商品房质量缺陷损失评估探讨及其案例分析

商品房质量缺陷损失评估探讨及其案例分析

总目录1、商品房质量缺陷的定义分析2、商品房质量缺陷的主要种类3、商品房质量缺陷评估的价值定义与估价时点建议4、商品房质量缺陷估价现场查勘要求5、商品房质量缺陷价值减损估价的技术路线6、商品房质量缺陷价值减损估价的实证分析7、结语1.商品房质量缺陷的定义分析

衡量商品房质量是否存在缺陷，其基准应当基于以下两点：一是是否符合国家法律、法规、规章、技术性规范的强制性要求。二是是否满足商品房买卖合同约定的事项。商品房质量缺陷是指不符合国家法律、法规、规章、技术性规范的强制性要求或达不到商品房买卖合同的约定事项。

商品房质量缺陷损失

商品房质量缺陷损失是指由于商品房质量缺陷造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到侵害导致的房地产经济价值的减损。商品房的质量缺陷不只关注实体缺陷，同样关注商品房区位缺陷（如墓地）、商品房权利缺陷。

返回2商品房质量缺陷的主要种类

分类目的

从分类上指导商品房质量缺陷估价，有助于商品房质量缺陷的勘查、界定，有助于估价程序的确定，有助于估价方法与估价参数的选择。

2.1可修复的商品房质量缺陷和不可修复的商品房质量缺陷2.2商品房安全性能缺陷2.3商品房权能与效用功能缺陷2.4暂时性缺陷与永久性缺陷

2.1可修复的商品房质量缺陷和不可修复的商品房质量缺陷

可修复的商品房质量缺陷是指可通过采取技术上可行、经济上可行的施工措施予以修复或通过法律程序的完善予以修复商品房质量缺陷。

不可修复的商品房质量缺陷是指不能够采取技术施工措施修复商品房质量缺陷、修复商品房经济上不可行、法律上不许可的商品房质量缺陷。2.2商品房安全性能缺陷商品房安全性能缺陷是指由于自然条件、设计建造、环境污染、室内装修等诸多方面潜在的安全隐患，商品房安全性能缺陷严重威胁着人身安全，使商品房的价值趋近于零的可能性加大，使商品房经济寿命年限显著减少甚至归零。

单列分类是由于商品房安全性能缺陷评估时，商品房安全性能缺陷界定超出了评估人员的工作能力与经验，必须借助相关专业人士评价鉴定意见。

2.2.1地质勘察安全性缺陷

2.2.2设计安全性缺陷

2.2.3施工质量安全性缺陷

2.2.4消防安全性缺陷

2.2.5环境污染安全性缺陷

2.2.6相邻关系安全性缺陷

2.2.7室内装修安全性缺陷

2.2.1地质勘察安全性缺陷

地基的地质构造、地形地貌、土壤结构都对地基安全性构成重大影响。在地质勘察阶段，勘查清楚地基土是否为移山填海、冲积平原、垃圾掩埋、古河床等而形成，地基土是否为冻土、软土、膨胀土、湿陷性黄土等需经过特殊处理的土质十分重要。忽视地质勘察或勘查不符合对应建筑物规模对地基勘察的强制性要求，忽视采取了相应的安全措施，就会形成地质勘察安全性缺陷。

2.2.2设计安全性缺陷

房屋的安全性取决于承重结构，墙、柱、梁、板、楼梯、屋面等结构的共同作用是把建筑自重、屋盖、屋顶花园、积雪、家具静载和活动动载等荷载通过柱和墙传递给基础，起着房屋骨架作用。

