住宅楼管理方案5篇

住宅楼管理方案5篇名目第1篇高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（1）第2篇a高档住宅楼盘入伙管理方案第3篇高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（2）第4篇高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（3）第5篇住宅楼基础工程安全管理方案

【第1篇】高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（2）

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(2)

其次篇前期介入的工作内容

1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作方案并根据方案实施。

2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主使用。

第一节:规划设计阶段介入

规划设计阶段包括:

物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应留意的内容提出合理划建议。

规划设计评估的程序:

1.地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参加某项详细项目规划设计的评估,并供应评估报告。

2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料名目。

3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。

4.地产接到资料名目后准时内向物业供应详细资料,对不能供应的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目状况并解答疑问。

5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组讨论,完成项目及类似典型项目的实地考察。

6.评估小组依据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察状况,于一周内具体编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。

7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。

8.评估小组依据物业公司评审会议的看法,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。

9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。

10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。

11.项目规划设计总体评估要点:

住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区沟通协调。

住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充分。

建筑与自然和谐,采光、通风充分,环境美丽。

生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。

设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等牢靠完善。

注意环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。

安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。

智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。

便于物业组织管理,节省管理成本。

各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

项目规划设计分类评估要点:

1.安保布局

a)便于安保管理区域分割,消退管理死角。

b)便于安保管理视线的巡查,避开管理的盲点。

c)人员及车辆各级出入口设置清楚,便于动态管理。

d)安保设备设施配置齐全,可实行有效措施防范。

e)安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。

2.消防布局

a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用牢靠。

b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。

c)消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。

d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。

3.交通布局

a)各级道路的功能安排充分合理,有层次感,线路清楚,便于分流管理。

b)主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。

c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以根据不同地区需求进行调整),便于停放。

d)有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。

4.生活配置

a)依据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充分市政、商业用房。

b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化消遣、交通等的配套服务功能。

c)如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避开产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。

d)如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜依据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。

(指标供参考)

5.设备配套

a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满意使用需要,并留有适当扩展余地。

b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟牢靠。

c)沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。

d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采纳节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采纳节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧房,紧邻书房及起居室时,应实行隔音措施。

6.智能化配置

a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控

系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央掌握中心联网。

b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。

c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央掌握中心联网。

d)中央掌握中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中央掌握中心的距离和由此造成的信号衰减。

e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统牢靠性及可扩性,采纳成熟产品。

7.房屋单体

a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满意其特别要求。

b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

c)楼板厚度与隔音符合国家规范。

d)住宅分户门宜采纳统一制作的安全防卫门。

e)住宅外窗应考虑开启便利,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2―3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。

g)卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧房、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧房墙面布置。

h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。

i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。

j)宜采纳垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。

k)底层地坪应充分考虑防潮措施。

l)房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。

m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。

n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采纳垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。

8.室内配置

a)室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧房内宜避开对床直吹。

b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐藏。

c)室外空调机位应考虑安装及修理便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相

d)邻时,应实行安全隔离措施。

e)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。

f)室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。

g)当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。

h)如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。

i)室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计安排合理。

j)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。

k)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

l)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

9.绿化配置

a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充分,造型美丽。

b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。

c)绿化品种相宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂密期长,成活率高,抗病虫性好。

d)绿化品种便于养护,养护成本节省。

e)绿化布局不遮拦住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。

f)绿化品种宜无污染,兼具汲取有害污染功能(如尾气)。

g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

10.景观配置

a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。

b)采纳水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。

e)景观装饰应便于清洁、养护,宜采纳牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。

f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。

11.公共空间

a)应充分考虑雨水排泄力量的设计,避开排泄不畅通。

b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

c)公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量削减对住户的影响。

d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。

e)各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。

f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。

g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应爱护措施。

h)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

12.生态环保

a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。

c)住宅区内无各类污染源。

d)周边应无直接或间接严峻影响住户的污染源。

e)宜采纳对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

f)垃圾收集宜采纳有害、有机、无机的分类收集,宜采纳垃圾压缩或生化技术处理。

g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号放射装置应选择隐藏位置,尽量不影响住户及环境。

h)宜在住宅区内形成自然生态链。

13.管理用房

a)物业管理处

管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。

作业用房功能:保安值勤室、用具房、修理清洁绿化工具房、

员工休息室、员工生活用房。

总面积:依据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:

管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2(指标供参考)

位置:住宅区中央,底层。

b)业委会、居委会(依据当地政策)

功能:办公室、资料室、会议室、接待室

面积:依据详细状况而定

位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处

14.新材料、新技术

a)应尽量采纳较为成熟并有先例的新材料、新技术。

b)试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。

c)采纳新材料、新技术应预留充分备品备件。

d)采纳新材料、新技术应充分考虑今后的修理养护便利及成本。

15.管理成本测算

a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b)管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计缘由造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。

16.与相像典型项目的比较

a)相像点

b)差异点

c)优势

d)劣势

【第2篇】住宅楼基础工程安全管理方案

1安全管理目标

1.1管理方针

在施工管理中,我们要始终如一的坚持'安全第一、预防为主'的安全管理方针,以安全促生产,以安全保目标。

1.2管理目标

杜绝重大人身伤亡事故和机械事故,一般工伤事故频率掌握在0.5‰以下,确保安全生产。

1.3管理目标分解图

2安全管理体系

施工现场安全生产管理体系是施工企业和施工现场整个管理体系的一个组成部分,包括为制定、实施、审核和保持'安全第一,预防为主'方针和安全管理目标所需的组织结构、方案活动、职责、程序、过程和资源。

