段及设计审查技术措施控制要点■设计不当引起的铝门窗渗漏：房地产项目普遍使用飘窗。国家标准图集中无规范的标准节点图，如设计图纸没有节点详图设计，不能综合建筑设计、节能设计、防水设计、门窗设计综合考虑飘窗的防渗漏问题。施工时常常发生外窗吃框，窗框处保温厚度不够等问题，往往造成严重的渗漏隐患设计阶段及设计审查技术措施控制要点■从型材断面构造考虑铝门窗防渗漏问题：外平开门窗扇水平缝隙上方设滴水线条（披水板）

所有门窗下框室内侧翼緣有足够的挡水高度（内外高差宜大于30㎜，推拉门窗尤应重视）

平开门窗下框应带排水槽湿法塞缝(即没有附框的)平开门窗洞口周边框料应采用高低脚，以便于塞缝和防水施工设计问题题对外墙墙渗漏开开裂工程程质量的的影响■房地产企企业应补补充完善善并重点点审查的的关键防渗漏、、防开裂裂节点外墙砌体体施工技技术措施施控制要要点■施工工阶段对对外墙砌砌体防渗渗漏、防防开裂工程质量量缺陷的的技术措措施控制制要点：：外墙砌体体施工技技术措施施控制要要点■外墙砌体体防渗漏漏、防开开裂工艺艺控制要要点：因外墙不不宜使用用混凝土小小型空心心砌块、、蒸压加加气混凝凝土砌块块等轻型型材料，，宜选用用烧结页页岩空心心砖：烧结页岩岩空心砖砖抗裂性性强，收收缩率低低，不产产生龟裂裂外墙砌体体施工技技术措施施控制要要点■外墙砌体体施工方方案审查查中容易易忽视的的细节：：采用轻质质砌体时时，应考考虑增加加混凝土土梁、板板带、加加强框等等约束砌砌体变形形采用空心心砌体时时，雨水水管及其其它外墙墙沿墙管管道与外外墙的固固定点处处，应埋设实实心混凝凝土块作作为固定定点外墙抹灰灰施工技技术措施施控制要要点■施工工阶段对对外墙抹抹灰防渗渗漏、防防开裂工程质量量缺陷的的技术措措施控制制要点：：外墙门窗窗施工技技术措施施控制要要点■施工工阶段对对外墙铝铝合金门门窗防渗渗漏工程程质量缺陷陷的技术术措施控控制要点点：外墙门窗窗施工技技术措施施控制要要点■门窗固定定、塞缝缝需要关关注的重重点：严禁采用用净口安安装（先先抹灰））的安装装方式门窗洞口口误差应应在规定定允许的的范围内内砌体洞口口及推拉拉窗严禁禁使用射射钉固定定，空心心砌体固固定点处处应埋设设实心混混凝土块块作为固固定点副框安装装及毛口口安装，，副框、、门窗框框下口必必须使用用防水水水泥沙浆浆塞缝外墙门窗窗施工技技术措施施控制要要点门窗框与与洞口装装饰面之之间缝隙隙采用耐耐候中性性密封胶胶密封，，其宽度度及深度度不得小小于6mm南方及暴暴雨多发发地区，，塞缝外外侧必须须采用复复合型防防水材料料作防水水层。其其余地区区为防止止外窗渗渗漏，推推荐也采采用此措措施门窗框与与副框连连接处的的缝隙采采用耐候候中性密密封胶密密封，其其宽度及及深度不不得小于于6mm外墙门窗窗施工技技术措施施控制要要点■门窗塞缝缝工艺控控制容易易忽略的的细节：：门窗框塞塞缝前，，应清理理门窗洞洞口杂物物、灰尘尘门窗框塞塞缝前应应先用清清水湿润润框边和和洞口周周边，略略干后开开始塞缝缝大于25㎜的缝隙考考虑砂浆浆凝固后后的收缩缩性，应应分两次次填塞采用防水水泥泥砂浆塞缝，，堵缝应密实实饱满，施工工人员应采取取戴防护胶手手套和专用工工具按压外墙门窗施工工技术措施控控制要点■门窗塞缝工艺艺控制容易忽忽略的细节：：采用PU发泡胶填塞时时，发泡胶应应连续施打并并保证溢出窗窗框，溢出部部分随后用手手塞平采用PU发泡胶和防水水水泥砂浆分分别填塞时，，应先打PU发泡胶塞缝，，后做防水水水泥砂浆塞缝缝临时固定门窗窗的垫块、木木楔应随后抽抽出，用清水水湿润洞口，，略干后二次次补塞缝外墙门窗施工工技术措施控控制要点■应重点关注门门窗框的成品品保护：门窗进入施工工现场后应在在室内竖直摆摆放，成品和和材料不能接接触地面，底底部用枕木垫垫起高于地面面100mm以上门窗框用的保保护胶纸必须须采用不污染染铝型材的自自粘胶带纸，，注意框边应应留出10mm不封贴以利于于密封胶密封封或水泥砂浆浆的嵌固外墙门窗施工工技术措施控控制要点不得在门窗框框架上安放脚脚手架、悬挂挂物品。