结构设计达不到相应建筑的强制性要求，就会构成设计安全性缺陷。2.2.3施工质质量安安全性性缺陷陷房屋地地基基基础工工程和和主体体结构构工程程是建建筑工工程的的基础础和主主体，，如果果一栋栋楼房房在建建筑材材料上上与施施工工工艺上上偷工工减料料出现现地基基基础础工程程和主主体结结构方方面就就会出出现质质量问问题，，构成成安全全性威威胁。。2.2.4消防安安全性性缺陷陷高层建建筑，，一般般情况况下电电梯很很大程程度上上替代代了楼楼梯的的作用用，给给人们们生活活带来来了便便利，，但在在火情情的情情况下下电梯梯却不不能替替代楼楼梯的的作用用。因因此，，高层层建筑筑，楼楼道的的宽度度不能能能够够满足足消防防紧急急通道道的要要求，，就构构成消消防安安全性性缺陷陷。家用电电器的的快速速普及及导致致居民民用电电量的的大幅幅增加加，从从电气气安全全的角角度考考虑，，住宅宅入户户导线线截面面为16mm2，分分支支回回路路截截面面为为2.5mm2，空空调调等等大大功功率率电电器器和和厨厨房房、、卫卫生生间间的的回回路路最最好好选选用用4mm2的铜铜线线。。由由于于铝铝表表面面极极易易氧氧化化，，氧氧化化层层具具有有高高电电阻阻，，大大电电流流通通过过高高电电阻阻能能产产生生异异常常高高温温。。另另外外，，电电气气线线路路过过细细，，也也会会使使电电线线发发热热加加剧剧，，绝绝缘缘老老化化加加速速，，易易导导致致线线路路间间短短路路和和接接地地故故障障，，引引起起电电气气火火灾灾事事故故。。因因此此，，对对于于铝铝导导线线、、入入户户导导线线截截面面积积不不能能达达到到标标准准、、电电线线与与插插座座不不配配套套、、开开关关产产品品未未经经国国家家检检测测合合格格等等布布线线存存在在安安全全隐隐患患的的房房地地产产，，也也存存在在一一定定的的价价值值减减损损同同样样构构成成消消防防安安全全性性缺缺陷陷。。2.2.5环境境污污染染安安全全性性缺缺陷陷环境境污污染染安安全全性性缺缺陷陷在在工工业业区区的的商商品品房房比比较较多多见见。。工工业业区区特特别别是是化化工工工工业业区区，，工工业业生生产产及及其其残残留留物物，，会会在在环环境境中中形形成成物物理理射射线线、、噪噪音音、、浮浮尘尘、、石石棉棉、、聚聚氯氯联联苯苯或或其其它它有有害害物物质质。。如如果果在在没没有有进进行行有有效效的的改改造造前前，，将将工工业业用用地地直直接接转转变变为为非非工工业业用用地地，，如如建建造造民民用用住住宅宅，，对对房房地地产产的的正正常常使使用用就就构构成成了了潜潜在在的的安安全全威威胁胁，，使使住住宅宅的的价价值值贬贬值值。。2.2.6相邻邻关关系系安安全全性性缺缺陷陷相邻邻关关系系安安全全性性缺缺陷陷指指相相邻邻关关系系人人进进行行施施工工建建设设时时对对房房屋屋的的结结构构造造成成了了损损害害。。比比如如地地铁铁沿沿线线的的建建筑筑，，往往往往由由于于地地铁铁的的施施工工，，破破坏坏了了相相邻邻房房屋屋的的基基础础结结构构、、房房屋屋主主体体结结构构，，导导致致相相邻邻房房屋屋的的价价值值减减损损甚甚至至报报废废。。2.2.7室内内装装修修安安全全性性缺缺陷陷现在在越越来来越越多多的的精精品品装装修修住住宅宅推推向向市市场场，，但但现现实实生生活活中中，，已已经经出出现现了了大大量量新新装装修修房房由由于于室室内内装装修修引引起起的的甲甲醛醛、、TVOC(总挥挥发发性性有有机机物物)、氡氡、、苯苯系系物物、、氨氨和和放放射射性性等等有有毒毒污污染染导导致致婴婴幼幼儿儿白白血血病病与与癌癌症症病病例例。。因因此此，，室室内内装装修修不不采采用用环环保保材材料料，，就就会会形形成成商商品品房房室室内内装装修修安安全全性性缺缺陷陷。。2.3商品品房房权权能能与与效效用用功功能能缺缺陷陷2.3.1商品品房房权权利利状状况况缺缺陷陷2.3.2商品品房房实实体体状状况况缺缺陷陷2.3.3商品品房房区区位位状状况况缺缺陷陷2.3.1商品品房房权权利利状状况况缺缺陷陷2.3.1.1所有有权权缺缺陷陷。。①①所所有有权权合合法法性性缺缺陷陷。。一一种种类类型型是是土土地地取取得得存存在在不不合合法法的的环环节节。。