施工现场安全生产管理体系的建立不仅是为了满意工程项目部自身安全生产的要求,同时也是为了满意相关方(政府、投资者、业主、保险公司、社会)对施工现场安全生产管理体系的持续改善和安全生产保证力量的信任。

2.1组织机构

以项目经理为首,由生产副经理、总工程师、栋号责任工程师、专业安全工程师,各施工队及各施工班组等各方面的管理人员组成本标段工程的安全管理组织机构。

2.2安全生产责任制

1项目经理:全面负责施工现场的安全措施、安全生产等,保证施工现场的安全。

2生产副经理经理:直接对安全生产负责,督促、支配各项安全工作,并按规定组

织检查、做好记录。

3项目总工程师:制定项目安全技术措施和分部工程安全方案,督促安全措施落实解决施工过程中担心全的技术问题。

4机电负责人:保证所使用的各类机械的安全使用,监督机械操作人员保证遵章操作,并对用电机械进行安全检查。

5栋号长(专业工程师):负责上级支配的安全工作的实施,制定分项工程的安全方案,进行施工前的安全交底工作,监督并参加班组的安全学习。

6其他部门:生产调度室保证进场施工人员的安全技术素养,掌握加班加点,保证劳逸结合;财务部门保证用于安全生产上的经费;后勤、行政部门保证工人的基本生活条件,保证工人健康;材料部门应选购合格的用于安全生产及劳防的产品和材料。

2.3安全管理制度

1编制安全生产技术措施制度

除施工组织设计对安全生产有原则要求外,凡重大分项工程的施工分别由施工队、项目经理部编制安全生产技术措施,措施要有针对性。施工队编制的措施由项目总工程师审批,项目部编制的措施由公司总工程师审批。

2安全技术交底制

施工员向班组、土建负责人向施工员、项目总工程师向土建负责人及施工队层层交底。交底要有文字资料,内容要求全面、详细、针对性强。交底人、接受人均应在交底资料上签字,并注明收到日期。

3特别工种职工实行持证上岗制度

对电工、电气焊工、起重吊装工、机械操作工、架子工等特别工种实行持证上岗,无证者不得从事上述工种的作业。

4安全检查制度

项目部每半月、施工队每十天定期作安全检查,平常作不定期检查,每次检查都要有记录,对查出的事故隐患要限期整改。对未按要求整改的要给单位或当事人以经济惩罚,直至停工整顿。

5安全验收制度

凡大中型机械安装、脚手架搭设、电气线路架设等项目完成后,都必需经过有关部门检查验收合格后,方可试车或投入使用。

6安全生产合同制度

项目经理与公司签定'安全生产责任书'、劳务队与分公司签定'安全生产合同'、操作工人与劳务队签定'安全生产合同'并订立'安全生产誓约';用'合同'和'誓约'来强化各级领导和全体员工的安全责任及安全意识,加强自身安全爱护意识。

7事故处理'四不放过制度'

发生安全事故,必需严格查处。做到事故缘由不明、责任不清、责任者未受到教育、没有预防措施或措施不力不得放过。

2.4安全教育

安全教育既是施工企业安全管理工作的重要组成部分,也是施工现场安全生产的一个重要方面工作。

1安全教育的全员性:安全教育是企业全部人员上岗前的先决条件,任何人不得例外。

2安全教育的长期性:安全教育贯彻了每个工作的全过程,贯穿了每个工程施工的全过程,贯穿了施工企业生产的全过程。因此,安全教育的任务'任重而道远',不应当也不行能是一劳永逸的。

3安全教育的专业性:安全生产的管理性与技术性结合,使得安全教育具有专业性要求。

3安全技术措施

3.1安全防护

3.1.1脚手架防护

(1)外墙脚手架所搭设所用材质、标准、方法均应符合国家标准。

(2)外脚手架每层满铺脚手板,使脚手架与结构之间不留空隙,外侧用密目安全网全封闭。

(5)安全网在国家定点生产厂购买,并索取合格证。进场后,由项目部安全员验收合格后方可投入使用。

3.1.2'四口'防护

(1)通道口:用钢管搭设宽2米、宽4米的架子,顶面满铺双层竹笆,两层竹笆的间距为800mm,用铁丝绑扎坚固。

(2)预留洞口:

边长在500mm以下时,楼板配筋不要切断,用木板掩盖洞口,并固定。楼面洞口边长在1500mm以上时,四周必需设两道护身栏杆,如图3.1.1。

竖向不通行的洞口用固定防护栏杆;竖向需通行的洞口,装活动门扇,不用时锁好。

(3)楼梯口

楼梯扶手用粗钢筋焊接搭设,栏杆的横杆应为两道。如图3.1.2。

3.1.3临边防护

地下室基坑周边均需用粗钢筋制作成护栏,高度不小于1.2m,外挂安全网,刷红白警戒色。

3.1.4交叉作业的防护

凡在同一立面上、同时进行上下作业时,属于交叉作业,应遵守下列要求:

(1)禁止在同一垂直面的上下位置作业,否则中间应有隔离防护措施。

(2)在进行模板安拆、架子搭设拆除、电焊、气割等作业时,其下方不得有人操作。模板、架子拆除必需遵守安全操作规程,并应设立警戒标志,专人监护。

(3)高空作业人员应带工具袋,严禁从高处向下抛掷物料。

(4)严格执行'三宝一器'使用制度。凡进入施工现场的人员必需按规定戴好安全帽,按规定要求使用安全带和安全网。用电设备必需安装质量好的漏电爱护器。现场作业人员不准赤背,高空作业不得穿硬底鞋。

3.2分项工程施工安全技术措施

3.2.1钢筋工程

(1)工程所用的钢筋全部在加工场集中加工,钢筋加工前由负责钢筋加工的工长对加工机械(切断机、弯曲机、对焊机、调直机等)的安全操作规程及留意事项进行交底,并由机械技师全部机械性能进行