经常常出入进行专专业施工的门门窗洞口，应应由总承包商商采用木板等等材料将门窗窗框保护好，，防止门窗变变形损坏进行焊接作业业时，应采取取有效措施，，防止电焊火火花损坏周围围的铝门窗型型材、玻璃、、附件等材料料在工程移交前前，不得拆除除门窗表面的的保护材料外墙保温施工工技术措施控控制要点■施工阶段段对外墙贴面面砖防渗漏、、防脱落工程质量缺陷陷的技术措施施控制要点：：■外墙保温温施工防渗漏漏、防脱落、、防开裂容易忽视的细细部构造节点点：外墙保温容易易忽视的细部部构造节点■外墙保温材料料验收容易忽视的要要点：上墙的EPS保温板应满足足陈化期要求：：EPS保温板在自然然环境中的自自身收缩变形形时间长达60d。在自然环境境条件下42d或60℃蒸汽养护条件下5d的自身收缩变变形可以完成成99%以上。因此要求求EPS保温板在自然然环境条件下下42d或60℃蒸汽养护条件件下5d后再上墙外墙保温容易易忽视的细部部构造节点在关注聚苯板板材料质量的的同时，应重重点检查：耐碱玻纤网格格布（差价极极大，假货极极多）保温板高强粘粘接剂建筑密封膏聚合物抗裂砂砂浆（如委托托外保温单位位提供时）外墙保温施工工技术措施控控制要点■外墙保温防渗渗漏、防开裂裂工艺控制要要点：铺贴网格布工工艺错误：铺贴网格布应应先抹一层开开裂砂浆，再再铺压网格布，再抹一一层抗裂砂浆浆板与板之间粘粘接时未挤紧紧，表面缝隙隙合格：保温板与墙面面粘接面积不不足外墙保温施工工技术措施控控制要点聚合物水泥砂砂浆根据面层层材料要求综综合考虑平整度和毛糙糙度外墙采用外墙墙涂料时，对对基层平整度度要求极高，建议不大大于2㎜外墙保温施工工技术措施控控制要点■外墙保温施工工应注意对规规范和措施的的正确理解：：广东省《住宅工程质量量通病防治技技术措施二十条》中明确规定：：“外墙从基体体表面开始至饰面层应应留分格缝缝”外墙外保温温苯板对应应外墙抹灰灰分格缝处处，同样应做变形形缝，变形形缝处的网网格布应断断开外墙保温施施工技术措措施控制要要点■外墙保温施施工验收需需要重点关关注的细节节：检查外保温温收口、端端头处的密密封处理检查出外墙墙构件处的的密封处理理检查出外墙墙空调孔洞洞的套管及及密封处理理检查外墙雨雨落管及其其它沿墙管管道的固定定卡件是否按要求求进行密封封处理外墙保温贴贴面砖技术术上是否成成熟■解决外外墙外保温温贴面砖脱脱落、开裂裂的需要先先从外墙外保温温体系的要要求入手针对外保外外温体系的的特点，外外墙砖相应应规范要求求的技术参参数应适当当提高外墙砖吸水水率应≤3%，抗冻性、、冻融循环环应≥50次外墙保温贴贴面砖技术术上是否成成熟在外保温体体系下，因因外墙保温温板隔热系系数较高引引起的温度度变形应力力较大。采采用水泥砂砂浆粘贴外外墙砖，即即使采用水水泥砂浆掺掺胶和采用用挤浆法粘粘贴等技术术措施，很很难避免外外墙砖的空鼓和脱落落采用传统水水泥砂浆、、白水泥等等刚性材料料勾缝，即即使外墙预预设分格缝缝，同样很很难避免温温度应力造造成外墙勾勾缝遭到破破坏，从而而产生外墙墙渗水外墙保温贴贴面砖技术术上是否成成熟■选择合合理的外墙墙粘面砖材材料：符合反复冻冻融要求的的，吸水率率低的外墙墙砖选用合格的的外墙砖专专用胶粘砖砖选用合格的的外墙砖专专用柔性防防水勾缝剂剂勾缝万科、中海海目前全部部使用外墙墙专用胶粘粘砖的工艺做法，，并不是不不知道节约约成本的要要求，而是曾经深深受其害外墙保温贴贴面砖技术术上是否成成熟■从设计计入手解决决外墙砖渗渗漏问题外墙砖对应应外保温变变形缝处应应设分格缝缝外墙砖分隔隔缝的缝宽宽及缝深均均不宜小于于6㎜，采用高高弹耐候密密封胶嵌填填外墙砖水平平及垂直缝缝宽不宜小小于6㎜，严禁密密缝外墙砖排砖砖方式应考考虑防渗漏漏要求外墙砖粘贴贴的基层宜宜为薄抹灰灰EPS板保护层的的聚合物抗抗裂砂浆面面层外墙贴面砖砖施工技术术措施控制制要点■外墙贴面砖砖工程需要要关注的细细节：外墙粘砖前前应对聚合合物砂浆面面层进行清清理外墙粘砖前前应挂线，，用胶贴饼饼、冲筋外墙砖粘砖砖前应清扫扫干净，放放入清水浸浸泡两小时时，略干后后即可粘胶胶外墙砖粘砖砖应采用类类似于挤浆浆法的满粘粘挤胶法施施工，将胶胶满涂于前前面和外墙墙砖的背面面，用力挤挤压直至胶胶溢出，随随即清理多多余胶外墙贴面砖砖施工技术术措施控制制要点外墙墙粘粘砖砖