典典型型的的是是小小产产权权房房，，土土地地取取得得不不符符合合国国家家规规定定，，导导致致购购房房人人根根本本不不能能进进行行房房屋屋所所有有权权和和土土地地使使用用权权的的登登记记，，给给房房屋屋买买受受人人带带来来了了巨巨大大的的烦烦恼恼，，同同样样应应当当由由卖卖房房人人支支付付机机会会成成本本，，以以维维护护法法律律的的尊尊严严，，达达到到惩惩治治违违法法行行为为的的目目的的。。另另一一种种类类型型是是建建设设程程序序存存在在不不合合法法的的环环节节，，导导致致购购房房人人不不能能进进行行房房屋屋所所有有权权的的登登记记。。②②小小区区建建筑筑物物共共有有部部分分所所有有权权存存在在缺缺陷陷。。对对小小区区建建筑筑物物共共有有部部分分所所有有权权，，要要么么登登记记缺缺失失，，要要么么登登记记模模糊糊，，要要么么开开发发商商将将应应当当属属于于小小区区所所有有业业主主共共有有的的配配套套建建筑筑设设施施对对外外进进行行销销售售，，干干脆脆业业主主丧丧失失了了对对该该部部分分共共有有部部分分产产权权。。③③他他项项权权利利缺缺陷陷。。开开发发商商将将已已经经设设定定了了抵抵押押权权等等他他项项权权利利的的商商品品房房对对外外销销售售造造成成了了房房屋屋受受让让人人的的房房产产有有潜潜在在处处置置的的风风险险。。2.3.1.2通风、日日照、采采光权缺缺陷。有些开发发商为了了最大限限度地提提高容积积率，在在建筑间间距方面面不符合合设计规规范的强强制性规规定，造造成了通通风效果果差、日日照时间间减少、、采光面面积减少少，房屋屋的基本本使用功功能得不不到保障障，导致致了房产产经济价价值的减减损。2.3.1.3地役权或或相邻关关系权缺缺陷。①设定地地役权或或相邻关关系权存存在障碍碍。一种种情况是是房屋受受让人修修缮建筑筑物以及及铺设电电线、电电缆、给给排水管管、暖气气、燃气气管线等等需要需需要利用用相邻土土地、建建筑物的的，但由由于房屋屋转让人人的原因因造成相相邻关系系人矛盾盾而不能能提供相相邻土地地、建筑筑物的利利用。②②已经设设定的地地役权或或相邻关关系权存存在侵害害。房屋屋转让人人因相邻邻关系人人的用水水、排水水、通行行、铺设设管线等等利用受受让房屋屋设定了了地役权权或形成成了相邻邻关系权权，但因因此对受受让的房房屋造成成了损害害。2.3.2商品房实实体状况况缺陷2.3.2.1设计功能能性缺陷陷。2.3.2.2施工工程程质量功功能性缺缺陷2.3.2.3配套设施施功能性性缺陷2.3.2.1设计功能能性缺陷陷。建筑质量量与水平平是通过过设计使使其具体体化的，，设计质质量的优优劣，直直接影响响建筑的的使用价价值和功功能。设设计合理理可以提提高房屋屋的可使使用面积积与使用用效率。。比如在在进行结结构设计计时，房房屋的结结构平面面布置，，影响房房屋的可可使用面面积的大大小，也也影响房房屋的舒舒适程度度与方便便程度。。比如常常见的房房屋层高高达不到到国家规规定的标标准。比比如建筑筑横梁位位置的布布局，房房间的分分隔、形形状、大大小，厨厨、卫、、厅、卧卧空间位位置，这这些方面面设计不不合理，，就会降降低房屋屋的使用用价值。。2.3.2.2施工工程程质量功功能性缺缺陷门窗不正正、油漆漆脱落、、内门翘翘曲，门门板开裂裂、门窗窗五金附附件生锈锈、门锁锁脱簧、、门窗关关闭不严严，卫生生洁具连连接件滴滴、渗水水、下水水不通畅畅，地地面空鼓鼓、开裂裂、不平平整、地地面渗水水、面面砖镶贴贴排列不不规则接接缝不均均匀、釉釉面砖空空鼓，缺缺楞、釉釉面开裂裂翘曲，，屋面渗渗、漏水水现象，，铝合合金窗密密封股封封闭不严严，向内内渗水，，墙面不不平整、、浆活起起碱脱皮皮、龟裂裂、涂料料遇水脱脱落，，电线规规格不符符合要求求、电器器插座缺缺相或短短路，，给水系系统水表表空走连连接件滴滴水，排排水系统统地漏、、管道堵堵塞、便便池不畅畅，室外外排污管管不通畅畅等等，，这些都都是施工工质量一一般缺陷陷，会对对房屋所所有权人人带来许许多不便便，也会会是房屋屋的经济济使用寿寿命减少少，带来来房屋价价值的减减损。2.3.2.3配套设施施功能性性缺陷配套设施施质量缺缺陷表现现为国家家规范或或合同约约定应当当有的电电梯、节节能措施施等配套套设施不不配置或或少配置置。