检查,合格后方可使用。

(2)绑扎边柱、边梁钢筋应搭设防护架,高空绑扎钢筋和安放骨架,须搭设防护架或马道。

(3)多人全运钢筋、起落、转停动作要全都,人工传送不得在同一垂直线上,钢筋堆放要分散,稳当,防止倾角和塌落。

(4)绑扎3米以上柱、墙体钢筋时,搭设操作通道和操作架,禁止在骨架上攀登和行走。

(5)绑扎框架梁必需有外防护架的条架下进行,外防护架高度必需高出作业面1.2米,无临边防护不系安全带不得从事临边钢筋绑扎作业。

3.2.2模板工程

(1)支设柱模和梁模板时,不准站在梁柱模板操作和梁底板上行走,更不允许利用拉杆,支撑攀登上、下。

(2)支模应按工序进行,模板在没有固定好之前不得进行下道工序,否则模板受外界影响简单倒塌伤人。

(3)高空临边作业时,有高外坠落和掉下材料的危急,支模人员上下应走通道,严禁利用模板、栏杆、支撑上下,站在活动平台上支模。,要系安全带,工具要顺手放入工具袋内,禁止抛任何物体。

(4)模板拆除应经工长统一支配,操作时应按先外后里分段进行,严禁硬撬、硬砸或大面积撬落和拉倒,不得留下松动和悬挂的模板。拆下的模板应准时运到指定地点,清理刷隔离剂,按规格堆放整齐备用。高空作业严禁投掷材料。

3.2.3混凝土工程

(1)使用振动器的作业人员,穿胶鞋,戴绝缘手套,使用带有漏电爱护的开关箱。

(2)严禁用振动棒拨钢筋和模板,或将振动棒当作锤使用,操作时使振捣棒头到钢筋里或其硬物而受到损坏。

(3)用绳拉平板振动器时,拉绳要求干燥绝缘,振捣器与平板保持紧固,电源线固定在平板上。

(4)混凝土泵输出的混凝土在浇捣面处不要积累过量,以免引起过载。

4机械设备的安全使用

本工程有塔吊3台、中小型机械设备若干,要消退机械损害事故,重视机械的安全使用是非常重要的。机械在使用中应严格遵守安全操作规程。重点考虑三大机械:

1统一要求

1)塔吊司机定期进行身体检查,凡有不适合登高作业的疾病者,不得担当司机。

2)三大机械配有足够的司机,以适应二班或三班制施工的需要。

3)塔吊运作时设专人指挥。司机和指挥人员持证上岗。

4)执行上班检查、定期保养、定期小、中、大修制度,不允许带病运转。

5)塔吊、输送泵的管道、提升井架要按机械说明要求,预埋铁件固定在建筑物上,并应坚固稳定。

6)塔吊按要求设置防雷装置,接地要符合要求。

7)塔吊如遇六级以上大风、暴雨、浓雾、雷暴要停止运作。严禁司机酒后上岗。

2塔吊安全使用

1)塔吊运转、顶升必需严格遵守塔吊安全操作规程,严禁违章作业。

2)吊高限位器、力矩限位器必需敏捷牢靠,吊钩、钢丝绳保险装置应完整有效。零部件齐全,滑润系统正常。电缆、电线无破损或外裸,不脱钩、无松绳现象。零星、细碎物资应有不致漏出的容器盛装。起吊后应在立地3m左右高度观看吊物正常后才连续起吊,并作水平转动动作,吊重之下不得站人。

3)塔吊安装完毕,经南京市劳动局有关部门验收合格后方可正式投入使用。

3混凝土输送泵使用安全

1)每班班前须检查泵体各部位、油路系统、电气系统,一切正常后再开动泵机。

2)停止输送后应对泵体、管路进行清洗,以备下次再用。

3)管道接头和垂直段的附强装置必需坚固牢靠,螺栓应拧紧。应常常检查螺栓松紧状况,以防止松脱造成事故。

4)向溜槽内铲送砼的人员,应有坚固不滑的站板,防止混凝土浆液溅起后滑。

5)输送泵应搭防砸、防雨、防晒的防护棚。

6)泵送设备的停车制动和锁紧制动应同时使用,轮胎应楔紧,水源应正常和水箱储满清水,料斗内应无杂物,各润滑点应润滑正常。泵送设备的各部螺栓应紧固,管道接头应紧固密封,防护装置应齐全牢靠。各部位操作开关,调整手柄,手轮,掌握杆,旋塞等应在正确位置。压力系统应正常无泄露。

7)装备好清洗管的清洗用品,作业前,必需先按规定配制的水泥浆润滑管道。无关人员必需离开管道。应随时监视各种仪表和指示灯,发觉不正常时,技师调整或处理。入出输送管堵塞时,应进行逆向运转返料斗,必要时拆管排解堵塞,泵送工作应连续作业,必需暂停时应隔6-10分钟,泵送一次,若停止较长时间后,泵送时,应逆向运转一至二个行程,然后顺向泵送。泵送时料斗内应保持肯定数量的混凝土,不得吸空。

8)应保持水箱内储水,发觉水质浑浊并有较多砂粒时准时检查处理。泵送系统受压力时,不得开启任何输送管道和液压管道。液压系统的安全阀不得任意调整。蓄能只能冲入氨气。

9)作业后,必需将料斗内和管理内混凝土全部输出,然后对泵机、料斗、管道进行清洗。用压缩空气冲压管道时,管理出口端前方10米内不得站人,并应用金属网篮等收集冲出的泡沫橡胶及砂石粒。

