2022年一季度货币宽松对城市地段的影响分析

一季度货币宽松对城市地段的影响分析昨日，2022年一季度全国主要城市地价监测报告发布，本季度全国105个主要监测城市土地供应面积达到近年同期高值。供应总量达5.65万公顷，同比增加8.98%；与上季度相比，环比削减40.90%，属季节性回落。房地产开发用地供应约1.89万公顷，同比增加45.53%，达到2022年3季度以来新高。据以往保障性住房用地供应规律，每年一季度是此类用地供应低谷期，一季度保障性住房用地供应略有收缩，供应面积约0.17万公顷，环比较上个季度削减64.23%，同比微降2.60%。

此次，土地供应结构调整明显，住宅用地供应占比较去年同期提高幅度最大。一季度，商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地供应量占建设用地供应总量的比例分别为10.94%、22.46%、32.12%和34.49%，分别较上一季度占比提高3.27、4.05、6.68个百分点和降低14个百分点。房地产开发用地供应量占土地供应总量的33.39%，较上一季度增加7.32个百分点，较去年同期增加8.38个百分点。保障性住房用地供应占比3.05%，环比和同比分别略降1.99和0.36个百分点。房地产开发用地供应占比提高，有助于保证将来住宅市场供应，稳定市场预期。

今年以来，国内宏观经济温柔回暖、流淌性充裕，城市地价上涨有支撑，一线城市住宅地价全部环比上涨。在“末班车”效应推动多地二手房市场交易井喷之际，中央房地产市场从严调控基调不变，形成遏制商住地价“冒顶”的外部压力。因此，对于住宅地价“升劲足、压力大”状态，必需保持足够糊涂。

国土资源部全国城市地价监测组18日公布2022年一季度全国城市地价监测结果指出，国内经济温柔复苏，流淌性仍处高位，成为地价持续上涨的宏观背景。3月选购经理指数（PMI）为50.9%，较上月上升0.8个百分点，连续6个月保持在50%以上，表明中国经济持续回暖态势渐渐明朗。尽管2月CPI涨幅略超预期，但总体来看经济仍在温柔复苏轨道，通胀压力可控，政策支持经济回暖态势仍将持续。国内宏观经济持续回暖，是地价上涨的内在支撑。

货币供应较为宽松和流淌性释放，成为地价增速上涨的主要动力。中国土地勘测规划院地价所所长赵松在发布会上说，今年以来，面对国际资本流入导致外汇占款明显上升、通胀预期抬头与房价过快上涨的简单环境，中央主动平衡整体流淌性，央行重启正回购与巨量资金净回笼，但2月末社会M2余额仍达99.86万亿元，同比增长15.2%。社会流淌性增加，高资产居民数量持续上升，投资渠道匮乏使房屋投资需求有内在上升动力，资产保值需求推动投资商进入房地产市场，直接影响房地产开发投资和销售，带动地价上涨。

房地产市场各项指标上升明显，商住地价带动式上涨压力增加。国家统计局公布数据显示，2022年1-2月份全国房地产开发投资、房屋新开工面积、商品房销售面积、商品房销售额等指标的同比均呈跳动式增长；2月新建住宅销售价格上涨城市个数已达66个，成为2022年“限购、限贷”政策实施以来上涨城市个数最多的月份。房地产市场波动变化，随时可能直接影响土地市场，掉进“面包涨、面粉涨”怪圈。

当前，住宅地价上升动力足，但调控施加的压力也不小。今年以来，房地产市场从严调控基调不变，中央及相关部委相继表态，从多方面着手，维护市场稳定。3月27日国务院常务会议指出，要连续做好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康进展的长效机制。地方层面间续跟进，3月底，广东省及北京、上海、重庆、合肥、深圳、济南、天津、南京等城市相继公布落实国五条的细则。

从短期看，目前尚处于政策窗口期，“国五条”诸多措施作用于房屋市场、传导至土地市场尚需肯定时间。从长远看，防止住宅地价突破“天花板”，就要科学推动新型城镇化，以土地、户籍、公共资源配