比如如写字楼楼减少应应有的电电梯配置置，住宅宅小区内内小区内内停车车车位、绿绿化等数数量没有有达到楼楼盘销售售时承诺诺的标准准。很多多涉房案案件起因因于配套套设施安安装不齐齐全、不不到位而而产生，，而合同同中所约约定的配配套设施施的数量量、种类类、质量量、验收收标准要要以国家家的规定定和双方方在合同同中的约约定为准准；另外外，配套套设施是是否按期期、按时时交付的的违约责责任的承承担也是是由双方方的合同同约定。。2.3.3商品房区区位状况况缺陷一类是在在进行商商品房销销售时，，隐瞒商商品房区区位状况况的不利利因素，，从而对对商品房房受让人人造成身身心理伤伤害，影影响房屋屋的使用用功能的的发挥。。比如，，商品房房销售时时隐瞒了了区位上上临近殡殡仪馆的的客观事事实，给给商品房房购买人人丧失了了购买其其他商品品房的机机会，浪浪费了商商品房购购买人购购房时间间、经历历的投入入，出现现商品房房买卖纠纠纷。另另一类，，是在进进行商品品房销售售时，开开发商在在售楼广广告或宣宣传资料料中鼓吹吹附近将将建设有有大型公公园、绿绿地、配配置重点点中小学学等设施施，吸引引购房人人，而实实际并没没有这些些设施的的，虚构构区位状状况。对对此，最最高院审审委会《关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释》指出：“……但是出卖人就就商品房开发发规划范围内内房屋及相关关设施所作的的说明和允诺诺具体确定，，并对商品房房买卖合同的的订立以及房房屋价格的确确定有重大影影响的，应当当视为要约。。该说明和允允诺即使未载载入商品房买买卖合同，亦亦应当视为合合同内容，当当事人违反的的，应当承担担违约责任。。”返回2.4暂时性缺陷与与永久性缺陷陷暂时性缺陷是是指随着时间间的推移质量量缺陷随之消消失的一类质质量缺陷。如如环境污染。。永永久性缺陷陷是指随着时时间的推移质质量缺陷持续续存在的缺陷陷。返回3商品房质量缺缺陷评估的价价值定义与估估价时点建议议商品房质量缺缺陷采用的价价值标准是公公开市场价值值标准。商品品房质量缺陷陷评估的价值值定义应当是是估价时点的的商品房实体体缺陷状况、、权利缺陷状状况、区位缺缺陷状况造成成的商品房价价值减损的市市场值。估估价时点建建议确定为现现场查勘之日日或双方约定定的商品房质质量缺陷鉴定定界定之日。。返回3商品房质量缺缺陷评估的价价值定义与估估价时点建议议商品房质量缺缺陷采用的价价值标准是公公开市场价值值标准。商品品房质量缺陷陷评估的价值值定义应当是是估价时点的的商品房实体体缺陷状况、、权利缺陷状状况、区位缺缺陷状况造成成的商品房价价值减损的市市场值。估估价时点建建议确定为现现场查勘之日日或双方约定定的商品房质质量缺陷鉴定定界定之日。。返回4商品房质量缺缺陷估价现场场查勘要求一是对商品房房质量缺陷进进行界定，确确定商品房质质量缺陷的客客观事实是什什么，进行现现场勘查记录录摄像，初步步确定商品房房质量缺陷的的类型、程度度及其后果影影响。二是对怀疑涉涉及商品房安安全性能缺陷陷，及时提请请专业性机构构进行鉴定，，鉴定是否构构成危房，鉴鉴定意见也应应当确定商品品房质量缺陷陷的类型、程程度及其后果果影响，并认认定属于可修修复的商品房房质量缺陷还还是不可修复复的商品房质质量缺陷。对对可修复的商商品房质量缺缺陷应有专业业性机构提出出可修复方案案。三是对商品房房质量缺陷进进行原因分析析，确定修复复方案，确定定估价的技术术路线。比如如影响建筑工工程质量的因因素可归纳为为勘察、设计计、施工、使使用、周围环环境和管理等等六大类。四是对同类无无商品房质量量缺陷的房屋屋经济价值和和存在商品房房质量缺陷的的房屋经济价价值、商品房房质量缺陷导导致的后果进进行市场调研研。