4其他中小型机械安全使用

1)中小型机械应在操作场所悬挂安全操作规程牌,操作人员应熟识其内容,并按要求操作。应持证上岗,操作时用心致志,不得将自己的机械交他人操作。机械要做到上有盖、下有垫,电箱要有安全装置,要有漏电爱护装置。

2)对电锯、钢筋机械,其传动部分应有防护罩,电锯应有安全装置,要有漏电爱护装置。

3)电焊机一次线接机处,应有爱护罩,电线不得任意布放,放置露天应有防雨装置。手把线不乱拉,手把要绝缘,不跑电、不随便拖地。

4)搅拌机应放平、平稳,离合器、制动器要灵敏牢靠。

5)乙炔瓶上应有明显标志。瓶上应有防震圈,要防暴、防晒。

5安全用电管理

5.1安全用电技术管理

1施工现场临时用电按有关要求建立安全技术档案。

2用电由具备相应专业资质的持证专业人员管理。

3用电设施的运行及维护人员必需具备下列条件:

1)经医生检查无阻碍从事电气工作的病症。

2)把握必要的电气学问,考试合格并取得合格证书。

3)把握触电解救法和人工呼吸法。

4)新参与工作的维护电工、临时工、实习人员,上岗前必需经过安全教育,考试合格后在正式电工带领下,方可参与指定的工作。

5.2巡察

1恶劣天气易发生断线、电气设备损坏、绝缘降低等事故,应加强巡察和检查。为了巡察人员的安全,在观看家要做好。

2架空线路的巡察和检查,每季不应少于1次。

3配电盘应每班巡察检查1次。

4各种电气设施应定期进行巡察检查,每次巡察检查的状况和发觉的问题应记入运行日志内。

5接地装置应定期检查。

5.3用电管理应符合下列要求:

1现场需要用电时,必需提前提出申请,经用电管理部门批准,通知维护班组进行接引。

2接引电源工作,必需由维护电工进行,并应设专人进行监护。

3施工用电用毕后,由施工现场用电负责人通知维护班组,进行拆除。

4严禁非电工拆装电气设备,严禁乱拉乱接电源。

5配电室和现场的开关箱、开关柜应加锁。

6电气设备明显部位应设'严禁靠近,以防确电'的标志。

7施工现场大型用电设备等,设专人进行维护和管理。

6安全消防措施

6.1现场安全消防组织机构

1管理组织

消防安全工作领导小组:针对本项目成立消防安全工作领导小组,以项目经理为组长,项目质安副经理为副组长,各安全工程师、专业工程师、施工队队长、现场保安员为组员。

2职责与任务

1)定期分析施工人员的思想状况,做到心中有数。

2)常常检查消防器材,以保证消防的牢靠性。

3)常常检查现场的消防规定执行状况,发觉问题准时订正。

4)定期对职工进行消防教育,提高思想熟悉,一旦发生灾难事故,做到召之即来,团结奋斗。

3义务消防队

1)本标段工程以本项目经理为义务消防队队长、以项目安全负责人为副队长,项目施工人员组成义务消防队员。

2)定期进行教育训练,熟识把握防火、灭火学问和消防器材的使用方法,做到能防火和扑救火灾。

6.2防火教育

1现场要有明显的防火宣扬标志,每月对职工进行一次防火教育,定期组织防火检查,建立防火工作档案。

2电工、焊工从事电气设备安装和电、气焊切割作业,要有操作证和用火证。动火前,要清除四周易燃物,配备看火人员和灭火用具。用火证当日有效,动火地点变换,要重新办理用火证手续。

3施工材料的存放、保管,应符合防火安全要求,库房应用非燃材料支搭。易燃易爆物品,应专库储存,分类单独存放,保持通风、用火符合防火规定。

6.3消防安全措施

1机电设备

1)机械操作,要束紧袖口,女工发辫要挽入帽内。

2)机械和动力机的机座必需稳固。转动的危急部位要安设防护装置。工作前必需检查机械、仪表、工具等,确认完好方可使用。

3)电气设备和线路必需绝缘良好,电线不得与金属物绑在一起;各种电动机必需按规定接零接地,并设置单一开关;遇有临时停电或停工休息时,必需拉闸加锁。

4)施工机械和电器设备不得带病运转和超负荷作业,发觉不正常状况应停机检查,不得在运转中修理。

5)电气、仪表、管道和设备试运转,应严格根据单项安全技术规定进行,运转时不得擦洗和修理,严禁将头手伸入机械行程范围内。

6)在架空输电线路下面工作应停电。不能停电时,应有隔离防护措施。起重机不得在架空输电线路下面工作,通过架空输电线路时应将起重臂落下。在架空输电线路一侧工作时,不论在任何状况下,起重臂、钢丝绳或重物等与架空输电线路的最近距离应不小于下表的规定。

输电线路电压1kv以下1-20kv35-110kv154kv220kv

允许与输电线路的最近距离(m)1.52456

7)行灯电压不得超过36v,在潮湿场所或金属容器内工作时,行灯电压不得超过12v。

8)受压容器应配备相应的安全阀、压力表,并避开暴晒、碰撞;氧气瓶严防沾染油脂;氧炔燃焊割,必需有防止回火的安全装置。

2焊接工程

1)电焊工

电焊机外壳,必需接地良好,其电源的装拆应由电工进行。电焊机要设单独的开关,开关应放在防雨的闸箱内,拉合时应带手套侧向操作。焊钳与把线必需绝缘良好,连接坚固,更换焊条应带手套。在潮湿地点工作,应站在绝缘胶板或木板上。严禁带压力的容器或管理道上施焊,焊接带电的设备必需先切断电源。焊接储存过易燃、易爆、有毒物品的容器或管道,必需清除洁净,并将全部孔口打开。在密闭金属容器内施工时,容器必需牢靠接地,通风良好,并有人监护,严禁向容器内输入氧气。焊接预热工件时,应有石棉布或挡板等隔热措施。把线、地线禁止与钢丝绳接触,更不得用钢丝绳、脚手架或机电设备代替零线。全部地线接头,必需连接坚固。更换场地移动把线时应切断电源,并不得手持把线爬梯登高。多台电焊机在一起集中施焊时,焊接平台或焊件必需接地,并应有隔光板。工作结束应切断焊机电源,并检查操作地点,确认无火灾隐患手,方可离开。

