大连市场部分1-1课件

体验生命的奢华

营销报告2006.05.8提案结构营销背景分析大连宏观经济分析宏观政策解读地产市场分析竞争项目区域分析竞争个案点评客户分析及客户定位本市豪宅市深度客户分析目标客户定位营销背景分析大连宏观经济分析宏观政策解读地产市场分析竞争项目区域分析竞争个案点评按户籍人口计算，人均GDP超过4000美元，城市化率55％左右，房地产业处于稳定高速发展阶段。本市宏观经济指标——GDP人均收入逐年递增单位：元人均年可支配收入增速在十五个副省级城市中位居第一。人均收入的逐年增长有序的促进了房地产市场的良性发展。人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。举例：家庭年可支配收入为20754元，按80％用于还房贷，月还贷额约1400元。按首付30％计算，可承受房屋总价为30万左右。同时，考虑到家庭的隐性收入，可承受房屋总价为35万以上。深圳、广州、厦门、杭州、宁波、南京、成都、武汉、青岛、大连、济南、沈阳、长春、哈尔滨、西安

大连市在15个城市大部分经济指标数值位次偏后，但增长率位次靠前，发展潜力较大。居民人均可支配收入大幅增长，居民消费力持续增加固定资产投资增幅41.3％大大高于全国平均水平25.8％，投资力度较大，后劲也大。与其他副省级城市比较《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)2004《物业管理条例》《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号令)《关于建立全国房地产信息发布会制度的通知》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（33号令）《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》（4号令）《经济适用住房管理办法》《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》提高存款准备金率《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)2005政策发展树2005《建设项目用地预审管理办法》《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）《中国七个部门提出做好稳定住房价格工作的意见》（“新八条”）央行加息央行调整房贷利率银行联网实施房地产贷款管理《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》《物业服务收费明码标价规定》政治高度（和谐社会）市场手段规范市场行为“收油”而非“急刹车”2005年5月11日，国务院办公厅转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》政策发展树本市房地产最新政策“三房制度”——弱势群体可选择廉租住房；低收入群体可选择经济适用房；对收入在大连市平均工资1.2倍以下的市民大连市还将首次推出限价商品房，中低价位商品房将占大连今年商品房投放总量的70％以上为规范房地产市场管理，对经营性开发项目用地，大连市将依据规划设计条件及附图进行招标、拍卖、挂牌，取消以前凭修建性详细规划进行“招拍挂”的方式。确定中标单位后，规划部门将根据中标确认书办理规划许可面向中低收入购房者的利好政策，对于本项目中档住宅价格有一定限制作用，并分流部分中档客户土地审批严苛，今后大盘项目数量有限，保证了本项目作为大盘项目的稀缺性，其他大盘项目竞争性减弱2005年国家对房地产市场进行调控，自3月16日取消房贷优惠政策后，又陆续出台了若干房地产新政，主要有3月26日“国八点”、4月7日“国八条”、5月11日“七部委八条意见”、6月1日调整营业税等。大连市政府也紧随其后发布了一系列文件，以抑制房地产过量投资，控制日益上涨的房地产价格。大连房地产业虽在短期内受到一定的冲击，但由于大连市购房者多以自用居住为主，房地产投机行为较少，因此大连房地产市场受政策影响不大。本市房地产市场受政策影响不大地产市场分析本市近年土地供应走势2005年的土地出让面积量明显高于近几年的平均水平。单位：公顷本市商品房市场成交同期比较房地产交易所提供的数据，过去一年中，本地人购买住宅的交易件数为33688件，交易面积为321.3万平方米，成交额为126.3亿元，同比分别增长了10.9%。而在非住宅交易方面，本地人购买非住宅交易量增速非常明显，其中件数，交易面积，成交额同比分别增长了19.8%。但是由于04年市场的总体开发面积和投入市场的面积高于05年，所以造成了在总体市场下，05年较04年整体数据有所下降。另根据统计2005年外地人在我市购买方品房总交易件数达到了11882件，占商品房总交易量的28.1%，而且多数集中在高端产品，7000元/平米以上的超过50%。2005年大连市内四区商品住宅均价涨幅达到13%左右．商品住宅价格增速较快,增幅较大.根据国家发展改革委,国家统计局调查显示,2005年第四季度,全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.8%,其中大连在建商品房(涨幅15.1%)及二手房销售价格(涨幅18.4%)，涨幅排行榜中分别列居第二和第一位。2006年第一季度全国第一（15%）。2005年本市商品房成交价格走势2005年本市四城区商品房成交价格走势

2005年，商品住宅销售价格涨幅最大的是甘井子区，商品住宅价格上涨了19.2%，楼盘销售速度较快,部分新开的低档楼盘销售火爆,体房价上升幅度较大。中山区、西岗区、沙河口区分别上涨了14.4%、8.9%、6.4%。沙河口区房价受部分中高档楼盘价格坚挺的带动(如星海广场,八一路地带房价一路攀升),房价保持上扬态势。中山区由于可开发的商品住宅用地供应日趋减少，商品住宅也愈显稀缺。受此影响整体房价上升幅度不大,但部分低容积率和产品规划设计较好的优质大盘价格保持上升势头,受到市场追捧。甘井子区由于地处市区外围，发展空间、开发潜力大，房价基数低，中低价位商品住宅比较