返回5、商品房质量量缺陷价值减减损估价的技技术路线5.1商品房质量缺缺陷价值减损损估价原则5.2商品房质量缺缺陷价值减损损估价的基本本思路与估价价方法5.1商品房质量缺缺陷价值减损损估价原则独立、客观、、公正----基本原则合法原则-------------前提性原则替代原则-------------普遍性原则估价时点原则则-------可行性原则最佳最低原则则--------特有性原则预期原则-------------普遍性原则估价时只要能能够达到商品品房原有的质质量标准，从从维护当事人人双方利益出出发，影子工工程方案应选选择效果最佳佳但成本最低低的方案，因因此最佳最低原则则也是商品房质质量缺陷价值值减损估价应应当遵循的原原则，是商商品房质量缺缺陷价值减损损估价特有的的原则5.2商品房质量缺缺陷价值减损损估价的基本本思路与估价价方法商品房质量缺缺陷价值减损损的经济意义义是效益的减减少、费用的的增加与经济济寿命的减少少，因此导致致效益的减少少和费用的增增加的商品房房质量缺陷估估价可采用减减损资本化法法来评估。对对可修复的商商品房质量缺缺陷可采用重重置成本法估估价，对不可可修复的商品品房质量缺陷陷可考虑采用用影子工程投投资法进行估估价。对有类类似商品房质质量缺陷价值值减损案例的的，可采用市市场法进行估估价，也可以以将存在质量量缺陷的商品品房价值与不不存在质量缺缺陷的类似商商品房价格比比较采用价差差法进行估价价。也可根据据缺陷程度的的影响程度分分析，在不存存在质量缺陷陷的类似商品品房价格的基基础上进行缺缺陷影响程度度的修正求取取商品房质量量缺陷的减损损值，缺陷影影响程度的修修正值采用特特尔菲技术进进行意愿调查查确定。5.2.1影子工程法缺陷产生的估估价对象价值值减损=勘察设计费用用+拆除工程费用用+修缮工程费用用+延效经济利益益损失+延效费用成本本增加+修复后商品房房价值的贬值值-被拆除物残值值5.2.2损失资本化法法①净收益减少少收益年期不不变型公式中n――净收益损失年年限；a------预期年末净收收益减少额；；r-----资本化率。P-----商品房质量缺缺陷价值减损损值。②净收益不变收收益年期减少少型公式中m――无质量缺陷经经济耐用年限限；n――有质量缺陷经经济耐用年限限；b------预期年末正常常净收益；r-----资本化率。P-----商品房质量缺缺陷价值减损损值。③净收益、收益益年期减少型型公式中t――净收益损失年年限；a------预期年末净收收益减少额；；r-----资本化率。m――无质量缺陷经经济耐用年限限；n――有质量缺陷经经济耐用年限限；b------预期年末正常常净收益；r-----资本化率。P-----商品房质量缺缺陷价值减损损值。5.2.3市场比较估损损法5.2.4意愿调查评估估法所谓意愿调查查评估法，是是指首先采用用市场法或收收益法等方法法评估出不存存在商品房质质量缺陷的商商品房市场价价格，然后对对商品房质量量缺陷的影响响部位与程度度进行细分，，确定商品房房质量缺陷不不同影响程度度的建筑面积积大小，再次次采用特尔菲菲技术对多个个（一般10个以上）经济济人的两轮以以上意愿调查查确定不同影影响程度商品品房质量缺陷陷的缺陷状况况修正系数。。意愿调查评估估法公式5.2.5余值估损法所谓剩余法，，是指首先采采用市场法或或收益法等方方法评估出不不存在商品房房质量缺陷的的商品房市场场价格，然后后减去采用市市场法或收益益法等方法评评估出存在商商品房质量缺缺陷的商品房房市场价格的的余值来得到到。商品房质量缺缺陷价值减损损=无缺陷类似似商品房价价格-存在缺陷类类似商品房房价格。返回6商品房质量量缺陷价值值减损估价价的实证分分析6.1案例1-----夹层横梁设设置不当形形成的商品品房质量缺缺陷6.1.1基本情况南京李某2004年购买了一一间电子商商务写字楼楼，总层数数为11层，±0米以下2层，±0米以上9层，钢混结结构，层高高为4.79米。该房屋屋总建筑面面积为56.37平方米，套套内建筑面面积41.91平方米，共共有公用分分摊面积14.46平方米，合合同明确建建筑面积内内含夹层。。但房屋交交付使用后后，发现夹夹层内一横横梁影响该该房屋的正正常使用，，李某认为为该商品房房存在商品品房质量缺缺陷，开发发商应对该该商品房质质量缺陷支支付补偿费费，并提请请法院裁定定。根据***人民民法院（2007）*委鉴字字第174号司法鉴定定委托函我我公司接受受了估价委委托。6.1.2商品房质量量缺陷勘查查界定勘查的客观观情况是：：建筑物宽宽4米，夹层进进深2.5米，夹层层层高2.15米夹层的套套内建筑面面积约11.35平方米。