2)气焊工

气焊操作人员必需遵守安全使用危急品的有关规定。氧气瓶与乙炔瓶所放的位置,距火源不得少于10米。乙炔瓶要放在空气流通好的地方,要立放固定使用,严禁卧放使用。施工现场四周不得有易燃物、易爆物品。装置要常常检查和修理,防止漏气。同时要严禁气路沾油,以防止引起火灾危急。夏天不得放在日光下直射或高温处,温度不要超过35℃。使用乙炔瓶时,必需配备专用的炔减压器和回火防止器。每变换一次工作地点,都要进行上述要求检查。

气焊工必需遵守下列安全操作要点:瓶阀开启要缓慢平稳,以防止气体损坏减压器。在点火或工作过程中发生回火时,要马上关闭氧气阀门,随后再关闭乙炔阀门。重新点火前,要用氧气将混合管内和残余气体吹净后进行。

3可燃可爆物资存放与管理

施工材料的存放、保管,应符合防火安全要求,库房应用非燃材料搭设。易燃易爆物品应专库储存,分类单独存放,保持通风,用电符合防火规定,化学类易燃品和压缩可燃性气体容器等,应按其性质设置专用库房分类存放,其库房的耐火等级和防火要求应符合公安部制定的《仓库防火安全管理规章》,使用后的废弃物料应准时消退。

用易燃易爆物品,必需严格防火措施,指定防火负责人,配备灭火器材,确保施工安全。

4明火作业

1)用电气设备和化学危急品,必需技术规范和操作规程,严格防火措施,确保施工安全,禁止违章作业。施工作业用火必需经保卫部门审批,领取用火证,方可作业。用火证只在指定地点和限定时间内有效。

2)具有火灾危急的场所禁止动用明火,确需动用明火时,必需事先向主管部办理审批手续,并采纳严密的消防措施,切实保证安全。

3)现场生产,生活用火均应经主管消防的领导批准,任何人不准擅自动用明火。使用明火时,要远离易燃物,并备有消防车器材。

4)现场设吸烟室,场内严禁吸烟。

5)现场从事电气焊人员均应受过消防学问教育,持有操作合格证。在作业前办理用火手续,并配备适当的看火人员,看火人员随身应有灭火器具,再焊接过程中不准离开岗位。

5季节施工

1)大风大雨前后,要检查工地临时设施、脚手架、机电设备、临时线路,发觉倾斜、变形、下沉、漏雨漏电等现象,应准时修理加固,有严峻危急的,马上排解。

2)脚手架、塔吊、易燃易爆仓库等应设置临时避雷装置,对机电设备的电气开关,要有防雨,防潮设施。

3)现场道路应加强维护,斜道和脚手板应有防滑措施。

4)夏季作业应调整作息时间,从事高温作业的场所,应加强通风和降温措施。

6、现场堆料防火措施

材堆放不要过多,垛之间应保持肯定的防火间距,木材加工的废料要准时清理,以防自燃。

7、治安保卫措施

为了维护社会治安,加强对施工现场保卫工作的管理,爱护国家财产和职工人身安全,确保施工现场保卫工作的正常有序,促进建设工程顺当进行,按时交工,依据本项目实际每周对现场保卫工作进行一次检查,对现场保卫定期检查提出的问题限期整改,并按期进行复查。检查内容如下:

1加强对全体施工人员的管理,把握各施工队伍人员底数,检查各队的职工'三证'是否齐全,无证人员、非施工人员马上退场,并对施工队负责人进行惩罚。

2加强对职工的政治思想教育,在施工场内严禁赌博酗酒,传播淫秽物品和打架斗殴。

3施工现场保卫值班人员必需佩带袖标上岗,门卫及值班人员记录完整明确。

4施工现场易燃、易爆物品设有专库,专人负责保管,进出料记录明确,做好成品爱护工作,并制定详细措施严防盗窃,破坏和治安事故的发生。

5门卫值班记录

1)外来人员联系业务或找人,门卫必需先验明证件,进行登记后方可进入工地。

2)门卫值班每天记录完整清晰,值班人员上班时不得睡觉、喝酒,不得随便离开岗位,发觉问题准时向主管领导报告。

3)进入工地的材料,门卫值班人员必需进行登记,注明材料规格、品种、数量,车的种类和车号。

【第3篇】a高档住宅楼盘入伙管理方案

z高档住宅楼盘入伙管理方案

入伙的定义

物业入伙,是指业主收到房地产开发商开具的书面入住通知书,到物业公司办理完结相关手续。

一、物业入伙的方法和基本流程

1.入住前期所收取的各项费用的确定

确定开头计收管理费的时间。一般入住时间在上半月的,从当月15日开头计收;入住时间在下半月的,从下月起计收。地产承诺赠送业主管理费的,由地产按期支付管理费。

确定需要预交管理费的月数。根据深圳市相关规定预交管理费不得超过三个月(但个别业主如拒交的,也可不预交,让业主选择按月交纳)。煤气开通费用。此笔费用可由煤气公司收取,事前须与当地公司煤气公司取得联系,现场办理。