夹夹层与正常常跳高层之之间有一道道剪力墙，，向夹层侧侧约0.1米处有一道道横梁，横横梁宽0.4米，横梁可可见高度0.53米，横梁至至地面的高高度1.64米，地面装装修复合木木地板层高高度约0.02米，横梁至至装修层地地面的高度度约1.62米。横梁的的设置形成成的质量缺缺陷主要有有：①横梁梁至剪力墙墙之间建筑筑面积的使使用有严重重影响。横横梁至剪力力墙之间的的套内建筑筑面积约4米×0.47米=1.88平方米。②②由于横梁梁至地面的的高度1.64米影响工作作人员入出出夹层及横横梁至剪力力墙之间建建筑面积的的使用有严严重影响共共同导致对对夹层使用用价值有一一般的影响响。③由于于横梁导致致的夹层使使用价值的的局部严重重影响和夹夹层整体一一般影响，，导致对整整间写字楼楼有轻度影影响。经过勘查界界定,该商品房质质量缺陷是是设计功能能性缺陷，，可以通过过工程措施施基本消除除商品房质质量缺陷，，对房屋的的安全使用用无影响。。6.1.3估价技术路路线由于该商品品房质量缺缺陷是设计计功能性缺缺陷，可以以通过工程程措施基本本消除商品品房质量缺缺陷，因此此估价方法法首先选择择了重置成成本法。同同时该区位位类似无缺缺陷商品房房价格案例例较多，受受不同程度度缺陷影响响的建筑面面积容易确确定，可采采用特尔菲菲技术确定定不同影响响程度商品品房质量缺缺陷的缺陷陷状况修正正系数，因因此估价方方法同时选选择了意愿愿调查评估估法。技术处理---成本法根据现场查查勘，借助助了建筑设设计专业人人士的分析析，确定修修复方案。。假设可对对夹层部分分进行部分分拆除，包包括横梁拆拆除，然后后在夹层下下走道的外外侧布设框框架柱与横横梁，这样样夹层总体体格局保持持不变，只只是在夹层层下走道外外侧布设一一层框架柱柱。该方案案施工涉及及建筑面积积为2.57米×4米=10.28平方米。根根据市场调调查分析，，得到了拆拆除工程费费用、修缮缮工程费用用、夹层已已经装修的的报废损失失、工程施施工导致的的房屋租金金损失、被被拆除物残残值，拆除除工程费用用、修缮工工程费用、、夹层已经经装修的报报废损失、、工程施工工导致的房房屋租金损损失之和扣扣除被拆除除物残值就就是商品房房质量缺陷陷减损值。。成本法的的估价结果果为40,604元。技术处理---意愿调查评评估法首先采用市市场比较法法评估出无无缺陷类似似商品房的的价格，然然后采用特特尔菲技术术对15个商业经济济人进行了了两轮意愿愿调查确定定不同影响响程度商品品房质量缺缺陷的缺陷陷状况修正正系数。最最后根据现现场查勘确确定商品房房质量缺陷陷不同影响响程度部分分的对应建建筑面积，，商品房质质量缺陷不不同影响程程度部分的的对应建筑筑面积与对对应影响程程度的缺陷陷状况修正正系数之积积的和，得得到了该方方法的商品品房质量缺缺陷减损值值。意愿调调查评估法法的估价结结果为37,598元。返回6.2楼板裂缝形形成的商品品房质量缺缺陷6.2.1基本情况某市的一个个商场，在在主体验收收时，发现现大量楼板板裂缝，未未能通过验验收。此时时，甲乙双双方对修复复与索赔产产生了分歧歧。甲方认认为楼板存存在的大面面积裂缝，，楼板的承承载力水平平不能满足足使用要求求。要求拆拆除重新建建设。乙方方认为混凝凝土干缩性性裂缝属于于建筑工程程质量通病病，采用堵堵漏剂对裂裂缝进行封封堵即可。。如基于甲甲方重建方方案索赔，，工程造价价将近1750万元；如采采用乙方修修复方案，，总计工程程费仅40多万元。甲甲乙双方仅仅就直接工工程费的计计算相差40多倍。6.2.2技术路线由于甲乙双双方均是按按照传统观观念从修复复成本的角角度计算损损失，因此此，本案选选择成本法法评估易为为双方接受受。但双方方根据不同同的鉴定结结果给出不不同的修缮缮方案差距距较大。首首先建议双双方共同委委托权威工工程质量鉴鉴定中心重重新进行鉴鉴定，遵循循客观、公公正的原则则，选择技技术上可能能、经济上上可行，在在恢复建筑筑物功能的的同时，满满足成本最最低原则的的修复方案案为最佳方方案。6.2.3重新检测检测结果显显示：①采采用回弹法法和钻心法法对楼板混混凝土强度度检测，混混凝土强度度90％满足设计计

要求：：采用电磁磁法对钢筋筋间距进行行检测，钢钢筋间距满满足设计要要求。②项项目各层楼楼板均存在在开

裂现现象，开裂裂部位多伴伴有渗水痕痕迹，裂缝缝宽度约为为0.5～1.5mm。依据裂缝缝形态及存存在部位分分析，此裂裂缝为混凝凝土收缩所所致，与商商品混凝土土坍落度不不稳定及混混凝土收缩缩补偿不足足存在相关关性，严重重影响使用用功能，对对混凝土结结构耐久性性构成影响响。据此，，设计单位位出具了碳碳纤维加固固方案。该该方案不仪仪可以恢复复楼板承载载力而且不不会降低建建筑层高影影响建筑物物使用功能能。从而确确定了按成成本法评估估中影响最最大的价格格构成。6.2.4成本法成本法的基基本公式为为：V=CI+C2+C3+C4-C5：是以拆除除、修缮、、恢复房屋屋质量缺陷陷发生的费费用，修复复期间或修修复后所造造成的经济济损失的和和与拆除物物残值的差差值作为房房屋价值损损失额。应应用以上公公式计算房房屋质量缺缺陷损失：：碳纤维加加固总成本本约200多万元。工工期延误损损失80多万元，房房屋质量缺缺陷损失合合计280多万元。6.3垃圾处理场场对房屋质质量的影响响6.3.1基本情况某四星级度度假酒店，，以拥有几几十种特色色温泉的资资源与细致致周到的一一体化亲情情服务得到到很