门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量,通常在入伙时赠送

2-3张给业主,超过数量应根据成本价收取。

有线电视费用。此笔费用可由有线电视台现场收取,事前须与有线电视台确定收费细项(如主机、副机等),同时应在入住须知中注明,以供业主参考。宽频网费用。此笔费用可由网络公司现场收取。

装修类费用。确定垃圾清运费、装修工人进出工本费等费用。物业管理项目代收装修税的,需要取得政府部门的文件。

其它需要确定的费用。

2、业主入住指引预备

入住指引包括的内容为:欢迎词,业主入住需预备和携带的资料,入住办理流程,装修办理流程,业主在入住时需要交纳的费用,业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。

入住指引的内容既要清晰、明白,具体,又要避开长篇累牍,让业主感觉繁杂和摸不着头脑。

业主入住指引应在入住前,随地产的《入伙通知书》一并发给业主。入住前,地产与物业应确定防盗门、窗花、遮阳棚等的样式,包括款式、规格、用材等。如小区允许在阳台安装防盗网的,还需要确定防盗网的样式。

3、入住时需要预备的资料

在入住前两个月确定好入住时业主需要填写的资料,提前印刷或复印好。以下资料供参考:

序号资料份数备注

一式三业主一份,物业管理项目一份,业委1业主公约

份会一份。

2业主(住户)资料卡即业主(住户)档案登记表一式二

3托付银行代收款协议业主一份,物业管理项目一份。

4房屋交付验收表业主验房时记录问题的表格一式二份

4前期物业管理协议书业主一份,物业管理项目一份。份

5业主档案袋按户数确定印刷数量

6一般资料袋按户数确定印刷数量

7物品领用登记表

8钥匙领(借)用登记表

9装修申请相关资料

与相关公共事业部门,如煤气、有线电视、电话、水电等,确定开户需要

10水电气开户资料

办理的手续,猎取开户时需要填写的资料和收款收据。

将以上入住指引和入住资料按户分装在资料袋中。并跟踪地产《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等的预备状况。

《住户手册》。建议结合本项目实际状况印刷《住户手册》,便于在入伙时派送。内容可涵盖项目物业管理的内容,如常用电话、周边配套、小区配套、服务项目介绍、装修常识介绍等内容。

重申防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式,包括款式、规格、用材等。如小区允许在阳台安装防盗网的,还需要确定防盗网的样式。

房内有配送的简单设施的,如智能化设施等,需要预备好设施的操作说明书、保修卡等等。

为备业主在入住当时办理装修手续,需要预备肯定数量的各户型房屋设计平面图、水电走向图等。

入住时业主填写的资料需要预备一份已填好的样木,并展现在入住办理现场。

4、入住现场展板的预备

入住展板的内容通常包括:公司简介、入住指引、入住办理流程、装修办理流程、收费指引、家居装修温馨提示、资料样本等。

物业应依据入住展板的内容,设计美观的入伙展板。入伙展板的背景可选择项目的实景。展板的内容应尽量避开冗长的文字,以流程图为主。

5、入住其它工作预备

预备入住宅需其它的物资,如入住现场布置的桌椅、住户钥匙挂板、展板架、

点钞验钞机(如采纳pos机收费时,要留意将物业和地产的收费区分刷卡收取,

以便于今后核对)、公章(业务章),圆珠笔、订书机、回形针、印油等。

为便利临时复印之需,在入住现场应备有复印机。

饮水机/饮料、糖果,预备一些午餐供中午仍在入住现场的业主用。

联系银行收款事宜。

6.物业与地产的工作对接

提前两个月对接入住的精确     时间,并做好提前入住的预备。

对接入伙前的接管验收工作。(略)

对接入伙住前清洁的问题。物业在入住前进行房屋的清洁工作一般需要15天。在进行清洁工作时,物业应避开产生局部未清洁的现象,室内和花园内的垃圾要处理掉,对玻璃、厨厕等明显地方,要保持洁净,入户门应有欢迎牌,对坐便器等清洁后应贴上封条。

对接集中办理入住的场地。尽量在会所办理入住手续,以便同时可以向业主展现和推广会所的服务项目。确定好入住的线路,包括车行和人行线路,尤其是分期开发的小区,要考虑到不影响已入住业主的正常生活。

对接入住现场和路线的布置(含标识)工作。地产、物业进行入住现场的布置工作,布置时应留意考虑到人行出入口的位置,人员较多的入住各流程可采

取流水线的方式布置,人员比较少的业主可实行“一对一”服务办理方式。

入住问题说辞统一。依据实际状况,针对重点投诉和客户主要关怀的问题,地产和物业共同制定对客户的入住问题说辞统一,并培训到参加入住工作的全部工作人员。

对接返修工作事宜。

对接地产各部门及各专业的责任分工,合理部署,准时沟通协调,确保入伙工作的顺当开展。

7.入住流程和岗位支配

二、入伙流程

引导业主到现场办理入住手续。

确认业主身份:核验《入住通知书》、业主身份证原件等以确认业主身份。

物业伴随业主验房。验房人员对业主提出的问题记录在《房屋交付验收表》上。

售后服务部支配施工队返修,返修完毕进行验收,并通知业主验房和办理入住。

地产在入住现场应预备查验面积报告和相关资料,支配工程、销售人员,便于业主查验和询问。

1、物业公司办理入住手续

入住各岗位的职责支配

序号岗位责任职责备注人

回收《入住通知书》;入住通知书,业

核对业主身份、检查业主资料卡填写完整主身份证复印

1资料发放岗性、银行存折和复印件齐全性;件、照片、银行

业主资料分袋装好;存折、家庭成员

发放需填写的资料,交填写资料岗;身份证复印件等

填写流程卡。业主需要恳求

引导业主填写资料;