高的的市场知名名度。但好好景不长，，近年当地地政府投资资l000多万在附近近建设了一一座垃圾处处理站，垃垃圾处理理的刺鼻气气味覆盖了了周边几公公里范围，，客流的减减少造成酒酒店营业额额锐减。为为此，该度度

假酒店店提出了赔赔偿要求，，并委托就就此质量缺缺陷进行评评估。6.3.2技术路线显然，该缺缺陷不可修修复，也无无法按照屏屏蔽气味措措施的成本本进行计算算。因此，，不适于用用成

本法法，而需要要采用资本本化法。资资本化法公公式：公式中m――无质量缺陷陷经济耐用用年限；n――有质量缺陷陷经济耐用用年限；b------预期年末正正常净收益益；r-----资本化率。。P-----商品房质量量缺陷价值值减损值。。资本化法多多用于不可可修复的永永久性缺陷陷。如：使使用功能改改变、外部部环境发牛牛改变而导导致的房屋屋价值的减减损，包括括室外声、、光环境污污染、空气气环境污染染及电磁环环境污染等等。该类项项目减损原原凶通常与与房屋本身身实体质量量无关，而而以索赔为为目的。本案中度假假酒店营业业额减少的的直接原因因是由于垃垃圾场的影影响，收益益的损失直直接体现为为客流的减减少。将度度假酒店历历年收益数数据及现在在客流进行行统计分析析，以年损损失客流和和人均消费费额计算，，年营叶损损失额为600万元，由于于度假酒店店剩余使用用年限为20年，可估算算出因此项项缺陷导致致的收益损损失为1350万元。6.4工程挖槽造造成的墙体体开裂导致致的质量缺缺陷6.4.1基本情况某六层砖混混结构住宅宅楼，建于于2002年，周同市市政基础设设施齐备，，生活便利利。由于2007年临近工程程挖槽，破破坏了该房房屋基础的的稳定性，，造成该房房屋的墙体体开裂。经经专业检测测部门鉴定定认为，该该质量缺陷陷为可修复复质量缺陷陷，建议先先加固地基基及基础，，然后封闭闭和加固开开裂墙体。。采取有效效处理措施施后，根据据《房屋完损等等级评定标标准》进行评定，，该房屋可可达到基本本完好的水水平，成新新率为六到到七成。但但对加固后后是否影响响房屋使用用寿命及加加固房屋是是否还有其其他影响未未能给出意意见。6.4.2技术路线评估师分析析后认为，，该项目市市场数据成成熟，适用用价差法评评估。先用用市场法评评估该楼无无质

量问问题使用条条件下2007年估价时点点的价格：：再评估出出采取加固固措施处理理后使其达达到基本完完

好水平平的二手房房价格。按按照价差法法的基本公公式：V=V1一V2式中vl类似的无质质量缺陷房房屋的市场场价值；v2类似的有质质量缺陷房房屋的市场场价值。两两者差值值为质量缺缺陷造成的的损失额。。应用价差法法的难度在在于对质量量缺陷房屋屋市场价值值的求取。。有时候，，市场会为为我们提供供价差法应应用条件。。如某别墅墅区规划中中的绿地由由于被二期期工程侵占占而导致纠纠纷。既无无法采用成成本法，又又无法通过过租金等收收益直观求求取该别墅墅区绿化率率的降低对对别墅区价价值的影响响，反而可可以通过对对不同绿化化率的类似似别墅区的的市场价值