代为填写的,其

针对所填写的各项资料向业主解释和回

2填写资料岗签名处肯定要求业主本人亲自填写

答业主的询问;

引导业主到验资料岗。

核对顾客所填内容是否精确     无误;

将资料分袋装好,物业管理项目保存的资

料装入档案袋并进行标识,另一套资料装尤其留意核对

3核验资料岗

入资料袋,请业主保管好;代办的资料另帐号和用户名

外单独存放;

引导业主到收费处。

登记业主资料和需要办理ic卡的数量;

ic卡办理

4发放ic卡;

岗

引导业主办理其它交费手续。

依据办理的相关手续收取费用;一些款项需分

登记已交费的住户(事先计算并打印每户类开收据,装修

5收费岗正常状况下应交金额);费须待装修审

批通过后方可

引导业主到领钥匙处。收取

发放钥匙给业主,填写《钥匙使用登记全部钥匙均需

6钥匙发放岗

表》;做好标识

领取《房屋交付验收表》;

伴随业主验房;

7伴随验房岗

伴随业主抄录水电表底数;

将房屋交付验收表交钥匙发放岗。

接受审批装修申请

和图纸;

现场不能批复

查验装修队的资质;

8装修办理岗的告之业主答

引导业主交纳装修费;

复时间

办理装修许可证和出入证。

9现场协调岗协调复印和其它沟通事项。

将核验完毕的业主资料录入电脑;

10资料录入岗

流程卡放入业主档案袋。

特殊事务处

11处理突发大事

理岗(组)

12现场总协调由入伙工作小组指定人员担当

注:各责任人在办理完毕本岗位职责时,需要在流程卡上签字。

各岗位的责任人在支配时留意有入伙阅历和无入伙阅历员工的合理搭配。分期开发的小区,在办理入住时,人员支配上要考虑确保其它管理服务工作正常开展。

入伙工作人员需每日提前15分钟到达入住现场,预备入住工作。对于业主提出的问题,如回答不上来的,需予以记录,并在每日碰头会上提出。每日入伙工作结束召开碰头会,对当天入伙工作进行总结,对不便直接处理的问题给出统一说辞。

入伙办理工作人员应留意礼貌礼仪,穿工作服,戴工牌。

2、入住信息的准时发布

集中入住信息时,每日物业须将入住信息发至公司。

3、入住现场突发大事的处理

入住时应加强对集中办理现场的爱护。尽量避开业主在入住现场停留时间过长,防止恶意窜通等。

业主拒签《房屋交付验收表》,拒绝办理入住时,应准时化解业主怨气,并由地产代表负责协调。

业主拒交相关费用,可视状况实行敏捷变通的方式处理。

4、入住培训

在支配好入住时各相关岗位后,应对全部参与入住的工作人员进行入住培训,内容包括:现场各岗位的职责、安排,入住统一说辞、模拟演练。

5、业主档案的录入

【第4篇】高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（1）

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(1)

前言

物业管理作为一个独立的、特地的企业行为,于20世纪80年月初首先在我国的深圳、广州消失。其后,随着我国国民经济的持续、高速进展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立,物业管理便成为一个新兴行业,并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递,高速度崛起着、壮大着、进展着。2023年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳,其住宅区物业管理掩盖率已达到90%以上;物业管理观念深化广阔城镇居民人心,不少人还自发地意识到“买物业,就是买管理”,“要问物业价格,先问有无良好的物业管理”等。总之,物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者,成为了一个热门行业,一个前程看好的朝阳行业。

然而,正像其它一切事物一样,在其进展过程中尤其是初始阶段的进展过程中总难免要消失或存在这样或那样的问题和困难。目前,物业管理投诉居高不下;

管理不规范;小区内设施设备不全,管理修理困难等问题,已经影响到物业管理的前进、进展,也影响到业主们的利益。这些问题当然有这方面或那方面等诸多缘由,但如何做好物业管理的前期介入,对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。

第一篇物业管理前期介入的定义和作用

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参加介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面供应有益的建设性看法,以确保物业设计和建筑质量,为物业投入使用后的物业管理制造条件,同时有效的前期介入可以削减接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的进展、壮大,已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件,是实施物业管理的首要环节。实践证明,前期介入具有以下作用:

1.有利于优化设计,完善设计细节

物业管理公司在项目设计阶段,从业主或使用人的角度,凭专业人士的阅历对所管理物业的设计进行端详,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,避开一些在后期工作中难以解决的问题。例如:小区在设计车辆和人行出入口时候,物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的状况下,出入口要少,利于物业支配岗位,并节省人工成本。会所产权一般归进展商全部,其运营费用是独立于物业管理费。很明显,那些纯粹向小区内业主开放的会所,除非收费昂贵,否则是不行能不亏的。所以在前期介入阶段,物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案,否则亏本经营,将使会所功能下降,甚至形同虚设,最终导致业主的物业水准大跌。

2.有利于提高房屋建筑质量

由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料,对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题非常了解,通过参加物业施工建设阶段监理,强化了施工过程中的质量管理和监控,并尽可能把房屋质量隐患毁灭在建筑过程中,从而提高房屋的建筑质量。另外在施工管理时候,开发商会派出工程师协作工程监理对施工单位进行管理,但是由于人员少,而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面,所以工程质量还会存在肯定问题,但是物业公司修理人员介入施工现场管理,绝不会通融,会要求施工单位严格根据设计图纸施工,由于日后消失的任何建筑质量问题,业主首先找的是物业公司,所以可以提高房屋建筑质量。

3.有利于保证物业的使用功能

物业管理公司通过参加竣工验收和接管验收,按有关标准严格验收,能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

4.有利于加强对所管物业的全面了解

物业管理公司要想做好物业及其附属设施的修理养护工作,必需对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等状况了如指掌,对于图纸改动或增、减部分作出仔细记录。例如;管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有肯定差距,假如布置管线时不在现场作记录,在后期管理中,可能就会消失脱节的现象。相对来说,物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深,而对设备安装、管线布置等状况则应充分把握,便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解,就为竣工验收、接管验收打下了基础,可提高验收质量,缩短验收时间,对验收中发觉的仍需改进之处,也比较清晰,简单交涉和协调。

5.前期介入有利于后期管理工作的进行

物业管理公司通过前期介入,保证了设计、建筑质量和对物业的全面了解,对后期的物业管理就带来了许多便利,既便于修理保养方案的支配与实施,又能保证修理质量,从而提高了工作效率和工作质量。同时,在前期管理中,经过一段时间的磨合,便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、修理、绿化等各部门之间的关系,建立顺畅的服务渠道,有利于后期管理工作的进行。

6.有利于树立物业管理公司的形象

假如接管与入住同步进行,物业管理公司即使再努力,也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额,折腾不出头绪,并且简单忙中出错,以致严峻影响物业管理企业的专业形象。

【第5篇】高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（3）

高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(3)

其次节、销策划阶段介入

营销策划阶段包括:

物业管理模式讨论、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签定《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的协作、以及客户信息的跟踪处理。

物业管理模式讨论:

通过对新物业管理项目的深化了解和调研分析,以及对目标客户群的需求调研分析,获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考,最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应亲密结合项目管理特色,可以管理服务概念为主提出,如招商物业推出的“兰溪谷礼宾式管理模式”、“城市主场酒店式管理模式”、“海月社区区域客户助理”管理模式等。

服务内容根据项目的特点及客户群体,结合当地居民消费力量及服务成本测算,有针对性的提出服务内容,如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、消遣、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务,并对以上服务内容进一步细化,重点展现改进、创新的服务内容。

完整的物业管理概念和模式推出前,需要获得地产公司的批准,并与楼盘营销相结合,必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。

编制《物业管理方案》:

在项目正式完成营销推广方案前,需要确定物业管理方案,它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划,同时也作为地产与物业签订《前期物业服务合同》重要依据。

1.编制程序

地产下发托付物业管理的意向书,并供应具体的项目资料。

物业对项目及周边状况的考察和调研。

制订编制方案落实责任人,完成项目物业管理方案初稿。

召集专题会议,修改补充相关内容。

报相关领导批阅,并组织召开物业管理方案评审会。

在该项目物业管理方案评审会上,向地产领导及相关部门介绍方案主要内容,听取评审看法。

依据地产评审看法,修改方案,定稿后经物业总经理和地产领导审批后,组织实施。

2.物业管理方案包含内容

物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质掌握方式、资源要求及管理费测算等内容。

签定《前期物业服务协议》

《物业管理方案》经地产确认后,据此与地产签定《前期物业服务合同》,并在房屋销售时帮助地产购买者签订《业主临时公约》。

销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的协作、以及客户信息的跟踪处理

1.人员筹备:依据营销现场的要求配备相应工作人员;并对工作人员进行礼仪、售楼学问、物业管理专业学问等岗前培训工作;进行岗前考核,合格者上岗。

2.规范管理:编写各岗位工作说明书,服务操作流程,使工作标准化、模板化如《售楼处服务操作规程》、《样板房服务操作规程》等。

3.沟通:定期与营销中心负责人进行沟通,了解营销状况、所需协作工作及日常工作的开展状况;不定时与营销人员沟通,了解现有工作的不足之处,并准时进行整改;每月以简报的形式向地产相关部门汇报当月的工作状况及下月的工作方案。

4.日常管理:不定时检查、督促员工做好现场接待、服务、秩序维护及物品等的管理工作;协作营销做好楼盘推广活动,落实相应工作;准时对客户信息进行跟踪、处理、回访;

营销策划阶段应留意事项:

物业应主动了解地产在销售时对外宣扬和承诺的内容,依据地产需要供应物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣扬和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时支配物业相关人员参与相关培训,依据地产托付要求,物业可在销售现场帮助地产进行销售推广,了解客户状况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。

第三节施工建设阶段介入

物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5-6个月。

施工建设介入程序与内容

1.成立工程介入小组,一般2~3人,专业组人员专业搭协作理,具有水电气专业学问和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,准时回复物业的建议。

2.介入小组根据施工安装进度进行现场跟进,发觉问题准时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作方案、检查状况及对问题处理的建议。

3.实行填报前期介入状况周报制度,将在施工现场发觉的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决状况。

4.物业定期参与地产组织的项目现场工作协调会,准时沟通相关问题和进度。

5.物业对介入中发觉的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实状况。

物业公司在项目施工阶段介入应留意的要点

1.了解托付项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐藏工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐藏工程等特别过程的监控。从业主使用功能角度,留意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

2.地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,依据其设计实行的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:

a)无论实行何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排解。严禁带水或泥浆进行防

水工程施工。

b)采纳防水混凝土结构时,除严格根据设计要求计算混凝土的协作比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格根据规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商常常忽视的工序,但对砼的防水力量有较大的影响。

c)采纳水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应留意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。

3.回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后消失下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。

4.楼面、屋面砼工程

楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要缘由,亦是物业在以后的修理工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点留意。

a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列匀称等问题,均造成以后楼板的开裂,特殊是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免消失露筋现象。

b)砼浇注:除进展商的监理人员留意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参加监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工消失问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面消失大面积渗水,还会消失难以检查修理的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,消失外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致修理困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。

5.砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部消失裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,